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我为何改口让客户变为本息还款

（一）几年前我们特意写过一篇文章，告诉大家《只还息的好处》，那时候自主投资也好，本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。为了可以现金流上宽松，充分利用对冲账户的灵活性，同时为未来变更投资税务利益的铺垫，我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合，即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。（二）澳洲房产增长了几年，随着房屋价格上涨，各个家庭抵押贷款也是增长迅猛，债务和收入比例高达。（澳洲家庭总债务和收入比）（澳洲家庭房贷和收入比）基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务，其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。（三）有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为，主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险，其中最重要的就是只还息的期限过后，客户的贷款还款会变得很高，可能造成客户还款有压力出现问题。这也很容易理解，比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下，5 年只还息后，因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。比起 30 年还清，算下来当然月供压力会变大。但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白，只还息并不代表不能还本金，加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着，每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户，达到同样“偿还”（对冲）本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少，但对冲掉的本金可以减少同样的利息，所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫，同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。（四）然而通过 APRA 对银行的监管，利息上本息还款利率下调，只还息还款利率不断上调。有许多客户给我们提到，年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢？是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上，当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9% […]

NAB 6月最新海外收入贷款政策解读，和近期各类客户贷款方案汇总分析

（一）海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间，从最初递交材料上额外的要求，到后期审批政策的收紧，再到降低贷款比例，一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况，市场也基本接受了这样的事实。但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候，都会有一系列疑问就是：「都说海外客户还款违约率非常低，银行又只借款 70% 左右，没有风险稳赚不赔，为何这样收紧呢？那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢？这不是会严重影响国人投资澳洲房产，澳洲经济还要发展吗？」的确看起来是个矛盾的问题，银行想赚钱却又收紧贷款政策，政府想发展经济却又打击海外投资。凡事都有轻重缓急。今年面临大选，选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会（royal commission），重点调查银行的财富部门（wealth），这里的 wealth 不是房贷部门，而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改，主要就是贷款部门业务，其中包括贷款经纪（broker）行业的一些规范和佣金构成。如果工党上台，银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款，ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台，银行来说短期应付政府监管，哪怕关门不做生意；但如果选民选了工党上台，皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查，就更麻烦了。（二）上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行，宣布从本周一（6月 20日）开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请，单纯的只有海外收入则不再接受。对于很多朋友问到 NAB，BOC（中行）等银行来说什么时候会关闭，我们认为不会拖太久，以前我们也写过类似的观点，很简单 APRA 的要求下，每年银行的投资房贷款增长比率不超过 10%，你想想大量的海外收入客户全部过来，很快就会达到这个比例，希望从官方的角度继续开放只能是通过更多的本地自住房贷款申请去“支撑”，也就是说每递交批准一个海外收入客户就可能需要有至少四五个本地自住房客户 settle，以限制投资房贷款总比例增涨太快。非银行机构和基金在这方面投资房贷款增长不受到 APRA 监管，因此不会受到太大压力。 2016 年 6 月 22 […]

近期贷款案例分享：写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

前言关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项，我们从贷款的角度已经写了许多文章，可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」，点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场，为投资者提供一些可参考的视角，根据自己情况做一些判断。那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策，比如提到的银行材料要求会变得严格，同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。我们罗列近期遇到的一些案例，多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。案例分享（一）如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证（PSW）或过桥签证等购买的楼花或现房，就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字，目前应该没有银行或机构可以接受申请。除了 Prime lending，通过商业担保的形式抵押借款，但利息会非常高昂。如果您不确定您的签证银行是否接受，这里有西太银行的签证列表，可以参考。（二）楼花预计在未来三个月成交，希望避免政策变化提前申请贷款的客户。不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估，即便递交贷款也不会获得无条件批准（unconditional approval），意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请，从而按照 9号之后的政策批款。（三） House land package，买地建房的客户。因为建商或市政厅批文或其他因素，刚好卡在银行政策变化的时间，土地已经 settle，待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。首先好像许多朋友还不清楚，土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理，好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行，那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的，抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款，找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多，可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款，市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。（四）有些朋友觉得如果最后真的没有 settle，大不了就损失 10% 定金。请大家注意，如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割：从交割日期起，开发商给出最多额外 14 天时间罚息期（penalty period），你的合同里会有写罚息的利息多少，通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%（房价减去已交付的定金）计算 […]