【王二房贷日记】我可以拿到多少的利息折扣?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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pricing

(图片来源:News.com.au)

王二买房贷款 95万澳币,通过朋友推荐找到了 My Home Loan 贷款经理咨询。

通过一番沟通,贷款经理为王二筛选了 3个贷款产品,因为提前安排好了银行估价所以一切很顺利,最终选择了预定的银行贷款利息拿到了 4.14% 的浮动利息(2015年5月初贷款),随后王二的另一个朋友听到后也准备把自己现有的贷款转出来,虽然有一些罚款(因为之前固定)但是还是想能拿到这个利息转出来也可以节省一些。

与贷款经理沟通后发现,他能拿到的利息却要高于 4.14%,王二的朋友不解为何差不多的贷款额度,差不多的时间利息却不一样呢?

 

我相信许多朋友都会有类似的疑问,事实上对于专业的贷款经理这一点也不稀奇。

简单了说每个人的情况都不相同,因此贷款选择也会不相同,并不是您看到的朋友情况和您类似就会一样,或许朋友的贷款情况您真的不了解,并不一样。比如最近的一位客户朋友贷款 100万多澳币,朋友说拿到了利息更低(而且是低的很多),看到朋友也是 120万不到的贷款想到应该不会有区别,我们拿到贷款利息到银行系统查询准备去 match,事实上发现朋友在银行的还有其他借贷,总额度金额接近 250万。

我们也常和客户说,找到了 My Home Loan 就放心交给我们处理就好了,按照 NCCP 法案的要求,我们必须做到 responsible lending,其中利息也是重要评判标准,可以为客户争取到更低的利息,我们只会尽力争取更多一点的折扣,也只有这样客户才会更加信任,如果拿不到更好地利息客户随时也可以选择更换银行。

 

下面我们来为大家简单解释一下哪些因素会影响您在银行拿到的利息呢?

首先要解释一下银行的利息通常是在标准浮动利息的基础上减掉一定的利息折扣,这里为客户额外争取到的折扣就是银行说的 pricing。记住许多银行给的蜜月期或是 intro rate 都是不属于有折扣的,都是一个短时间的利息促销活动,这个和折扣是不同的概念,通常蜜月期(2年、或 3年)结束后利息会回到标准浮动利息减去一个标准折扣,会比较高。

贷款额度

通常贷款的额度越高,利息折扣会越好。意味着您的利息会越低。

比如刚刚的例子(利息只是示范):

贷款总额度再一个银行 250万,可以拿到 1.6% 的利息折扣,那么如果标准浮动利息是 5.63% 客户的浮动利息就是 5.63%-1.6%=4.03%;

贷款额度 100万,可能给的利息折扣就是 1.45% 那么折扣后的浮动利息就是 5.63%-1.45%= 4.18%。

但并不意味着 1000万贷款额度就会拿到更低的利息,通常超过 200万以上的贷款基本上利息都不会差别太大。

额度通常 25万,50万,75万,100万,150万,200万是不同的折扣门槛。

贷款比例(LVR)

贷款比例就是 LVR(Loan to Valuation Ratio),正常情况下借款 80%,银行都会实行以上按照贷款额度来给折扣的方案。

小银行通常会通过低于或等于 80% 给出稍微优惠一些的利息,可以吸引一些上班族的客户,风险小同时材料各方面比较规范很容易审批。

然而当借款比例超过 80% 时,银行要承担更大的风险,多数银行会根据 LVR 比例来调节贷款利息,也就是 interest rate loading。

举例:

同样 100万房子,借款 90万。

CBA 的利息如果借款 80万,利息就会比 90万(90% LVR)的高 0.3%。

St. George 利息就不会有差别,甚至可能会更好一点,因为 90万高于 80万。

当然也要考虑如果您是高收入人群,恰巧职业又在银行的 pro pack 列表中,比如医生、矿业工程等 90% 除了可以免掉 LMI 保险,利息可能也会好一些。

⇢ 阅读「相关 LMI 超过 80% LVR 贷款相关内容

套餐和贷款相关产品

银行的折扣通常在套餐下会更高,因为客户在银行的产品越多越有忠诚度,那么套餐下管理这些产品银行给出的折扣也会越大。主要体现在银行给套餐和非套餐的折扣差别。

比如

贷款 25万,就处于套餐和非套餐的边缘

为什么这么说呢,25万拿套餐,利息折扣 0.9%,但每年有套餐费 $395

选择非套餐,simple home loan 利息折扣 0.7%,没有任何年费,但有一次性的申请费等。

这时候就需要贷款经理和您沟通确定未来的一些规划,再做好选择,而不是只有利息上一年几十块钱的差别。通常超过 30万贷款额度的客户我们都会建议选择套餐。

也有些银行会通过 cross sell 其他产品,比如保险等给出客户更高的利息折扣,目的就是可以更好的留住客户。碰到好的 deal,我们会为客户计算,促销活动时如果可以节省更多我们也会给出建议客户购买。

收入情况

这里就比较多的是,您的情况是否适合一个银行借款的政策。

所以不要一上来就问哪个银行最低,因为作为专业的贷款经纪在不了解您的个人情况时给出一个建议是非常不负责任的。

您的情况主要是收入方面是否满足银行的要求,那么银行的选择也会不同,自然贷款利息也会不同。我们需要在可行的银行中选择相对适合的产品,而不是一味追求最低的利息。

活动和时机

这个很难把握,但还是可以争取。

每个时间段银行给出的利息折扣也是不同的,甚至有时候今天能拿到的和明天的都会不同。因为银行都是要根据后台的回报来计算每一笔贷款是否赚钱。每天银行的 portfolio 都会变化,当然更难预料的是每个时间段银行的政策也会变化,这样就影响比较大。

比如 2015 年初到 5 月份,这段期间银行针对投资客户和针对降息,不断的收紧给出的利息折扣。这也是为何我们刚刚提到的王二朋友无法拿到同一个利息折扣,仅仅相差一周多的时间递交,银行的政策变化无法给出更低利息折扣那么就只是运气不好了。

My Home Loan 也是市场上少有的先例,希望把信息透明化,利息公开化,所以我们每个月都会定期更新最新的银行产品和政策调整,希望可以第一时间帮助到更多的客户。

所以记住,我们下次告诉您,现在该递交申请的时候不要犹豫。错过了,我们也毫无办法。能做到的我们都会尽力。

贷款经纪的级别

首先要申明的是,作为专业贷款经理人都是会根据客户的情况为客户制定出适合的贷款结构和推荐合适的贷款产品。一般来说,贷款经纪不收取客户的任何费用,我们的佣金是由银行支付,会在贷款文件中得以体现,最大程度的公开透明。贷款经纪推荐利息高的产品,并不会拿到一个高的佣金,这也是保证贷款经纪可以为客户利益着想,实现 responsible lending 的一个原因。所以客户不需要担心银行佣金而推荐利息高的产品。

其次,贷款经纪在银行的级别在利息上会有些差异,主要体现在与大客户上可以争取相对更好的折扣。作为银行最高级别的经纪人,我们确保可以为客户拿到满意的利息,但我们不鼓励只追求低利息的行为,要记住利息永远都在变化,贷款的 loan strucure 要首先到位。

⇢ 阅读 《为何我最后考虑贷款利息?

 

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【王二房贷日记】购房合同上的信息影响贷款吗?

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sales contract

看到这篇分享的标题,很多人一定想这还用说嘛!合同上的信息当然影响,可是还是会有许多王二们会忽略掉。以下就是一些典型的案例,分享给大家,以免出现同样的问题耽误房子成交。

合同价格

王二买房子时签订了合同价格 $900,000,冷静期 5 天。

因为之前已经安排了贷款预批,所以很有信心 5 天内贷款可以拿到全批。王二的律师也将对方签字的合同发于贷款经纪安排银行估价,银行估价全价回来,贷款很快获得批准,贷款文件也陆续收到。

因为贷款经理的妥当安排,进展顺利的购房让王二觉得不用担心交割,于是就去忙工作于贷款经纪安排了 2 周后签贷款文件。签字时,有心的贷款经纪详细解释每一个条款,同时确认贷款文件中几项信息包括房契上名字、房契号、独立屋保险最低保值要求、也包括房子价格是否有变化。

王二听到这里问道:「因为房子有缺陷,后来我和卖方讨价,房子价格少了 $2000 澳币,这个有影响吗?

当然有影响,至此贷款文件作废。王二可能不理解,房子估价都估到了 90万,我买价便宜了 2千银行业不吃亏,这会有啥影响?

但是事实上,贷款只能重新拿到更改后的合同,递交银行重新审批,重新出文件签字才能安排交割。

大家要注意,价格上有任何变化,不论是高了还是低了,除非是私下现金结算,但只要合同上的价格有修改。那么银行的贷款都需要重新批准,因为价格变化了,印花税也会随之变化,贷款数字对应不上的情况下,最终即便文件还回银行业无法交割。

这也是为何我们通常建议客户:

1. 在合同价格没有能够最终确认情况下,不要随意安排估价,会影响贷款
2. 合同价格有变化的情况下必须及时通知贷款经理或银行
3. 建筑贷款在没有最终 finalised 情况下也不要着急递交银行处理

 

名字拼写和签字

这一相在华人中还是很常见的,多见的是两个字的名字,比如「王二宝」,澳洲当地人中介常常把「二宝」分开写,这样会导致与护照证件不符的情况,贷款申请时会出现问题或无法成交。

正确的写法是 Erbao Wang

(不是 Er Bao Wang,也不是 ErBao Wang)

再一个就是签字,很多时候我们护照上签字一板一眼,在澳洲买房时签字也不知道要签中文还是英文,然后签字后发现和护照或驾照上又有不同,甚至贷款申请时又是另一个签字。这里要注意的是,签名就是一个标识,所有文件上都要保持一致。如果您平时签字以护照为准,那么就不要随意更改。如果您已经持有澳洲驾照,可以以驾照上签字为准,主要是前后保持一致。

 

Title 信息

主要是楼花成交会要注意的问题,楼花 settle 前准备贷款,但是因为房子还没有注册登记,所以 title 信息会缺失,海外客户在 NSW 州的房子推出 VOI(认证证件)的政策后需要国内澳洲使馆见证签字只有登记后出贷款文件才可以操作。

多数情况下递交后,当房子注册后立刻安排律师提供 transfer 补充给银行。

 

Vendor 信息 double transfer

Vendor 是卖家的意思,在维州常常出现 Nominee 的情况,或者是新州也会有楼花转让,在交割前转让的话涉及到 double transfer,也就是成交时房子会先从开发商过户到第一个买家同时过户到第二个转手后的买家。注意这类情况并不是每个银行都接受所以要提前告诉贷款经纪,或有经验的贷款经纪可以通过合同判别出来避免最后一刻出现问题无法成交。

 

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【王二购房日记】数字告诉你哪些房产可以投资

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Property-Investment

在这个世界上好像大家都有一个共同点,就是无论什么商品,只要挂上「打折」的标签,就会吸引人多一些。房产投资中,也有一句话「当你买房子时你就已经赚了,当你卖掉时钱就进账了。」问题是在所有这些房子里,你怎样才能挑到一个好的投资呢?

王二在澳洲呆了几年,在自主房子还的差不多时,最近通过 My Home Loan 贷款经理的帮助,从现有的房子中做了重新估价,看着银行纷纷降息也一并做了贷款重组,拿到了更低的房贷利息。

老房子里拿出的 15万澳币准备用于购买一套投资物业,在目前的房市下王二也不确定如何挑选才是合适。楼花还是现房?独立屋还是公寓楼?近郊还是其他城市?(王二在悉尼)

My Home Loan 结合过往与地产投资的许多朋友交流总结如下,也期待大家共同交流补充。

既然是投资房,主要就撇开个人情感。要理性对待。

不变的原则就是,只要这几点达标,就犹豫过多,特别是目前比较好的市场,很容易因为小的纠结错过机会。

1. 有资本增值空间

2. 可以买得起,有足够的首付或可以从现房拿出足够的资金

3. 租金回报

4. 地理位置好

5. 维护成本低

很多人觉得这不就是白扯吗?如果能达到以上几点那就是完美啊,谁都知道呀!

当然并不会每个人都会找到这样完美的投资房,罗列以上是一个向导,打个比方地理位置好不是说就要面朝大海风景独佳,而是从投资的角度,或许窗户外面就是一堵墙但是房子靠近车站很容易出租,那么位子就是不错。所以不是绝对的,还是那句话要撇开个人情感,投资房就是有投资回报,切忌凭借自己的感情来做判断必定这不是我们自主的房子。

既然是投资房,就是要考虑回报,资本增值的房子往往租金回报会差一些,反过来租金回报高的房子常常资本增值会慢一点,有机会再做探讨。有一些计算还是可以帮助大家做些参考。

5% 原则(The 5% rule)

5% 可以作为几个不同回报计算的参考值。

  1. 租金回报

最简单的算法就是房价去掉后面的三个 “0”,或后面三位数。

比如房价 $400,000 或者 $400,350 简单一点就是大概每周租金 $400 差不多就是 5% 的租金回报。

高于 $400 每周那么回报就会好于 5%,这也考虑到差不多 2 周空租的情况下回报会在 4% 上下。

房子要价:$400,000
租金达到:$400 每周
毛回报率:5%

  1. 是否有「正租金回报」Postive Gearing

通常许多客户购买投资房都是获取账面上的负扣税(Negative Gearing)从而在税务上获得一些优惠。

对于获取正租金回报的朋友,在银行借贷 80% LVR 的情况下如果实现租金收入正回报,那么差不多要达到 10% 左右的租金回报率。同样地算法,差不多 $400,000 的房子要有每周 $800 澳币(400*2)的租金才可以达到,这里也包含了正常的空组率、保险、管理费和其他物业维护成本。

通常正回报的房屋不多,找的话多数在中价位不高的区域可以达到。很多时候有些房子可以容易的把两房变成三房或独立屋添加 granny flat 实现增加租金回报等等。

 

  1. 快速计算现金回报

作为投资,无非考虑的就是两方面,这两方面相辅相成,一个是风险,一个是回报。很难评估前者,我们就先计算一下后者。

投资的现金回报,简单地说就是这套房子赚了多数钱除以投入的资金。

如果说你有 $1,000 澳币存定期 12 个月回报是 6%,意味着一年后你会有 $60 澳币的利息,税前的投资回报率(ROI)就是 6%。

计算简单:$60 / $1,000 = 6%.

对于一套投资房,你投入的资金通常是以下名目的总数:

(详情可阅读《澳洲购房成本》和《楼花费用清单》)

  • 首付资金(deposit)
  • 印花税(stamp duty)
  • 律师费(legal fees)
  • 贷款相关费用(loan establishment cost)
  • 房屋贷款保险 LMI(如果贷款额度超过 80%
  • 估价费(valuation)
  • 房屋检查报告费用(building and pest inspection fees)
  • 花费的时间成本(your time)

大概来算可以按照首付+5% 的一个成本,也就是说 $400,000 房子通常首付资金 20%+5% 的费用,就是 $100,000

当然首付如果 10% 或 15% 也可行,需要考虑 LMI 贷款,请另作沟通。

然后我们再把所有其他的开支也加起来从租金收入中扣掉,得到净租金收入:

比如每年:

  • $1,000 房屋保险(insurance)
  • $2,000 市政厅费用(council rate)
  • $3,000 物业管理费(management fees)
  • $500 物业维护费(repairs and maintenance)
  • $19,200 房贷利息(loan interest)按照 80% 贷款 6% 利率计算

一共加起来 $25,700 每年

然后每周租金 $400 算上 3.8% 空置率(平均一年空 2周)= $20,000 每年租金收入

这样租金收入 $20,000 – $24,700 = $4,700 意味着财政年度有 $4,700 的净亏损

考虑到房子还有折旧等,我们假设一年 $5,300 这样加起来今年投资房亏了 $10,000 澳币。

平均按照 30% 的税率,意味着今年可以少交 $3,000 的税。

拿之前的亏损 $4,700 – $3,000 = $1,700.

最后 $1,700 / $100,000 投入资金,得到的是我们先进的回报为,亏损 1.7%。

ROI= $100,000/$1,700 = 1.7%

根据不同的投资房自己做一个计算。

 

  1. 计算整体的投资回报

因为很多时候我们会考虑到资本增值,这样计算回报时用现金回报来衡量就很不合适。

我们要重新调整一下计算的数据,假设房子今年有 5% 的资本增值,$400,000 房子就相当于 $20,000。

整体的投资回报计算就应该是:

$400,000 x 5% = $20,000

整个投资房回报 = ($20,000 – $1,700) / $100,000 = 18.3%

算下来 18.3% 的整体回报要远远高于定期存款,或是其他的一些基金投资、养老金投资等,然而需要提醒的时,这个回报只有在房子卖掉时才会兑现。

My Home Loan 提醒:

这些简单的计算,希望可以方便的帮助大家在购买投资房时有一些参考。
我们建议大家做好房屋区域和房产的全面调查,关于文章中涉及的相关税务信息我们只是作为分享,请结合您的具体情况与您的会计师做咨询。

祝大家可以找到满意的投资房。希望王二可以顺利购买到合适的房子。

如果需要讨论文章中的相关内容或沟通关于您的贷款需求,请随时联系 My Home Loan 贷款经理做详细交流。

 

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【王二购房日记】买房何时交印花税?家庭成员间房产转让要交印花税吗?

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stamp duty qa

虽然在《澳洲购房流程》和《楼花交费流程》里我们有详细提到过整个购房过程中遇到的费用和交付的程序,但是依旧在细节上王二还是比较模糊。

这里有两个问题,我们分别解答,希望可以帮助到有同样疑惑的朋友。

问题一,到底我应该什么时候交付印花税?

从法律上来说,应在房屋成交的30 天内支付印花税。在澳洲买房缴纳印花税的时间和你购房的房子类型有关。我们以 NSW 为例。

购买现房:合同交换后3个月之内需缴齐印花税,但如果成交早于 3 个月则在成交时要缴齐印花税。

购买期房:如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月之内,需在房子竣工之前缴齐;如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月以上,则需在交换合同后的15个月内缴齐。

迟交都会产生 penalty rate,大概会有 10% – 12% 的逾期利息。

问题二,房产转让给家庭成员时是否需要缴纳印花税?

同样这个问题每个州的要求也会有不同。

如果你居住于新南威尔士州并且房产也位于该州,那么转让时需要缴纳的印花税金额将与你购买房产时需缴纳的税额相同。

这就意味着必须由符合资格的人员对房产进行估值,然后根据估值结果确定印花税。

同时,你还需要承担律师费或产权转让费;在该类型的转让中,仍然需要律师或产权转让办理员使房屋产权转让给你,因而会收取相关费用,这与你购买房产时收取费用的方式类似。

房产在家庭成员之间转让时,理论上可以采用“转让”表的形式进行房产转让,而无需花钱制定全面的售房合同,同时需附上适当的披露文件(disclosure documents),如产权调查(title searches )和议会区划证明(council zoning certificates)等。但是,你也可以采用常规的售房合同,因为合同能更好地保护各方的利益。

在澳洲的一些州,家庭成员之间转让房产可以免税,但这通常仅适用于配偶之间的转让。

根据房产的性质,某些免税政策可能会适用于初级生产的房地产(家庭农场)可以免税;根据转让时的具体情况,其他房地产可能也会有适用的免税政策。

此外还需注意,根据你父亲所拥有的房产性质(如投资性房地产),可能会需要缴纳资本收益税。因为这类型的转让和出售投资性房产一样的性质,因此也当成是投资出售的收益,必须缴纳资本收益税。

关于印花税的其他相关文章:http://myhomeloan.net.au/?s=印花税

 

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【王二房贷日记】期房楼花办理贷款重要的时间点把关

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(情形一)
和许多客户一样,王二在澳洲投资了一套「楼花」,也就是所谓的期房(off the plan property)。在购买的时候王二迫不及待的想了解自己贷款是否可以批准,然而和 My Home Loan 贷款经纪沟通后,才了解到购买的房子还只是一纸图纸,看见的只是户型图和效果图,运气好一些大的开发商会有样板房可以参观,房子没有完工前,贷款无法获得 unconditional approval(无条件批准)。

(情形二)
交付了 10% 定金后,王二就过上了「有房族」的生活,因为从看房到下定金交换合同,耳边一直都是「没问题,贷款没问题,到时候银行 80% 都能批」的声音,所以也从来没有过购买二手房朋友的烦恼。买了房子除了交了钱和慢慢地等待之外,好像也没有什么需要做的事情。突然有一天,在茫茫的邮件里发现有一封律师发来的邮件,什么都没看到只看到了一句「Please arrange finance urgently!(请尽快办理贷款)」于是开始急急忙忙联系贷款经纪或银行准备材料递交贷款。此时,离房子交割差不多就 2 周时间不到。

以上两个情形在我们的工作当中很常见,当然描述上都是比较极端的例子。

前者还好,虽然不能拿到想要的答案,但是提前了解自己贷款能力有益无害。当然我们建议可以更好地规划时间,简单的和 My Home Loan 贷款经理沟通,了解一些信息,阅读一些关于「楼花贷款知识」登记一下房子的信息「期房贷款跟进注册」,然后交给专业人士办理省时省力。

后者就比较麻烦,这也是许多楼花交割时出现 delay settlement 的一个重要原因。直到房子建好临近 settle 才办理贷款,时间紧凑,再加上其他可能出现的意外例如评估、银行贷款配额、信用报告记录等问题后果更是严重。

期房楼花贷款一个重要的因素就是时间线。

通常现房的成交时间是交换合同之日计算,42 天成交。而楼花的成交时间会因工程进度情况而定,可能提前可能退后(通常推后的几率大一些)因此会有 sunset date

银行的贷款批准有效期多数是 90天到,部分银行可以达到 180天。

也就是说,即便您在一年半前拿到银行预批 (conditional approval),也不能保证您能在房子成交前拿到无条件批准(unconditional approval )。

这就要求房子交换合同后,作为客户,您需要和中介、律师、开发商保持密切联系,确保在房子成交前 2~3 个月内准备好房屋贷款。

My Home Loan 提醒您以下的时间点需要注意把关:

时间点 事件备注
合同交换日期(Contract Exchanged) 通常 FHOG 首次置业的客户要以合同交换日期来判断。
支付印花税(Pay Stamp Duty) 对于期房,15 各月内交付印花税。如果成交在 15个月内,成交时交付;如果成交 15 个月后,那么 15 个月上交付印花税。
房屋竣工时间(Completion Date) 大概可以联系 Broker 或 banker 做贷款材料准备和预批。
开放估价(Valuation Access Open) 安排银行对房屋进行估价,这里要避免楼花达到某一间银行配额的风险。
房子登记(Title Registration) 如果是申请首次置业,可以准备递交 FHOG;同时 Transfer of land 律师准备好,可以发送银行准备交割前最后确认。此时前后 OC 等注册完毕,会安排 inspection 验房。
交割日期(Settlement) 正式贷款 settle,房子成交,拿钥匙。

*以上以 NSW 为例分享的信息,不构成法律或贷款建议。

请确保与您的律师、中介和开发商保持沟通,将以上信息与 My Home Loan 贷款经理同步,或登记「期房贷款跟进」我们会于您及时联系,确保每一个重要的时间点和您跟进,让贷款更加顺利,安心 settle。

 

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【王二房贷日记】房契上要放谁的名字?什么是 Common Debt reducer?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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title ownership

王二还在 UNSW 读大学,看到周边有许多朋友购买楼花,考虑未来会长久在澳洲发展和父母商量后决定也决定购买一套现房(新房),没有考虑太多律师很快出了合同后就开了支票当天交换了合同。

因为是现房,在 42天内要交割,开始准备办理贷款。听许多朋友说可以准备海外收入贷款,可是材料递交后才发现并不是所有银行接受学生签证申请贷款。找到了我们。

最终在我们的帮助下,贷款顺利获批。

但我们这里与大家分享一些简单的房契上名字的案例。

孩子和父母(新房)

结合王二的经历,通常情况下我们会建议学生签证的购房客户考虑在出合同时考虑在合同上写上父亲或母亲 的名字(新房)。

几点考虑:

  1. 新房父母作为海外人士是可以购买
  2. 添加了父母名字后借款人可以有更多的银行选择,收入材料方面会更加充足
  3. 孩子年龄太小,贷款申请会有困难
  4. 学生签证在许多银行会有限制

当然记得房契 Title 上 ownership 的占有比例要至少 20% 以上银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

孩子和父母、夫妻(首次置业)

有些时候孩子或夫妻中一方拥有 PR 首次置业。夫妻问题不大。

孩子有时需要父母的收入上支持申请贷款,但因为父母没有 PR,通常会考虑 95% 产权归孩子,父母占 5% 比例。可以确保孩子名义可以拿到 FHOG 但并不能确保银行可以借款,因为会有要求 20% 的拥有权。

Case by case 有一间银行或可以考虑,需要详细沟通。

夫妻或和亲朋好友

很多人觉得夫妻之间还有什么考虑吗?

50/50 就 joint tenancy 或按比例划分就 tenants in common。

(详细解释请阅读《购房合同注意事项》)

在这里我们不是说谁占多少比例,谁拥这个房子的事情。而是从房贷申请角度考虑是否应该放一个人的名字或两个人名字?

是否太太没有工作在家照顾孩子?是否太太的收入较高?这都会影响到贷款申请时的 structure 从而让大家重新考虑房契上名字应该放什么,或按如何的比例写。

  1. 房契上的名字,必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的 financial position 不如意,可能会影响到贷款申请。
  2. 收入比例高的人,如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上,从税务上也会相应获得更多

总而言之,记住夫妻都在房契上,贷款必须两个人联名申请,不论其中一方是否有收入;夫妻中的一方在房契上,那么借款人可以是他也可以是两个人联名

但如果是和好朋友,双方或多方在房契上时才可以考虑共同借款。

具体这样会在贷款申请中有怎样的影响,请和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通,我们会针对您的情况给出建议。

Common Debt Reducer

这个有时什么概念呢?

在这篇文章中提到它是再恰当不过了。

特别是非夫妻关系的贷款申请,有时哪怕是父子,或是亲戚朋友共同购买一套物业。在申请贷款时,会很更加有力,因为从银行角度考虑,多一个人参与还款,借款能力会增加。

然而同样情况下,当其中任意一方考虑到购买下一套物业时就会出现麻烦。

比如:

王二和张三共同买了一套房子 A,贷款 40万,投资房租金回报是一年 3万澳币。

过了两年后,贷款 A 还有 35万欠款。

王二有了多一些积蓄准备购买多一套房子,这时候银行不会考虑 35万的贷款和 3万租金收入分别除以 2来做计算。

而是,贷款 A 会全额 35万算作王二的已有负债,同时租金一半 1.5万算作王二收入。

这样就会让王二的贷款能力大幅度的下降。可能无法继续购买下一套物业。除非自己收入有提高。

是不是这样就会没有办法了呢?其实不是,如果寻找一位有经验的专业贷款经理,提前在购买第一套物业时就做好规划,一且会更加顺利,也会让王二和张三更好的管理自己的财务和负债,反而增加借贷能力同时不阻碍两人合伙的力量购买第一套物业。

  1. 对于第一套共同购买的物业,是有银行可以做到 property share 的明确划分,申请贷款时可以直接设置好两个人不同的贷款帐户;甚至王二的贷款可以是只还利息固定 2年,张三的贷款本息一起还,全部浮动,各自管理自己的贷款和还款,相互不影响。
  2. 在考虑购买第二套物业时,就可以考虑到 common debt reducer,主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择,需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品,达到贷款 A 负债 1/2 算在王二的头上,不影响其借贷能力。

 

现实中还会有各种不同的排列组合,我们与大家分享一些典型的案例。举一反三,希望可以给大家带来多一些概念和意识,每在准备签署购房合同时有一个简单的考虑,房契上要放谁的名字?希望可以有所帮助。

真正专业的 Mortgage Broker,不仅仅是在利息上帮您做额外的折扣争取,更多的是从 Structure 上给到您更多的建议和规划。做您一生的贷款顾问是 My Home Loan 的宗旨,我们希望可以从更长远的角度为您服务。

具体到您个人的情况,请和我们的贷款经理电话沟通。我们为您详细解释。

 

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