你知道吗:室内居住面积小于 50平米的房子只有三间银行接受,预批不是批准

(图片来源:SMH)

昨天一则新闻:

一位首次住房买家为其在 St Kilda (墨尔本)购买的公寓向澳大利亚国民银行(NAB)申请了贷款。然而银行由于认为房子太小在最后一刻将贷款收回,他失去了一笔 41,000澳元的首付。

下面的新闻截图来源《澳洲财经见闻》:

读到这则新闻,我们觉得其实蛮有意思,当然对失去首付款的小哥及家人深表同情。

也感谢新闻报道类似事情,因为这丢个 4万澳币也能上头条,想想多少中国投资客户因为银行政策调整丢掉十万几十万的,动不动一个条例出来印花税和 FIRB 费用都增加上万的,华人能这么消化掉不得天天有报道吗?

但我们感谢新闻报道的原因更简单,因为这些都是普通的购房市场中消费者信息不对称的后果。

如果小哥是 My Home Loan 客户,他应该可以避免丢掉定金(当然我们也要审核他的个人贷款偿还能力)。为什么这么说呢,由此新闻我们引出两个方面购房人应该知道的:

(一)

室内居住面积小于 50 平米的物业,原本就很少有银行接受。

银行政策上小于 50 平米的物业,通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例,CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。

但面积一旦小于 40 平米,基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。CBA 正常还是可以接 80%。

至于其他基金和小银行,几乎都是 case by case。我们也不太会建议。

My Home Loan 很早就分享过相关的内容提醒买家《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款》和《内城公寓抵押贷款( Inner city apartments)》。

至于 NAB,这个政策早就改了,室内居住面积小于 50 平米的原本就是不接受的。

恰好又在墨尔本的高密度区,去年 NAB 也公布过在各个州有限制的房屋贷款区域:

(二)

那有些朋友就要问了,可是 NAB 已经批准了不是?怎么可以批准后第二天成交的时候反悔了呢?

这也是许多客户常常问到的问题,银行批准是不是成交时一定会放款?

回答这个问题我们先看看新闻中的这位小哥的情况。

首先小哥的情况在报道中十分模糊,倘若是银行已经正式批准并且安排贷款文件签署还回去了,律师也已经收到银行通知预定好成交日期。这种情况应该不会出现第二天不成交的事情。

从新闻报道中得到的信息应该就是,贷款并没有批准。

因为知道最后客户说做了所有的事情,最终未能获得银行贷款文件。也就是去年 12 月只是通过电话和邮件拿到银行的“批准”,小哥认为这事情妥了,但结果直到成交前他都没能签属贷款文件,当然最终银行也不能放款成交物业。

所以并不是银行最后一刻收回了贷款。这个贷款就根本没有获批。

现在我们能回到那个问题了。“银行批准是不是一定成交时会放款?”

我们的答案是,不一定。

这里存在的最大理解差异就是“批准”,客户一定要拿到正式的银行无条件批准后并签署文件接收银行的 offer,银行收到签字文件也确认没有问题并和律师约定了成交时间,基本上 99.99% 这事才算妥当。当然还有那 0..001% 的意外几率一些我们不知道的意外。

所以通常的问题就出现在这个“批准”上。

因为很多客户会误以为预批就是批准,预批只是预评估,之后是否能无条件批准银行还要核实您在正式找到房子批准时的财务状况和文件当然也要看抵押物(房子)是否银行可以接受。

这个 My Home Loan 也提醒过大家无数遍,预批不是批准。因为预批分了很多类,其中一个最没用几乎等于白做的就是通过电话和邮件联系银行获得的批准。

客户电话银行,把个人的信息传达给银行的接线员,接触线员在系统做了简单的加减乘除可以得到一个正数,系统就算是批准了然后发一封信给客户说预批了。

这些批准都是有 condition 条款的,至少在你找到物业正式要办理时需要提供所有文件做核实,可是客户常常对于自己的情况并不十分准确的有把握所说的信息可能只是自己理解的,和银行理解的会有差异,这就造成了最后正式批准的时候银行拿到文件反而告诉客户贷款不能批准。

这位小哥遇到的就应该是类似的情况。

(三)

比如我们两年前也遇到过类似,客户请很好购买的楼花在 Manly 要成交,客户是大企业的高管,房子作为投资想借款 90%,因为面积购买的合同里是 42 平米,也只有 CBA 可以做 90% 当初。

递交后批准也已经拿到,然而在最终出贷款文件时又被银行驳回。

原因是估价师的估价报告显示实际交房的房屋面积测量是 39平米,小于 40平米银行只能借款 80% 了。

首先普及一个知识:

楼花购房合同通常允许房屋交割时面积上下有 5%-10% 的浮动,不同开发项目各有不同。

所以购买小面积公寓就特别要谨慎这个在 40平米 50 平米边缘的物业,确定你的情况银行是可以接受的。

更好笑的是,从开发商最后政府登记的 strata 物业面积来确认,实际面积室内并没有减少,是阳台有变化。估价师却一口咬定是室内减少了。

最终因为交割时间紧张,并不允许和估价师争论,只能先妥协成交。客户却因此补贴了 10% 资金,导致另外一个项目投资机会丢掉。(因为当天客户正准备交钱投资另一套物业)

最后的最后,客户自己单独委派另一家估价师做内部测量,然后与 CBA 沟通,确认是银行估价师的错误,银行做了简单的成交罚款的损失并没有其他额外补偿。

 

(结尾)

找一个靠谱专业的贷款经纪人实际上的好处远在于帮你多拿 0.1% 的利息折扣。

感谢新闻媒体的报道,因为只有这样消费者才能更有和银行之间的话语权。

我们一直坚持分享的目的也就是希望能够让信息不对称可以最小化,能够真的在问题出现前提醒到各位购房的大家。不论您是否是 My Home Loan 客户,都希望能帮到你们。

购房应该是绝大多数家庭一生中最大的经济决定。

 

申明:

文章只是通过新闻结合我们经验与大家分享,并不构成专业建议。

如需贷款建议,请联系预约我们贷款经理,了解您的个人财务情况做详细沟通。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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【物业类型】内城公寓抵押贷款( Inner city apartments)

前言

近期不少朋友在悉尼 Waterloo,墨尔本 Southbank,布里斯班 CBD 有房子 settle。有些区域是银行划定的内城区或高密度公寓,在贷款额度上有所限制。如果您的收入和个人经济情况很好,借款可以达到需要的比例,但并不是每一个项目银行都愿意借款 80%,有些需要降低 10% 的比例,请提前做好准备。

Inner city units

(图片来源:domain.com.au)

您的贷款上限是多少?

  • 首次购房者:房产价值的 95%(有附加限制)
  • 投资者:房产价值的 95%(目前政策下多数银行最多 80%,部分银行还可以借款 90%)
  • 自雇人士:房产价值的 80%
  • 折扣:产品具有竞争力的专业套餐(professional package)和基本贷款折扣(basic home loan)

注意:大多数银行会严格地限制贷款额度,通常到房产价值的 80%或更低。事实上,许多客户甚至房产销售并不了解,一些银行完全不会考虑贷款给首次购房者!

今天我们来分享一些关于大家比较热衷的内城区公寓房屋的贷款。

具体每个客户的情况会有所差异,如果您的收入和资产情况良好,请联系 My Home Loan 的贷款经理沟通,是否可以借款房产价值的 95% LVR。

详情请在线咨询或致电 0488886896,与我们的专家贷款经理来讨论。

哪些属于是内城公寓?

内城公寓一般被银行定义为位于特定邮编范围内的公寓楼,通常位于首府城市的中央商务区(CBD)内。它们通常被称为高密度公寓或 CBD 公寓,往往包含电梯,阳台,收到许多工作族和投资客户的青睐。

不同的银行对内城公寓的定义有所不同,所以适用的贷款规定也不一样。在某些情况下,内城公寓被定义为高于 4 层或包括 35 套以上的公寓楼。

如果您所购买的房屋被银行定义为内城公寓,那么它们贷款的额度比例可能可能会受到限制。

哪些邮编被认为是“高密度”?

不同的银行定义有所不同,但作为一般规则,以下邮编被认为包含高风险下并且银行会使用内城政策进行评估:

新南威尔士州邮编(NSW Postcodes):

2000,2001,2004,2010,2011,2017,2077,2138,2140,2205

新南威尔士州街区(NSW Suburbs):

Sydney, Sydney South, Darling Harbour, Dawes Point, Haymarket, Millers Point, The Rocks, Darlinghurst, Surry Hills, Taylor Square, Elizabeth Bay, Kings Cross, Potts Point, Rushcutters Bay, Woolloomooloo, Waterloo, Zetland, Asquith, Hornsby, Hornsby Heights, Waitara, Concord West, Liberty Grove, Rhodes, Homebush, Homebush South, Homebush West, Arncliffe, Turrella and Wolli Creek.

维多利亚州邮编(Vic Postcodes):

3000,3001,3004,3005,3006,3008

维多利亚州街区(Vic Suburbs):

Melbourne, World Trade Centre, Southbank and Docklands.

昆士兰州邮编(QLD Postcodes):

4000,4001,4002,4003,4004。

昆士兰州街区(QLD Suburbs):

Brisbane, Petrie Terrace, Spring Hill, City East, Wintergarden & New Farm

(*请注意,尽管严格来讲许多黄金海岸的公寓并不位于内城或省会城市,但是仍被银行视为处于“高密度”地区)。

南澳邮编(SA Postcodes):

5000,5001,5005。

南澳街区(SA Suburbs):

Adelaide City, West Campus, Halifax Street, Hutt Street, Rundle Mall, Station Arcade, Sturt Street & The University Of Adelaide.

西澳邮编(WA Postcodes):

6000,6001,6003,6004,6005。

西澳街区(WA Suburbs):

Perth, Highgate, Northbridge, East Perth, Kings Park & West Perth.

塔斯马尼亚州邮编(TAS Postcodes):7000。

塔斯马尼亚州街区(TAS Suburbs):

Glebe, Hobart, Mount Stuart, North Hobart, Queens Domain & West Hobart.

北领地邮编(NT Postcodes):800。

北领地街区(NT Suburbs):Darwin.

在澳洲首府堪培拉(ACT),没有区域被认为是高密度的。

注意:

这些邮编限制在不同银行间有所不同,并且每过一段时间银行会做一些添加或更新,请不确定时致电 My Home Loan 做详细了解,然后我们的贷款经理可以告诉您您的公寓会受到哪些限制。

为何银行针对内城区公寓贷款如此保守?

这里最主要的还是风险控制。

曾经有段时期,多个澳洲城市的 CBD 区域被廉价公寓淹没。因为供给与需求的改变,新住宅区的开发容易导致内城公寓的价格比其他类型的物业更易波动。由于这些价格波动,银行认为高密度公寓的住房贷款风险较高。

同时银行业不希望在同一个高密度的单元楼里占有过高比例的借贷,这叫做 max exposure。也是为何大家会看到一些高密度公寓里碰到银行突然宣布不再接受作为抵押物的原因。

购买内城区公寓指南

如果您打算在 CBD 内或附近购买公寓,您需要比在城郊购买房屋考虑更多事情。My Home Loan 我们为许多高层公寓客户提供贷款服务,因此我们也了解很多可能存在的陷阱,与大家分享。

被新建筑遮盖

要小心,因为内城区寸土寸金,只能在仅有的地方建筑高楼。有时要确保您购买的房屋不会很快被新建筑遮盖,阻挡住您的景观。可以通过致电地方议会,他们可以告诉您当地区域内的开发申请。

面积

理想的情况下尽量购买除阳台车位外内部面积大于 50平方米的公寓。如果面积小于 50平方米但大于 40平方米,我们仍可以帮您获得正常比例或最高 95% 的借贷比的贷款,不过银行会更加保守。如果您购买的公寓小于 40平方米,那么您能获得的贷款比例最多只能有 80%。

⇢ 参考阅读《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款

物业费

电梯,游泳池和健身房会大量增加物业费。特别是电梯,更换可能花费几十万澳元元。
我们发现,带有游泳池之类的设施的公寓往往并不会产生更高的租金收入,而且反正住户不常使用这些设施。由于这个原因,这些大楼里的公寓可能具有比附近的公寓更低的净租金回报。

大楼的大小和年龄

从投资的角度来看,更小的楼往往更好。这是因为它们的物业问题较少并且土地占总价值的比例更高。

那些建成不到五年的公寓楼往往具有较低的资本增值而且全新的公寓的出售价格有时会高于市场价格。

如果您想在一个新楼盘里购房,针对建筑商做一些研究。这是因为建筑缺陷很常见而且可能会导致昂贵的代价。

附近的开发区

如果一个新开发区就建在您的隔壁,那么通常您想卖掉房屋时,隔壁也会有 100多套代售的公寓与您竞争。

这会对您的房屋购买有利,但也会使您的房屋出售变得几乎不可能。所以请记住,内城房屋市场比大多数类型的物业市场波动都要大

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理对于购买 CBD 高层公寓贷款非常的了解,有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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