澳洲买房贷款常见问题 FAQ

澳洲房屋贷款常见问题

商业生意贷款

如贷款者本人无税单，拥有付清的自住房，可抵押买生意（借贷100%）；要求卖方生意两年 tax return 显示盈利（连锁店或非连锁店均可） 如贷款者本人无税单，自住房可抵押买商业楼（可借贷 100%）；要求 65%租金足够还款，租约需 3-5 年，如租金不足，可提供其他收入证明。 建筑商贷款可达成千上万。商业贷款（commercial loan）如果没有收入提供，可选择一些银行的 Lease doc 产品，借款 60% LVR。

自雇人士借贷

自雇人士贷款是要做一些准备的，比如公司财政报表（Financial Statement) 和近两年的个人退税单；若税务情况不好，提供营业额的出入账 Business Activities Statement (要在银行中显示一年）也可以帮助借贷；如无退税者，要有一年连续的营业存款进账记录。

买空地盖房或旧房重建

无经验者最好不要买空地，和未分契的地，资金将积压很久而无租金收入。这和 House and land package 购买时已有批文的不同，也区别于旧房推倒重盖（Council 及政府批文时间较短）。欢迎和我们约见

了解澳洲买地盖房须知和贷款程序

。我们建议您和 My Home Loan 的房贷经理详细沟通自己的情况，作出相应的规划，请拨打热线 0488886896 预约。

列举几项不能贷款者的原因

1. 未满 18岁未成年人，及仅依靠养老金的高龄者（家庭有成员者不协助者） 2. 贷款申请过多，CRAA（信用报告）有明显记录 3. 在澳洲申请救济，夫妻双方均无收入者 4. 有破产记录或法律纠纷（Bankruptcy or Court Matter)

我之前听说无收入可通过 Low Doc 方式贷款，去银行问过被告知不行，为什么呢？

很多关于无收入用 Low Doc 贷款的广告是存在误导的。银行的 Low Doc 产品是针对生意成立不久，在年终还没有进行报税工作（没有 Tax Return/Financials）的自雇人士推出的，虽然不用提供税单等各种收入证明，但银行仍然要看生意账户的交易转账情况，或过去 12个月的 BAS，以核实所报收入的真实性。Low Doc 适用于无收入证明的自雇者，而非无收入者。每家银行的 Low Doc政策都有所不同，请有意买房贷款的自雇人士尽早与我们联络，我们将针对您的具体情况为您提前做好准备工作。

我电话咨询贷款时被告知贷款能力很高，因而交了房屋订金，正式批贷时却少借20万

您在电话咨询贷款时并没有提供工资单，只是告知贷款顾问你的总共收入，比如说 10万。但当我们看到你的实际工资单时，才发现银行只能接受您的基本工资和长期规律的加班费部分，而短期的奖金、不规则加班、补贴（allowances）都不能计算在您的贷款能力内。由于可接受的收入能力相差很大，能借出的贷款额度自然大大降低。再加上银行根据市场不时调整贷款测试利率（assessment rate）和标准生活费用（living expenses），因此不同时段您的贷款能力可以大不相同。 My Home Loan 在广告、网站，和电话中强调正式批文的重要性，请不要以口头上的借款咨询为标准去轻易交付不可退还且无冷静期的购房订金。

我自己在盖房，原来的贷款不够，还差两万块钱就完工了，我能转到 My Home Loan 帮助我借钱吗？

My Home Loan 有着非常专业的建筑贷款团队，可以帮助您从银行或机构获取相关贷款完成建房。请联系 My Home Loan 经纪人做详细沟通。

我想参加房屋拍卖(auction)，请问要注意什么？

拍卖购房的最大风险在于购房者不享受常规购房的五天冷静期内退还定金的政策。大部分拍卖者往往是在冲动的情况下进行的，成功拍得后的价格往往高于市场价，而银行是根据实际估价批准贷款的。如果事先没有对所购房产进行详细了解，包括地区、结构、和市政规划等，银行有可能拒批或者要求降低贷款额，贷款比例高过 80% 的这种风险更大。因此，My Home Loan 建议有意拍卖者，要事先做好贷款申请和估价报告。

我找过两家自己中意的银行，被告知我以前有坏账记录，因而无法批，有这种事吗？

是的。很多银行对于以前有坏账（哪怕是付掉的）的客户的申请都会直接拒掉。因此，我们建议您在提出贷款申请之前，先请我们的贷款经理为您做一次免费的五年信用记录的查询（Credit Check），以避免不必要的贷款拒批，并建议新移民保留良好的信用记录，包括电话、住房、信用卡等各种付款。我们同时还可帮助您向银行解释因疏忽而造成的坏账记录，以使得贷款顺利进行。

新移民或海外买家还可以在澳洲办理贷款吗？

根据您的实际情况，目前银行还是可以给新移民 PR 办理贷款，最高也是可以拿到 90% 的贷款比例，与本地客户一样，不过需要详细沟通您的收入情况。针对海外买家，目前银行不再提供贷款服务，可以联系 My Home Loan 贷款经纪协助办理机构或基金的贷款，利率 4.99% 起，可以最高贷款达到 70%-80%。

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