分类:海外置业者贷款

国民银行 NAB 进一步收紧海外收入贷款政策,要求申请人必须持有有效签证 Visa

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NAB 今天宣布新的 policy 政策正式实施:

NAB 银行在 3 月 14日即日起递交的贷款,所有申请人在贷款申请递交时必须持有有效签证(Visa)。

在澳洲境内做 ID Check。

事实上这个是在很久前就已经开始实施的政策,根本就在于客户需要有 ID verification,要有 face to face 的确认。

My Home Loan 认为这会带来几方面的影响:

  1. 纯海外的客户如果没有申请过 600 旅游签证,不入境澳洲将不再接受申请
  2. 持有临时居住的签证(包括工作签证、学生签证等)将不再接受其海外收入申请
  3. 持有有效签证,但不入境将更加严格的流程把控,或许未来递交贷款将要求申请人提供出入境的证明(包括机票登机牌等)

 

这无疑进一步将已经收紧的海外收入带来更多的要求,经纪人应更加严格的把关流程和材料。

对于申请人来说,如果是学生购买新房物业贷款,我们这里单独提醒一下还是建议大家和贷款经纪沟通确认,最好是和父母共同购买,考虑换名字并让父母申请旅游签证。

—> 《买房应该放谁的名字?

正如我们在 3月初更新的银行产品信息中提到的:

2016 年应该是房产中介们收获的一年,许多之前悉尼和墨尔本的楼花都是在 2016 和 2017 年 Settle。然而对于购买楼花的客户,多数是海外的投资客户,其中海外收入借款便成为最为关注的焦点。

在以前 My Home Loan 反复强调许多次对于购买楼花的客户一定要根据个人的经济情况,做充分的功课和谨慎的决定,必定未来是一个不确定的环境。我们也会再更新一篇关于「交割风险(settlement risk)」的内容和大家展开分享。

回到海外收入贷款的政策调整方面。

老生常谈,几个方向的变化(点击查看过往政策变化细节):

  1. 贷款额度降低至 70% LVR(目前或许持有 PR 和 citizen 也是会受到影响,有待确认
  2. 纯海外投资客户要求本息还款(部分银行,例如 NAB)
  3. 对于收入材料的要求更加严格(需要提供三个月工资进账流水或保税记录)
  4. 签证的具体要求,部分签证不再接受海外收入申请(包括 PR)
  5. 近期针对 Citizen 提出需要出具海外工作的工作签证

对于大家关注的 Westpac 与 ATO 成立特别调查小组,加大力度审查海外收入递交的申请,目前 Westpac 对于海外雇主进行规模性的 Google(百度)搜索,并电话确认申请人的收入情况。对于未能确认的申请作出拒绝借款的决定。澳洲主流财经媒体 AFR(Australian Fincnial Review)也头版做了主题报道,关于银行审核程序出现严重漏洞的现状做了暗访和揭露。银行也作出回应并提出会继续加大审批审查的力度。

如果您目前的贷款已经在银行批准,却又迟迟无法接到银行确认的信息可以预约交割,或是审批过程出现反复被要求提供补充材料,或许您的经纪人或您的申请在银行的审查列表,需要尽快联系您的经纪人确保贷款是顺利的。

值得一提的是,如果您手头上已经有几套楼花物业预备着 settle,我们还是建议您准备多一些资金,或提前安排这些物业的交付或 re-sell,确保都能安全交割。

 

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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上周五(2 月 26 日)内部消息:

「Westpac 从三月中预开始实施新的海外收入贷款政策, 海外收入贷款包括澳洲公民和永久居民以及无身份海外人士, 只要住在海外使用海外收入借款,借款比例将统一为 70%。」

目前已经与 2 月 22 日实施的新政策要求澳洲公民如是海外收入,均需要提供海外国家的工作签证。

目前接受海外收入贷款的银行中 ANZ 也实行类似的政策,NAB 暂时还可以针对海外人士借款 80% 比例,未来是否、何时跟进调整其政策未知。

在逐步收紧的海外收入贷款政策下,建议大家提早与您的贷款经纪沟通,确保房子可以顺利成交。持有几套楼花等待交付的客户请做好额外资金的准备。

My Home Loan 将在政策进一步确认后,与大家做详细的分析并提供其他可行的贷款方案。请关注我们的微信和资讯页面了解更多。

 

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(图片来源:Westpac)

海外收入贷款的政策一直都是华人社区比较关注的,不论是澳洲永久居民或澳籍华人还是纯海外人士在澳洲置业贷款,每一次调整都会有不小的影响。

地产业界的朋友与我们常常沟通市场的方向,甚至会将这一方面的变化作为一个方面的指向标。想象,如果对于海外收入借款的部分银行进一步收紧政策:收紧借款比例,对于贷款申请材料要求更多,利息区别对待,强制要求本息还款等等。

这些务必会对购房市场带来影响。对于纯海外的投资者或许没有特别大的影响,无非更多的就是在澳洲置业的成本变高:

也就是因为看到了纯海外的投资客户资金相对更加充裕,才看到了 Westpac 今年 4 月对于纯海外投资的客户降低到 70% 贷款比例,或许是看到许多客户虽然借款但对冲账户(offset 账户)里却放满了现金。也看到 NAB 要求海外投资客户即便是投资房也要本息还款。

上个月作为接受海外收入借款元老级银行 Westpac 以及旗下银行宣布进一步收紧海外收入的材料要求,其中包括 PR 和 citizen 均需提供 3 个月工资进账流水。对于市场的影响还是不小的,可以感觉到银行内部在做风险的调整,对于整个贷款的客户群体结构开始通过审批来进行调节。

海外收入贷款接受签证 Visa 类别更新列表

My Home Loan 曾今在今年 4 月为大家做过一个详细的总结《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读》,帮助了许多朋友避免了不必要的申请拒绝。

就在 10 月下旬,Westpac 旗下银行悄然更新了最新的签证列表:

  1. 不同类型的签证,是否可以接受申请
  2. 可以接受的签证类型,收入是否可以接受澳洲本地还是海外收入

这个列表非常详细的罗列了每一个签证编号,在 11 月初有部分客户是在 10 月 24 日之后递交申请,和 10 月 24 日之前递交申请命运则不同。近期也接到许多客户的咨询,询问到为何自己是实实在在在海外工作并提供了标准的雇主信和工资进账银行 3 个月流水却还被拒绝贷款申请,基本上都是可以在这个列表里找到答案。

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….(省略若干)Screen Shot 2015-11-25 at 1.53.28 AM

由于签证列表很长,我们截取其中的部分作为一个参考。

比如几个典型的案例:

案例一

列表里看到 574 学生签证,不在可接受的签证当中。

这意味着银行将不接受此类签证做任何贷款申请,即便以前许多学生签证与父母联名购买新房,我们曾经在「王二购房贷款日记」中分享过一篇《房契上要放谁的名字?》其中提到一个学生更合适合规的购房贷款就是孩子与父母共同购买其中父母提供海外的收入共同借款,孩子在澳洲读书作为自住房申请,然而这个目前在 Westpac 旗下则不再接受。

换句话说,孩子和父母倘若都只是持有旅游签证,或者父母单独购房,可以作为投资房借款,然而申请人当中孩子作为借款人并提供 574 签证,则贷款申请将不再接收。

案例二

190 签证和 885 签证,虽然都是 PR 签证。

在列表当中显示只接受澳洲本地的澳币收入,意味着海外收入申请则会被拒绝。

不论 885 签证即便没有任何在海外工作的限制,客户即便在海外工作有稳定的收入也不会考虑批准。

案例三

对于已经在银行中拿到预批的客户,如果是近期找到房子,属于 pipe line 的申请,处理上可以按照老政策审批,补充相应预批时的材料可以转全批。

然而要符合以下标准:

正式批准的贷款金额和预批金额上下浮动不可以超过 10%。

比如两位客户:

一个客户预批时拿到贷款额度 80万,看到房子刚好 105万,转全批时借款为 85万在贷款产品不做变化的情况下可以按照老政策审批。

另一个客户预批时也是 80万,可是房子看到 120万,借款 96万,因为贷款额度上浮超过 10% 则需要按照新的政策来做重新审批,倘若客户 Visa 签证刚好在不接受列表,贷款则被拒绝。

我们建议如果您属于以上提到案例的客户,或有相关疑问的贷款申请者,请联系我们的贷款经理做沟通,确保贷款顺利批准,房子安全交付。

这次政策的调整甚至 Westpac 旗下银行的 banker 或 lending manager 都模模糊糊,我们碰到客户与我们沟通后得知不可以接收后与银行 banker 核实信息却意外「被告知」可以批准,事实还是证明 banker 对于自己银行的政策变化并不熟悉。

目前如果您已经受本次政策调整影响,请联系 My Home Loan,我们贷款经理会为您合理安排其他可选的银行及时速度处理,确保安全顺利。

 

目前不确定其他银行 ANZ 或 NAB 是否会跟进类似政策,也请大家继续关注我们的微信和微博账户,有相关问题随时致电询问。

 

UPDATE: 2015 年 11 月 26 日 更新

ANZ 宣布海外收入政策调整:2015 12 月 14 日起ANZ 纯海外收入贷款不再享受任何利息折扣(pricing discount),包括 Breakfree Package 产品;同时宣布 2016 年 钱月起 ANZ 纯海外收入借贷比率 从 80% 降至 70%。

该来的还是来的,目前针对海外没有 PR 的客户只有一个银行还可以继续借款 80% 了,建议 2016 年后 settle 的客户都还是准备好充足的资金。

 

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(图片来源:Australian)

近期银行政策变化不断。

针对于海外收入贷款的政策又有新的调整,目前是 Westpac 旗下 St. George 银行针对 PAYG 海外收入再次收紧:

从 2015 年 10 月 26 日起,贷款人不论是澳洲公民(citizen)、永久居民(PR)还是海外人士(non-resident foreigner)递交贷款的收入证明材料都需要提供 2 张工资单和 3 个月工资银行流水用于收入审核。

其中海外自雇和公司收入证明审核材料不变。

这已经是近一年内银行的再次收紧,上一次收紧后很快针对于拥有 PR 和公民的海外收入政策又放松,目前看来这个收紧的趋势不减。

Westpac 和旗下 Bank of Melbourne 以及 Bank of SA 这两天就会跟进宣布同样的调整。

update: Westpac 以及旗下银行统一调整政策,10 月 26日开始海外收入 PAYG 需提供 3个月工资流水。

预计其他银行 NAB 和 ANZ 也应该会在年内跟进。

此次调整符合 My Home Loan 之前预计的 10 月后将有新的政策,进一步收紧针对海外收入贷款的审批。

回顾过往海外收入政策调整:

Westpac 提高房贷利率,澳洲房市将告别黄金时代?各银行利息走势会如何?

银行针对于所有房屋贷款的利息,上调 0.2%

2015年 5 月,澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

各个银行针对于投资房贷款的政策调整,其中可能对于未来几年内成交的楼花产生重大影响。

2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效

海外人士贷款比例降低至 70% LVR。

2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读

针对于 FIRB、首付资金以及签证类别是否在接受列表做出明确规定和调整。

其他的政策调整,请关注这篇更新以及我们的微信平台「Myhomeloan」,我们会及时给大家带来最新的消息。确保您的贷款顺利批准。

如果您有近期交付的贷款或正在考虑调整贷款,请立刻电话 My Home Loan,我们的贷款经理和您做详细沟通,规划一个安全的合适的贷款申请。

 

 

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近期海外收入的变化让许多海外投资客户甚至持有澳洲永居 PR 的申请人都受到很大影响。

由于收紧的政策和大力度的审查导致 Westpac 贷款申请的递交量大幅度下降,ANZ 原本就比较严格的海外政策也是拒绝许多海外的贷款申请,NAB 从本周一开始宣布需要进行 ID check 要求海外收入可以必须进行面对面的证件认证等都可能导致许多近期 settle 的客户无法按时交割甚至丢掉物业和定金。

昨天 Westpac 在下午时通知所有的贷款经纪,对于持有 PR 和澳洲公民的贷款有进一步调整,3 月 19 日生效。

目前确认 Westpac,以及旗下 St. George, Bank of Melbourne 和 Bank of SA 均实行同样政策。

主要的影响人群我们做了一个简述和汇总如下:

  1. 长期居住在澳洲的澳洲公民跟永久居民如果使用海外收入将被要求提供澳洲的个人退税以及完税证明(Notice of Tax Assessment)
  2. 永久居民(PR)长期居住在海外并使用海外收入将被要求提供 FIRB, 并且最大贷款比例降低至 70%
  3. 海外收入的 PR 物业购买目的限制为投资目的
  4. 注意确认自己的签证类别和变化,部分 PR 签证和 TR 签证不在列表内的将不接受贷款申请,我们之前有给大家做过汇总,请点击这里查阅:《Westpac 和旗下可接受贷款申请签证列表》《详细 Westpac、St George 海外收入贷款接受签证类别更新列表

以下是汇总,供大家参考:

Resident type matrix

如 My Home Loan 一直以来的观点,海外收入目前的趋势只会更加的收紧,趋势将更加明显。基本符合我们一年前的预测,银行将贷款额度继续降低,要求本息还款额方式以及更加严格的材料审核。

仅存的 NAB 银行继续借款针对海外收入 80% LVR 应该也会在未来数月内做出调整,目前 NAB 也在大力度的收紧海外收入贷款,不恰当的贷款结构图将直接拒绝,或列入重点审查对象。因此与贷款经纪的沟通十分重要,充分了解您的情况做好合理的 loan strucutre 是目前贷款顺利获批的至关重要因素

已经购买楼花的客户,特别是持有几套楼花等待交割的客户和纯海外的投资客户,需要充分考虑你们的成交风险(Settlement Risk)。提前与独立的贷款经纪人做沟通接洽,做好妥善的规划避免或减小损失。

 

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nab

在上周宣布收紧海外收入贷款以及要求申请人必须持有有效签证和在澳洲本地做 ID check 后今天 NAB 宣布从 2016 年 4 月 9 日开始,纯海外人士(即不持有澳洲 PR 的海外人士),贷款比例下调至 70%。

至此澳洲本地可以接受海外收入的银行纯海外人士贷款比例均只有 70%,且收入材料审核进一步收紧。

以下为一个简单澳洲银行海外收入政策汇总:

西太银行(Westpac)+ 圣乔治银行(St.George)+ 墨尔本银行(Bank of Melbourne)+ 南澳银行(Bank of SA)

澳新银行(ANZ)

国民银行(NAB)

联邦银行(CBA)

综合来讲,目前已通过 My Home Loan 递交申请的客户请不需要担心,如果您的贷款还在沟通当中请于贷款经理确认政策是否对申请造成影响。

政策把关来说请寻求专业的贷款经理,而不是什么都可以做的贷款经理,确保贷款安全顺利的批准。

点击这里了解各银行海外收入政策的具体调整细节

 

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afr

(图片新闻来源:afr weekend)

(一)

这个周末新州狂风暴雨,许多地方都被强降雨淹没。

几个朋友在朋友圈发布的照片来看,几乎家家都成了 water front 的“水景豪宅” 了。

真正水边的豪宅还有带游轮码头的更是遭了秧。

看到被树木砸到的房子,水淹掉的车子等等,先和大家说一句「买保险,还是很有必要的!」不论是房屋保险还是业主保险等等倘若真的一棵树砸了屋子没有保险是真的糟糕。

周末另一个朋友圈被疯狂传阅的还有另一条新闻,就是关于「西太银行从 Ausin 集团撤资 6 亿澳元」。

许多朋友都很关心这则新闻,有些是同行业的有些是澳信的客户,也有些是看看热闹,各自都想多了解些信息,也各有各的想法。

有朋友问道我们的看法。

我们对于新闻的确凿性不做评论,就引用 AFR Weekend 内容让大家了解下原报道内容,也不做延伸。但针对提到的一些点,就事论事的发表一些我们的看法。

 

(二)

报道的内容大致如下:

Ausin集团是房地产宣传及融资公司,为中国买家提供一站式服务—包括销售、提供贷款、出租甚至协助移民签证,该公司每年向亚洲买家卖出超过3000套新房。

代理机构 CLSA 的报告,引用了 CBRE 住宅房地产执行总监 David Milton 的说法,称西太银行从 Ausin 集团撤出了 6亿澳元贷款资金,相当于 9亿澳元的公寓贷款。

9 亿数字,大家算算,假设 $65万澳币一套物业的话,差不多就是相当于 1,385 套房子,按照 Ausin 一个项目销售平均 50 套来说的话就是差不多 28 个楼盘左右。

主要应该遍布在墨尔本和布里斯班,然后悉尼应该不多。(我们猜测,无根据,如有准确数据可以联系我们更正

恰好,我们的一位地产朋友就有和 Ausin 两家同时代理的一个墨尔本楼盘近期 settle,周末也是电话过来聊了两句,提到总共楼盘 100 多套物业,Ausin 销售大概 30-40 套物业(基本上都是国内买家),目前整个楼盘的交割均处在停滞阶段。其中开发商已与本地几家代理商谈 re-sell 计划。

事实上我相信并不是 Ausin 一家或 Ausin 代理的这一个开发商遇到类似问题。

自从海外投资贷款收紧后,整个海外买家的市场(多为楼花期房)的影响会逐渐发酵出来,这不仅仅是买家的风险,更是卖家和开发商的风险。

我们在《成交风险》的文章里曾经提过,现在你看到的部分买家无法成交物业,损失定金,可一旦这延生到开发商无法回笼资金,无法成交的物业被迫重新拿到二手市场销售,价格如果无法达到预期,作为邻居的您也许也一样收到影响 – 房屋不再有增值。这也是为何你看到上周「60 位地产巨头齐聚墨尔本,对银行和政府发声」。

 

(三)

有网友也爆料,说到 Ausin 在销售给国内客户澳洲房产时都有在价格上加 6-10万澳币,然后介绍的朋友可以拿到一些回扣。

我们就不去考究这些爆料是否真实。

类似的行为我想在澳洲本土也一样存在。

故事是这样开始的:

悉尼的房产市场前几年火的不得了,各大项目纷纷开工,对于 builder 真是缺的不行,所以看到新闻砌砖工的工资可以高到周薪4000 澳币了。也越来越多的相关行业的人加入这个行列。

悉尼地产火了三四年,大项目也都差不多,许多 builder 承建商们也都纷纷寻找自己可以合伙或独立操作的中小项目,没有谁想一直给别人做 contractor。

此时许多大的开发商悉尼继续囤地,但因为土地价格太高囤下的地就留着未来再做开发,然后带着同样的热情投入到前进年囤下在墨尔本和布里斯班的土地开发做项目,必定价格便宜,开发出来的房子虽然也不贵但利润也高。

Abc 就是一家前几年独立出来自己做项目的中小型的开发商,恰逢大开发商都离开了悉尼,也买下几块不错的项目,虽然没有那么好地段,但也都离大开发商的比较近。开工需要资金,刚刚开始的开发商哪有那么多资金来源,盘算一下还是银行借钱划算,可银行要求要 50% 甚至 60% 项目预售,自己从来都是工地上出生哪里来的销售渠道和客户资源。

刚好 xyz 地产公司跟着之前大开发商做过几年 project marketing 也有相当的经验累计了一些客户资源,两个公司一拍即合。通过 xyz 的精心包装,项目和大开发商的都在差不多区域,又有着大项目的经验曾经参与过的项目也都是大项目,很快这个项目就卖的精光,abc 开发商也顺利拿到银行开发贷款,一个一个项目滚起来。

几个项目合作下来双方都是很满意。

Xyz 地产公司也逐步规模大起来,销售人员庞大起来,就和 abc开发商谈到,不如这样,我们合作如此契合,今后的项目就都独家承包给我们来做,我们保证在最短时间内达到银行预售要求,这样你们可以尽早开工也可以更快进入下一个项目。不过除了独家我们销售外,还有个要求,就是价格允许我们调控。比如 50万的房子如果我们能够卖到 60万的价格,中间的加价就是我们 xyz 的利润,这样我们的销售才会更带劲。 Abc 开发商想,反正我该赚的钱一分没少,只要你保证我预售达标准时开工,没问题。当然也有额外要求,如果你没有卖到规定的数量,作为独家你们要自己把这个项目吃下。也就是意味着你们自己是买下了这个楼盘,然后至于你们怎么销售,加价多少能卖掉你们自己定吧。

Xyz 拿到所有开发商的独家代理,讲座开得越来越大,越来越多,然后有时候因为项目的数量多,为了完成额度销售们自己带头先买上几套,反正半年后就涨价,一年后成交的时候自己不想要了转手卖掉也赚钱。能不能转售规则都是和 Abc 商定,都好说。

abc 的项目也越做越多,可随着各个 builder 其他开发商的加入,地价越来越高,成本压力越来越大。反正好像多少价格什么样的房子 Xyz 都能卖掉,就适当的在压力的情况下压缩压缩工程质量吧。价格也适当上调,反正加了价 Xyz 也能卖掉。

Xyz 感觉价格的压力,市场也变得不是那么火热,寻求一些小型开发商,因为已经是经验老道,同样的方式要求小开发商独家把项目交给自己,但这次的额外要求不仅仅是他们可以加价销售,同时因为全部楼盘独家拿下,相当于一次买下,Xyz 还要求小开发商每套物业的“成本价” 平均下调 1万澳币。保证的是可以短时间内全部项目“消化掉”。小开发商看看市场,看看自己也没有经费和精力去组建一直如此厉害的销售团队,想想,那好吧。最后也只能在房子用料上省点成本。

.....

有一些稍有规模的地产中介或投资集团,基本都依附着两三个同样中小规模的开发商或建筑商,这些年这样的房子也源源不断的在市场上轮回转手。

从“所谓的”投资理念上来说,没有错,投资人赚到钱了吗?赚到了,市场好的时候可以一份资金进去,翻腾都已经两次回来了。只是不知道市场哪天拐点的时候,是谁接手。

各位也不要误解我们的观点,对澳洲房产我们还是有着很强的信心。只是对一些“莆田系”的东西看不到什么价值所在。

 

(四)

回扣。

爆料里也提到客户买家会对一些销售中介说到,你们怎么没有回扣?

这个也是我们普遍不太接受的一个现象。

许多公司通过回扣争取客户,甚至有些客户就是根据回扣的多少来选择一个中介或贷款经纪人。

很少听到一个病人去看看病动手术,还要问医生给多少回扣的。

买房和贷款也是一样,真正专业的,为你切身利益着想的经纪人,是不会通过回扣来赢取你作为客户的。他们一个是帮你做更好的投资规划赚更多的钱,一个是帮你做更合理的财务规划省更多的钱。

作为客户的你,如果你还要讨价还价,你觉得你得到的服务会打折吗?

如果这个服务不打折,那么你可能遇到的是“莆田系”的经纪人。

记住,如果你选择乘坐经济舱的票,你是无法享受到商务仓的服务。

 

(五)

最后就是这个「一条龙服务」。

许多公司都想做一条龙,好想越大规模越好,越多服务集中在自己这里,对于客户的把控就越好。

特别是我们中国人,也特别愿意相信“大公司”,觉得这样的公司靠谱,有规模,值得信任。

我们做贷款经纪人这么多年,以前刚入行时候和入行前也是觉得银行这么大机构是最靠谱的,越大越靠谱。

后来发现,其实并没有多少关联。反而是大银行因为部门多,常常出错常常因为一个小问题耽搁客户更多时间。银行反而很多时候是“最不靠谱”的。

你比如一些公司谈合作,动不动就要看你的资质,要看你的规模,有没有名气,其实不一定。往往一条龙服务,有规模的,反而未必能服务好你的每个客户。

一个简单的事实,澳洲最大的贷款经纪公司去年成交 6个亿,其中 3个亿是住宅贷款,可是这家公司的贷款经纪人就只有一个人,虽然他的助手有 15个。

我们想说的意思是,每个环节都应该交个专业的人去处理,这个叫专业。一方面是因为术业有专攻,另一方面是可能存在利益冲突。你要看是否环节间有利益关联,这样就容易出现问题。

澳洲在这方面还是有比较明确和严格的约束,就好比哪个中介介绍了一个客户贷款经纪人需要告知客户,如果佣金有推荐费支付给中介。或是卖家的律师不可以同时是买家的律师。等等。这也是为何年初的时候就有基金完全退出中国开发商项目借款市场,当时他们明确写出中国开发商,也做了说明并不是有任何针对性,只是他们觉得环节间有着太多关联因素让他们觉得风险很大,他们说道,「除了最后的买家,其他中间环节的人都可能是同一个利益团体链上的,比如开发商和他们自己成立的销售团队以及客户使用的律师也是开发商提供。」

各自做自己专业的事情,相互合作也是更好的借助彼此的专业更好的完善自我。

 

(六)

周六当天 Ausin 澳信官方微信发布申明。

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但对于那些同行竞争者,对于客户们,和对于看热闹的人来说,貌似也没什么。基本上到了周日,整个朋友圈都浸在了大风大雨中。

我只期待这篇文章明早上发布的时候,雨能小点,别影响上班。

申明:本文并不针对于澳信 Ausin,文章中的内容只是观点和对事情本身的评论。

 

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overseas incom loan

周五了,针对近期大家关注的海外收入在多说两句。

(一)NAB 任然接受海外收入贷款

日从内部获得消息许多在审批当中的贷款被拒绝,并受到内部消息 NAB 取消海外收入贷款申请。这则消息得到了许多朋友的关注,我们建议您和自己的贷款经纪或银行职员做好沟通,了解自己贷款的进度。

于此同时 My Home Loan 致电 NAB 信贷部门 BDM 经确认,目前此消息并非属实。

目前 NAB 任然接受海外收入的申请,依旧按照当前的审批制度。

- 60% 纯海外贷款比例

- 70% PR 和 citizen 海外收入贷款比例

具体审核标准请参考我们之前的更新。

然而审批的要求更加严格,据悉海外收入的证明文件将严格与国内工商局注册信息核实,有任何不符(包括工作电话和公司注册地址等),贷款将直接被拒绝。

我们无意揣测银行的政策调整和审批的细节,写此类分享仅为目前无比担忧陷入恐慌的客户们一个参考。不代表任何的银行的立场和政策。

在收到银行正式信息后,My Home Loan 第一时间与各位更新。

不过对于贷款申请者来说,我们的态度还是那句话,做好其他准备不要依赖于仅有的几个「救世主」。

最坏的消息不是我们现在告诉你不能做,而是有人告诉你能做,但到了最后都没能做下来。

 

(二)Westpac 以及旗下银行(St. George、Bank of Melbourne/SA)外国人任可贷 90%

这个是昨天微信上被转发的一个消息,许多朋友就发给我们询问是否属实?

My Home Loan 对于此消息官方的回答是:属实

这个政策我们非常熟悉,因为在 4 月 27 日时 Westpac 和 St. George 与我们做过单独的电话和邮件确认,也促使了 4 月 28 日此政策的调整。

事情经过:

在 4 月 21-26 日时,Westpac 以及旗下银行均宣布对海外收入政策的调整,包括 Non-resident(海外人士)海外收入不再接受,以及 Temporary Visa(临时签证)本地收入贷款比例降低至 70%。

My Home Loan 届时就有 457 签证(属于 Temporary Visa)需要递交贷款,收入很好但是发现只能借款 70% 与以往的政策有所差异。因此我们致电银行最高信贷部门确认,得到的消息是「目前银行内部针对此政策有分歧,因此需要第二日给我们回复。」并请求 My Home Loan 将当时收到的银行政策更新发送至信贷部门后台参考。

第二日,我们收到银行的电话确认,前几日邮件发送的政策调整有误,457 等临时签证澳洲本地收入的依旧按照老的政策审批,并在 28 日从新发送了更正的政策调整。

银行信贷部门后台也请我们在收到更正的政策调整邮件时发送一份 copy 给他们,以作为参考和确认银行和我们的政策一致性。

所以此新闻内容是没有错的,但必定不是行业的解读。

目前此政策是正对于海外人士,但仅限于:

  1. 持有澳洲有效签证
  2. 并提供澳洲本地收入的客户
  3. 且要在银行规定的 Visa 列表内

最后,借款比例是可以达到 90%,不代表所有客户就可以借到 90%,您的收入是否可以通过还款能力计算?这是常识。

 

(三)一点期待

My Home Loan 即将于一家在线贷款服务平台合作。

将致力于为华人进一步普及贷款常识和一些信贷体系的知识,让大家更加明白到底澳洲贷款有哪些需要知道和了解的。不论是基本的常识还是管理贷款的小贴士,或是市场最新的资讯,都是让每个客户在人生最大的一笔「借款决定」上做出更好的选择。

此在线平台还将提供银行利率的直接比对以及人性化的在线预评估服务,为每一个寻找房子和贷款的客户更直接的提供解决方案。

My Home Loan 作为此平台的初始合作伙伴,也将为客户们提供更加到位的线下服务。

大家可以关注 My Home Loan 微信,点击这里参与投票

谢谢大家。

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nab

[更正内容]

日从内部获得消息许多在审批当中的贷款被拒绝,并受到内部消息 NAB 取消海外收入贷款申请。这则消息得到了许多朋友的关注,我们建议您和自己的贷款经纪或银行职员做好沟通,了解自己贷款的进度。

于此同时 My Home Loan 致电 NAB 信贷部门 BDM 经确认,目前此消息并非属实。

目前 NAB 任然接受海外收入的申请,依旧按照当前的审批制度。

- 60% 纯海外贷款比例

- 70% PR 和 citizen 海外收入贷款比例

具体审核标准请参考我们之前的更新。

然而审批的要求更加严格,据悉海外收入的证明文件将严格与国内工商局注册信息核实,有任何不符(包括工作电话和公司注册地址等),贷款将直接被拒绝。

我们无意揣测银行的政策调整和审批的细节,写此类分享仅为目前无比担忧陷入恐慌的客户们一个参考。不代表任何的银行的立场和政策。

在收到银行正式信息后,My Home Loan 第一时间与各位更新。

 

 

———- 以下为旧的信息,请参照最新上述更新 ————

昨天我们刚刚发布的「海外收入贷款还能递交申请吗?

有几位朋友不太明白,问我们为何要这样把生意推开?

这里不关乎生意,因为最坏的消息不是我们现在告诉你不能做,而是有人告诉你能做,但到了最后都没能做下来。这才是你不想看到的坏消息。不是吗?

当我们真正谈好了一个我们认为的可行解决方案时,我们会给大家信息的。我们觉得这样比较有点责任感。

 

今天收到 NAB 的消息,宣布停止接受海外收入贷款。

具体细节稍后确认后和大家更新。

 

正如我们昨天文章里提到的,NAB、BOC 还有其他机构等,最正当的一个理由就是当投资房增长比例超过了 APRA 要求的 10% 后就可以官方的宣布退出市场了,既合理又有面子。

My Home Loan 作为一个专业的贷款经纪,我们有职责提醒客户在信贷有风险的情况下做出判断,不是只有好消息,有时候也需要更直截了当的坏消息,做好坏打算。

几点可行的建议:

  1. 首当其冲,手上持有数套楼花等待交割的客户,如果您手头没有充裕的资金(40% 或以上的首付资金)或足够高的本地收入借款能力,建议您可以选择出售物业了
  2. 纯海外的投资客户,也是同样的建议
  3. 学生买家或持有临时签证的客户,倘若没有正规收入证明,又想继续持有物业,可以考虑短期周转的 Prime Lending 先成交,然后考虑后续出售或转贷款
  4. Meriton 的买家,联系您的销售人员,办理 Vendor finance
  5. 本地的投资客户,尽快联系贷款经纪做好贷款准备

 

海外收入还可以继续递交申请吗?

如果昨天我们的回答是「别考虑了」。

今天可以说,「已经翻篇了。」

今后大家买房时记得读读我们的《购房贷款须知》做好规划和批准再进入市场,时代已经变了。

 

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overseas incom loan

(图片来源:afr)

(一)

我知道许多点开这篇文章的客户都期待得到一个偏向积极的答案。

但今天我们想还是干脆的给大家一个简单明了的回答:

大家就别考虑了。

作为经纪人,好像应该说的官方一些,比如还有银行或机构可以借款 70% 或以上,ANZ、NAB、BOC 等银行并没有完全关闭海外收入贷款申请。

我们想,还是别了。

 

(二)

上周五,大家都加班到凌晨,能交的 case 都交了,该做的 assessment 也都做了。

倘若漏掉了哪个朋友这周也没啥办法了。说句实话,大家都辛苦万分。My Home Loan 很少在官方发布太过情感的话语,但的确我们每个人都有家庭,也正是因为如此,我们相互体贴理解,都希望可以在尽自己最后一份力气上能帮到大家就帮到。夜夜加班到凌晨这是正常。

 

(三)

对于材料没有能及时提供没能及时递交的客户,问道还有其他的解决方案吗?

与其官方的和您沟通,不如真实的让您做好最坏的打算。

这样也是对您负责,别耽搁了您。

市场上有银行接受海外收入借款吗?官方上 ANZ、NAB 和 BOC 等还是继续接受申请,很多基金公司也提供甚至 70% 或以上的额度。

但从实际的可行性上来说,您先考虑清楚需要的基本文件是否都是经得起推敲可以满足银行的审核要求。否则反复补充几个来回那种等待批准又不确定是否被拒绝的滋味相信许多客户目前就正在体验。

这也是我们为何选择直截了当的给您说一声,海外收入您就暂时先别考虑了。

 

(四)

许多朋友又会问,这暂时会暂时到什么时候呢?

我们还是持有一个比较消极的态度,可能会很久。

银行应该不会都关闭海外收入或海外客户贷款的通道吧?如果银行都关了海外投资贷款的通道,那前年、去年还有今年买楼花的海外投资客户该怎么办呢?

估计的确有许多购买了几套楼花想着 settle 一套拿出增值再买一套然后再 settle 下一套的“投资者”真的要考虑一下这几套倘若都 settle 不下来要怎样处理了。

一些区域的公寓楼和高端住宅以及,前短时间普涨却不太好的区的房子都可能收到影响。

都说银行信贷政策会紧一段时间,松一段时间,不会一直这样下去吧?

就拿目前的几家海外收入的救世主 Nab 和 Boc 来说,海外收入只能做投资房,相信不会多久两个银行投资房增长比例就会达到今年 APRA 限定的 10% 增长率。一达标就应该可以有一个很官方的理由关闭海外投资借款 — 「我们的投资贷款增长比例达标,受 APRA 要求不得继续开放投资房贷款申请,首当其冲就是海外投资可能会继续收紧。这和关闭应该没有什么大区别」。

中行在 2013 年也出现过类似情况,当时增长比例太高,内部境外收入贷款比例超标,后停止了借款,直到后来本地收入贷款增加了半年时间后才重新开放。

所以我们也不必要去追求各银行背后资本市场也好,金融监管也好,政治压力也好种种原因了。

我们只能说,希望明年 2017年,大量海外投资者楼花市场面临交割的时候,希望那时候各银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后,也能重新调整开放。

 

(五)

那这半年或更久时间里,等待 settlement 的海外投资客户该怎么办呢?

相信一些基金和非主流的金融机构也着手进入这块市场,我们也在积极联系希望可能帮助到海外的投资客户。

但还是那句话,目前没有什么好的解决方法。如果您的首付资金四成无法准备好,或甚至三成都是问题,我们建议您立刻考虑其他的方案,您可能出现违约丢掉物业和首付定金。

当然还有一些客户如果购买的是 Meriton 物业,可以考虑 Vendor Finance,但目前已经签订合同的客户借款比例也是 60% 利息 6% 左右。新购买的客户可以拿到更高至 80% 的贷款比例利息会低一些。

 

(六)

持有澳洲本地签证的客户,或如今澳洲办理贷款的客户。

My Home Loan 可以协助办理 Prime Lending,通过商业渠道审批,无需提供收入材料。

贷款比例如下:

申请费用和利息请联系贷款经理详细沟通。

 

(七)

最后。

从今天起 My Home Loan 关于海外的客户递交申请宣布收费,费用根据情况而定。

具体细节请联系贷款经理时做沟通。

 

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