2017 澳洲各银行机构贷款圣诞期间成交截止日期

最近两周已经开始明显感觉到了“节日”的气氛,银行处理申请的速度已经开始放慢,一是许多员工开始假期安排,而是气氛的带动人们工作状态也开始进入节日的气氛。

每年有两个时间都是银行对于成交最为忙碌的日子,圣诞节和复活节。

所以这两个时间段银行都会公布自己的 cut off dates(截止日期)。

比如如果您有购买物业或转贷需要在 2017 年圣诞节前成交,那你必须对应好你申请的银行所规定的日子完成相应流程,否则银行无法确保圣诞前顺利成交。

我们截取三个近期发送的银行作为范例:

St George 小火龙银行

Suncorp 小太阳银行

ANZ 小蓝花银行

其他银行有些还没有公布,但估计都会在近一周发布各自的截止日期。

特别是针对购买楼花安排在年底成交的物业和 11 月购买现房的客户,你们要好好把关自己的时间。每年都是有客户因为没有注意到这些因此耽误成交。

记得圣诞没成交,银行放假,你的律师房价,卖家或开发商律师放假好多都是 1 月 15 好以后才回来上班…… 这个 delay 就会有点尴尬了。

 

2018 海外投资客户贷款解决方案,以及PR/公民海外收入贷款

(图片来源:internet)

2017 年 11 月 16 日澳洲几大主流媒体均报道了澳洲国民银行 NAB 宣布银行在彻查 2300 个海外收入贷款,已经解雇 20 名银行贷款经理同时还有 32 名经理受到惩罚。这些贷款主要集中在 2013 年到 2015 年间通过经纪人(boker)渠道介绍到银行经理办理的贷款,NAB 声称要彻查有问题的贷款申请,警察也介入调查当中。

我们建议曾经通过海外收入办理贷款的客户,也及时联系下自己的贷款经纪或与新的贷款经纪人沟通,寻求合适的产品方案避免不必要的问题出现。如果您已经收到银行发送的信件,仔细阅读其内容与银行做好沟通。

如果您不确定递交贷款时提供给银行的通信地址或联系方式,无法收到银行信件请提前做好调整贷款的准备。

正如我们去年所提到当前形势来看,针对海外收入在近两三年应该不太会有太大变化,银行在短期内不太可能重新开放。更多的基金会持续进入这块市场,弥补银行空出的这块业务。竞争也会在未来让利息会倾向于跟多客户可接受的范围,两类产品存在于客户的选择中,一类为机构性受监管于 NCCP,一类为商业借款非 NCCP 监管。

针对海外收入,My Home Loan 继续扩大我们解决方案,目前六个产品系列可以帮助客户成交物业。

如果您有资金考虑一个稳定安全的回报,可以联系我们投入到 M 系列产品。
 

请邮件 [email protected]

我们的产品经理和您详细沟通。
以下是我们的四个 M 系列产品:

M 1

简介贷款比例最高 70%,利率 7.95%,贷款期限 3年,只还利息还款

接受买地建房 house land 贷款

审批周期 3-4 周时间(含材料准备时间 1-2周)

要求

1)  物业接受城市:悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯等主要城市

(请发送合同确认物业是否接受)

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 100万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

收入材料要求

1)  三个月工资单

2)  三个月工资进账银行流水

3)  雇主信

费用

1)  申请费贷款额度 2.5%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $1,500 左右

3)  材料及服务费 $5,000

M 2

简介贷款比例 50%,利率 4.5%,贷款期限 25-30年,本息还款。

审批周期 5-7 周时间

要求

1)  物业只接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  680万等额外币存款 2个月

6)  申请人年龄 18- 60岁

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  水电或银行账单核实国内居住地址

3)   购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费贷款额度 3.0%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $2,000 左右

3)  服务费 $5,000

M 3

简介House 别墅:贷款 55% 利率 8.95%,贷款 55%-70% 利率 9.55%

Apartment 公寓:贷款 45% 利率 9.55%,贷款 45%-55% 利率 9.95%

House land 建房:土地贷款 40% 利率 9.55%,贷款 50% 利率 9.95%

Construction 建筑贷款:贷款 55% 利率 10.95%,贷款 65% 利率 11.55%

可接受付清物业套现(cash out)贷款

贷款期限 6个月 ~ 1年(可续签),只还利息。

审批周期 3- 5 天,申请人无需入境澳洲。

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积一房不小于 50平米,两房不小于 70平米

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

3)如果付清物业 refinance 拿资金,提供市政账单(council rate)扫描件

费用

1)  申请费贷款金额的 3.0%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $3,000-$5,000 左右

3)  服务费用 $5,000

M 4

简介贷款比例 70%,贷款期限 30年(期间还清或转贷没有退出罚款),本息还款。

审批周期 3-5周,申请人批款后需入境澳洲开户办理成交手续。

利率

自住房:4.75%

投资房:4.75%(需提前申请配额)

自住包括:子女在澳洲,陪读签证,夫妻一方持有永久居民签证或临时居民签证,需占物业至少 20%的产权,可以办理自住贷款。投资为纯海外独立申请。

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 20万澳元,最高 250万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

材料

1)申请人护照和身份证

2)带公司抬头和法人签字的雇主信

3)带公司抬头和法人签字的最新3个月的工资单

4)显示工资进账的过去12个月的银行账单

5)购买物业的合同

6)澳洲本地银行余款存款证明(批准后来澳办理)

7)海外人士购买物业许可证(FIRB批文)

费用

1)  申请费贷款金额的 4%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $500 左右

3)贷款无年费月费,无其他管理费

3)  申请材料和服务费用 $5,000

M 5

简介贷款比例 60%, 利率 6.8%

贷款比例 60%- 65%,利率 7.30%

贷款比例 65%- 70%,利率 7.8%

贷款期限 25年,本息还款。

审批周期 3- 4 周

贷款预批有效期 12 个月。

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 45平米

4)接受土建建房,建筑贷款

材料

1)申请人护照和身份证

2)带公司抬头和法人签字的雇主信

3)带公司抬头和法人签字的最新3个月的工资单

4)显示工资进账的过去 6 个月的银行账单

5)购买物业的合同

6)海外人士购买物业许可证(FIRB批文)

7)自己经营生意自雇提供个人和公司两年的完税证明与六个月个人银行账单

8)国内个人征信报告

费用

1)  申请费贷款金额的 4.5%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $1500 左右

3)  材料和服务费用 $5,000

申请流程

目前五个产品均通过邮件按顺序受理,您可以通过发送信息至我们的贷款经理或

[email protected],我们会在 24-48 小时回复确认您可以递交的产品。

电话:02-82871911

  • 姓名
  • 联系电话
  • 物业合同
  • 收入文件

如果您是持有 澳洲临时签证例如配偶签证 820 或 457 签证,或是 188 系列签证,My Home Loan 均可以协助办理澳洲本地银行贷款,80% 贷款比例,产品利率与本地客户没有差别。如果您是 485 签证,有澳洲本地的收入,可以同样申请本地银行产品。

请联系我们贷款经理做详细沟通。

然后针对于持有澳洲 PR 或是澳洲公民在境外工作的客户,首先如果您也有澳洲本地收入或是澳洲有经营生意持有 ABN,我们建议您电话沟通是否可以通过更合适的产品贷款,其次如果您只能提供海外收入贷款,那么以下几种产品供您参考:

澳洲 PR/ Citizen
新西兰公民本土银行依旧有可以接受境外收入,贷款比例可以最高 80%

澳洲 PR/公民

1. 境内收入(包括租金或投资收入)占总收入 70%,四大行有可以借款 80%

2. 在澳洲境内工作,工资收入为外币,两间银行可以接受申请,最高贷款比例 80%,通常 70% 贷款比例

3. 在澳洲境外工作,工资收入外币,澳洲基金 70%

澳洲 citizen 公民境外收入可以选择本地银行或金融机构,提供工资单和进账流水,利率最低 3.63%。

*以上产品申请收入材料均需要提供至少 3个月以上工资进账流水和雇主信,部分会要求提供完税记录。

申请流程
请所有相关 enquiry 直接电邮至 [email protected] 我们会有专人协助确认您是否符合要求,并和您进一步沟通可行方案。
合作伙伴
如果您需要联系合作,可以邮件或电话联系。我们为开发商和地产合作伙伴留出一部分资金配额。

量体有限,请联系我们的贷款经纪洽谈。

强制的新信用体系意味着什么

(一)

对于前几周我们分享的关于全面信用报告(Comprehensive Credit Reporting)的全面展开在上周有了明确的信息。澳洲财长 Scott Morrison 宣布 CCR 将从 2018 年要求银行参与分享信用数据。

2018 年 7月澳洲四大银行 CBA、ANZ、Westpac 和 NAB 也将加入 CCR 系统。

这将一改澳洲的信贷市场的格局,未来大银行所掌握的客户信用信息包括行为记录都会提交到 CCR 系统,个人的所有金融机构(参与 CCR的金融机构)数据都将被共享

(二)

CCR 和国内央行的征信报告有些类似,包含客户在哪些银行和金融机构有开过账户,账户的目前还款或活动情况都将一目了然。

这就给许多非银行机构和小银行带来很大机遇,可以通过 CCR 的数据更好的为客户「定价」,以前小机构无法准确了解到个人客户的信用信息,现在可以通过这些数据给不同风险级别的客户不同的产品利率。

如果您的个人信用记录很好,还款及时没有漏还记录,车贷信用卡等都妥善的管理记录良好,那便可以从银行或金融机构要求拿到更便宜的利息产品。(太好了,我们再也不用每天帮客户为争取额外折扣而苦恼了)

(三)

不光是消费者会从中受益,这也给金融机构带来了许多新的机遇和扩大业务的空间。

一方面因为共享的数据和信息可以让许多 Fintech 加入到行业中通过服务的整合让金融市场更有效,带来的竞争和方便会促使银行体系进一步改进

事实上细心的朋友们应该早已注意到许多银行的分行 branch 都已经在两年前开始逐渐转型,重新装修的分行里看不到隔着厚厚玻璃的柜台服务,很多的分行都转变为一个 service point,有更好的服务体验让员工成为维护客户关系的一个切入点,分行更像是一个会客厅有更舒服的环境和更直接的人与人沟通甚至包括一些新的科技可以直接协助办理业务。你下次路过时候,观察下 Westpac、CBA、NAB、ANZ 还有 St George 和 Suncorp 应该就明白了。

而销售渠道则更多的交给了经纪人第三方渠道来完成,这也是为何近期报道提到澳洲房屋贷款业务接近 60% 以上都是有经纪人创造,有些银行甚至更高。

无需费用的服务,可以协助寻找到更合适的银行和产品,真的没有理由不去选择经纪人帮助办理。

我们非常期待更多的创新企业充分利用好银行开放的共享数据可以带来更多便利的服务。

而我们的在线利率查询服务就是其中一个可以分享给大家的,点击这里:

www.myhomeloan.com.au/search-rates

可以直接查询利率,银行的接口对接,任何更新会自动同步过来。

(四)

任何事情都有可能是双刃剑。

共享的信贷数据或许也会进一步让借款变得更难。

投资客户或许继续投资借贷会需要寻求许多非银行机构或基金产品的帮助。这些就走一步看一步,或许和美国市场会变得相像。

不过可以肯定的一点是,Broker 的角色会变得更加重要,每个经纪人公司都会有不同的 funding 产品也会有着很多不同,对于客户的价值就更可以体现出来了

2020 年澳洲房产市场展望,未来三年投资参考

(文章所有图片来源:QBE)

(一)

年初的时候我们写了一篇文章,提出了对 2017 年市场的一些看法和观点。

文章标题叫做《2017 逼自己一把,买套房吧》,主要是从银行收紧信贷的角度看过去几年的市场变迁,同时提出房子没有一步到位的,在可以承担的范围内尽可能早的入市。未来的时间里即便房价不在快速上涨(事实证明的确如此,稍后的报告分享也持同样观点),因为信贷收紧买家的可负担能力也会受到很大打击。

My Home Loan 在前两年市场一直火爆的时候,通常都是比较谨慎的提醒许多投资客户。(好多朋友在前几年市场好时投资过多的楼花就可能因为近几年信贷政策的变化而面临成交风险 settlement risk。)

我们很少有这样一个直接的态度,去鼓励一个买家哪怕咬咬牙,哪怕再 push 自己一把,在这个市场去买下一套房子。

但房产投资有时的确需要一点点傻气和一点点冲动,在年初看到的事情情况下我们觉得有必要鼓励一下在市场里的买家。

(二)

一转眼的时间,2017 年接近尾声了,澳洲的商场各个公共场所都感觉到了明显的圣诞气氛,挂起了圣诞树和装饰。

从现在到圣诞前房市也在做最后的冲刺,买家们和卖家们都希望在圣诞前结束战斗。还没有 ready 的买家和卖家应该都会休养生息一段时间,预备等明年一月下旬陆续再开始活动,然后在复活节前开始达到活跃。这基本就是每年大概的规律。

我们在回过头来看这一年。四类客户占了我们绝大多数业务。

  1. 一两套物业,有的是新买多一套投资有些是转贷加投资或 upgrade换大房子
  2. 首次置业买家
  3. 典型投资客户数套物业
  4. 海外投资客户

前两类客户多数情况下都还好,做一些适当的规划都能顺利解决。

典型投资客户手上往往有许多套物业目前通过我们的自雇人士产品帮助了不少客户顺利成交,但规划起来确实需要蛮多的考量,不光是考虑眼前物业的成交还要重新组合一下已经成交的物业拿出额外资金着眼明后年还有的几套物业…… 这类客户 My Home Loan 处理很多但也的确非常的辛苦,但看到能够帮助到客户积累投资组合也是很有成就感。

海外的客户目前的方案比较局限,好的产品往往涉及到的时间精力很多,从头到尾不能有疏忽,而且需要客户的完全信任和配合,否则稍一怠慢资源就已经被消化掉,只能在更高利率和费用的产品中重新开始。

(三)

目前市场反应的问题也就是政府关注的问题,可负担性(affordability)。

从可负担性可以带出许多不同纬度的思考。

比如:

  1. 政府投入更多资源改善可负担性,鼓励建造更多房屋,开发新区,修建基础设施和交通
  2. 更多澳洲人搬进公寓住宅
  3. 人口流动,越来越多居民移居周边城市或从悉尼去往墨尔本昆士兰等城市
  4. 投资客户因为银行的政策开始减少投资(被挤出市场,或开始寻求其他房产外的投资)
  5. 因为公寓楼的大量竣工(部分地区)空置率上升(许多是海外投资的房产批量成交)或出现租金回报下跌

这些围绕可负担性展开的也都是未来澳洲经济和房产市场的关注点。

(四)

QBE 作为澳洲两大房贷保险集团之一,刚刚出炉的 2017-2020 房产市场展望报告里做了以下总结。

经济层面上看,现金率会在未来有小幅的上调从 1.5% 到 1.75%,失业率保持同样水平。

虽然房价主要由供需来调控,但价格总有一个上线因为每个家庭可以用于偿还房贷的可支配收入还是会限制可负担的房价。

贷款政策的收紧以及投资和只还利息的升高让购买物业的“可负担性”变得更不容易,除非利率继续下跌或者收入继续上涨。

从目前来看我们之前提到过好多次的房贷支出和家庭可支配收入比,截止 2017年 6月财年,按照房屋中价位来算悉尼已经达到 39.7%,墨尔本也达到了 36.2% 这都是接近两个城市的历史最高,这也意味着房价继续持续增长的空间已经很局限了。其他城市阿德莱德、霍巴特和堪培拉的可负担性由于房价的上涨也变得有挑战,和 2000 年时候水平接近。佩斯、达尔文有所下降,布里斯班得益于更多房屋的建造可负担性出于历史数据中间的阶段。

提到房贷支持和家庭可支配收入比,又不得不引出房贷利息和租金。

过去的一两年里我们已经看到了银行脱离央行现金利率之外的上调,主要是针对投资客户和只还利息客户,这点我们在上一篇文章里有过分享《房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势》。任何利率的上升和供需带来的租金减少或空置都会对投资客户带来不小的打击。

考虑到未来经济的增长持续,失业率也预计维持在 6% 左右,收入和通胀压力不会那么大,所以 1.5% 的现金率应该会持续两三年,2019/20 年或许会有小小的上调 0.25% 来预防通胀压力也是经济活力增强的信号。

租金市场主要受供需的影响,如果租房市场很强租房成本和购买物业持有成本接近,租房者就会考虑计入购房行列。然而房价如果可负担性不好,租房还是会比较容易。当前佩斯达尔文的租金下跌所以租房市场不错,布里斯班阿德莱德的租房市场近一年没有太大变化,但随着购房者越来越多租金市场会出现下跌,或许会出现同样的租金,租客会挑选更好的租房环境和便利的房子。旧房和交通周边设施落后的房产租金市场会变得不景气。堪培拉墨尔本过去一年都有 1.5% 左右的增幅。悉尼霍巴特分别有 2.5% 和 4.2% 的租金增幅,主要是由于市场房子还是供不应求。

空置率从数据上来看,最担忧的是佩斯和达尔文,其他城市目前还行吧。

都说了看这个报告就是想知道未来三年哪里买房。

不光是说哪里买房就能赚大钱,还有就是哪里是能负担得起的,哪里是投资要避免的。

房价就离不开供需,其中人口流动就很大程度上会带来供需的变化。

新南威尔士州(NSW)就不用说了,房子给经济带来了主要的增长,也是可负担性最差的地方。悉尼自从 2005/06 年到现在一直处于缺房子的状态,主要是移民来的人口增加。(图片里是增长的区域和数据)

维多利亚州(Vic)也得益于人口增加,不光有海外移民还有其他州的居民迁移过来都对于房产需求有着很大的拉动作用,虽然新房的开工已经开始减少进入平静的状态。(图片里是增长的区域和数据)

昆士兰州(QLD)和另外两个州不太一样,是基础建设先行政府投入了很多,只能说等待更多的人来吧。目前公寓的供应过剩,价格上涨在近几年可能不会太大,部分内存城区的或许会有短线下跌的趋势。或许投资客户可以考虑长期持有作为酒店管理公寓投资。

(五)

有一点趋势其实虽然不是所有人愿意接受的,但可以看到从 2012/13 年开始,澳洲住房供应出现明显向单元房建设转变的趋势。这种趋势的出现一方面是受公寓需求上升驱动,另一方面则受多重因素的综合影响。

住房可负担性是重要的因素之一,尤其是悉尼和墨尔本可负担性的恶化导致很多人转为选择相对较为便宜的公寓市场。

下面是对于住房供应开工量的总结(翻译节选自:澳洲财经见闻)

新州:全澳最高的住房缺口。2017年6月的住房缺口估计为39,300套,但是随着新建住房的竣工,这一缺口有望进一步下降。

维州:自2009/10年起,住房竣工量开始高于基本需求量。2017年6月的住房缺口估计为5800套。随着供应增加,该州有望逐步实现供需平衡。尽管如此,当地出现公寓房供应过剩而独栋屋供应不足的迹象。

昆州:与维州相似,当地内城区公寓出现供应过剩的迹象。2017年6月住房供应盈余估计为10,400套,主要集中在公寓。

澳首府领地:2015/16年因需求增加而新房完工量大幅减少导致当地住房供应盈余收窄,但随着新房完工量逐步增加,当地住房供应盈余或将持续。

(六)

又到了结语的时候。

房价不涨那么快了,买还是不买?我们的答案是:买。

但不要那么急,如果可以入市那么就好好准备好自己的功课购房流程了解清晰做好 finance 房贷资金的批准,充分利用好身边专业人士的专业知识和帮助

什么时候买?我们的答案是:现在。

看看上面的数据和供需,看看要买的物业类型,等待不会解决可负担性,随着信贷市场的收紧明天永远都有不确定的因素,但可以大概判断的是你现在看的那套物业应该不会降价卖。

记住一点,房子永远是昨天的便宜。

可能更多的问题要留给卖家了,到底是卖还是不卖,什么时候卖?

(点击这里下载 QBE housing outlook 报告

 

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房贷限制要取消?通过审慎监管局(APRA)主席的发言看清未来澳洲房贷趋势

(图片来源:afr)

限制投资者借款增长速度以及其他宏观调控政策原本就是「暂时性」的。

这是周一(10月 23日)APRA 主席 Wayne Byres 在布里斯班客户自有银行公约会议上讲的。

难道房贷春天即将来临?

让我们把主席的话一句一句读完,大家心中或许各有判断。

(一)

针对澳洲房屋贷款市场进行宏观调控的政策是从 2015 年逐步展开的。

最初 2015 年 9 月开始差异化自住与投资贷款利率,到 2016 年初全面压力下各大银行关闭海外贷款申请限制海外投资,然后到 2017 年限制投资房贷款增长率和只还利息贷款占贷款总额的比例。

这一切的目的就在于平衡调控房贷市场,其效果也很明显,仅从 2017 年 4月到 9 月的五个月内,只还利息类型贷款就下降了超过 20%,同时投资房贷款的限制和增长速度也是得到明显控制

未响应 APRA 号召,做好负责任借款(responsible lending),我们也更多的和客户沟通讨论是否应该选择本息还款,讨论还款的压力和贷款收入比(loan to income ratio)。未来我们单独会和大家讨论下这个负债收入比的问题。

但自从这些政策逐步出台后,和所有的房产投资客户一样,大家都有一个疑问就是什么时候政策会放宽松?因为的确很少信息提示告诉我们这些政策什么时候是个头?

(二)

因此看到上头那句话,APRA 主席说审慎监管局考虑减少干预,当然前提是银行继续目前的借款标准,负责任的借款。

之所以让 APRA 有此番话,是对银行这一段时间的表现感到认可,主要是借贷的标准提高,质量和风险控制也相应得到加强。

只要银行继续保持,APRA 会考虑一定程度上取消当前的政策干预。

APRA 主席认为当前设定的一些基准,例如投资者贷款增长率的基准,已经起了到了作用,但始终是作为临时措施。 虽然这是我们(APRA)的意图,但这些政策和基准的推进对银行行业借贷标准已经充分改善有很大的促进作用,并且至关重要 – 这也是要持续下去。

事实上或许 APRA 也意识到推行的政策虽有成效,但与真正的初衷相向而行,市场中有投机者,但也有投资者,在整个调整中也有许多是为了自己未来养老做财富累积的中产阶级,政府不能保证未来的养老可 APRA 却给了银行一张通行证,通过利率的调整赚取超额利润。即便有 30% 的限制,截至目前 Westpac 仍有一半的贷款为只还利息,NAB 的这一比例也还保持在 41%。

看起来 APRA 主席不太好意思说抱歉,但绕个弯子强调政策的成效。

(三)

下面几段话或许也是为来几年银行政策的坚持和调整方向。

「我们希望看到借款人负债与收入水平(debt to income)在预期(最终)利率上升的情况下不会影响到家庭的生活稳定。」

事实上这也是 RBA(澳洲央行)近期关注的重点,十月会议上 RBA 也强调当前澳洲家庭的高负债将是政策制定者的一个重要考虑,高负债也就是意味着任何升息都可能对家庭支出带来不小压力。

而借助 APRA 给的通行证,银行的这一年里加息也的确给借款人贷款带来不小压力。

「APRA 的政策在整个信贷行业实施,不论大银行还是小银行和金融机构。」

当前的许多小银行和机构也在趁着政策的摆动争夺客户,未来也将是监管的目标。因此提前做好规划对于未来投资客户的确重要。

「令人高兴的是,行业正在朝着正确的方向前进。 银行正在改进借款审批标准,并更全面和一致地监控审批的政策。」

这里应该指的是对于还款能力的计算收紧以及客户的全面了解比如生活支出等

我们支持负责任的借款,充分了解客户的经济状况,而且的确一些银行的“最低标准” 让许多客户无法接受,客户们在无奈情况只好以投资的方式购房,导致利率上升,反而继续增大了投资客户的比例。

「APRA 支持全面信用报告体系(CCR),通过这个系统的联网可以有效消金融机构对于借款人申请贷款的“盲点”。」

这也将是未来的趋势,可以阅读前几天我们写过的文章《CCR 系统即将开启澳洲信贷行业新时代》。

「结合更高标准的储备金要求,APRA 觉得未来的信贷市场会更加健康,达到了这样一个持续的健康环境,那么有些宏观的限制和干预就可以取消了。」

(四)

原本读到这个报道和 Wayne 的讲话时,心里觉得这是个大的利好消息。看来信贷的春天要来临?

细细读了第二遍与大家分享后发现,可能只是寒冬的天气出了一天太阳,不过还好路上的冰好像有些化开了。

提到的每一点还是对未来政策给出了方向。

CCR 系统即将开启澳洲信贷行业新时代

NAB 今天宣布,从 2018 年 2 月开始将通过 CCR(comprehensive credit reporting)更加深入的了解客户的财务状况。当前澳洲的信用报告系统通常是通过 negative reporting,也就是对于信用出现的不良信息登记在信用报告,用于信用评分作参考,比如信用违约、破产、法庭命令或是信用询问记录等。进入了 CCR 的阶段后,也就是类似于美国的 positive reporting,新的信用报告将会包含许多 positive 的信用信息,例如新开的银行账户,这些账户的信用额度和每月的还款信息

这对于整个澳洲信贷市场将会是一个大的改革,具有深远的影响。

全面信用报告体系(CCR)的优势
过去 Veda(澳洲信用报告提供商)的数据显示澳洲有 93万人因为信用有不良记录而被信贷系统排除在外,在全面信用报告体系(CCR)下这些客户将可以通过不断地累积良好记录而获益。因为新体系下不仅是考虑不良记录而是综合考虑给出一个信用评分,并不断改善。
一些消息表明,11 月后几家银行加入 CCR 系统,明年 2 月后陆续主流银行会贯彻加入。2014 年刚开始推进信用系统改革时,My Home Loan 就曾与大家分享过相关的信息和知识,大家可以点击阅读。当时大银行特别是 CBA 是不愿意加入的,因为 CBA 掌握着澳洲 23% 的消费者在银行体系中借款和信用信息,大银行认为自己已经有完善的信用评分系统也不希望分享数据让其他小银行收益。

但的确是个趋势,终究所有的参与者还是会更多收益,否则逐渐 CCR 系统变得更加全面后没有参与的银行将在信用审批中有更大的风险(more exposed to risker borrowers)。

未来趋势
试想下未来,银行掌控者所有人的消费习惯(生活开支),收入情况(账户信息)和信用记录(借贷记录),和生活工作住址的信息变迁,输入你的名字和生日匹配一个你的 ID号码,然后自动就出来一份贷款协议,根据你的个人情况量身定制的额度和利率。这到底是好不好呢?所以预计未来两三年内里面,你真的会发现「原本非主流的银行会在未来几年成为许多朋友的主流银行」。

Non bank lender 会是一个大的趋势。

当大家都进入了一个系统,接下来就是要有一些差异化了。