【王二贷款日记】有关 457 签证贷款的注意事项

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

澳洲移民部 2013 年度报告中的数据显示,在调整了移民政策之后,移民部去年所签发的签证数量创下了新纪录。

年度报告中指出,2012-13 财年的技术类移民数量为 128,973 个,占了移民总配额的67.9%。而受需求驱动的雇主担保类技术移民,也以 47,740 个创下了新纪录,占了技术类移民的 37% 左右。

也有越来越多的华人通过 457 雇主担保签证来到澳洲,那么 457 签证在澳洲申请房屋贷款会有哪些问题和需要注意的事项呢?借款的额度和房贷的产品利息会有差别吗?

457 visa loan

王二刚刚获批 457 雇主担保签证,准备在澳洲未来扎根生活。考虑到也要结婚找对象,因此首要想到先买房。

王二的购房首付准备了 15% ,看着不断上涨的房价,想越早入市越好。但是王二问询了几个朋友,都得到不同的答案,不确定 457 签证是否能贷款,材料准备和贷款产品是否有不同?能不能借款 80% LVR 以上?

我们以下为王二做一些简单的案例分析和介绍。

需要提醒 457 签证的客户,购买的房产如果是二手物业,均需要获得 FIRB 的审批,只能用于自住房,不可以申请投资房贷款。

首先,澳洲的银行为海外客户和澳洲本地客户提供的房贷产品没有区别,除了一些银行会比较倾向于借贷给海外收入的客户,这类贷款被成为「海外收入贷款(Overseas Income loan」,我们做了很多的总结可以点击阅读。

其次,457 签证持有澳洲当地有效临时签证,提供的收入证明为澳洲本地收入证明(担保的雇主),也就是属于 Local income 借贷,因此更加在银行贷款申请和产品上不会收到“歧视”。所申请的贷款和持有 PR 或澳洲公民是一样的,银行利息和费用也没有任何区别。

除此之外,因为时澳洲本地收入,比起海外收入贷款的客户,457 签证的持有者可以在部分银行申请获得最高 90% LVR 的贷款额度。如果您有这样的需求,我们建议您和我们专业的贷款经理做详细的沟通,因为并不是所有银行都可以提供 90% LVR 额度的贷款比例,选择一间合适的银行和有经验的贷款 Broker 帮您做好申请的准备非常重要。

MyHomeLoan 友情提示:

当贷款比例达 90% 时,王二则需要支付相应的 LMI 保险,对于 457 签证贷款申请人这个保险在 90% 以下是可以 Capitalised 的,但是超过 90% 则不可以加在房贷上一并贷出。

⇢ 有关 LMI 房屋贷款保险请点击阅读

因为 457 签证是临时工作签证,那么往往持有者入境澳洲会比较短的时间。关于首付资金方面,银行是可以接受境外的存款证明。或者在申请转为正式批准时,将资金转移到澳洲境内银行既可。

王二恰好是作为矿业工程师(Mining Engineer)拿到 457 雇主担保,目前在王二存款只有 15% 首付,又没有额外海外存款情况下 My Home Loan 依旧帮助王二获得了 90% LVR 贷款无需支付 LMI 保险的产品。

少数几间银行可以准对医生、会计师、矿业工程师或律师等专业人士提供 90% LVR 贷款免除 LMI 保险的产品。

其中也包括持有 457 签证的客户。

如果您有和王二类似的情况,不妨给我们的贷款顾问电话沟通。

最后,在澳洲获取最终的贷款 Formal Approval 银行都需要最终的信用审批,那么信用报告就显得尤为重要,银行通过信用评分(Credit score)来判断一个申请者的信用风险,银行系统也会通过用户的一些信息给予大致的估分,分数从 0 到 1200 不等。分数越高则表示您在信用系统中的风险会相对较低,银行在审批贷款时会更加容易批准您的贷款。

不要因为尝试几间银行给自己的信用报告带来过多的询问记录,而影响了自己的申请批准。My Home Loan 建议您找熟悉 457 签证贷款的 Broker 来办理贷款。

⇢ 《我为什么需要申请房贷预批?

⇢《了解自己在澳洲的信用报告

或许您也和王二一样,问了一圈周围的朋友,但得到不同的答案,为何不给我们的贷款顾问一通电话做些简单的沟通,My Home Loan 为您提供专业的购房和贷款问题解答。我们接触解决更多的案例,凭借经验和与银行的更多沟通帮助到您解决难题。

王二在 MyHomeLoan 的帮助下,顺利的只支付 10% 的首付购买了一套自住房产,准备找对象结婚,安家立业。希望我们也能帮助到您。

 

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【王二购房日记】澳洲购买一套期房楼花税费详细介绍和支付流程

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

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买房子每个人人生的一件大事,除了房产公司明码标出的价格之外,还有不少地方都需要掏钱,许多客户特别是第一次投资澳洲置业的朋友们很常见的问题就是「除了 20% 首付,我还需要支付哪些费用和税钱呢?」

这里 My Home Loan 为大家详解买房全程特别针对海外投资客户购买楼花的各种税费门道,让您清晰的了解整个支付费用的流程和数目。

off plan procedure

我们假设王二在一家代理中介那里看中了一套楼花,准备开始房奴生涯,贷款买房。

购房前期的费用

王二首先需要支付 $3,000 到 $10,000 澳币不等的留房诚意金(Deposit),这笔款项在首付之后会还给王二或记在 10% 首付资金中。

接下来呢,王二需要聘请一名律师来全程监理买房事宜。律师不但可以减去很多不必要的麻烦,而且如果纠纷不期而至,也更容易得到法律的保护。律师费用一般为 $990 – $1,500 澳币。

其中不包括房产过户时政府收取的过户手续费用,会体现在 Disbursment 中,通常在 $500- $1,000 之间,这些是不包括在律师费中的,提前提醒为律师们解围。因为许多客户发现 Settle 房产时说律师多收了费用,事实上是用于垫付政府过户的手续费用。

有了律师壮胆以后,王二就要在律师的陪同下签订购房合同了。签合同的时候,王二需要交付房价的第一个 10% 作为合同交换的条件,这样就算购房完成。

MyHomeLoan 小贴士:

合同首页是很重要的,各种细节都要留意。比如中文的名字在合同上呈现的模式是拼音,名字是三个字的客户,可能存在后两个字之间是否有空格,这就需要以护照为准。

比如王二的大名是「王二麻」,护照上写着 ErMa Wang,如果合同里写的 Er Ma Wang,申请贷款和最终 Settle 过户时就会有问题。一定要提醒律师和中介名字要写对。

购房过程中的费用

在房屋建好前(如果买现房,就是交房前)的 2-3 个月内,王二就要开始准备贷款材料,办理贷款手续了。

MyHomeLoan 小贴士:

不一定必须要去向银行借贷,在澳洲反而贷款经纪可以选择的贷款产品更多,额度更大,利率也相对更优惠。在更加了解各个银行政策和产品的情况下,贷款 Broker 反而可以帮助到客户贷款更容易轻松的获批。

请记住要联系专业的贷款顾问,My Home Loan 擅长规划几套投资房在一起的房贷组合和大额贷款产品选择。帮助客户解决在房屋估价和贷款额度的问题。

除了房款以外,王二还有各种税费要缴纳。其中最大最主要的一笔是印花税,会根据房款的不同而在不同区间内以每 $100 澳币为单位收取,具体可以参考以下表格。不过,如果首次置业者购买 $75 万以下的楼花,则可以减免印花税。

以下是 NSW 印花税 计算参考表:

物业价格

缴税印花税金额

0-14,000澳元

每100澳元缴纳1.25澳元或缴纳计税价值的一部分

14,000-30,000澳元

计税金额超出1.4万澳元的部分,每100澳元缴纳1.50澳元+175澳元

30,001-80,000澳元

计税金额超出3万澳元的部分,每100澳元缴纳1.75澳元+415澳元

80,001-300,000澳元

计税金额超出8万澳元的部分,每100澳元缴纳3.50澳元+1,290澳元

300,001-100万澳元

计税金额超出30万澳元的部分,每100澳元缴纳4.50澳元+8,990澳元

超过100万澳元

计税金额超出100万澳元的部分,每100澳元缴纳5.50澳元+40,490澳元

 这里是各个州印花税计算参考:印花税计算表格

其他的印花税相关政策更新点击这里:印花税政策

大家可以互联网搜索不同州的 Stamp duty 计算器,计算。

 

因为王二买的是新房,具有 construction warranty,所以不需要额外的房屋检查费用。

如果买的是二手 House 的话,那就要请专业人士来做房屋结构和虫害等各项检查了。房屋检查费根据房间的大小和项目,可能会在 $200-$1,000 澳币之间浮动。

⇢相关需要做的 Report:《购置房产交换合同前的几个报告 Report

MyHomeLoan 小贴士:

购买公寓时,一般大的开发商会有 3 个月的 defect warranty,也就是瑕疵保障。大家一定要善用这个 warranty,保护自己的权利,在保障期内注意检查马桶和水槽的下边是否漏水,以及门把手、百叶窗等不容易注意到的细节。

另外,很有忧患意识的王二还打算给新家上个房屋保险包括房内财产保险,这笔费用大约在每年 $1,000- $2,000 澳币。

⇢ 请阅读《房产相关的保险

购房后的费用

王二从住进去的那一天开始,就要每年向房子所在地的 council 缴纳一笔市政费,大约$1,000- $1,200 澳币。

另外呢,物业也不是白服务的,想想光是推垃圾桶这一项你就要节省多少时间和精力。因此王二还要每年给物业公司支付大约 $2,000 – $4,000 澳币不等的物业费。

相关阅读

  1. 详细:澳洲购买房产需要支付哪些费用?
  2. 澳洲购置物业时交费的程序介绍

 

MyHomeLoan 为大家提供专业的购房和贷款问题解答,没有额外费用,为何不给我们的贷款顾问一通电话做些简单的沟通,可以帮助您更加放心顺利的办理房屋贷款,保证房子按时 Settle,何乐而不为呢?

王二在 MyHomeLoan 和 MyHomeLoan 推荐的专业人士帮助下,顺利购买交割了自己第一套在悉尼的房产。希望您是我们的下一位客户。我们真诚为您带来专业的服务!

 

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【王二房贷日记】留学生签证如何贷款购买二手房产?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

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学生和海外人士购买全新的房产,包括买地建房(House Land Package)是可行的,贷款获批问题不大。可以参考海外人士购房的文章。

越来越多的客户和朋友,包括 local 地产中介向我们咨询如何帮助下面这样的典型客户贷款购买澳洲本地的二手房产:

王二在澳洲读书,目前离毕业还有 2 年时间,考虑到越来越贵的房租开支,决定自己购买一套自主的房子。由于许多楼花或新房大都不可以即时入住,甚至需要等待两三年时间才能建好,因此打算购买本地的二手现房。第一,可以直接入住;第二,目前房贷利息比较低,房租节省的资金差不多可以 cover 贷款利息,自己只需要支付小部分杂费等,几年后房子卖掉还或许可以有不小的增值;第三,目前新房被海外投资客争抢的价格很高,二首现房价位会合理一些。

问题出现了,如果购买二手房澳洲需要海外投资审批委员会(FIRB)批准才可以,多数时候批准的唯一重要考虑因素就是购买者是否当前持有澳洲一年以上的有效签证。如果批准可以购买房子作为自住房,等签证过期或离境时需将房产出售。(律师链接)

首先大多数朋友会想到可否父母收入担保借款?

很多时候类似王二这样的学生,如果以父母名义一起购买绝大多数情况下 FIRB 不会批准,因为父母没有超过一年的有效签证。因此父母海外收入贷款行不通。因为通常银行会要求至少父母在房契(title)上要占有 5% 的拥有权(ownership),甚至多数银行要求 20%,才可以考虑父母作为共同借款人。

⇢ 阅读「房契上要放谁的名字?

其次,有些人提到为何不去 Westpac,Westpac 可以不查看 Visa 签证情况下批贷款。这里不再赘言这原本就是不规范的贷款申请,Westpac 的政策可以在如果提供澳洲本地收入情况下,或者拥有 PR 都可以绕过,但是银行要求提供 Visa 时就会出现问题,因为购买的是二手物业,需要海外投资评估委员会(FIRB)机构作出批准,那么批准的一个重要条件就是购买者持有超过一年的澳洲有效签证。此时贷款就会出现问题。

*有关 FIRB 的介绍:http://myhomeloan.com.au/?s=FIRB

这里的几个问题:

  1. 学生持有有效签证,获批 FIRB,购买二手房,因为递交学生签证,可能收入无法达到要求
  2. 希望提供海外收入,与签证冲突
  3. 希望提供海外父母收入,如果是新房可以;但旧房需要 FIRB 批准,父母因没有有效签证,房契上(title)上不可以占有比例,因此贷款银行也不可以接受
My Home Loan 提醒:

这里贷款和购房是两方面事情,单纯做贷款批准是没有问题的。可是即便贷款批准,当涉及到二手物业没有 FIRB 时,或贷款条件和最终 FIRB 有冲突,最终将无法 settle,我们也碰到过许多学生客户,与父母的收入一起预批拿到,以为可以购买物业,最终只能放弃,因为无法获取 FIRB 批准或因为 FIRB 的条件发现与贷款冲突银行拒绝放款。

 

My Home Loan 曾帮助几位客户和 agent,顺利完成如果是学生购买二手房,房契上只能放自己名字(100% ownership)然后贷款需要父母(或任何其他亲属)做担保申请的。请直接联系我们,海外收入 70% LVR ,澳洲本地收入贷款 80% LVR。

这里也可以衍生出去,举一反三,如果您的母亲名下需要购买一套物业,因为从未购买过房产,可以拿首次置业,但是因为 60岁银行很难借款,也可以同样情况母亲的亲属或孩子作为共同借款人,保持她的 title ownership 95% 或以上能拿到首置业补助,同时贷款可以顺利获批。

2014 年12 月最新更新:

目前此政策请先和 Broker 沟通您的个人情况,我们做了详细了解后帮您判断可行性。银行的政策已关闭,需要提前沟通,我们帮您把关是否可行,case by case 审批。

如果没有澳洲本地收入,无法考虑收入担保(父母),澳洲本地收入需要超过 50% 收入总和。

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