澳洲银行间实时转账服务开通!无需各种账号,只要一个 PayID 即刻到账

(图片来源:CBA)

在澳洲生活的华人吐槽最多的就是澳洲的支付系统。和国内的微信支付宝二维码各种支付转账付费比起来,澳洲的银行转账输入一堆 BSB 号码和银行账号跨行还需要隔日到账。

去年就在报道中的新型支付平台(New Payment Platform,简称 NPP)预计今年澳洲国庆节(1 月 26 日)后正式上线。

目前已经 Live!

NPP 的好处就是不再需要一大堆账号信息,登记注册一个 PayID(可以是你的手机号、邮箱、ABN号)然后这个 PayID 关联你的银行账户便可以实现与其他人的实时转账。有些银行在支付时会显示PayID,或是  Osko。

具体介绍和演示可以访问 www.payid.com.au 了解更多。

我们查看了一下,目前基本澳洲所有银行和金融机构都已经加入了 PayID 行列。

不过目前一个 PayID 只能绑定一个银行机构,如果你需要绑定两个银行则需要两个号码(或是用邮箱 ABN 等其他信息登记注册)。

上周五也已经陆续收到银行的注册邀请,ING 银行通过邮件发出邀请。

CBA 登录手机 app 时也提醒并演示指导注册登记 PayID,一分钟左右就可以设置完毕等待确认的信息便可以使用。

不知道为何,这让我们联想到大小银行之间对于消费者来说越来越没有明显界限,non-bank 机构也越来会越吃香,有着光明的前途。

我也不知道为何会会有这个关联?你们说呢?

2017 澳洲各银行机构贷款圣诞期间成交截止日期

最近两周已经开始明显感觉到了“节日”的气氛,银行处理申请的速度已经开始放慢,一是许多员工开始假期安排,而是气氛的带动人们工作状态也开始进入节日的气氛。

每年有两个时间都是银行对于成交最为忙碌的日子,圣诞节和复活节。

所以这两个时间段银行都会公布自己的 cut off dates(截止日期)。

比如如果您有购买物业或转贷需要在 2017 年圣诞节前成交,那你必须对应好你申请的银行所规定的日子完成相应流程,否则银行无法确保圣诞前顺利成交。

我们截取三个近期发送的银行作为范例:

St George 小火龙银行

Suncorp 小太阳银行

ANZ 小蓝花银行

其他银行有些还没有公布,但估计都会在近一周发布各自的截止日期。

特别是针对购买楼花安排在年底成交的物业和 11 月购买现房的客户,你们要好好把关自己的时间。每年都是有客户因为没有注意到这些因此耽误成交。

记得圣诞没成交,银行放假,你的律师房价,卖家或开发商律师放假好多都是 1 月 15 好以后才回来上班…… 这个 delay 就会有点尴尬了。

 

澳洲房贷未来审批趋势,以及 2017 联邦预算预告

(图片来源:The Australian)

前言

在各个媒体的报道「帮助」下,越来越多客户意识到银行审批房贷的标准收紧了很多。

四月我们举办的首次置业贷款讲座,加了两排座椅才够坐,你会能开始感觉到从年初到现在银行们的「重点」客户都会集中关注在首次买房的客户。

因为 APRA 对于投资房贷款增长比例的限制,和近期针对只还利息贷款比例的收紧(新房贷只还利息贷款业务不得超过银行总的房贷 30% 份额),你会看到未来的银行会继续收紧投资房贷款和只还利息的审批。

趋势和促销

银行在已经非常收紧的审批政策下,暂时还不太会从政策上进一步调整。

现有的政策收紧已很大程度减少了房贷客户的借款,包括:

  1. 对生活开支的基本要求上调
  2. 投资房租金的折扣
  3. 部分银行取消投资房在审批中的负扣税效果
  4. 已有贷款的审批利息由实际利率改为审核利率(7.25%-8.4% 等)
  5. 对于寄宿(boarding)和现有租房开支申报的审查

这一系列所导向的就是一个结果,就是借款能力的大幅削减。客户同样的情况可能借款会比去年少很多。

因此建议一直在看房的客户或者之前拿过预批还没有找到物业的客户,请和您的贷款经纪人联系沟通,确保您依旧可以借款需要的贷款额度。

许多朋友在听到银行未来新贷款业务里只允许 30% 只还利息,特别是投资客户,会比较顾虑。通常银行的做法不太会是从正面出发,如我们视频里简单的对话所说,我们预计未来的几周内你会看到越来越多银行会推出非常低的固定利率产品。

而且这些产品会同样适用于自住或投资,通过经纪人渠道以「非公开广告」的形式推出,目的很简单:在最短的时间内达到 APRA 对于新贷款中只还利息(interest only)不超过总房贷 30% 的要求。所有这些促销活动的要求只有一个,就是需要本息还款(Principle & Interest)。

投资客户希望只还利息也不是不可以,只是利率会更高。

目前你需要知道的就是:

  • 本息借款贷款金额会高
  • 银行更倾向于自住房贷款批准
  • 自住房利率会低于投资房
  • 本息还款利率会低于只还利息
  • 固定利率目前低于浮动利率

当然要提醒大家的是,看到比如 NAB 3.69% 两年固定利率的促销活动时,你要知道你是否满足其(首次买房,自住,本息还款等)要求,也要看许多产品是否有您需要的功能。

因此还是先和我们的贷款经纪电话沟通以下,确定这个产品是符合您情况再做申请。

活动天天有,要求各不同,是否满足您,电话来沟通。

2017/18 财年联邦预算预告

今晚澳大利亚 2017/18 财年联邦预算案即将公布,以下是澳财网的预告,我们截取相关地产和金融体系的改革与大家分享。

有消息称联邦政府为加强业内竞争,可能会向银行继续施压。本次联邦预算案中将推出新政策,以提高澳洲金融服务行业的竞争力,也会就此前澳洲生产力协会(Productivity Commission)所提出的“分割银行的零售业务和金融顾问业务”作出回应。

在接受《澳洲金融评论报》采访时,澳洲财长莫里森(Scott Morrison)指出,虽然受到科技创新影响,银行业竞争加剧,但澳洲四大银行自从国际金融危机以来均变得更加强大。“不可否认的是,澳洲主要银行在业内的地位均有所提升。”莫里森称,这件事本身就是一个事实,并不是说这是件好事或坏事,只能说这至关重要。我们知道阻力是什么,到底是什么阻拦了消费者获得更多的权益。

澳洲金融体系或面临重大变革

莫里森财长透露,预算案中将会宣布一些针对金融行业的政策改变,以加强业内竞争,也有可能会包含养老金行业。莫里森财长强烈暗示,联邦政府将会采取所谓的“开放数据政策”(open data policy),使消费者能掌握自己的数据,并可以要求银行将资料发送给业内其他竞争对手,从而让消费者获得更多的权益。
与此同时,莫里森财长将会要求生产力委员会(Productivity Commission)发起对澳洲金融系统的问询,以确保澳洲金融体系的竞争力度和创新程度。这也是澳洲联邦政府对2014年由David Murray所发起的“金融系统查询(Financial System Inquiry)”所作出的回应,澳洲金融体系恐面临大规模调整。生产力委员会将会与监管机构、消费者以及银行进行协商。

此外,生产力协会指出,将关注金融体系关键部分的市场可竞争性以及行业集中度,包括横向和纵向的行业整合,以及对行业竞争和消费者意味着什么。

生产力委员会提出整改银行业务,考虑将银行的零售业务和财富管理业务分割。目前,澳洲的银行同时运行零售银行业务和财富管理业务,这种情况下,银行可以建议消费者购买自家的金融产品,这也是近年来银行业的丑闻所在。

莫里森财长指出,联邦预算将关注消费者在低薪资增长环境中的生活成本问题。

房地产市场

  • 将会针对海外投资者实施“房产空置税”;
  • 首次置业者或可用税前收入支付房屋首付;
  • 进一步推动各级政府和私营部门对郊区城市的发展;
  • 出售家庭住宅的退休人士将会从最新养老金限制中免除。

基础建设

  • 通过“好债务”来锁定政府的基建融资,建设悉尼第二机场,以及墨尔本-布里斯班铁路线
  • 将公开澳洲副总理 Barnaby Joyce 对政府权力下放计划的细节。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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浮动利率自住 3.69% 投资 3.89%,自雇 ABN 4.89% 只需一封会计师信

(前言)

去年年末 My Home Loan 的年会总结提到 2017 年将是一个分水岭,这一年你会看到银行不再愿意借钱给投资客户,继续收紧这一块市场,体现在生活开支的严格审查、租金收入的折扣、已有债务的申报计算等等,这一切都会得到一个结果就是让借款人同样收入情况下借款额度大幅减少。

换句话说银行会更加倾向于给首次买房的客户借款。只有一套物业,简简单单。

这一年,投资客户会越来越难通过银行杠杆再投资,银行不愿更轻松的借钱,更倾向于借款给简单的买房客户。这是监管的结果。然而银行作为商业机构还是要为股东服务,因此争抢市场会很激烈。

有些会通过政策的调节吸引客户,有些通过促销活动,今天我们就分享一些优惠。

分享优惠活动前,先插播一条宣传:

My Home Loan 2017 年第一场活动预计将在三月中旬举办。

主题是针对「首次购房的客户」,详细为第一次入市的客户讲解澳洲购房整个流程细节以及注意事项,包括贷款产品的选择和法律相关须知。

具体细节我们会在二月中旬公布,欢迎有需要的朋友联系我们的经纪人报名参加。

可以关注 My Home Loan 微信留言报名,也可以扫描下方二维码提前参与交流,正式的报名流程二月中旬发布。



近期银行的活动分享:

(高要求,低利率)

本地银行产品,My Home Loan 限时获得银行特别优惠:

100 万澳币贷款金额,浮动利息

– 自住房 3.69%

– 投资方 3.89%

25万 -75万澳币贷款金额,浮动利率 4.09% (投资、自住相同)。

要求客户收入需达到银行要求,需提供银行账单确认生活开支等,比较严格审查。

限时 3 月 31 日前递交贷款。

自雇人士 ABN 买房贷款

以下自雇人士贷款活动限 2 月 24 日前递交。

 

产品一:

建筑贷款 80% 贷款比例:

自住 5.54% 浮动利率(5.60% cpr)

投资 5.74% 浮动利率(5.80% cpr)

最高贷款金额 200万,100% 对冲账户,可选择固定利率(请联系我们询问)。

只提供会计师信可以借款至 60% LVR 贷款比例。

 

产品二:

审批只需要会计师信批款

70% LVR 贷款比例 4.89%(4.93% cpr)

80% LVR 贷款比例 4.99%(5.03% cpr)

只需提供会计师信,免估价费,可以转贷 cash out 80% LVR 不限金额。不查看 credit score

 

产品三:

90% LVR 贷款比例,只需要提供会计师信

贷款利率 6.99%(7.05% cpr)

无 settlement 费用,可接 cash out 还款 ATO税款或其他个人债务,接受 discharged bankruptcy。

(其他银行活动)

之所以把 ANZ、NAB、CBA、Westpac(STG BOM BOS)等大银行和 ING、Suncorp、Bankwest 等原本主流的银行放在这里作为「其他银行」。

是因为政策基本差不多。

目前大银行基本上的利率以 60 万左右贷款额度来看的话:

自住房固定两年差不多在 3.85%-3.89%

投资房固定两年差不多 4.14%-4.19%

自住房浮动利率 4.09%-4.20% 左右

投资房浮动利率 4.20%-4.5% 左右

超过 100万贷款金额,利率稍微好一点;选择本息还款的贷款利率稍微好一点;ING等小银行利率也在稍微好一点。

其他基本没有太大差异。

当然值得一提的是:

NAB 赠送 $1,500 澳币,同时免第一年年费活动又开始了。2 月底前递交,5 月底前成交均可获得。

ANZ 的利率在大银行中可能目前会稍微好一点。

 

(最后)

先申明,这些促销活动不构成贷款建议,请联系我们获取限制条件(conditions apply)。

每个客户的情况都有独特性,请详细与我们贷款经理沟通确定您满足银行条件,产品也适合您的个人财务状况。

 

 

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您要的「最低」利率

(一)

今早收到 CBA 通知,针对于投资房浮动上调 0.07%,固定利率也是和其他银行一样上涨 0.2% 左右。

这样算下来基本上除了 ANZ 还没有做出调整外,多数银行已经上调利息。

一时间,许多问题来了。

最多的问题就是哪个银行低呀,是否要固定利率啦?(建议大家也阅读一下:固定利率是否适合我?)还有就是比较明白的客户会先问这涨息是否影响我的借款能力?

第一个问题看起来挺简单,我们准备了几张图「糊弄」一下大家。

(二)

下面三个图是我们从即将上线的 Loanstreet 后台截图,我们挑选了一些常用的银行浮动、2年和 3年固定利率分别按照从低到高排列:

(浮动利率从低到高)

(2 年固定利率从低到高)

(3 年固定利率从低到高)

先说明以上是按照 55万贷款金额 80% LVR 自住房来做的选择,带 * 号的标记利率都是近期有调整或将要上调的利率。投资方利率也是对应增加 0.15%-0.2%。

每当听到客户说,哪个银行利率最低呀,我们觉得简直太简单了,后台打开输入需要的金额和贷款比例从前三个最低的产品里挑一个就好了。

可是这些产品是否合适,是否有其他费用,是否有需要的功能和是否有其他附加条款,都是利率无法反应出来的。而且最关键的是,这个银行你是否能够拿到批准?

为何会上面提到「糊弄」下大家,就是这个意思。

(三)

因为作为贷款经纪人,所有人拿到的银行产品几乎没有太大差别,差别在于对于银行政策理解各有不同,同时每个人的经验不一样,能给出的建议和规划会有差别。

你更多的是需要一个解决方案,一个 second opinion,而不是一个贷款而已。

这就是一个长久的 relationship,在需要时有一个人可以给到你建议。这也是经纪人和银行分行贷款经理最大差别之一,况且经纪人可以选择市面上主流的所有产品。

我们 2 年前写的那篇《为何我最不考虑利率》大家可以回顾一下,里面有许多案例故事。所以不要只通过利率来调银行,更不要用利息高低来选 Broker。任何经纪人都不会有更低的选择还给您推荐更高利率的产品,更何况产品都是银行统一标准哪有多少差别?如果经纪人给您推荐了一个产品一定有其理由,交流一下产品筛选的规划了解其原因再做决定。

所以还是那句话,你要的不是低利息,也仅仅是一个贷款批准,更多时候是建议和规划。

(四)

还有就是许多银行的活动更新很难及时的传递给大家。虽然 My Home Loan 努力让信息更加透明化,但是依然很难。

今天一天比如收到五六个银行更新,NAB 12 月 31日前递交的贷款来年 3 月底成交拿现金活动很快结束,ING、NAB 促销退出 3 年固定利率 3.89%,Westpac 也推出夏日促销固定利息和无套餐产品等等。

每个客户的情况即便看起来一样,可能审批结果会不同,你可能听到你朋友这么说,你的房东那么说,房产中介又是一个说法,不如给专业的人一个电话。引用下 NAB 的广告语:

When you’ve heard all the half-baked theories, talk to us for Home Loan expertise.

Less opinion, more expertise.

我们建议市场上的客户,给我们贷款经理一通电话,这样更快速和及时的了解新的政策调整,也随时调整自己的投资和贷款产品。

不论您是首次置业,还是有经验的投资客户,或是考虑转贷进行新的调整,我们都可以协助做一个长远的规划。

(五)

最后,请联系我们,把您拿到市场「第二低」利率,如果有谁是「最低」利率,我们一定帮您 match!

快拿起电话联系我们!

 

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固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

TransUnion.Mortgage

(图片来源: TransUnion)

(一)浮动利率上调

原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。

NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。

Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08%

St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。

这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读)

(二)固定利率上调

上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。

银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。

目前已经做出公告调整固定利率的银行:

ANZ

目前尚未发布升息信息的四大行,预计本周会宣布上调固定,因此未固定的客户可以联系贷款经济确认是否核实后选择,或递交的客户请选择 rate lock

Bank of Queensland

提供 5 年固定利息 0.6%

Westpac/ St George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA

自主两年固定利率上涨 0.24%,投资房 0.3%

自住房五年固定利率上涨 0.54%,投资房 0.6%

11 月 28日已生效

ING Direct

1-5 年固定利率全线上调,包括投资房以及自住房产品,一年期利率上调 0.1%,两年期利率提高 0.2%,三年期提高 0.3%,四年期提高 0.4%,五年期提高 0.5%。

11 月 25 日已生效

NAB

尚未宣布固定利息上调,应该是本周会宣布。但不论怎样,NAB 如果只还利息都会高出 0.1%-0.15%。

建议 NAB 的客户可以联系经纪人做重新审核,因为过去几个月有过 2-3 次的利息调整,所以如果不合适的情况下请在固定利率先做好调整再做决定。

Suncorp

投资方固定  2-3 年利率上调 0.15%,降低一年和 5 年固定利率 0.4%。

Rams

自主 2 年固定利率上调 0.3%,投资 2年固定上调 0.4%

其他请联系贷款经纪做详细沟通。

对于正在办理贷款的朋友,一些建议:

  • 已经有考虑过要固定的客户,就立刻联系银行,因为刚好又是圣诞期间银行的 service level 更不上,热线要等待很久才能办理
  • 已经批准或正在递交贷款选择部分固定的客户,可以通过 rate lock 锁定当前利率(有 rate lock 费用),请联系贷款经纪确认沟通
  • 尚未递交或只是预批客户可以联系贷款惊人确认产品和未来的规划是否必要选择固定

目前是一个好的机会,和贷款经纪沟通讨论下,关于锁定或固定利率。没有说是触底反弹,特别是目前比较多不确定因素下不光是资本市场,还有房产市场已经政府经济宏观调控,不论怎样这也是银行这几年的第一次集体利率上行,作为一个信号,我们也需重视。

至于是否需要固定,我们的建议还是很简单,不要看到利率涨就紧张固定,也不要看到利率跌就后悔已经固定。固定利息往往都是高于浮动的,这几年市场特殊而已。它不是省钱的工具,是一个把控 budget 做规划和服务贷款目的的一个选择。电话与我们的贷款经理沟通一下,看看近几年的贷款和投资规划,再决定是否需要固定或应该在固定前做一些调整。因为一定固定,这固定期限内就不能再做其他改动。

⇢ 我们曾写过一篇可以参考《我需要固定利率吗?》《现在是固定利息的好时候吗?

(三)银行政策收紧

除了固定利率的变化,更重要的还有银行悄无声息的一些贷款审批政策的收紧。

可以看到的是由于监管机构的越来越多监管,银行多数的政策收紧都是围绕 APRA 对于投资贷款的限制和对于 NCCP 法案 Responsible lending(负责任借贷)的相应。

  • 投资房贷款银行依旧受到 APRA 10% 年增长比例的限制。
  • 投资房贷款只还利息的利率高于本息还款利率。
  • 投资房贷款只还息的期限在一个银行由 15 年开始降低至 10 年,如果期限到后必须本息需要延期则需要重新审批贷款重新批准。
  • 银行从房产增值中套现(cash out)需要 evidence 来支持,否则有额度限制,通常 5万-25万金额。
  • 如果同银行做 top up,增值部分贷款也需要单独递交新的贷款申请进行审批。
  • 自住房贷款银行 credit 会质疑为何选择只还利息,如果没有充分的理由则必须按本息还款方式借贷。
  • 借款人的生活开支需要详细了解,通过基本开支、交通、娱乐、保险、教育等各方面做一个沟通,如果低于银行基本要求则需要使用银行的开支数字计算借款能力,或提供银行日常开支账户核对较低的开支标准。
  • 已有债务的申报,不同银行间贷款需准确申报个人已有的债务(包括其他银行的贷款、信用卡、车贷或其他个人贷款),近几周银行陆续要求递交的贷款客户提供已有债务的账单来核实申报的额度,以做准确的借款能力计算。
  • 已有债务部分银行会按照 7.25-8% 的审批利率进行计算还款能力,NAB 于 11 月 18日也是宣布在本银行已有的债务以前是按照实际还款利率来计算 commitment,18 号后递交的申请则均按照 7.25% 审批利率计算 commitment,也就意味着原本税后同样的收入借款能力会打折扣很多。打个比方税后 5万收入,原本已 settle 的房子 30万 4% 的利息一年 commitment 1万2,那除去后还有 3万8税后可支配收入,现在也按照 7.25% 本息来算可能只有 2万5税后可支配收入,借款的能力大打折扣。
  • LMI 保险的贷款审批显然收紧,同时多数银行投资方借款比例还是限制在 80%,几间大银行才逐步放宽允许投资方借款达到 90%。保险公司对于市场风险的态度也是明显谨慎许多。

(四)海外收入贷款产品更新

提前做一个简单的预告,目前 My Home Loan 与合作基金方提供针对海外客户的贷款产品,具体信息我们本周会再发布。这里是一个 preview,有需要申请的客户请邮件。

overseas-products

请有需要的客户发送以下信息至 [email protected]

  1. 姓名
  2. 联系电话
  3. 房子地址或购房合同首页

我们会在收到信息后 24-48 销售和您确认是否可以接受。

 

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