海外收入贷款还可以申请贷款吗?

overseas incom loan

(图片来源:afr)

(一)

我知道许多点开这篇文章的客户都期待得到一个偏向积极的答案。

但今天我们想还是干脆的给大家一个简单明了的回答:

大家就别考虑了。

作为经纪人,好像应该说的官方一些,比如还有银行或机构可以借款 70% 或以上,ANZ、NAB、BOC 等银行并没有完全关闭海外收入贷款申请。

我们想,还是别了。

 

(二)

上周五,大家都加班到凌晨,能交的 case 都交了,该做的 assessment 也都做了。

倘若漏掉了哪个朋友这周也没啥办法了。说句实话,大家都辛苦万分。My Home Loan 很少在官方发布太过情感的话语,但的确我们每个人都有家庭,也正是因为如此,我们相互体贴理解,都希望可以在尽自己最后一份力气上能帮到大家就帮到。夜夜加班到凌晨这是正常。

 

(三)

对于材料没有能及时提供没能及时递交的客户,问道还有其他的解决方案吗?

与其官方的和您沟通,不如真实的让您做好最坏的打算。

这样也是对您负责,别耽搁了您。

市场上有银行接受海外收入借款吗?官方上 ANZ、NAB 和 BOC 等还是继续接受申请,很多基金公司也提供甚至 70% 或以上的额度。

但从实际的可行性上来说,您先考虑清楚需要的基本文件是否都是经得起推敲可以满足银行的审核要求。否则反复补充几个来回那种等待批准又不确定是否被拒绝的滋味相信许多客户目前就正在体验。

这也是我们为何选择直截了当的给您说一声,海外收入您就暂时先别考虑了。

 

(四)

许多朋友又会问,这暂时会暂时到什么时候呢?

我们还是持有一个比较消极的态度,可能会很久。

银行应该不会都关闭海外收入或海外客户贷款的通道吧?如果银行都关了海外投资贷款的通道,那前年、去年还有今年买楼花的海外投资客户该怎么办呢?

估计的确有许多购买了几套楼花想着 settle 一套拿出增值再买一套然后再 settle 下一套的“投资者”真的要考虑一下这几套倘若都 settle 不下来要怎样处理了。

一些区域的公寓楼和高端住宅以及,前短时间普涨却不太好的区的房子都可能收到影响。

都说银行信贷政策会紧一段时间,松一段时间,不会一直这样下去吧?

就拿目前的几家海外收入的救世主 Nab 和 Boc 来说,海外收入只能做投资房,相信不会多久两个银行投资房增长比例就会达到今年 APRA 限定的 10% 增长率。一达标就应该可以有一个很官方的理由关闭海外投资借款 — 「我们的投资贷款增长比例达标,受 APRA 要求不得继续开放投资房贷款申请,首当其冲就是海外投资可能会继续收紧。这和关闭应该没有什么大区别」。

中行在 2013 年也出现过类似情况,当时增长比例太高,内部境外收入贷款比例超标,后停止了借款,直到后来本地收入贷款增加了半年时间后才重新开放。

所以我们也不必要去追求各银行背后资本市场也好,金融监管也好,政治压力也好种种原因了。

我们只能说,希望明年 2017年,大量海外投资者楼花市场面临交割的时候,希望那时候各银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后,也能重新调整开放。

 

(五)

那这半年或更久时间里,等待 settlement 的海外投资客户该怎么办呢?

相信一些基金和非主流的金融机构也着手进入这块市场,我们也在积极联系希望可能帮助到海外的投资客户。

但还是那句话,目前没有什么好的解决方法。如果您的首付资金四成无法准备好,或甚至三成都是问题,我们建议您立刻考虑其他的方案,您可能出现违约丢掉物业和首付定金。

当然还有一些客户如果购买的是 Meriton 物业,可以考虑 Vendor Finance,但目前已经签订合同的客户借款比例也是 60% 利息 6% 左右。新购买的客户可以拿到更高至 80% 的贷款比例利息会低一些。

 

(六)

持有澳洲本地签证的客户,或如今澳洲办理贷款的客户。

My Home Loan 可以协助办理 Prime Lending,通过商业渠道审批,无需提供收入材料。

贷款比例如下:

  • 楼花 65% 贷款比例
  • 现房 75% 贷款比例
  • 土地建房,土地借款 50%~55% 贷款比例

申请费用和利息请联系贷款经理详细沟通。

 

(七)

最后。

从今天起 My Home Loan 关于海外的客户递交申请宣布收费,费用根据情况而定。

具体细节请联系贷款经理时做沟通。

 

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近期贷款案例分享:写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

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虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

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成交风险(Settlement Risk)

settlement risk

前言

澳洲房产市场火热,交易量激增。整个悉尼、墨尔本还有布里斯班处在了一个不断加速的房产交易链条之中。一个又一个楼盘,一次又一次交换合同,在这里面无论发展商、买家、银行还是中介都看到了机会和收益。

楼花热卖,皆大欢喜,却也埋下了很多成交隐患。在这个当口又有多少人认真想过,两年、三年之后项目成交的时候,我们将会面临多少风险?当每个人都拼命挤进市场想要分一块蛋糕的时候,谁来保证那些缺乏经验的发展商能够按时交房?谁来保证那些遍地开花的中介能够严谨负责?谁来保证您交割前贷款可以顺利的批准?

交割风险

一切在成交时可能产生的风险都统称为“成交风险(Settlement Risk)”。这些风险不仅影响着买房者一方,而是买家、发展商和中介一损俱损,一荣俱荣。

尽管澳大利亚审慎监管委员会(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)试图通过收紧投资贷款让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温,这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。

这一系列收紧投资贷款的政策,降低了房地产市场的增长势头,但也增加了经济衰退的风险。

那么,对购房者来说这意味着什么?

购房者最终为何会不履行交割?

交割能力

有些时候买家可能会遇到一些情况,致使他别无选择,只能不履行交割。例如,客户有多余的债务,没有额外的借贷能力获取房屋贷款。

影响这方面的一些因素包括:

1)借贷能力:有许多朋友不确定自己真实的借贷能力,没有提前做好贷款批准。如果您的债务(包括现有的抵押贷款)比收入还多,您最终会违约。在您申请抵押贷款前,合并所有的债务很重要的。
2)个人经济状况:突发事件,如失去工作,失去收入或经营企业失败会促使人们违约。还比如资金受困于其他投资无法及时转移用于交割物业等。
3)政府立法和银行政策改变:这包括借款限额,税收政策,信贷政策,税收优惠,或外国投资审查委员会法律(Foreign Investment Review Board, FIRB)的改变。 如果您是海外买家,当澳大利亚外汇汇率发生重大变化时,您都将受到严重影响。

我们会在近期另一篇文章做一个专题介绍近期政府和银行政策变化对于海外买家和澳洲当地华人买家带来的影响和相应需注意的事项。这是影响华人投资客户最大的潜在风险之一。

交割的意愿

一些购房者受特定情况的影响而违约。

例如,销售和交割期间,物业价格下降的幅度可能比您支付的定金还要多。在这种情况下,您会通过违约来减少损失。

这个挺起来好像蛮意外的,但请记住澳洲的房产并不是年年都在涨的,也有下跌的时候。更多时候是购买楼花,如果房地产市场降温并且很多人购买楼花,那么在交割时,房产价值与合同价格相比可能会下降。 这意味着,如果您交割房产,房产估价会比合同价格低得多。然后,您可能会被要求补足您的存款,使 LVR(贷款价值比)上升到之前同意的水平。比如 100 万的房子交付时银行评估只有 80万澳币,其中银行借款 80万的 80% 就是 65万,您需要支付 100万-64万 36 万的首付资金。

许多客户如果无力支付更多的首付交割,只好选择违约。

政府政策的变化和银行政策调整

政策的因素影响很大,通常受众面也比较广。通常会对整个房产市场带来一定的冲击。
例如, 2015年底,澳洲针对海外投资客户推出的 FIRB 新政策,要求海外客户必须先获得 FIRB 批准再购买物业;APRA 要求银行收紧投资房贷款,使得银行减小投资房贷款额度和上调投资房利率;近期银行针对海外客户需要提供有效签证并要求必须在澳洲境内做 ID check 等,都会造成许多客户无法递交贷款,最终物业无法成交损失定金和购房。

银行和政府针对房产投资设定了更严格的标准,其结果也是让交割风险增加了。

开发商会出现违约吗?

成交风险中有些是发展商造成的。有些发展商刚刚起步,或者刚由海外进入澳洲市场发展,他们缺乏足够的经验,或者不熟悉政府批准建房的条件,或者不懂得与铁路、供水、银行等部门该如何交涉,或者在预算方面容易出现疏漏,往往导致长期无法开工。几年以后,合同失效。即便买家此时拿回了10%的订金,他们失去的机会成本、时间、精力还是让他们蒙受重大损失。

现在日落条款已经得到调整不再允许开发商出现为利益通过 Sunset 条款单方退出合同。

但客观因素里还是有许多风险,比如未能及时或提早通知买家交割,仅仅是 14 天标准的通知,许多客户没有专业贷款经纪协助的情况下无法按时办理好贷款交割,加上可能处于圣诞或复活节等假期更是容易耽误成交,被强制罚款甚至损失定金和房子。

房产中介的衔接作用

在整个房产交易的链条上,中介是最不承担风险的一环,也是最容易造成风险的一方。房产中介的名声常常不大好听,因为确实有些人为了拉拢客人不择手段,最后造成了很大的灾难,也给整个行业的声誉蒙灰。绝大多数中介的工作都终止于房产预售,许多不靠谱的中介甚至不担心发展商的进度以及几年后买家是否成交,感觉交换了定金就万事大吉,客户甚至等到快要交付房屋时还不知道还需要支付剩余尾款,许多都是听中介说贷款不会有问题可却出了问题。

My Home Loan 建议购买楼花的客户独立寻求贷款建议。

了解自身的借款能力和还款压力,根据实际情况做好贷款安排。

⇢ 点击阅读《澳洲购买楼花,Off Plan 房屋贷款注意事项⇢ 点击阅读《期房楼花办理贷款重要的时间点把关⇢ 阅读更多相关楼花期房贷款信息

我们相信专业可靠的房产中介会积极联络客户,与开发商和律师保持紧密沟通,确保及时跟进项目进度配合客户安排贷款,只有房屋安全顺利交付,才算工作阶段性的完成。

二手物业成交风险

相对来讲,现房市场的违约风险相对小一些。因为在进入合同前期,买卖双方都可以更加准确的把握自己当下存在的不确定因素,确保利益得到保障。所以做好预先的评估很重要,这一点不仅仅是做一个预批,而是真真切切了解自己实际的还款能力,未来的经济状况做好长远计划,做出相应的规划和调整。

简单几方面需要注意的:

  1. 是否拿到了银行预评估批准信?
  2. 房屋买卖合同是否由律师看过解释过?
  3. 房屋检查报告是否有问题?

再确认了没有问题后交换合同,确保安全放心。

常常有客户问道,找贷款经纪和直接找银行有什么区别?我想您和 My Home Loan 的贷款经理沟通后就会知道不同。我们给的是建议,不是只把您的材料打包发送给银行。

最后的话

不论楼花投资,还是购买现房居住。

房产的购买是一个资金和精力投入很大的行为。我们相信价值,所以从来不鼓励投机行为,追求短线利益或许在这个市场并不是那么容易了。把控好风险是一切投资的基本点。决定购买物业之前,您必须考虑与抵押贷款相关的所有风险,这一点很重要。

愿各位投资房产的旅程顺利,作为您的贷款顾问,My Home Loan 希望可以 have a nice smooth journey with you all.

 

(部分文字内容引用 pia )

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【王二房贷日记】期房楼花办理贷款重要的时间点把关

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

(情形一)
和许多客户一样,王二在澳洲投资了一套「楼花」,也就是所谓的期房(off the plan property)。在购买的时候王二迫不及待的想了解自己贷款是否可以批准,然而和 My Home Loan 贷款经纪沟通后,才了解到购买的房子还只是一纸图纸,看见的只是户型图和效果图,运气好一些大的开发商会有样板房可以参观,房子没有完工前,贷款无法获得 unconditional approval(无条件批准)。

(情形二)
交付了 10% 定金后,王二就过上了「有房族」的生活,因为从看房到下定金交换合同,耳边一直都是「没问题,贷款没问题,到时候银行 80% 都能批」的声音,所以也从来没有过购买二手房朋友的烦恼。买了房子除了交了钱和慢慢地等待之外,好像也没有什么需要做的事情。突然有一天,在茫茫的邮件里发现有一封律师发来的邮件,什么都没看到只看到了一句「Please arrange finance urgently!(请尽快办理贷款)」于是开始急急忙忙联系贷款经纪或银行准备材料递交贷款。此时,离房子交割差不多就 2 周时间不到。

以上两个情形在我们的工作当中很常见,当然描述上都是比较极端的例子。

前者还好,虽然不能拿到想要的答案,但是提前了解自己贷款能力有益无害。当然我们建议可以更好地规划时间,简单的和 My Home Loan 贷款经理沟通,了解一些信息,阅读一些关于「楼花贷款知识」登记一下房子的信息「期房贷款跟进注册」,然后交给专业人士办理省时省力。

后者就比较麻烦,这也是许多楼花交割时出现 delay settlement 的一个重要原因。直到房子建好临近 settle 才办理贷款,时间紧凑,再加上其他可能出现的意外例如评估、银行贷款配额、信用报告记录等问题后果更是严重。

期房楼花贷款一个重要的因素就是时间线。

通常现房的成交时间是交换合同之日计算,42 天成交。而楼花的成交时间会因工程进度情况而定,可能提前可能退后(通常推后的几率大一些)因此会有 sunset date

银行的贷款批准有效期多数是 90天到,部分银行可以达到 180天。

也就是说,即便您在一年半前拿到银行预批 (conditional approval),也不能保证您能在房子成交前拿到无条件批准(unconditional approval )。

这就要求房子交换合同后,作为客户,您需要和中介、律师、开发商保持密切联系,确保在房子成交前 2~3 个月内准备好房屋贷款。

My Home Loan 提醒您以下的时间点需要注意把关:

时间点 事件备注
合同交换日期(Contract Exchanged) 通常 FHOG 首次置业的客户要以合同交换日期来判断。
支付印花税(Pay Stamp Duty) 对于期房,15 各月内交付印花税。如果成交在 15个月内,成交时交付;如果成交 15 个月后,那么 15 个月上交付印花税。
房屋竣工时间(Completion Date) 大概可以联系 Broker 或 banker 做贷款材料准备和预批。
开放估价(Valuation Access Open) 安排银行对房屋进行估价,这里要避免楼花达到某一间银行配额的风险。
房子登记(Title Registration) 如果是申请首次置业,可以准备递交 FHOG;同时 Transfer of land 律师准备好,可以发送银行准备交割前最后确认。此时前后 OC 等注册完毕,会安排 inspection 验房。
交割日期(Settlement) 正式贷款 settle,房子成交,拿钥匙。

*以上以 NSW 为例分享的信息,不构成法律或贷款建议。

请确保与您的律师、中介和开发商保持沟通,将以上信息与 My Home Loan 贷款经理同步,或登记「期房贷款跟进」我们会于您及时联系,确保每一个重要的时间点和您跟进,让贷款更加顺利,安心 settle。

 

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【王二房贷日记】我买的期房楼花,交割时涨价了可以按市场价格(高出合同价)借款吗?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

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offplan-valuation

王二 1 年前在 Carlingford 买了楼花,价格 57万5 两房两卫一车位。如今临近 Settle,银行做估价结果回来 63万。

类似的情况最近几个月时有发生。几个项目和几个区域都有期房交割时估值高于合同价格的情况。

当然也有区域和项目估值低于合同价格的。

 过往如果客户问到这个问题银行的答案都是统一的:

  1. 估价低于合同价时,银行按照市场价格(低价)借款
  2. 估价高于合同价时,银行按照合同价格(低价)借款

银行总会从风险把控角度考虑,尽可能压低 LVR(借款的比例)。

这也是为什么有些区域,当银行达到一定 exposure 时,会通过估价来调控风险(即便估价是随即委派的 panel valuer 来做)。这点对于海外买家做贷款尤为重要。

然而市场一直很好,有个别银行也开始放松借贷的政策。

如果购买的楼花满足以下两点,银行可以考虑根据市场价格(当然时高出合情况下)借款:

(1)    purchase contract was exchanged at least 12 months prior to loan application

(2)    current market value cannot be greater than 120% of purchase contract price

也就是说只要在申请贷款时合同已经交换超过 12 个月,银行可以接受高出合同价格的部分,但最高可以接受的价格不超过合同价格的 120%。自住和投资房均符合这个政策的范围。

因此如果您购买的楼花有增值,或您的客户购买的楼花有增值,或是您也不确定是否自己购买的楼花有增值,请和 My Home Loan 的贷款经理电话沟通,我们帮助您确认银行估价情况,可以让您拿出更少的资金 settle 房子,用于其他的投资。

关于购买期房楼花和贷款的相关信息,请点击这里查看更多文章

 

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【王二房贷日记】澳洲购买楼花,Off Plan 房屋贷款注意事项

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

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Real Estate Market,  Home Buying And Selling

王二看到最近房市的火爆,身边有许多朋友一两年前甚至半年前购买的楼花,纷纷涨了许多,于是也考虑购买一套 Off-the-plan 楼花作为未来的投资。

但是感觉楼花投资,特别是在未来交房贷款时有诸多不确定性,因此想做一些全面的了解。

的确除了升值的潜力和不错的租金回报,或许还会有一些其他因素影响到您的楼花投资,让我们不妨从房屋贷款的角度来看看。

1. 购买程序和费用

My Home Loan 总结了一些相关的文章提供给您参考:

澳洲投资楼花房屋贷款通常在房子交割前 3-4 个月期间办理,在交割 Settlement 发生之前,购买的客户银行没有放贷,因此无需支付利息。即便贷款已经拿到预批或正式批准签署了合同,也是从交割日开始计算房贷利息。

2. 高密度区的楼花,多准备点首期款更稳妥

出于对风险的考虑,部分银行对高密度区(High Density Area,如 Rhodes、Wolli Creek、Waterloo、Zetland、Alexandria、Homebush West)等地区的公寓,银行根据区域和楼盘的限制,可能出现最高借贷 70%。因此如果您首期预算较紧,就会面临很大的成交风险。

My Home Loan 小贴士:

每个银行对于不同区域和楼盘(开发商)的 Profile 定义不同,在借贷的风险控制上也会有所区别,体现在贷款比例上就会有压低 10% LVR 类似的情况。

因此让有经验的房贷经理帮您处理,选择对的银行会减少您交割时的许多问题,避免 Delay Settlement 而受到罚款,甚至丢失定金。

3. 房屋室内面积太小,小心贷不到款

澳洲银行普遍接受室内面积 50 平方米以上的物业作为房贷抵押物。西太平洋银行(Westpac)和圣乔治银行(St. George)最低标准是 40 平方米,联邦银行(CBA)可以接受 30 多平方米的。那买 Studio 及服务式公寓(service apartment)就要特别注意了!因此如果购买此类室内面积小的楼花,意味着您可选择的银行会非常有限,加之其他因素(例如海外收入或澳洲现金收入工种等),低于 40 平方米的楼花成交风险就会多出很多。

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4. 房屋估价可高可低,影响贷款额

从 2012 年起,澳洲房价拉升得较快,部分楼盘的银行估价有时无法及时反映市场价格。若估价较低,那么短缺资金就需要客人自己支付。假设一物业的合同价为 100万澳币,银行估价只有 90万澳币,那即使贷款八成,那贷款额也只能算 72万澳币。短缺的 8万澳币需要客人自己想办法筹集。如果澳洲本地收入人士可以选择提高借款比例,若贷款比例超过 80%会产生高额的保险费(LMI)。

同样在目前的房产市场中,也有银行看到了价格增长与估价的不对称。2014 年 7月,ING 银行推出关于楼花贷款新政策,针对购买楼花且持有澳洲身份的申请者,如果合同交换时间到房子交割办理贷款时已经超过了 12个月,房产的价值可以按照目前的市场价计算,但不能超过合同价格的 120%,也就是如果房产有增值的情况下,可以获取更高额度的贷款,减少资金的压力。

5. 海外收入要谨慎,请确保适合您的个人情况递交申请

许多房产中介为了顺利销售房屋,总是拿可以用海外收入申请贷款为理由来打消一些购房者的贷款疑虑。事实上,并不是所有生活在澳洲的居民都适合海外收入借款。假设您近期申请过车贷,或者在澳洲申请过信用卡且有连续的使用记录、电话或水电账单有过延期交款或未缴,且超过一定金额等都会显示在信用记录系统(CRAA)里面。那么此类澳洲的交易记录,都会成为贷款申请的障碍。

我们建议您与 My Home Loan 贷款经理沟通,了解您的信用记录,确保信息一致的情况下考虑海外收入贷款申请。

6. 提前准备贷款,避免错过申请的最佳时机

楼花不同于现房,要求贷款申请对时间的把握很充分。因每家银行对整栋楼盘通常是按比例接受,迟交贷款申请,银行会会因超过了贷款比例为由而不再接受以该楼盘为抵押物的贷款申请。持有澳洲身份的客人,通常可在楼花交房前的三个月递交申请。但是,提供海外收入的海外客户,则需要有额外三个月的准备期。

澳洲银行自 2014年 5月起,要求海外收入且无澳洲身份的申请人提供连续三个月的工资进账记录。一般楼花在房屋 Title 注册后的两周内须完成交割,延迟交割则会面临罚款,甚至损失 10% 首期,因此选择好的律师和贷款顾问(broker)尤为重要。

My Home Loan 小贴士:

近期 Macquaire Park,Wentworth Point 等项目很多客户还没有来得及准备贷款就收遇到银行不在借钱的尴尬。我们的贷款经理也是凭借经验提前准备好了备选方案,帮助许多海外客户顺利交割。因此楼花项目同一时间 Settle 是目前最有挑战的。

(今天 2014年 8月 11日 Westpac 宣布 CBRE 的 MINDARIE 项目也不在放贷。
地址:31-39 Mindarie St, Lane Cove NSW 2066)

目前临近 Settle 的很多项目比如 Rhodes VQ,Gordon Ralan 和 Harold Park 以及 Payce Platinum 另外墨尔本的 My80 也已开始准备交割,我们建议提前准备贷款的申请,确保 1-2 个备选方案。

拿到批准,这样可以确定自己的信用记录和贷款能力是没有问题的。唯一只需要等待的就是房子的估价,准时在开放 Valuation Access 的情况下做好估价安排,以避免拖延 Settlement。

我们的数据 VQ 目前在 My Home Loan 准备 Settle 的 30 位客户中就有 20 多位海外买家在准备贷款材料,很容易达到 Westpac 海外收入的配额,因此要提前做好批准,或准备好备选银行。

如果客户资金紧缺,需要借款超过 80% LVR,更需要提前做好批准,获取 LMI 保险公司的认可,避免最终 Settle 时因为抵押物或信用问题无法达到借款额度,而丢失 10% 定金与房子。

请寻求有经验 Settle 楼花项目的贷款顾问,帮助您从第一步开始准备好材料,每一步带着您到顺利交割。

联系预约 My Home Loan 贷款经理详细沟通您的贷款情况,避免任何小的细节耽误房子 Settle。

 

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