你知道吗:室内居住面积小于 50平米的房子只有三间银行接受,预批不是批准

(图片来源:SMH)

昨天一则新闻:

一位首次住房买家为其在 St Kilda (墨尔本)购买的公寓向澳大利亚国民银行(NAB)申请了贷款。然而银行由于认为房子太小在最后一刻将贷款收回,他失去了一笔 41,000澳元的首付。

下面的新闻截图来源《澳洲财经见闻》:

读到这则新闻,我们觉得其实蛮有意思,当然对失去首付款的小哥及家人深表同情。

也感谢新闻报道类似事情,因为这丢个 4万澳币也能上头条,想想多少中国投资客户因为银行政策调整丢掉十万几十万的,动不动一个条例出来印花税和 FIRB 费用都增加上万的,华人能这么消化掉不得天天有报道吗?

但我们感谢新闻报道的原因更简单,因为这些都是普通的购房市场中消费者信息不对称的后果。

如果小哥是 My Home Loan 客户,他应该可以避免丢掉定金(当然我们也要审核他的个人贷款偿还能力)。为什么这么说呢,由此新闻我们引出两个方面购房人应该知道的:

(一)

室内居住面积小于 50 平米的物业,原本就很少有银行接受。

银行政策上小于 50 平米的物业,通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例,CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。

但面积一旦小于 40 平米,基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。CBA 正常还是可以接 80%。

至于其他基金和小银行,几乎都是 case by case。我们也不太会建议。

My Home Loan 很早就分享过相关的内容提醒买家《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款》和《内城公寓抵押贷款( Inner city apartments)》。

至于 NAB,这个政策早就改了,室内居住面积小于 50 平米的原本就是不接受的。

恰好又在墨尔本的高密度区,去年 NAB 也公布过在各个州有限制的房屋贷款区域:

(二)

那有些朋友就要问了,可是 NAB 已经批准了不是?怎么可以批准后第二天成交的时候反悔了呢?

这也是许多客户常常问到的问题,银行批准是不是成交时一定会放款?

回答这个问题我们先看看新闻中的这位小哥的情况。

首先小哥的情况在报道中十分模糊,倘若是银行已经正式批准并且安排贷款文件签署还回去了,律师也已经收到银行通知预定好成交日期。这种情况应该不会出现第二天不成交的事情。

从新闻报道中得到的信息应该就是,贷款并没有批准。

因为知道最后客户说做了所有的事情,最终未能获得银行贷款文件。也就是去年 12 月只是通过电话和邮件拿到银行的“批准”,小哥认为这事情妥了,但结果直到成交前他都没能签属贷款文件,当然最终银行也不能放款成交物业。

所以并不是银行最后一刻收回了贷款。这个贷款就根本没有获批。

现在我们能回到那个问题了。“银行批准是不是一定成交时会放款?”

我们的答案是,不一定。

这里存在的最大理解差异就是“批准”,客户一定要拿到正式的银行无条件批准后并签署文件接收银行的 offer,银行收到签字文件也确认没有问题并和律师约定了成交时间,基本上 99.99% 这事才算妥当。当然还有那 0..001% 的意外几率一些我们不知道的意外。

所以通常的问题就出现在这个“批准”上。

因为很多客户会误以为预批就是批准,预批只是预评估,之后是否能无条件批准银行还要核实您在正式找到房子批准时的财务状况和文件当然也要看抵押物(房子)是否银行可以接受。

这个 My Home Loan 也提醒过大家无数遍,预批不是批准。因为预批分了很多类,其中一个最没用几乎等于白做的就是通过电话和邮件联系银行获得的批准。

客户电话银行,把个人的信息传达给银行的接线员,接触线员在系统做了简单的加减乘除可以得到一个正数,系统就算是批准了然后发一封信给客户说预批了。

这些批准都是有 condition 条款的,至少在你找到物业正式要办理时需要提供所有文件做核实,可是客户常常对于自己的情况并不十分准确的有把握所说的信息可能只是自己理解的,和银行理解的会有差异,这就造成了最后正式批准的时候银行拿到文件反而告诉客户贷款不能批准。

这位小哥遇到的就应该是类似的情况。

(三)

比如我们两年前也遇到过类似,客户请很好购买的楼花在 Manly 要成交,客户是大企业的高管,房子作为投资想借款 90%,因为面积购买的合同里是 42 平米,也只有 CBA 可以做 90% 当初。

递交后批准也已经拿到,然而在最终出贷款文件时又被银行驳回。

原因是估价师的估价报告显示实际交房的房屋面积测量是 39平米,小于 40平米银行只能借款 80% 了。

首先普及一个知识:

楼花购房合同通常允许房屋交割时面积上下有 5%-10% 的浮动,不同开发项目各有不同。

所以购买小面积公寓就特别要谨慎这个在 40平米 50 平米边缘的物业,确定你的情况银行是可以接受的。

更好笑的是,从开发商最后政府登记的 strata 物业面积来确认,实际面积室内并没有减少,是阳台有变化。估价师却一口咬定是室内减少了。

最终因为交割时间紧张,并不允许和估价师争论,只能先妥协成交。客户却因此补贴了 10% 资金,导致另外一个项目投资机会丢掉。(因为当天客户正准备交钱投资另一套物业)

最后的最后,客户自己单独委派另一家估价师做内部测量,然后与 CBA 沟通,确认是银行估价师的错误,银行做了简单的成交罚款的损失并没有其他额外补偿。

 

(结尾)

找一个靠谱专业的贷款经纪人实际上的好处远在于帮你多拿 0.1% 的利息折扣。

感谢新闻媒体的报道,因为只有这样消费者才能更有和银行之间的话语权。

我们一直坚持分享的目的也就是希望能够让信息不对称可以最小化,能够真的在问题出现前提醒到各位购房的大家。不论您是否是 My Home Loan 客户,都希望能帮到你们。

购房应该是绝大多数家庭一生中最大的经济决定。

 

申明:

文章只是通过新闻结合我们经验与大家分享,并不构成专业建议。

如需贷款建议,请联系预约我们贷款经理,了解您的个人财务情况做详细沟通。

 

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【物业类型】50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款

主流银行对于 40 平方米或 50 平方米的小户型公寓房贷款政策有很大的不同。多数银行低于 50 m² 的房子就不再考虑借贷,或收紧政策降低贷款比例到 60%。

small-apartment

 

(图片来源:Freehome)

关于 50 m² 大小的单元房和公寓房

随着越来越多亚洲移民进入澳大利亚工作居住,我们也看到越来越多的公寓楼 apartment,同时也出现了很多小面积的居住房。一些是开发商为了挣更多钱做的设计,一些的确是在寸土寸金的地段只好减小住房面积达到更多的开发。

最常见的就是在 City 周边地区,因此很多银行会有 postcode restriction 限制。比如 Sydney 悉尼市中心 Central Park 的项目就有很多 38 m² 大小的 studio 或一房公寓。

也有人提到悉尼和墨尔本等首都城市,特别是悉尼越来越像曼哈顿,小的 studio 或一房公寓也越来越收到上班族的青睐,在 City 方便生活工作。

为何小于 50 m² 的房子难借款?

与上面提到的越来越多年轻上班族青睐相反,银行和其承保的保险公司并不这么认为。

通常银行考虑一个小的公寓房,主要也是考虑作为一个抵押物,当出现 default 银行拍卖房子时会比较难卖掉,因为市面上还是相对少的一部分人会购买。

或许未来会更加吃香,银行借贷的政策也会宽松一些。

大于 40 m² 小于 50 m²

 

一般来说,如果房子室内居住面积(Internal area)是大于 40 平方米,不包括阳台、车库和储物间等,那么我们是可以帮助在银行借款最高达到 95% 的比例。

通常我们会建议在 90% 的 LVR,正常 80% 的贷款额度是可以拿到。

这里也会提醒,50 m² 是多数银行的槛,另外 45 m² 也是门槛,要确定的是这个面积不包括阳台等。

房贷保险公司的政策:大于 40 m² 小于 50 m²

这里要提到保险公司的政策是因为,普通的房产通常 80% 贷款不需要保险公司介入,然而牵扯到特殊的情况,比如面积小,房产周围有高压电线等,保险公司会有特殊政策限制。

澳洲主流大银行通常对于自己选定的保险公司都拥有 DLA(Delegated Lending Authority),很多时候可以自行决定批准贷款。也就是说如果有和保险公司政策不一致的情况下很多他们也有权利 override 保险公司的政策。

为澳洲银行和机构提供房屋贷款保险的公司 Genworth 和 QBE 最为常见。针对于面积小的房产,两大保险公司的政策是:

Genworth

… 除去阳台和车库面积,至少居住面积要达到 50 m² 。(对于desirable 和 high demand 的首都或大城市地区,质量高的房屋可以接受最小 40 m²。)

QBE

… 面积(包括阳台和车位)小于 50 m² 的房屋,不接受。

可以看到两大保险公司对于此类房产接受的政策上都是很含糊的描述,Genworth 我们很难界定什么是质量好有在有需求的地区;同时 QBE 虽然没有明确规定室内是要多大,看起来是接受 50 m² 以下,只是要求整体的面积不小于 50 m²,也没有明确提出界定。

内部小于 40 m²

 

小于 40 平方米后,真的就是寸土入金了。哪怕就小小一平米都会有很大差别。

近期就是有许多 38 m² 或 39 m² 的公寓房被银行因为各种原因拒绝接受的案例。其中银行政策中并没有明确写出,最终确认的原因主要是因为大批量高密度区的楼花 settle,海外人士购买居多,银行评估担心市场变化的风险,为控制借贷在整栋项目中所占的比例(max exposure)收紧政策。

常见的小于 40 m² 房子:

  • 室内小于 40 m² + 阳台小于 10 m²,银行接受程度更不好
  • 室内小于 40 m² + 阳台大于 10 m²,银行接受好一些,可达到最高 90% LVR

目前小于 40 m² 甚至 45 m² 的房屋,能接受其做抵押物的银行并不多,仅有 2-3 家银行。因此需要特别谨慎。

*我们建议客户特别是在这种情况下,不要因为看到房价比较“合适”,盲目交付定金。与 My Home Loan 专业的贷款经理电话沟通一下,了解一下房子所在的区域,开发商(质量)还有与律师确认实际室内居住面积,我们的房贷经理会大概了解银行是否可以借款以及借款比例。在此之后您在交换合同,以避免不必要的损失。

很多时候,楼花合同中允许 5% – 10% 的 variation,那么就要做好准备,和有经验的贷款经理沟通,了解开放商过往项目的情况。因为很多时候合同中或许是 45 m²,在实际交房过程时银行评估师做出的估价包括会显示只有 44 m²,这可能会带来很大的不同。

特别是海外人士购买楼花,小户型的房产更要特别的注意。考虑到海外人士房贷银行选择上的局限,尽量避免此类户型的房产。

UPDATED 12/2014:

最近还是有许多购买楼花的客户询问关于小户型的房屋贷款政策。

银行针对海外收入客户有所调整,部分银行可以接受 45 平米以上(室内面积)的房贷,但是因为许多是楼花,所以政策会调整,同时每个项目的区域不同(许多银行 Inner city 区域借款限制 70%)。

因此,我们建议如果您是楼花在还有许多政策和时间的不确定因素下,登记您的信息,我们会整理所有不同项目和客户的情况分类,在房子交付前 6 个月左右和您联系确保届时的政策可以批准您的贷款。同时建议您关注我们的官方微博和微信(Myhomeloan)我们会及时推送最新的政策调整,确保您的贷款顺利。


UPDATED 02/2016: Westpac 以及旗下银行可以接受 40 平米以上(Internal size),需要和 My Home Loan 贷款经理沟通确认楼盘依旧是在银行内部可接受的项目列表。

UPDATED 07/2016:

近期部分银行更新可以接受室内居住面积 40平米,澳洲本地客户和收入。

❐ 楼花贷款登记页面澳洲银行房屋贷款政策和产品更新
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