2017 澳洲各银行机构贷款圣诞期间成交截止日期

最近两周已经开始明显感觉到了“节日”的气氛,银行处理申请的速度已经开始放慢,一是许多员工开始假期安排,而是气氛的带动人们工作状态也开始进入节日的气氛。

每年有两个时间都是银行对于成交最为忙碌的日子,圣诞节和复活节。

所以这两个时间段银行都会公布自己的 cut off dates(截止日期)。

比如如果您有购买物业或转贷需要在 2017 年圣诞节前成交,那你必须对应好你申请的银行所规定的日子完成相应流程,否则银行无法确保圣诞前顺利成交。

我们截取三个近期发送的银行作为范例:

St George 小火龙银行

Suncorp 小太阳银行

ANZ 小蓝花银行

其他银行有些还没有公布,但估计都会在近一周发布各自的截止日期。

特别是针对购买楼花安排在年底成交的物业和 11 月购买现房的客户,你们要好好把关自己的时间。每年都是有客户因为没有注意到这些因此耽误成交。

记得圣诞没成交,银行放假,你的律师房价,卖家或开发商律师放假好多都是 1 月 15 好以后才回来上班…… 这个 delay 就会有点尴尬了。

 

我为何改口让客户变为本息还款

(一)

几年前我们特意写过一篇文章,告诉大家《只还息的好处》,那时候自主投资也好,本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。

为了可以现金流上宽松,充分利用对冲账户的灵活性,同时为未来变更投资税务利益的铺垫,我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合,即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。

(二)

澳洲房产增长了几年,随着房屋价格上涨,各个家庭抵押贷款也是增长迅猛,债务和收入比例高达。

(澳洲家庭总债务和收入比)

(澳洲家庭房贷和收入比)

基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务,其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。

(三)

有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为,主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险,其中最重要的就是只还息的期限过后,客户的贷款还款会变得很高,可能造成客户还款有压力出现问题。

这也很容易理解,比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下,5 年只还息后,因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。

比起 30 年还清,算下来当然月供压力会变大。

但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白,只还息并不代表不能还本金,加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着,每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户,达到同样“偿还”(对冲)本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少,但对冲掉的本金可以减少同样的利息,所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫,同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。

(四)

然而通过 APRA 对银行的监管,利息上本息还款利率下调,只还息还款利率不断上调。

有许多客户给我们提到,年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢?是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。

目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上,当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。

市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9%

比如 NAB 自住房固定利息 2 年本息还款是 3.69%(促销利率),非促销 3.88%

同样是自住房固定利息 2年只还息利率目前 4.49%

差别 0.8% 或者至少是 0.61%

对于一个 65万贷款来算,

本息月供 $2,988

只还息月供 $2,432

大概可以这么理解,按照本息还款中利息占有的金额是 $1998 也就是每月本金还款 $990

从利息上来看,本息还款节约了每月 $433 的利息(65万*0.8%/12)

但从现金流上来看,本息还款增加了 $556 的月供压力。

(五)

所以,事实上的贷款的规划是那个规划,通过然后利用对冲账户来管理贷款依旧是我们的一个推荐,结合一张信用卡实现 loan minimisation managment 加速减少负债这方面客户可以单独和我们的贷款经理预约做好每个人的数据模型,查看 30 年通过我们的贷款管理方案节约的款。)

然而,因为监管机构的关心银行通过利率的差异化去引导客户做出本款的选择,从而降低产品的比例让银行的信贷体系能够在危机时不至于垮的太夸张。

在这样的情况下,如果利率可以差别超过 0.6%  甚至达到 0.9% ,每年的利节省真的不少,如果现金流不是很紧张,或是自住房贷款,可以考虑选择本来获取更多的益处至于投资房的组合规划,我们建议单独做沟通来做好一个长远和近期的规划,综合考虑。

(六)

我们理解监管机构的良苦用心,也看到银行各种政策的效果。作为收入 $1  背负 $2 块负债的我们,能节省一些就节省一些。

可真的危机来临,就像大浪一样,谁都无处躲藏。

When big wave hits, it just smashes everything.

 

你知道吗:室内居住面积小于 50平米的房子只有三间银行接受,预批不是批准

(图片来源:SMH)

昨天一则新闻:

一位首次住房买家为其在 St Kilda (墨尔本)购买的公寓向澳大利亚国民银行(NAB)申请了贷款。然而银行由于认为房子太小在最后一刻将贷款收回,他失去了一笔 41,000澳元的首付。

下面的新闻截图来源《澳洲财经见闻》:

读到这则新闻,我们觉得其实蛮有意思,当然对失去首付款的小哥及家人深表同情。

也感谢新闻报道类似事情,因为这丢个 4万澳币也能上头条,想想多少中国投资客户因为银行政策调整丢掉十万几十万的,动不动一个条例出来印花税和 FIRB 费用都增加上万的,华人能这么消化掉不得天天有报道吗?

但我们感谢新闻报道的原因更简单,因为这些都是普通的购房市场中消费者信息不对称的后果。

如果小哥是 My Home Loan 客户,他应该可以避免丢掉定金(当然我们也要审核他的个人贷款偿还能力)。为什么这么说呢,由此新闻我们引出两个方面购房人应该知道的:

(一)

室内居住面积小于 50 平米的物业,原本就很少有银行接受。

银行政策上小于 50 平米的物业,通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例,CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。

但面积一旦小于 40 平米,基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。CBA 正常还是可以接 80%。

至于其他基金和小银行,几乎都是 case by case。我们也不太会建议。

My Home Loan 很早就分享过相关的内容提醒买家《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款》和《内城公寓抵押贷款( Inner city apartments)》。

至于 NAB,这个政策早就改了,室内居住面积小于 50 平米的原本就是不接受的。

恰好又在墨尔本的高密度区,去年 NAB 也公布过在各个州有限制的房屋贷款区域:

(二)

那有些朋友就要问了,可是 NAB 已经批准了不是?怎么可以批准后第二天成交的时候反悔了呢?

这也是许多客户常常问到的问题,银行批准是不是成交时一定会放款?

回答这个问题我们先看看新闻中的这位小哥的情况。

首先小哥的情况在报道中十分模糊,倘若是银行已经正式批准并且安排贷款文件签署还回去了,律师也已经收到银行通知预定好成交日期。这种情况应该不会出现第二天不成交的事情。

从新闻报道中得到的信息应该就是,贷款并没有批准。

因为知道最后客户说做了所有的事情,最终未能获得银行贷款文件。也就是去年 12 月只是通过电话和邮件拿到银行的“批准”,小哥认为这事情妥了,但结果直到成交前他都没能签属贷款文件,当然最终银行也不能放款成交物业。

所以并不是银行最后一刻收回了贷款。这个贷款就根本没有获批。

现在我们能回到那个问题了。“银行批准是不是一定成交时会放款?”

我们的答案是,不一定。

这里存在的最大理解差异就是“批准”,客户一定要拿到正式的银行无条件批准后并签署文件接收银行的 offer,银行收到签字文件也确认没有问题并和律师约定了成交时间,基本上 99.99% 这事才算妥当。当然还有那 0..001% 的意外几率一些我们不知道的意外。

所以通常的问题就出现在这个“批准”上。

因为很多客户会误以为预批就是批准,预批只是预评估,之后是否能无条件批准银行还要核实您在正式找到房子批准时的财务状况和文件当然也要看抵押物(房子)是否银行可以接受。

这个 My Home Loan 也提醒过大家无数遍,预批不是批准。因为预批分了很多类,其中一个最没用几乎等于白做的就是通过电话和邮件联系银行获得的批准。

客户电话银行,把个人的信息传达给银行的接线员,接触线员在系统做了简单的加减乘除可以得到一个正数,系统就算是批准了然后发一封信给客户说预批了。

这些批准都是有 condition 条款的,至少在你找到物业正式要办理时需要提供所有文件做核实,可是客户常常对于自己的情况并不十分准确的有把握所说的信息可能只是自己理解的,和银行理解的会有差异,这就造成了最后正式批准的时候银行拿到文件反而告诉客户贷款不能批准。

这位小哥遇到的就应该是类似的情况。

(三)

比如我们两年前也遇到过类似,客户请很好购买的楼花在 Manly 要成交,客户是大企业的高管,房子作为投资想借款 90%,因为面积购买的合同里是 42 平米,也只有 CBA 可以做 90% 当初。

递交后批准也已经拿到,然而在最终出贷款文件时又被银行驳回。

原因是估价师的估价报告显示实际交房的房屋面积测量是 39平米,小于 40平米银行只能借款 80% 了。

首先普及一个知识:

楼花购房合同通常允许房屋交割时面积上下有 5%-10% 的浮动,不同开发项目各有不同。

所以购买小面积公寓就特别要谨慎这个在 40平米 50 平米边缘的物业,确定你的情况银行是可以接受的。

更好笑的是,从开发商最后政府登记的 strata 物业面积来确认,实际面积室内并没有减少,是阳台有变化。估价师却一口咬定是室内减少了。

最终因为交割时间紧张,并不允许和估价师争论,只能先妥协成交。客户却因此补贴了 10% 资金,导致另外一个项目投资机会丢掉。(因为当天客户正准备交钱投资另一套物业)

最后的最后,客户自己单独委派另一家估价师做内部测量,然后与 CBA 沟通,确认是银行估价师的错误,银行做了简单的成交罚款的损失并没有其他额外补偿。

 

(结尾)

找一个靠谱专业的贷款经纪人实际上的好处远在于帮你多拿 0.1% 的利息折扣。

感谢新闻媒体的报道,因为只有这样消费者才能更有和银行之间的话语权。

我们一直坚持分享的目的也就是希望能够让信息不对称可以最小化,能够真的在问题出现前提醒到各位购房的大家。不论您是否是 My Home Loan 客户,都希望能帮到你们。

购房应该是绝大多数家庭一生中最大的经济决定。

 

申明:

文章只是通过新闻结合我们经验与大家分享,并不构成专业建议。

如需贷款建议,请联系预约我们贷款经理,了解您的个人财务情况做详细沟通。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

overseas loan

(一)

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间,从最初递交材料上额外的要求,到后期审批政策的收紧,再到降低贷款比例,一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况,市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候,都会有一系列疑问就是:「都说海外客户还款违约率非常低,银行又只借款 70% 左右,没有风险稳赚不赔,为何这样收紧呢?那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢?这不是会严重影响国人投资澳洲房产,澳洲经济还要发展吗?」

的确看起来是个矛盾的问题,银行想赚钱却又收紧贷款政策,政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选,选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会(royal commission),重点调查银行的财富部门(wealth),这里的 wealth 不是房贷部门,而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改,主要就是贷款部门业务,其中包括贷款经纪(broker)行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台,银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款,ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台,银行来说短期应付政府监管,哪怕关门不做生意;但如果选民选了工党上台,皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查,就更麻烦了。

(二)

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行,宣布从本周一(6月 20日)开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。

对于很多朋友问到 NAB,BOC(中行)等银行来说什么时候会关闭,我们认为不会拖太久,以前我们也写过类似的观点,很简单 APRA 的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%,你想想大量的海外收入客户全部过来,很快就会达到这个比例,希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管,因此不会受到太大压力。

2016 年 6 月 22 日更新:

NAB 今天早晨发布信息,从 6月 24日(本周五)开始,NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

意味着 NAB banker将不能接受以下申请:

- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates(在境外工作的澳洲永居和公民)
- Temporary visa holder(在澳洲临时签证居民)
- Foreign nationals(纯海外投资人士)

请注意,通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受(foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage)。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料(下方有做总结)还是按照目前的政策审批,但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是,一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险,同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展,银行将加大本地客户的促销力度,为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户,也许未来一天本地的量达到了一定比例,重新放宽松政策或有可能。(必定 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务)

 

(三)

目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽,银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽,通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%,实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了,倘若无法准备好这些资金的客户,纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10%,但最高借款比例不超过65%,利率会高出许多,不是说他们想趁火打劫赚,也不是风险有多高,65%额度没多少风险,因为 Prime 基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高,但从商业渠道批款则会非常宽松。

*注:这里 Prime Lending 特指澳洲境内的持有金融牌照的私人借款机构的一类,通常通过商业渠道借款,审批宽松,填补银行通常不接受的客户类型。

这两个渠道未来怎样不好说,虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率,但是收紧贷款比例还是会可能出现,随之出来的是高利息的降低,必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场,带来一定竞争。

我们觉得去猜测这个市场走向就没有太大意义,近期 settle 的客户看清目前政策和形势,有可行的方案就立刻行动,切勿耽搁了时机。未来的一年两年的客户,也不要慌张激动,合同已经交换,唯一可以做的是考虑清楚海外将会继续收紧,这个情况如果没有好转你是否能承受?

可以那么和贷款经纪沟通下,把合同名字是否要调整的事情和律师确认下,申请材料提前做好安排等到六个月前后开始准备,然后政策方面就不要多想多猜多问了,到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。

什么是可行的方案呢?不是说一个一个银行去实验,比如现在你是学生那很明显不要铤而走险了,Prime 可以批就先拿到 approval 后续如果没有其他方案那就知道有一个可以 settle 的方案,最后是 settle 还是不 settle 再做决定,切记试遍了所有危险不确定的方案,到了最后走投无路在做,只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗,贷款不是三次机会试试碰运气,你每试一次都可能是致命的。

如果你是本地 PR,很多可行的方案,原本很多客户本打工或做生意,挺好的,可能选择产品稍要不同但自己其实不知道是可以有银行可以接收 80% 的申请。自己问了一圈都不知道,这就是 loan 该怎样去规划,贷款批准和不批准这个 strucure 很重要。比如最近我们批了一些客户是自己做生意,因为没有最新的生意报税,感觉没有办法贷款,上来就问我生意有海外的收入可以批准吗?我们一番建议,最后还是找朋友帮忙去试了海外收入,一个礼拜下来最后还是 decline。还剩最后两周时间。通过生意的收入和会计师做好沟通,用未来的 cash flow forecast 直接我们批准 80%,递交三天出 approval,第二周签字现在等 settle。

类似的情况还很多,我们做了一些总结虽然没有太多新玩意,但理理思路,关键是大家心里要开始有一个正确的观念了,我的情况怎么样,在合情合理的情况下有哪些方案可行,不要想着就是哪个银行最低利息,哪个银行能做海外,哪个银行最宽松,而是从你个人情况出发有哪些方案可行,可行里面哪个最稳妥,然后再看哪个产品最合适便宜。

新的时代开始了,我们希望通过专业服务帮助到客户,不是谁能给 rebate谁就是我的选择。我们的本职是在了解客户的情况后协助做好一个规划,不论你的情况是很好还是很不好,条件很好的客户更是应该有一个中立的贷款经纪协助你选择合适的产品,而不是被一个银行所绑架。真心希望这个行业可以被华人社区重新认识,作为 My Home Loan,我们要传达的是,我们是专业经纪,我们不是 sales。

 

(四)

针对于近期问询比较多的一些群体,我们做了一个简单罗列,希望有所帮助。

纯海外投资客:

选择:NAB,BOC,HSBC,基金和 Prime 借贷

最高借款比例:银行 60%,基金最高 70%,Prime 最高 65%。

银行要求:客户需要至少满足三方面要求,有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水,工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认,最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求:海外收入作为辅助,主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试,递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求:无,可在境外做证件认证。

临时签证:

学生

选择:基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

485

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:60%,或 70% 最高

要求:必须是本地正规收入,选择的银行或基金根据情况而定。

457

选择:银行

最高贷款比例:95%

要求:本地收入,457 的贷款比例通常银行是按照海外人士(non-resident)处理,但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上,根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业,此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受,通常就不建议基金和 Prime 了。

820(sponsor)

选择:银行

最高贷款比例:80%

要求:澳洲本地收入,通常不能单独申请,需要和配偶同时递交申请。

188

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:80%-90%

要求:188 签证是比较特殊的一类群体,通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理,最高比例达到 90%,但需要看到一年的澳洲本地保税(也就是成为税务居民)。如果还没有一年的本地保税,可以考虑海外收入结合本地的投资收入,借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case,需要沟通讨论。

新西兰永居

选择:银行

最高贷款比例:80%-90%

要求:如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证,可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家,作为和纯海外客户一样处理。

永久居民和公民

PAYG 工作收入

选择:银行

最高贷款比例:80%-95%

要求:工资单

ABN 生意收入

选择:银行或金融机构

最高贷款比例:80%-95%

要求:如果您有正规保税,可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别,贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题,比如刚刚成立的公司利润并不高,或还没有到最新财年报税时间,只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间,并有登记 GST 一年以上,均可以借款 80% 无需提供保税记录(单个物业贷款金额不超过 1mil)。

如果 ABN 注册不满两年,超过一年并登记 GST,也可以借款最高 70%,需提供 BAS 报表。

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
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近期贷款案例分享:写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

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虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

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My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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同时成交:我是先买还是先卖掉房子?

每个客户的经济情况是在发生变化的,银行的产品和市场也在变化,因此许多客户会在每几年与 My Home Loan 的贷款经理沟通做一次 Loan Health Check 确保贷款享受到最新的优惠和符合自己新的经济情况。

同样在此期间客户们会遇到需要升级自己的住所,也许是孩子读书需要更换一个房子,或是更换一个更大更漂亮的房子。

这个时候许多客户会遇到的问题是,先卖掉现有的物业再看房子呢。还是先找到心仪的房子再卖掉现有住所?
当然最佳的状态就是房子找到了老的物业也卖掉,成交可以在同天发生,省心省力。

可这样的同时成交(simultaneous settlement)比较难实现,太多客观的因素制约。

我们这里把遇到的情况,为大家总结了一些相关的内容希望可以有所帮助。

1. 前言:先出售,先购买,还是先拿到过渡性贷款

无论您是想要搬去更好的地方还是想换个小点儿的房子,您都要决定是先买房还是先卖房。

这个问题通常很微妙,因为大多数人在买到新房之前并不想卖出旧房,同时很多人在卖掉旧房前也没有能力买新房。

My Home Loan 这里为大家做一些总结,并提供了一些适用于大部分人的解决方案。请继续读下去,看看我们能为您提供些什么帮助。

2. 我需要考虑些什么?

您选择的解决方案取决于您目前的资产状况,您能够申请到的贷款类别以及您的需求。以下一些问题应当值得考虑:

1)我能否快速出售现在的住房?
2)我多快能找到新房?
3)如果需要的话,我的家庭是否能提供经济支持?
4)我的收入是否高到能同时拥有两处房子而不需要申请过渡性贷款?

3. 对我来说最好的解决方案是什么?

以下是不同处境的人所采取的最普遍的解决方案。

1)首先出售:如果您几乎没有或没有任何资产,又或者您的房屋需要一段时间才能售出,这一解决方案对您来说比较合适。

2)首先购买:如果您有大量资产,并且您有足够高的收入以同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

3)在持有担保贷款的情况下首先购买:如果您几乎没有或没有任何资产,但是您有足够高的收入以同时持有两套房产,同时您的父母愿意将他们的房产作为您贷款额外的抵押物,这一解决方案对您来说比较合适。

4)同时交割:如果您能够将出售和购买安排在同一天进行交割,这一解决方案对您来说比较合适。通常您需要杰出的协商能力才能做到同时交割。

5)过渡性贷款: 如果您有充足的资产但是您没有足够高的收入以长期同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

4. 首先出售旧房

这是指您在购买新房之前出售现在居住的房屋。首先出售旧房最大的坏处是您在购买新房之前要租一段时间的房子。其优势是出售旧房所存的钱将存入您的账户,因此您不会承担在没有足够首付资金的情况下购买新房的风险。

如果您现居房屋没有足够多的 equity(增值资金),例如房贷是房屋价值的 80% LVR,那么在这种情况下您将无法具备申请过渡性贷款的资格,因此首先出售旧房可能是最好的选择。

如果您擅长沟通协商,您也许能够说服购买您房屋的人将房屋回租给您,直到您买到新房。这就避免了要搬两次家!

5. 首先购买新房

这是指您首先购买新房,然后再出售您的旧房。贷款方将把两处房产都作为抵押品,同时您需要支付全部贷款的利息。当您的旧房售出之后,贷款数额将减少,您需要偿还的利息也会下降。

首先购买新房这一策略适合高收入者,以及那些现有房产贷款比例比较小有足够都 equity的客户。比如说房子增值了,你的贷款只是房子目前价值的 60% LVR。

先买新房最大的优势是您能够立即购买! 您也能够避免租房子住。

遗憾的是,大部分选择首先购买新房的人并没有经济实力同时持有两套房屋! 因此,银行会拒绝他们的贷款申请,或者他们要被迫以低于市场价值的价格迅速出手旧房。

6. 在拥有担保贷款的情况下首先购买新房

这是指您在您父母的帮助下首先购买新房,您父母需要将他们的居住或投资房产作为您房贷额外的抵押物提供担保。因此您不需要现有房产里有太多 equity。

当您出售旧房时您能够尝还部分贷款,并且在大部分情况下可以将担保人移除。对高收入并且父母愿意将他们的房产作为贷款额外抵押物的人来说,这是一个非常好的解决方案。

7. 同时交割

同时交割是指旧房出售和新房购入在同时进行交割。

众所周知这很难安排!但是如果成功的话,您就不需要在等待购入新房的时候租房子住,并且您不必同时支付两套房产的抵押贷款,听起来很好不是么?

唯一的问题是如果一处交割有延误,将导致极大的困难!由于两处交割互相依赖,如果其中一处交割有一个小问题,那么整个交割过程都要向后延一到两天。这可能导致您需要支付利息滞纳金,如果出现严重的延误,那么您有可能损失您的定金!

8. 如何同时交割?

大部分进行同时交割的人都有一个长达六个月的售房交割期。他们会提出一个条款,允许他们只要提前4周给出通知,就能把交割日提前。然后他们才会寻找房源,当新房找到时,他们会将旧房的交割日提前,这样新房旧房就能在同一天进行交割。这种做法唯一的风险是您不能及时找到新房,这样您就需要搬出旧房住房子住。

另外一种方式是有些人在购买新房时把新房的交割期延长到六个月,并且设定一条条款允许他们能够将交割期提前。然后他们能够售出旧房并将新房的交割日提前,使其与旧房的交割日一致。这种做法的风险在于您可能不能及时售出旧房,因此可能损失新房的保证金。因此,对大部分人来说,我们不推荐这种方式。

9. 需要做什么才能做到同时交割?

如果您想进行同时交割,您必需拥有优秀的协商能力并且愿意以略低于市场价值的价格出售您的旧房,或者以略高于市场价值的价格购买您的新房。这会使另一方有动力同意延期交割。
当出售是在家庭成员或者朋友之间进行的时候,这一选择是最容易实现的。同时得到有经验并且专业的房产经纪,过户律师贷款经纪人的帮助也非常必要。

10. 使用过渡性贷款(Bridging Loan)

如果您在出售旧房前购买新房,您也可以使用过渡性贷款。过渡性贷款使您能暂时拥有两处房产,大部分情况下,在您售出您旧的房产前,房贷的利息将累加在贷款金额里(加到贷款本金之上)。

通常情况下,银行会要求你需要在拥有的房产中有超过 40% 的 equity,意思就是目前房子的贷款金额不超过 60%,这样才会考虑批准过渡性贷款(bridging loan)。

银行不需要你可以同时承受两套房子贷款偿还贷款的能力,在旧房子卖掉后贷款将变为新房贷款部分,在没有卖掉前这段 bridging 时期就是所谓的高贷款时期(peak debt),因为利息已经资本化了(capitalised)加到了贷款本金上。但是,如果您的旧房出售之后你的贷款未编号,那么您必需有能力偿还总贷款。

11. 什么样的人会申请过渡性贷款?

在大部分情况下,申请过渡性贷款的人是一些想要换个小一点房子的退休人员。在旧房售出后通常没有任何债务遗留问题存在。在这种情况下,不需要对收入进行证明。

过渡性贷款最大的优势是您能立即购买房产,搬进去,然后在您想要的任何时间售出您的旧房。

其劣势是在您同时拥有两处房产的时候,您需要支付数额高昂的利息。您现房里需要有足够多大量的 equity 才能有资格申请过渡性贷款,并且通常存在一个固定的时间,您必需在这个时间内售出您的房屋。

12. 得到正确的建议

向正确的人咨询会使这一过程更加顺利!一个好的地产经纪和一个好的律师会给您有用的信息,是您能够做出正确的决定。如果您想采用同时交割的方式,那么您将需要一个经验丰富的律师;如果您想申请过渡性贷款,那么您需要咨询专业的贷款经纪人。

 

 

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