你知道吗：室内居住面积小于 50平米的房子只有三间银行接受，预批不是批准
（图片来源：SMH）
昨天一则新闻：
一位首次住房买家为其在 St Kilda （墨尔本）购买的公寓向澳大利亚国民银行（NAB）申请了贷款。然而银行由于认为房子太小在最后一刻将贷款收回，他失去了一笔 41,000澳元的首付。
下面的新闻截图来源《澳洲财经见闻》：
读到这则新闻，我们觉得其实蛮有意思，当然对失去首付款的小哥及家人深表同情。
也感谢新闻报道类似事情，因为这丢个 4万澳币也能上头条，想想多少中国投资客户因为银行政策调整丢掉十万几十万的，动不动一个条例出来印花税和 FIRB 费用都增加上万的，华人能这么消化掉不得天天有报道吗？
但我们感谢新闻报道的原因更简单，因为这些都是普通的购房市场中消费者信息不对称的后果。
如果小哥是 My Home Loan 客户，他应该可以避免丢掉定金（当然我们也要审核他的个人贷款偿还能力）。为什么这么说呢，由此新闻我们引出两个方面购房人应该知道的：
（一）
室内居住面积小于 50 平米的物业，原本就很少有银行接受。
银行政策上小于 50 平米的物业，通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例，CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。
但面积一旦小于 40 平米，基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。CBA 正常还是可以接 80%。
至于其他基金和小银行，几乎都是 case by case。我们也不太会建议。
My Home Loan 很早就分享过相关的内容提醒买家《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款》和《内城公寓抵押贷款（ Inner city apartments）》。
至于 NAB，这个政策早就改了，室内居住面积小于 50 平米的原本就是不接受的。
恰好又在墨尔本的高密度区，去年 NAB 也公布过在各个州有限制的房屋贷款区域：
（二）
那有些朋友就要问了，可是 NAB 已经批准了不是？怎么可以批准后第二天成交的时候反悔了呢？
这也是许多客户常常问到的问题，银行批准是不是成交时一定会放款？
回答这个问题我们先看看新闻中的这位小哥的情况。
首先小哥的情况在报道中十分模糊，倘若是银行已经正式批准并且安排贷款文件签署还回去了，律师也已经收到银行通知预定好成交日期。这种情况应该不会出现第二天不成交的事情。
从新闻报道中得到的信息应该就是，贷款并没有批准。
因为知道最后客户说做了所有的事情，最终未能获得银行贷款文件。也就是去年 12 月只是通过电话和邮件拿到银行的“批准”，小哥认为这事情妥了，但结果直到成交前他都没能签属贷款文件，当然最终银行也不能放款成交物业。
所以并不是银行最后一刻收回了贷款。这个贷款就根本没有获批。
现在我们能回到那个问题了。“银行批准是不是一定成交时会放款？”
我们的答案是，不一定。
这里存在的最大理解差异就是“批准”，客户一定要拿到正式的银行无条件批准后并签署文件接收银行的 offer，银行收到签字文件也确认没有问题并和律师约定了成交时间，基本上 99.99% 这事才算妥当。当然还有那 0..001% 的意外几率一些我们不知道的意外。
所以通常的问题就出现在这个“批准”上。
因为很多客户会误以为预批就是批准，预批只是预评估，之后是否能无条件批准银行还要核实您在正式找到房子批准时的财务状况和文件当然也要看抵押物（房子）是否银行可以接受。
这个 My Home Loan 也提醒过大家无数遍，预批不是批准。因为预批分了很多类，其中一个最没用几乎等于白做的就是通过电话和邮件联系银行获得的批准。
客户电话银行，把个人的信息传达给银行的接线员，接触线员在系统做了简单的加减乘除可以得到一个正数，系统就算是批准了然后发一封信给客户说预批了。
这些批准都是有 condition 条款的，至少在你找到物业正式要办理时需要提供所有文件做核实，可是客户常常对于自己的情况并不十分准确的有把握所说的信息可能只是自己理解的，和银行理解的会有差异，这就造成了最后正式批准的时候银行拿到文件反而告诉客户贷款不能批准。
这位小哥遇到的就应该是类似的情况。
（三）
比如我们两年前也遇到过类似，客户请很好购买的楼花在 Manly 要成交，客户是大企业的高管，房子作为投资想借款 90%，因为面积购买的合同里是 42 平米，也只有 CBA 可以做 90% 当初。
递交后批准也已经拿到，然而在最终出贷款文件时又被银行驳回。
原因是估价师的估价报告显示实际交房的房屋面积测量是 39平米，小于 40平米银行只能借款 80% 了。
首先普及一个知识： 楼花购房合同通常允许房屋交割时面积上下有 5%-10% 的浮动，不同开发项目各有不同。 所以购买小面积公寓就特别要谨慎这个在 40平米 50 平米边缘的物业，确定你的情况银行是可以接受的。
更好笑的是，从开发商最后政府登记的 strata 物业面积来确认，实际面积室内并没有减少，是阳台有变化。估价师却一口咬定是室内减少了。
最终因为交割时间紧张，并不允许和估价师争论，只能先妥协成交。客户却因此补贴了 10% 资金，导致另外一个项目投资机会丢掉。（因为当天客户正准备交钱投资另一套物业）
最后的最后，客户自己单独委派另一家估价师做内部测量，然后与 CBA 沟通，确认是银行估价师的错误，银行做了简单的成交罚款的损失并没有其他额外补偿。
（结尾）
找一个靠谱专业的贷款经纪人实际上的好处远在于帮你多拿 0.1% 的利息折扣。
感谢新闻媒体的报道，因为只有这样消费者才能更有和银行之间的话语权。
我们一直坚持分享的目的也就是希望能够让信息不对称可以最小化，能够真的在问题出现前提醒到各位购房的大家。不论您是否是 My Home Loan 客户，都希望能帮到你们。
购房应该是绝大多数家庭一生中最大的经济决定。
申明：
文章只是通过新闻结合我们经验与大家分享，并不构成专业建议。
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