澳洲银行 Discharge 表格

mortgage discharge

有关房屋贷款 Discharge 处理,解除房产抵押手续请阅读这里「房贷 Discharge Procedure」。

这里是您所需要的 Discharge 表格清单:

My Home Loan 定期会更新页面 Discharge form 的版本,但并不能确定及时性,请处理 Discharge 时与我们的贷款经理沟通确保 Discharge 表格的版本是正确的。

主流银行 Discharge 表格

 

其他银行和信贷机构 Discharge 表格

 

如果您正在考虑更换银行产品,或考虑从现有房产中增贷增值部分的资产用于购买新房屋或取现,如果您在目前银行已经还款两三年还没有注意到贷款利息和产品已经不再适合,请联系我们的贷款经纪帮助您做一份 Loan Health Check,确保您的利息是优惠的,产品是合适的,服务是到位的!

 

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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房屋贷款 Discharge 处理,解除房产抵押手续

mortgage discharge

当您考虑卖掉自己的房子或转贷当前的房屋贷款时,都需要通知当前借贷的银行贷款账户要还清或关掉。

通知当前银行需要还清贷款(卖房子、转贷、还清取回房契等)这个过程就叫做「Discharge」,您需要签署一份 Discharge Authority Form 或者是 Release of Security Form。

My Home Loan 贴士:

通常银行处理 Discharge 都会有 $350 澳币左右的费用,不同银行都会有所差别。有些银行按照 Pacackage 或非套餐下抵押房屋的数量(security)来做 Disscharge 费用收取,也有是按照 Accounts 收取 Discharge fee。

具体请与贷款的银行沟通或联系 My Home Loan 贷款经理获取详细信息,包括是否您的贷款推出时会有额外的罚款(break costs)。

 

您是否该考虑更换您的贷款产品?

更多时候客户接触到 Discharge,都是在更换银行贷款产品时(转贷 Refinance),也有很多时候是卖掉房子了律师发来一份 Discharge 表格一头雾水不知道如何填写。

My Home Loan 作为专业的澳洲房屋贷款经纪,我们会协助您处理房屋转贷,同时更加省心的协助您办理 Discharge 手续。

如果您正在考虑更换目前的贷款产品,或做出更合理的房贷结构调整,我们建议您与 My Home Loan 贷款经理电话沟通一下。

以下情况我们或许可以帮助您节省更多:

  • 争取更多的利息折扣:如果您的贷款额度超过 $75万澳币(或达到 $50万澳币),我们可以帮助您在各个银行争取更低的利息产品,即便您是 $25万 ~ $50万之间的贷款额度,在不同时期也会有许多银行推出活动,节省您的利息还款。
  • LMI 房屋保险:并不是每一间银行都收取同样的 LMI 保险金额,请和 My Home Loan 贷款经理沟通做好计算,确保在办理 LMI 房屋贷款时选择的银行是合适的。或许您不了解,一些职业是可以免除 LMI 保险
  • 转贷促销活动:很多时候银行为了争取新的客户,会推出转贷现金活动帮助客户支付转贷时前银行的 Discharge 和政府房契 Discharge 已经新的注册费用。可以随时关注我们每月更新的银行促销活动,或和 My Home Loan 的贷款经理保持微信沟通(关注微信 Myhomeloan 官方账号后留言获取贷款经理的个人微信),及时帮您在最合适的时期做出贷款调整,节约更多时间和开支。

 

给 My Home Loan 一通电话,或许您会发现更合适的房贷产品,目前您未必需要转贷,但未来当您有新的房产投资需求或需要调整时,我们的贷款经理总会给您及时专业的贷款建议。

您也可以给我们在线留言,要求我们贷款经理帮您做一份 Loan health check,确保您目前的房贷产品符合您的财务需求。

 

办理 Discharge 的手续

卖掉房子

请签署 Discharge form,提前 3- 4周时间交给您的过户律师协助处理。

通过 Broker 办理转贷

请签署 Discharge 表格,交给您的贷款经理会协助您处理。

自己办理转贷

  1. 办理新的银行贷款时,请查看确认旧银行的 Discharge 表格和手续流程,确保表格是最新版本
  2. 打印并填写好 Discharge 表格然后签字
  3. 与当前银行贷款部门电话确认接受 Discharge 的部门传真号码无误
  4. 记录传真的时间,并标记在传真表格(复印留底)
  5. 将复印版本(非原件)邮递到先银行的 Discharge 部门
  6. 48 小时候电话与原银行确认对方收到了 Discharge 表格并确认是否需要额外的资料或信息
  7. 如果对方没有收到,请再次确认电话号码,并重新发送(常常发生丢失的情况)
  8. 与新银行签署贷款文件时,一并将之前签字的正确版本 Discharge 表格原件和贷款文件还去新银行的贷款部门(并留一份备份)
  9. 新银行收到文件后会处理,并于老银行电话确认安排交割(refinance settlement),无需您的律师参与

 

Discharge 通常需要多久时间办理

当您选择离开当前银行时,通常情况下银行的 Discharge 部门会越慢处理越好,这也是为何有时会收不到您 fax 过去的文件,Discharge 的时间越久,有些客户会觉得很繁琐或许会 retain 继续留下,也同时可以继续收取您的房贷利息。所以 Discharge 过程是比较慢的。

通常这个过程需要 3-4 周时间处理,从发送 Discharge form 到处理完毕然后 ready 与新的银行安排交割。

正常情况下,当您开始办理新的贷款时就可以发送 discharge 请求(即便未来你可能不一定离开银行),这样当新的银行贷款批准时便可以顺利安排 settlement 事宜。不会耽误时间。

如果您通过贷款经纪办理 Refinance 或是有律师协助卖房子,那么交付给专业的人士处理,听取他们的建议就好,会更加顺利和节省时间。不会造成延误。

My Home Loan 提示:

特别是客户如果是转贷(Refinance)+ 新买房子(Purchase),新卖房子需要从旧房子转贷中拿出额外资金支付新购买房子 Settle 时的资金。

那么 My Home Loan 建议您可以先办理 Refinance 交割,确保资金到位,如果绑定在同一个申请,请确保及时提前做好 Discharge,否则如果 Refinance 原银行无法按时 Discharge 无法交割,就会造成新卖房子也无法 Settle,从而产生不必要的利息罚款。

请与专业的贷款经纪沟通,确保整个过程顺利。

 

什么是 FASTRefi

在关于 Refinance 的文章里之前也和大家提到过,FASTRefi 是 First Title 发明的快速确保 Refinance 顺利安全发生的一套 Fast Refinance 程序。

其中的原理就是通过 First Title 做担保通过保险公司为转贷的过程简化,不需要提前处理 Discharge,而是办理好新的贷款后可以直接通过付清原银行的贷款,将房契 realease 并转交新的银行,然后 First title 与两间银行在做后续的程序。

这样避免了许多麻烦,可以逃避原银行的 retention,同时也避免忘记提前做好 Discharge 而出现 Settlement 延迟。

值得注意的是并不是所有银行都支持 FASTRefi,同样 FASTRefi 通常只支持一个抵押物的转贷,也就是如果同时转贷加购房就无法通过 FASTRefi 来操作。

请与 My Home Loan 的专业贷款经纪沟通关于快速转贷,以避免不必要的麻烦。

 

什么是 Partial Discharge?

Partial Discharge 也就是说如果您在银行同时有超过一套物业抵押,那么其中一个物业需要 Discharge(卖掉、还清或转走贷款),就会出现 parital discharge。

整个流程和收费通常和正常 Discharge 相似,但是取决于原本贷款几个房产是否独立的账户或几套物业绑定在一个贷款账户下,就会有关掉对应贷款账户或将贷款账户降低贷款额度来匹配所 Discharge 走的物业。

因此整个流程可能会许多多一些时间 4-6 周让银行处理。

有类似需求请与您的贷款经纪或过户律师做好沟通,确保正确的 discharge。

 

澳洲银行 Discharge 表格

最后,请点击「Discharge form」页面,查看澳洲银行和借款机构的 Discharge 表格,办理解除房产抵押的手续。

 

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澳洲申请房屋贷款所需材料准备清单(Check List)

许多朋友问到我们贷款的前几个问题就是要准备哪些材料。在贷款准备初期,特别很多客户第一次申请贷款时更是无从开始(如果您是这样的情况,请点击阅读「澳洲房贷从这里开始)。那么神奇房贷时到底哪些材料和信息是银行需要的呢?

Documents-require-for-home-loan

很多情况下,大家都是一股脑把所有的材料能提供的全部提供,甚至认为提供的越多越好,就好像认为自己在一个银行作为老客户越老越有资格贷款一样。

其实并不是老客户银行就一定会批准,我们也不建议把所有的材料和信息全部提供。

首先,银行都是根据自己的审批贷款政策(credit policy)来要求提供材料,更多时候银行希望的是提供最少的文件(Minimum documents required),也就是说只要政策要求的就好了。刚刚好,这样节省了审批的时间和提高了批贷款的效率,也会减少许多错误的出现和不必要的 confusion。

其次,如果所有材料都递交有用无用,有利无力的全部摆在审批贷款的 assesor 面前,银行只会选择后者。会造成不必要的麻烦然后花费更多时间去做解释。

再者,每间银行所需要提供的材料都会有所不同,根据自己的审批政策来定。因此在选择不同银行或选择不同银行产品时所提供的材料要求也会有很多不同。

比如:有些银行可能要求收入必须提供工资单或报税,其他银行却只要求提供一份雇主信函确认收入。这里查看收入材料的准备包括 90% 贷款额度审批会严格,材料准备就会比较多。

My Home Loan 提示:

为何选择贷款经纪 Mortgage Broker 为您申请房屋贷款,我们不仅懂得每一间银行和非银行机构的贷款政策,同时了解他们的审批习惯。在模棱两可的情况下,我们会帮助您更好的判断银行对于贷款和房屋估价等会作出的评估。从而更好的协助准备贷款申请,获得贷款的批准。

当您把所有文件发送给我们的时候,根据 NCCP 法案的要求,在确保您的信息安全不会泄露于其他第三方情况下,我们的贷款经理会为您提供专业的咨询,帮您把关到位,按照相应银行的要求补充或拿掉不必要的文件。从而让银行看到的贷款申请更加符合要求和审批习惯,这也是为什么 My Home Loan 的客户可以在 3 ~5 天时间获得贷款批准的原因。

多数银行因为对于 My Home Loan 递交的高质量贷款申请的认可,通常 2 ~ 3 天可以拿到贷款批准。同时为我们的客户提供额外的利息折扣和提前为房屋估价的服务

因此我们建议您与 My Home Loan 的贷款经理先做一个简单的电话沟通,或 Email 简述一下自己的贷款需求。

在了解确认了自己贷款申请的银行和的房贷 Structure 后,我们会针对您的个人情况,列出您需要准备的材料和信息,节省您的时间,节约您的精力。

以下是一个参考,我们从贷款审批者的角度来看看申请房贷前需要准备的各种材料。

澳洲购房贷款或转贷材料准备清单(自住/投资):

(一)证件

要告诉银行借款人是谁。需要至少一张带有头像的证件(photo ID),开户则需要 100 分 ID。

⇢ 点击查看「什么是 100 分 ID

  • 驾照或 Photo ID
  • 护照

海外客户可以提供其他证件包括身份证或海外驾照等。

(二)收入情况

收入材料是银行审批借款着贷款能力最重要的信息来源,因此贷款额度基本上通过收入信息可以得到判断。

⇢ 点击查看「我的贷款额度是多少?

  • 工资单或雇主信
  • Lease agreement 或 Rental appraisal letter
  • 其他收入(政府补助、股票投资收益、奖金等)

具体收入材料准备,请阅读「澳洲房贷申请收入材料准备清单(本地和海外收入)

(三)资产信息

申请抵押贷款,银行希望可以看到申请者有一定的资产,并不是越多越好,还是那句话要符合实际(reasonable)。

  • 银行存款证明(bank statement showing savings)
  • 赠与(gift letter)
  • 如果已经支付了定金,定金的收据(trust reciept),或 Bank guarantee
  • 现有房产 Council Rate,如果您已经拥有房产

(四)负债信息

针对于目前已有的房贷、信用卡或其他贷款,需要向银行披露。

  • 已有房贷的 Home Loan Statements
  • 信用卡 Credit card statement
  • 个人贷款或车贷或助学贷款等(personal loan / car loan/ hecs)

如果您考虑将以上负债转贷到新银行,则需要提供最近 6 个月房屋贷款 statements,信用卡和车贷等 1 – 3 个月 statements(根据银行来确定)。

⇢ 点击阅读「关于 Refinance 房贷重组,再融资

⇢ Refinance 转贷需要办理 Discharge 手续

如果不需要转贷,提供 3 个月或 1 个月就好,不同银行要求不同。

(五)购买物业

⇢ 「购房流程」 和《澳洲买房指南

如果您已经找到了自己购买的房子,那么除了以上的信息还需要提供:

  • 合同首页* 或楼花整本合同中特殊条款等页面
  • 律师信息(姓名和律师行、电话、传真、地址)
  • 过户信息(Transfer of land)通常我们会和律师获取
*澳洲每个州的合同有所不同,通常现房物业需要:

NSW: front page
QLD: first two pages
VIC: particulars page
SA: first two pages
WA: Offer & Acceptance (both pages)
ACT: front page
NT: all pages
TAZ: front page

(六)建房

通常提供的材料会比较多一些,主要是 builder 和您的建筑合同和相关政府批文。

Owner builder

  • copies of estimates for building costs and timelines
  • progressive invoices 等

非 Owner builder

  • copy of signed building contract
  • home warranty insurance
  • copy of building specifications
  • building permit or council approved plans
  • builder public liability insurance 等

⇢ 参考阅读 「买地建房系列文章

(七)其他

FHOG 首次置业申请

需要提供完成的 FHOG 申请表格和 ID 证件信息。请访问 www.firsthome.gov.au 或询问律师获取您对应版本的申请表格(根据交换合同日期来确定版本)。

Company 或 Trustee 申请贷款

  • A copy of the constitution of the company
  • A copy of the share certificate
  • A Copy of your current Family/Unit Trust Deed
  • Proof of deposit

还有其他情况请联系我们的贷款经理做详细沟通。

我们建议请和 My Home Loan 的贷款经理沟通,我们会根据您的实际情况和对应的银行为您整理发送您需要准备的材料和信息。

每个银行的要求不同,每个申请者的情况也有所差异,因此以上的文件如果您无法提供也不必担心,我们会更具您的情况指导您准备相关其他材料作为补充。方便您可以更好的递交申请。

有任何不确定的信息和问题请随时电话 My Home Loan。

 

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澳洲房贷申请收入材料准备清单(本地和海外收入)

income docs

房贷的批准中最终要的就是收入材料的准备。

一个客户的借款能力首先由收入决定,正如我们在「澳洲贷款指南」中提到的预批(Pre-approval),审批的就是客户的收入情况。

那么对于澳洲房贷申请中哪些收入可以被考虑用于计算房屋贷款的还款能力中呢?需要提供哪些相应的证明材料呢?

澳洲本地收入(Local Income)

总的来说,两个方面:

  1. 申请人本身的工作收入(分为 PAYG 和 Self-employed)
  2. 租金投资收入

我们分别来罗列一下常见的可提供的材料:

 

雇员 PAYG

  • 两张最新工资单(payslips)
  • 一份雇主信(Employment letter)
  • 3 个月工资进账银行流水
  • PAYG Summary(或叫 Group Certificate)
  • Tax Return + Notice of Tax Assessment
  • 雇主合同(Contract)

绝大多数情况下提供两张工资单,银行都可以接受。有些银行只需要一张工资单或一张雇主确认信函或一份 PAYG summary 也可以批准贷款。

其他的材料都可以作为辅助材料提交,比如原本两份工作,刚刚还掉一份工作因此 Payslip 收入较少,银行可以考虑拿去年的 PAYG summary 来计算,增加借款额度。

再比如 Bonus 或 Fringe benefits 或股票福利等银行可以通过看过往的 PAYG 或保税来判断是否可以接受用于借贷。

至于借款超过 80% ,请参考「【王二房贷日记】讨厌的 LMI 保险,到底是贷款 90%?还是 95%?还是 85%?」了解需要准备的额外收入材料信息。

 

自雇 Self-employed

自雇人士通常比如 sole trader,partnership 或 company 等都类似。甚至部分 IT 或许多行业通过 contractor 形式雇佣的员工,都有可能被银行看作为自雇来处理。

要提供的材料一般会要求有保税记录:

  • Tax Return 和 Notice of tax assessment
  • BAS Statements

多数银行会要求提供 2 年保税信息,也有几间银行可以考虑提供 1 年保税,但可能要求 ABN 注册时间达到 2 年。(也就是允许第一年报亏或持平,然后拿第二年的收入做贷款)

一些 IT 或签 contract 的客户,通常每半年或一年 renew 合同的 contractor,有时在合同节约期不到半年时,许多银行会按照自雇处理,所以选择银行要谨慎,否则会被要求提供保税记录。

对于许多经营生意的客户,如果注册 GST 并且 BAS 报的不错,也有银行接受提供两年内任意 4 个连续季度的 BAS 表,用于借款。很多 acrrual basis 的生意会很适用,贷款额度时 70%-80% 比例。

点击这里了解《自雇人士人士贷款:没有常规的报税材料如何贷款 80%

公司和合伙人形式与自雇类似,需要提供 2年的 Financials 和 2年保税记录。

 

租金 Rental Income

  • Lease agreement 或 rental statements
  • Rental Appraisal

如果目前房屋出租提供前者,如果买的楼花或新房还没有 settle 目前没有租客,提供后者。

 

My Home Loan 提示

每一间银行对于收入材料的要求不同,因此请寻求专业的贷款经理做沟通,帮您确定您的收入是否可以被银行接受。因为一点点的疏忽可能导致贷款被拒绝或降低贷款额度。

这也是为什么我们看到许多客户一直认为贷款没有问题的情况下,最终交换合同后却无法借款从而导致很多麻烦。就是因为,也许你所认为收入情况,未必是银行认为的情况。比如许多人收入中的 allowance 或加班(overtime)银行未必接受,自己觉得收入 6万澳币时,银行可能只接受 5万3,导致贷款无法顺利获批。

还包括银行对于 casual、part time、contractor 等都会有不同的政策,因此一定要和我们贷款经理沟通确定后,拿到贷款批准再看签订合同。特别是如果您不确定的情况下。

MyHomeLoan 的贷款经理对于每一间银行的政策和材料要求都非常熟悉,可以直接和银行的 credit 审批部门沟通,与 loan assessor 交谈争取,确保帮您顺利拿到贷款。

 

海外收入(Overseas Income)

租金部分和澳洲本地一样,公司收入需要提供「企业纳税报表」,我们着重讲一下个人收入材料的准备:

  • 一封雇主确认信(Employment letter)
  • 两张连续工资单(Payslip)
  • 三个月工资进账银行流水(3 months salary credits into bank account)
  • 一年个人纳税报表
  • 中国房产投资租金收入连续 6 个月进账银行记录(可接受 60%)

其中最常见的提供前两个「雇主信和工资单」,目前大多数接受海外收入贷款的银行也都会要求 3 个月工资流水。

目前持有澳洲 PR 或是澳洲公民的客户海外收入 My Home Loan 无需提供工资进账。

详情可以阅读:「海外收入在澳洲贷款买房银行贷款政策汇总」,或点击阅读更多海外人士澳洲买房贷款的文章

My Home Loan 作为各银行最高级别的贷款经纪,主流银行均可以帮助客户 Waive 掉工资进账记录,请电话我们的贷款经理做沟通。

My Home Loan 提示

海外收入贷款上对于银行的选择会有许多局限和不便,我们会建议客户不要只考虑利息上的一点差别,从而导致贷款延迟无法交割房产。

比如之前我们提到的开户问题,如果您不能在房产交割前来到澳洲,有许多银行是不可以帮助您开户的,因此可能导致贷款无法 settle。

再比如许多楼花楼盘集体交割时,由于没有经验的贷款经理把关,或办理疏忽可能会遇到临时更换银行无法按时交割的情况。

我们建议寻找有经验的贷款经理,协助办理,从银行贷款产品选择到材料准备和审批交割,逐步带着您顺利完成。总会帮助您保留备选方案,即时更换银行的选择从而确保交割顺利。

 

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100 分 ID

房贷申请中最容易准备的材料也是最重要的材料之一,就是证件。通常如果银行需要开户就要求提供 100 分 ID。以下信息为您方便参考。

70 分 ID 证件:

  • 出生证明
  • 公民身份证明
  • 目前持有的护照原件
  • 由各州的出生、死亡和婚姻登记注册处签发的出生公证
  • 在到期后最先两年之内还未被取消的过期护照原件
  • 其他和护照有一样信息的证明文件,包括毕业文凭和变成难民的相关文件

40 分 ID 证件(必须带有照片和名字):

  • 由澳大利亚各州及领地签发的驾驶执照
  • 道路和航路服务卡
  • 根据联邦法律由各州领地政府签发的许可证(例如,船牌)
  • 政府雇员身份证
  • 根据联邦法律由各州领地政府为个人人权和金融利益签发的证明
  • 学生在教育机构的学生证

35 分 ID 证件(必须带有名字和住址):

  • 通过现金交易商提供抵押的财产持有的文件
  • 由金融机构签发的贷款或担保的其他文书持有的文件
  • 市政管理费的发票
  • 在过去的两年之内从您目前的雇主或以前的雇主得到的相关文件
  • 政府土地局档案
  • 由澳大利亚的信用参考协会签发的相关文件

25 分 ID 证件(必须带有名字和住址):

  • 公用事业消费记录-电话单,水电单,煤气单等等
  • 金融机构档案
  • 租赁合同
  • 由持牌房产经纪签发的收租发票
  • 除了土地所有权相关法律以外的法律事务所保留的档案
  • 澳大利亚选举委员会的公众选举记录

25 分 ID 证明(必须带有名字和签名):

  • 婚姻证书(只为婚前姓氏提供)
  • 信用卡
  • 海外驾驶执照
  • 医疗保险卡
  • 资金电子过户卡

25 分 ID 证件(必须提供名字和出生日期):

  • 在过去 10 年里你参加的小学、中学等教育机构的记录
  • 专业行业机构会员的证明

有谁可以将你的复印文件证明作为有效证件?

  • 保释法官
  • 大律师
  • 法官
  • 宣誓专员
  • 申报专员
  • 太平绅士(必须提供注册号)
  • 医生(在1992年的医学实践法下登记)
  • 警官(警长级以上)
  • 银行经理
  • 执行官
  • 律师

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