首次置业者看过来，一口气读完，买房不再难！
当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在 60% 以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机。
对于首次购房的买家，几乎是非常事宜：
- 房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点
- 悉尼房价从去年六月至现在小幅下跌，跌幅 5.6%；墨尔本从去年十一月至现在跌幅 3.5%
- 投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多
- 卖家预期更加合理
- 银行依旧偏爱首次置业者
- 出现一些楼花抛售转售，或许可以「捡漏」
这里 My Home Loan 替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字，可以只看我们的一句话回答。当然，最省事，安全的做法，是联系我们专业的贷款经纪。
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我需要多少存款？
“那得取决房子多少钱”
一般来说，购房者至少需要房价 10-20％存款加上 5% 的其他费用准备金。
例如，购买价值 $500,000 的房产，意味着您在申请房屋贷款之前至少需要 $50,000 的储蓄存款，加上 $25,000 的其他费用。（如果申请人的贷款能力不足，那么将需要准备更多的存款）
对于贷款比例 （LVR）超过 90% 的借款人，大多数，并非所有银行都有真实存款（Genuine Saving）要求, 也就是说借款人的账户里要有 3-6个月的总额为房价 5% 的存款。
不过对于首次置业者来说，如果存款不足，不妨将目光转向楼花而非现房，以房价的 5% 或 10% 就能锁定房子，并为自己争取到 1-2 年筹措资金的时间（最长 8 年）。
除此之外，买家也有其他选择参考，例如通过父母或亲属赠与的钱 （Gift funds）来凑够剩余资金；或通过担保贷款 （guarantor loan），即买家父母通过他们的房产作为抵押担保，帮助卖家申请贷款。
购买房产需要支付哪些费用？
“比您想得多一点点”
除了首付外，还有很多“隐形”费用。
假设现在您在新洲买了个 $500,000的房子，交了10% 的首付。我们一起来看下除此之外，您还需要交哪些费用：
房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中，印花税大约为$18，300.
- 律师费 （Conveyancing Cost）
澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成，律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在$800-$1500不等。
- 贷款机构费 （Home Loan Fees）
贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费 （最多$900）。一些贷款机构为了吸引客户，会免除这些费用。
当贷款比例超过 80%时，会有 LMI 保险费用产生。随着贷款比例越大，保险费用会越高。在此例中，假设贷款比例为 90%， LMI保险费用大约为 $9,000。点击这里阅读「讨厌的 LMI 保险，到底是贷款 90%？还是 95%？还是 85%？费用怎样计算？」
- 房屋检查费用（Inspection cost）
在买房前，建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实，另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子，检查费用大概在 $400左右。
- 市政费 (Council rate)
市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大，也和您房屋的占地面积有关。一般为每年 $1,000-$1,500不等。
- 搬家费（removal cost）
请专业的搬家公司帮忙搬家，可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时 $50-$80不等。点击阅读「搬家清单指南」
我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗？
“得具体情况具体分析”
关于首次置业印花税的减免，从新洲政府网站我们可以看到：2017年 7月 1日后，从之前的总价 55万（及以下）的房产，首次置业印花税全免，到总价 65万（及以下）就能全免，而房屋总价在 65万与 80万之间则是部分减免。
其次是首次置业补贴，在新洲，对于价值不超过 75万的买地建房， 首次置业者可以申请 1万补贴； 对于已经建好的新房，价格要低于 60万才能拿到 1万补贴。
那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢？基本上来说，有如下规定：
- 至少有一个申请人应持有永久签证，或是公民。
- 每位申请人必须年满 18岁。
- 物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。
- 购房者及配偶在 2000年 7月 1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权
- 从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴
- 在该房产交房一年之内入住，并且连续居住满 6个月或以上
- 两人或以上联合购房，至少一人是澳洲永久居民或公民
- 购房者只能以个人形式购房，不能以公司或信托形式购房
LMI 银行保险费用大概是多少?
“不是每笔贷款都要付”
好，首先什么是 LMI (Lenders Mortgage Insurance) 呢？ 从字面上看，这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说， LMI 在贷款比例超过 80% 时会产生 （少数银行在贷款比例超过 90%时产生），因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。
LMI 费用不是线性计算的，通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高，保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司，也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借 （LMI Capitalisation）。
举个例子：如果您想买个价值 $500,000的房子，准备贷款 $450,000，这时候您的贷款比例是 90%, LMI 数额大约是 $5,000左右。在选择 LMI Capitalisation 后，您实际所收到的贷款额将会是 $445,000 ($500,000 – $5,000).
那有什么办法可以避开 LMI 保险费吗？
第一，有少数银行提供 90% 不许支付 LMI 的贷款产品；
第二， 专业人士贷款 90% 可免除 LMI (如 solicitor, banker, accountant, engineer 或 doctor 等)；
最后，也可以通过父母担保来避免这一费用。（详细请咨询 My Home Loan 专业的贷款经纪）
需要准备哪些文件？
“我们替您把关”
总的来说，银行需要您提供如下几个类型的文件：
身份证明：
- 中国护照或澳洲护照
- 澳洲驾照或 photo ID
收入证明：
- 工资单或雇主信
- 纳税申报表（Tax return）或评估通知书 (NOA)
- 会计师信（如果您是自雇佣人士）
资产证明：
- 银行存款证明
- 赠与信（以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金）
- 定金收据（如果已付定金）
负债信息：
- 信用卡账单
- 车贷、个人贷款及助学贷款 （HELP/HECS）等
- 短期债务，如 Afterpay 或 Zippay 等
在准备文件时，请确保所有文件都是最新的。
因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候，很大程度上依赖于这些文件的准确性。
⇢ 这里我们准备了一份更详细清单和说明，点击阅读「澳洲申请房屋贷款所需材料准备清单」
我该选择哪种房贷产品呢？
“同上”
现在市面上提供房贷的金融机构有很多，可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候，最重要的是要明白自己有哪些需求。
例如：
- 是否想要额外还款吗？
- 是否想要在贷款的同时，留一些钱应急吗？
- 是否需要更好的估价或更低的利率？
- 是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的 basic home loan？
- 网上银行或手机 app 使用便利是否重要？
- 是否一定需要银行有分行服务？
房屋贷款是一项大的经济决定，在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您，欢迎免费咨询 My Home Loan 专业的贷款经纪团队！
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