在银行的海外贷款客户们,请查看您的利率

(图片来源:news.com.au)

(一)

大家都知道澳洲海外客户贷款之所有收紧,牵扯到很多的方面,其中不乏政府监管和信贷行业的监管,作为澳洲投资信贷监管机构之一 ASIC 在去年的房贷经纪人改革和行业调查报告里针对经纪人存在的重要性中却强调了三个方面:

  1. 整体来说经纪人对于整个信贷行业的作用是值得肯定的
  2. 最重要的是带来了竞争,这个竞争让银行和机构间有压力,最终让消费者受益(拿到更优惠的产品)
  3. 当然经纪人当中也需要改革和调整,以确保每个经纪人都可以以消费者的利益为出发点,因此也是为何有这次行业调查和佣金机制的重审,均为了确保消费者得到保护

确保消费者得到保护是 ASIC 的职责,确保银行体系能够健康运行是 APRA 的工作,确保澳洲经济稳定是 RBA 考虑的。(如果你还不清楚这些机构针对的对象的话。)

(二)

My Home Loan 从 2013 年就一直在更新关于海外投资和贷款的案例和方案,从未间断过。

前年开始银行基本不再给纯海外投资客户提供贷款申请批准,越来越多的境外银行或本地境外基金提供不同的解决方案。

2016 年我们从没有方案,到帮助客户寻求到 5 个海外产品方案(均为独家首批提供方),到后续不断有其他经纪公司过来获取信息也加入这个行列。

因为多数产品都是我们自己和资金方或机构方直接达成合作,因此为了避免市场信息混淆我们为产品做了自己的编号 M 系列产品。

到现在,我们的 M 系列产品已经有 8 个产品。(目前网页端还没有更新)

之所以一直没有把产品信息完全公开,是因为两个因素考虑:

  1. 经纪人市场比较混乱,经常有拿到信息重新包装另加额外费用销售给信息不对称的客户
  2. 产品的细节比较复杂,并不是听一下客户信息就可以直接决定可否办理,而是需要详细和客户做许多沟通后才可能确定方案

最初我们也常识为合作伙伴和客户提供初期咨询,以便客户更有效的找到方案并安排,但因为市场的确混乱,所以往往很多时间和精力花费进去最终未能有任何经济回报。

为了让市场和我们的系统可以更加健康的顺畅运行,我们明确的标出了服务价格。也从未打折。

原因很简单,我们希望这个市场可以更加透明简单,明码标价一定有风险但一定可以减少彼此的机会成本。

会有很多客户会选择几家机构同时联络,最终浪费了所有人的时间,所有参与进来的人都会觉得不愿意为客户再花费更多精力,反而让结果很糟糕。

我们选择了明码标价就意味着更大的责任和更好的服务,参照我们的贷款流程《海外贷款解决方案》,联络我们经纪,确定 3 个可行方案,支付服务费用,开始准备文件办理申请,拿到批准,成交物业。

(三)

我们不希望费用折扣,是不希望服务打折扣。

目前贷款的大环境下,每一笔贷款申请都会花费大量的时间和精力,就好像任何事情如果耗费更多时间用于次要矛盾,主要矛盾则无法得到解决。明码标价,与其反复沟通是否可以减少 $500 块钱服务费用不如让我们的贷款经纪人帮您尽快拿到贷款减少不必要的交房压力和延期罚款。

我们也呼吁整个行业可以更加透明,达成一个标准,让这个行业是有竞争的也有足够的利润支持更好的服务。这不是更好嘛。

我们也确定了有两家银行纷纷因为我们高质量的申请,一次通过批准让银行后台减少很多工作量,为我们提供额外的利息折扣返还给客户,减少客户 1%-2% 的利率或费用。

也欢迎其他的经纪人或客户联系我们协助您的客户办理申请。

Email: [email protected]
Hotline: 1300 990 166
Wechat: Runningbroker

(四)

My Home Loan 有着很大的客户群体,许多人疑问为何我们不卖房子。我们听到也很诧异,为何要卖房子?

术业有专攻。

就算有很大的利润点,有着很大的客户群体,我们始终认为任何一个行业一个专业的领域都不是说可以一转身就变成另一个行业的专家。

就比如卖房子,我们虽有着客户群体,但不是说拿过来就可以销售(即便我们或许有很多客户相信我们),可是那必定还有更多后续工作要做,为了专业做好贷款的服务,我们不会有更多精力允许我们去做。

我们更倾向于让我们专业的房产合作伙伴去帮助客户寻求适合的投资。

同样的道理,我们也欢迎有着共同价值观的地产和开发伙伴联系我们,让我们来解决您客户的贷款问题。让您可以更专心用心投入到您的地产投资服务,相信您的客户也会更加信任您的专业能力。

PS:

如果您是墨尔本 Australia 108 项目的买家,如果您目前贷款出现了问题。

欢迎联系我们,My Home Loan 可以帮您找到接受您物业的 lender。提供解决方案。

(五)

成交短期方案。

也有许多本地或是海外客户,只是需要临时资金方案来成交物业或土地,几个月后将物业出售。

您也可以联系我们的新产品(短期过度产品):

  1. 海外贷款比例可以达到 80%
  2. 墨尔本物业一房室内面积小于 50平米,两房小于 70 平米物业
  3. 海外建筑贷款 75%-80% 贷款比例
  4. 如果您是土地银行(land bank)囤地做开发,我们可以提供 65% 贷款比例,利息 7.65% 起
  5. 二次抵押(second mortgage) 贷款比例可达 70%-75%,利率 2% /m 起,周期 3-6 个月
  6. 生意贷款小生意无抵押,1 小时批准当天放款,无需保税文件,只需要提供 BAS 或银行账单,最高金额 15万澳币

 

(六)

说到这里终于说到了标题的重点。

前几天有客户联系我们看看是否有更好的贷款帮他在 Westpac 的海外贷款做调整,因为收到银行的信利息上升到 6.6%,没错是很吉利的数字 6.6%。

这比起目前我们做的海外客户还要高。

所以如果您几年前在澳洲银行做的海外贷款,我们强烈建议您查看下利率,如果有需要调整,请联系 My Home Loan 贷款经纪做沟通。

也分享下近期我们批准的一些案例:

来自厦门的叶先生父子,购买了两套悉尼的公寓房产,儿子是学生,但是国内有800w的房贷,父亲经营着一家大型企业,年营业额上亿,父亲有500w的贷款,这个case比较复杂,因为贷款很多,所以我们用了他们在国内的很多物业用租金对冲贷款,然后又让他们的会计出了份公司的财务报表,提供了半年的银行流水,终于做到了5.95 本金加利息,贷款60%。

 

厦门的杨小姐,在私人企业工作高年薪,但是有400w的欠款,但是没有不良记录,客人提供了雇主信工资单加上以半年的银行流水,终于贷款成功60%。

内蒙古那先生,只有20天交割时间,买了位于Pagewood NSW2035的公寓,主要用于投资有着很高的租金。由于时间非常紧迫,客人提供了文件之后,我们第一时间当天晚上就第一时间提交了材料,一分钟都没有耽误客人的时间,48小时之内就拿了预批信。

深圳的王先生,在墨尔本point cook 买了一个house and land 项目,因为是地加建筑的贷款,所以贷款难度很大,仅仅只有两家基金才可以操作,王先生还款记录良好在深圳也有400w左右的房贷,经过我们的精心准备,终于一家基金同意操作了,最后我们帮助王先生贷款60%,4.99%的建筑利息。

 

上海的杨先生,客人在上海有两套全额付款的房产,国内没有贷款,购置了位于墨尔本的公寓而且只需要40%的额度,所以很顺利的就贷款成功了。

上海的龚小姐,在上海有两套房产,有一套房产有200w的贷款,客人只需要贷款50%的额度,没有不良的信贷,经过我们的精心准备,客人在48小时之内也是拿到了5.95%的贷款利息。

厦门的付先生和王小姐,他们是一个夫妻,王先生名下有400w的贷款,但是她太太没有贷款,所以我们就用先生和太太共同收入加在一起一起去还款,所以也是很容易的借款到了60%,5.95%的贷款。

 

我们近期会上线新的网站,更加清晰地罗列产品信息。

让贷款的流程和产品更加透明,更好的服务到各个地产合作伙伴和购房客户们。

欢迎联系 My Home Loan 贷款经纪了解更多。

 

2018 海外人士澳洲买地建房建筑贷款方案

(图片来源:fhba)

目前海外人士在澳洲贷款的解决方案可靠可行的可以在这里查看《2018 澳洲贷款海外投资客户方案汇总》。

作为澳洲建筑贷款开发贷款的专业行家,我们也同样为海外的投资客户提供了买地建房(House Land)贷款方案。

以下贷款产品均为我们的海外 M 系列产品,其中 四个产品可以接受建筑贷款。

(除 M3 外,其他贷款均为 25- 30 年期限)

M 3

特点

1)可接受付清物业套现(cash out)贷款

2)贷款期限 6个月 ~ 1年(可续签),只还利息。

3)审批周期 1-3 天,申请人办理期间澳洲境内可 3-5 天成交放款,申请人境外办理签字 7-10 天成交放款

4)贷款比例最高可以 80% LVR

5)可接受小于 50 平米的住宅物业

6)审批简单当天批准

产品

1)  公寓或别墅住宅利率 9.95%

2)  建筑贷款利率 10.95%

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同(与建筑合同)和律师信息

3)如果付清物业 refinance 拿资金,提供市政账单(council rate)扫描件

 

M5

特点1)  最高贷款比利润 70% LVR

2)  可以接受海外生意人士自雇 low doc 贷款申请(仅需会计师收入信核实与 6个月个人银行账单)

3)  接受建筑贷款,按照建筑阶段分期付款

产品

1)公寓和别墅住宅贷款利率 6.99% 浮动利息本息 7.39% 只还利息

2)2-3 年固定利率本息 7.50%,固定利息只还利息 7.90%

3)建筑期间,建筑贷款利率 4.99% 只还利息

材料

1)申请人护照和身份证

2)带公司抬头和法人签字的雇主信(银行提供格式范本)

3)显示工资进账的过去3 个月的银行账单

4)购买物业的合同

5)海外人士购买物业许可证(FIRB批文)

6)澳洲本地银行余款存款证明(批准后来澳办理)

7)国内征信报告

 

M 6

特点
1)  最高贷款比利润 70% LVR

2)  可以接受海外生意人士自雇 low doc 贷款申请(仅需会计师收入信核实与 6个月个人银行账单)

3)  接受 Refinance 和 cash out(套现)

4)接受小于 45 平米物业贷款比利 50% LVR

产品

1)公寓和别墅住宅贷款利率 5.95% (促销利率)

2)正常贷款利率 6.95%

材料

1)申请人护照和身份证

2)带公司抬头和法人签字的雇主信(银行提供格式范本)

3)显示工资进账的过去3 个月的银行账单

4)购买物业的合同

5)海外人士购买物业许可证(FIRB批文)

6)澳洲本地银行余款存款证明(批准后来澳办理)

7)国内征信报告

M7

特点1)无需提供征信报告

2)唯一海外产品提供 offset account 的贷款

3)提供建筑贷款并按照建筑合同分期拨款

产品

1)贷款利率 6.95%

2)贷款比例 70% LVR 最多可贷 50万澳币

3)贷款比例 65% LVR 最多可贷 75 万澳币

4)贷款比例 60% LVR 最多可贷 80 万澳币(维州 Vic),90 万澳币(新洲 NSW)

材料

1)申请人护照和身份证

2)带公司抬头和法人签字的雇主信(银行提供格式范本)

3)显示工资进账的过去 6 个月的银行账单或自雇人士 2 年的个税或公司财务报表证明

4)购买物业的合同

5)海外人士购买物业许可证(FIRB批文)

6)澳洲本地银行余款存款证明(批准后来澳办理)

 

具体请点击这里查看海外人士办理贷款的流程和其他方案

2018 海外投资客户贷款解决方案,以及PR/公民海外收入贷款

(图片来源:Domain)

海外贷款市场非常的混乱,不光是客户,贷款机构和地产行业人士都难为客户寻觅真正合适的产品。

正如我们一年前提到,针对海外客户的贷款在近两年应该不太会有太大变化,银行在短期内不太可能重新开放。

更多的基金会持续进入这块市场,弥补银行空出的这块业务。竞争也会在未来让利息会倾向于跟多客户可接受的范围,两类产品存在于客户的选择中,一类为机构性受监管于 NCCP,一类为商业借款非 NCCP 监管。

今天我们为大家重新更新了产品线,带来了全新的更适合客户需求的长期贷款产品。

海外客户贷款九步获批流程
1
查看 My Home Loan 海外客户贷款产品 M 系列M1-M6 介绍

2
联络 My Home Loan 海外产品贷款经理,做个人预评估沟通(15-30 分钟咨询,建议微信或电话联系)
3
My Home Loan 贷款经理根据您的情况,为您推荐 1-3 个可行解决方案或需要做出的规划和准备
4
您确定其中适合的产品和方案,与贷款经理确定需要准备的文件信息发送做申请前期准备(服务费收取)
5
My Home Loan 贷款经理收集文件与您跟进文件和申请材料准备

6
递交贷款与银行和您跟进贷款审批进度及时更新(银行相关费用:估价,申请费等)

7
贷款批准,贷款合同签署和开户安排成交(银行相关费用:律师费,建立费,风险费等)

8
若贷款未批准,选择备选方案递交获得批准签署文件安排成交

9
成交后续维护,My Home Loan 会为您提供未来产品的调整若有更合适的贷款产品
Bonus
介绍您的朋友 My Home Loan 为他继续提供专业服务。
My Home Loan 会继续扩大我们解决方案,目前六个产品系列可以帮助客户成交物业。

如果您有资金考虑一个稳定安全的回报,可以联系我们投入到 M 系列产品。


请邮件 [email protected]

我们的产品经理和您详细沟通。
以下是我们的 M 系列产品介绍:

M 1

简介贷款比例最高 70%,利率 7.95%,贷款期限 3年,只还利息还款

接受买地建房 house land 贷款

审批周期 3-4 周时间(含材料准备时间 1-2周)

要求

1)  物业接受城市:悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯等主要城市

(请发送合同确认物业是否接受)

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 100万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

收入材料要求

1)  三个月工资单

2)  三个月工资进账银行流水

3)  雇主信

费用

1)  申请费贷款额度 2.5%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $1,500 左右

3)  材料及服务费 $5,000

M 2

简介贷款比例 50%,利率 4.5%,贷款期限 25-30年,本息还款。

审批周期 2-5 周时间

要求

1)  物业只接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  680万等额外币存款(外币可批款时提取,人民币需成交后三个月)

6)  申请人年龄 18- 60岁

2018 年第二季度配额重新开放,请联系我们获取更多信息。

无需 680万存款手续。

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  水电或银行账单核实国内居住地址

3)   购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费贷款额度 3.0%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $2,000 左右

3)  服务费 $5,000

M 3

简介House 别墅:贷款 55% 利率 8.95%,贷款 55%-70% 利率 9.55%

Apartment 公寓:贷款 45% 利率 9.55%,贷款 45%-55% 利率 9.95%

House land 建房:土地贷款 40% 利率 9.55%,贷款 50% 利率 9.95%

Construction 建筑贷款:贷款 55% 利率 10.95%,贷款 65% 利率 11.55%

可接受付清物业套现(cash out)贷款

贷款期限 6个月 ~ 1年(可续签),只还利息。

审批周期 3- 5 天,申请人无需入境澳洲。

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积一房不小于 50平米,两房不小于 70平米

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

3)如果付清物业 refinance 拿资金,提供市政账单(council rate)扫描件

费用

1)  申请费贷款金额的 3.0%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $3,000-$5,000 左右

3)  服务费用 $5,000

M 4 – M5

简介贷款比例自住 70%,投资 60%,贷款期限 30年(期间还清或转贷没有退出罚款),本息还款。

审批周期 3-5周,申请人批款后需入境澳洲开户办理成交手续。

利率

利率一:4.79%(需提前申请配额)

利率二:6.99% 本息还款

利率三:7.39 只还利息

利息四:7.50% 固定利率本息还款,7.90% 固定利率只还利息

注明:只还利息最长期为 5 年,固定利率为 2 年或 3年。

自住包括:子女在澳洲,陪读签证,夫妻一方持有永久居民签证或临时居民签证,需占物业至少 20%的产权,可以办理自住贷款。投资为纯海外独立申请。

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 20万澳元,最高 250万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

材料

1)申请人护照和身份证

2)带公司抬头和法人签字的雇主信

3)带公司抬头和法人签字的最新3个月的工资单

4)显示工资进账的过去12个月的银行账单

5)购买物业的合同

6)澳洲本地银行余款存款证明(批准后来澳办理)

7)海外人士购买物业许可证(FIRB批文)

费用

1)  申请费请与经纪人沟通确定

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $500 ~$1,500

3)贷款无年费月费,无其他管理费

3)  申请材料和服务费用 $5,000

M 6

备注:
M6 可办理 house land 建筑贷款。

M6 审批周期,文件齐全递交 2 周左右批准。

预批有效期 6 个月

开发商或地产中介可联系 My Home Loan 为您的客户定制解决方案,我们可以为您项目客户提供批准有效期延长至 12 个月或您的项目工期。

例如:

在您客户交付定金购房时,协助您的客户拿到贷款批准,批准有效期至项目竣工交割,确保在成交时客户得到贷款的放款顺利交付。

欢迎合作伙伴联络我们(地产、移民、律师、会计),邮件 [email protected]

申请流程

目前五个产品均通过邮件按顺序受理,您可以通过发送信息至我们的贷款经理或

[email protected],我们会在 24-48 小时回复确认您可以递交的产品。

电话:02-82871911

  • 姓名
  • 联系电话
  • 物业合同
  • 收入文件

如果您是持有 澳洲临时签证例如配偶签证 820 或 457 签证,或是 188 系列签证,My Home Loan 均可以协助办理澳洲本地银行贷款,80% 贷款比例,产品利率与本地客户没有差别。

如果您是 485 签证,有澳洲本地的收入,可以同样申请本地银行产品。

请联系我们贷款经理做详细沟通。

然后针对于持有澳洲 PR 或是澳洲公民在境外工作的客户,首先如果您也有澳洲本地收入或是澳洲有经营生意持有 ABN,我们建议您电话沟通是否可以通过更合适的产品贷款,其次如果您只能提供海外收入贷款,那么以下几种产品供您参考:

澳洲 PR/ Citizen

新西兰公民本土银行依旧有可以接受境外收入,贷款比例可以最高 80%

澳洲 PR/公民

1. 境内收入(包括租金或投资收入)占总收入 70%,四大行有可以借款 80%

2. 在澳洲境内工作,工资收入为外币,两间银行可以接受申请,最高贷款比例 80%,通常 70% 贷款比例

3. 在澳洲境外工作,工资收入外币,澳洲基金 70%

澳洲 citizen 公民境外收入可以选择本地银行或金融机构,提供工资单和进账流水,利率最低 3.63%。

*以上产品申请收入材料均需要提供至少 3个月以上工资进账流水和雇主信,部分会要求提供完税记录。

申请流程

请所有相关 enquiry 直接电邮至 [email protected] 我们会有专人协助确认您是否符合要求,并和您进一步沟通可行方案。

合作伙伴

如果您需要联系合作,可以邮件或电话联系。我们为开发商和地产合作伙伴留出一部分资金配额。

请联系我们的贷款经纪洽谈 1300 990 166 或 [email protected]

2017 三月更新:纯海外投资者贷款方案与澳洲居民/公民海外收入贷款

(图片来源:afr)

近期依旧有许多合作伙伴和客户问到我们关于海外收入贷款的方案。

首先大的形势,目前正对于海外收入在近两三年应该不太会有太大变化,银行在短期内不太可能重新开放。更多的基金会持续进入这块市场,弥补银行空出的这块业务。然而资金回报的层层管理,利息会倾向于可接受范围,两类产品存在于客户的选择中,一类为机构性受监管于 NCCP,一类为其他基金商业性监管。

他们定位的客户群体也完全不同,如果您受雇于大型企业收入和经济情况很好,证明文件也都是齐全并且恰好房子也符合要求,选择第一类产品与银行产品基本上没有太大差异。如果您不属于这样的情况,那么就实际根据情况来判断了,无非就是不同的要求产品的费用和利率高或低。

这里先针对于纯海外的客户,三个解决方案,与我们之前的是一样的产品,但利率和审批周期有少许变化:

注:如果您有资金考虑一个稳定安全的回报,可以联系我们投入到 M 系列产品。

请邮件 [email protected]

M1

简介

贷款比例最高 70%,利率 7.95%,贷款期限 3年,只还利息还款

审批周期 4-6 周时间

要求

1)  物业接受城市:悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯等主要城市(请发送合同确认物业是否接受)

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 100万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

收入材料要求

1)  三个月工资单

2)  三个月工资进账银行流水

3)  雇主信

费用

1)  申请费贷款额度 1.5%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $1500 左右

3)  服务费 $5000

M2

简介

贷款比例 60%,利率 4.5~5.0%,贷款期限 1年-35年,本息还款

审批周期 6-7 周时间

要求

1)  物业接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  收入换算澳币后需达到 10万澳币税前,可以是夫妻共同

收入材料要求

1) 12 个月银行存款流水账单

2) 12 个月工资单

3)  12 个月完税证明记录

费用

1)  申请费 $3000

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $4000 左右

3)  服务费 $5000

M3

简介

贷款比例 55% – 75%,利率 9.95% – 10.95%,贷款期限 3个月-1年(可续签),只还利息还款

审批周期 5- 10 天,申请人无需入境澳洲

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

材料要求

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费贷款金额的 3%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $6000- $10,000 左右

3)  服务费用 $5000

申请流程

目前三个产品均通过邮件按顺序受理,您可以通过发送信息至我们的贷款经理或 [email protected],我们会在 24-48 小时回复确认您可以递交的产品。

  • 姓名
  • 联系电话
  • 物业合同
  • 境外收入文件

 

然后针对于持有澳洲 PR 或是澳洲公民在境外工作的客户,首先如果您也有澳洲本地收入或是澳洲有经营生意持有 ABN,我们建议您电话沟通是否可以通过更合适的产品贷款,其次如果您只能提供海外收入贷款,那么以下几种产品供您参考:

新西兰公民

本土银行依旧有可以接受境外收入,贷款比例可以最高 80%

澳洲 PR/公民

1. 境内收入(包括租金或投资收入)占总收入 70%,四大行有可以借款 80%

2. 在澳洲境内工作,工资收入为外币,两间银行可以接受申请,最高贷款比例 80%,通常 70% 贷款比例

3. 在澳洲境外工作,工资收入外币,澳洲基金 70%,利率 6%

以上产品申请收入材料均需要提供至少 3个月以上工资进账流水和雇主信,部分会要求提供完税记录。

请所有相关 enquiry 直接电邮至 [email protected] 我们会有专人协助确认您是否符合要求,并和您进一步沟通可行方案。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
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固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

TransUnion.Mortgage

(图片来源: TransUnion)

(一)浮动利率上调

原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。

NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。

Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08%

St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。

这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读)

(二)固定利率上调

上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。

银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。

目前已经做出公告调整固定利率的银行:

ANZ

目前尚未发布升息信息的四大行,预计本周会宣布上调固定,因此未固定的客户可以联系贷款经济确认是否核实后选择,或递交的客户请选择 rate lock

Bank of Queensland

提供 5 年固定利息 0.6%

Westpac/ St George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA

自主两年固定利率上涨 0.24%,投资房 0.3%

自住房五年固定利率上涨 0.54%,投资房 0.6%

11 月 28日已生效

ING Direct

1-5 年固定利率全线上调,包括投资房以及自住房产品,一年期利率上调 0.1%,两年期利率提高 0.2%,三年期提高 0.3%,四年期提高 0.4%,五年期提高 0.5%。

11 月 25 日已生效

NAB

尚未宣布固定利息上调,应该是本周会宣布。但不论怎样,NAB 如果只还利息都会高出 0.1%-0.15%。

建议 NAB 的客户可以联系经纪人做重新审核,因为过去几个月有过 2-3 次的利息调整,所以如果不合适的情况下请在固定利率先做好调整再做决定。

Suncorp

投资方固定  2-3 年利率上调 0.15%,降低一年和 5 年固定利率 0.4%。

Rams

自主 2 年固定利率上调 0.3%,投资 2年固定上调 0.4%

其他请联系贷款经纪做详细沟通。

对于正在办理贷款的朋友,一些建议:

  • 已经有考虑过要固定的客户,就立刻联系银行,因为刚好又是圣诞期间银行的 service level 更不上,热线要等待很久才能办理
  • 已经批准或正在递交贷款选择部分固定的客户,可以通过 rate lock 锁定当前利率(有 rate lock 费用),请联系贷款经纪确认沟通
  • 尚未递交或只是预批客户可以联系贷款惊人确认产品和未来的规划是否必要选择固定

目前是一个好的机会,和贷款经纪沟通讨论下,关于锁定或固定利率。没有说是触底反弹,特别是目前比较多不确定因素下不光是资本市场,还有房产市场已经政府经济宏观调控,不论怎样这也是银行这几年的第一次集体利率上行,作为一个信号,我们也需重视。

至于是否需要固定,我们的建议还是很简单,不要看到利率涨就紧张固定,也不要看到利率跌就后悔已经固定。固定利息往往都是高于浮动的,这几年市场特殊而已。它不是省钱的工具,是一个把控 budget 做规划和服务贷款目的的一个选择。电话与我们的贷款经理沟通一下,看看近几年的贷款和投资规划,再决定是否需要固定或应该在固定前做一些调整。因为一定固定,这固定期限内就不能再做其他改动。

⇢ 我们曾写过一篇可以参考《我需要固定利率吗?》《现在是固定利息的好时候吗?

(三)银行政策收紧

除了固定利率的变化,更重要的还有银行悄无声息的一些贷款审批政策的收紧。

可以看到的是由于监管机构的越来越多监管,银行多数的政策收紧都是围绕 APRA 对于投资贷款的限制和对于 NCCP 法案 Responsible lending(负责任借贷)的相应。

  • 投资房贷款银行依旧受到 APRA 10% 年增长比例的限制。
  • 投资房贷款只还利息的利率高于本息还款利率。
  • 投资房贷款只还息的期限在一个银行由 15 年开始降低至 10 年,如果期限到后必须本息需要延期则需要重新审批贷款重新批准。
  • 银行从房产增值中套现(cash out)需要 evidence 来支持,否则有额度限制,通常 5万-25万金额。
  • 如果同银行做 top up,增值部分贷款也需要单独递交新的贷款申请进行审批。
  • 自住房贷款银行 credit 会质疑为何选择只还利息,如果没有充分的理由则必须按本息还款方式借贷。
  • 借款人的生活开支需要详细了解,通过基本开支、交通、娱乐、保险、教育等各方面做一个沟通,如果低于银行基本要求则需要使用银行的开支数字计算借款能力,或提供银行日常开支账户核对较低的开支标准。
  • 已有债务的申报,不同银行间贷款需准确申报个人已有的债务(包括其他银行的贷款、信用卡、车贷或其他个人贷款),近几周银行陆续要求递交的贷款客户提供已有债务的账单来核实申报的额度,以做准确的借款能力计算。
  • 已有债务部分银行会按照 7.25-8% 的审批利率进行计算还款能力,NAB 于 11 月 18日也是宣布在本银行已有的债务以前是按照实际还款利率来计算 commitment,18 号后递交的申请则均按照 7.25% 审批利率计算 commitment,也就意味着原本税后同样的收入借款能力会打折扣很多。打个比方税后 5万收入,原本已 settle 的房子 30万 4% 的利息一年 commitment 1万2,那除去后还有 3万8税后可支配收入,现在也按照 7.25% 本息来算可能只有 2万5税后可支配收入,借款的能力大打折扣。
  • LMI 保险的贷款审批显然收紧,同时多数银行投资方借款比例还是限制在 80%,几间大银行才逐步放宽允许投资方借款达到 90%。保险公司对于市场风险的态度也是明显谨慎许多。

(四)海外收入贷款产品更新

提前做一个简单的预告,目前 My Home Loan 与合作基金方提供针对海外客户的贷款产品,具体信息我们本周会再发布。这里是一个 preview,有需要申请的客户请邮件。

overseas-products

请有需要的客户发送以下信息至 [email protected]

  1. 姓名
  2. 联系电话
  3. 房子地址或购房合同首页

我们会在收到信息后 24-48 销售和您确认是否可以接受。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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Westpac 下月针对本行海外收入客户增加 0.5% 利息,未来海外收入贷款走向如何?

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(图片来源:AFR)

(一)

据 AFR 报道,Westpac 集团宣布下月开始,将分出一个新的客户类别「费居民参考利率」,针对该类别的客户房屋贷款标准浮动利息会比其他类别客户高出 0.5%。

此变化针对的是「海外收入贷款的客户」,目前不确定是否是特指纯海外的投资客户还是也包含本地使用海外收入借款的 PR 和 Citizen。

(二)

题图里面的字眼「re-pricing」我们以前也曾给大家提及过,比如在金融危机时期各个银行 re-pricing mortgage books 来调控融资成本带来的影响,说白了就是给消费者加利息或将利息,确保银行的「盈利性」。

这次也是一样,针对海外收入客户的加息无非也是考虑到未来 Westpac 在风险配置、经济格局预测和房屋抵押市场对于资本要求变化的预期反馈。

(三)

为何又是海外收入客户?

并不是 Westpac 有这样的针对性。

澳洲银行在 2013 年就签署加入巴塞尔协议,各国协定海外银行拆借的话要求 3 被的保证金,也就是说如果在资本市场如果是海外收入的客户,澳洲银行要准备更多的保证金。

这无疑是大大增加了银行的借贷成本,同时澳洲境内的监管严格,同样增加成本,个大的维护客户成本和越来越少的利润空间,作为商业银行,对股东负责是第一位,做出这一系列的海外政策无可厚非。

为何在现在?偏偏是这么多海外客户要成交的今年?

2013 年谈好的各国协定,说好的实施时间是 2016。

所以我们还是那句话,不要抱太大希望短期(3-5 年)内银行针对海外收入的政策会有多少放宽松。即便重新开放,政策不会再是往常那样宽松了,借款比例也不太会会回到 70% 以上了。

(四)

现在所有澳洲本土银行已经关闭海外收入贷款的渠道。

如果是纯海外客户,也很难离开现有银行,加息或许会是所有其他几间银行也要跟进的政策。

还是我们之前说的,就算开放海外收入政策,银行也会通过基金渗透这块市场。

比如 Prime 等资金来源也是有一部分银行,走下去的话无疑两个方面,一方面银行的加息让海外收入客户的利率不会再“那么优惠”,逐渐趋近与一个更高的利率;另一方面基金从银行融资的成本随着业务增加也在递减,同时不同的其他基金进入市场,竞争打压利润空间也会将利率下拉。

最后达到一个平衡,7.95% 左右的海外收入利息应该还是可以接受的吧?

(五)

My Home Loan 联合基金伙伴即将带来 M基金,其中包含 4 间银行和 2 间基金产品,可以提供海外收入借款。

贷款比例 60%- 70%

利率三个类别:5.00%   7.95%   11.95%

其中 7.95% 的产品将在明年 1 月底,中国年后前后发布。

申请周期在 3-5 周左右,具体情况我们确定后公布。

有意愿的朋友可以点击这里登记,我们产品确定后会给您通知。

M 基金登记入口

如果您是在国内无法打开以上链接,请关注我们的微信公众账号后留言「M基金」我们会给您发送相关信息。

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