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Westpac 提高房贷利率,澳洲房市将告别黄金时代?各银行利息走势会如何?

(图片来源 AAP)

Westpac 宣布升息

西太平洋银行(Westpac)在 10月 14日公布财报和宣布融资 35亿澳元后,宣布将银行所有的住房贷款浮动利率 0.2%,此举归咎于监管规定要求银行持有更高水平的资本准备金。

这样 Westpac 自住房贷款的官网指导浮动利率升至 5.68%,投资房贷款的官网指导浮动利率升至 5.95%,从 11月 20日起生效。

根据新的监管要求,银行需要持有超过 50%按揭贷款规模的资本,资本金的提高相当于提高了银行的成本、降低了银行贷款的盈利能力,最终导致银行通过提高贷款产品的利率将成本压力转嫁给消费者们。

我们在上周发布的《10月银行政策和产品更新》里关于利息走势的观点里提到:

My Home Loan 观点:

每年 11 月墨尔本赛马节(Melbourne Cup)的前后都是央行调整利息的一个参考时间点,我们的观点是,即便央行再次降息,投资房市场的利息可能还是会在未来 6- 8 个月内继续上调 0.25%- 0.5%,银行为达到明年 6 月 APRA 针对投资房贷款比例审核以及资本金的要求。

没想到这么快 Westpac 就做出了调整,这一决定也让其他银行的住房贷款利率调整变为关注,市场也开始猜测各个银行间谁将下一个或下一批跟随 Westpac 上调利息。

官方消息来源可以点击 Westpac 官网这里查看

其中四点值得注意:

  1. 此次利息上调,针对住房贷款不论自主还是投资新客户还是老客户都将受到影响,11 月 20日全面上调 0.2%
  2. 固定利息不收影响,目前 Westpac 固定利息仍具有竞争力,两年 4.29%
  3. 11 月 20日起生效,因此有需要调整固定利息或贷款产品的客户可以联系贷款经理和自己的 Broker 沟通
  4. Westpac 的官方申明中明确,此次调整不影响 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 的产品,旗下的三家银行目前没有升息

澳洲房市将告别黄金时代?

本周一麦考瑞银行(Macquarie Bank)发表文章预计从 2016年 3月开始,房价将走下坡路,称澳洲的房市周期在一系列指标上已经到达顶峰水平。

“信贷增长、拍卖清盘率、房价、过户数量和过户价值都显示出增速放缓迹象,虽然是从一个很高的水平上下滑。”

住房需求因人口增速下降而减弱,同时住房供应却将飙升,银行将受到打击。澳洲的一些大银行已开始撤离房地产投资和房地产开发的借贷。

住房建筑和投资活动因为供需调整和收紧的信贷政策也逐渐转冷,这也是我们在周一发布的文章《澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率》里提到过的观点。现在新的资本充足要求和对投资房贷的监管收紧,加上银行房贷款加入升息的范围后,也会进一步抑制投资者房贷增长。

几天前有报道,澳洲大型开发商 Stockland 的老大 Mark Steiner 上周也提到由于 APRA 针对投资房贷款增长比例的监管,房产投资受到了不小影响,避免房产供应过剩将有许多项目会暂停开展。

我们也收到客户不少反馈,关于自己购买项目开发商发信要求延长工期,原因就是银行要求增加储备金,转嫁到开发商那么开发贷款将减少,原本已经达到预售或资金 25% 银行 75% 便可以开工,现在银行要求开发商准备多 10%~15% 的资金只愿意借款 60% 许多项目将延期,甚至出现一些小型项目无法继续的情景。

说到这里我们也提醒,由于这几年房地产市场的火热,目前有很多地产开发项目还在前期阶段,等这些项目建成后,市场很可能出现供给过剩的现象。也可能会有上述提到的小型项目由于资金或其他原因导致更严重损失的情况发生。我们未来会和大家分享一些成交风险(settlement risk)的信息,确保大家可以顺利交付。

同时也顺便提一下,My Home Loan 涉及商业贷款、地产开发贷款等,如果您有项目在开发贷款上需要专业的建议可以联系我们,例如上述如果银行借款比例达不到资金需求,我们专业的团队可以协助您通过 JV 的形式获取额外资金以完成项目。

500 万澳币以下的项目借款或商业投资,可以达到高的借款比例同时无需额外材料审批,新注册公司可以申请。

市场还有待于进一步去观察,近期的政策调整很多,有许多不确定因素让投资者也变得谨慎。从借贷的角度,我们还是建议客户根据自己的偿还能力,寻找合适的房产投资。

房贷利息的走向

这里我们有提到过一些观点。

在澳洲第二大银行 Westpac 宣布升息后,市场预测澳洲央行(RBA)将被迫再次降息,11 月墨尔本赛马节降息的市场预期也变的更高。

其他银行不出意外,四大银行的其他三家也会在今年年内跟随 Westpac 升息。

我们的观点还是不单纯从利息出发(《我为什么不考虑利息》),全面考虑您的需求和未来的投资规划,做好银行和产品的选择。当然如果您只有一套物业,一个贷款近几年也无需有其他规划,我们一样会帮您选择合适的低还款的产品,节省每一笔费用。

对于大家的贷款是否应该做些调整,我们还是建议各位给 My Home Loan 的贷款经理电话做一个沟通,在了解您个人情况下给您一个适合的建议。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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investment loan rate raises

(图片来源:Skynews)

连续几个月来关于 APRA 要求银行收紧投资房贷款的报道和分析就没有停止过。

点击这里阅读我们过往的一些文章。

正如我们之前「政策收紧对投资客意味着什么」里提到,这应该只是一个开始。

今天我们来看看前两周和前几天分别又有哪些政策陆续开始悄无声息的实施。我们通过几个真实的案例来解读一下,与各位分享。

 

(一)

就在本月 7 月份,Bankwest 银行有一个 3 年 4.17% 浮动利息的促销活动,我们更新在每月的产品活动页面

值得注意的是这个产品是没有区别自主和投资的,因此基本上客户中小额的贷款大部分当地收入的客户都会选择去 Bankwest 了。

有些客户定期关注我们的更新,然后选择自己申请的贷款。我们不到两周的时间陆续遇到了四五个客户电话提到自己申请 Bankwest 银行被拒绝,但通过了解,客户的情况很好没有特别的问题,却被 decline,的确很让人费解。

几个客户我们陆续协助递交了 ING 也有重新回归选择大银行的。

后续我们和 Bankwest 沟通了解到,原因很简单。因为大量的申请递交,导致 Bankwest 短期投资房增长比例过快收到 APRA 警告,要求每个月投资房增长比例不能超过 10%,如果该月配额满了后面递交的客户只要投资房贷款申请,无论是情况有多么好都会被拒绝,统一拒绝的解释就是「internal credit scoring fail(内部信用评级不及格)」,然而客户即便信用分数非常普通的客户,选择自住房申请,却可以顺利获批。

My Home Loan 提示:

Credit score 信用评分Veda score 信用报告分数还是有所区别。

所谓 Credit score 有很多额外因素,银行内部调节的,所以只能根据我们每个时期对银行政策的把关和经验来判断。大家还是要注意为好。

 

(二)

同时许多朋友可能没有注意到 Bankwest 也近期调整了固定利息,包括典型的商业银行麦考瑞银行是第一个调整固定利息的。

目前 Bankwest 一年的固定利率 4.79%、二年 4.59%、三年 4.49%、四年 4.79%、五年 4.84%。

事实上不仅仅是 Bankwest,大银行也一样悄无声息的上调了固定利息,也是我们之前提到的,固定利息低于 4.5% 的很多朋友,特别是投资客真的应该就不要犹豫了。许多客户还等待我们随时告诉大家何时固定比较合适,只可惜悄无声息,银行已经上调。

你再看,许多大银行目前的固定利息两年 4.59%,三年 4.49% 的,之前的两年三年 4.29% 之类的已经消失。

倒是还有个别银行近期促销,1年 4.19%,两年 4.29%,三年 4.39% 但随时活动可以取消。

简单提一句,我们很难准确的预测未来利息的走势。

但我们还是会勇敢的给出 My Home Loan 的观点。

您如果有几套物业的,可以考虑固定利息了,虽然已经错过低的固定利息。

好多朋友比较犹豫是因为,前段时间我们帮忙拿到的浮动利息实在太低,接近 4%,想想固定利息要 4.5% 就是 4.2% 很多人都不愿意固定。人之常情。那就先跟市场走吧。

 

(三)

目前四大银行和几间小银行多数开始要求新房投资者必须至少准备 20% 首付资金。

Westpac 和其旗下 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 将新增投资者的贷款比例(LVR)上限下调至 80%,这个比例是目前为止主要大银行中最低的。但如果贷款人可以提供 2 处或以上的房产作为抵押,同时其中一处为自住房,这些贷款人可能仍然可以贷出 80% 以上的房屋价值。

ANZ 银行也正式将新增投资者贷款比例上限定在 90%,NAB 国民银行上个月也已经将该比例限制在 90% 以下。CBA 联邦银行则是表示如果住房贷款比例超过 90% 的投资者将不能通过负扣税获得税收优惠。

APRA 在去年 12 月宣布了投资者房贷限制政策,但是从最近几个月投资者信贷增长的官方数据结果看,该政策的效果微乎其微,这也促使监管局对贷款银行施加更多的压力。

 

银行们为了抑制投资者房贷的继续增长,除了下调 LVR 上限外,还提出了削减投资者利息折扣和收紧承销标准等都是为了不要能达到 APRA 的投资房增长要求。

 

(四)

目前房子涨的很多,许多朋友纷纷考虑希望可以拿出一些增值部分的资金做投资。

结果银行现在基本上是「谈投资房就不一样政策」,比如原本房子 80万借款 64万,目前新估价 100万,以前可以按照 80万借款然后该如何处理就如何处理。

目前是,原贷款 64万没问题,80万-64万 cash out 出来的 16万澳币,如果是用于投资,则需要重新 split 一个 loan,单独作为投资房处理,利息折扣就不同与 64万部分。

如果没有 PR(大银行)也很麻烦,不但需要提供取现的目的,还需要提供证据,用于买投资房,请问合同在哪里,然后要审查投资房贷款的话新买房子你的借款能力是否够才可以 cash out。

再比如 Suncorp 前段时间的终身折扣浮动 4.15%,终身免年费,没有任何费用。其中也是一样加了许多条件,比如必需本金加利息还款方式,如果转贷无法大额 cash out,cash out purpose 需要很明确且详细,做收入的雇主确认,同时根据客户信用分数来确定客户是否需要提供去年 PAYG 或报税。

友情提示:

每个银行目前的政策都不是非常相同,在细节上总有些差别。

明显的就是小银行在审批的计算利率上会高一些,意味着投资房的话客户可能根据收入的不同,比起大银行会少借 10-25万的额度。

同时要求的材料也会通过内部的 credit score 来要求,这个还是需要注意。

 

(五)

本周一(7 月 20日)APRA 要求四大银行和麦觉理银行(Macquarie Bank)增加资本来降低增加的住房贷款所带来的风险,“房屋贷款风险权重”的资本比例需要在 2016年 7月 1日将从目前的 16% 上升至 25%。原因是这五个银行内部的风险评估方法比较其他银行比较不那么保守,带来的风险会比较高。

四大行和麦觉理银行将被迫为各自的房贷提高准备金,可能预计需要筹集总计 110亿澳元,专家预测各大银行将会把 110亿成本中的部分转嫁到房贷客户身上。

这个就意味着预期如果今年下半年央行再降息,银行可能不会全部跟进。比如降息 0.25% 银行只降 0.15%。

其实 Westpac、NAB、CBA 在今年 5月央行下调利息后,就已经这么做了,只不过比较隐秘,通过悄悄减少利率折扣来提高利率,而不是提高名义利率。

这就是为何大家看到年初和去年底我们许多客户不到 100万的贷款可以拿到利息折扣那么多,到现在降息后利息在 4.05% 上下,而现在 100万的客户利息只有 4.15% 左右。

 

(六)

终于,ANZ 今天(7 月 23日)宣布从 2015 年 8 月 10日生效,投资房贷款的基准利息从原本 5.38% 上调至 5.65%(增加 0.27%)。

更加明显的区分了投资房和自住房的利息,意味着什么什么?

这不是说折扣不给了,意思是不论您是已经 settle 的客户还是正在申请的 ANZ 客户,只要您的贷款是投资房,并且是浮动利息,您的利息就会跟着上调 0.27%。

是的,这是 加息

实际的还款压力来说,普通的 50万贷款额度,在利息上调后将带来一年额外 $1,350 澳币的还款。

同时 ANZ 从下周二 7 月 28 日开始,不再提供 Simplicity Plus Investor Loans,投资房的固定利息也上调 0.30%。

如果您是 ANZ 的客户,我们认为您需要给 My Home Loan 打个电话沟通一下您的贷款结构了。目前其他银行和小银行并没有消息。
正如我们前几个月提到,如果您需要调整贷款的 structure,特别是持有超过 2 套物业的客户,目前可能是您最后的合适时机。未来针对投资房的贷款,再做调整成本会很高。

 

(七)

NAB 也近期宣布从下周起,截止 8月 7日凡是银行的贷款 portfolio 中有投资房比例的客户,将无法继续享受第一年年费减免的活动。

看来目前银行通过减少折扣和本息还款的约束并没有实质上显著的减少投资房贷款的比例增长速度,还继续会有更多的限制推出。

如果您需要调整贷款,也不要错过月底前的 $1,250 现金回馈活动。

 

(八)

投资客们,有何要注意呢?需要做些什么调整或改变?

My Home Loan 在过往也啰嗦了许多,升息是早晚的事情,预计未来两年内利息持续低是没错,但低利息不代表就不会升息。要知道四五年前利息 7% 也是蛮普遍的,降到 6.5% 一大批人要固定的。可是持续两年低于 5% 的利息,许多人觉得还不够低,是真的不了解房贷的市场。

这次我们就不在赘言,无法一段话顾及到所有客户的不同需求,有需要帮助的朋友们请电话沟通吧。您也可以阅读这里有一些对投资客户的建议

未来的市场和政策变化,请持续关注 My Home Loan。

 

政策后续更新 7 月 24 日

CBA

今天联邦银行也宣布,为了达到 APRA 投资房贷款比例 10% 限额要求,从 8 月 10 日期生效,投资房贷款(新老客户)浮动利息全部上调 0.27%

目前 CBA:

- 投资房标准标准浮动利息 5.72%

- 自住房标准浮动利息 5.45%

7 月 31 日开始新的投资房贷款固定利息也全面上调,调整后的固定利息如下:

- 1年上调 0.3% 到 4.79%

- 2年上调 0.4% 到 4.89%

- 3年上调 0.4% 到 4.89%

- 4年上调 0.3% 到 4.99%

- 5年上调 0.1% 到 4.89%

- 1年 Guaranteed rate(浮动担保利率)上调 0.3% 到 4.79%

 

政策后续更新 7 月 27 日

NAB

国民银行从 8 月 10 日开始对只还利息和 Line of Credit 贷款上调贷款利率 0.29%。

注意不论是投资房还是自住房,只要是 Interest Only 还款,都上调 0.29% 的利息。

这点是很明显了,因为 NAB 没有明确的划分投资和自主,原本批款的政策里一般自住房都是要求本息还款,所以一刀切只要是只还利息都按照政策执行,不能再更明确的发出信号:砍掉投资房贷款的增长!

与此同时,固定利息也一样上调。

Bankwet

Bankwest 银行作为 CBA 旗下的银行,针对其非常受欢迎的 Super Star Home Loan 产品,原折扣是 1.3% 三年蜜月期折扣,4.17%。

自 7 月 28 日开始起,新申请的投资房利率增加 0.22%,加至 4.39%

不过自住房将降低到 4.09% 浮动利息

 

政策后续更新 7 月 29 日

AMP

AMP 今天宣布将停止接受新的投资房贷款申请。同时对现有投资房客户上调 0.47% 利率。

这样,新的 Basic Loans 产品浮动利息将达到 4.97%。

 

看来 heavily relied on investment loan 的银行和非银行机构的客户要小心了,比如 Suncorp 等。继续等待其他银行更新。

 

政策后续更新 7 月 31 日

ING

ING Direct 作为很热门的小银行,宣布从今天 7 月 31 日起生效,不在按照 LVR 贷款比例给利息折扣。

之前 6 月是高于 80% LVR 的贷款升高利息,现在只要是投资房就不会有折扣。目前 Orange Advantange 产品投资房贷款利息 4.84%,Mortgage Simplifer 投资房贷款利息 4.72%

好消息是已经 settle 的现有客户目前不受影响。

另外所有投资房贷款固定利息上升 0.20% 今天当天生效,这样新的额固定利息 2年 4.59%,五年 4.78%

与此同时,如果是投资房,即便选择 Orange advantage 套餐,也将无法享受之前的 0.10% 额外利息折扣。

所有投资房从今日起贷款比例均控制在 80% 以内。

自住房也做了相应调整:转贷客户从其他银行转贷过来的客户贷款比例自住房也不可以超过 80%,对于新的自住房申请折扣利息的贷款额度要求从 75万降低到 50万,也就是新的自住房 80% 可以享受更好一些的折扣。

 

Westpac / STG / Bank of Melbourne/ Bank of SA

Westpac 以及旗下银行做出了利息调整。

从 8 月 4 日起,对于自住房固定利息,下调至多 0.30%;投资房固定利息上调至多 0.3%。

Westpac 投资房基准利息上升 0.27%,由 5.48% 上调至 5.75%,8 月 10 日生效。

St. George 投资房基准利息上升 0.25%,由 5.54% 上调至 5.79%,8 月 21 日生效。

Bank of Melbourne 上升 0.25%,至 5.7%,8 月 21 日生效。

Bank of SA 上升 0.25%,至 5.77%,8 月 21 日生效。

 

政策后续更新 8 月 4 日

Suncorp

Suncorp 银行宣布 Back to Basics 和 Access Equity/ line of credit 产品基准利率上调 0.27%,8 月 31日起生效,新老投资客户均受影响。

这样意味着 Suncorp 投资房贷款的标准浮动利率基准利息升为 5.81%,Back to Basics 产品的基准利息升为 5.23%。

自住房的基准利率不变。

 

Bank of Queensland (BOQ)

Bank of Queensland (BOQ) 宣布投资房贷款利率上调 0.29%,8 月 10 日生效。

BOQ 的 Clear Path 和固定利息产品以及自住房贷款利率保持不变。

 

 

预计更多银行会跟进,需要固定利息的客户请联系我们的贷款经理,如果需要调整贷款的也抓紧时间沟通确定合适的产品尽早申请。

 

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TransUnion.Mortgage

(图片来源: TransUnion)

(一)浮动利率上调

原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。

NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。

Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08%

St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。

这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读)

(二)固定利率上调

上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。

银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。

目前已经做出公告调整固定利率的银行:

ANZ

目前尚未发布升息信息的四大行,预计本周会宣布上调固定,因此未固定的客户可以联系贷款经济确认是否核实后选择,或递交的客户请选择 rate lock

Bank of Queensland

提供 5 年固定利息 0.6%

Westpac/ St George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA

自主两年固定利率上涨 0.24%,投资房 0.3%

自住房五年固定利率上涨 0.54%,投资房 0.6%

11 月 28日已生效

ING Direct

1-5 年固定利率全线上调,包括投资房以及自住房产品,一年期利率上调 0.1%,两年期利率提高 0.2%,三年期提高 0.3%,四年期提高 0.4%,五年期提高 0.5%。

11 月 25 日已生效

NAB

尚未宣布固定利息上调,应该是本周会宣布。但不论怎样,NAB 如果只还利息都会高出 0.1%-0.15%。

建议 NAB 的客户可以联系经纪人做重新审核,因为过去几个月有过 2-3 次的利息调整,所以如果不合适的情况下请在固定利率先做好调整再做决定。

Suncorp

投资方固定  2-3 年利率上调 0.15%,降低一年和 5 年固定利率 0.4%。

Rams

自主 2 年固定利率上调 0.3%,投资 2年固定上调 0.4%

其他请联系贷款经纪做详细沟通。

对于正在办理贷款的朋友,一些建议:

目前是一个好的机会,和贷款经纪沟通讨论下,关于锁定或固定利率。没有说是触底反弹,特别是目前比较多不确定因素下不光是资本市场,还有房产市场已经政府经济宏观调控,不论怎样这也是银行这几年的第一次集体利率上行,作为一个信号,我们也需重视。

至于是否需要固定,我们的建议还是很简单,不要看到利率涨就紧张固定,也不要看到利率跌就后悔已经固定。固定利息往往都是高于浮动的,这几年市场特殊而已。它不是省钱的工具,是一个把控 budget 做规划和服务贷款目的的一个选择。电话与我们的贷款经理沟通一下,看看近几年的贷款和投资规划,再决定是否需要固定或应该在固定前做一些调整。因为一定固定,这固定期限内就不能再做其他改动。

⇢ 我们曾写过一篇可以参考《我需要固定利率吗?》《现在是固定利息的好时候吗?

(三)银行政策收紧

除了固定利率的变化,更重要的还有银行悄无声息的一些贷款审批政策的收紧。

可以看到的是由于监管机构的越来越多监管,银行多数的政策收紧都是围绕 APRA 对于投资贷款的限制和对于 NCCP 法案 Responsible lending(负责任借贷)的相应。

(四)海外收入贷款产品更新

提前做一个简单的预告,目前 My Home Loan 与合作基金方提供针对海外客户的贷款产品,具体信息我们本周会再发布。这里是一个 preview,有需要申请的客户请邮件。

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请有需要的客户发送以下信息至 [email protected]

  1. 姓名
  2. 联系电话
  3. 房子地址或购房合同首页

我们会在收到信息后 24-48 销售和您确认是否可以接受。

 

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