家庭信托基金(Family Trust)投资购房的优缺点

Father and son washing car

前言

近几年 2012 年开始,随着澳洲房地产市场的复苏和发展,许多投资者们已经不满足于简单的用房地产投资的负扣税功能进行投资和个人避税;进而更倾向于了解如何在避税的同时进行个人或家庭财富的持续积累和有效、合理的再分配。

越来越多的客户咨询和考虑建立家庭信托来投资房地产。

My Home Loan 建议客户与自己的会计师沟通洽谈设立家庭信托的可行性和适用性。

本篇文章来自于会计师的网上分享,作为知识分享,不构成税务建议。

家庭信托基金投资的优点:

1. 资产安全:如果用一个公司作为家庭信托基金的管理人 (Trustee) ,而家庭成员作为这个公司的 Directors 和信托基金的受益人 (Beneficiaries),那么所投资的房地产不会因为投资者个人的财务状况(如破产) 等而受到影响;

2. 合理避税:通过对家庭收入的再分配进行避税。

3. 便于管理:可以保证信托基金下的财产的持久性和受益人长期的收益。

4. 管理人权利:信托基金的管理人 (Trustee) 有权决定家庭信托基金的资产和利润的分配。

家庭信托基金投资的缺点:

1. 每年结算:家庭信托基金的利润一定要当年就分配给受益人,不可以留待下一年再分配。

2. 海外投资人:如果投资者人在海外,他/她作为个人是不可以做家庭信托基金的管理人 (Trustee) 的,但是海外投资者可以通过设立公司作为 Trustee.

 

根据对家庭信托基金投资的优、缺点的分析,一些针对信托基金投资房产的相关分享:

1. 如果您的房地产投资目前还是处于负扣税 (Negative Gearing) 的情况下,即租金收入减去利息和其他的支出是负值;而您个人又需要用这个负扣税来抵消个人的 Personal Income,通常您暂时就不要把这个投资房转到家庭信托基金里面。

2. 如果您的房地产投资目前已经不存在负扣税的情况下,即租金收入减去利息和其他的支出是正值;而您个人的 Personal Income 又很高,您就可以考虑把这个投资房转到家庭信托基金里面。然后把利润分配给家庭中收入低的成员。从而合理有效避税。

3. 如果您个人没有什么其他收入,而又担心自己名下当前购买的房地产将来自己不能管理,那么您就要考虑使用家庭信托基金来管理。

4. 对于目前购买了房屋而在等待 Settle 的投资者,通常如果你有兴趣用家庭信托基金来投资,就请在 Settle 之前把投资房的 Title 转到 Family Trust 中。这样就避免了重复缴纳印花税 (Stamp Duty),因为如果在房屋 Settle 之后再把资产转移到 Family Trust中,就视同新的买卖交易而要重新缴纳印花税 (Stamp Duty)。并且如果房价上涨,转 Title 的时候就有可能还要缴纳资产变卖所得税 (Capital Gain Tax) 。

是否建立家庭信托基金取决于每个人不同的个人情况和家庭环境。不要盲目跟从别人的决定,选择最适合自己的投资方式最重要。My Home Loan 建议您和会计师探讨是否适合。

再确定了通过信托基金购买房产贷款,请联系我们专业的房贷经纪,帮您处理 Trust Home Loan,为您节省时间和规划更合理的 structure。

 

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【王二房贷日记】要还本金吗?为什么房贷只还利息?Interest Only 有什么好处?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

王二在澳洲贷款购买了房子时,在选择还款方式时非常的犹豫,想到国内都是本息一起还(Principle & Interest),澳洲银行提供只还利息(Interest Only)有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。

那么澳洲的房屋贷款,在什么情况下选择只还利息?有必要本息一起还吗?

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我们也常常被客户问询是否应该只还利息?或是否应该本息一起还?

我们分几点简单的做一个总结:

自住房

  1. 很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还,30 年或 25 年逐步将贷款还清,这是最普遍的一个还款方式
  2. 考虑到未来可能自住房转投资房,我们建议和 MyHomeLoan 贷款经理沟通,确定是否需要只还利息,因为当未来自住房变成投资房时,已偿还的本金部分再次 Top up 或 Refinance 借出来时也是无法获取 Negative Gearing 的效果*
  3. 如果您是以上情况,最好借助 Offset(对冲帐户)实现未来更大的负扣税效果

投资房

  1. 许多投资客户,目的是用最少的资金和成本达到更多的投资,其中多数会选择只还利息,从而在现金流上也会有更多充裕的资金
  2. 负扣税(Negative Gearing)的效果会更加明显*
  3. 特别是一些客户拥有两套房产,其中一套物业自住(Owner Occupied),另外一套投资物业(Investment Property)可以规划自住房借款比例挪到投资房,达到的效果是投资房按照 100% LVR 的标准借贷,自住房减小 LVR,从而投资房可以更大限度的利用 Negative Gearing

关于只还利息几点分享

  1. 只还利息并不代表不还本金,不是说本金在 30 年贷款期限中是没有减少
  2. 只还利息的同时,原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果
  3. 也就是意味着,只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果
  4. 然而这样的还款方式更加的灵活,首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金(对冲),只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果,其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多,避免本息偿还在经济压力大(比如升息后)出现 Default 违约的情况,被强制偿还额外的违约利息(通常是原利息 + 2%-3%)
  5. 最后,通过结合 Homeloan 贷款帐户和 Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现 Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支
例如:
40万借款,夫妻收入 $6,000 澳币一个月在除了还贷,每月生活开支 $2,500 澳币的情况下,5% 利息的话,通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款,可以比 30年本息一起偿还节省大概 $18万到 $20万澳币的利息,贷款将在 16 年左右还清。

请预约我们的贷款经理和您沟通讲解贷款的最小化管理,通过我们的计算器帮您做一个合理的规划。

LMM 的管理方式同样适用于本息一起偿还的客户,自住投资都可以操作。
*我们建议您和您的会计师洽谈税务相关的问题,我们不提供税务建议

或需您读了以上的总结还是会一头雾水,通常已经有偿还贷款的客户会明白多一点。我们建议您和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通,针对您的个人情况给出更多的还款方式建议。

王二得到我们的建议后选择的 Package 产品和还息方式帮助了他减少了还贷压力的同时,节省了一大笔利息的费用,更重要的是为未来的投资计划铺好了路子,不会在下一套投资时因为之前的 Structure 有问题为后面的投资添堵。

 

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如何最大限度降低资本所得税(Capital Gain Tax, CGT)

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税(如:购买该房产所产生的利息,物业费,地税,房产保险等。)

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从表面上来看,当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅,所以在出售该房产时,该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。

但是,出售曾经作为主要住宅(Main residence)后来用于出租的房产,在计算其资本所得税时,纳税人可以应用“暂时空置原则”(Temporary absence rule)和“市场价值原则”(Market value rule)来降低其应交纳的资本所得税。

“暂时空置原则”(Temporary absence rule)

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅,即纳税人从该住宅搬出后,纳税人可以应用暂时空置原则,在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内,继续将该房产作为其主要住宅。

“暂时空置原则”规定:

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产没有用于营利目的,那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产用于营利(如用于出租),那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内,该纳税人可以在最长期限为六年的时间内,仍旧将该房产视为其主要住宅。

如果纳税人应用了“暂时空置原则”,那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内,该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例1:房产出租低于6年

Kate 在 2006 年 5 月购买了一处房产,在此后的两年中,她一直住在该住宅中。2008年,Kate 由于工作原因搬到别的州居住,并在接下来的 5 年中将她的房子用于出租。然后 Kate 卖掉了该处房产。Kate 总共持有该房产的时间为 7 年(两年自住加五年出租)。

Kate 是否可以应用“暂时空置原则”,从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税?

可以。在该案例中,Kate可以选择应用“暂时空置原则”,在其房产出租的5年中,继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

“市场价值原则”(Market value rule)

如果纳税人从其主要住宅搬出,而且该房产第一次用于出租的时间在 1996 年 8 月 20 日 19 点 30 分以后,那么该纳税人可以利用“市场价值原则”。纳税人在利用“市场价值原则”时,需要满足以下两个条件:

由于房产曾用于营利目的(如:租赁),所以在出售该房产时,纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。

如果房产在首次营利时间(即第一次出租时间)之前即刻出售,纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免(Main residence exemption)。

如果纳税人使用市场价值原则,那么在出售房产时,会影响到纳税人的资本收益或资本损失。“市场价值原则”的内容如下:

在房屋用于营利目的时,用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得;

从房产首次用于营利目的时开始,纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段(a new ownership period)。

“市场价值原则”不具备可选性。这意味着只要满足“市场价值原则”的条件,该原则就自动试用。

案例2:

 Andy 在 1990 年 3 月以 $220,000 价格购买了一套房产 A(该价格包括所有的附带成本,例如印花税和相关法律费用)。Andy 与其家人在该住宅中居住了 9 年。

在 1999 年 3 月,Andy 与其家人般到另一套住宅B中,在接下来的 13 年,Andy 一直把房产 A 用于出租。1999 年 3 月,房产 A 的市场价值为 $300,000。在 2012 年 3 月,Andy 以 $750,000 的价格将房产 A 出售。出售房产 A 所产生的附带成本为 $1,000(法律费用)。

解析:

在这个案例中,市场价值原则适用。因此,对于Andy出售房产A的资本所得要做出以下

调整:

  • Andy 被视为在 1999 年 3 月(首次营利时间)以市场价值($300,000)购买了房产A;
  • Andy 对房产 A 的所有权时间从 1999 年 3 月开始。因此,Andy 对房产 A 的所有权时间为 13 年(从 1999 年 3 月到 2012 年 3 月)。

所以 Andy 初始资本所得(Initial capital gain)为 $440,000($750,000-$300,000-$1,000)。

如果不应用市场价值原则,Andy 的初始资本所得应为 $520,000($750,000-$230,000)。

因此,在该案例中,市场价值原则使 Andy 的初始资本所得降低了 $80,000($520,000-$440,000)。

如果应用“暂时空置原则”(Temporary absencerule),Andy 的应纳税资本所得时多少呢?

在这个案例中,Andy 的房产 A 在 13 年的出租期间的前 6 年中被视为 Andy 的主要住宅(从 1999 年 3 月到 2005 年 3 月),可以获得主要住宅资本所得税豁免。在剩下的 7 年出租阶段中,Andy 不能获得主要住宅资本所得税豁免。

因此,Andy 的应纳税资本所得为 $118,461。计算方法如下:

出售价格(Sale  proceeds)   $750,000
    减:成本价格(Cost  base)   $310,000
初始资本所得(Initial  capital gain)   $440,000
非主要住宅期间(Non-main  residence period) ×               7 years
总计所有权期间(Total  ownership period) ÷             13 years
按比例分配的资本所得(Pro-rata  capital gain)   $236,922
     减:50%资本所得税折扣(50%  CGT discount)(50%×$236,922)   $118,461
应纳税资本(Taxable  capital gain   $118,461

 

在出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产时,纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。

但是,应用暂时空置原则的缺点是,在纳税人购买了一套新的房产的情况下,如果纳税人将其前一套房产作为主要住宅,那么在其旧房产作为主要住宅的期间(旧房产应用暂时空置原则的 6 年期间),纳税人的新房产不能获得主要住宅资本所得税豁免。

因此,为了做一个好的规划,在以上情况下,纳税人要考虑诸多因素来确定是对其旧房产应用暂时空置原则,还是在其搬入新房产时,将其新房产作为其主要住宅。在这种情况下,重要的是要注意,直到纳税人卖掉其旧房产之时,纳税人才需要对此作出最后决定。

在考虑是否对旧房产应用暂时空置原则时,纳税人需要考虑以下因素:

1. 房产市场价值的增值

如果一处房产(如新房产)市场价值增值的幅度高于另一处房产(如旧房产),那么这意味着新房产可能会产生更高的资本所得。在这种情况下,对旧房产应用6年的暂时空置原则可能是更好的决定。

2. 成本价值:获得成本(Costs of owning)

考虑旧房产与新房产的成本价值。需要注意的是,如果纳税人是在 1991 年 8 月 20 日之后获得的房产,房产的成本价值可以包括该房产的不可抵扣的“获得成本”(Costs of owning)(如获得该房产的贷款利息)。

3. 成本价值:更新成本(Costs of improvements)

对房产进行更新的费用也可以算入房产的成本价值中。这可以降低出售相关房产时的资本所得。

4. 曾经用于运营生意的房产

如果纳税人旧房产的一部分曾用于运营生意,那么,该房产用于运营生意的部分越大,在纳税人搬出该房产后,在该房产上应用暂时空置原则就越没有吸引力。因为该房产用于生意的那部分不能享受 6 年暂时空置原则。

5. 持有每一处房产的时间:资本所得折价法的影响

在考虑是否对曾经作为主要住宅后来用于出租的房产应用暂时空置原则时,持有房产的时间是一个需要着重考虑的因素。

例如,如果纳税人打算长期持有其新房产,在出售其旧房产时,纳税人应该对其旧房产应用暂时空置原则。因为,从资本所得折价法来考虑,在短期内减少应付的出售旧房产的资本所得税,比长期后出售新房产支付资本所得税更有利。

文章来自会计师朋友的分享。
*本文不构成税务和理财建议,请与您的会计师和金融理财师沟通您的具体情况。

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负扣税(Negative Gearing)是什么?案例详解如何操作

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澳洲负扣税 Negative Gearing 介绍

澳洲是唯一一个施行负扣税(Negative gearing tax return)的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意(投资),而这种小生意通常都是“亏”的。

前面不是还说 ROI(投资回报)很高吗?怎么就亏了呢?所以说这是鼓励性质的,原因很简单。大家知道,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。大概的意思就是账面上把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候购买者并不会考虑到这些账面上的折旧。

举个例子,今年你的工资是 8 万,发下来的时候就只剩下 $62,453了,因为老板帮你向政府上了税。

计算如下,交给澳洲政府 $17,547 =(80000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%

假设去年,你恰好买了个 60 万的新房子,第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上,你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费,water rate 水费,strata 物业管理,interest 利息等,收入是 rent 租金。一切按保守计算,ROI 投资回收率 = 5.2%。

收入 -支出= $600*52(一年的租金)- 5.5%*$480,000(贷款 80% 的平均年利息)-500(water rate 水费)-1200(strata 物业费)-600(council rate 市政管理费)≈ 0那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000,接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故,你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000(80,000-18,000),实际应该向政府上交税额 $11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。

可是已经交上去了 $17,547 怎么办啊?要回来不就是了,给 ATO(Australian Taxation Office 澳大利亚税务局)交个申请上去,不算房价涨了 7%-10%,今年又因为房子多拿回来 $5,850。

由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $8,100。也因此医生、律师、IT 等高收入者,帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

银行也是针对于高收入人群,比如会计师、律师、医生等 Professionals 有特殊的产品,包括 Medical Pro Pack,可以达到 90% LVR 借款无需缴纳 LMI 保险费,可以让这些人士在支付最少的本金情况下拿最大的额度去低税。

如果您是以上相关的专业人士,欢迎您和MHL 房贷经理电话沟通,咨询您是否适用以上政策,帮您在置业投资上做更好的规划,节省更多的开支。

 

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澳大利亚储备银行在2013 年 10月 4日递交给生产力委员会的研究报告中表示,纳税人可以通过固定产投资的“负扣税机制”(negative gearing)避税;尽管负扣税机制严重影响家庭支付能力,联盟党和工党都排除了修改负扣税机制的可能性。

在 2002年,Ernst & Young 咨询机构受储备银行委托研究澳大利亚税收政策中的负扣税机制,即投资者的房地产投资净损失可以抵消所得税。房地产投资者使用负扣税机制的策略非常简单,即在合适的地点购买合适的房地产然后出租,而租金收入所不能覆盖的支出(贷款利息和房地产折旧)可以抵销投资者的所得税。这种机制实际上相当于投资者利用所抵销的税款支付抵押贷款、是“负现金流动”,负扣税机制因此得名。Ernst & Young 的研究发现负扣税机制的最大收益群体是那些贷款额占投资额 80% 的投资者。对于现行的负扣税机制,联盟党和工党都排除了修改的可能性。负扣税机制的存在为房地产投资者每年提供 38 亿澳元的减税。

这份研究报告和储备的声明都表明,澳大利亚贫穷阶层一直在窘境中购房或者偿还房地产抵押贷款,因为富裕阶层投资人的炒作推动房地产价格在过去几年大幅度上涨。Ernst & Young 的研究报告本来准备提交给生产力委员会,目的是调查购买首房投资者的情况,但是储备银行最终没有将关于负扣税机制的有关研究结果提交给生产力委员会。储备银行递交的报告“鼓励”生产力委员会和其它税务政策专家“核查目前情况”。

储备银行在 10月 4日并没有对所递交的报告发表任何评论,但告诉生产力委员会“在过去几年房地产价格上涨中,投资者的购房支出不成比例,从而导致投资者支付能力下降,尤其是首房购买者。”澳大利亚高税率促使纳税人通过负扣税机制避税。

Ernst & Young 的报告称:“负扣税机制鼓励那些处于高税率阶层的纳税人通过投资避税,澳大利亚纳税人收入在很低水平时就须交纳最高税率,但是当贷款额占投资额比例达到 80% 及其以上时,负扣税机制允许纳税人以投资净损失抵销所得税,从而抵销高税率导致的重税。” Ernst & Young 的研究比较了澳大利亚、加拿大、英国、以及美国的房地产投资和税收政策,发现这些国家在家庭房地产投资方面也有类似的激励政策。Ernst & Young 的研究表明:“澳大利亚是世界上个人收入税率最高的国家之一,所以税收的负扣税机制对澳大利亚投资者更具有刺激性。”雷森去年7月份在担任反对党影子财政部长时曾提出应该回顾税收的负扣税机制,但是该提议被当时的工党领袖凯瑞恩(Simon Crean)搁置。

澳大利亚前任总理基廷(Paul Keating)在 80 年代曾经取消负扣税机制,当时是迫于房地产市场萧条的压力。澳大利亚一个置业、福利和工会联盟团体在本月初发出警告,除非废除负扣税机制,否则高房租、畸形抵押贷款、以及房地产市场崩溃则不可避免。但现任工党领袖的雷森在 9月 22日对澳广记者说:“我们不支持对负扣税机制的任何修改。过去几年房地产市场的火爆令储备银行担心,但是目前房地产市场已经冷却下来,我们不准备对负扣税机制进行任何修改。”联邦财政部长科斯特洛在今年 6月份拒绝了生产力委员会关于重新评估负扣税机制的建议,生产力委员会认为负扣税机制严重影响家庭支付能力。

 

负扣税适合你吗?

“负扣税(negative gearing)” 常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在房地产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

所谓的“gearing”,只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在 “gearing”,也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益,所以事实上你是在赔钱。

(对应的也就是有 Neutral Gearing 和 Positive Gearing)

为什么要做“赔钱买卖”?

“当你进行负扣税投资时,你的收益有可能成倍增长,但同时你的风险也在成倍增加,房价下跌时,你可能会赔个精光。”

许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”,是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

财务专家认为,当失业率位于三十年来的最低値,而工资的上涨超过通货膨胀率的时候,负扣税是很诱人的一种方法。

在当下的高利率之下,借钱的成本增加了,不管情愿还是不情愿,许多在物业上投资的人最后都在做“负扣税”。因为借钱的成本在 6% – 8%之间,而物业的收入可能只有5%。这当然就成了负收益了。

如何最大限度地进行“负扣税”?

如果仅是为了避税而采用“负扣税”的话,在财务上并不是很划算的。其实所谓“负扣税/负债经营”首先应是一种投资策略,节税应该是次要目标。

换言之,你采用所谓“负债经营”,是因为你需要更多的钱来买物业。“负债经营”让你可以只付极少的首期,甚至不付首期就买到物业,你不必用许多年的时间来攒钱买房。
目前有的贷款机构已允许借款人贷 106% 的款,这样你连交印花税和律师费的钱都有了,可以迅速进入物业投资领域。

*过去存在 106% 的贷款,其中包括提供 Line of credit 和 Credit card 额外额度支付印花税和杂费等。目前银行和机构借款最高 cap 在 97% 左右。或通过两套房产投资房 100% LVR 借款达到最佳的扣税目的。

*请和 MHL 我们的房贷经理做详细沟通和讨论。
用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用 $130,000 的自有资金买了一份 $150,000 的物业,如果物业的价格涨 10%,你可以有 $15,000 的收益。
如果你用那 $150,000 做抵押,再借 $600,000,并购买一份 $750,000 的物业,如果这份物业的价格同样上涨 10%,你最初的 $130,000 的资金就能为你带来 $75,000 的收益。就算减去 $30,000 的成本,你还是有 $45,000 的凈赚,而不是 $15,000。

风险何在

不过,负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

比如,你借款 95% 买了一份价格 $400,000 的物业,也就是说你一共借了 $380,000,另外还有印花税等相关开销 $16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的,那么很可能这份物业已经跌价了,只値 $350,000 了。如果你欠银行 $380,000,你的物业却只値 $350,000,这就叫“负资产”。因此,如果你把这房子卖了,你不但将损失你最初付的 $20,000 的首期,也损失了买房时付的 $16,000 的各种费用。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。

不过呢,悉尼的租房市场现在非常火爆,这种风险就已经小得多了。

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。

也就是说,采用负扣税的投资方法有许多风险,而且这并不意味着,你可以不做硏究,躺在床上等着天上掉陷饼了。

负扣税到底是怎么回事?(举例详细分析)

假设王女士买了一份 $400,000的投资物业。她以每周 $420 的价格将这物业租了出去,一年的租金是 $20,000。她需要付 $5,000 的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即 $320,000,利率是 7.5%(目前市场没有这么高,但正常澳洲利率在 6%-8% 之间),那么她的收入和第一年的开销如下:

租金收入:$20,000

减去管理费:$5,000
减去利息:$24,000

小计:$29,000

物业凈收入: -$9,000

工资:$80,000

应付税收入:$71,000

也就是说,王女士可以应付税收入从 $80,000 变成了 $71,000。这样她可以少交 $3,335的税款。

如果这份物业是份相对较新的物业,王女士还可申请建筑物折旧。

对新的物业来说,建筑物折旧率可以是建筑成本的 2.5%。同时装修费可以扣税。不过,最好在购买物业之前,就先了解好,这份物业的折旧情况如何。

以上例子表明,这份物业必须产生出资本收益来,才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱,所以,只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时,这才不是一笔赔钱买卖。

以王女士的情况为例,她每年的税后损失是 $9,000-$3,335,也就是 $5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有 1.4%-1.9% 的增长。

在过去几年,物业市场的长期表现是优于这个数字的,这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。

不过,投资者还应注意到的另一个因素是,如果租金上涨,一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了,负扣税就可能变成正扣税,这样就减少了对房价上涨的依赖性,也就是说,即便房价不怎么涨,单租金收入就已经赚了一笔了。
这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。

负扣税适合你吗?

财务专家表示,负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去,也不会陷于捉襟见肘的境地。

另外,在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年,他们可以在这期间将房款付清,就可能会考虑负扣税的策略。
收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士,特别是夫妻双方收入均高的人士。
专家认为,将负扣税作为长期战略,并能轻松应对的人士,最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话,想在一、两年之内就发财的话,最好不要采用这种方法。

 

负扣税小秘方

负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是,如果你能仔细策划,它可以助你致富。以下是一些小秘方:

1. 评估你的财务现状

首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了,你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。一定要寻求专家意见。

2. 做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。

有许多年轻夫妻买了投资物业,这时候两个人都有工作。后来有孩子了,妻子可能不工作了,两份收入变成了一份,结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时,孩子也要花钱,这就使经济状况更加紧张。

所以,在做出决定前,一定要多问几个“如果这样,我会怎样”的问题。比如在房子没租出去的时候,你有没有足够的钱供房等等。

3. 买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

4. 充分了解负扣税的风险和收益

不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处,而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。

无论你进行任何投资时,都要同时了解收益和风险两个方面,并十分确定地知道,你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后,你就不再是盲目地投资了,你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的,同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果,那么你就可“大胆地往前走”了。

5. 买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自住房房贷(home loan)是不可抵税的,所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清,然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。

6. 购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,一定要判断好房市周期,这样,你不至于接到“最后一棒”,然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大,以及你得等多长时间。

7. 请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过,请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目,或犯任何错误。

总结和房产投资市场

总而言之,在采用负扣税策略前必须非常愼重,别觉得你所做的只是到银行去借钱,然后就是等着赚钱了。房市确曾有过那样的机会,即只要进去就会赚,但这样的时候不会持久。

人们需要了解,这是一项长期投资计划,而且也不是解决所有问题的唯一办法。
这今年澳洲主要城市,看起来都是不错的投资时机。如果你能付得起现有利息的话,市场利息很低,同时房产增值和租房市场都很不错。

希望大家在做好功课的情况下,利用好杠杆原理为让自己合理的避税同时实现资本的收益,实现 Wealth Creation。

如果您已经拥有一套自住房产,正考虑购买一套投资房产,我们建议您联系 MHL 的贷款经理,通过合理的计算,让您看到更准确的数字,这套投资房有多少首付可以从自住房中获取,同时投资房贷款中多少比例由租金Cover,多少比例由 ATO 退税抵消,最终自己支付多少的利息?

或许你会发现,每周实际支付的只需要您从口袋拿出几块或几十块钱。

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投资期房楼花注意事项,投资者早期功课要做好

购买期房的主要优势是以现在的房价买入,但代价是房子没有建成之前就要付款。如果选择得当的话,你以所谓的市场价买入一套期房公寓或联排别墅,在房产竣工时很有可能已经升值。

off-the-plan

有经验的购房者知道明智买房,并且花时间和精力成功管理房产。为了避免代价高昂的错误,你需要时时关注以下问题。

1. 发现价值

购房之前,选择一家银行独立估值是个明智的做法。这是了解价格是否合理最有效的方法。直接付款购买期房(OTP, Off-the-Plan)并不轻松,但准购房者应该尝试着像估值师那样去做。

理解价值如何运行,并将单元房房价与附近有可比性的售出单元房房价相比较。不要相信那些售出开发项目的人所说的话。你需要第三方信息,因此,可以查查像澳大利亚房产监察机构(APM)、RPData 以及 SQMResearch 等公司的数据。

2. 需要什么样的房子

如果购买公寓,那么增值的因素有:位置优越、卧室宽敞、阳台、停车位、采光好、有储物空间。可能贬值的因素有:物业费高、泳池、健身房和门卫服务。

建议参观期房项目所在地以确定公寓的所处位置。他表示,你要弄清楚公寓是否可以沐浴在清晨的阳光下,未来附近是否还有其他建筑兴建。

3. 调研

投资者和自主业主应在其支付能力之内购买位置最好的房产。那些扩大其房产组合的人对细节一丝不苟,即使在听取专家意见时也是如此。

确定某个区域是否具有增值潜力变得更容易。她说:“人们手头上有大量信息,你可以看人口增长,看增长表现,也可以看基础设施条件,这样就可以马上了解某个区是否具有增长潜力。”

4. 听取建议

一般来说,期房合同并没有规定开发商制定房产交割日期。如果开发商承诺了一个入住日期,你需要6——8周的缓冲时间以防施工延期。因为利益攸关,期房合同一般高度保护开发商,签约之前,由律师检查合同,不要害怕提出合同变更。在最初购房的那股兴奋劲过了之后,你经常会碰到一些不如意的事。这时,合同能保护你,也让你免受问题购房的折磨。

5. 交割风险

交割风险是期房购买者所面临的主要问题。比如说,你购买一套52万澳元的单元房,交割即将来临之际,你借贷方的估值师认为这套房产只值45万澳元,这时风险就产生了。我们一直都遇到这种问题。切记,在单元房竣工之前,没有哪家借贷方会给出确切的购房资金批准。然后,他们会委托进行独立估值。任何房贷批准将与估值或购买价按一定比例进行挂钩,以较低价为准。经验老道的期房购房者充分意识到,在购买日期与交割日期之间房价会涨(或下跌),也会做好充分的准备应对差额。

6. 资金审批

成功的投资者在管理好资金问题之前从不会因一时冲动而购房。你需要从借贷方要一份基于建筑竣工时估值的“原则批准”信件。同时,也要花时间研究不同贷款的运作方式以及如何偿还月供款。对于投资者而言,弥补存款和减低税务纠纷比重新安排房贷更有效,这对大多数自主业主也是明智的选择。不要过分受限于房贷。房贷只是用以支持你的生活方式或者投资策略,而不是降低生活标准。

7. 交割

期房单元房的交割日期基于建筑竣工的日期,最终审批通过,产权办事处为每套单元房开出独立产权。开发商想很快收回资金,因此,售房合同申明交割日期为产权注册 14 日之后。在购房之前,尽量商议一个房产交割的合理时间框架。如果没有商议时间,而又不能在截至日期之前交割,你将面临罚款。

8. 信用记录

拥有多套房产的人知道其现金流,会及时支付账单及其他贷款。建议为储蓄账户设置自动支付功能,准贷款者应该限制申请贷款的次数,因为贷款申请一般会出现在信用档案中。他说:“借贷方希望和信用良好以及在力所能及的范围内生活的消费者合作。

9. 空间与内饰

考虑单元房面积。期房通常家具比普通房产小,也没有绘制房间尺寸。这在入住时让你大吃一惊,餐桌也可能不合适。务必,确保所营销期房标注明确面积。在支付定金之前,也需要将内饰和变更以书面形式记录下来。变更更为常见,“我们所看到的很多东西包括:数据线路、室的网线和家庭影院的网线。”

10. 存款

如果你准备购买期房,你可以节省一大笔印花税,但有些人忘了这一点。在维州,印花税按购房时建设完成比例计算。这就意味着,如果你在建设开始之前购买房产能节省一大笔存款。投资者也需要一再确认任何“指示性”的折旧计划,这样能确保在获得优质建筑和设施的情况下又获得全额减免税款。让收税员像投资房产那样尽可能多付款,绝对选择购买公寓而不是别墅,购买公寓可以拿回减免税收的一半。

11. 楼花区域和房子面积

许多楼花都属于高密度公寓楼,因此区域选择也很重要。因为通常银行会在相应区域有配额限制,倘若您选择的银行已经达到自己在一栋楼花项目上的配额,银行将无法接受其房产做抵押,或压低房子的估价来控制自己的风险。因此楼花选择,可以和我们专业的 Broker 做一个简单沟通,区域位置和开发商,我们可以给到一些客观的看法,从银行的角度为您提供一些信息帮助您做决定。

另外一点房子的面积也很重要,通常 40 平米以下(居住面积,不包括阳台、车库和储物间)多数银行就不太愿意接受其做抵押,少有几个银行可以接受作为商业贷款 60% LVR。50 平米通常是一个门槛,部分银行是 45 平米,还要根据楼花的 Postcode 来确定银行是否有限制。很多时候,交房时的实际面积会和签订合同时有部分出入,因此在交房前要提前做好测量,不要因此耽误,无法办理贷款。

我们建议至少提前 3 个月与 MHL Broker 联系,我们会帮您做好判断,确定可以接受的银行,并做好充分的沟通以确保房子可以准时顺利的 Settle。包括通过购买楼花拿首次置业(FHOG)的客户,需要通过银行申请 Settle 时要拿到补助资金的客户,更是要提前准备,在 Transfer of Land 已注册后立刻让我们的 Broker 帮您通过银行申请。

我们会按照经验和区域判断,做好估价的安排,这样可以避免在一家银行的估价出现问题而无法继续的情况。最终会拿到最好的一个 Off-the-plan 房屋贷款。

12. 支付首付

关于购买楼花 10% 的支付问题,请阅读《澳洲购买房屋合同详细解读》和《Trust account 还是 Bank Guarantee》。

 

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你是否需要为你的澳洲出租房产(投资房)支付资本增值税?

你对增值税有所了解吗?以下是一些问答可能会对你有帮助。

real-estate-taxes

提问 1:2008 年 9 月我建造了一套房子,一直空着,直到 2009 年 1 月出租、租期 5 年。4 月份我搬进去打算住上一年,直到 2014 年 4 月上市。我可以获得6年以下的资本收益全额免税吗?在这个期间,我几乎没有任何其他主要住所。

回答:因为房子在你本人入住之前曾经出租,您就要按比例支付资本增值税。因此如果该房在 6 年中只有 1 年是作为你的自住房,你要交 5/6 的增值税。如果你在该房内居住超过 1 年时间,将会降低 50% 的增值税。

提问 2:几年前我在股票市场上大受打击,我想要出售有较好资本增值的出租房,我可以通过卖房的利润弥补我的损失吗,要多少年我才能做到?

回答:股票市场的损失是资本损失,不是贸易损失,将来的投资房出售获得的增值可以用作弥补这个损失。这个是没有时间限制的。

提问 3:我的父亲 81 岁了,最近因为老年痴呆症而搬到养老院。没有租金,但是他每个月的住宿费和养老金之间差价有 1,000 澳元。我们正在出售他的房子——我们希望除去一些费用之后能获得 38 万澳元的净收益。我们准备拿出 2 万澳元来支付一些费用和其他支出,剩下的部分我们不知道该如何操作才能代表父亲获得适当的投资。

回答:似乎你的父亲入住了有着高度护理的养老院,这里需要付住宿费而不是租金。一旦他的房子获得收益,这个钱就会增加到他当前的金融资产上,而且会获得收益。

目前的推定收益率(Deeming Rates)的计算方法为首 4 万 6,600 澳元资产的年利率是 2.5%,之后的资产年利率是 4%,因此如果你的父亲有 2 万澳元,而房子的售价是 38 万澳元,他的推定收入就会被认为是 $589/两周。这个收入和他的养老金将会用来评判他是否有能力自己支付照料费用。

如果你的父亲有养老金,那么他的资产也会根据无住房者的资产测试阈值( 33 万 9,250 澳元)进行评估——这个测试将会根据最低的养老金数额决定他所获得的养老金。

你父亲支付了住宿费,就有资格拥有该房并且出租,可以申请资产和收入免税,而且也会帮助获得稳定的收益。

但是如果一定要卖掉房子,那么就要想办法减少可评估的资产水平,比如礼物、葬礼准备金或者购买葬礼债券,还要想办法减少可评估的收入水平,比如建立家庭信托基金,如果你有专业顾问,这个方法值得尝试。

提问 4:我快 55 岁了,想要在生日那天退休。我有固定的福利,总额达 140 万澳元,或者每年能获得澳洲联邦 10 万澳元的养老金。如果我死了,我的妻子将会获得 60% 的养老金——她 50 岁,自己没有养老金或存款。我有套房子价值在 170 万,另一套房子价值60万,另外还有自管养老金 15 万,还有流动资产 40 万澳元。因为我没有负债,因此这养老金数额就很有吸引力。你有什么好建议?

回答:养老金的确很吸引人,尤其是在你和妻子都还算年轻的时候。

你的决定中主要因素就是你拥有 140 万资产的自信,以及这对你是否将房子留给你的受益人来说很重要。事实上,你认为养老金很诱人让我相信你对这个选择很满意,尤其是你在有自管养老金之外还有大笔资产。

提问 5:最近你提出了一个支付贷款的好方法,就是 10 万澳元的欠款每个月偿还 $900 澳元。我对这个建议很感兴趣,想知道是否在低于 6% 的低利息下这个建议要有所调整呢。

回答:这个数字将会让你在 14 到 15 年内还清贷款。根据其计算方法,期限越短的话,利息的影响就越小。

这就是说如果利息上涨,你就给自己降低了风险,如果利息保持当前水平或者更低,你就可以更快地付清贷款。

 

*MyHomeLoan 愿意为客户分享一些关于投资房产在借贷和税务上的一些案例,但请和您的会计师咨询有关税务上的问题。

 

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