房屋估价(Property Valuation)

property valuaition

房产估价介绍

贷款申请者得到预评估以后,最重要一环是对所购买的房屋进行估价,按评估的价钱来确定贷款比例。由于银行和购买者不直接商讨房屋价钱,银行很难接收由购房者单方认可的房屋价钱,在贷款额度较高的情况下银行和购买者是共同承担风险的。

所以,一般在购买者看到房子以后都有一段 5-10 天的冷静期(cooling off period)。而购买楼花的投资者是没有冷静期的,一旦交付订金就要承担风险,楼花投资者要考虑到自己的经济能力是否能在估价不到位时能正常成交。

通常,银行会委派合资格的估价者或公司对房屋进行估价,估价报告一般提供本区购房地点 5 公里之内,近 6 个月的和本次购房的房屋条件基本上相符的房屋价格。过去银行出了估价报告以后,如果购买者与地产公司出具一些价格相符的销售证明也能挽回一些价格上的差异。

但现在网络信息搜索,银行出的估价报告一般符合市场行情,估价低了一般不能改变。或很难 challenge。

除非个别房屋和大楼有豪华设施,如健身房、游泳池和楼顶花园等,价格会稍微高于周边比较的价位。特别,价格受市场的供求关系和本国与国际经济的影响,有些时候会出乎预料的低于市场价格。

案例分享

试举例说明有关房屋估价出现偏差的几个情况:

(1)昆州出现水灾以后,有些房价突然降低 10%-20%,有一位一年前买楼花的客户近期成交房价减少了20多万元。

100万元的房子估价大约80万元,原来客人按借贷80万元是可以不交保险费,现按银行估价80万元只能借64万元,但是客人必须按100万元的房子成交,所以原来客人只要出20万元贷80万元,而现在则需要出36万元贷64万元买这所房子。

(2)另一例子,有一个客户在 UTS 大学旁边买了一个顶楼带花园的楼中楼,验房估价时少了10%。后来由于地产经理提供了周边3、4个房子的房价并提供了它有额外停车位的价值,让银行将房价提高了5%。

(3)有些估价不到位的客人,特别是贷款高达90%,又没有额外资金,无法成交。可早日委托地产中介重新出手。是否能够退回交的10%订金,完全根据当初的合同和将来的销售价决定。

工作不稳定,资金不充足的投资者,不适合参加拍卖和楼花的交易,因为拍卖的价钱,银行估价会有低估的风险。

⇢ 阅读《房子估价为什么会低?银行凭什么低估我的房子价值?

Upfront Valuation

直接向银行申请贷款,银行只有在贷款获批时才会帮您的房产进行估价,如果与申请价格不同,会按照更低的价格来重新安排贷款比例与额度。My Home Loan 凭借提供高质量的工作和高额度的业务量使得银行给予我们提前为物业免费估价的权利。我们可以协助客户在银行做一份 upfront valuation,帮助客户在购买房产时了解银行对这套房子的估价情况。

这代表了我们可以在申请贷款前就为您的物业进行估价。如果您对估价结果不满意的话,您可以选择不同的银行重新估价及申请贷款。

Upfront Valuation 有什么好处和优势?

  1. 不会对信用报告带来影响 – 每次您在银行或通过在线网站递交房贷申请都会产生一次 credit enquiry(信用询问),太多的信用询问会影响贷款的申请。
  2. 可以帮助我们判断购买的物业是否是银行所接受的房产 – 很多时候客户购买的房屋可能不满足银行借贷对房产的条件要求,因此可能出现不接受此物业或要求降低贷款比例的情况。
  3. 加速房贷的申请过程 – 当获取的房子估价后,结合手上的预批,银行可以立刻出示全批,节约时间。
  4. 不会产生估价延误 – 我们可以帮助跟踪估价进度,不会产生估价延误,从而耽搁贷款的进程。

哪些银行允许我们提前做估价?

我们可以帮助 Myhomeloan 的客户在以下银行和机构获得提前估价:

  • Adelaide Bank – 免费(有条件限制)
  • AMP – 免费
  • ANZ – 免费
  • Bankwest – 免费
  • Commonwealth Bank(CBA)- 免费
  • NAB / Homeside – 免费
  • Macquarie Bank – $50
  • St. George – 免费
  • Suncorp – 免费
  • Westpac – 免费

也有其他的 Lender 会根据房子和贷款的具体情况做相关的估价安排,请有此类需求的客户与我们的贷款顾问沟通,M 0488 886 896 E ask@myhomeloan.net.au。

My Home Loan 为我们的客户提供免费的银行全面估价报告(full valuation):

(一)如果您已找到购买的房屋并拿到合同,请发送合同首页与您的联系方式至 val@myhomeloan.net.au (标题房屋估价和您的姓名);

(二)如果您还不确定房子,只有房子地址,请发送准确房屋地址与您的联系方式至val@myhomeloan.net.au (标题房屋估价和您的姓名);

(三)如果您想给自己拥有的房子做重新评估,请发送最近的 Council Rate 扫描件与您的联系方式至val@myhomeloan.net.au (标题房屋估价和您的姓名)。

银行估价需要的信息和材料

新购房产(purchase)

通常会需要提供合同首页加上您的全名(Passport Name)和中介的联系方式,可以确保估价师可以联系上去做估价。

有时楼花临近 settle,可能银行估价师会需要一份完整的 full contract 以确定其中的一些特殊条款。

房屋转贷(refinance)

如果您是从现有银行转去另一间银行,我们需要您提供一份最近的 Council Rate 来确定 Title 房契和 Ownership 产权的信息,确保估价师做的估价是正确的房产。

有了以上的信息后,我们会帮助您在系统里递交估价申请,相应的银行会委派认可的估价师过去房产那里做评估,评估的结果和报告会在预约好的 Inspection 后 1-3 天内发送给我们。

银行必须做 Full Valuation 才会放贷吗?

银行的估价体系会有 3 个类别,有些时候银行判断购买的物业属于低风险时,也会采取 automated desktop valuation、AVM 等系统评估,会节省时间。

在银行认为无法评判物业风险或当系统评估的价值低于购买或客户转贷所要求的房屋价值时,银行会安排估价师到实地做全面的估价报告。

也有时候银行只需要委派估价师在路边做一个 curb-side valuation。

请与我们专业的贷款经理沟通,确保您的估价可以顺利省时的完成。

如果估价低估了,我该怎么办?

通常房产估价是来保护买家和银行,在未来房产被迫销售时不会带来损失。

虽然估价低并不意味着房子的价值低,但是从银行的角度只会按照低的价格来做评估。我们需要在低估的价格下借原有的贷款额度,意味着我们的贷款比例将超过 80%,可能涉及到 LMI 保险

1. 我们的贷款经理在一些情况下可以帮助您从银行获取 85% LVR 贷款比例,免除 LMI 保险费的贷款。

2. 如果您是医生、律师、矿业工程师或会计师等专业人士,也请您和我们的贷款经理沟通,我们可以帮助您获取 90% LVR 的贷款比例,免除 LMI 保险。

3. 如果您有父母在澳洲拥有房产,我们或需可以帮助您无需支付首付,获取 100% 的贷款比例购买您的第一套房产。

通常出现低估的情况,很难与本银行 challenge,让估价师改变他的观点,需要提供许多 hard evidence,常常花费很多时间却没有成效。

我们会建议在另一间可行的银行帮您重新做估价,不同区域不同的估价公司和不同的银行对风险控制的不同都会带来不同的结果。或许可以帮助到您拿到满意的估价结果。事实证明我们帮助过许多客户,房价低估几万甚至十几万的情况下,最终拿到了全价或少低估几万澳币的成功案例。

可以使用我们自己的估价报告吗?

很抱歉,所有的银行和机构都不会使用买家自己的估价报告,除非在无需估价的情况下银行认可此估价师(under same valuer panel of the lender),只有少数例外情况。

大多数银行必须通过自己的估价系统,委派自己认可的估价师做估价。这是因为过去银行曾接触过估价方面的欺诈行为。

 

如果您在房屋估价和贷款方面有任何的问题和需求,请联系我们专业的房贷经理做详细沟通。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 ask@myhomeloan.com.au
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au

Credit Representative #479129 of Australian Credit Licence No.383640
weibo copy wechat copy
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan