澳洲购买房产需要支付哪些费用?

在澳洲购房引起的各种政府费用、杂费、印花税、银行费用和搬家费种类繁多。许多在澳洲第一次购房的国人为了买房而买房,没有做足够的功课,在购买的时候往往忽略了这些费用。对这些费用深入的了解将帮助您更好的计划买房和投资。

property purchase fees

购房成本,以 $50万澳币的房子举例,除了首付的资金外一些费用包括:

  • 律师费用 (大约 $800 +GST – $1,000+GST 澳币,另外 disbursement fees)
  • 房贷顾问做贷款的费用 ($0 澳币,信贷经纪人是由银行支付佣金)
  • 房屋结构检查的费用 (大约 $300 澳币)
  • 房东保险费 (大约 $350 澳币)如果你是投资房,可能需要考虑购买此保险(landlord insurance)。
  • 印花税 (大约 $18,300 澳币,以 NSW 州为例)
  • 房屋及财产保险费 (大约 $500 澳币)现在许多此类保险是和房东保险一起购买,放在房贷合同中可以拿到折扣。
  • 市容建设费用 council rate (大约 $800 -$1,200 澳币 一个季度)
  • 搬家费用 (大约 $300 澳币)
  • 地产代理费用 (大约 $7,000 澳币) 此项有浮动。

诀窍:税收和杂费会很大程度地增加您的购房成本。超前计划将会让您避免预料不到的财务拮据。(如果购买的是投资房,以上大部分费用都可以用来退税*)

*请咨询您的会计师

贷款机构费用(Finance broker fee)

通常 Mortgage Broker 是没有费用收取,帮助房屋购买者选择适合的银行房贷产品。房贷 settle 后,贷款机构(银行或非银行基金机构)会向新房屋贷款人收取一次性的开户费用和其他的政府注册费用。有一些贷款机构为了争取业务会免除部分费用。大多数的银行还会根据不同的产品也收取一定的年度费用或月费用。

市容建设费用(Council rate, water rate, land tax)

一些定期交给区委会的费用,它们通常会每季度收取。包括市容维护,垃圾处理,水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等。

房屋结构检查费用(Inspection Report)

在您买房之前,对房屋结构和虫害(pest)进行检查是必要的。这样不仅可以让您免受不诚实卖主的欺骗,也通常是贷款方发放贷款之前所要求的。小的房子或公寓的检查费为 $250,而大的房产的该种费用将超过 $1,000。虫害的检查费约为 $100。

*延伸阅读:《购置房产交换合同前的几个报告 Report

印花税(Stamp Duty)

费用各州政府都对购买房征收印花税。征收比例因州而异,上每个州政府的网站会看到一个计算器,然后可以根据不同的房价算出所需要的印花税价格。印花税之外,您还需要承担两项附带的政府的登记费,一项是按揭登记费,一项是房产所有权转移登记费,通常在 $104.95/person registered(每个州也不相同)。目前各个州的首次置业在印花上均有不同的减免政策,请详细和我们的贷款顾问沟通,或与您的律师交谈了解。

律师过户费(Conveyancing Fees)

房屋所有权的合法转让,一般由律师,职业办理不动产转让证书的律师来进行。律师费用一般会在 $800-$1,000 +GST 不等,再加上各种交割费(settlement fee)、存取款费(lodgement fee)以及名目繁多的政府杂费等,这个费用还会更高。这些都是不可避免的程序性费用。

按揭、房屋财产、房东保险(Insurance)

如果您的贷款额度高于房屋价格的 80%,您必须交按揭保险金(Lenders Mortgage Insurance)。这将在您不能还款时给予贷款机构以一定的保证。然后防止您的房屋有任何以外物理损伤,和房屋内部财产丢失,您还需要交纳房屋财产保险。如果您买的是投资房,建议再买房东保险。保护你以房东身份发生的一切意外,比如说房客不交房租逃跑,或房客对房屋的毁坏等等。

搬家费用和地产代理费(Agent fees)

请专业的搬家公司为您搬家,可以减轻很多压力,但是收费为 $300 到 $1,000 不等。另外如果您卖旧房买新房,别忘了计算地产代理商的费用。大多数的公司会收取相当于出售价格的百分之二左右的佣金。

 

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澳洲首次置业储蓄优惠账户简介

首次置业者可以参加一个为《置业储蓄账户计划》。该计划为首次置业者的首期存款而设。同时政府给予帮助,其帮助比例为 17%,即首置者在「置业储蓄账户」里存上一元,政府赞助 0.17元,条件是账户必须连续存款 4年,每年储存在一千元以上,符合条件者 4年内不能动用这项资金。但可把储蓄拼入公积金账户。每年供款起过五千元者,不再获政府每一元的 0.17元鼓励资助。「储蓄户口」上限是 7.5万元(包括政府资助和利息),该款项只允许用于首次买房,且必须在物业内至少住满半年。符合参加该计划的年龄要求是 18岁至 65岁。

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储蓄可获得存款利息在 6.5% 至 8% 年息不等。这取决于您的选择。如在 Commonwealth 银行可获利息 6.5%,ANZ 澳纽银行可获 7%,AMP可获 8%。很多银行和建筑互助社、信用社等机构已及时在 2008 年 10月 1日前加入了联邦政府鼓励 「首次置业者」的《置业储蓄账户计划》。该计划的另一个好处是:父母和祖父母,子女均可帮助 「首置者」加码存款,同样可获得政府的帮助,并可获得利息。而利息的税款只在 15%。

如果每年按五千元存款,每年可获政府帮助八百五十元,四年可获政府帮助总共$3,400,加上利息税的节省。

该项计划可以帮助首置者在四年之中存够首置款最高达 7.5万元。四年后如按现在的首置者补贴可再获 $7,000元的政府补助,总共为 $10,400。

如果是夫妻,那么可获得双倍的《置业储蓄账户计划》的补贴,但 $7,000首置只有一次。存款可以夫妻双倍获补贴帮助,每人一个账户。但如果参加该计划的单身或夫妻在四年内找到了并买下了自己喜欢的房产,这个账户的资金将被转移到账户持有人的养老金账户,而不能被用来购买房产。

这个账户必须存满四年后,才可以把账户里自存及政府奖励资金提取出来,用于购房。

很多澳大利亚人没有听说过联邦政府的首次置业储蓄账户,更不用提利用该账户达到省钱的目的了。房贷经纪公司 LoanMarket 发起的在线调查称,46% 的受访者表示,根本不知道联邦政府的 12亿元首次置业储蓄账户(First Home Saver Accounts)计划,更不知道该计划早在两年前已经实施,并旨在为年轻人购买第一套房产而提供优惠。

这一计划的推出,是为了在 4 年内帮助首次买房的 70 万年轻人,然而,到目前为止全澳一共仅开启了 2 万个该账户。

LoanMarket 首席营运官 Dean Rushton 称:“显而易见,这一计划并不如期望的成功。尽管根据今年的财政预算,政府希望增加该计划的灵活度,然而我们的调查显示首次置业者对此一概不知,反而觉得很麻烦。”

根据最新的统计局资料,8 月份 15.5%的新房贷是由首次置业者申请的,达到 2004 年 7月以来的最低比例。

买房者如果申请首次置业储蓄账户,每年存入该账户的资金中,最大限度有 $5,500元可获得 17%的政府资助,也就是说政府每年最多资助 935 元。不过,这一资金必须储蓄四年,该账户的利息税也仅有 15%。

调查发现,400 名参与者中的 29% 认为四年的时间过长,18% 认为该计划弹性太小,7%认为该计划过于复杂。

首次置业储蓄优惠帐户延伸阅读

联邦政府“首置储蓄账户”拟于 2008 年 7 月 1 日实行。此举期望,通过这个优惠存款计划,可以为澳洲年轻人能早日存够首期买房提供实质性的帮助。这个 8.5 亿首次购房储蓄账户计划是二月初宣布的。从 7 月 1日起,到 2011 年前希望能给 50万首次购房者提供资助。

这个“首置储蓄账户”到底如何运作?供款者如何从中得到税务上的利益?父母可以伸援手帮忙吗?每年可以供多少,而政府的补贴又是如何计算,等等, 相信读者对这个新方案存有不少疑问。这里将以问答的形式,对近来读者的问题作个疏理。

问:这个方案的好处在哪儿?

答:可以使首置者在存款方面得到税务上的利益以及联邦的政府补贴。

问:我怎样申请?

答:这个方案还没有开始施行。这是工党政府上台后实现许诺的数个行动之一:在 7月 1日开始为首置人仕提供带有税务好处的“首次置业储蓄户口”。你只需要 $1,000以上存款开户。当然,谁也挡不住你现在就开始多多积蓄,等这个首次置业储蓄户口实施时一口气砸下去。

问:这个户头将怎样运作?

答:“首次置业储蓄供款户口”的服务将会由养老基金,保险公司,银行,建筑行业协会,和信用机构等提供。虽然联邦不会在法律上硬性要求这些机构提供存款户口,但相信他们对此很感兴趣,并已纷纷行动起来,设立相应的部门,以待这一天的到来。
这些存款所得的利润收入将以 15% 的比率课税——与养老金的入息率一致。当你提取这笔钱时是免税的,但只能有两个用途:去买你的第一个自住物业,或者转做养老金存款。这将意味着,你的这笔钱在这个户口里增値速度比其它任何形式的存款户口会快得多。

问:我是否可以从供款得到扣税的好处?

答:不完全准确。工党原来的方案是允许某些税前供款的。但后来改为基于个人扣税率之上的供款补贴。即是说:你的所有供款来源于你的税后收入,这是一;第二,在你每年所供的首 $5,000 上,政府会放入 15% 或更多。

问:具体怎么算?

答:你可以按自己的税率选择政府的两个供款方案的其中一个,或者按 $5,000 的 15%,或者以你的税率减去 15% 所得的余数作为政府给你的供款比率。总之,取较高的那一个。

比如,如果你是低收入者,并供入 $5,000,政府会在你的户头里存入 15%,也即 $750。如果你的入息税是 30%,政府的投入也是 15%,$750。但如果你的税率是40%,政府的投入就是25%,即 $1,250。如果你的税率是 45%,你所得到的政府供款就是 30%,也即升至 $1,500。

问:我是否可以多供,超过 $5,000。

答:这个户头每年供款上限是 $10,000,即每年最多供一万元。而政府的投入只针对首 $5,000。超过的部分,不会追加补贴。按照工党大选前的承诺,这个户口的最大供款限额是 $50,000。现在政府正在寻求各方意见这条规定是否要保留。

问:父母是否可以为我供款?

答:按政府的说法,供款来源不仅限于单方面,还可以由多方来来源供入这个存款户口。但都不能超过每年一万元的限额。你的父母甚至你的雇主都可以帮忙供款。也就是说,你可以对税后收入作出供款安排。

问:是否什么人都可以开设这个户口。

答:政府的规定是:你必须是澳洲公民,年龄在 18-65 岁之间,从未拥有过居屋。政府严格限制任何人拥有一个以上的首置存款户口。

问:对这个户口的拥有年限有什么限制?

答:目前看来,唯一的限制是:一但你满 65 岁,你必须在 30 天内关闭这个户口并把存款转入你的养老金。但相信大多数户口不会保持这么长的时间。

为了鼓励存款,通常规定你必须 4 年内每年存够 $1,000 或以上,才允许从中取款。不过也允许例外:如果有人陷于严重的经济困境,患上绝症,或其它令人同情的境地等,是可以提前取出该款的。



问:如果我已经准备好买房了,该怎么办?


答:政府的详细方案,还未最后出台。大致上会这样处理:

在你签买房合同前,可以塡写一份取款表格并关闭该户口。如果情况有变化,可以将该笔帐转入养老金,作为非优惠类供款,即转帐免税,但必须符合养老金的免税供款条件限制:每年供 $150,000 或 3 年内平均供款 $450,000。

问:是否我和我的伴侣都可同时各开存款户口?

答:是的,不过双方都必须符合上述各点的要求。

还有一点要说明的是,这个方案2009 年 7 月才开始正式实施,政府的细则还未最后出台,这里只提供一个概貌供读者参考。
关于 FHSA 的介绍参考链接:

https://www.moneysmart.gov.au/managing-your-money/banking/savings-accounts/first-home-saver-accounts

以 CBA 为例了解 FHSA 参考:

https://www.commbank.com.au/personal/apply-online/download-printed-forms/FHS-ADV12020-PDS.pdf

***

有关 First Home Saver Accounts 请大家注意,这个帐户只能用于购买首次置业的房产,如果用于其他目前银行需要提前解冻。操作上一定要注意,否则会影响最终购房时的资金流动。许多客户为此不理解,银行购房时为何不 release 资金,然而却没有任何办法。

请电话与我们的房贷经理详谈相关的信息和讨论您的案例。

电话联系:0488886896

邮件联系:[email protected]

澳大利亚(悉尼/新南威尔士州)购买房子详细流程讲解

这是一篇以在澳洲新南威尔士州购买房屋作为例子的购房流程完整的介绍。提供给大家参考!

买房置业恐怕是人生中最重要的一个财务安排,买得好,就尤如发现了一个小金矿,不但给你一个安乐窝,还能为你带来一笔意外的财富;买得不好,问题就可大可小了。不过,由由种种原因,很少有人能事先将买房的复杂性考虑周全。对于打算买房的新移民来说,面对陌生的环境,更需要清楚在悉尼买房的注意事项。希望这 个指南能帮你一步一步制定买房计划,可以为你省去不少麻烦。如果你还是犹豫不决,MyHomeLoan 建议你先多看看关于买房的资料。

purchase legal procedure explanied

大致说来,整个买房过程可以分为下面四个步骤:

  1. 定计划
  2. 看房子
  3. 备文件
  4. 办交割

一、 定计划,做好前期准备工作

悉尼很大,房价很贵,而你的荷包很瘪。好的房子买不起,买得起的房子又看不上眼,生活总是充满无奈。不过,买房是一个循序渐进的过程,据统计,澳洲人平均 每七年换一套房子,可见大多数人买房子并不是一步到位的,只要你选择的第一套住宅有不错的升値潜力,买下来后尽力地存钱还款,用不了多久就会有能力买一套 更好的,往自已的置业目标一步一步接近。因此,走好这置业第一步很重要,你不妨多花一点时间对你要实施的买房计划做点硏究。

选好价位

多少钱买多少货,买房之前,根据自己的经济能力,定好一个合理的买房价位,也就是説决定好你要买多少钱的房子至为重要。定好了能承受的房价,你才能计算出,首期你能支付多少,你还需要从银行贷款多少。自然,也只有明白了自己的经济实力,你才能按图索驥去寻找合适的房子。

存好首期

储蓄是关键的一步,但往往被一些首次买房者低估。尽管现时很多贷款机构允许首期仅付 5%,但是他们还是更希望你首期能付 10%,甚至 20%。

许多贷款机构还要求 5% 的首期必须是你自己的存款,而且要出具证明材料。
除房价之外,你也需要考虑到一些买房时的“隐藏成本”(Hidden Cost),下列可能发生的费用会加重你的经济负担:

  • 购房印花税(Stamp Duty on Purchase)
  • 贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)
  • 贷款申请费或帐户建立费(Loan Establishment Fee)
  • 律师费(Legal Cost, 有些贷款机构的律师费要由借贷者承担)
  • 费用调整(Rate Adjustment, 由上百至上千元不等)
  • 检查房子的成本

这些相关的成本可能相当于你房子价格的 5%。有不少朋友不瞭解这一点,以为买 30 万元的房子,準备 30 万元整就够了。事实上,加上各种费用,你至少应该準备 31.5 万元才行。如果新买的房子需要维护与装修,成本就更高了。

因此,明白你手上有多少钱付首期,你才可以量体裁衣,知道你能借到多少钱。

首次置业津贴和免印花税优惠

如果你是澳洲的公民或永久居民,在澳洲购买第一套住宅可以得到联邦政府提供的 $7,000 首次置业津贴。如果你在纽省购买价格 $500,000 以下的住宅,更可以得到免交全部印花税的优惠。购买售价在 $500,000 至 $600,000 的住宅,也可以减免部份印花税。

不过,如果你买的这第一套房不是用来自住,而是打算出租的话,就得不到这笔首置津贴。你至少要在买入房子后的头 12 个月内连续在房子里住上半年,才能得到。

找好贷款机构

挑选合适的贷款者也不是一件轻鬆事情。澳洲的按揭市场上贷款机构多如牛毛,你得花心思去鉴别、比较才能找到最合算的贷款者。

许多银行和非银行机构都有自己的网页或电话专线,多到网上去查阅或打电话询问,是你获得信息的一个好办法。当然,您可以请个贷款经纪全面的了解您的贷款需求,更好的帮助您获得银行的贷款批准。

先想清楚你的需要是什么是非常关键的,利率是不是挑选贷款时最优先考虑的因素?购房后第一年你的财务预算及生活习惯允不允许额外还款?是每周还款一次还是每两周还款一次?如果选择一个功能齐全的按揭要不要多付费用?都値得一一考虑。

要知道不同的贷款机构要求的费用差别极大,你或许能够通过磋商谈判,节省不少宝贵的资金。

在开始寻找房子之前,你还必须明白你的贷款申请何时会被批准,有时它可能会比你预计的时间长。许多贷款机构需要一段时间来审核你的资料,才能决定能否批準你的贷款申请。这段时间通常是一周,也可能会更长。第一次要求贷款者或自营小生意者的申请审批时间往往较长。

决定你的货款申请是否批準或者批準速度的快慢,你提供的资料是否齐全是关键因素。贷款机构要求的材料来自于你的雇主、信用参考协会(Credit Reference Association)、开户银行等,少一样都会有影响。如果你让你的会计师直接与贷款机构接洽,审批时间可能要短一些,麻烦也要少一些。

贷款批准后,有 3 个月的有效期,也就是说在 3 个月内任何一天买房,贷款机构都会如数借给你钱。如果事先跟贷款机构协商好,这个期限还可以延长。有些银行是 6 个月有效期。

如果你没有买到你看好的房子,例如在拍卖时你没有拍到。当你另选其它物业时,贷款机构可能要重新审核你的贷款申请。万一你的贷款额跟房屋总値之比(LVR)变大,假如是 90% 或 95%,重新审核工作可能会比较繁琐。当然,如果 LVR 値变小,重审工作就快多了。

二、 看房子,寻找安乐窝

你有可能已经到处看过房了,不过现在已经到了确定你到底想买什麼样的房子的时候了。

完美的安乐窝?

先确定好你将在哪个区买房,你可能要在你的新居住很长一段时间,因此,瞭解房子所在的区域的各项特点非常重要,这些特点应包括所有的服务与其它设施,例如 公共交通、离上班地点远近等等。对於重视子女敎育的华人来説,还有一点是关键,那就是学校情况。为迁就学校情况而决定买房地区,在华人社会是屡见不鲜的。

在悉尼,可以説你买房的资金越充足,就可以选择愈多,而且离 CBD 越近的区。在选择的时候,往往要在负担能力和便利方面做个折衷,要知道你的第一套物业只是你迈入楼市的敲门砖,财力不足的话不要奢望一步到位。

接下来要考虑的就是买甚么类型的房子了。新居太贵,旧房太破;House 打理不易, Unit 又缺少活动空间。矛盾总是不可避免的,关键是家里人意见要统一,才会找到一个满意的家。

再就是决定找谁买房了。买新房可以直接找发展商,但买新居的人毕竟是少数。因此,房地产代理总是你寻找新居时的第一信息来源,但也不能完全依赖代理,你必须自己做一些硏究以得到更全面的资料。

你应该吿诉一些房地产代理公司,你想找什麼样的房子?即使他们手上暂时没有你合适的房子,可一旦市场上有类似的房子上市,他们就会通知你。周末的报纸、社区报以及各种有关房地产的出版物都値得一看,许多房地产广吿都已标出标格,你正好用来比较一下各区的价格差异。

如果你想在悉尼或者是墨尔本买房,要想评估各个区的房价,你可以从澳洲物业监督(Australian Property Monitor)得到一份悉尼晨报或墨尔本时代报编的房屋价格指南。这份指南包括了所有过去一年的房屋售价,你可以通过传真、邮递或电子邮件得到它。此 外,互联网也是主要的资讯来源,许多房产公司都有自己的网页。

你可以聘用房物业买家代理或者办理交割的有关人员来帮你出价购买你看中的房产。但是许多买主更喜欢自己直接跟房地产代理接洽。即使你的出价被房地产代理认为过低,你也可以坚持要求他转达给卖主。

出价的方式有两种。最简单最普遍的方式就是口头出价,另外一种就是準备好一份书面销售概要,再通过你的律师转达给卖方的律师。销售概要包括出价日期、物业地址、出价、如何付定金和餘额,买主的财务状况细节,特殊要求及交割日期。

付定金

定金是表示买方诚意的一种行为,并不是法律要求这样做的,它对卖方没有任何约束,其金额可能是上千元,也可能是上万元,但可以完全退回,但可能有时效性。买方可索取合约详閲。

检查房子

如果你买的是旧房子,对它作一番仔细检查是必不可少的步骤。你可以请建筑师或白蚁专家直接帮你检查房子,也可以雇佣办理交割的有关人员安排类似检查。房子不同,要进行的检查也不同,主要检查形式有

  • 白蚁及建筑检查;
  • 电路检查;
  • 物业产权检查;
  • 土地或物业测量检查;
  • 分契管理记録。

三、 备文件,理清法律头绪

至今最普遍的买房方式是通过私人协议(Private Treaty)合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式,另一方式是公开拍卖。

“Conveyancing” 一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步,有许多工作要做,下面是一些基本步骤。

卖主声明/销售合同

此类文件,维省叫卖主声明(vendor’s statement),纽省则称销售合同(contract for the sale of land)。

卖主声明吿诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明,拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。
卖主声明或销售合同应该包括下列附件:

  • 房契复印件
  • 计划证书的复印件
  • 当地市政局的相关证书,此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息
  • 下水道图
  • 过去7年房屋改建装修的批準书
  • 建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
  • 冷静期声明
  • 物业现有按揭的详细説明
  • 出售物业所附带的设备或装置

在纽省,卖方如果不披露上述要求信息,买方有权在合约交换后 14 天内宣佈合约作废。

房地产买卖合同是由卖方準备的。通常来説,卖方律师会将合同寄给买方的律师,买方律师再负责向买方解释合同条款,如无异议,买方就在上面签字。

一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名字、物业的介绍説明、价格等等,如果双方对交割日期取得一致,那麼确保在那一天能顺利交割就很重要。

合同通常有标準格式,很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。

买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同,以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括:土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。

如果你期望房屋的动产部分,例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起出售,那麼应确保它列入合同之中。

合同交换(Exchange of Contract)

一旦房子检查完成以及财务安排的批準形成正式文字,合同就可以交换了。合同一式两份,买方、卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同,买方则保 持卖方签名的合同。一般来説,交换合同由买卖双方的律师完成,也有买卖双方自己交换的,但为了避免可能的纠纷,还是由律师代劳为好。

合同交换后,通常要求预付 5-10% 的定金。定金可以在 7 天之内一次付清,也可分批支付,关键看合同上怎麼説。当然,如果你是通过拍卖买的房子,会被要求立即支付定金。

应该清楚的是,合同交换之前,买卖双方都没有任何约束,可以随时终止协商。各省的情况都一样,如果卖方在你签过名的合同上签名后,一份有约束力的合同便产生了。交换合同后,并不意味著你拥有了物业的所有权,但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

冷静期(Cooling off Period)

冷静期意即在合同交换的一定时期内(纽省是 5 个工作天,由交换合约上的日期算起)允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔,买方则要损失合约上购买价的 0.25% 作为罚款。

冷静期仅适用于私人协议出售,而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳,任何洋房(House)都没有冷静期,如果你买的物业旣包括房子也包括土地,那麼房子和土地的冷静期也有可能不同。

还有一点値得注意,即是卖家有权在合同上附上 “66W Certificate”,如果附了这么一份文件的话,就没有冷静期了。当然,作为买方,你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉,既保留冷静期,关键看双方怎么协商了。

冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见,确实财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题,还可以反悔(买方要附罚款)。

冷静期避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭,他可能要承受风险。冷静期内,卖方不能接受任何其它购买要求。

土地使用分区制(Zoning)

产权转让承办者或法律顾问将会检查物业所处土地的批準用途及使用限制。这决定了当地市政局或公用事业部是否能在此地发展工业区或修建高速公路。

四、 办交割,拥有自己眞正的家

交割意味著整个交易的完成,从此就可以把这处物业叫做你的”家”了。

合同最后交换之前

许多合同要求在互换合同后 4-6 周内完成交割。在这段期间内,买方律师将会就所有相关问题更全面地咨询当地市政府、政府有关部门及水务部门等。

你的律师也会完全弄清当物业过户到你名下后你应付的各项费用以及税务。
你必须确保所有文件及合同都被盖上章。贷款印花税和买房印花税也应该缴付清楚,合同将会送到卖方那里要求签名,然后交割时再交回给你。

你的贷款机构将会为你準备好所有贷款文件,在签名之前,请你的律师将合同中的条款逐一向你解释,确信你已完全瞭解了它。

临近交割日期,一份交割声明要送交给卖方。这份声明包括调整税务及费用后的所欠餘额。卖方会通知你的法律代表,付款支票将会被怎样支取。

値得一提的是,近年来楼花买卖大为时兴,但楼花的交割与现成房有所不同。楼花一般是在房子完工后房契注册下来 2 周内交割。因此,买家签订合同时,应该特别注意发展商有没有在合同上写明完工期限。

印花税(Stamp Duty)

在纽省、维省、西澳和南澳,印花税(现房转售)必须在合同交换后的 3 个月内付清,也即是合同签名后,交割前必须付清,否则要面对惩罚。若购楼花,则可在 15 个月内或交割前付清。

印花税包括购房印花税(Stamp Duty on Purchase)和贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)。在纽省,首次置业人士购买 55 万元以下的物业如果是用于自住,免交印花税,购买 55 万元至 65 万元之间的物业,印花税也可获部份减免 。(2012年 10月政策到 2016年 1月 1日,请访问 OSR官网 确认最新的政策)

正式交割

一旦所有事情準备就绪,你的律师通常会安排好交割日期、地点,并且确定有关物业已有保险。在这阶段,意味著房屋产权过户,所欠餘额被完全付清。

如果你不用贷款就一次付清购房款,所有过户文件及产权证会交付你本人或你的律师或你的交割承办人手上。否则,所有这些文件及产权证会交由你的贷款机构保管。

如果卖方预先支付了市政费和水费,他可能会要求你给予补偿。一旦交割完毕,卖方应该将房子完全腾空,这即是交割当天中午 12 点后,房子内不应再有人居住。对於买方来説,最后检查一下房子和附有装置(合约上已注明)是否有损毁是很必要的。

如果交割有延误,即是交割不能在当天或3天之内完成,造成延误的一方根据实际情况可能会被要求作出利息赔偿。

买房是人生的一大财务安排,精神和体力方面都会有不少压力。要尽量找与你相处良好的律师及交割承办者来帮你。记住所有持牌的律师及交割承办人都买有赔偿保险,这意味著一旦因他们的失职或疏忽造成损失,可被起诉索取赔偿。

 

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