你知道吗:室内居住面积小于 50平米的房子只有三间银行接受,预批不是批准

(图片来源:SMH)

昨天一则新闻:

一位首次住房买家为其在 St Kilda (墨尔本)购买的公寓向澳大利亚国民银行(NAB)申请了贷款。然而银行由于认为房子太小在最后一刻将贷款收回,他失去了一笔 41,000澳元的首付。

下面的新闻截图来源《澳洲财经见闻》:

读到这则新闻,我们觉得其实蛮有意思,当然对失去首付款的小哥及家人深表同情。

也感谢新闻报道类似事情,因为这丢个 4万澳币也能上头条,想想多少中国投资客户因为银行政策调整丢掉十万几十万的,动不动一个条例出来印花税和 FIRB 费用都增加上万的,华人能这么消化掉不得天天有报道吗?

但我们感谢新闻报道的原因更简单,因为这些都是普通的购房市场中消费者信息不对称的后果。

如果小哥是 My Home Loan 客户,他应该可以避免丢掉定金(当然我们也要审核他的个人贷款偿还能力)。为什么这么说呢,由此新闻我们引出两个方面购房人应该知道的:

(一)

室内居住面积小于 50 平米的物业,原本就很少有银行接受。

银行政策上小于 50 平米的物业,通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例,CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。

但面积一旦小于 40 平米,基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。CBA 正常还是可以接 80%。

至于其他基金和小银行,几乎都是 case by case。我们也不太会建议。

My Home Loan 很早就分享过相关的内容提醒买家《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款》和《内城公寓抵押贷款( Inner city apartments)》。

至于 NAB,这个政策早就改了,室内居住面积小于 50 平米的原本就是不接受的。

恰好又在墨尔本的高密度区,去年 NAB 也公布过在各个州有限制的房屋贷款区域:

(二)

那有些朋友就要问了,可是 NAB 已经批准了不是?怎么可以批准后第二天成交的时候反悔了呢?

这也是许多客户常常问到的问题,银行批准是不是成交时一定会放款?

回答这个问题我们先看看新闻中的这位小哥的情况。

首先小哥的情况在报道中十分模糊,倘若是银行已经正式批准并且安排贷款文件签署还回去了,律师也已经收到银行通知预定好成交日期。这种情况应该不会出现第二天不成交的事情。

从新闻报道中得到的信息应该就是,贷款并没有批准。

因为知道最后客户说做了所有的事情,最终未能获得银行贷款文件。也就是去年 12 月只是通过电话和邮件拿到银行的“批准”,小哥认为这事情妥了,但结果直到成交前他都没能签属贷款文件,当然最终银行也不能放款成交物业。

所以并不是银行最后一刻收回了贷款。这个贷款就根本没有获批。

现在我们能回到那个问题了。“银行批准是不是一定成交时会放款?”

我们的答案是,不一定。

这里存在的最大理解差异就是“批准”,客户一定要拿到正式的银行无条件批准后并签署文件接收银行的 offer,银行收到签字文件也确认没有问题并和律师约定了成交时间,基本上 99.99% 这事才算妥当。当然还有那 0..001% 的意外几率一些我们不知道的意外。

所以通常的问题就出现在这个“批准”上。

因为很多客户会误以为预批就是批准,预批只是预评估,之后是否能无条件批准银行还要核实您在正式找到房子批准时的财务状况和文件当然也要看抵押物(房子)是否银行可以接受。

这个 My Home Loan 也提醒过大家无数遍,预批不是批准。因为预批分了很多类,其中一个最没用几乎等于白做的就是通过电话和邮件联系银行获得的批准。

客户电话银行,把个人的信息传达给银行的接线员,接触线员在系统做了简单的加减乘除可以得到一个正数,系统就算是批准了然后发一封信给客户说预批了。

这些批准都是有 condition 条款的,至少在你找到物业正式要办理时需要提供所有文件做核实,可是客户常常对于自己的情况并不十分准确的有把握所说的信息可能只是自己理解的,和银行理解的会有差异,这就造成了最后正式批准的时候银行拿到文件反而告诉客户贷款不能批准。

这位小哥遇到的就应该是类似的情况。

(三)

比如我们两年前也遇到过类似,客户请很好购买的楼花在 Manly 要成交,客户是大企业的高管,房子作为投资想借款 90%,因为面积购买的合同里是 42 平米,也只有 CBA 可以做 90% 当初。

递交后批准也已经拿到,然而在最终出贷款文件时又被银行驳回。

原因是估价师的估价报告显示实际交房的房屋面积测量是 39平米,小于 40平米银行只能借款 80% 了。

首先普及一个知识:

楼花购房合同通常允许房屋交割时面积上下有 5%-10% 的浮动,不同开发项目各有不同。

所以购买小面积公寓就特别要谨慎这个在 40平米 50 平米边缘的物业,确定你的情况银行是可以接受的。

更好笑的是,从开发商最后政府登记的 strata 物业面积来确认,实际面积室内并没有减少,是阳台有变化。估价师却一口咬定是室内减少了。

最终因为交割时间紧张,并不允许和估价师争论,只能先妥协成交。客户却因此补贴了 10% 资金,导致另外一个项目投资机会丢掉。(因为当天客户正准备交钱投资另一套物业)

最后的最后,客户自己单独委派另一家估价师做内部测量,然后与 CBA 沟通,确认是银行估价师的错误,银行做了简单的成交罚款的损失并没有其他额外补偿。

 

(结尾)

找一个靠谱专业的贷款经纪人实际上的好处远在于帮你多拿 0.1% 的利息折扣。

感谢新闻媒体的报道,因为只有这样消费者才能更有和银行之间的话语权。

我们一直坚持分享的目的也就是希望能够让信息不对称可以最小化,能够真的在问题出现前提醒到各位购房的大家。不论您是否是 My Home Loan 客户,都希望能帮到你们。

购房应该是绝大多数家庭一生中最大的经济决定。

 

申明:

文章只是通过新闻结合我们经验与大家分享,并不构成专业建议。

如需贷款建议,请联系预约我们贷款经理,了解您的个人财务情况做详细沟通。

 

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NAB 6月最新海外收入贷款政策解读,和近期各类客户贷款方案汇总分析

overseas loan

(一)

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间,从最初递交材料上额外的要求,到后期审批政策的收紧,再到降低贷款比例,一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况,市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候,都会有一系列疑问就是:「都说海外客户还款违约率非常低,银行又只借款 70% 左右,没有风险稳赚不赔,为何这样收紧呢?那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢?这不是会严重影响国人投资澳洲房产,澳洲经济还要发展吗?」

的确看起来是个矛盾的问题,银行想赚钱却又收紧贷款政策,政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选,选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会(royal commission),重点调查银行的财富部门(wealth),这里的 wealth 不是房贷部门,而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改,主要就是贷款部门业务,其中包括贷款经纪(broker)行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台,银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款,ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台,银行来说短期应付政府监管,哪怕关门不做生意;但如果选民选了工党上台,皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查,就更麻烦了。

(二)

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行,宣布从本周一(6月 20日)开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请,单纯的只有海外收入则不再接受。

对于很多朋友问到 NAB,BOC(中行)等银行来说什么时候会关闭,我们认为不会拖太久,以前我们也写过类似的观点,很简单 APRA 的要求下,每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%,你想想大量的海外收入客户全部过来,很快就会达到这个比例,希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”,也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle,以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管,因此不会受到太大压力。

2016 年 6 月 22 日更新:

NAB 今天早晨发布信息,从 6月 24日(本周五)开始,NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

意味着 NAB banker将不能接受以下申请:

- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates(在境外工作的澳洲永居和公民)
- Temporary visa holder(在澳洲临时签证居民)
- Foreign nationals(纯海外投资人士)

请注意,通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受(foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage)。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料(下方有做总结)还是按照目前的政策审批,但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是,一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险,同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展,银行将加大本地客户的促销力度,为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户,也许未来一天本地的量达到了一定比例,重新放宽松政策或有可能。(必定 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务)

 

(三)

目前坦然的说未来海外收入这一块市场不太可能会有多少放宽,银行如果还想做这块市场只会通过旗下基金渗透做一些市场。但比例和审批都不应该再会有放宽,通常政策还是会说最高借款比例不超过 70%,实际当你用他的审批政策收入计算后基本上能达到 50%就非常好了,倘若无法准备好这些资金的客户,纯海外的投资者就需要考虑其他出路了。也会有相关 Prime 借款出现贷款额度会高于银行贷款比例 10%,但最高借款比例不超过65%,利率会高出许多,不是说他们想趁火打劫赚,也不是风险有多高,65%额度没多少风险,因为 Prime 基金通过商业渠道的批发资金成本的确要那么高,但从商业渠道批款则会非常宽松。

*注:这里 Prime Lending 特指澳洲境内的持有金融牌照的私人借款机构的一类,通常通过商业渠道借款,审批宽松,填补银行通常不接受的客户类型。

这两个渠道未来怎样不好说,虽然非银行机构不受到 APRA 监管不考虑投资房贷款增长率,但是收紧贷款比例还是会可能出现,随之出来的是高利息的降低,必定一段时间后这块市场会有更多的基金入场,带来一定竞争。

我们觉得去猜测这个市场走向就没有太大意义,近期 settle 的客户看清目前政策和形势,有可行的方案就立刻行动,切勿耽搁了时机。未来的一年两年的客户,也不要慌张激动,合同已经交换,唯一可以做的是考虑清楚海外将会继续收紧,这个情况如果没有好转你是否能承受?

可以那么和贷款经纪沟通下,把合同名字是否要调整的事情和律师确认下,申请材料提前做好安排等到六个月前后开始准备,然后政策方面就不要多想多猜多问了,到了时间回来看看我们的政策更新确认好申请方案。

什么是可行的方案呢?不是说一个一个银行去实验,比如现在你是学生那很明显不要铤而走险了,Prime 可以批就先拿到 approval 后续如果没有其他方案那就知道有一个可以 settle 的方案,最后是 settle 还是不 settle 再做决定,切记试遍了所有危险不确定的方案,到了最后走投无路在做,只是害了自己。我们知道大家都愿意心里想着还有一线可能就试试呗,贷款不是三次机会试试碰运气,你每试一次都可能是致命的。

如果你是本地 PR,很多可行的方案,原本很多客户本打工或做生意,挺好的,可能选择产品稍要不同但自己其实不知道是可以有银行可以接收 80% 的申请。自己问了一圈都不知道,这就是 loan 该怎样去规划,贷款批准和不批准这个 strucure 很重要。比如最近我们批了一些客户是自己做生意,因为没有最新的生意报税,感觉没有办法贷款,上来就问我生意有海外的收入可以批准吗?我们一番建议,最后还是找朋友帮忙去试了海外收入,一个礼拜下来最后还是 decline。还剩最后两周时间。通过生意的收入和会计师做好沟通,用未来的 cash flow forecast 直接我们批准 80%,递交三天出 approval,第二周签字现在等 settle。

类似的情况还很多,我们做了一些总结虽然没有太多新玩意,但理理思路,关键是大家心里要开始有一个正确的观念了,我的情况怎么样,在合情合理的情况下有哪些方案可行,不要想着就是哪个银行最低利息,哪个银行能做海外,哪个银行最宽松,而是从你个人情况出发有哪些方案可行,可行里面哪个最稳妥,然后再看哪个产品最合适便宜。

新的时代开始了,我们希望通过专业服务帮助到客户,不是谁能给 rebate谁就是我的选择。我们的本职是在了解客户的情况后协助做好一个规划,不论你的情况是很好还是很不好,条件很好的客户更是应该有一个中立的贷款经纪协助你选择合适的产品,而不是被一个银行所绑架。真心希望这个行业可以被华人社区重新认识,作为 My Home Loan,我们要传达的是,我们是专业经纪,我们不是 sales。

 

(四)

针对于近期问询比较多的一些群体,我们做了一个简单罗列,希望有所帮助。

纯海外投资客:

选择:NAB,BOC,HSBC,基金和 Prime 借贷

最高借款比例:银行 60%,基金最高 70%,Prime 最高 65%。

银行要求:客户需要至少满足三方面要求,有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水,工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认,最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求:海外收入作为辅助,主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试,递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求:无,可在境外做证件认证。

临时签证:

学生

选择:基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

485

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:60%,或 70% 最高

要求:必须是本地正规收入,选择的银行或基金根据情况而定。

457

选择:银行

最高贷款比例:95%

要求:本地收入,457 的贷款比例通常银行是按照海外人士(non-resident)处理,但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上,根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业,此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受,通常就不建议基金和 Prime 了。

820(sponsor)

选择:银行

最高贷款比例:80%

要求:澳洲本地收入,通常不能单独申请,需要和配偶同时递交申请。

188

选择:银行,基金或 Prime 借贷

最高贷款比例:80%-90%

要求:188 签证是比较特殊的一类群体,通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理,最高比例达到 90%,但需要看到一年的澳洲本地保税(也就是成为税务居民)。如果还没有一年的本地保税,可以考虑海外收入结合本地的投资收入,借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case,需要沟通讨论。

新西兰永居

选择:银行

最高贷款比例:80%-90%

要求:如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证,可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家,作为和纯海外客户一样处理。

永久居民和公民

PAYG 工作收入

选择:银行

最高贷款比例:80%-95%

要求:工资单

ABN 生意收入

选择:银行或金融机构

最高贷款比例:80%-95%

要求:如果您有正规保税,可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别,贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题,比如刚刚成立的公司利润并不高,或还没有到最新财年报税时间,只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间,并有登记 GST 一年以上,均可以借款 80% 无需提供保税记录(单个物业贷款金额不超过 1mil)。

如果 ABN 注册不满两年,超过一年并登记 GST,也可以借款最高 70%,需提供 BAS 报表。

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近期贷款案例分享:写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

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虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

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同时成交:我是先买还是先卖掉房子?

每个客户的经济情况是在发生变化的,银行的产品和市场也在变化,因此许多客户会在每几年与 My Home Loan 的贷款经理沟通做一次 Loan Health Check 确保贷款享受到最新的优惠和符合自己新的经济情况。

同样在此期间客户们会遇到需要升级自己的住所,也许是孩子读书需要更换一个房子,或是更换一个更大更漂亮的房子。

这个时候许多客户会遇到的问题是,先卖掉现有的物业再看房子呢。还是先找到心仪的房子再卖掉现有住所?
当然最佳的状态就是房子找到了老的物业也卖掉,成交可以在同天发生,省心省力。

可这样的同时成交(simultaneous settlement)比较难实现,太多客观的因素制约。

我们这里把遇到的情况,为大家总结了一些相关的内容希望可以有所帮助。

1. 前言:先出售,先购买,还是先拿到过渡性贷款

无论您是想要搬去更好的地方还是想换个小点儿的房子,您都要决定是先买房还是先卖房。

这个问题通常很微妙,因为大多数人在买到新房之前并不想卖出旧房,同时很多人在卖掉旧房前也没有能力买新房。

My Home Loan 这里为大家做一些总结,并提供了一些适用于大部分人的解决方案。请继续读下去,看看我们能为您提供些什么帮助。

2. 我需要考虑些什么?

您选择的解决方案取决于您目前的资产状况,您能够申请到的贷款类别以及您的需求。以下一些问题应当值得考虑:

1)我能否快速出售现在的住房?
2)我多快能找到新房?
3)如果需要的话,我的家庭是否能提供经济支持?
4)我的收入是否高到能同时拥有两处房子而不需要申请过渡性贷款?

3. 对我来说最好的解决方案是什么?

以下是不同处境的人所采取的最普遍的解决方案。

1)首先出售:如果您几乎没有或没有任何资产,又或者您的房屋需要一段时间才能售出,这一解决方案对您来说比较合适。

2)首先购买:如果您有大量资产,并且您有足够高的收入以同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

3)在持有担保贷款的情况下首先购买:如果您几乎没有或没有任何资产,但是您有足够高的收入以同时持有两套房产,同时您的父母愿意将他们的房产作为您贷款额外的抵押物,这一解决方案对您来说比较合适。

4)同时交割:如果您能够将出售和购买安排在同一天进行交割,这一解决方案对您来说比较合适。通常您需要杰出的协商能力才能做到同时交割。

5)过渡性贷款: 如果您有充足的资产但是您没有足够高的收入以长期同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

4. 首先出售旧房

这是指您在购买新房之前出售现在居住的房屋。首先出售旧房最大的坏处是您在购买新房之前要租一段时间的房子。其优势是出售旧房所存的钱将存入您的账户,因此您不会承担在没有足够首付资金的情况下购买新房的风险。

如果您现居房屋没有足够多的 equity(增值资金),例如房贷是房屋价值的 80% LVR,那么在这种情况下您将无法具备申请过渡性贷款的资格,因此首先出售旧房可能是最好的选择。

如果您擅长沟通协商,您也许能够说服购买您房屋的人将房屋回租给您,直到您买到新房。这就避免了要搬两次家!

5. 首先购买新房

这是指您首先购买新房,然后再出售您的旧房。贷款方将把两处房产都作为抵押品,同时您需要支付全部贷款的利息。当您的旧房售出之后,贷款数额将减少,您需要偿还的利息也会下降。

首先购买新房这一策略适合高收入者,以及那些现有房产贷款比例比较小有足够都 equity的客户。比如说房子增值了,你的贷款只是房子目前价值的 60% LVR。

先买新房最大的优势是您能够立即购买! 您也能够避免租房子住。

遗憾的是,大部分选择首先购买新房的人并没有经济实力同时持有两套房屋! 因此,银行会拒绝他们的贷款申请,或者他们要被迫以低于市场价值的价格迅速出手旧房。

6. 在拥有担保贷款的情况下首先购买新房

这是指您在您父母的帮助下首先购买新房,您父母需要将他们的居住或投资房产作为您房贷额外的抵押物提供担保。因此您不需要现有房产里有太多 equity。

当您出售旧房时您能够尝还部分贷款,并且在大部分情况下可以将担保人移除。对高收入并且父母愿意将他们的房产作为贷款额外抵押物的人来说,这是一个非常好的解决方案。

7. 同时交割

同时交割是指旧房出售和新房购入在同时进行交割。

众所周知这很难安排!但是如果成功的话,您就不需要在等待购入新房的时候租房子住,并且您不必同时支付两套房产的抵押贷款,听起来很好不是么?

唯一的问题是如果一处交割有延误,将导致极大的困难!由于两处交割互相依赖,如果其中一处交割有一个小问题,那么整个交割过程都要向后延一到两天。这可能导致您需要支付利息滞纳金,如果出现严重的延误,那么您有可能损失您的定金!

8. 如何同时交割?

大部分进行同时交割的人都有一个长达六个月的售房交割期。他们会提出一个条款,允许他们只要提前4周给出通知,就能把交割日提前。然后他们才会寻找房源,当新房找到时,他们会将旧房的交割日提前,这样新房旧房就能在同一天进行交割。这种做法唯一的风险是您不能及时找到新房,这样您就需要搬出旧房住房子住。

另外一种方式是有些人在购买新房时把新房的交割期延长到六个月,并且设定一条条款允许他们能够将交割期提前。然后他们能够售出旧房并将新房的交割日提前,使其与旧房的交割日一致。这种做法的风险在于您可能不能及时售出旧房,因此可能损失新房的保证金。因此,对大部分人来说,我们不推荐这种方式。

9. 需要做什么才能做到同时交割?

如果您想进行同时交割,您必需拥有优秀的协商能力并且愿意以略低于市场价值的价格出售您的旧房,或者以略高于市场价值的价格购买您的新房。这会使另一方有动力同意延期交割。
当出售是在家庭成员或者朋友之间进行的时候,这一选择是最容易实现的。同时得到有经验并且专业的房产经纪,过户律师贷款经纪人的帮助也非常必要。

10. 使用过渡性贷款(Bridging Loan)

如果您在出售旧房前购买新房,您也可以使用过渡性贷款。过渡性贷款使您能暂时拥有两处房产,大部分情况下,在您售出您旧的房产前,房贷的利息将累加在贷款金额里(加到贷款本金之上)。

通常情况下,银行会要求你需要在拥有的房产中有超过 40% 的 equity,意思就是目前房子的贷款金额不超过 60%,这样才会考虑批准过渡性贷款(bridging loan)。

银行不需要你可以同时承受两套房子贷款偿还贷款的能力,在旧房子卖掉后贷款将变为新房贷款部分,在没有卖掉前这段 bridging 时期就是所谓的高贷款时期(peak debt),因为利息已经资本化了(capitalised)加到了贷款本金上。但是,如果您的旧房出售之后你的贷款未编号,那么您必需有能力偿还总贷款。

11. 什么样的人会申请过渡性贷款?

在大部分情况下,申请过渡性贷款的人是一些想要换个小一点房子的退休人员。在旧房售出后通常没有任何债务遗留问题存在。在这种情况下,不需要对收入进行证明。

过渡性贷款最大的优势是您能立即购买房产,搬进去,然后在您想要的任何时间售出您的旧房。

其劣势是在您同时拥有两处房产的时候,您需要支付数额高昂的利息。您现房里需要有足够多大量的 equity 才能有资格申请过渡性贷款,并且通常存在一个固定的时间,您必需在这个时间内售出您的房屋。

12. 得到正确的建议

向正确的人咨询会使这一过程更加顺利!一个好的地产经纪和一个好的律师会给您有用的信息,是您能够做出正确的决定。如果您想采用同时交割的方式,那么您将需要一个经验丰富的律师;如果您想申请过渡性贷款,那么您需要咨询专业的贷款经纪人。

 

 

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关于 Meriton Vendor Finance:购房者的福音,卖房者的利器?

Meriton logo

(图片来源 Meriton)

提及 Meriton 的 Vendor Finance(开发商贷款),大家对于 Meriton(美利通)公司本身可能更加熟悉。

Meriton成立于 1963年,公司总部设在悉尼市中心的 Meriton Tower。凭借着灵活多变的市场策略和精益求精的工作态度,Meriton 逐渐成长为澳洲乃至南半球最成功的发展商之一。50年来,Meriton已经为澳洲本地居民和海外移民建造了超过 60,000多套住宅,开发足迹遍布悉尼,黄金海岸和布里斯班等地。

(这里可以点击阅读 Meriton 的介绍和历史发展。)

Vendor Finance(开发商贷款)

所谓 vendor finance,就是说开发商(或者卖家)在买房子时也给买家提供资金。

为的是什么呢?当然为的是确保房子可以在规定时间内顺利交割。

自然,对于卖家和买家都是一件不错的事情,合情合理,依然达成买卖协议,都希望可以顺利交割。finance-3-meritondifference_icons_233

在临近圣诞的这样一个时期,2015 年 12 月 14 日 Meriton 在官网推出自己的 Vendor Finance 优惠的信息:

三年期 3% 固定利率(参考利率 3.12%)

适用于 Meriton 所有在售的公寓项目。

- 最高比例本地收入 90% LVR
- 海外可借款 80%
- 按照购买合同价格借款,无需估价
- 申请费 $1,000
- 无需保险费用和其他人工费用
- 三年从 settlement 日期计息
- 可预先交付利息,无任何罚金
- 可提前还清本金,无任何罚金
- 审批时间 48 小时

类似的活动 Meriton 以前也有推出过,比如去年 2014 年为「促销」布里斯班 Infinity 项目时也曾推出过 2年 3.5% vendor finance,刺激销售。

Meriton Vendor Finance 实际案例

我们也曾接触过不少 Meriton Vendor Finance 的案例,其中三个典型与大家分享:

(案例一)

王二购买了一间 Meriton 物业,在办理贷款时由于估价差别较大(合同价 93万澳币,银行估价 86万),无法在短时间内筹足资金,银行有无法借款超过 80% 达到相应的额度。此时,选择 Meriton vendor finance,按照合同价格 93万的 80% 顺利交割。利息 5% 年利率,两年期限。

两年期很快时间就到了,在接近结束时王二才意识到必须要转换银行,必须在期限到期时完成 refinance,否则 Meriton 收回资金后将面临尴尬的局面,要么房子被「没收」拍卖掉,要么还清 vendor 借的钱(vendor finance amount)。如果此时市场依旧达不到预期,房子还是无法达到合同价格估价,或是其他银行无法接受物业为抵押物,王二的面临的「丢房」风险则很大。

(案例二)

王二的姐姐也有类似的经历,在购房时因为房子评估,费劲周折无法达到需要的贷款金额,最终选择 Meriton Vendor finance 借款 90%,将房子交割。

交割后市场一直处于上升阶段,在离 finance 两年期结束还有一年半时间,王二姐姐找到我我们安排转贷(refinance)事宜,买价 $102 万澳币,半年前估价 98万银行,目前银行估价 $118万澳币。顺利安排 refinance 后,补足了当时估价的差价同时还有多出的资金用于新的物业投资。

(案例三)

王二的哥哥收入很好,这些年也有些积蓄,投资了两套物业。

因为税务的规划,感觉 vendor finance 90% 借款无需支付 LMI 贷款保险费,只需要支付 10%+印花税便可以拥有一套全新的投资物业。

在现金流上 3% 的利率和租金回报算下来还有正的现金流,然而算上物业管理等费用和折旧,在税务上也可以达到短期的负扣税。

三年下来,物业增值,出售后也赚到一笔资产增值。

Meriton vendor finance 利弊分析

以上提到的三个案例,其中前两个都是真实案例,最后一个是根据目前促销活动虚拟出来的。

其中有几点我觉得值得挑出来给在大家强调一下:

  1. 一个是促销活动只是促销,虽没有说何时结束(通常这就是商家为刺激短时间让消费者做决定的策略),但请记住不论是 vendor finance 还是银行的 mortgage finance,审批的政策和利率条款都是按照交割(settlement)办理时处理,也就是说如果您购买的是现房可以立刻办理享受此优惠,但如果您购买的是楼花明年交付或后年,那就等明年或后年再说吧,那时候有没有这个活动还是否继续,只有 Meriton 晓得
  2. 目前的活动是三年期,与上面的案例提到的一样,如果在规定的年限您没有能够通过 refinance 或者自己筹集的资金将 vendor finance 付清,将面临房产被迫收回
  3. 这里就要提到关于两年或三年后重新办理贷款的事情,通常许多客户选择 vendor finance 多数情况下都是由于估价无法达到预期,再直白一些就是资金不充足,倘若在未来房屋市场价格有波动,那么相应转贷的风险也就会增加。
  4. 延伸的提一句,目前市场上 Meriton 的价格单是每周更新的,与其他的房子不同,Meriton 同样一栋房产可以在第一周市场不好的时候标价 80万澳币,在第三周市场好起来的时候标价 90万澳币,这是事实行业大家都知道的,这也是为何有时银行估价会出现较多的差别原因之一。
  5. My Home Loan 也曾帮助过一些客户把关递过相关递交 Meriton vendor finance 的申请,其中要求的材料和信息与银行类似,相应比较起来会稍微比四大银行严格一些,特别是对于资金(funds to complete)资产和收入方面都会有比较严格的要求。
  6. 最后也是最重要的一点,选择 Meriton vendor finance 的客户,一定要先明确的有一个退出策略(exit strategy),不论是两年后房子卖掉脱手,还是了解自己的个人情况可以确保 refinance 到其他银行和金融机构或是哪怕投入更多资金更换贷款,但你一定要能够知道自己如何退出,否则期限到后后果严重。举个例子可能大家就明白了,海外的投资客户,感觉很不错可是也没想好 2年想要卖掉,结果 2年时间到了想转去其他银行时银行政策已经调整无法按照海外情况借款,也就意味着哪儿都去不了,再考虑到卖房子,市场如果又不如预期,结果就可想而知。

总结

My Home Loan 对于 Meriton 的 vendor finance 观点比较中立,必定根据客户不同的个人经济情况可以从中获得利益,当然也有许多客户蒙受大的损失。所以大家还是要与律师或专业的贷款经纪沟通,确保自己是否合适选择 vendor finance。

必定 Meriton 的现金流雄厚是一个靠谱的 vendor finance,如果是其他的 vendor 提供 finance,大家势必要更加谨慎,因为 finance 的条款里可能会涉及许多「过分」的要求和协议,任何考虑以开发商贷款方式买房的人都应寻求专业的独立的法律建议。

对于有些朋友说到 Meriton 太黑心了,卖了房子,那么高价格,然后还要把贷款的钱也赚了实在是过分。这到也不能这么说,必定通过 vendor finance 可以实现购房的梦想,与此同时借贷都是双向的,Meriton 提供 finance 帮助你购买他的房子,那么如果你真的两年后没的去处也没钱还上,vendor 也是有风险的,还是要看市场,没有开发商愿意总是把旧房子收回来再接着卖,都想着能开发新的房子。

至于大家说到是不是因为近期房子市场冷淡了,Meriton 才使出这个大招吸引买家和投资客?我们觉得市场到底如何走向还不是很明朗,看看再说。但 Henry 做出这一举措,还是蛮懂中国人心思的。

更新 update

不少客户在微信上留言,关于这个 Meriton vendor finance 还是不太明白,我们做一些解释:

  1. Vendor finance 是很正常的一个卖家给买家借钱,目的就在于上面说到的让房子可以顺利交割。其中并不只是 Meriton 提供 vendor finacne,只是我们这次讨论的是 Meriton vendor finance。也有许多其他的 vendor 比如在买家资金不充裕的时候,提供资金作为 vendor finance 短期给一个利息周转,然后直到买家可以自己筹集资金还上这笔 finance。
  2. Meriton 推出的这个 3% vendor finance 只适用于购买 Meriton 自己项目的房子,是不提供给其他房产抵押的。说白了就是为了卖掉自己手上的房子,通过给买家提供经济上的短期帮助来实现购房。这个和前段时间新闻里的「平安提供给国内投资客首付资金,在澳洲购房」有那么一点类似的意思,但还是不同,我们改天可以在谈这个话题。

其他有问题再和我们沟通。

更新 Update 2

Meriton 已于近日宣布,3% 的三年利息目前促销结束。

新的利息「恢复」正常的 5% 年利息(参考利率 5.12%),可以按照 80% 海外和 90% 当地收入处理。

截止今天可以继续选择 3% 利息的活动,但贷款比例限制在 75%,活动明天不论是多少比例都没有 3% 了。

目前不确定 Meriton 是昨天的信息稿由于员工键盘打错了数字失误导致,还是为了满屏刷屏效应,还是别的原因。

更新 Update 3

美利通的大佬 Harry 还是蛮可爱的一个人。

3% 的 Meriton vendor finance 活动又回来了,限制在 75% LVR。

Photo 16-12-2015, 12 46 12 PM

 

*利益申明:My Home Loan 作为房贷经纪人,并不是 Meriton Property Finance 的任何信贷代表,我们的银行和借款机构中不包括 Meriton Vendor Finance,文章目的与大家分享关于 Vendor finance 的看法观点。

 

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APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭

(图片来源:Yahoo)

最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。

先回顾一下这段时间政策上的调整:

⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》

⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效

⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读

⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

 

(1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。

(2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。

If you don’t own it, it is a bubble.

If you own it, you are in a bull market.

这是前几天金融时报里的一句话,我觉得形容现在的市场很贴切。

所以首先要看的是是否和你相关?

您已经入市和您没有入市,可能对市场看法观点会完全不同。换句话说,如果还没有买房子,这个市场即便涨的再多,或跌的再狠,对你能有多大的意义呢?然而哪些已经把一大半身价放进了市场的人,所看到的所期待的就不一样了。

上面提到的王二和王二哥,两个人的情况就是两个极端,但也很普遍。

先讲讲王二吧。

(一)

许久以前我们写过一篇文章《为何我最后考虑贷款利息?》,里面提到,有许多朋友因为在意利息或在意银行广告宣传中的促销「好」产品,却看不到产品全面的优缺点和局限性,更不想未来长远的规划。就像王二一样,为了当时的低利息和促销,分散了两三年家银行,有些是看到银行宣传有些是听到朋友说,其实折腾来折腾去貌似看起来很节省,也很有满足感。如果问道以后怎么考虑?王二会告诉你,我过两年就换银行了,无所谓什么 structure。

那么现在就是 pay back 的时候了。

王二没有想到的是政策的调整带来投资房无法获的之前更低的利息,那么目前即便想更换银行成本会很高,与此同时,90% 的贷款转银行时如果没有因为增值降低 LVR 到 80% 任然需要支付一笔新的 LMI 保险给新银行,很不划算。

总结:房贷是几十年的事情,即便可能每隔几年会调整银行更换产品,但从最初就要做好相应规划,从长远去考虑。只想着拿短期的活动或一味依据利息低作为选择银行的标准,可能会让你被迫锁定在一个银行,损失更大。

(二)

现在王二如果考虑将几套物业贷款重组到一个组合内,因为政策的原因无法拿到投资房部分的利息折扣。不过如果考虑到现金流和未来风险的控制,在目前接近 4% 左右的固定利息,是时候考虑固定一部分贷款的比例。

总结:如果您拥有几套投资房,或近期会有投资房 settle 可以考虑固定一部分了。如果您只是一套物业或许不用考虑太多,要合理想好对冲和固定的比例如果考虑的话。

(三)

Leverage 的风险。

通过银行的借贷实现购房,有效利用有限资金投资房产合理的方式。但如果您和王二一样,拥有几套投资物业,甚至完全依赖租金回报偿还利息,「过度」借贷的话风险也要做好把控。

就如 margin loan 的概念一样,一小部分资金通过 margin loan 杠杆实现更大的投资,如果市场上行,那么赚得回报也会跟着杠杆翻倍,但如果下行损失也是一样翻倍。

最好的把控就是自己用高一些的 assesement rate 做一个计算,哪怕心里有数比如即便利息增长到 7% 是不是自己还可以承受的起还款的压力。

总结:杠杆要把握有度,过高的杠杆可以是登天的梯子,也可以是万丈深渊。自己要做好把关。

 

然后我们看看王二哥。

(四)

几点需要提醒的都是很基本的,但是因为人们往往害怕错过了机会(fear of missing out),头脑一热。

首先,就是不要因为有了积蓄,找不到合适的房子仅仅因为担心错过就随便买一个。看起来这些事情不太会发生,事实上每天我们都可以遇到类似客户的经历。

比如王二哥因为考虑到反正收入高要退税,只要是投资房就算「亏」也可以抵税,值得。事实上负扣税的真正意义并不在于账面亏损退税,富人之所以喜欢负扣税应该理解为「即便短期内物业是账面亏损,得到税务上的好处,可重要的是长期持有是要赚资本增值的。」换句话说,如果给你一套房子从长远看也没有任何增值潜力,仅仅是每年亏损可以让你拿到 30% 左右的退税回来,你还会考虑吗?

其次,许多客户可能是第一次购房或是看到大家投资房也考虑投资房,如果您还不能明白什么是 LVR 什么是 Negative Gearing 什么是 strata title 类似的名词,我也建议还是多做一些功课,先了解学习一些知识再买不会有坏处。

 

所以总结下来就是,不论您已经是几套物业的业主还是刚刚进入房产投资的市场,最好是开始就有专业人士协助一起做好长期的规划;充分考虑到银行借贷投资的好处和风险,把控好自己的投资风险;如果现金流有限或比较多的物业贷款,可以考虑通过固定利息结合浮动规避一部分市场风险;不要盲目的跟风,做好调研工作。

 

最后送上两句话给大家:

 Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria. – John Templeton

大概意思就是说牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

另外一句是大家都熟悉巴菲特说过的,就不翻译了:

I will tell you how to become rich… Be fearful when others are greedy. Be greedy when others are fearful. – Warren Buffett

 

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