分类:王二买房贷款日记

你知道吗:室内居住面积小于 50平米的房子只有三间银行接受,预批不是批准

(图片来源:SMH)

昨天一则新闻:

一位首次住房买家为其在 St Kilda (墨尔本)购买的公寓向澳大利亚国民银行(NAB)申请了贷款。然而银行由于认为房子太小在最后一刻将贷款收回,他失去了一笔 41,000澳元的首付。

下面的新闻截图来源《澳洲财经见闻》:

读到这则新闻,我们觉得其实蛮有意思,当然对失去首付款的小哥及家人深表同情。

也感谢新闻报道类似事情,因为这丢个 4万澳币也能上头条,想想多少中国投资客户因为银行政策调整丢掉十万几十万的,动不动一个条例出来印花税和 FIRB 费用都增加上万的,华人能这么消化掉不得天天有报道吗?

但我们感谢新闻报道的原因更简单,因为这些都是普通的购房市场中消费者信息不对称的后果。

如果小哥是 My Home Loan 客户,他应该可以避免丢掉定金(当然我们也要审核他的个人贷款偿还能力)。为什么这么说呢,由此新闻我们引出两个方面购房人应该知道的:

(一)

室内居住面积小于 50 平米的物业,原本就很少有银行接受。

银行政策上小于 50 平米的物业,通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例,CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。

但面积一旦小于 40 平米,基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。CBA 正常还是可以接 80%。

至于其他基金和小银行,几乎都是 case by case。我们也不太会建议。

My Home Loan 很早就分享过相关的内容提醒买家《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款》和《内城公寓抵押贷款( Inner city apartments)》。

至于 NAB,这个政策早就改了,室内居住面积小于 50 平米的原本就是不接受的。

恰好又在墨尔本的高密度区,去年 NAB 也公布过在各个州有限制的房屋贷款区域:

(二)

那有些朋友就要问了,可是 NAB 已经批准了不是?怎么可以批准后第二天成交的时候反悔了呢?

这也是许多客户常常问到的问题,银行批准是不是成交时一定会放款?

回答这个问题我们先看看新闻中的这位小哥的情况。

首先小哥的情况在报道中十分模糊,倘若是银行已经正式批准并且安排贷款文件签署还回去了,律师也已经收到银行通知预定好成交日期。这种情况应该不会出现第二天不成交的事情。

从新闻报道中得到的信息应该就是,贷款并没有批准。

因为知道最后客户说做了所有的事情,最终未能获得银行贷款文件。也就是去年 12 月只是通过电话和邮件拿到银行的“批准”,小哥认为这事情妥了,但结果直到成交前他都没能签属贷款文件,当然最终银行也不能放款成交物业。

所以并不是银行最后一刻收回了贷款。这个贷款就根本没有获批。

现在我们能回到那个问题了。“银行批准是不是一定成交时会放款?”

我们的答案是,不一定。

这里存在的最大理解差异就是“批准”,客户一定要拿到正式的银行无条件批准后并签署文件接收银行的 offer,银行收到签字文件也确认没有问题并和律师约定了成交时间,基本上 99.99% 这事才算妥当。当然还有那 0..001% 的意外几率一些我们不知道的意外。

所以通常的问题就出现在这个“批准”上。

因为很多客户会误以为预批就是批准,预批只是预评估,之后是否能无条件批准银行还要核实您在正式找到房子批准时的财务状况和文件当然也要看抵押物(房子)是否银行可以接受。

这个 My Home Loan 也提醒过大家无数遍,预批不是批准。因为预批分了很多类,其中一个最没用几乎等于白做的就是通过电话和邮件联系银行获得的批准。

客户电话银行,把个人的信息传达给银行的接线员,接触线员在系统做了简单的加减乘除可以得到一个正数,系统就算是批准了然后发一封信给客户说预批了。

这些批准都是有 condition 条款的,至少在你找到物业正式要办理时需要提供所有文件做核实,可是客户常常对于自己的情况并不十分准确的有把握所说的信息可能只是自己理解的,和银行理解的会有差异,这就造成了最后正式批准的时候银行拿到文件反而告诉客户贷款不能批准。

这位小哥遇到的就应该是类似的情况。

(三)

比如我们两年前也遇到过类似,客户请很好购买的楼花在 Manly 要成交,客户是大企业的高管,房子作为投资想借款 90%,因为面积购买的合同里是 42 平米,也只有 CBA 可以做 90% 当初。

递交后批准也已经拿到,然而在最终出贷款文件时又被银行驳回。

原因是估价师的估价报告显示实际交房的房屋面积测量是 39平米,小于 40平米银行只能借款 80% 了。

首先普及一个知识:

楼花购房合同通常允许房屋交割时面积上下有 5%-10% 的浮动,不同开发项目各有不同。

所以购买小面积公寓就特别要谨慎这个在 40平米 50 平米边缘的物业,确定你的情况银行是可以接受的。

更好笑的是,从开发商最后政府登记的 strata 物业面积来确认,实际面积室内并没有减少,是阳台有变化。估价师却一口咬定是室内减少了。

最终因为交割时间紧张,并不允许和估价师争论,只能先妥协成交。客户却因此补贴了 10% 资金,导致另外一个项目投资机会丢掉。(因为当天客户正准备交钱投资另一套物业)

最后的最后,客户自己单独委派另一家估价师做内部测量,然后与 CBA 沟通,确认是银行估价师的错误,银行做了简单的成交罚款的损失并没有其他额外补偿。

 

(结尾)

找一个靠谱专业的贷款经纪人实际上的好处远在于帮你多拿 0.1% 的利息折扣。

感谢新闻媒体的报道,因为只有这样消费者才能更有和银行之间的话语权。

我们一直坚持分享的目的也就是希望能够让信息不对称可以最小化,能够真的在问题出现前提醒到各位购房的大家。不论您是否是 My Home Loan 客户,都希望能帮到你们。

购房应该是绝大多数家庭一生中最大的经济决定。

 

申明:

文章只是通过新闻结合我们经验与大家分享,并不构成专业建议。

如需贷款建议,请联系预约我们贷款经理,了解您的个人财务情况做详细沟通。

 

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最近两周已经开始明显感觉到了“节日”的气氛,银行处理申请的速度已经开始放慢,一是许多员工开始假期安排,而是气氛的带动人们工作状态也开始进入节日的气氛。

每年有两个时间都是银行对于成交最为忙碌的日子,圣诞节和复活节。

所以这两个时间段银行都会公布自己的 cut off dates(截止日期)。

比如如果您有购买物业或转贷需要在 2017 年圣诞节前成交,那你必须对应好你申请的银行所规定的日子完成相应流程,否则银行无法确保圣诞前顺利成交。

我们截取三个近期发送的银行作为范例:

St George 小火龙银行

Suncorp 小太阳银行

ANZ 小蓝花银行

其他银行有些还没有公布,但估计都会在近一周发布各自的截止日期。

特别是针对购买楼花安排在年底成交的物业和 11 月购买现房的客户,你们要好好把关自己的时间。每年都是有客户因为没有注意到这些因此耽误成交。

记得圣诞没成交,银行放假,你的律师房价,卖家或开发商律师放假好多都是 1 月 15 好以后才回来上班…… 这个 delay 就会有点尴尬了。

 

(一)

几年前我们特意写过一篇文章,告诉大家《只还息的好处》,那时候自主投资也好,本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。

为了可以现金流上宽松,充分利用对冲账户的灵活性,同时为未来变更投资税务利益的铺垫,我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合,即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。

(二)

澳洲房产增长了几年,随着房屋价格上涨,各个家庭抵押贷款也是增长迅猛,债务和收入比例高达。

(澳洲家庭总债务和收入比)

(澳洲家庭房贷和收入比)

基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务,其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。

(三)

有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为,主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险,其中最重要的就是只还息的期限过后,客户的贷款还款会变得很高,可能造成客户还款有压力出现问题。

这也很容易理解,比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下,5 年只还息后,因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。

比起 30 年还清,算下来当然月供压力会变大。

但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白,只还息并不代表不能还本金,加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着,每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户,达到同样“偿还”(对冲)本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少,但对冲掉的本金可以减少同样的利息,所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫,同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。

(四)

然而通过 APRA 对银行的监管,利息上本息还款利率下调,只还息还款利率不断上调。

有许多客户给我们提到,年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢?是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。

目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上,当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。

市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9%

比如 NAB 自住房固定利息 2 年本息还款是 3.69%(促销利率),非促销 3.88%

同样是自住房固定利息 2年只还息利率目前 4.49%

差别 0.8% 或者至少是 0.61%

对于一个 65万贷款来算,

本息月供 $2,988

只还息月供 $2,432

大概可以这么理解,按照本息还款中利息占有的金额是 $1998 也就是每月本金还款 $990

从利息上来看,本息还款节约了每月 $433 的利息(65万*0.8%/12)

但从现金流上来看,本息还款增加了 $556 的月供压力。

(五)

所以,事实上的贷款的规划是那个规划,通过然后利用对冲账户来管理贷款依旧是我们的一个推荐,结合一张信用卡实现 loan minimisation managment 加速减少负债这方面客户可以单独和我们的贷款经理预约做好每个人的数据模型,查看 30 年通过我们的贷款管理方案节约的款。)

然而,因为监管机构的关心银行通过利率的差异化去引导客户做出本款的选择,从而降低产品的比例让银行的信贷体系能够在危机时不至于垮的太夸张。

在这样的情况下,如果利率可以差别超过 0.6%  甚至达到 0.9% ,每年的利节省真的不少,如果现金流不是很紧张,或是自住房贷款,可以考虑选择本来获取更多的益处至于投资房的组合规划,我们建议单独做沟通来做好一个长远和近期的规划,综合考虑。

(六)

我们理解监管机构的良苦用心,也看到银行各种政策的效果。作为收入 $1  背负 $2 块负债的我们,能节省一些就节省一些。

可真的危机来临,就像大浪一样,谁都无处躲藏。

When big wave hits, it just smashes everything.

 

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

title ownership

王二还在 UNSW 读大学,看到周边有许多朋友购买楼花,考虑未来会长久在澳洲发展和父母商量后决定也决定购买一套现房(新房),没有考虑太多律师很快出了合同后就开了支票当天交换了合同。

因为是现房,在 42天内要交割,开始准备办理贷款。听许多朋友说可以准备海外收入贷款,可是材料递交后才发现并不是所有银行接受学生签证申请贷款。找到了我们。

最终在我们的帮助下,贷款顺利获批。

但我们这里与大家分享一些简单的房契上名字的案例。

孩子和父母(新房)

结合王二的经历,通常情况下我们会建议学生签证的购房客户考虑在出合同时考虑在合同上写上父亲或母亲 的名字(新房)。

几点考虑:

  1. 新房父母作为海外人士是可以购买
  2. 添加了父母名字后借款人可以有更多的银行选择,收入材料方面会更加充足
  3. 孩子年龄太小,贷款申请会有困难
  4. 学生签证在许多银行会有限制

当然记得房契 Title 上 ownership 的占有比例要至少 20% 以上银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

孩子和父母、夫妻(首次置业)

有些时候孩子或夫妻中一方拥有 PR 首次置业。夫妻问题不大。

孩子有时需要父母的收入上支持申请贷款,但因为父母没有 PR,通常会考虑 95% 产权归孩子,父母占 5% 比例。可以确保孩子名义可以拿到 FHOG 但并不能确保银行可以借款,因为会有要求 20% 的拥有权。

Case by case 有一间银行或可以考虑,需要详细沟通。

夫妻或和亲朋好友

很多人觉得夫妻之间还有什么考虑吗?

50/50 就 joint tenancy 或按比例划分就 tenants in common。

(详细解释请阅读《购房合同注意事项》)

在这里我们不是说谁占多少比例,谁拥这个房子的事情。而是从房贷申请角度考虑是否应该放一个人的名字或两个人名字?

是否太太没有工作在家照顾孩子?是否太太的收入较高?这都会影响到贷款申请时的 structure 从而让大家重新考虑房契上名字应该放什么,或按如何的比例写。

  1. 房契上的名字,必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的 financial position 不如意,可能会影响到贷款申请。
  2. 收入比例高的人,如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上,从税务上也会相应获得更多

总而言之,记住夫妻都在房契上,贷款必须两个人联名申请,不论其中一方是否有收入;夫妻中的一方在房契上,那么借款人可以是他也可以是两个人联名

但如果是和好朋友,双方或多方在房契上时才可以考虑共同借款。

具体这样会在贷款申请中有怎样的影响,请和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通,我们会针对您的情况给出建议。

Common Debt Reducer

这个有时什么概念呢?

在这篇文章中提到它是再恰当不过了。

特别是非夫妻关系的贷款申请,有时哪怕是父子,或是亲戚朋友共同购买一套物业。在申请贷款时,会很更加有力,因为从银行角度考虑,多一个人参与还款,借款能力会增加。

然而同样情况下,当其中任意一方考虑到购买下一套物业时就会出现麻烦。

比如:

王二和张三共同买了一套房子 A,贷款 40万,投资房租金回报是一年 3万澳币。

过了两年后,贷款 A 还有 35万欠款。

王二有了多一些积蓄准备购买多一套房子,这时候银行不会考虑 35万的贷款和 3万租金收入分别除以 2来做计算。

而是,贷款 A 会全额 35万算作王二的已有负债,同时租金一半 1.5万算作王二收入。

这样就会让王二的贷款能力大幅度的下降。可能无法继续购买下一套物业。除非自己收入有提高。

是不是这样就会没有办法了呢?其实不是,如果寻找一位有经验的专业贷款经理,提前在购买第一套物业时就做好规划,一且会更加顺利,也会让王二和张三更好的管理自己的财务和负债,反而增加借贷能力同时不阻碍两人合伙的力量购买第一套物业。

  1. 对于第一套共同购买的物业,是有银行可以做到 property share 的明确划分,申请贷款时可以直接设置好两个人不同的贷款帐户;甚至王二的贷款可以是只还利息固定 2年,张三的贷款本息一起还,全部浮动,各自管理自己的贷款和还款,相互不影响。
  2. 在考虑购买第二套物业时,就可以考虑到 common debt reducer,主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择,需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品,达到贷款 A 负债 1/2 算在王二的头上,不影响其借贷能力。

 

现实中还会有各种不同的排列组合,我们与大家分享一些典型的案例。举一反三,希望可以给大家带来多一些概念和意识,每在准备签署购房合同时有一个简单的考虑,房契上要放谁的名字?希望可以有所帮助。

真正专业的 Mortgage Broker,不仅仅是在利息上帮您做额外的折扣争取,更多的是从 Structure 上给到您更多的建议和规划。做您一生的贷款顾问是 My Home Loan 的宗旨,我们希望可以从更长远的角度为您服务。

具体到您个人的情况,请和我们的贷款经理电话沟通。我们为您详细解释。

 

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offplan-valuation

王二 1 年前在 Carlingford 买了楼花,价格 57万5 两房两卫一车位。如今临近 Settle,银行做估价结果回来 63万。

类似的情况最近几个月时有发生。几个项目和几个区域都有期房交割时估值高于合同价格的情况。

当然也有区域和项目估值低于合同价格的。

 过往如果客户问到这个问题银行的答案都是统一的:

  1. 估价低于合同价时,银行按照市场价格(低价)借款
  2. 估价高于合同价时,银行按照合同价格(低价)借款

银行总会从风险把控角度考虑,尽可能压低 LVR(借款的比例)。

这也是为什么有些区域,当银行达到一定 exposure 时,会通过估价来调控风险(即便估价是随即委派的 panel valuer 来做)。这点对于海外买家做贷款尤为重要。

然而市场一直很好,有个别银行也开始放松借贷的政策。

如果购买的楼花满足以下两点,银行可以考虑根据市场价格(当然时高出合情况下)借款:

(1)    purchase contract was exchanged at least 12 months prior to loan application

(2)    current market value cannot be greater than 120% of purchase contract price

也就是说只要在申请贷款时合同已经交换超过 12 个月,银行可以接受高出合同价格的部分,但最高可以接受的价格不超过合同价格的 120%。自住和投资房均符合这个政策的范围。

因此如果您购买的楼花有增值,或您的客户购买的楼花有增值,或是您也不确定是否自己购买的楼花有增值,请和 My Home Loan 的贷款经理电话沟通,我们帮助您确认银行估价情况,可以让您拿出更少的资金 settle 房子,用于其他的投资。

关于购买期房楼花和贷款的相关信息,请点击这里查看更多文章

 

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买房子每个人人生的一件大事,除了房产公司明码标出的价格之外,还有不少地方都需要掏钱,许多客户特别是第一次投资澳洲置业的朋友们很常见的问题就是「除了 20% 首付,我还需要支付哪些费用和税钱呢?」

这里 My Home Loan 为大家详解买房全程特别针对海外投资客户购买楼花的各种税费门道,让您清晰的了解整个支付费用的流程和数目。

off plan procedure

我们假设王二在一家代理中介那里看中了一套楼花,准备开始房奴生涯,贷款买房。

购房前期的费用

王二首先需要支付 $3,000 到 $10,000 澳币不等的留房诚意金(Deposit),这笔款项在首付之后会还给王二或记在 10% 首付资金中。

接下来呢,王二需要聘请一名律师来全程监理买房事宜。律师不但可以减去很多不必要的麻烦,而且如果纠纷不期而至,也更容易得到法律的保护。律师费用一般为 $990 – $1,500 澳币。

其中不包括房产过户时政府收取的过户手续费用,会体现在 Disbursment 中,通常在 $500- $1,000 之间,这些是不包括在律师费中的,提前提醒为律师们解围。因为许多客户发现 Settle 房产时说律师多收了费用,事实上是用于垫付政府过户的手续费用。

有了律师壮胆以后,王二就要在律师的陪同下签订购房合同了。签合同的时候,王二需要交付房价的第一个 10% 作为合同交换的条件,这样就算购房完成。

MyHomeLoan 小贴士:

合同首页是很重要的,各种细节都要留意。比如中文的名字在合同上呈现的模式是拼音,名字是三个字的客户,可能存在后两个字之间是否有空格,这就需要以护照为准。

比如王二的大名是「王二麻」,护照上写着 ErMa Wang,如果合同里写的 Er Ma Wang,申请贷款和最终 Settle 过户时就会有问题。一定要提醒律师和中介名字要写对。

购房过程中的费用

在房屋建好前(如果买现房,就是交房前)的 2-3 个月内,王二就要开始准备贷款材料,办理贷款手续了。

MyHomeLoan 小贴士:

不一定必须要去向银行借贷,在澳洲反而贷款经纪可以选择的贷款产品更多,额度更大,利率也相对更优惠。在更加了解各个银行政策和产品的情况下,贷款 Broker 反而可以帮助到客户贷款更容易轻松的获批。

请记住要联系专业的贷款顾问,My Home Loan 擅长规划几套投资房在一起的房贷组合和大额贷款产品选择。帮助客户解决在房屋估价和贷款额度的问题。

除了房款以外,王二还有各种税费要缴纳。其中最大最主要的一笔是印花税,会根据房款的不同而在不同区间内以每 $100 澳币为单位收取,具体可以参考以下表格。不过,如果首次置业者购买 $75 万以下的楼花,则可以减免印花税。

以下是 NSW 印花税 计算参考表:

物业价格

缴税印花税金额

0-14,000澳元

每100澳元缴纳1.25澳元或缴纳计税价值的一部分

14,000-30,000澳元

计税金额超出1.4万澳元的部分,每100澳元缴纳1.50澳元+175澳元

30,001-80,000澳元

计税金额超出3万澳元的部分,每100澳元缴纳1.75澳元+415澳元

80,001-300,000澳元

计税金额超出8万澳元的部分,每100澳元缴纳3.50澳元+1,290澳元

300,001-100万澳元

计税金额超出30万澳元的部分,每100澳元缴纳4.50澳元+8,990澳元

超过100万澳元

计税金额超出100万澳元的部分,每100澳元缴纳5.50澳元+40,490澳元

 这里是各个州印花税计算参考:印花税计算表格

其他的印花税相关政策更新点击这里:印花税政策

大家可以互联网搜索不同州的 Stamp duty 计算器,计算。

 

因为王二买的是新房,具有 construction warranty,所以不需要额外的房屋检查费用。

如果买的是二手 House 的话,那就要请专业人士来做房屋结构和虫害等各项检查了。房屋检查费根据房间的大小和项目,可能会在 $200-$1,000 澳币之间浮动。

⇢相关需要做的 Report:《购置房产交换合同前的几个报告 Report

MyHomeLoan 小贴士:

购买公寓时,一般大的开发商会有 3 个月的 defect warranty,也就是瑕疵保障。大家一定要善用这个 warranty,保护自己的权利,在保障期内注意检查马桶和水槽的下边是否漏水,以及门把手、百叶窗等不容易注意到的细节。

另外,很有忧患意识的王二还打算给新家上个房屋保险包括房内财产保险,这笔费用大约在每年 $1,000- $2,000 澳币。

⇢ 请阅读《房产相关的保险

购房后的费用

王二从住进去的那一天开始,就要每年向房子所在地的 council 缴纳一笔市政费,大约$1,000- $1,200 澳币。

另外呢,物业也不是白服务的,想想光是推垃圾桶这一项你就要节省多少时间和精力。因此王二还要每年给物业公司支付大约 $2,000 – $4,000 澳币不等的物业费。

相关阅读

  1. 详细:澳洲购买房产需要支付哪些费用?
  2. 澳洲购置物业时交费的程序介绍

 

MyHomeLoan 为大家提供专业的购房和贷款问题解答,没有额外费用,为何不给我们的贷款顾问一通电话做些简单的沟通,可以帮助您更加放心顺利的办理房屋贷款,保证房子按时 Settle,何乐而不为呢?

王二在 MyHomeLoan 和 MyHomeLoan 推荐的专业人士帮助下,顺利购买交割了自己第一套在悉尼的房产。希望您是我们的下一位客户。我们真诚为您带来专业的服务!

 

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澳洲移民部 2013 年度报告中的数据显示,在调整了移民政策之后,移民部去年所签发的签证数量创下了新纪录。

年度报告中指出,2012-13 财年的技术类移民数量为 128,973 个,占了移民总配额的67.9%。而受需求驱动的雇主担保类技术移民,也以 47,740 个创下了新纪录,占了技术类移民的 37% 左右。

也有越来越多的华人通过 457 雇主担保签证来到澳洲,那么 457 签证在澳洲申请房屋贷款会有哪些问题和需要注意的事项呢?借款的额度和房贷的产品利息会有差别吗?

457 visa loan

王二刚刚获批 457 雇主担保签证,准备在澳洲未来扎根生活。考虑到也要结婚找对象,因此首要想到先买房。

王二的购房首付准备了 15% ,看着不断上涨的房价,想越早入市越好。但是王二问询了几个朋友,都得到不同的答案,不确定 457 签证是否能贷款,材料准备和贷款产品是否有不同?能不能借款 80% LVR 以上?

我们以下为王二做一些简单的案例分析和介绍。

需要提醒 457 签证的客户,购买的房产如果是二手物业,均需要获得 FIRB 的审批,只能用于自住房,不可以申请投资房贷款。

首先,澳洲的银行为海外客户和澳洲本地客户提供的房贷产品没有区别,除了一些银行会比较倾向于借贷给海外收入的客户,这类贷款被成为「海外收入贷款(Overseas Income loan」,我们做了很多的总结可以点击阅读。

其次,457 签证持有澳洲当地有效临时签证,提供的收入证明为澳洲本地收入证明(担保的雇主),也就是属于 Local income 借贷,因此更加在银行贷款申请和产品上不会收到“歧视”。所申请的贷款和持有 PR 或澳洲公民是一样的,银行利息和费用也没有任何区别。

除此之外,因为时澳洲本地收入,比起海外收入贷款的客户,457 签证的持有者可以在部分银行申请获得最高 90% LVR 的贷款额度。如果您有这样的需求,我们建议您和我们专业的贷款经理做详细的沟通,因为并不是所有银行都可以提供 90% LVR 额度的贷款比例,选择一间合适的银行和有经验的贷款 Broker 帮您做好申请的准备非常重要。

MyHomeLoan 友情提示:

当贷款比例达 90% 时,王二则需要支付相应的 LMI 保险,对于 457 签证贷款申请人这个保险在 90% 以下是可以 Capitalised 的,但是超过 90% 则不可以加在房贷上一并贷出。

⇢ 有关 LMI 房屋贷款保险请点击阅读

因为 457 签证是临时工作签证,那么往往持有者入境澳洲会比较短的时间。关于首付资金方面,银行是可以接受境外的存款证明。或者在申请转为正式批准时,将资金转移到澳洲境内银行既可。

王二恰好是作为矿业工程师(Mining Engineer)拿到 457 雇主担保,目前在王二存款只有 15% 首付,又没有额外海外存款情况下 My Home Loan 依旧帮助王二获得了 90% LVR 贷款无需支付 LMI 保险的产品。

少数几间银行可以准对医生、会计师、矿业工程师或律师等专业人士提供 90% LVR 贷款免除 LMI 保险的产品。

其中也包括持有 457 签证的客户。

如果您有和王二类似的情况,不妨给我们的贷款顾问电话沟通。

最后,在澳洲获取最终的贷款 Formal Approval 银行都需要最终的信用审批,那么信用报告就显得尤为重要,银行通过信用评分(Credit score)来判断一个申请者的信用风险,银行系统也会通过用户的一些信息给予大致的估分,分数从 0 到 1200 不等。分数越高则表示您在信用系统中的风险会相对较低,银行在审批贷款时会更加容易批准您的贷款。

不要因为尝试几间银行给自己的信用报告带来过多的询问记录,而影响了自己的申请批准。My Home Loan 建议您找熟悉 457 签证贷款的 Broker 来办理贷款。

⇢ 《我为什么需要申请房贷预批?

⇢《了解自己在澳洲的信用报告

或许您也和王二一样,问了一圈周围的朋友,但得到不同的答案,为何不给我们的贷款顾问一通电话做些简单的沟通,My Home Loan 为您提供专业的购房和贷款问题解答。我们接触解决更多的案例,凭借经验和与银行的更多沟通帮助到您解决难题。

王二在 MyHomeLoan 的帮助下,顺利的只支付 10% 的首付购买了一套自住房产,准备找对象结婚,安家立业。希望我们也能帮助到您。

 

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

lmi insurance

 最近这段时间许多朋友电话 My Home Loan 询问关于借款 90% 的情况。大家比较担心的是银行会不会很难通过审批,材料上准备是不是和正常贷款一样。

我们这里结合王二的案例与大家分享一些关于借款超过 80% 需要注意的事项和帮助大家计算一下 85% 90% 和 95% 的不同情况,供大家参考。

什么是 LMI 保险?

下面这几篇文章详细介绍了 LMI,大家可以点击阅读:

  1. LMI 是什么?
  2. 457 签证是否可以贷款 90% 买房?
  3. 海外人士(非永久居民、Citizen)借款 90% 贷款政策

 

LMI 案例分享

王二准备在 NSW 购买一套现房价格 60万澳币,目前手上有的存款差不多 11万澳币,未来可能父母会从国内汇款 4万澳币赠送给他作为购房首付资金。

王二希望可以尽快看到房子,交付定金然后成交,因为房价涨的很快,刚好现在银行的促销活动比较多可以拿到很好的利息。但是借款 80% 比较不现实,考虑借款 90% 不确定是否合适。

从整体来看,60万房子按照 20% 首付来计算购买的成本大概是:

项目 金额($) 累计($)
首付 20% 120,000
印花税 22,500
律师费 1,100
政府过户注册 400
市政等 Rates adjustment 500
其他预算外备用 500 145,000

借款 80%

显然王二的资金会比较紧凑,借款 80% 是行不通的。不过好在与王二的父母会有一笔 4万澳币的资金会近期打过来。因此如果借款 80% 可以选取不需要递交社区内时提供 Funds to complete(20% 购房资金证明)的银行,先拿到贷款批准(Formal approval)签署贷款文件,购房交换合同后 42 天内 Settle 前,只要提前 3-5 天资金到账,依旧可以考虑按 80% LVR 借款。

这样当然是最理想,银行贷款审批会很轻松,同时利息折扣各方面也不会有任何不同,无需支付 LMI 保险费。

借款 > 80%

这里我们需要分的更细节一些讨论,因为 LVR 80% < 85% 之间银行的政策和 >85% 的政策又会有不同。

阅读了 LMI 相关内容后,王二了解到如果借款超过 80% 大多数银行对于申请贷款的材料需要额外提供:

借款政策上

我们建议您与有经验的贷款经理沟通,确保自己符合以上银行贷款政策的要求,避免遇到「意外 decline」的情况。原本超过 80% 的贷款银行就会严格一些,这样更加影响自己的贷款申请。

85%?90%?还是 95%?

单纯从资金上我们做一个简单的对比,这里是许多客户经常询问的地方,就是分别贷款需要准备多少资金?

我们假设使用 CBA 银行作为一个选择,做计算:

项目/金额 $ 80% 85% 90% 95%
印花税 22,500 22,500 22,500 22,500
律师费 1,100 1,100 1,100 1,100
政府/杂费 1,900 1,900 1,900 1,900
首付 120,000 90,000 60,000 30,000
LMI 保险费 0 6,410 11,370 21,260
总计 145,000 121,910 96,870 73,760
*注释:

1. 自住房和投资房的 LMI 计算会不同,投资房会稍微高一些

2. 提供真实存款部分银行 LMI 也会不同,没有真实存款会稍微高一些

3. LMI 本次计算精确到十位数

其中可以看到随着贷款比例的增大,首付资金的可以减少到一半还要多。

如果王二按照 11万存款的情况,对应入座可以借款 90% 甚至 85%(选择 Capitalised LMI,将保险加到贷款上贷出来)。

然而相应的也有几点值得注意:

  1. LMI 可以在资金紧凑的情况下帮助到购房者提早入市
  2. 但 LMI 作为保费,是贷款的额外成本(可以理解为,您购房的房价增长了 LMI 这么多)
  3. 虽然 LMI 可以加在贷款上分 30年还清,但最多可以 Capitalise 2%
  4. LMI 房贷保险是不可转移的。如果你需要转贷,即使你已经向某家房贷保险公司交了保险,第一笔贷款所交的房贷保险不会转到另一笔贷款上
  5. LMI 保险在未来 Top up 房贷时,银行会根据房屋估值重新评定 LMI 费用
很多投资客会喜欢最大话每套投资房产的贷款比例,以获取最大的退税效果和杠杆作用。

我们建议您咨询会计师寻求税务建议。

然而通过自住房和投资房的结合,不一定支付昂贵的 LMI 同样可以达到投资房 100% 借款比例来最大化税务利益,我们建议您和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通,做好贷款规划。

同样,每间银行对于 LMI 的政策都不相同,客户的情况也各不一样,我们建议充分了解您的需求已经收入和资金情况后,与我们的 Broker 沟通哪一个方案最适合您。

总结

我们要考虑首先自己的个人情况是否满足银行的要求,可以借贷超过 80%,许多客户盲目的认为只要有 10% 的资金,或是自己的收入可以有足够的贷款能力就可以申请。

我们建议把关每一个细节,包括工作的性质(是否是 contractor/ casual等)或收入中是否有 allowance,或是否可以提供真实存款记录,或者是房屋作为抵押物是否满足银行对于 LMI 的要求,很多客户最终是因为抵押物的原因银行无法在 Formal Approval 时提供 90% 比例的借款,生气的同时其实是工作没有到位。

我们不希望类似的案例发生在您的身上,购房是人生很重要的事情,多做一些功课,与有经验的房贷 Broker 做好沟通,以确保贷款顺利获批,安全交割。

 

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【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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Real Estate Market,  Home Buying And Selling

王二看到最近房市的火爆,身边有许多朋友一两年前甚至半年前购买的楼花,纷纷涨了许多,于是也考虑购买一套 Off-the-plan 楼花作为未来的投资。

但是感觉楼花投资,特别是在未来交房贷款时有诸多不确定性,因此想做一些全面的了解。

的确除了升值的潜力和不错的租金回报,或许还会有一些其他因素影响到您的楼花投资,让我们不妨从房屋贷款的角度来看看。

1. 购买程序和费用

My Home Loan 总结了一些相关的文章提供给您参考:

澳洲投资楼花房屋贷款通常在房子交割前 3-4 个月期间办理,在交割 Settlement 发生之前,购买的客户银行没有放贷,因此无需支付利息。即便贷款已经拿到预批或正式批准签署了合同,也是从交割日开始计算房贷利息。

2. 高密度区的楼花,多准备点首期款更稳妥

出于对风险的考虑,部分银行对高密度区(High Density Area,如 Rhodes、Wolli Creek、Waterloo、Zetland、Alexandria、Homebush West)等地区的公寓,银行根据区域和楼盘的限制,可能出现最高借贷 70%。因此如果您首期预算较紧,就会面临很大的成交风险。

My Home Loan 小贴士:

每个银行对于不同区域和楼盘(开发商)的 Profile 定义不同,在借贷的风险控制上也会有所区别,体现在贷款比例上就会有压低 10% LVR 类似的情况。

因此让有经验的房贷经理帮您处理,选择对的银行会减少您交割时的许多问题,避免 Delay Settlement 而受到罚款,甚至丢失定金。

3. 房屋室内面积太小,小心贷不到款

澳洲银行普遍接受室内面积 50 平方米以上的物业作为房贷抵押物。西太平洋银行(Westpac)和圣乔治银行(St. George)最低标准是 40 平方米,联邦银行(CBA)可以接受 30 多平方米的。那买 Studio 及服务式公寓(service apartment)就要特别注意了!因此如果购买此类室内面积小的楼花,意味着您可选择的银行会非常有限,加之其他因素(例如海外收入或澳洲现金收入工种等),低于 40 平方米的楼花成交风险就会多出很多。

相关阅读:《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款

4. 房屋估价可高可低,影响贷款额

从 2012 年起,澳洲房价拉升得较快,部分楼盘的银行估价有时无法及时反映市场价格。若估价较低,那么短缺资金就需要客人自己支付。假设一物业的合同价为 100万澳币,银行估价只有 90万澳币,那即使贷款八成,那贷款额也只能算 72万澳币。短缺的 8万澳币需要客人自己想办法筹集。如果澳洲本地收入人士可以选择提高借款比例,若贷款比例超过 80%会产生高额的保险费(LMI)。

同样在目前的房产市场中,也有银行看到了价格增长与估价的不对称。2014 年 7月,ING 银行推出关于楼花贷款新政策,针对购买楼花且持有澳洲身份的申请者,如果合同交换时间到房子交割办理贷款时已经超过了 12个月,房产的价值可以按照目前的市场价计算,但不能超过合同价格的 120%,也就是如果房产有增值的情况下,可以获取更高额度的贷款,减少资金的压力。

5. 海外收入要谨慎,请确保适合您的个人情况递交申请

许多房产中介为了顺利销售房屋,总是拿可以用海外收入申请贷款为理由来打消一些购房者的贷款疑虑。事实上,并不是所有生活在澳洲的居民都适合海外收入借款。假设您近期申请过车贷,或者在澳洲申请过信用卡且有连续的使用记录、电话或水电账单有过延期交款或未缴,且超过一定金额等都会显示在信用记录系统(CRAA)里面。那么此类澳洲的交易记录,都会成为贷款申请的障碍。

我们建议您与 My Home Loan 贷款经理沟通,了解您的信用记录,确保信息一致的情况下考虑海外收入贷款申请。

6. 提前准备贷款,避免错过申请的最佳时机

楼花不同于现房,要求贷款申请对时间的把握很充分。因每家银行对整栋楼盘通常是按比例接受,迟交贷款申请,银行会会因超过了贷款比例为由而不再接受以该楼盘为抵押物的贷款申请。持有澳洲身份的客人,通常可在楼花交房前的三个月递交申请。但是,提供海外收入的海外客户,则需要有额外三个月的准备期。

澳洲银行自 2014年 5月起,要求海外收入且无澳洲身份的申请人提供连续三个月的工资进账记录。一般楼花在房屋 Title 注册后的两周内须完成交割,延迟交割则会面临罚款,甚至损失 10% 首期,因此选择好的律师和贷款顾问(broker)尤为重要。

My Home Loan 小贴士:

近期 Macquaire Park,Wentworth Point 等项目很多客户还没有来得及准备贷款就收遇到银行不在借钱的尴尬。我们的贷款经理也是凭借经验提前准备好了备选方案,帮助许多海外客户顺利交割。因此楼花项目同一时间 Settle 是目前最有挑战的。

(今天 2014年 8月 11日 Westpac 宣布 CBRE 的 MINDARIE 项目也不在放贷。

地址:31-39 Mindarie St, Lane Cove NSW 2066)

目前临近 Settle 的很多项目比如 Rhodes VQ,Gordon Ralan 和 Harold Park 以及 Payce Platinum 另外墨尔本的 My80 也已开始准备交割,我们建议提前准备贷款的申请,确保 1-2 个备选方案。

拿到批准,这样可以确定自己的信用记录和贷款能力是没有问题的。唯一只需要等待的就是房子的估价,准时在开放 Valuation Access 的情况下做好估价安排,以避免拖延 Settlement。

我们的数据 VQ 目前在 My Home Loan 准备 Settle 的 30 位客户中就有 20 多位海外买家在准备贷款材料,很容易达到 Westpac 海外收入的配额,因此要提前做好批准,或准备好备选银行。

如果客户资金紧缺,需要借款超过 80% LVR,更需要提前做好批准,获取 LMI 保险公司的认可,避免最终 Settle 时因为抵押物或信用问题无法达到借款额度,而丢失 10% 定金与房子。

请寻求有经验 Settle 楼花项目的贷款顾问,帮助您从第一步开始准备好材料,每一步带着您到顺利交割。

联系预约 My Home Loan 贷款经理详细沟通您的贷款情况,避免任何小的细节耽误房子 Settle。

 

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王二在澳洲贷款购买了房子时,在选择还款方式时非常的犹豫,想到国内都是本息一起还(Principle & Interest),澳洲银行提供只还利息(Interest Only)有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。

那么澳洲的房屋贷款,在什么情况下选择只还利息?有必要本息一起还吗?

interest-only-arms

我们也常常被客户问询是否应该只还利息?或是否应该本息一起还?

我们分几点简单的做一个总结:

自住房

  1. 很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还,30 年或 25 年逐步将贷款还清,这是最普遍的一个还款方式
  2. 考虑到未来可能自住房转投资房,我们建议和 MyHomeLoan 贷款经理沟通,确定是否需要只还利息,因为当未来自住房变成投资房时,已偿还的本金部分再次 Top up 或 Refinance 借出来时也是无法获取 Negative Gearing 的效果*
  3. 如果您是以上情况,最好借助 Offset(对冲帐户)实现未来更大的负扣税效果

投资房

  1. 许多投资客户,目的是用最少的资金和成本达到更多的投资,其中多数会选择只还利息,从而在现金流上也会有更多充裕的资金
  2. 负扣税(Negative Gearing)的效果会更加明显*
  3. 特别是一些客户拥有两套房产,其中一套物业自住(Owner Occupied),另外一套投资物业(Investment Property)可以规划自住房借款比例挪到投资房,达到的效果是投资房按照 100% LVR 的标准借贷,自住房减小 LVR,从而投资房可以更大限度的利用 Negative Gearing

关于只还利息几点分享

  1. 只还利息并不代表不还本金,不是说本金在 30 年贷款期限中是没有减少
  2. 只还利息的同时,原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果
  3. 也就是意味着,只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果
  4. 然而这样的还款方式更加的灵活,首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金(对冲),只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果,其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多,避免本息偿还在经济压力大(比如升息后)出现 Default 违约的情况,被强制偿还额外的违约利息(通常是原利息 + 2%-3%)
  5. 最后,通过结合 Homeloan 贷款帐户和 Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现 Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支
例如:

40万借款,夫妻收入 $6,000 澳币一个月在除了还贷,每月生活开支 $2,500 澳币的情况下,5% 利息的话,通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款,可以比 30年本息一起偿还节省大概 $18万到 $20万澳币的利息,贷款将在 16 年左右还清。

请预约我们的贷款经理和您沟通讲解贷款的最小化管理,通过我们的计算器帮您做一个合理的规划。

LMM 的管理方式同样适用于本息一起偿还的客户,自住投资都可以操作。
*我们建议您和您的会计师洽谈税务相关的问题,我们不提供税务建议

或需您读了以上的总结还是会一头雾水,通常已经有偿还贷款的客户会明白多一点。我们建议您和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通,针对您的个人情况给出更多的还款方式建议。

王二得到我们的建议后选择的 Package 产品和还息方式帮助了他减少了还贷压力的同时,节省了一大笔利息的费用,更重要的是为未来的投资计划铺好了路子,不会在下一套投资时因为之前的 Structure 有问题为后面的投资添堵。

 

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