分类:投资房贷款

如何最大限度降低资本所得税(Capital Gain Tax, CGT)

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税(如:购买该房产所产生的利息,物业费,地税,房产保险等。)

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从表面上来看,当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出,开始将该房产用于出租时,由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅,所以在出售该房产时,该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。

但是,出售曾经作为主要住宅(Main residence)后来用于出租的房产,在计算其资本所得税时,纳税人可以应用“暂时空置原则”(Temporary absence rule)和“市场价值原则”(Market value rule)来降低其应交纳的资本所得税。

“暂时空置原则”(Temporary absence rule)

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅,即纳税人从该住宅搬出后,纳税人可以应用暂时空置原则,在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内,继续将该房产作为其主要住宅。

“暂时空置原则”规定:

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产没有用于营利目的,那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

当纳税人从其主要住宅(Main residence)搬出后,如果该房产用于营利(如用于出租),那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内,该纳税人可以在最长期限为六年的时间内,仍旧将该房产视为其主要住宅。

如果纳税人应用了“暂时空置原则”,那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内,该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

案例1:房产出租低于6年

Kate 在 2006 年 5 月购买了一处房产,在此后的两年中,她一直住在该住宅中。2008年,Kate 由于工作原因搬到别的州居住,并在接下来的 5 年中将她的房子用于出租。然后 Kate 卖掉了该处房产。Kate 总共持有该房产的时间为 7 年(两年自住加五年出租)。

Kate 是否可以应用“暂时空置原则”,从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税?

可以。在该案例中,Kate可以选择应用“暂时空置原则”,在其房产出租的5年中,继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。

“市场价值原则”(Market value rule)

如果纳税人从其主要住宅搬出,而且该房产第一次用于出租的时间在 1996 年 8 月 20 日 19 点 30 分以后,那么该纳税人可以利用“市场价值原则”。纳税人在利用“市场价值原则”时,需要满足以下两个条件:

由于房产曾用于营利目的(如:租赁),所以在出售该房产时,纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免(Partial main residence exemption)。

如果房产在首次营利时间(即第一次出租时间)之前即刻出售,纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免(Main residence exemption)。

如果纳税人使用市场价值原则,那么在出售房产时,会影响到纳税人的资本收益或资本损失。“市场价值原则”的内容如下:

在房屋用于营利目的时,用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得;

从房产首次用于营利目的时开始,纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段(a new ownership period)。

“市场价值原则”不具备可选性。这意味着只要满足“市场价值原则”的条件,该原则就自动试用。

案例2:

 Andy 在 1990 年 3 月以 $220,000 价格购买了一套房产 A(该价格包括所有的附带成本,例如印花税和相关法律费用)。Andy 与其家人在该住宅中居住了 9 年。

在 1999 年 3 月,Andy 与其家人般到另一套住宅B中,在接下来的 13 年,Andy 一直把房产 A 用于出租。1999 年 3 月,房产 A 的市场价值为 $300,000。在 2012 年 3 月,Andy 以 $750,000 的价格将房产 A 出售。出售房产 A 所产生的附带成本为 $1,000(法律费用)。

解析:

在这个案例中,市场价值原则适用。因此,对于Andy出售房产A的资本所得要做出以下

调整:

所以 Andy 初始资本所得(Initial capital gain)为 $440,000($750,000-$300,000-$1,000)。

如果不应用市场价值原则,Andy 的初始资本所得应为 $520,000($750,000-$230,000)。

因此,在该案例中,市场价值原则使 Andy 的初始资本所得降低了 $80,000($520,000-$440,000)。

如果应用“暂时空置原则”(Temporary absencerule),Andy 的应纳税资本所得时多少呢?

在这个案例中,Andy 的房产 A 在 13 年的出租期间的前 6 年中被视为 Andy 的主要住宅(从 1999 年 3 月到 2005 年 3 月),可以获得主要住宅资本所得税豁免。在剩下的 7 年出租阶段中,Andy 不能获得主要住宅资本所得税豁免。

因此,Andy 的应纳税资本所得为 $118,461。计算方法如下:

出售价格(Sale  proceeds)   $750,000
    减:成本价格(Cost  base)   $310,000
初始资本所得(Initial  capital gain)   $440,000
非主要住宅期间(Non-main  residence period) ×               7 years
总计所有权期间(Total  ownership period) ÷             13 years
按比例分配的资本所得(Pro-rata  capital gain)   $236,922
     减:50%资本所得税折扣(50%  CGT discount)(50%×$236,922)   $118,461
应纳税资本(Taxable  capital gain   $118,461

 

在出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产时,纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。

但是,应用暂时空置原则的缺点是,在纳税人购买了一套新的房产的情况下,如果纳税人将其前一套房产作为主要住宅,那么在其旧房产作为主要住宅的期间(旧房产应用暂时空置原则的 6 年期间),纳税人的新房产不能获得主要住宅资本所得税豁免。

因此,为了做一个好的规划,在以上情况下,纳税人要考虑诸多因素来确定是对其旧房产应用暂时空置原则,还是在其搬入新房产时,将其新房产作为其主要住宅。在这种情况下,重要的是要注意,直到纳税人卖掉其旧房产之时,纳税人才需要对此作出最后决定。

在考虑是否对旧房产应用暂时空置原则时,纳税人需要考虑以下因素:

1. 房产市场价值的增值

如果一处房产(如新房产)市场价值增值的幅度高于另一处房产(如旧房产),那么这意味着新房产可能会产生更高的资本所得。在这种情况下,对旧房产应用6年的暂时空置原则可能是更好的决定。

2. 成本价值:获得成本(Costs of owning)

考虑旧房产与新房产的成本价值。需要注意的是,如果纳税人是在 1991 年 8 月 20 日之后获得的房产,房产的成本价值可以包括该房产的不可抵扣的“获得成本”(Costs of owning)(如获得该房产的贷款利息)。

3. 成本价值:更新成本(Costs of improvements)

对房产进行更新的费用也可以算入房产的成本价值中。这可以降低出售相关房产时的资本所得。

4. 曾经用于运营生意的房产

如果纳税人旧房产的一部分曾用于运营生意,那么,该房产用于运营生意的部分越大,在纳税人搬出该房产后,在该房产上应用暂时空置原则就越没有吸引力。因为该房产用于生意的那部分不能享受 6 年暂时空置原则。

5. 持有每一处房产的时间:资本所得折价法的影响

在考虑是否对曾经作为主要住宅后来用于出租的房产应用暂时空置原则时,持有房产的时间是一个需要着重考虑的因素。

例如,如果纳税人打算长期持有其新房产,在出售其旧房产时,纳税人应该对其旧房产应用暂时空置原则。因为,从资本所得折价法来考虑,在短期内减少应付的出售旧房产的资本所得税,比长期后出售新房产支付资本所得税更有利。

文章来自会计师朋友的分享。

*本文不构成税务和理财建议,请与您的会计师和金融理财师沟通您的具体情况。

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你对增值税有所了解吗?以下是一些问答可能会对你有帮助。

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提问 1:2008 年 9 月我建造了一套房子,一直空着,直到 2009 年 1 月出租、租期 5 年。4 月份我搬进去打算住上一年,直到 2014 年 4 月上市。我可以获得6年以下的资本收益全额免税吗?在这个期间,我几乎没有任何其他主要住所。

回答:因为房子在你本人入住之前曾经出租,您就要按比例支付资本增值税。因此如果该房在 6 年中只有 1 年是作为你的自住房,你要交 5/6 的增值税。如果你在该房内居住超过 1 年时间,将会降低 50% 的增值税。

提问 2:几年前我在股票市场上大受打击,我想要出售有较好资本增值的出租房,我可以通过卖房的利润弥补我的损失吗,要多少年我才能做到?

回答:股票市场的损失是资本损失,不是贸易损失,将来的投资房出售获得的增值可以用作弥补这个损失。这个是没有时间限制的。

提问 3:我的父亲 81 岁了,最近因为老年痴呆症而搬到养老院。没有租金,但是他每个月的住宿费和养老金之间差价有 1,000 澳元。我们正在出售他的房子——我们希望除去一些费用之后能获得 38 万澳元的净收益。我们准备拿出 2 万澳元来支付一些费用和其他支出,剩下的部分我们不知道该如何操作才能代表父亲获得适当的投资。

回答:似乎你的父亲入住了有着高度护理的养老院,这里需要付住宿费而不是租金。一旦他的房子获得收益,这个钱就会增加到他当前的金融资产上,而且会获得收益。

目前的推定收益率(Deeming Rates)的计算方法为首 4 万 6,600 澳元资产的年利率是 2.5%,之后的资产年利率是 4%,因此如果你的父亲有 2 万澳元,而房子的售价是 38 万澳元,他的推定收入就会被认为是 $589/两周。这个收入和他的养老金将会用来评判他是否有能力自己支付照料费用。

如果你的父亲有养老金,那么他的资产也会根据无住房者的资产测试阈值( 33 万 9,250 澳元)进行评估——这个测试将会根据最低的养老金数额决定他所获得的养老金。

你父亲支付了住宿费,就有资格拥有该房并且出租,可以申请资产和收入免税,而且也会帮助获得稳定的收益。

但是如果一定要卖掉房子,那么就要想办法减少可评估的资产水平,比如礼物、葬礼准备金或者购买葬礼债券,还要想办法减少可评估的收入水平,比如建立家庭信托基金,如果你有专业顾问,这个方法值得尝试。

提问 4:我快 55 岁了,想要在生日那天退休。我有固定的福利,总额达 140 万澳元,或者每年能获得澳洲联邦 10 万澳元的养老金。如果我死了,我的妻子将会获得 60% 的养老金——她 50 岁,自己没有养老金或存款。我有套房子价值在 170 万,另一套房子价值60万,另外还有自管养老金 15 万,还有流动资产 40 万澳元。因为我没有负债,因此这养老金数额就很有吸引力。你有什么好建议?

回答:养老金的确很吸引人,尤其是在你和妻子都还算年轻的时候。

你的决定中主要因素就是你拥有 140 万资产的自信,以及这对你是否将房子留给你的受益人来说很重要。事实上,你认为养老金很诱人让我相信你对这个选择很满意,尤其是你在有自管养老金之外还有大笔资产。

提问 5:最近你提出了一个支付贷款的好方法,就是 10 万澳元的欠款每个月偿还 $900 澳元。我对这个建议很感兴趣,想知道是否在低于 6% 的低利息下这个建议要有所调整呢。

回答:这个数字将会让你在 14 到 15 年内还清贷款。根据其计算方法,期限越短的话,利息的影响就越小。

这就是说如果利息上涨,你就给自己降低了风险,如果利息保持当前水平或者更低,你就可以更快地付清贷款。

 

*MyHomeLoan 愿意为客户分享一些关于投资房产在借贷和税务上的一些案例,但请和您的会计师咨询有关税务上的问题。

 

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PropertyInvestmentGST

如果您要购买、出售、租赁或开发房产,那么您就需要登记 GST,因为您可被认为是在进行企业经营。企业经营包括您以盈利为目的进行的生意或者活动。很多人在进行产权交易时实际上是在进行企业经营,但是他们却没有按照要求登记 GST。即使是像划分土地并在其上进行开发建设这样的”一次性”交易,您仍然需要登记 GST。

如果您在连续的 12 个月之内销售的总价值或者您预计等于或超过$75,000,那么您必须登记 GST。

基于 GST 的房产包括以下所有:

不同的房产适用的 GST 不同,取决于该房产是: 住宅还是商业房产。

住宅房产

住宅房产包括房屋、单元和公寓楼。闲置的土地通常不被认为是住宅房产。可以被占用、已被占用或打算被用作居住的房产就是住宅房产。

现有住宅房产

对现有住宅房产进行销售不需要缴纳 GST,除非该房产是新房产(参照以下新住宅房产部分)。

如果您要购买现有住宅房产,那么您不能申领 GST 抵免。

您购买与现有住宅房产销售相关的物品都不能申领 GST 抵免。当您出售物业时,您不能申领 GST 抵免。

如果您拥有用作居住及商业用途的房产,那么可能适用 GST(参照商业住宅房产)。

新住宅房产

属于以下情形的房产属于新住宅房产:

一处新的住宅房产在被连续租用 5 年之后,就不再被视为新住宅房产。

您可以为您销售新住宅房产而进行的所有购买,申请 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例)。你必须为房产销售而支付 GST。

住宅出租房产

如果您出租的住房不是新的,那么:

商业住宅房产

商业住宅房产包括:

商业房产

购置商业房产

如果您购买商业房产用于您已登记GST的商业活动,那么您可以在房产购买价格之内的申扣 GST。

您不能申领 GST 抵免,如果出现以下任何一种情况:

出售商业房产

如果您要出售商业房产,例如:商店和工厂,那么您通常应该在出售价格中包含 GST。您也可以申领与您出售房产相关的购买 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例),例如:包含在房产中介费用之内的 GST。

如果您要出售商业房产,那么您可以使用利润计划计算出本次销售的 GST。请参照以下利润计划部分。

如果您出售的商业房产正被出租,那么您可以将其视为持续经营的免 GST 销售,该”持续经营”是指您正在出租的企业。请参照以下销售生意部分。

如果您出租或租用商业房产

如果您作为出租人出租房产,那么以下情况您需要缴纳租金的GST:

销售生意

持续经营

出于 GST 之目的,当您出售生意时,如果您出售了继续运作业务的所有必需品,并且直到售出那天,您都在开展(或者将要开展)生意,那么您就是出售”持续经营”。

一般说来,如果符合以下所有条件,销售持续经营是免 GST的:

 

空置土地

如果您要购买空置土地而进行转售或者将该土地用作商业用途,那么您需要登记 GST。

划分土地再细分

如果您有以下行为,那么您需要登记GST:

房地产开发、建筑及翻新

以盈利为目的的翻新

如果您购买房产是为了进行盈利而翻新和出售,那么您需要在出售的时候登记 GST。然而,对于所购买的物品而翻新,您不能申领任何 GST 抵免,除非您在购买这些物品时就已经登记。

建造新的住宅房产

如果您建造新的住宅房产是为了出售,那么:

利润计划

通常情况下,您出售房产所要缴纳的 GST 数额是销售价格的 1/11。利润计划是计算销售价格中您所要承担的 GST 数额的另一种计算方式。

利润计划通常是销售额与以下之一的差额:

 

*以上内容整理自互联网。MHL 建议您获取会计师的意见。

 

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王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

王二在澳洲贷款购买了房子时,在选择还款方式时非常的犹豫,想到国内都是本息一起还(Principle & Interest),澳洲银行提供只还利息(Interest Only)有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。

那么澳洲的房屋贷款,在什么情况下选择只还利息?有必要本息一起还吗?

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我们也常常被客户问询是否应该只还利息?或是否应该本息一起还?

我们分几点简单的做一个总结:

自住房

  1. 很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还,30 年或 25 年逐步将贷款还清,这是最普遍的一个还款方式
  2. 考虑到未来可能自住房转投资房,我们建议和 MyHomeLoan 贷款经理沟通,确定是否需要只还利息,因为当未来自住房变成投资房时,已偿还的本金部分再次 Top up 或 Refinance 借出来时也是无法获取 Negative Gearing 的效果*
  3. 如果您是以上情况,最好借助 Offset(对冲帐户)实现未来更大的负扣税效果

投资房

  1. 许多投资客户,目的是用最少的资金和成本达到更多的投资,其中多数会选择只还利息,从而在现金流上也会有更多充裕的资金
  2. 负扣税(Negative Gearing)的效果会更加明显*
  3. 特别是一些客户拥有两套房产,其中一套物业自住(Owner Occupied),另外一套投资物业(Investment Property)可以规划自住房借款比例挪到投资房,达到的效果是投资房按照 100% LVR 的标准借贷,自住房减小 LVR,从而投资房可以更大限度的利用 Negative Gearing

关于只还利息几点分享

  1. 只还利息并不代表不还本金,不是说本金在 30 年贷款期限中是没有减少
  2. 只还利息的同时,原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果
  3. 也就是意味着,只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果
  4. 然而这样的还款方式更加的灵活,首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金(对冲),只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果,其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多,避免本息偿还在经济压力大(比如升息后)出现 Default 违约的情况,被强制偿还额外的违约利息(通常是原利息 + 2%-3%)
  5. 最后,通过结合 Homeloan 贷款帐户和 Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现 Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支
例如:

40万借款,夫妻收入 $6,000 澳币一个月在除了还贷,每月生活开支 $2,500 澳币的情况下,5% 利息的话,通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款,可以比 30年本息一起偿还节省大概 $18万到 $20万澳币的利息,贷款将在 16 年左右还清。

请预约我们的贷款经理和您沟通讲解贷款的最小化管理,通过我们的计算器帮您做一个合理的规划。

LMM 的管理方式同样适用于本息一起偿还的客户,自住投资都可以操作。
*我们建议您和您的会计师洽谈税务相关的问题,我们不提供税务建议

或需您读了以上的总结还是会一头雾水,通常已经有偿还贷款的客户会明白多一点。我们建议您和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通,针对您的个人情况给出更多的还款方式建议。

王二得到我们的建议后选择的 Package 产品和还息方式帮助了他减少了还贷压力的同时,节省了一大笔利息的费用,更重要的是为未来的投资计划铺好了路子,不会在下一套投资时因为之前的 Structure 有问题为后面的投资添堵。

 

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Property-Investment

在澳洲投资房产是退税的一项措施,但对于什么房产可以退税,针对与投资房的一些退税的项目我们帮您做了简单的整理。

可以申报退税的主要费用:

包括租房广告费、银行费用(手续费、年费等)、物业管理费、房贷的利息支出、地方政府 council 费、物业折旧(房东需要从专业机构购买物业折旧评估表,会计师根据这张表决定每年申报的金额。新房子在头 5 年之内,折旧占总退税额的主要部分)。除此之外,还包括园艺和锄草费用、房产保险、地税、除害虫的费用、给中介的管理费或提成、各项修理和维护费用、文具和电话费(很多人都不知道这两样也可以用来退税的)、水费、去视察房子和收房租所支付的交通费、获得投资建议如咨询理财师或会计师的费用。

投资房退税的两种方式:

第一种方式是年底退税:

在财政年度结束找会计师报税的时候,将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包,再拿回来。这是大多数人所采用的方式,也比较简单。

第二种方式是减少 PAYG Withholding:

在1年中的任何时候,让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格,估算出本年度你在房产投资的大致亏损额,然后税局会联系你所工作的单位,通知他们更改你的PAYG Withholding的量,也就是说,把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。这种方式使得投资人少掏腰包,所以更为划算,但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况,所以宁可采用第一种退税方式。

*Note: 我们建议您与您的会计师洽谈税务的问题。

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