2017 三月更新:纯海外投资者贷款方案与澳洲居民/公民海外收入贷款

(图片来源:afr)

近期依旧有许多合作伙伴和客户问到我们关于海外收入贷款的方案。

首先大的形势,目前正对于海外收入在近两三年应该不太会有太大变化,银行在短期内不太可能重新开放。更多的基金会持续进入这块市场,弥补银行空出的这块业务。然而资金回报的层层管理,利息会倾向于可接受范围,两类产品存在于客户的选择中,一类为机构性受监管于 NCCP,一类为其他基金商业性监管。

他们定位的客户群体也完全不同,如果您受雇于大型企业收入和经济情况很好,证明文件也都是齐全并且恰好房子也符合要求,选择第一类产品与银行产品基本上没有太大差异。如果您不属于这样的情况,那么就实际根据情况来判断了,无非就是不同的要求产品的费用和利率高或低。

这里先针对于纯海外的客户,三个解决方案,与我们之前的是一样的产品,但利率和审批周期有少许变化:

注:如果您有资金考虑一个稳定安全的回报,可以联系我们投入到 M 系列产品。

请邮件 lending@myhomeloan.com.au

M1

简介

贷款比例最高 70%,利率 7.95%,贷款期限 3年,只还利息还款

审批周期 4-6 周时间

要求

1)  物业接受城市:悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯等主要城市(请发送合同确认物业是否接受)

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 100万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

收入材料要求

1)  三个月工资单

2)  三个月工资进账银行流水

3)  雇主信

费用

1)  申请费贷款额度 1.5%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $1500 左右

3)  服务费 $5000

M2

简介

贷款比例 60%,利率 4.5~5.0%,贷款期限 1年-35年,本息还款

审批周期 6-7 周时间

要求

1)  物业接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  收入换算澳币后需达到 10万澳币税前,可以是夫妻共同

收入材料要求

1) 12 个月银行存款流水账单

2) 12 个月工资单

3)  12 个月完税证明记录

费用

1)  申请费 $3000

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $4000 左右

3)  服务费 $5000

M3

简介

贷款比例 55% – 75%,利率 9.95% – 10.95%,贷款期限 3个月-1年(可续签),只还利息还款

审批周期 5- 10 天,申请人无需入境澳洲

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

材料要求

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费贷款金额的 3%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $6000- $10,000 左右

3)  服务费用 $5000

申请流程

目前三个产品均通过邮件按顺序受理,您可以通过发送信息至我们的贷款经理或 haiwai@myhomeloan.com.au,我们会在 24-48 小时回复确认您可以递交的产品。

  • 姓名
  • 联系电话
  • 物业合同
  • 境外收入文件

 

然后针对于持有澳洲 PR 或是澳洲公民在境外工作的客户,首先如果您也有澳洲本地收入或是澳洲有经营生意持有 ABN,我们建议您电话沟通是否可以通过更合适的产品贷款,其次如果您只能提供海外收入贷款,那么以下几种产品供您参考:

新西兰公民

本土银行依旧有可以接受境外收入,贷款比例可以最高 80%

澳洲 PR/公民

1. 境内收入(包括租金或投资收入)占总收入 70%,四大行有可以借款 80%

2. 在澳洲境内工作,工资收入为外币,两间银行可以接受申请,最高贷款比例 80%,通常 70% 贷款比例

3. 在澳洲境外工作,工资收入外币,澳洲基金 70%,利率 6%

以上产品申请收入材料均需要提供至少 3个月以上工资进账流水和雇主信,部分会要求提供完税记录。

请所有相关 enquiry 直接电邮至 haiwai@myhomeloan.com.au 我们会有专人协助确认您是否符合要求,并和您进一步沟通可行方案。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
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2017 三月首次购房讲座

大家好。

三月很快过半,一转眼就要 Easter 复活节。

每年复活节前开始市场上就会逐渐有更多的房子放到市场上销售。

2017 逼自己一把,买套房吧》里面我们提到,今年的市场会有很多变化,主要体现在银行的信贷政策持续收紧,会对投资市场有一个明显的限制,投资客户的成本大大增加,甚至有些投资客户会很难继续通过杠杆买房。

两类客户会是近期市场大的支撑群体,一个是已经拥有自主(和投资)物业的 upgrader,一个是首次进入市场的购房买家。所以,作为可以有继续投资房产市场的朋友来说,关注这两类客户的房子市场区域也是一个很好的机会。

为响应政府号召,也更为了帮助更多首次买房的客户顺利进入市场,我们将在 3 月 16日举办一场《首次买房讲座》,主要与大家分享一下目前市场的情况,政策的变化,当然最重要的是如何确保自己第一次购房顺利,避免走太多弯路。

我们将在 16 日的讲座与大家分享:

  • 悉尼地产市场环境和趋势
  • 购房流程的实际步骤和注意事项
  • 首次买房的政府补助
  • 如何评估自己的贷款能力
  • 首次买房客户最容易有的十个常见错误
  • 首次买房客户五个小贴士
  • 为何银行会拒绝我的贷款,即便工作和存款情况都很好?
  • 信用分数如何影响借款人的贷款申请
  • 买一套房到底需要多少首付,我可否借款超过 80%?
  • 带着你们的问题,我们一一解答

同时当天 My Home Loan 针对第一次买房客户提供「123 Buy Ready」的套餐服务,为首次买房的客户提供一个全面的服务,包含:

  • 一份信用报告
  • 不限次数的房屋 RP Data 估价报告
  • 三次银行全面估价报告*
  • 律师服务折扣价格
  • 房屋报告折扣价格
  • 专业的贷款咨询(还款能力计算,银行对比报告,购房指导报告,贷款管理贴士)

这些加起来价值上千澳币的服务,价格 $365 澳币,代表着我们全心全意 365 天对您的责任和专业服务。

在 16 日讲座当天的客户,都可以有机会免费获取「123 Buy Ready」套餐。

需要您按照以下步骤参与获取这份套餐:

  1. 关注 My Home Loan 微信(搜索 Myhomeloan,或扫描二维码)
  2. 转发近期我们发布的任意一篇您认为对您有帮助的文章
  3. 将截图发送 My Home Loan 微信聊天(同时发送您的姓名、电话和邮箱地址)
  4. 也可以发送截图和您的姓名电话到 care@myhomeloan.com.au
  5. 我们会和您邮件确认

收到以上确认的朋友,在16 日讲座会有机会获取「123 Buy Ready」套餐,未能参与 16 日讲座的朋友按以上步骤操作后依旧可以获取我们提供的 3 份购房 RPData 估价报告和 1 份区域(suburb)估价报告。

 

讲座时间:3 月 16 日晚 7:00-9:00 (6:30入场登记)

讲座地点:Sydney CBD,确认邮件中会和大家发送具体地址。

提供简单餐点饮料。

欢迎大家参与。

谢谢,我们 16 日见!

My Home Loan 团队

没有最低利息,也没有最好的贷款经纪人

(图片来源:Ruters)

(一)

前两周联邦银行 CBA 再次上调投资房和只还利息的利率,这是近几个月内的第二次还是第三次调整了。有点让前段时间许多因为 CBA 促销的那个低利率产品申请的客户有些不舒服。

其实几年前我们就写过《为何我最不在乎利率》不是说我们愿意帮助客户拿到低利率,反而是我们从来帮客户拿到的都是可以拿到的低的利率,所以我们就不从利率这里最为出发点。市场是变化的,银行利率也是常常调整,活动也是天天不同,因此只要在那个阶段时间点碰到合适的产品安顿下来就好。贷款经纪人一路陪伴,待情况有变化经纪人会协助做调整。

不是说找到一个低利率产品呆一辈子,而是有一个贷款顾问可以一辈子帮您选择不同时期合适的银行和产品。

(二)

目前银行的大多数政策的调整,几乎都是因为 APRA 的监管和另一个在 2011年出台的 NCCP 法案(National Consumer Credit Protection),是保护在信贷中的消费者。

NCCP 为何规定不允许 broker 和银行宣传里用到最好、最低、最快?因为 ASIC(澳洲管理金融服务和金融市场的机构)认为在你没有能够确认你对比了市场上所有同行业的产品服务然后得出结论你是最好的情况下,你是不可以说你是最好的

所以,看似挺无聊的规定,却真真切切保护消费者的利益。避免被各种「最牛最强最棒」的人误导。其次,每个 broker 的确精力有限,知识有限,经历有限,那么就是的的确确无法给到一个绝对好的建议。

只有相对的,这就是为什么 NCCP 的核心「resposbble lending」(负责人的借款) 有后面一句话,do not recommend unsuitable product. 这句话读起来也是挺绕口。不是正面说一定要推荐客户合适的产品,而是说「要求不能给客户提供不适合的产品」,这也是底线。

那么想要做的更好,NCCP 里还要求提供给客户至少三个以上的产品选择。对于新的 broker 来说的确非常有必要,而且也很帮助与客户更详细的沟通和根据需求筛选出合适的产品。

通常对于有经验的 broker 可能通过 5 分钟的聊天基本上就知道客户该去哪里比较合适了。然而还是需要按照流程给出产品的选择。

这就是为何 My Home Loan 和客户所提到的,通常和客户沟通,了解情况后您就交付给我们的经理,会根据您的情况判断哪些银行可行,然后从可行的方案里,根据客户的实际需要是按照利率或是按照要求的功能还是按照估价高低的可能性,或是其他要求比如签证的特殊性比如借款要超过 80% 等再来做筛选,让客户可以跟着我们看的到我们协助筛选产品的思路,从而确定这是一个合适的产品

所以第一次沟通很重要,客户多数情况下是不知道要什么的,也不知道自己该问什么,或者是提供哪些信息;这时候 broker 的经验和角色就很重要,通过问题去发现需求,不是当前需求,而是更进一步,了解未来 2-3 年所有可能的潜在需求,从而更好的做好规划。我们说的终身服务,一路的贷款顾问,不是说说,不只是每年帮你看看利率,查查估价,而更重要的是每当你有新的投资计划时,一个电话就可以安心的知道自己是否可以迅速作出投资决定或是有什么其他的方式更好的做决定。

(三)

早晨 9:00 前我们到达办公室时银行分行 9:30 准点开门,一天忙到下午三四点去吃午饭时,分行已在 4:00 关门。办公室夜里 11:00 还有经理替客户准备表格加急递交贷款。

您要下次问我们,为何选择 broker 时,我们想说这就是为什么。

对了,这也是我们位数不对的一篇文章一直使用「broker」单词的,行业比较新的说法应该已经淘汰这个词语,应该是 credit advisor(信贷顾问)或者 finance advisor 比较好一些。

最后:

 

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2017 逼自己一把,买套房吧

图片来源:AFR

(一)

原本是想先回顾一下 2016 年的悉尼和几个城市房产市场,有许多点都值得关注和研究了解,想的是看清楚过去发生了什么,可以帮助朝前的路多一些维度去思考判断。

不过最近的银行一些政策调整刚好戳中了我们的一些观点,就先写出了和大家分享讨论。

(二)

先讲一个故事,2013 年的时候我们有一位五十岁的上海大叔,很喜欢钓鱼,在澳洲生活惬意一群渔友每逢周末就驱车到 central coast 钓鱼,回来带上几公斤的新鲜鱼,每次过去见他都能拿上几条特别美味。生活简朴,但他自己乐在其中。

大叔平日做一些清洁工作,工资不高还算稳定,孩子长大了想着自己不能和孩子一直住在一起,就联系我们想问问贷款,能不能在 Ashfield 附近买一个一房的 Unit,价格 45万左右。

因为是 casual 几经周折反复和银行沟通,最终帮他拿到了 80% 预计 47万房价的预批。

不过因为看了几间房子,有些价格合适稍稍远了一些偏了一些,能离孩子近一点的又超出了预期。

我们曾想推他一把就买下那一件 46万5 的房子,但最终他和老伴不是特别满意。

之后悉尼各个区价格都涨了上来。他们也在没有能够找到更合适的房子了。

(三)

不是说后面悉尼或墨尔本的房价会继续这么涨下去。

但 2017 年或许会是许多人最后买入房子的机会。再等,可能就是下个轮回了。

(四)

我们再来看「CBA 和旗下 Bankwest 银行宣布不再接受通过贷款经纪递交的纯投资房贷的转贷申请」的新闻。

首先没有错,我们都收到了银行发来的邮件,关于这个投资房政策的更新,不知道为何获得这么多的报道,我们觉得这个政策的调整影响是很有限的,况且自住房或投资加自住依旧可以递交,即便几大银行都在未来几个月跟进这个政策(短期可能性较小,必定其他几大行投资房贷款增长率还远低于 10%),市场也是很容易可以消化掉的。

截止到 2016 年 12 月 APRA 投资方贷款增长率数据,CBA 是 7.2%,Westpac 是 5.1%,NAB 是 4.3%,ANZ 是 1.7%。

这个政策调整到是引申出来几方面的思考:

  1. APRA 对银行投资房贷款的监管对于市场将继续有长期的约束,投资房客户需要考虑到这些
  2. 储备银行通过利息无法很好的调节房价,对于负扣税和增值税的改革很难推进,靠增加土地供给来给房市降温很难,只有寄望信贷紧缩
  3. 因为房价和工资上涨的不匹配,许多家庭只能通过投资房来购置物业,导致银行投资房贷款增长很快,即便在利率上投资房不断上调,这也是估计为何 ANZ NAB Westpac 都会同意客户投资房成交后电话更改自住目的
  4. 2017 和 2018 将有大量的公寓楼花要进入成交阶段,不论是 APRA 还是银行都必须为这些物业做好成交的准备,如果这些房子出现大规模无法交割,对市场会产生很大冲击,太多人都是这个利益链中的一环,都不愿意其发生
  5. 通过审批的收紧,几套投资物业将愈难借款,转贷套现也将愈来愈受限制

(五)

是的。

2017 年你会发现,银行会继续收紧贷款审批,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资。

然而你也会发现,首次买房的人也会开始逐渐活跃起来,他们购买的区域也值得关注。

公寓会在未来几年内成为新的生活方式,不管你接受还是不接受。

越来越多人会被迫选择公寓作为他们当前的居所,这也更贴切年轻人的生活和工作。

没有买房子的人将更难买下自己喜欢的物业,特别是已经工作了许多年有一定积蓄有孩子的成熟家庭。积蓄的速度远赶不上房价上涨的幅度,期待房价回落再入市最终我们见到的结果,通常是在较远区域安家或找一个将就房安定下来,还有一部分人就是再也没有置业的机会,继续等待。就如那位上海大叔。

然后这一批置业的年轻人,也享受了房子价格上涨的红利。几年或十几年后,当他们成家立业开始寻求学区或家庭大房子时候,曾经购置了 house 的人则会有更大的一笔红利,house 房价会出现一轮新的大涨。从中心地区逐渐在波及到周边区域,涨幅也会从中心向外侧渐小。

举个例子,悉尼的 Rhodes,以房养学概念开始的时候很多人都不接受或在犹豫,有一批「傻」孩子们曾经被「洗脑」成功的,当然也是有一定经济实力买下物业,他们毕业留下,房子 refinance 拿出增值或卖掉拿着几十万的现金。工作稳定了换一套喜欢的物业,前两年每每超过房主预期的拍卖应该都有他们的贡献。

切记,房子没有一步到位的。有一套物业总比没有的好。

凡是在悉尼拥有一套房子的朋友们都应该庆幸。

这是一个全球第二大负担不起的城市。墨尔本、布里斯班也是一样。

(六)

2017 年,是买房子的一年。

基本上没买房子的人也是负担不起买房子了。当大量楼房 settle 后,租金必然下降。事实上 2016 年悉尼的租金回报就已经跌到历史低水平。没有买下房子的朋友们基本也就将就准备再租上几年后攒攒钱再买了。银行借贷的收紧也基本上不再允许低首付的人入市了。

所以即便房价不再快速的上涨,银行收紧信贷后。效果是一样的,买家的负担能力(affordablity)也是受到很大冲击,往年银行可以借款 95%,90% 如果收入稳定可以通过借贷进入市场,然而如果只允许借款 80% 或更低,无法从现有物业将增值的部分更充分的套现,购买物业或新投资的物业首付将是很大一笔负担。

所以这将是分水岭的一年或两年,过了 2018 年后基本市场也就才会后知后觉,该意识到的就意识到了。

(七)

对于首次入市的买家,银行的 Promotion 会很多,主要是大环境下监管让许多生意无法开展。银行会推出活动争抢首次置业的客户。

友情提醒一下:

(八)

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资通常的确需要一点点傻气和一点点冲动,我们更多时候在后面拉一拉你,但我们也真心都希望看到每个客户可以安家。

最后,如果你考虑未来有投资或购房计划,还是早些和经纪人联系确定一个合理 structure 是否从现有物业增值部分拿出资金,做好准备。未来 cash out 投资或是更加难了。

最后最后,别忘了有 ABN 的客户有产品可以继续帮助您投资置业,请联系我们的贷款经理详细沟通。

 

申明:本文仅代表个人观点分享,不作为投资建议。

 

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浮动利率自住 3.69% 投资 3.89%,自雇 ABN 4.89% 只需一封会计师信

(前言)

去年年末 My Home Loan 的年会总结提到 2017 年将是一个分水岭,这一年你会看到银行不再愿意借钱给投资客户,继续收紧这一块市场,体现在生活开支的严格审查、租金收入的折扣、已有债务的申报计算等等,这一切都会得到一个结果就是让借款人同样收入情况下借款额度大幅减少。

换句话说银行会更加倾向于给首次买房的客户借款。只有一套物业,简简单单。

这一年,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资,银行不愿更轻松的借钱,更倾向于借款给简单的买房客户。这是监管的结果。然而银行作为商业机构还是要为股东服务,因此争抢市场会很激烈。

有些会通过政策的调节吸引客户,有些通过促销活动,今天我们就分享一些优惠。

分享优惠活动前,先插播一条宣传:

My Home Loan 2017 年第一场活动预计将在三月中旬举办。

主题是针对「首次购房的客户」,详细为第一次入市的客户讲解澳洲购房整个流程细节以及注意事项,包括贷款产品的选择和法律相关须知。

具体细节我们会在二月中旬公布,欢迎有需要的朋友联系我们的经纪人报名参加。

可以关注 My Home Loan 微信留言报名,也可以扫描下方二维码提前参与交流,正式的报名流程二月中旬发布。



近期银行的活动分享:

(高要求,低利率)

本地银行产品,My Home Loan 限时获得银行特别优惠:

100 万澳币贷款金额,浮动利息

– 自住房 3.69%

– 投资方 3.89%

25万 -75万澳币贷款金额,浮动利率 4.09% (投资、自住相同)。

要求客户收入需达到银行要求,需提供银行账单确认生活开支等,比较严格审查。

限时 3 月 31 日前递交贷款。

自雇人士 ABN 买房贷款

以下自雇人士贷款活动限 2 月 24 日前递交。

 

产品一:

建筑贷款 80% 贷款比例:

自住 5.54% 浮动利率(5.60% cpr)

投资 5.74% 浮动利率(5.80% cpr)

最高贷款金额 200万,100% 对冲账户,可选择固定利率(请联系我们询问)。

只提供会计师信可以借款至 60% LVR 贷款比例。

 

产品二:

审批只需要会计师信批款

70% LVR 贷款比例 4.89%(4.93% cpr)

80% LVR 贷款比例 4.99%(5.03% cpr)

只需提供会计师信,免估价费,可以转贷 cash out 80% LVR 不限金额。不查看 credit score

 

产品三:

90% LVR 贷款比例,只需要提供会计师信

贷款利率 6.99%(7.05% cpr)

无 settlement 费用,可接 cash out 还款 ATO税款或其他个人债务,接受 discharged bankruptcy。

(其他银行活动)

之所以把 ANZ、NAB、CBA、Westpac(STG BOM BOS)等大银行和 ING、Suncorp、Bankwest 等原本主流的银行放在这里作为「其他银行」。

是因为政策基本差不多。

目前大银行基本上的利率以 60 万左右贷款额度来看的话:

自住房固定两年差不多在 3.85%-3.89%

投资房固定两年差不多 4.14%-4.19%

自住房浮动利率 4.09%-4.20% 左右

投资房浮动利率 4.20%-4.5% 左右

超过 100万贷款金额,利率稍微好一点;选择本息还款的贷款利率稍微好一点;ING等小银行利率也在稍微好一点。

其他基本没有太大差异。

当然值得一提的是:

NAB 赠送 $1,500 澳币,同时免第一年年费活动又开始了。2 月底前递交,5 月底前成交均可获得。

ANZ 的利率在大银行中可能目前会稍微好一点。

 

(最后)

先申明,这些促销活动不构成贷款建议,请联系我们获取限制条件(conditions apply)。

每个客户的情况都有独特性,请详细与我们贷款经理沟通确定您满足银行条件,产品也适合您的个人财务状况。

 

 

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春节快乐:鸡年吉祥,万事如意!

2017 年春节联欢晚会节目单:

 

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