2018 澳洲房市:银行这样「被收紧」的形势下,我该怎样买房?

(图片来源:AAP Image/Dave Hunt)

关于近期澳洲信贷市场收紧报道已经很多,四大银行仍在皇家调查委员会(Royal Commission)的庭审中,已经被折腾的精疲力竭,审批是一步一步继续严格,只求能够更加合规不在招揽新问题。

购房和投资者们,却最关心的还是什么时候买,买怎样的房?

什么时候买,我们的观点永远都是现在买,只要您是 ready 的状态,有资金有负担能力,最好的时间就是现在。买怎样的房完全看需求和目的。我们今天从对市场观察的方方面面做一些简单的分享,希望可以有所启发,抛砖引玉。

(一)

陆续我们顺着市场的一些公开信息做一些罗列和思考。

昨天周二,澳洲央行 RBA 宣布了 5月份的现金率保持 1.5% 不变。这是连续不知道多少个月保持最低记录了,但我们不觉得还会持续更久,升息会出现在 2018 年今年下半年。

如果有些朋友投资组合比较多,还建议一部分物业做好固定利率。如果仅仅是自主投资一两套,在小银行可以拿到很低的浮动本息也就先稍安勿躁。

银行的审批政策继续收紧是必然的事情,七月前后可以说或许会是一个分界点,我们一个月前写过

要知道澳洲的房产市场上差不多有一半是投资客户,去年看到一些投资客户跑去悉尼外做投资,有些因为可负担性也在迁移其他城市,但对于投资客户来说我们建议如果不是专业投资者尽量避免在自己熟悉的区域外特别是主要城市外围做投资,说的直白一点小白客户避免悉尼以外的投资,如果你是当地居民自主无妨。数据上很闪光的项目,未必都是好项目,就好像闪光的未必是金子,有时候房子便宜一定是有原因的

(二)

公寓楼在部分区域已经供过于求。

2016 年澳洲首次出现大规模的公寓楼花多于别墅的建设,这在 2017 和 2018 依旧是同样的趋势,但今年已经可以感觉到土地建房的回归。

不是说公寓楼太多,而是说在特定区域突然增加几千套公寓,的确缺房子,但不是人口一下子都能跑到那个区域的。城市发展必定是环状展开。你像悉尼的 Rhodes 从八九年前那时候房市还不火是一步一步经历了从没多少人,到学生,到工作族,到家庭的几个阶段的社区演变,而不是瞬间一年两年几百上千套成交。

Council 也会开始越来越谨慎批准,增加多一些别墅联排等住房的类型更加均衡一些。因此高密度的趋势依旧,但低密度的需求会在近期增加,更多多样化的需求。

新兴人口不断,房价也不会有多少跌幅。

(三)

谈到公寓就继续说下楼花市场,会看到更多转卖抛售楼花的情况发生。

但悉尼、墨尔本和布里斯班会很大不同,如果你持有好多套楼花目的就是炒楼花,在能出手的情况下建议就抛掉吧,特别是手上已经背负了百万以上负债较难从银行拿到更多贷款的投机者。

既然会有人抛,那么就有人接。

开头说的什么时候买?只要你 ready。那看到不错的就接吧,不要太贪心,不要期待别人赔大钱卖给你,能负担的挺喜欢的就买下。你就记住抄底的一定不是你。

(四)

大量的房子成交,还是有蛮多位置好,交通便利生活方便的项目。

通常大家会觉得租房子的都是买不起的。

有意思的是,或许未来一两年你会看到好多已经拥有自己房子甚至不止一套的业主们在租房子。因为选择多了,租金相对会有一些调整,选择一个更加自由方便舒服的地方租下来,更契合自己的生活和工作是不错的选择。实际上对于许多高收入的人来说,从税务规划上也是一个有经济利益的选择。

那作为投资者的你,你的投资物业是不是在这些人或有类似需求其他群体会选择的区域呢?

(五)

华人买房更多的可能是一个对房产作为资产和投资的信赖,心里踏实。澳洲人对于房产更像是做生意,这从澳洲引入负扣税之后就变的如此

政策的影响势必让投资房产的趋势减缓,但对于首次首次置业的许多买家来说依旧难以搭上房产的列车,可负担的物业还是少。如果真的不 ready(资金,承受能力等)不要为了买房而买房。

那么多租房的选择,可以等待自己更加 ready。不要去你都不会去生活的地方买一个「便宜的负担得起的」房子做投资,没有人因为一套房子就改变自己的生活,但不合理的投资和负债一定会。

(六)

今年的近几个月清盘率远不如前几年,预计这一年上市挂牌销售的物业会继续维持较低的数量,或许在少一些。持续的区域居住需求会让 council 对于加建和 granny flat 奶奶房批准更加宽容。没有了太多人拿出来卖,有些业主可能就会更多考虑自己的改建、装修、重建,比起寻找新的升级物业或许更划算一些。

上市销售的物业少了,自然会有部分产中介也将离场。

所以还继续有意向购房的朋友们,手上多一些地产中介的资源也会是件幸福的事。

他们那里有房源。

(七)

盛世房产、乱世黄金。

或者说盛世买房,乱世买金。这里的金,你可以理解为现金或是黄金。反正手上攥着可流动的资金吧。

巴菲特对于投资股票说:

Wonderful companies at fair prices, not fair company at wonderful prices.

以普通的价格买进一家不错的公司要远胜以不错的价格买入一家普通的公司。

现在或许就是一个好时机,握着你的 cash 寻找你的「烟蒂股」吧。

你要是不知道怎么找,就还是学一学巴菲特,巴菲特说「找专业的人做专业的事」,让懂行的人帮你找。

你的房产收益,在买入的时候就已经锁定了

 

【申明】文章内容均为个人观点分享,不作为投资或金融建议。

银行降息背后的猜想,你只看到了前半段

(图片来源:Financial Review)

(一)

上两周澳洲四大行房贷利率下调,引起了许多朋友的询问,多数朋友是很少关心市场的情况,也不太了解自己的状况和当前利率,看到了降息纷纷关心起来。

朋友圈也有许多地产朋友都转发起来,银行放款贷款政策啦,市场利好消息。

利率的确降了,大家可以点击这里查询最新银行利率,前两周银行针对投资房利率下调最高的幅度达到 0.5%。

以至于 My Home Loan 独家低利率产品 H1 投资房贷款本地浮动利率下调到了 3.99% ,条件好的客户甚至可以达到 3.79% 投资本息。

快电话 1300 990 166 联系 My Home Loan 经纪了解咨询。

(二)

“银行降息啦,银行抢客户啦”

没错,但总觉得这只是看到了前半段,没想明白后半段。

(三)

从客观上讲,APRA 放松对投资房贷款的政策,银行需要减小投资和自主贷款间的利息差别。从主观上来说,或许这是银行间“最后”争夺客户资源的时机。

NAB 从去年底就一直通过 3.69% 自主和 3.89% 投资的活动可以说已经是争夺了许多客户,Westpac 以及旗下银行从今年初开始的 3.59% 3.69% 蜜月期产品促销加上转贷赠送现金争抢的更加凶猛,有过体会的客户和经纪人应该体验了前几周 Westpac 递交贷款要等待接近 15 个工作日的处理时间,可想而知有多少事情要处理。这也是为何其他三家银行降息的时候 Westpac 和旗下,包括 RAMS 反而上调利率。

Westpac 后台已经开始使用新的申请表格,据说关于 Living expense(申请人生活开支栏目)就占了 3页纸,为了提前适应和为了把控好审批质量,减少申请数量。

(四)

为何是现在呢?

复活节 Easter 前是房产市场开始走向活跃的起点,需要抓住这个窗口争夺更多的客户资源。

那会到什么时候呢?我给你列三个主线路。

CCR

Comprehensive Credit Reporting(全面信用报告系统)将在 7月开始全面实施。

NAB 已经在今年 3 月加入 CCR 系统,目前共享的信息包括信用卡和个人借贷(personal loan),去年底小银行已经加入(为了获得更多客户信用信息减小自己的风险),凡是加入的银行都将可以看到彼此共享的信息。那么到了今年 7月,剩下三大行(CBA、ANZ、Westpac)也加入后,房贷也将是共享信息的行列。比如递交贷款时无需再提供任何其他银行贷款信息,银行可以直接查看申请人在另外银行的过去 6个月房贷还款记录以及贷款金额和工作信息。

RC

Royal Commission(皇家委员会)对银行的调查也愈加深入,庭讯气氛凝重。

RC 负责调查的就是银行个人贷款业务包括房贷、车贷和信用卡,你可以每天看到相关新闻。

比如近期爆料 CBA 旗下的 Aussie Home Loans 风险把控不达标,通过帮助客户申请更高贷款金额获取更高佣金;ANZ 因违规调查车贷业务前两天也宣布关闭个人车贷业务;Westpac 四月因为与 Amex 的协议也将停掉通过 Westpac 发行的 Amex 卡服务。

类似负面的新闻也将不断在未来几个月出现。

RC 这次银行调查任务艰巨,时间紧迫挨个挨个银行“拷问”,将在 2018 年 9月 30 日前需要提交初步调查结果。

NCCP

National Consumer Credit Protection(全国消费者信用保护),这是 2011 年出台的法案,就是为了保护消费者给金融从业者设定的一些规章制度。其中最核心的就是 responsible lending(负责人的借款)。

上文提到的 Westpac 申请表格更新,生活开支一栏有三页纸,就是这个负责人借款的体现。在递交申请时贷款经纪或银行信贷经理有义务了解清楚客户的实际生活开支,确保贷款不会对申请者的生活带来压力从而出现 financial stress。据说到了 7月后各银行针对生活开支均需要申请人提供银行账单和各类水电煤费用单来确认生活开支。

(五)

也就是说可以理解为,针对目前的信贷市场宏观上来说好多人担心会有风险。

APRA 担心,银行也担心,甚至客户自己也担心。

你想,批准贷款时生活开支都是最低标准,许多贷款还是只还利息这一两年已经通过银行政策改善很多),投资房和自住房的切换,不管是手上一套房还是十套房,感觉自己都有点儿紧绷着。

RBA(澳洲央行)也再次提醒投资人要加息,预计银行应该会在 2018 年底或许会加息。

那么按照上面那么多紧绷着的情况拿到的贷款,银行的压力测试(房贷审批计算器)是否足够靠谱呢?当利息真的上调到正常的 6%,当只还利息期限结束,这是你唯一一套住房或是几套投资的物业还未能在市场卖掉,这根紧绷的弦还是有点儿让人担心。

(六)

银行有大而不倒(too big to fail),这个市场也是大而不能破。银行也是利益绑定,只能一方面减少新增贷款,一方面要让借款人可以支撑还款。所以你会看到政府也要加大投资基建,保证就业,希望把居民债务转移到政府身上,再通过发行货币把债务稀释,政府在帮居民去杠杆。

感觉上 7月份前后会是一个节骨眼。CCR、CR、NCCP 可能 7月份后的一个季度,大家也都想先观望观望至少等到 9月底皇家委员会的初步结论再做新业务吧。那时候估计没啥心思了。

可是首要的还是得对得起自己的股东们,也为难了银行老大们,现在不抓紧抢点客户?

(七)

这篇文章纯属个人猜想,不用转发引起慌张,自己看看想想就好。

或许投资和入市的机会就在这中间。

我们会在 Easter 前后发布两篇关于房产投资的一些想法,希望可以帮助大家各个阶段的投资者都能够朝着《手握十套房》的方向迈进。当然前提是把控好风险。

欢迎联系 My Home Loan 的贷款经纪,我们的专业会帮助到您合理的做好贷款规划,全面前瞻性的安排您的贷款方案。

添加微信 @runningbroker 关注我们的朋友圈,官方微信 MyHomeLoan 获取定期的观点和资讯。

NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

overseas loan

(一)

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间,从最初递交材料上额外的要求,到后期审批政策的收紧,再到降低贷款比例,一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况,市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候,都会有一系列疑问就是:「都说海外客户还款违约率非常低,银行又只借款 70% 左右,没有风险稳赚不赔,为何这样收紧呢?那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢?这不是会严重影响国人投资澳洲房产,澳洲经济还要发展吗?」

的确看起来是个矛盾的问题,银行想赚钱却又收紧贷款政策,政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选,选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会(royal commission),重点调查银行的财富部门(wealth),这里的 wealth 不是房贷部门,而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改,主要就是贷款部门业务,其中包括贷款经纪(broker)行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台,银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款,ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台,银行来说短期应付政府监管,哪怕关门不做生意;但如果选民选了工党上台,皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查,就更麻烦了。

(二)

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行,宣布从本周一(6月 20日)开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。

对于很多朋友问到 NAB,BOC(中行)等银行来说什么时候会关闭,我们认为不会拖太久,以前我们也写过类似的观点,很简单 APRA 的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%,你想想大量的海外收入客户全部过来,很快就会达到这个比例,希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管,因此不会受到太大压力。

2016 年 6 月 22 日更新:

NAB 今天早晨发布信息,从 6月 24日(本周五)开始,NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

意味着 NAB banker将不能接受以下申请:

- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates(在境外工作的澳洲永居和公民)
- Temporary visa holder(在澳洲临时签证居民)
- Foreign nationals(纯海外投资人士)

请注意,通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受(foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage)。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料(下方有做总结)还是按照目前的政策审批,但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是,一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险,同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展,银行将加大本地客户的促销力度,为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户,也许未来一天本地的量达到了一定比例,重新放宽松政策或有可能。(必定 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务)

 

(三)

目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽,银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽,通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%,实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了,倘若无法准备好这些资金的客户,纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10%,但最高借款比例不超过65%,利率会高出许多,不是说他们想趁火打劫赚,也不是风险有多高,65%额度没多少风险,因为 Prime 基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高,但从商业渠道批款则会非常宽松。

*注:这里 Prime Lending 特指澳洲境内的持有金融牌照的私人借款机构的一类,通常通过商业渠道借款,审批宽松,填补银行通常不接受的客户类型。

这两个渠道未来怎样不好说,虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率,但是收紧贷款比例还是会可能出现,随之出来的是高利息的降低,必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场,带来一定竞争。

我们觉得去猜测这个市场走向就没有太大意义,近期 settle 的客户看清目前政策和形势,有可行的方案就立刻行动,切勿耽搁了时机。未来的一年两年的客户,也不要慌张激动,合同已经交换,唯一可以做的是考虑清楚海外将会继续收紧,这个情况如果没有好转你是否能承受?

可以那么和贷款经纪沟通下,把合同名字是否要调整的事情和律师确认下,申请材料提前做好安排等到六个月前后开始准备,然后政策方面就不要多想多猜多问了,到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。

什么是可行的方案呢?不是说一个一个银行去实验,比如现在你是学生那很明显不要铤而走险了,Prime 可以批就先拿到 approval 后续如果没有其他方案那就知道有一个可以 settle 的方案,最后是 settle 还是不 settle 再做决定,切记试遍了所有危险不确定的方案,到了最后走投无路在做,只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗,贷款不是三次机会试试碰运气,你每试一次都可能是致命的。

如果你是本地 PR,很多可行的方案,原本很多客户本打工或做生意,挺好的,可能选择产品稍要不同但自己其实不知道是可以有银行可以接收 80% 的申请。自己问了一圈都不知道,这就是 loan 该怎样去规划,贷款批准和不批准这个 strucure 很重要。比如最近我们批了一些客户是自己做生意,因为没有最新的生意报税,感觉没有办法贷款,上来就问我生意有海外的收入可以批准吗?我们一番建议,最后还是找朋友帮忙去试了海外收入,一个礼拜下来最后还是 decline。还剩最后两周时间。通过生意的收入和会计师做好沟通,用未来的 cash flow forecast 直接我们批准 80%,递交三天出 approval,第二周签字现在等 settle。

类似的情况还很多,我们做了一些总结虽然没有太多新玩意,但理理思路,关键是大家心里要开始有一个正确的观念了,我的情况怎么样,在合情合理的情况下有哪些方案可行,不要想着就是哪个银行最低利息,哪个银行能做海外,哪个银行最宽松,而是从你个人情况出发有哪些方案可行,可行里面哪个最稳妥,然后再看哪个产品最合适便宜。

新的时代开始了,我们希望通过专业服务帮助到客户,不是谁能给 rebate谁就是我的选择。我们的本职是在了解客户的情况后协助做好一个规划,不论你的情况是很好还是很不好,条件很好的客户更是应该有一个中立的贷款经纪协助你选择合适的产品,而不是被一个银行所绑架。真心希望这个行业可以被华人社区重新认识,作为 My Home Loan,我们要传达的是,我们是专业经纪,我们不是 sales。

 

(四)

针对于近期问询比较多的一些群体,我们做了一个简单罗列,希望有所帮助。

纯海外投资客:

选择:NAB,BOC,HSBC,基金和 Prime 借贷

最高借款比例:银行 60%,基金最高 70%,Prime 最高 65%。

银行要求:客户需要至少满足三方面要求,有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水,工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认,最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求:海外收入作为辅助,主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试,递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求:无,可在境外做证件认证。

临时签证:

学生

选择:基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

485

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:60%,或 70% 最高

要求:必须是本地正规收入,选择的银行或基金根据情况而定。

457

选择:银行

最高贷款比例:95%

要求:本地收入,457 的贷款比例通常银行是按照海外人士(non-resident)处理,但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上,根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业,此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受,通常就不建议基金和 Prime 了。

820(sponsor)

选择:银行

最高贷款比例:80%

要求:澳洲本地收入,通常不能单独申请,需要和配偶同时递交申请。

188

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:80%-90%

要求:188 签证是比较特殊的一类群体,通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理,最高比例达到 90%,但需要看到一年的澳洲本地保税(也就是成为税务居民)。如果还没有一年的本地保税,可以考虑海外收入结合本地的投资收入,借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case,需要沟通讨论。

新西兰永居

选择:银行

最高贷款比例:80%-90%

要求:如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证,可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家,作为和纯海外客户一样处理。

永久居民和公民

PAYG 工作收入

选择:银行

最高贷款比例:80%-95%

要求:工资单

ABN 生意收入

选择:银行或金融机构

最高贷款比例:80%-95%

要求:如果您有正规保税,可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别,贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题,比如刚刚成立的公司利润并不高,或还没有到最新财年报税时间,只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间,并有登记 GST 一年以上,均可以借款 80% 无需提供保税记录(单个物业贷款金额不超过 1mil)。

如果 ABN 注册不满两年,超过一年并登记 GST,也可以借款最高 70%,需提供 BAS 报表。

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan