（图片来源：Skynews）
连续几个月来关于 APRA 要求银行收紧投资房贷款的报道和分析就没有停止过。
点击这里阅读我们过往的一些文章。
正如我们之前「政策收紧对投资客意味着什么」里提到，这应该只是一个开始。
今天我们来看看前两周和前几天分别又有哪些政策陆续开始悄无声息的实施。我们通过几个真实的案例来解读一下，与各位分享。
（一）
就在本月 7 月份，Bankwest 银行有一个 3 年 4.17% 浮动利息的促销活动，我们更新在每月的产品活动页面。
值得注意的是这个产品是没有区别自主和投资的，因此基本上客户中小额的贷款大部分当地收入的客户都会选择去 Bankwest 了。
有些客户定期关注我们的更新，然后选择自己申请的贷款。我们不到两周的时间陆续遇到了四五个客户电话提到自己申请 Bankwest 银行被拒绝，但通过了解，客户的情况很好没有特别的问题，却被 decline，的确很让人费解。
几个客户我们陆续协助递交了 ING 也有重新回归选择大银行的。
后续我们和 Bankwest 沟通了解到，原因很简单。因为大量的申请递交，导致 Bankwest 短期投资房增长比例过快收到 APRA 警告，要求每个月投资房增长比例不能超过 10%，如果该月配额满了后面递交的客户只要投资房贷款申请，无论是情况有多么好都会被拒绝，统一拒绝的解释就是「internal credit scoring fail（内部信用评级不及格）」，然而客户即便信用分数非常普通的客户，选择自住房申请，却可以顺利获批。
My Home Loan 提示： Credit score 信用评分和 Veda score 信用报告分数还是有所区别。 所谓 Credit score 有很多额外因素，银行内部调节的，所以只能根据我们每个时期对银行政策的把关和经验来判断。大家还是要注意为好。
（二）
同时许多朋友可能没有注意到 Bankwest 也近期调整了固定利息，包括典型的商业银行麦考瑞银行是第一个调整固定利息的。
目前 Bankwest 一年的固定利率 4.79%、二年 4.59%、三年 4.49%、四年 4.79%、五年 4.84%。
事实上不仅仅是 Bankwest，大银行也一样悄无声息的上调了固定利息，也是我们之前提到的，固定利息低于 4.5% 的很多朋友，特别是投资客真的应该就不要犹豫了。许多客户还等待我们随时告诉大家何时固定比较合适，只可惜悄无声息，银行已经上调。
你再看，许多大银行目前的固定利息两年 4.59%，三年 4.49% 的，之前的两年三年 4.29% 之类的已经消失。
倒是还有个别银行近期促销，1年 4.19%，两年 4.29%，三年 4.39% 但随时活动可以取消。
简单提一句，我们很难准确的预测未来利息的走势。 但我们还是会勇敢的给出 My Home Loan 的观点。 您如果有几套物业的，可以考虑固定利息了，虽然已经错过低的固定利息。 好多朋友比较犹豫是因为，前段时间我们帮忙拿到的浮动利息实在太低，接近 4%，想想固定利息要 4.5% 就是 4.2% 很多人都不愿意固定。人之常情。那就先跟市场走吧。
（三）
目前四大银行和几间小银行多数开始要求新房投资者必须至少准备 20% 首付资金。
Westpac 和其旗下 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 将新增投资者的贷款比例（LVR）上限下调至 80%，这个比例是目前为止主要大银行中最低的。但如果贷款人可以提供 2 处或以上的房产作为抵押，同时其中一处为自住房，这些贷款人可能仍然可以贷出 80% 以上的房屋价值。
ANZ 银行也正式将新增投资者贷款比例上限定在 90%，NAB 国民银行上个月也已经将该比例限制在 90% 以下。CBA 联邦银行则是表示如果住房贷款比例超过 90% 的投资者将不能通过负扣税获得税收优惠。
APRA 在去年 12 月宣布了投资者房贷限制政策，但是从最近几个月投资者信贷增长的官方数据结果看，该政策的效果微乎其微，这也促使监管局对贷款银行施加更多的压力。
银行们为了抑制投资者房贷的继续增长，除了下调 LVR 上限外，还提出了削减投资者利息折扣和收紧承销标准等都是为了不要能达到 APRA 的投资房增长要求。
（四）
目前房子涨的很多，许多朋友纷纷考虑希望可以拿出一些增值部分的资金做投资。
结果银行现在基本上是「谈投资房就不一样政策」，比如原本房子 80万借款 64万，目前新估价 100万，以前可以按照 80万借款然后该如何处理就如何处理。
目前是，原贷款 64万没问题，80万-64万 cash out 出来的 16万澳币，如果是用于投资，则需要重新 split 一个 loan，单独作为投资房处理，利息折扣就不同与 64万部分。
如果没有 PR（大银行）也很麻烦，不但需要提供取现的目的，还需要提供证据，用于买投资房，请问合同在哪里，然后要审查投资房贷款的话新买房子你的借款能力是否够才可以 cash out。
再比如 Suncorp 前段时间的终身折扣浮动 4.15%，终身免年费，没有任何费用。其中也是一样加了许多条件，比如必需本金加利息还款方式，如果转贷无法大额 cash out，cash out purpose 需要很明确且详细，做收入的雇主确认，同时根据客户信用分数来确定客户是否需要提供去年 PAYG 或报税。
友情提示： 每个银行目前的政策都不是非常相同，在细节上总有些差别。 明显的就是小银行在审批的计算利率上会高一些，意味着投资房的话客户可能根据收入的不同，比起大银行会少借 10-25万的额度。 同时要求的材料也会通过内部的 credit score 来要求，这个还是需要注意。
（五）
本周一（7 月 20日）APRA 要求四大银行和麦觉理银行（Macquarie Bank）增加资本来降低增加的住房贷款所带来的风险，“房屋贷款风险权重”的资本比例需要在 2016年 7月 1日将从目前的 16% 上升至 25%。原因是这五个银行内部的风险评估方法比较其他银行比较不那么保守，带来的风险会比较高。
四大行和麦觉理银行将被迫为各自的房贷提高准备金，可能预计需要筹集总计 110亿澳元，专家预测各大银行将会把 110亿成本中的部分转嫁到房贷客户身上。
这个就意味着预期如果今年下半年央行再降息，银行可能不会全部跟进。比如降息 0.25% 银行只降 0.15%。
其实 Westpac、NAB、CBA 在今年 5月央行下调利息后，就已经这么做了，只不过比较隐秘，通过悄悄减少利率折扣来提高利率，而不是提高名义利率。
这就是为何大家看到年初和去年底我们许多客户不到 100万的贷款可以拿到利息折扣那么多，到现在降息后利息在 4.05% 上下，而现在 100万的客户利息只有 4.15% 左右。
（六）
终于，ANZ 今天（7 月 23日）宣布从 2015 年 8 月 10日生效，投资房贷款的基准利息从原本 5.38% 上调至 5.65%（增加 0.27%）。
更加明显的区分了投资房和自住房的利息，意味着什么什么？
这不是说折扣不给了，意思是不论您是已经 settle 的客户还是正在申请的 ANZ 客户，只要您的贷款是投资房，并且是浮动利息，您的利息就会跟着上调 0.27%。
是的，这是 加息！
实际的还款压力来说，普通的 50万贷款额度，在利息上调后将带来一年额外 $1,350 澳币的还款。
同时 ANZ 从下周二 7 月 28 日开始，不再提供 Simplicity Plus Investor Loans，投资房的固定利息也上调 0.30%。
如果您是 ANZ 的客户，我们认为您需要给 My Home Loan 打个电话沟通一下您的贷款结构了。目前其他银行和小银行并没有消息。
正如我们前几个月提到，如果您需要调整贷款的 structure，特别是持有超过 2 套物业的客户，目前可能是您最后的合适时机。未来针对投资房的贷款，再做调整成本会很高。
（七）
NAB 也近期宣布从下周起，截止 8月 7日凡是银行的贷款 portfolio 中有投资房比例的客户，将无法继续享受第一年年费减免的活动。
看来目前银行通过减少折扣和本息还款的约束并没有实质上显著的减少投资房贷款的比例增长速度，还继续会有更多的限制推出。
如果您需要调整贷款，也不要错过月底前的 $1,250 现金回馈活动。
（八）
投资客们，有何要注意呢？需要做些什么调整或改变？
My Home Loan 在过往也啰嗦了许多，升息是早晚的事情，预计未来两年内利息持续低是没错，但低利息不代表就不会升息。要知道四五年前利息 7% 也是蛮普遍的，降到 6.5% 一大批人要固定的。可是持续两年低于 5% 的利息，许多人觉得还不够低，是真的不了解房贷的市场。
这次我们就不在赘言，无法一段话顾及到所有客户的不同需求，有需要帮助的朋友们请电话沟通吧。您也可以阅读这里有一些对投资客户的建议。
未来的市场和政策变化，请持续关注 My Home Loan。
政策后续更新 7 月 24 日
CBA
今天联邦银行也宣布，为了达到 APRA 投资房贷款比例 10% 限额要求，从 8 月 10 日期生效，投资房贷款（新老客户）浮动利息全部上调 0.27%。
目前 CBA： - 投资房标准标准浮动利息 5.72% - 自住房标准浮动利息 5.45%
7 月 31 日开始新的投资房贷款固定利息也全面上调，调整后的固定利息如下：
- 1年上调 0.3% 到 4.79% - 2年上调 0.4% 到 4.89% - 3年上调 0.4% 到 4.89% - 4年上调 0.3% 到 4.99% - 5年上调 0.1% 到 4.89% - 1年 Guaranteed rate（浮动担保利率）上调 0.3% 到 4.79%
政策后续更新 7 月 27 日
NAB
国民银行从 8 月 10 日开始对只还利息和 Line of Credit 贷款上调贷款利率 0.29%。
注意不论是投资房还是自住房，只要是 Interest Only 还款，都上调 0.29% 的利息。
这点是很明显了，因为 NAB 没有明确的划分投资和自主，原本批款的政策里一般自住房都是要求本息还款，所以一刀切只要是只还利息都按照政策执行，不能再更明确的发出信号：砍掉投资房贷款的增长！
与此同时，固定利息也一样上调。
Bankwet
Bankwest 银行作为 CBA 旗下的银行，针对其非常受欢迎的 Super Star Home Loan 产品，原折扣是 1.3% 三年蜜月期折扣，4.17%。
自 7 月 28 日开始起，新申请的投资房利率增加 0.22%，加至 4.39%。
不过自住房将降低到 4.09% 浮动利息。
政策后续更新 7 月 29 日
AMP
AMP 今天宣布将停止接受新的投资房贷款申请。同时对现有投资房客户上调 0.47% 利率。
这样，新的 Basic Loans 产品浮动利息将达到 4.97%。
看来 heavily relied on investment loan 的银行和非银行机构的客户要小心了，比如 Suncorp 等。继续等待其他银行更新。
政策后续更新 7 月 31 日
ING
ING Direct 作为很热门的小银行，宣布从今天 7 月 31 日起生效，不在按照 LVR 贷款比例给利息折扣。
之前 6 月是高于 80% LVR 的贷款升高利息，现在只要是投资房就不会有折扣。目前 Orange Advantange 产品投资房贷款利息 4.84%，Mortgage Simplifer 投资房贷款利息 4.72%。
好消息是已经 settle 的现有客户目前不受影响。
另外所有投资房贷款固定利息上升 0.20% 今天当天生效，这样新的额固定利息 2年 4.59%，五年 4.78%。
与此同时，如果是投资房，即便选择 Orange advantage 套餐，也将无法享受之前的 0.10% 额外利息折扣。
所有投资房从今日起贷款比例均控制在 80% 以内。
自住房也做了相应调整：转贷客户从其他银行转贷过来的客户贷款比例自住房也不可以超过 80%，对于新的自住房申请折扣利息的贷款额度要求从 75万降低到 50万，也就是新的自住房 80% 可以享受更好一些的折扣。
Westpac / STG / Bank of Melbourne/ Bank of SA
Westpac 以及旗下银行做出了利息调整。
从 8 月 4 日起，对于自住房固定利息，下调至多 0.30%；投资房固定利息上调至多 0.3%。
Westpac 投资房基准利息上升 0.27%，由 5.48% 上调至 5.75%，8 月 10 日生效。
St. George 投资房基准利息上升 0.25%，由 5.54% 上调至 5.79%，8 月 21 日生效。
Bank of Melbourne 上升 0.25%，至 5.7%，8 月 21 日生效。
Bank of SA 上升 0.25%，至 5.77%，8 月 21 日生效。
政策后续更新 8 月 4 日
Suncorp
Suncorp 银行宣布 Back to Basics 和 Access Equity/ line of credit 产品基准利率上调 0.27%，8 月 31日起生效，新老投资客户均受影响。
这样意味着 Suncorp 投资房贷款的标准浮动利率基准利息升为 5.81%，Back to Basics 产品的基准利息升为 5.23%。
自住房的基准利率不变。
Bank of Queensland (BOQ)
Bank of Queensland (BOQ) 宣布投资房贷款利率上调 0.29%，8 月 10 日生效。
BOQ 的 Clear Path 和固定利息产品以及自住房贷款利率保持不变。
预计更多银行会跟进，需要固定利息的客户请联系我们的贷款经理，如果需要调整贷款的也抓紧时间沟通确定合适的产品尽早申请。
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