投资期房楼花注意事项,投资者早期功课要做好

购买期房的主要优势是以现在的房价买入,但代价是房子没有建成之前就要付款。如果选择得当的话,你以所谓的市场价买入一套期房公寓或联排别墅,在房产竣工时很有可能已经升值。

off-the-plan

有经验的购房者知道明智买房,并且花时间和精力成功管理房产。为了避免代价高昂的错误,你需要时时关注以下问题。

1. 发现价值

购房之前,选择一家银行独立估值是个明智的做法。这是了解价格是否合理最有效的方法。直接付款购买期房(OTP, Off-the-Plan)并不轻松,但准购房者应该尝试着像估值师那样去做。

理解价值如何运行,并将单元房房价与附近有可比性的售出单元房房价相比较。不要相信那些售出开发项目的人所说的话。你需要第三方信息,因此,可以查查像澳大利亚房产监察机构(APM)、RPData 以及 SQMResearch 等公司的数据。

2. 需要什么样的房子

如果购买公寓,那么增值的因素有:位置优越、卧室宽敞、阳台、停车位、采光好、有储物空间。可能贬值的因素有:物业费高、泳池、健身房和门卫服务。

建议参观期房项目所在地以确定公寓的所处位置。他表示,你要弄清楚公寓是否可以沐浴在清晨的阳光下,未来附近是否还有其他建筑兴建。

3. 调研

投资者和自主业主应在其支付能力之内购买位置最好的房产。那些扩大其房产组合的人对细节一丝不苟,即使在听取专家意见时也是如此。

确定某个区域是否具有增值潜力变得更容易。她说:“人们手头上有大量信息,你可以看人口增长,看增长表现,也可以看基础设施条件,这样就可以马上了解某个区是否具有增长潜力。”

4. 听取建议

一般来说,期房合同并没有规定开发商制定房产交割日期。如果开发商承诺了一个入住日期,你需要6——8周的缓冲时间以防施工延期。因为利益攸关,期房合同一般高度保护开发商,签约之前,由律师检查合同,不要害怕提出合同变更。在最初购房的那股兴奋劲过了之后,你经常会碰到一些不如意的事。这时,合同能保护你,也让你免受问题购房的折磨。

5. 交割风险

交割风险是期房购买者所面临的主要问题。比如说,你购买一套52万澳元的单元房,交割即将来临之际,你借贷方的估值师认为这套房产只值45万澳元,这时风险就产生了。我们一直都遇到这种问题。切记,在单元房竣工之前,没有哪家借贷方会给出确切的购房资金批准。然后,他们会委托进行独立估值。任何房贷批准将与估值或购买价按一定比例进行挂钩,以较低价为准。经验老道的期房购房者充分意识到,在购买日期与交割日期之间房价会涨(或下跌),也会做好充分的准备应对差额。

6. 资金审批

成功的投资者在管理好资金问题之前从不会因一时冲动而购房。你需要从借贷方要一份基于建筑竣工时估值的“原则批准”信件。同时,也要花时间研究不同贷款的运作方式以及如何偿还月供款。对于投资者而言,弥补存款和减低税务纠纷比重新安排房贷更有效,这对大多数自主业主也是明智的选择。不要过分受限于房贷。房贷只是用以支持你的生活方式或者投资策略,而不是降低生活标准。

7. 交割

期房单元房的交割日期基于建筑竣工的日期,最终审批通过,产权办事处为每套单元房开出独立产权。开发商想很快收回资金,因此,售房合同申明交割日期为产权注册 14 日之后。在购房之前,尽量商议一个房产交割的合理时间框架。如果没有商议时间,而又不能在截至日期之前交割,你将面临罚款。

8. 信用记录

拥有多套房产的人知道其现金流,会及时支付账单及其他贷款。建议为储蓄账户设置自动支付功能,准贷款者应该限制申请贷款的次数,因为贷款申请一般会出现在信用档案中。他说:“借贷方希望和信用良好以及在力所能及的范围内生活的消费者合作。

9. 空间与内饰

考虑单元房面积。期房通常家具比普通房产小,也没有绘制房间尺寸。这在入住时让你大吃一惊,餐桌也可能不合适。务必,确保所营销期房标注明确面积。在支付定金之前,也需要将内饰和变更以书面形式记录下来。变更更为常见,“我们所看到的很多东西包括:数据线路、室的网线和家庭影院的网线。”

10. 存款

如果你准备购买期房,你可以节省一大笔印花税,但有些人忘了这一点。在维州,印花税按购房时建设完成比例计算。这就意味着,如果你在建设开始之前购买房产能节省一大笔存款。投资者也需要一再确认任何“指示性”的折旧计划,这样能确保在获得优质建筑和设施的情况下又获得全额减免税款。让收税员像投资房产那样尽可能多付款,绝对选择购买公寓而不是别墅,购买公寓可以拿回减免税收的一半。

11. 楼花区域和房子面积

许多楼花都属于高密度公寓楼,因此区域选择也很重要。因为通常银行会在相应区域有配额限制,倘若您选择的银行已经达到自己在一栋楼花项目上的配额,银行将无法接受其房产做抵押,或压低房子的估价来控制自己的风险。因此楼花选择,可以和我们专业的 Broker 做一个简单沟通,区域位置和开发商,我们可以给到一些客观的看法,从银行的角度为您提供一些信息帮助您做决定。

另外一点房子的面积也很重要,通常 40 平米以下(居住面积,不包括阳台、车库和储物间)多数银行就不太愿意接受其做抵押,少有几个银行可以接受作为商业贷款 60% LVR。50 平米通常是一个门槛,部分银行是 45 平米,还要根据楼花的 Postcode 来确定银行是否有限制。很多时候,交房时的实际面积会和签订合同时有部分出入,因此在交房前要提前做好测量,不要因此耽误,无法办理贷款。

我们建议至少提前 3 个月与 MHL Broker 联系,我们会帮您做好判断,确定可以接受的银行,并做好充分的沟通以确保房子可以准时顺利的 Settle。包括通过购买楼花拿首次置业(FHOG)的客户,需要通过银行申请 Settle 时要拿到补助资金的客户,更是要提前准备,在 Transfer of Land 已注册后立刻让我们的 Broker 帮您通过银行申请。

我们会按照经验和区域判断,做好估价的安排,这样可以避免在一家银行的估价出现问题而无法继续的情况。最终会拿到最好的一个 Off-the-plan 房屋贷款。

12. 支付首付

关于购买楼花 10% 的支付问题,请阅读《澳洲购买房屋合同详细解读》和《Trust account 还是 Bank Guarantee》。

 

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