【王二房贷日记】讨厌的 LMI 保险，到底是贷款 90%？还是 95%？还是 85%？
【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。
文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。
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最近这段时间许多朋友电话 My Home Loan 询问关于借款 90% 的情况。大家比较担心的是银行会不会很难通过审批，材料上准备是不是和正常贷款一样。 我们这里结合王二的案例与大家分享一些关于借款超过 80% 需要注意的事项和帮助大家计算一下 85% 90% 和 95% 的不同情况，供大家参考。
什么是 LMI 保险？
下面这几篇文章详细介绍了 LMI，大家可以点击阅读：
LMI 案例分享
王二准备在 NSW 购买一套现房价格 60万澳币，目前手上有的存款差不多 11万澳币，未来可能父母会从国内汇款 4万澳币赠送给他作为购房首付资金。
王二希望可以尽快看到房子，交付定金然后成交，因为房价涨的很快，刚好现在银行的促销活动比较多可以拿到很好的利息。但是借款 80% 比较不现实，考虑借款 90% 不确定是否合适。
从整体来看，60万房子按照 20% 首付来计算购买的成本大概是：
| 项目 | 金额（$） | 累计（$） |
|---|---|---|
| 首付 20% | 120,000 | |
| 印花税 | 22,500 | |
| 律师费 | 1,100 | |
| 政府过户注册 | 400 | |
| 市政等 Rates adjustment | 500 | |
| 其他预算外备用 | 500 | 145,000 |
借款 80%
显然王二的资金会比较紧凑，借款 80% 是行不通的。不过好在与王二的父母会有一笔 4万澳币的资金会近期打过来。因此如果借款 80% 可以选取不需要递交社区内时提供 Funds to complete（20% 购房资金证明）的银行，先拿到贷款批准（Formal approval）签署贷款文件，购房交换合同后 42 天内 Settle 前，只要提前 3-5 天资金到账，依旧可以考虑按 80% LVR 借款。
这样当然是最理想，银行贷款审批会很轻松，同时利息折扣各方面也不会有任何不同，无需支付 LMI 保险费。
借款 > 80%
这里我们需要分的更细节一些讨论，因为 LVR 80% < 85% 之间银行的政策和 >85% 的政策又会有不同。
阅读了 LMI 相关内容后，王二了解到如果借款超过 80% 大多数银行对于申请贷款的材料需要额外提供：
- 真实存款（Genuine Savings）：3 个月的存款记录
- 两份收入证明（可能包括工资进账银行记录、保税记录、或 PAYG 等）
借款政策上
- 如果 ≤ 85% 的情况下，银行对于 Genuine Savings（真实存款）要求并不严格，部分银行可以考虑内部消化，不同过保险公司审批，Waive 掉。
- 85% 以上到 90% 也会有几间银行产品不需要提供真实存款，但利息或许会有不同
- 部分银行提供 85% 贷款无需支付 LMI 保险费，但对于抵押物房产和客户的 Credit score（信用分数） 有着严格的要求
我们建议您与有经验的贷款经理沟通，确保自己符合以上银行贷款政策的要求，避免遇到「意外 decline」的情况。原本超过 80% 的贷款银行就会严格一些，这样更加影响自己的贷款申请。
85%？90%？还是 95%?
单纯从资金上我们做一个简单的对比，这里是许多客户经常询问的地方，就是分别贷款需要准备多少资金？
我们假设使用 CBA 银行作为一个选择，做计算：
| 项目/金额 $ | 80% | 85% | 90% | 95% |
|---|---|---|---|---|
| 印花税 | 22,500 | 22,500 | 22,500 | 22,500 |
| 律师费 | 1,100 | 1,100 | 1,100 | 1,100 |
| 政府/杂费 | 1,900 | 1,900 | 1,900 | 1,900 |
| 首付 | 120,000 | 90,000 | 60,000 | 30,000 |
| LMI 保险费 | 0 | 6,410 | 11,370 | 21,260 |
| 总计 | 145,000 | 121,910 | 96,870 | 73,760 |
| *注释：
1. 自住房和投资房的 LMI 计算会不同，投资房会稍微高一些 2. 提供真实存款部分银行 LMI 也会不同，没有真实存款会稍微高一些 3. LMI 本次计算精确到十位数 |
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其中可以看到随着贷款比例的增大，首付资金的可以减少到一半还要多。
如果王二按照 11万存款的情况，对应入座可以借款 90% 甚至 85%（选择 Capitalised LMI，将保险加到贷款上贷出来）。
然而相应的也有几点值得注意：
- LMI 可以在资金紧凑的情况下帮助到购房者提早入市
- 但 LMI 作为保费，是贷款的额外成本（可以理解为，您购房的房价增长了 LMI 这么多）
- 虽然 LMI 可以加在贷款上分 30年还清，但最多可以 Capitalise 2%
- LMI 房贷保险是不可转移的。如果你需要转贷，即使你已经向某家房贷保险公司交了保险，第一笔贷款所交的房贷保险不会转到另一笔贷款上
- LMI 保险在未来 Top up 房贷时，银行会根据房屋估值重新评定 LMI 费用
很多投资客会喜欢最大话每套投资房产的贷款比例，以获取最大的退税效果和杠杆作用。 我们建议您咨询会计师寻求税务建议。 然而通过自住房和投资房的结合，不一定支付昂贵的 LMI 同样可以达到投资房 100% 借款比例来最大化税务利益，我们建议您和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通，做好贷款规划。 同样，每间银行对于 LMI 的政策都不相同，客户的情况也各不一样，我们建议充分了解您的需求已经收入和资金情况后，与我们的 Broker 沟通哪一个方案最适合您。
总结
我们要考虑首先自己的个人情况是否满足银行的要求，可以借贷超过 80%，许多客户盲目的认为只要有 10% 的资金，或是自己的收入可以有足够的贷款能力就可以申请。
我们建议把关每一个细节，包括工作的性质（是否是 contractor/ casual等）或收入中是否有 allowance，或是否可以提供真实存款记录，或者是房屋作为抵押物是否满足银行对于 LMI 的要求，很多客户最终是因为抵押物的原因银行无法在 Formal Approval 时提供 90% 比例的借款，生气的同时其实是工作没有到位。
我们不希望类似的案例发生在您的身上，购房是人生很重要的事情，多做一些功课，与有经验的房贷 Broker 做好沟通，以确保贷款顺利获批，安全交割。
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