房贷利息预付：Interest In Advance 还款方式
许多投资客最求在房产上获得一些税务的优惠。除了利用投资房最大程度上做到 Negative Gearing，另一个值得了解和利用的或许就是固定利息中的 Interest In Advance 贷款。
通过提前预付一年房贷利息的还款方式，可以从税务上获取不小的减免，并且银行在 Interest In Advance 都会给出额外更多的利息折扣。对于投资客来说，也意味着更多的现金流放在口袋可以支配。
利息折扣有多少？
- 选取 Interest In Advance 你将得到额外的 0.15% 到 0.20% 的利息折扣
- 如果您的贷款有选取 Package，可以叠加这个额外的折扣
- 另一个 Loan split 中依旧可以拿到 Variable rate 的终身折扣（我们可以获取最高达 1.3% 的利息折扣，请联系 My Home Loan 贷款经理）
- 联系 MHL 贷款经理，获取最新的利息更新，我们帮助您找到适合您的最低固定利息，不论您是新购房屋还是转贷，从利息上获得最大的优惠
获取快速省心的贷款批准和交割
为了确保您可以顺利拿到 Tax Deduction，通常下一年的利息必须要在这个财政粘度结束前，每年的 6 月 30 日 cut off 日期前还款。部分银行在此类贷款的审批上较为复杂，常常需要超过一个月的时间处理贷款申请。
通过 MyHomeLoan 房贷经理的帮助，我们会与更加熟悉此类贷款的银行处理，节省大量时间，甚至几天就可获批。
部分银行或机构提供 “FastRefi” 的转贷 settlement 程序，可以大大节约您转贷过程中从原银行 Discharge 时产生的繁琐问题和耽搁的时间。
这些都将帮助您可以顺利在 Financial Year 结束前获取新的贷款，并成功预支付贷款的利息，从而达到 Tax deduction 的目的。
借贷支付预付利息
刚开始还提到，因为预先支付利息可以在税务上拿到利息所带来的 deduction，回到口袋的现金流会充裕。可是提前去支付一年的利息（虽也有利息的额外折扣）还是会让我们额外先把一部分现金拿来付给银行。很多人觉得这不是折腾吗？先从口袋把利息提前掏出来，再从税局将一部分稅退回来。
其实，对于投资客来讲，现金流的重要性可以让大家选择一些银行是允许借款来支付这下一年的利息的。也就是连提前支付的这一年的利息，也可以通过房贷借款来偿还，当然会额外产生这部分借款的利息也要支付。
通常银行会要求，想要这样操作，整个贷款的额度加上下一年预付的利息不可以超过整个房子价值 LVR 80%。当然如果您愿意支付 LMI 保险，可以最高达到 95% 的 LVR。
Interest In Advance 何时适用？
通常情况下这样的还款方式比较适合：
- Investment Loans（投资房贷款）– 对于房产投资客来说，除了增值和收益外，当然在于税务上来说是希望支付的每一笔利息都可以用于抵税的目的。
- Refinancing（转贷）– 当您转贷选择一部分固定利息时，不妨考虑只还利息并做好预支付利息的计划。
什么时候申请？
这类贷款的申请常常在每年的 4 月 ～ 6 月期间非常受欢迎，Settlement 也就是在每年的 6 月 30 日前。
如果您有转贷或 Interest In Advance 的需求，请不要耽误申请时间。每年的 6 月 Financial Year 结束前每一间银行或机构都是比较繁忙阶段，利息之间竞争也很激烈，相互都会有很多活动促销，也正是因为这些，利息更好的银行会更加多的申请需要处理，从而导致更长时间的审批或产生 delay。
My Home Loan 建议您可以考虑在每年的 4 月初开始准备此类贷款申请，以确保 Settlement 可以在 6 月底发生。
哪些银行或机构提供 Interest In Advance 还款？
大多数的银行都有此还款方式的产品，以下是一些客户中比较常选的银行：
- CBA
- Suncorp
- NAB
- Westpac
- Bankwest
- ING
- ANZ
- St. George
请和我们的贷款经理沟通做详细的产品了解。
Interest In Advance 好处
- 当前 Financial year 获得税务 deduction
- 可以提前了解未来一整年的利息还款（fixed rate），并获取额外利息折扣
- 方便规划手上的资金
- 还款一次性支付，省心
- 固定利息减少了利息波动的不确定性
Interest In Advance 不好处
- 固定利息部分无法做额外的本金偿还
- 缺少灵活性
- 可能比较传统的客户不太容易理解，会觉得没有必要
- 保税不多的客户可能没有太大的 benefit
财务规划和税务咨询
MyHomeLoan 不提供财务规划或税务方面的建议，请与您个人的财务规划师或会计师沟通相关财务和税务方面的问题。包括是否可以获取税务的减免等。
请联系 My Home Loan 房贷经理获取 Interest In Advance 的贷款产品。
MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通，我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流，或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。 ✆ 电话 0488 886 896 ✉ 邮件 ask@myhomeloan.net.au ✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
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