关于 Meriton Vendor Finance:购房者的福音,卖房者的利器?

Meriton logo

(图片来源 Meriton)

提及 Meriton 的 Vendor Finance(开发商贷款),大家对于 Meriton(美利通)公司本身可能更加熟悉。

Meriton成立于 1963年,公司总部设在悉尼市中心的 Meriton Tower。凭借着灵活多变的市场策略和精益求精的工作态度,Meriton 逐渐成长为澳洲乃至南半球最成功的发展商之一。50年来,Meriton已经为澳洲本地居民和海外移民建造了超过 60,000多套住宅,开发足迹遍布悉尼,黄金海岸和布里斯班等地。

(这里可以点击阅读 Meriton 的介绍和历史发展。)

Vendor Finance(开发商贷款)

所谓 vendor finance,就是说开发商(或者卖家)在买房子时也给买家提供资金。

为的是什么呢?当然为的是确保房子可以在规定时间内顺利交割。

自然,对于卖家和买家都是一件不错的事情,合情合理,依然达成买卖协议,都希望可以顺利交割。finance-3-meritondifference_icons_233

在临近圣诞的这样一个时期,2015 年 12 月 14 日 Meriton 在官网推出自己的 Vendor Finance 优惠的信息:

三年期 3% 固定利率(参考利率 3.12%)

适用于 Meriton 所有在售的公寓项目。

- 最高比例本地收入 90% LVR
- 海外可借款 80%
- 按照购买合同价格借款,无需估价
- 申请费 $1,000
- 无需保险费用和其他人工费用
- 三年从 settlement 日期计息
- 可预先交付利息,无任何罚金
- 可提前还清本金,无任何罚金
- 审批时间 48 小时

类似的活动 Meriton 以前也有推出过,比如去年 2014 年为「促销」布里斯班 Infinity 项目时也曾推出过 2年 3.5% vendor finance,刺激销售。

Meriton Vendor Finance 实际案例

我们也曾接触过不少 Meriton Vendor Finance 的案例,其中三个典型与大家分享:

(案例一)

王二购买了一间 Meriton 物业,在办理贷款时由于估价差别较大(合同价 93万澳币,银行估价 86万),无法在短时间内筹足资金,银行有无法借款超过 80% 达到相应的额度。此时,选择 Meriton vendor finance,按照合同价格 93万的 80% 顺利交割。利息 5% 年利率,两年期限。

两年期很快时间就到了,在接近结束时王二才意识到必须要转换银行,必须在期限到期时完成 refinance,否则 Meriton 收回资金后将面临尴尬的局面,要么房子被「没收」拍卖掉,要么还清 vendor 借的钱(vendor finance amount)。如果此时市场依旧达不到预期,房子还是无法达到合同价格估价,或是其他银行无法接受物业为抵押物,王二的面临的「丢房」风险则很大。

(案例二)

王二的姐姐也有类似的经历,在购房时因为房子评估,费劲周折无法达到需要的贷款金额,最终选择 Meriton Vendor finance 借款 90%,将房子交割。

交割后市场一直处于上升阶段,在离 finance 两年期结束还有一年半时间,王二姐姐找到我我们安排转贷(refinance)事宜,买价 $102 万澳币,半年前估价 98万银行,目前银行估价 $118万澳币。顺利安排 refinance 后,补足了当时估价的差价同时还有多出的资金用于新的物业投资。

(案例三)

王二的哥哥收入很好,这些年也有些积蓄,投资了两套物业。

因为税务的规划,感觉 vendor finance 90% 借款无需支付 LMI 贷款保险费,只需要支付 10%+印花税便可以拥有一套全新的投资物业。

在现金流上 3% 的利率和租金回报算下来还有正的现金流,然而算上物业管理等费用和折旧,在税务上也可以达到短期的负扣税。

三年下来,物业增值,出售后也赚到一笔资产增值。

Meriton vendor finance 利弊分析

以上提到的三个案例,其中前两个都是真实案例,最后一个是根据目前促销活动虚拟出来的。

其中有几点我觉得值得挑出来给在大家强调一下:

  1. 一个是促销活动只是促销,虽没有说何时结束(通常这就是商家为刺激短时间让消费者做决定的策略),但请记住不论是 vendor finance 还是银行的 mortgage finance,审批的政策和利率条款都是按照交割(settlement)办理时处理,也就是说如果您购买的是现房可以立刻办理享受此优惠,但如果您购买的是楼花明年交付或后年,那就等明年或后年再说吧,那时候有没有这个活动还是否继续,只有 Meriton 晓得
  2. 目前的活动是三年期,与上面的案例提到的一样,如果在规定的年限您没有能够通过 refinance 或者自己筹集的资金将 vendor finance 付清,将面临房产被迫收回
  3. 这里就要提到关于两年或三年后重新办理贷款的事情,通常许多客户选择 vendor finance 多数情况下都是由于估价无法达到预期,再直白一些就是资金不充足,倘若在未来房屋市场价格有波动,那么相应转贷的风险也就会增加。
  4. 延伸的提一句,目前市场上 Meriton 的价格单是每周更新的,与其他的房子不同,Meriton 同样一栋房产可以在第一周市场不好的时候标价 80万澳币,在第三周市场好起来的时候标价 90万澳币,这是事实行业大家都知道的,这也是为何有时银行估价会出现较多的差别原因之一。
  5. My Home Loan 也曾帮助过一些客户把关递过相关递交 Meriton vendor finance 的申请,其中要求的材料和信息与银行类似,相应比较起来会稍微比四大银行严格一些,特别是对于资金(funds to complete)资产和收入方面都会有比较严格的要求。
  6. 最后也是最重要的一点,选择 Meriton vendor finance 的客户,一定要先明确的有一个退出策略(exit strategy),不论是两年后房子卖掉脱手,还是了解自己的个人情况可以确保 refinance 到其他银行和金融机构或是哪怕投入更多资金更换贷款,但你一定要能够知道自己如何退出,否则期限到后后果严重。举个例子可能大家就明白了,海外的投资客户,感觉很不错可是也没想好 2年想要卖掉,结果 2年时间到了想转去其他银行时银行政策已经调整无法按照海外情况借款,也就意味着哪儿都去不了,再考虑到卖房子,市场如果又不如预期,结果就可想而知。

总结

My Home Loan 对于 Meriton 的 vendor finance 观点比较中立,必定根据客户不同的个人经济情况可以从中获得利益,当然也有许多客户蒙受大的损失。所以大家还是要与律师或专业的贷款经纪沟通,确保自己是否合适选择 vendor finance。

必定 Meriton 的现金流雄厚是一个靠谱的 vendor finance,如果是其他的 vendor 提供 finance,大家势必要更加谨慎,因为 finance 的条款里可能会涉及许多「过分」的要求和协议,任何考虑以开发商贷款方式买房的人都应寻求专业的独立的法律建议。

对于有些朋友说到 Meriton 太黑心了,卖了房子,那么高价格,然后还要把贷款的钱也赚了实在是过分。这到也不能这么说,必定通过 vendor finance 可以实现购房的梦想,与此同时借贷都是双向的,Meriton 提供 finance 帮助你购买他的房子,那么如果你真的两年后没的去处也没钱还上,vendor 也是有风险的,还是要看市场,没有开发商愿意总是把旧房子收回来再接着卖,都想着能开发新的房子。

至于大家说到是不是因为近期房子市场冷淡了,Meriton 才使出这个大招吸引买家和投资客?我们觉得市场到底如何走向还不是很明朗,看看再说。但 Henry 做出这一举措,还是蛮懂中国人心思的。

更新 update

不少客户在微信上留言,关于这个 Meriton vendor finance 还是不太明白,我们做一些解释:

  1. Vendor finance 是很正常的一个卖家给买家借钱,目的就在于上面说到的让房子可以顺利交割。其中并不只是 Meriton 提供 vendor finacne,只是我们这次讨论的是 Meriton vendor finance。也有许多其他的 vendor 比如在买家资金不充裕的时候,提供资金作为 vendor finance 短期给一个利息周转,然后直到买家可以自己筹集资金还上这笔 finance。
  2. Meriton 推出的这个 3% vendor finance 只适用于购买 Meriton 自己项目的房子,是不提供给其他房产抵押的。说白了就是为了卖掉自己手上的房子,通过给买家提供经济上的短期帮助来实现购房。这个和前段时间新闻里的「平安提供给国内投资客首付资金,在澳洲购房」有那么一点类似的意思,但还是不同,我们改天可以在谈这个话题。

其他有问题再和我们沟通。

更新 Update 2

Meriton 已于近日宣布,3% 的三年利息目前促销结束。

新的利息「恢复」正常的 5% 年利息(参考利率 5.12%),可以按照 80% 海外和 90% 当地收入处理。

截止今天可以继续选择 3% 利息的活动,但贷款比例限制在 75%,活动明天不论是多少比例都没有 3% 了。

目前不确定 Meriton 是昨天的信息稿由于员工键盘打错了数字失误导致,还是为了满屏刷屏效应,还是别的原因。

更新 Update 3

美利通的大佬 Harry 还是蛮可爱的一个人。

3% 的 Meriton vendor finance 活动又回来了,限制在 75% LVR。

Photo 16-12-2015, 12 46 12 PM

 

*利益申明:My Home Loan 作为房贷经纪人,并不是 Meriton Property Finance 的任何信贷代表,我们的银行和借款机构中不包括 Meriton Vendor Finance,文章目的与大家分享关于 Vendor finance 的看法观点。

 

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APRA 要求银行收紧投资房贷款政策,投资客户要考虑些什么?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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(图片来源:Yahoo)

最近时间里投资房和海外收入借款政策的变化给市场带来了许多不确定因素,也让许多投资客户担心起来。许多朋友读到我们的文章后来询问,是不是现在不该投资房产了?我觉得应该问的不是该不该,而是有哪些需要考虑的?不论您是旁观者还是已经入市。

先回顾一下这段时间政策上的调整:

⇢《【关注】澳大利亚银行进一步严格控制投资房市场,投资房贷款将区别对待,减少贷款比例,限制只还利息

⇢《【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

⇢《【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

⇢《【FIRB 外国人投资澳洲】海外人士在澳置业成本提高,违规置业罚则定案》

⇢《2015年4月15日 Westpac 海外人士海外收入贷款政策调整,降低贷款额度LVR至 70%,4月25日生效

⇢《2015年 4月最新 Westpac 海外收入政策调整全面解读

⇢《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

 

(1)王二目前手上已经有了 4 套物业,借款近 200万澳币,因为利息低所有的租金收入加起来不但可以偿还所有的房贷,还有富余(positive gearing)。同时王二今年年底预计还有 2 套楼花等待 settle,因为资金的原因王二需要从现有的物业中 top up 拿出增值部分用于年底楼花的剩余首付。事实上已经 settle 的 4 套物业中,有两套王二是借款 90% 购买,同时因为利息和活动促销,王二的 4 个贷款分别分散在不同的三个银行。王二找到我们的贷款经理寻求贷款帮助。

(2)王二的哥哥王二哥,刚刚来到澳洲,虽然收入很高,但还没有太多积蓄,看到房市不断走高,担心没有机会入市错过时机,准备随便挑一个投资房买下来哪怕亏了也可以用于负扣税,必定收入很高税交得太多。

If you don’t own it, it is a bubble.

If you own it, you are in a bull market.

这是前几天金融时报里的一句话,我觉得形容现在的市场很贴切。

所以首先要看的是是否和你相关?

您已经入市和您没有入市,可能对市场看法观点会完全不同。换句话说,如果还没有买房子,这个市场即便涨的再多,或跌的再狠,对你能有多大的意义呢?然而哪些已经把一大半身价放进了市场的人,所看到的所期待的就不一样了。

上面提到的王二和王二哥,两个人的情况就是两个极端,但也很普遍。

先讲讲王二吧。

(一)

许久以前我们写过一篇文章《为何我最后考虑贷款利息?》,里面提到,有许多朋友因为在意利息或在意银行广告宣传中的促销「好」产品,却看不到产品全面的优缺点和局限性,更不想未来长远的规划。就像王二一样,为了当时的低利息和促销,分散了两三年家银行,有些是看到银行宣传有些是听到朋友说,其实折腾来折腾去貌似看起来很节省,也很有满足感。如果问道以后怎么考虑?王二会告诉你,我过两年就换银行了,无所谓什么 structure。

那么现在就是 pay back 的时候了。

王二没有想到的是政策的调整带来投资房无法获的之前更低的利息,那么目前即便想更换银行成本会很高,与此同时,90% 的贷款转银行时如果没有因为增值降低 LVR 到 80% 任然需要支付一笔新的 LMI 保险给新银行,很不划算。

总结:房贷是几十年的事情,即便可能每隔几年会调整银行更换产品,但从最初就要做好相应规划,从长远去考虑。只想着拿短期的活动或一味依据利息低作为选择银行的标准,可能会让你被迫锁定在一个银行,损失更大。

(二)

现在王二如果考虑将几套物业贷款重组到一个组合内,因为政策的原因无法拿到投资房部分的利息折扣。不过如果考虑到现金流和未来风险的控制,在目前接近 4% 左右的固定利息,是时候考虑固定一部分贷款的比例。

总结:如果您拥有几套投资房,或近期会有投资房 settle 可以考虑固定一部分了。如果您只是一套物业或许不用考虑太多,要合理想好对冲和固定的比例如果考虑的话。

(三)

Leverage 的风险。

通过银行的借贷实现购房,有效利用有限资金投资房产合理的方式。但如果您和王二一样,拥有几套投资物业,甚至完全依赖租金回报偿还利息,「过度」借贷的话风险也要做好把控。

就如 margin loan 的概念一样,一小部分资金通过 margin loan 杠杆实现更大的投资,如果市场上行,那么赚得回报也会跟着杠杆翻倍,但如果下行损失也是一样翻倍。

最好的把控就是自己用高一些的 assesement rate 做一个计算,哪怕心里有数比如即便利息增长到 7% 是不是自己还可以承受的起还款的压力。

总结:杠杆要把握有度,过高的杠杆可以是登天的梯子,也可以是万丈深渊。自己要做好把关。

 

然后我们看看王二哥。

(四)

几点需要提醒的都是很基本的,但是因为人们往往害怕错过了机会(fear of missing out),头脑一热。

首先,就是不要因为有了积蓄,找不到合适的房子仅仅因为担心错过就随便买一个。看起来这些事情不太会发生,事实上每天我们都可以遇到类似客户的经历。

比如王二哥因为考虑到反正收入高要退税,只要是投资房就算「亏」也可以抵税,值得。事实上负扣税的真正意义并不在于账面亏损退税,富人之所以喜欢负扣税应该理解为「即便短期内物业是账面亏损,得到税务上的好处,可重要的是长期持有是要赚资本增值的。」换句话说,如果给你一套房子从长远看也没有任何增值潜力,仅仅是每年亏损可以让你拿到 30% 左右的退税回来,你还会考虑吗?

其次,许多客户可能是第一次购房或是看到大家投资房也考虑投资房,如果您还不能明白什么是 LVR 什么是 Negative Gearing 什么是 strata title 类似的名词,我也建议还是多做一些功课,先了解学习一些知识再买不会有坏处。

 

所以总结下来就是,不论您已经是几套物业的业主还是刚刚进入房产投资的市场,最好是开始就有专业人士协助一起做好长期的规划;充分考虑到银行借贷投资的好处和风险,把控好自己的投资风险;如果现金流有限或比较多的物业贷款,可以考虑通过固定利息结合浮动规避一部分市场风险;不要盲目的跟风,做好调研工作。

 

最后送上两句话给大家:

 Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria. – John Templeton

大概意思就是说牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

另外一句是大家都熟悉巴菲特说过的,就不翻译了:

I will tell you how to become rich… Be fearful when others are greedy. Be greedy when others are fearful. – Warren Buffett

 

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【王二房贷日记】我可以拿到多少的利息折扣?

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pricing

(图片来源:News.com.au)

王二买房贷款 95万澳币,通过朋友推荐找到了 My Home Loan 贷款经理咨询。

通过一番沟通,贷款经理为王二筛选了 3个贷款产品,因为提前安排好了银行估价所以一切很顺利,最终选择了预定的银行贷款利息拿到了 4.14% 的浮动利息(2015年5月初贷款),随后王二的另一个朋友听到后也准备把自己现有的贷款转出来,虽然有一些罚款(因为之前固定)但是还是想能拿到这个利息转出来也可以节省一些。

与贷款经理沟通后发现,他能拿到的利息却要高于 4.14%,王二的朋友不解为何差不多的贷款额度,差不多的时间利息却不一样呢?

 

我相信许多朋友都会有类似的疑问,事实上对于专业的贷款经理这一点也不稀奇。

简单了说每个人的情况都不相同,因此贷款选择也会不相同,并不是您看到的朋友情况和您类似就会一样,或许朋友的贷款情况您真的不了解,并不一样。比如最近的一位客户朋友贷款 100万多澳币,朋友说拿到了利息更低(而且是低的很多),看到朋友也是 120万不到的贷款想到应该不会有区别,我们拿到贷款利息到银行系统查询准备去 match,事实上发现朋友在银行的还有其他借贷,总额度金额接近 250万。

我们也常和客户说,找到了 My Home Loan 就放心交给我们处理就好了,按照 NCCP 法案的要求,我们必须做到 responsible lending,其中利息也是重要评判标准,可以为客户争取到更低的利息,我们只会尽力争取更多一点的折扣,也只有这样客户才会更加信任,如果拿不到更好地利息客户随时也可以选择更换银行。

 

下面我们来为大家简单解释一下哪些因素会影响您在银行拿到的利息呢?

首先要解释一下银行的利息通常是在标准浮动利息的基础上减掉一定的利息折扣,这里为客户额外争取到的折扣就是银行说的 pricing。记住许多银行给的蜜月期或是 intro rate 都是不属于有折扣的,都是一个短时间的利息促销活动,这个和折扣是不同的概念,通常蜜月期(2年、或 3年)结束后利息会回到标准浮动利息减去一个标准折扣,会比较高。

贷款额度

通常贷款的额度越高,利息折扣会越好。意味着您的利息会越低。

比如刚刚的例子(利息只是示范):

贷款总额度再一个银行 250万,可以拿到 1.6% 的利息折扣,那么如果标准浮动利息是 5.63% 客户的浮动利息就是 5.63%-1.6%=4.03%;

贷款额度 100万,可能给的利息折扣就是 1.45% 那么折扣后的浮动利息就是 5.63%-1.45%= 4.18%。

但并不意味着 1000万贷款额度就会拿到更低的利息,通常超过 200万以上的贷款基本上利息都不会差别太大。

额度通常 25万,50万,75万,100万,150万,200万是不同的折扣门槛。

贷款比例(LVR)

贷款比例就是 LVR(Loan to Valuation Ratio),正常情况下借款 80%,银行都会实行以上按照贷款额度来给折扣的方案。

小银行通常会通过低于或等于 80% 给出稍微优惠一些的利息,可以吸引一些上班族的客户,风险小同时材料各方面比较规范很容易审批。

然而当借款比例超过 80% 时,银行要承担更大的风险,多数银行会根据 LVR 比例来调节贷款利息,也就是 interest rate loading。

举例:

同样 100万房子,借款 90万。

CBA 的利息如果借款 80万,利息就会比 90万(90% LVR)的高 0.3%。

St. George 利息就不会有差别,甚至可能会更好一点,因为 90万高于 80万。

当然也要考虑如果您是高收入人群,恰巧职业又在银行的 pro pack 列表中,比如医生、矿业工程等 90% 除了可以免掉 LMI 保险,利息可能也会好一些。

⇢ 阅读「相关 LMI 超过 80% LVR 贷款相关内容

套餐和贷款相关产品

银行的折扣通常在套餐下会更高,因为客户在银行的产品越多越有忠诚度,那么套餐下管理这些产品银行给出的折扣也会越大。主要体现在银行给套餐和非套餐的折扣差别。

比如

贷款 25万,就处于套餐和非套餐的边缘

为什么这么说呢,25万拿套餐,利息折扣 0.9%,但每年有套餐费 $395

选择非套餐,simple home loan 利息折扣 0.7%,没有任何年费,但有一次性的申请费等。

这时候就需要贷款经理和您沟通确定未来的一些规划,再做好选择,而不是只有利息上一年几十块钱的差别。通常超过 30万贷款额度的客户我们都会建议选择套餐。

也有些银行会通过 cross sell 其他产品,比如保险等给出客户更高的利息折扣,目的就是可以更好的留住客户。碰到好的 deal,我们会为客户计算,促销活动时如果可以节省更多我们也会给出建议客户购买。

收入情况

这里就比较多的是,您的情况是否适合一个银行借款的政策。

所以不要一上来就问哪个银行最低,因为作为专业的贷款经纪在不了解您的个人情况时给出一个建议是非常不负责任的。

您的情况主要是收入方面是否满足银行的要求,那么银行的选择也会不同,自然贷款利息也会不同。我们需要在可行的银行中选择相对适合的产品,而不是一味追求最低的利息。

活动和时机

这个很难把握,但还是可以争取。

每个时间段银行给出的利息折扣也是不同的,甚至有时候今天能拿到的和明天的都会不同。因为银行都是要根据后台的回报来计算每一笔贷款是否赚钱。每天银行的 portfolio 都会变化,当然更难预料的是每个时间段银行的政策也会变化,这样就影响比较大。

比如 2015 年初到 5 月份,这段期间银行针对投资客户和针对降息,不断的收紧给出的利息折扣。这也是为何我们刚刚提到的王二朋友无法拿到同一个利息折扣,仅仅相差一周多的时间递交,银行的政策变化无法给出更低利息折扣那么就只是运气不好了。

My Home Loan 也是市场上少有的先例,希望把信息透明化,利息公开化,所以我们每个月都会定期更新最新的银行产品和政策调整,希望可以第一时间帮助到更多的客户。

所以记住,我们下次告诉您,现在该递交申请的时候不要犹豫。错过了,我们也毫无办法。能做到的我们都会尽力。

贷款经纪的级别

首先要申明的是,作为专业贷款经理人都是会根据客户的情况为客户制定出适合的贷款结构和推荐合适的贷款产品。一般来说,贷款经纪不收取客户的任何费用,我们的佣金是由银行支付,会在贷款文件中得以体现,最大程度的公开透明。贷款经纪推荐利息高的产品,并不会拿到一个高的佣金,这也是保证贷款经纪可以为客户利益着想,实现 responsible lending 的一个原因。所以客户不需要担心银行佣金而推荐利息高的产品。

其次,贷款经纪在银行的级别在利息上会有些差异,主要体现在与大客户上可以争取相对更好的折扣。作为银行最高级别的经纪人,我们确保可以为客户拿到满意的利息,但我们不鼓励只追求低利息的行为,要记住利息永远都在变化,贷款的 loan strucure 要首先到位。

⇢ 阅读 《为何我最后考虑贷款利息?

 

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【王二房贷日记】购房合同上的信息影响贷款吗?

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sales contract

看到这篇分享的标题,很多人一定想这还用说嘛!合同上的信息当然影响,可是还是会有许多王二们会忽略掉。以下就是一些典型的案例,分享给大家,以免出现同样的问题耽误房子成交。

合同价格

王二买房子时签订了合同价格 $900,000,冷静期 5 天。

因为之前已经安排了贷款预批,所以很有信心 5 天内贷款可以拿到全批。王二的律师也将对方签字的合同发于贷款经纪安排银行估价,银行估价全价回来,贷款很快获得批准,贷款文件也陆续收到。

因为贷款经理的妥当安排,进展顺利的购房让王二觉得不用担心交割,于是就去忙工作于贷款经纪安排了 2 周后签贷款文件。签字时,有心的贷款经纪详细解释每一个条款,同时确认贷款文件中几项信息包括房契上名字、房契号、独立屋保险最低保值要求、也包括房子价格是否有变化。

王二听到这里问道:「因为房子有缺陷,后来我和卖方讨价,房子价格少了 $2000 澳币,这个有影响吗?

当然有影响,至此贷款文件作废。王二可能不理解,房子估价都估到了 90万,我买价便宜了 2千银行业不吃亏,这会有啥影响?

但是事实上,贷款只能重新拿到更改后的合同,递交银行重新审批,重新出文件签字才能安排交割。

大家要注意,价格上有任何变化,不论是高了还是低了,除非是私下现金结算,但只要合同上的价格有修改。那么银行的贷款都需要重新批准,因为价格变化了,印花税也会随之变化,贷款数字对应不上的情况下,最终即便文件还回银行业无法交割。

这也是为何我们通常建议客户:

1. 在合同价格没有能够最终确认情况下,不要随意安排估价,会影响贷款
2. 合同价格有变化的情况下必须及时通知贷款经理或银行
3. 建筑贷款在没有最终 finalised 情况下也不要着急递交银行处理

 

名字拼写和签字

这一相在华人中还是很常见的,多见的是两个字的名字,比如「王二宝」,澳洲当地人中介常常把「二宝」分开写,这样会导致与护照证件不符的情况,贷款申请时会出现问题或无法成交。

正确的写法是 Erbao Wang

(不是 Er Bao Wang,也不是 ErBao Wang)

再一个就是签字,很多时候我们护照上签字一板一眼,在澳洲买房时签字也不知道要签中文还是英文,然后签字后发现和护照或驾照上又有不同,甚至贷款申请时又是另一个签字。这里要注意的是,签名就是一个标识,所有文件上都要保持一致。如果您平时签字以护照为准,那么就不要随意更改。如果您已经持有澳洲驾照,可以以驾照上签字为准,主要是前后保持一致。

 

Title 信息

主要是楼花成交会要注意的问题,楼花 settle 前准备贷款,但是因为房子还没有注册登记,所以 title 信息会缺失,海外客户在 NSW 州的房子推出 VOI(认证证件)的政策后需要国内澳洲使馆见证签字只有登记后出贷款文件才可以操作。

多数情况下递交后,当房子注册后立刻安排律师提供 transfer 补充给银行。

 

Vendor 信息 double transfer

Vendor 是卖家的意思,在维州常常出现 Nominee 的情况,或者是新州也会有楼花转让,在交割前转让的话涉及到 double transfer,也就是成交时房子会先从开发商过户到第一个买家同时过户到第二个转手后的买家。注意这类情况并不是每个银行都接受所以要提前告诉贷款经纪,或有经验的贷款经纪可以通过合同判别出来避免最后一刻出现问题无法成交。

 

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【王二购房日记】数字告诉你哪些房产可以投资

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

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Property-Investment

在这个世界上好像大家都有一个共同点,就是无论什么商品,只要挂上「打折」的标签,就会吸引人多一些。房产投资中,也有一句话「当你买房子时你就已经赚了,当你卖掉时钱就进账了。」问题是在所有这些房子里,你怎样才能挑到一个好的投资呢?

王二在澳洲呆了几年,在自主房子还的差不多时,最近通过 My Home Loan 贷款经理的帮助,从现有的房子中做了重新估价,看着银行纷纷降息也一并做了贷款重组,拿到了更低的房贷利息。

老房子里拿出的 15万澳币准备用于购买一套投资物业,在目前的房市下王二也不确定如何挑选才是合适。楼花还是现房?独立屋还是公寓楼?近郊还是其他城市?(王二在悉尼)

My Home Loan 结合过往与地产投资的许多朋友交流总结如下,也期待大家共同交流补充。

既然是投资房,主要就撇开个人情感。要理性对待。

不变的原则就是,只要这几点达标,就犹豫过多,特别是目前比较好的市场,很容易因为小的纠结错过机会。

1. 有资本增值空间

2. 可以买得起,有足够的首付或可以从现房拿出足够的资金

3. 租金回报

4. 地理位置好

5. 维护成本低

很多人觉得这不就是白扯吗?如果能达到以上几点那就是完美啊,谁都知道呀!

当然并不会每个人都会找到这样完美的投资房,罗列以上是一个向导,打个比方地理位置好不是说就要面朝大海风景独佳,而是从投资的角度,或许窗户外面就是一堵墙但是房子靠近车站很容易出租,那么位子就是不错。所以不是绝对的,还是那句话要撇开个人情感,投资房就是有投资回报,切忌凭借自己的感情来做判断必定这不是我们自主的房子。

既然是投资房,就是要考虑回报,资本增值的房子往往租金回报会差一些,反过来租金回报高的房子常常资本增值会慢一点,有机会再做探讨。有一些计算还是可以帮助大家做些参考。

5% 原则(The 5% rule)

5% 可以作为几个不同回报计算的参考值。

  1. 租金回报

最简单的算法就是房价去掉后面的三个 “0”,或后面三位数。

比如房价 $400,000 或者 $400,350 简单一点就是大概每周租金 $400 差不多就是 5% 的租金回报。

高于 $400 每周那么回报就会好于 5%,这也考虑到差不多 2 周空租的情况下回报会在 4% 上下。

房子要价:$400,000
租金达到:$400 每周
毛回报率:5%

  1. 是否有「正租金回报」Postive Gearing

通常许多客户购买投资房都是获取账面上的负扣税(Negative Gearing)从而在税务上获得一些优惠。

对于获取正租金回报的朋友,在银行借贷 80% LVR 的情况下如果实现租金收入正回报,那么差不多要达到 10% 左右的租金回报率。同样地算法,差不多 $400,000 的房子要有每周 $800 澳币(400*2)的租金才可以达到,这里也包含了正常的空组率、保险、管理费和其他物业维护成本。

通常正回报的房屋不多,找的话多数在中价位不高的区域可以达到。很多时候有些房子可以容易的把两房变成三房或独立屋添加 granny flat 实现增加租金回报等等。

 

  1. 快速计算现金回报

作为投资,无非考虑的就是两方面,这两方面相辅相成,一个是风险,一个是回报。很难评估前者,我们就先计算一下后者。

投资的现金回报,简单地说就是这套房子赚了多数钱除以投入的资金。

如果说你有 $1,000 澳币存定期 12 个月回报是 6%,意味着一年后你会有 $60 澳币的利息,税前的投资回报率(ROI)就是 6%。

计算简单:$60 / $1,000 = 6%.

对于一套投资房,你投入的资金通常是以下名目的总数:

(详情可阅读《澳洲购房成本》和《楼花费用清单》)

  • 首付资金(deposit)
  • 印花税(stamp duty)
  • 律师费(legal fees)
  • 贷款相关费用(loan establishment cost)
  • 房屋贷款保险 LMI(如果贷款额度超过 80%
  • 估价费(valuation)
  • 房屋检查报告费用(building and pest inspection fees)
  • 花费的时间成本(your time)

大概来算可以按照首付+5% 的一个成本,也就是说 $400,000 房子通常首付资金 20%+5% 的费用,就是 $100,000

当然首付如果 10% 或 15% 也可行,需要考虑 LMI 贷款,请另作沟通。

然后我们再把所有其他的开支也加起来从租金收入中扣掉,得到净租金收入:

比如每年:

  • $1,000 房屋保险(insurance)
  • $2,000 市政厅费用(council rate)
  • $3,000 物业管理费(management fees)
  • $500 物业维护费(repairs and maintenance)
  • $19,200 房贷利息(loan interest)按照 80% 贷款 6% 利率计算

一共加起来 $25,700 每年

然后每周租金 $400 算上 3.8% 空置率(平均一年空 2周)= $20,000 每年租金收入

这样租金收入 $20,000 – $24,700 = $4,700 意味着财政年度有 $4,700 的净亏损

考虑到房子还有折旧等,我们假设一年 $5,300 这样加起来今年投资房亏了 $10,000 澳币。

平均按照 30% 的税率,意味着今年可以少交 $3,000 的税。

拿之前的亏损 $4,700 – $3,000 = $1,700.

最后 $1,700 / $100,000 投入资金,得到的是我们先进的回报为,亏损 1.7%。

ROI= $100,000/$1,700 = 1.7%

根据不同的投资房自己做一个计算。

 

  1. 计算整体的投资回报

因为很多时候我们会考虑到资本增值,这样计算回报时用现金回报来衡量就很不合适。

我们要重新调整一下计算的数据,假设房子今年有 5% 的资本增值,$400,000 房子就相当于 $20,000。

整体的投资回报计算就应该是:

$400,000 x 5% = $20,000

整个投资房回报 = ($20,000 – $1,700) / $100,000 = 18.3%

算下来 18.3% 的整体回报要远远高于定期存款,或是其他的一些基金投资、养老金投资等,然而需要提醒的时,这个回报只有在房子卖掉时才会兑现。

My Home Loan 提醒:

这些简单的计算,希望可以方便的帮助大家在购买投资房时有一些参考。
我们建议大家做好房屋区域和房产的全面调查,关于文章中涉及的相关税务信息我们只是作为分享,请结合您的具体情况与您的会计师做咨询。

祝大家可以找到满意的投资房。希望王二可以顺利购买到合适的房子。

如果需要讨论文章中的相关内容或沟通关于您的贷款需求,请随时联系 My Home Loan 贷款经理做详细交流。

 

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【王二购房日记】买房何时交印花税?家庭成员间房产转让要交印花税吗?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

stamp duty qa

虽然在《澳洲购房流程》和《楼花交费流程》里我们有详细提到过整个购房过程中遇到的费用和交付的程序,但是依旧在细节上王二还是比较模糊。

这里有两个问题,我们分别解答,希望可以帮助到有同样疑惑的朋友。

问题一,到底我应该什么时候交付印花税?

从法律上来说,应在房屋成交的30 天内支付印花税。在澳洲买房缴纳印花税的时间和你购房的房子类型有关。我们以 NSW 为例。

购买现房:合同交换后3个月之内需缴齐印花税,但如果成交早于 3 个月则在成交时要缴齐印花税。

购买期房:如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月之内,需在房子竣工之前缴齐;如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月以上,则需在交换合同后的15个月内缴齐。

迟交都会产生 penalty rate,大概会有 10% – 12% 的逾期利息。

问题二,房产转让给家庭成员时是否需要缴纳印花税?

同样这个问题每个州的要求也会有不同。

如果你居住于新南威尔士州并且房产也位于该州,那么转让时需要缴纳的印花税金额将与你购买房产时需缴纳的税额相同。

这就意味着必须由符合资格的人员对房产进行估值,然后根据估值结果确定印花税。

同时,你还需要承担律师费或产权转让费;在该类型的转让中,仍然需要律师或产权转让办理员使房屋产权转让给你,因而会收取相关费用,这与你购买房产时收取费用的方式类似。

房产在家庭成员之间转让时,理论上可以采用“转让”表的形式进行房产转让,而无需花钱制定全面的售房合同,同时需附上适当的披露文件(disclosure documents),如产权调查(title searches )和议会区划证明(council zoning certificates)等。但是,你也可以采用常规的售房合同,因为合同能更好地保护各方的利益。

在澳洲的一些州,家庭成员之间转让房产可以免税,但这通常仅适用于配偶之间的转让。

根据房产的性质,某些免税政策可能会适用于初级生产的房地产(家庭农场)可以免税;根据转让时的具体情况,其他房地产可能也会有适用的免税政策。

此外还需注意,根据你父亲所拥有的房产性质(如投资性房地产),可能会需要缴纳资本收益税。因为这类型的转让和出售投资性房产一样的性质,因此也当成是投资出售的收益,必须缴纳资本收益税。

关于印花税的其他相关文章:http://myhomeloan.com.au/?s=印花税

 

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