2017 三月更新:纯海外投资者贷款方案与澳洲居民/公民海外收入贷款

(图片来源:afr)

近期依旧有许多合作伙伴和客户问到我们关于海外收入贷款的方案。

首先大的形势,目前正对于海外收入在近两三年应该不太会有太大变化,银行在短期内不太可能重新开放。更多的基金会持续进入这块市场,弥补银行空出的这块业务。然而资金回报的层层管理,利息会倾向于可接受范围,两类产品存在于客户的选择中,一类为机构性受监管于 NCCP,一类为其他基金商业性监管。

他们定位的客户群体也完全不同,如果您受雇于大型企业收入和经济情况很好,证明文件也都是齐全并且恰好房子也符合要求,选择第一类产品与银行产品基本上没有太大差异。如果您不属于这样的情况,那么就实际根据情况来判断了,无非就是不同的要求产品的费用和利率高或低。

这里先针对于纯海外的客户,三个解决方案,与我们之前的是一样的产品,但利率和审批周期有少许变化:

注:如果您有资金考虑一个稳定安全的回报,可以联系我们投入到 M 系列产品。

请邮件 [email protected]

M1

简介

贷款比例最高 70%,利率 7.95%,贷款期限 3年,只还利息还款

审批周期 4-6 周时间

要求

1)  物业接受城市:悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯等主要城市(请发送合同确认物业是否接受)

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 100万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

收入材料要求

1)  三个月工资单

2)  三个月工资进账银行流水

3)  雇主信

费用

1)  申请费贷款额度 1.5%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $1500 左右

3)  服务费 $5000

M2

简介

贷款比例 60%,利率 4.5~5.0%,贷款期限 1年-35年,本息还款

审批周期 6-7 周时间

要求

1)  物业接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  收入换算澳币后需达到 10万澳币税前,可以是夫妻共同

收入材料要求

1) 12 个月银行存款流水账单

2) 12 个月工资单

3)  12 个月完税证明记录

费用

1)  申请费 $3000

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $4000 左右

3)  服务费 $5000

M3

简介

贷款比例 55% – 75%,利率 9.95% – 10.95%,贷款期限 3个月-1年(可续签),只还利息还款

审批周期 5- 10 天,申请人无需入境澳洲

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

材料要求

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费贷款金额的 3%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $6000- $10,000 左右

3)  服务费用 $5000

申请流程

目前三个产品均通过邮件按顺序受理,您可以通过发送信息至我们的贷款经理或 [email protected],我们会在 24-48 小时回复确认您可以递交的产品。

  • 姓名
  • 联系电话
  • 物业合同
  • 境外收入文件

 

然后针对于持有澳洲 PR 或是澳洲公民在境外工作的客户,首先如果您也有澳洲本地收入或是澳洲有经营生意持有 ABN,我们建议您电话沟通是否可以通过更合适的产品贷款,其次如果您只能提供海外收入贷款,那么以下几种产品供您参考:

新西兰公民

本土银行依旧有可以接受境外收入,贷款比例可以最高 80%

澳洲 PR/公民

1. 境内收入(包括租金或投资收入)占总收入 70%,四大行有可以借款 80%

2. 在澳洲境内工作,工资收入为外币,两间银行可以接受申请,最高贷款比例 80%,通常 70% 贷款比例

3. 在澳洲境外工作,工资收入外币,澳洲基金 70%,利率 6%

以上产品申请收入材料均需要提供至少 3个月以上工资进账流水和雇主信,部分会要求提供完税记录。

请所有相关 enquiry 直接电邮至 [email protected] 我们会有专人协助确认您是否符合要求,并和您进一步沟通可行方案。

 

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固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

TransUnion.Mortgage

(图片来源: TransUnion)

(一)浮动利率上调

原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。

NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。

Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08%

St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。

这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读)

(二)固定利率上调

上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。

银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。

目前已经做出公告调整固定利率的银行:

ANZ

目前尚未发布升息信息的四大行,预计本周会宣布上调固定,因此未固定的客户可以联系贷款经济确认是否核实后选择,或递交的客户请选择 rate lock

Bank of Queensland

提供 5 年固定利息 0.6%

Westpac/ St George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA

自主两年固定利率上涨 0.24%,投资房 0.3%

自住房五年固定利率上涨 0.54%,投资房 0.6%

11 月 28日已生效

ING Direct

1-5 年固定利率全线上调,包括投资房以及自住房产品,一年期利率上调 0.1%,两年期利率提高 0.2%,三年期提高 0.3%,四年期提高 0.4%,五年期提高 0.5%。

11 月 25 日已生效

NAB

尚未宣布固定利息上调,应该是本周会宣布。但不论怎样,NAB 如果只还利息都会高出 0.1%-0.15%。

建议 NAB 的客户可以联系经纪人做重新审核,因为过去几个月有过 2-3 次的利息调整,所以如果不合适的情况下请在固定利率先做好调整再做决定。

Suncorp

投资方固定  2-3 年利率上调 0.15%,降低一年和 5 年固定利率 0.4%。

Rams

自主 2 年固定利率上调 0.3%,投资 2年固定上调 0.4%

其他请联系贷款经纪做详细沟通。

对于正在办理贷款的朋友,一些建议:

  • 已经有考虑过要固定的客户,就立刻联系银行,因为刚好又是圣诞期间银行的 service level 更不上,热线要等待很久才能办理
  • 已经批准或正在递交贷款选择部分固定的客户,可以通过 rate lock 锁定当前利率(有 rate lock 费用),请联系贷款经纪确认沟通
  • 尚未递交或只是预批客户可以联系贷款惊人确认产品和未来的规划是否必要选择固定

目前是一个好的机会,和贷款经纪沟通讨论下,关于锁定或固定利率。没有说是触底反弹,特别是目前比较多不确定因素下不光是资本市场,还有房产市场已经政府经济宏观调控,不论怎样这也是银行这几年的第一次集体利率上行,作为一个信号,我们也需重视。

至于是否需要固定,我们的建议还是很简单,不要看到利率涨就紧张固定,也不要看到利率跌就后悔已经固定。固定利息往往都是高于浮动的,这几年市场特殊而已。它不是省钱的工具,是一个把控 budget 做规划和服务贷款目的的一个选择。电话与我们的贷款经理沟通一下,看看近几年的贷款和投资规划,再决定是否需要固定或应该在固定前做一些调整。因为一定固定,这固定期限内就不能再做其他改动。

⇢ 我们曾写过一篇可以参考《我需要固定利率吗?》《现在是固定利息的好时候吗?

(三)银行政策收紧

除了固定利率的变化,更重要的还有银行悄无声息的一些贷款审批政策的收紧。

可以看到的是由于监管机构的越来越多监管,银行多数的政策收紧都是围绕 APRA 对于投资贷款的限制和对于 NCCP 法案 Responsible lending(负责任借贷)的相应。

  • 投资房贷款银行依旧受到 APRA 10% 年增长比例的限制。
  • 投资房贷款只还利息的利率高于本息还款利率。
  • 投资房贷款只还息的期限在一个银行由 15 年开始降低至 10 年,如果期限到后必须本息需要延期则需要重新审批贷款重新批准。
  • 银行从房产增值中套现(cash out)需要 evidence 来支持,否则有额度限制,通常 5万-25万金额。
  • 如果同银行做 top up,增值部分贷款也需要单独递交新的贷款申请进行审批。
  • 自住房贷款银行 credit 会质疑为何选择只还利息,如果没有充分的理由则必须按本息还款方式借贷。
  • 借款人的生活开支需要详细了解,通过基本开支、交通、娱乐、保险、教育等各方面做一个沟通,如果低于银行基本要求则需要使用银行的开支数字计算借款能力,或提供银行日常开支账户核对较低的开支标准。
  • 已有债务的申报,不同银行间贷款需准确申报个人已有的债务(包括其他银行的贷款、信用卡、车贷或其他个人贷款),近几周银行陆续要求递交的贷款客户提供已有债务的账单来核实申报的额度,以做准确的借款能力计算。
  • 已有债务部分银行会按照 7.25-8% 的审批利率进行计算还款能力,NAB 于 11 月 18日也是宣布在本银行已有的债务以前是按照实际还款利率来计算 commitment,18 号后递交的申请则均按照 7.25% 审批利率计算 commitment,也就意味着原本税后同样的收入借款能力会打折扣很多。打个比方税后 5万收入,原本已 settle 的房子 30万 4% 的利息一年 commitment 1万2,那除去后还有 3万8税后可支配收入,现在也按照 7.25% 本息来算可能只有 2万5税后可支配收入,借款的能力大打折扣。
  • LMI 保险的贷款审批显然收紧,同时多数银行投资方借款比例还是限制在 80%,几间大银行才逐步放宽允许投资方借款达到 90%。保险公司对于市场风险的态度也是明显谨慎许多。

(四)海外收入贷款产品更新

提前做一个简单的预告,目前 My Home Loan 与合作基金方提供针对海外客户的贷款产品,具体信息我们本周会再发布。这里是一个 preview,有需要申请的客户请邮件。

overseas-products

请有需要的客户发送以下信息至 [email protected]

  1. 姓名
  2. 联系电话
  3. 房子地址或购房合同首页

我们会在收到信息后 24-48 销售和您确认是否可以接受。

 

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Westpac 下月针对本行海外收入客户增加 0.5% 利息,未来海外收入贷款走向如何?

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(图片来源:AFR)

(一)

据 AFR 报道,Westpac 集团宣布下月开始,将分出一个新的客户类别「费居民参考利率」,针对该类别的客户房屋贷款标准浮动利息会比其他类别客户高出 0.5%。

此变化针对的是「海外收入贷款的客户」,目前不确定是否是特指纯海外的投资客户还是也包含本地使用海外收入借款的 PR 和 Citizen。

(二)

题图里面的字眼「re-pricing」我们以前也曾给大家提及过,比如在金融危机时期各个银行 re-pricing mortgage books 来调控融资成本带来的影响,说白了就是给消费者加利息或将利息,确保银行的「盈利性」。

这次也是一样,针对海外收入客户的加息无非也是考虑到未来 Westpac 在风险配置、经济格局预测和房屋抵押市场对于资本要求变化的预期反馈。

(三)

为何又是海外收入客户?

并不是 Westpac 有这样的针对性。

澳洲银行在 2013 年就签署加入巴塞尔协议,各国协定海外银行拆借的话要求 3 被的保证金,也就是说如果在资本市场如果是海外收入的客户,澳洲银行要准备更多的保证金。

这无疑是大大增加了银行的借贷成本,同时澳洲境内的监管严格,同样增加成本,个大的维护客户成本和越来越少的利润空间,作为商业银行,对股东负责是第一位,做出这一系列的海外政策无可厚非。

为何在现在?偏偏是这么多海外客户要成交的今年?

2013 年谈好的各国协定,说好的实施时间是 2016。

所以我们还是那句话,不要抱太大希望短期(3-5 年)内银行针对海外收入的政策会有多少放宽松。即便重新开放,政策不会再是往常那样宽松了,借款比例也不太会会回到 70% 以上了。

(四)

现在所有澳洲本土银行已经关闭海外收入贷款的渠道。

如果是纯海外客户,也很难离开现有银行,加息或许会是所有其他几间银行也要跟进的政策。

还是我们之前说的,就算开放海外收入政策,银行也会通过基金渗透这块市场。

比如 Prime 等资金来源也是有一部分银行,走下去的话无疑两个方面,一方面银行的加息让海外收入客户的利率不会再“那么优惠”,逐渐趋近与一个更高的利率;另一方面基金从银行融资的成本随着业务增加也在递减,同时不同的其他基金进入市场,竞争打压利润空间也会将利率下拉。

最后达到一个平衡,7.95% 左右的海外收入利息应该还是可以接受的吧?

(五)

My Home Loan 联合基金伙伴即将带来 M基金,其中包含 4 间银行和 2 间基金产品,可以提供海外收入借款。

贷款比例 60%- 70%

利率三个类别:5.00%   7.95%   11.95%

其中 7.95% 的产品将在明年 1 月底,中国年后前后发布。

申请周期在 3-5 周左右,具体情况我们确定后公布。

有意愿的朋友可以点击这里登记,我们产品确定后会给您通知。

M 基金登记入口

如果您是在国内无法打开以上链接,请关注我们的微信公众账号后留言「M基金」我们会给您发送相关信息。

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同样的市场,不同的投资「命运」

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(图片来源:GameFinance)

(一)

去从年底信贷政策逐步收紧后,前段时间大家还在到处寻求海外买家贷款解决方案,到了现阶段应该多数对市场有些认知的客户已经很清楚状况了。

⇢ 《2016 海外投资客户贷款解决方案

如果没有办法满足 U基金要求或无法接受 Prime基金利率的客户,其实都应该考虑将房子尽快安排拿到市场重新出售。

如果您还感觉期待近期政策会有放宽松,碰碰运气,我们认为可能会损失更大。

(二)

事实上,如果您已经将房子放到市场上转售。你或许会发现,特别是墨尔本 CBD 公寓和布里斯班部分公寓,在市场上并不是那么容易出手。甚至选择原价转售,等了几个月也没有消息。

你可能也依稀记得你的 agent 给你算过一笔账,最坏最坏的打算,不 settle 了就把房子转售出去。可是为何我的房子放了几个月却无人问津呢?

是市场不同了吗?是供需变化了吗?

事实上市场还是那个市场,悉尼和墨尔本的清盘率还是非常的高,这依旧是澳洲房市的指向标,房市并没有冷却;澳洲的房子也依旧短缺。可是为何你的房子卖不掉,二手市场其他的物业却有那么多人去抢呢?

(三)

不知道大家是否还记得去年 6月我们的的一篇文章《悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?》里面第 5 点「不同角度看海外人士投资澳洲房产」中提到过一句话:

事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。 这才是问题。

对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

你买房子的时候,所有人都告诉你 Locaton location location(地点地点地点),但没办法的是这是同一个市场但却又不是同一个市场。因为作为悉尼的投资客户都很难知道墨尔本到底哪些区域是当地市场偏好的,偏好的程度有多大,更何况是连澳洲都只来过一次两次观光的海外买家。我们都一样,只能通过报道和中介的介绍,来了解绝大部分的区域和项目信息,你想通过自己的调研和朋友去打听,还不如找个靠谱的经纪人了解。

所以信息不对称,这很难避免的。

当你准备 Settle 不了转售出去的时候,你要考虑你进入的是当地二手房市场,你的房子要卖去哪里?本地居民有这个需求吗?是本地居民喜欢投资的类型吗 ?这是你要问的问题。(事实上在你购买的时候就应该考虑到)

那些只给中国海外买家建房子的区域,当然也有本地中国投资客户(否则 FIRB 限制无法开工),你就需要考虑清楚。还有那些第四大第五大 CBD 的,澳洲和国内不一样,总共两千五百万人口,你说要发展到那个地方真不知道是多少年后了。要是 5 年后你再去卖,应该会有人接手,必定在那个区生活的人们,既然都在那个区生活买房了就一定是负担不起你现在这个房子价位的。

这里涉及一个「可负担性(affordability)」我们上个月讲过这个问题,点击可阅读

楼花的价格已经考虑到市场的增长,是未来的一个价值,但是在不成熟的社区(不是说你已经看得见的政府规划的区域,已经开始落实的区域属于增长的区域,我们指的是还只是规划八字都没一撇的做宣传的区域)这些「虚高」的价格就是赌博。

(四)

最后也有朋友会有疑问,我的房子是在很好的区域,但是也是很难卖掉,这又是为什么?

我们在今年 4月的一次讲座里和大家也分享过,「即便在同一个区,同一个时间段投资的物业,项目不同可能最后隔壁的项目成交一年后赚了 10万澳币,而另一个项目却价格原地踏步或只涨了 2-3万块。」

为什么呢?即便你知道那个区是有规划要涨,但是不同的项目不同开发商,不同的承建商,不同的销售,项目本身的质量和设计规划都可能有很大的差异。回到最初那点,有些房子贵了点,但多了个车位,阳台采光更好户型更符合当地居民的需求,自然放到二手市场时就很容易增值卖掉。而同样的区域有些开发商就是为了卖给特定买家,房子设计比较紧凑楼层较低,价格也便宜,可是虽然便宜了几万,但放到市场后一对比 local 的买家还是会做出自己的选择。

好东西贵也是会有人购买,但差的东西便宜也不一定有人要的。何况是给自己买个家呢。

(五)

所以最可怕的不是海外客户 settle 不了。

而是持有这些物业的客户,选择亏掉印花税亏掉 FIRB 费用甚至 10% 的定金都没有人来接手这些物业。 这才是麻烦了。

必定就是在房市崩溃的时候,接盘的人也只会去挑优质的资产。换做是你也是一样吧。

 

 

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Prime 海外收入借款开放买地建房(house land package)借款比例 65%

house land package

(图片来源:Willandra)

近期海外客户贷款申请两个解决方案(点击这里了解)其中 Prime 为许多境外客户提供了十分快速和便捷的批款以及成交。然而一直以来 Prime 的产品只针对楼花、现房和土地。目前在经过一段时间的磨合以及产品讨论改进,现在可以正式针对买地建房的客户开放。

当前的产品如下:

贷款利率 11.95%,申请费用 3%(放款额度),审批周期 2-5 天,放款周期 2-5天(客户在澳洲境内),7-15 天(客户在澳洲境外)。

土地 借款比例 50%

买地建房 借款比例 65%

楼花 借款比例 65%

现房 借款比例 75%

请有需要的朋友,发送邮件至 [email protected]

 

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澳洲买房:2016 纯海外投资客户海外收入贷款方案

overseas investors au property

(图片来源:domain.com.au)

上周 NAB 也已经正式宣布不再接受纯海外贷款递交的申请。

BOC(中行)因为配额,也基本上今年不可能接受新的申请。

这些与我们 6月更新的市场分析和海外客户贷款方案汇总里预计的基本保持一致。

今天的更新,主要是给已经投资需要做 settlement 准备的客户一些方案,我们认为在未来的一年时间左右这方面的政策不会有太大调整,具体分析可以阅读 6月那篇汇总。当然 My Home Loan 也会持续积极的为海外投资客户寻求可行的靠谱贷款方案,有任何进展会给各位更新。

方案一:U 基金

简介

贷款比例 60%,利率 5.1%,贷款期限 1年-35年,本息还款。

审批周期 6-7 周时间,递交时无需入境澳洲。

要求

1)  物业只接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  收入换算澳币后需达到 10万澳币税前,可以是夫妻共同

6)  申请人年龄 18- 60岁

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  水电或银行账单核实国内居住地址

3)  12 个月银行存款流水账单

4)  12 个月工资单

5)  过去 12 个月国内的完税证明,来核实过去每个月的工资进账
– 完税证明中的数字需要和其他对应工资文件一致

6)   购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费

2)  估价费

3)  成交律师费

方案二:Prime 基金

简介

贷款比例 55% – 75%,利率 9.95% – 11.95%,贷款期限 3个月-1年(可续签),只还利息。

审批周期 5- 10 天,申请人无需入境澳洲。

要求

1)  最低贷款金额 10万澳币,最高金额 500万澳币

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费

2)  估价费

3)  成交律师费

 

如果您有充分的材料证明,满足 U 基金的基本要求和材料要求,可以拿到更好的利息申请成本相对较低,如果您无法满足其要求,则只能选择 Prime 基金,利息和费用较为高,审批宽松。

 

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
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