【澳洲银行介绍】NAB 澳洲国立银行 National Australia Bank

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银行介绍

澳洲国民银行(英语National Australia Bank,缩写为“NAB”,是一间澳洲的主要金融服务银行,位列澳洲四大银行之一(所谓的 Four Majors),是澳大利亚最大的商业银行之一。

澳洲国民银行(NAB)创建于 1858 年。1981 年由澳大利亚历史最悠久的澳大利亚西亚国民银行、悉尼商业银行公司合并而成,总部位于维多利亚州的墨尔本滨海港区,在全球 10 多个国家开展业务,拥有 1,750 多家分行、4,600 多部自动柜员机。标准普尔给予NAB,”AA-” 的信誉评级。

官方网址: http://www.nab.com.au

电话:13 22 65

主营业务

作为一间国际金融服务组织,通过 4 大洲 15 个国家提供广泛综合的金融产业服务。

澳洲国民银行在澳洲主要业务活动有储蓄、保险、地产开发、抵押贷款、国际金融、投资、有价证券管理、旅游服务等。

企业银行业务部 澳大利亚最大的商务银行。

个人银行业务部 澳大利亚第四大个人业务银行。

UBank 网上银行,提供完全在线的低利率抵押贷款服务和高利息在线存储账户服务。

MLC & NAB 私人财富管理 投资, 养老金, 保险以及个人理财规划;品牌: MLC, JBWere, Navigator, Plum, JANA, NAB Private Wealth。

固定资产,银行客户和财产管理客户在澳洲均称老大。同时它的网上银行系统也非常全面,可直接进入它的系统进行生意结算,股票交易等。

可以把它和中国银行(Bank of China)相对应。

优势特点

作为澳洲四大银行之一,NAB 是比较「灵活」的银行。在争夺客户和挽留客户方面比较具有力度,会通过强有力的优惠与其他银行竞争。在住宅贷款和商业贷款方面比较有竞争力。客户群体中比较多收入稳定的中产家庭。

相对于其他银行和借款机构,NAB 的优势特点也让其拥有许多特定的客户群体:

  • 接受海外收入贷款申请,有严格的 ID check 要求
  • 自住房可接受 95% + LMI 保险的贷款额度
  • 投资房可接受 90%(含 LMI 保险)的贷款比例(无需提供真实存款证明*)
  • 接受 Owner builder 建房的贷款,借款比例为最高 80%(其中需准备 10% contingency fund)
  • 提供 Qantas Flyers 和 Flybuys 等积分信用卡,贷款套餐下免年费
  • 作为其最高级别的贷款经纪,可以做 upfront 提前估价
  • 相对低的浮动利息和有竞争力的促销活动(实时更新

*需满足银行审批条件,通过 credit 批准

关于 Meriton Vendor Finance:购房者的福音,卖房者的利器?

Meriton logo

(图片来源 Meriton)

提及 Meriton 的 Vendor Finance(开发商贷款),大家对于 Meriton(美利通)公司本身可能更加熟悉。

Meriton成立于 1963年,公司总部设在悉尼市中心的 Meriton Tower。凭借着灵活多变的市场策略和精益求精的工作态度,Meriton 逐渐成长为澳洲乃至南半球最成功的发展商之一。50年来,Meriton已经为澳洲本地居民和海外移民建造了超过 60,000多套住宅,开发足迹遍布悉尼,黄金海岸和布里斯班等地。

(这里可以点击阅读 Meriton 的介绍和历史发展。)

Vendor Finance(开发商贷款)

所谓 vendor finance,就是说开发商(或者卖家)在买房子时也给买家提供资金。

为的是什么呢?当然为的是确保房子可以在规定时间内顺利交割。

自然,对于卖家和买家都是一件不错的事情,合情合理,依然达成买卖协议,都希望可以顺利交割。finance-3-meritondifference_icons_233

在临近圣诞的这样一个时期,2015 年 12 月 14 日 Meriton 在官网推出自己的 Vendor Finance 优惠的信息:

三年期 3% 固定利率(参考利率 3.12%)

适用于 Meriton 所有在售的公寓项目。

- 最高比例本地收入 90% LVR
- 海外可借款 80%
- 按照购买合同价格借款,无需估价
- 申请费 $1,000
- 无需保险费用和其他人工费用
- 三年从 settlement 日期计息
- 可预先交付利息,无任何罚金
- 可提前还清本金,无任何罚金
- 审批时间 48 小时

类似的活动 Meriton 以前也有推出过,比如去年 2014 年为「促销」布里斯班 Infinity 项目时也曾推出过 2年 3.5% vendor finance,刺激销售。

Meriton Vendor Finance 实际案例

我们也曾接触过不少 Meriton Vendor Finance 的案例,其中三个典型与大家分享:

(案例一)

王二购买了一间 Meriton 物业,在办理贷款时由于估价差别较大(合同价 93万澳币,银行估价 86万),无法在短时间内筹足资金,银行有无法借款超过 80% 达到相应的额度。此时,选择 Meriton vendor finance,按照合同价格 93万的 80% 顺利交割。利息 5% 年利率,两年期限。

两年期很快时间就到了,在接近结束时王二才意识到必须要转换银行,必须在期限到期时完成 refinance,否则 Meriton 收回资金后将面临尴尬的局面,要么房子被「没收」拍卖掉,要么还清 vendor 借的钱(vendor finance amount)。如果此时市场依旧达不到预期,房子还是无法达到合同价格估价,或是其他银行无法接受物业为抵押物,王二的面临的「丢房」风险则很大。

(案例二)

王二的姐姐也有类似的经历,在购房时因为房子评估,费劲周折无法达到需要的贷款金额,最终选择 Meriton Vendor finance 借款 90%,将房子交割。

交割后市场一直处于上升阶段,在离 finance 两年期结束还有一年半时间,王二姐姐找到我我们安排转贷(refinance)事宜,买价 $102 万澳币,半年前估价 98万银行,目前银行估价 $118万澳币。顺利安排 refinance 后,补足了当时估价的差价同时还有多出的资金用于新的物业投资。

(案例三)

王二的哥哥收入很好,这些年也有些积蓄,投资了两套物业。

因为税务的规划,感觉 vendor finance 90% 借款无需支付 LMI 贷款保险费,只需要支付 10%+印花税便可以拥有一套全新的投资物业。

在现金流上 3% 的利率和租金回报算下来还有正的现金流,然而算上物业管理等费用和折旧,在税务上也可以达到短期的负扣税。

三年下来,物业增值,出售后也赚到一笔资产增值。

Meriton vendor finance 利弊分析

以上提到的三个案例,其中前两个都是真实案例,最后一个是根据目前促销活动虚拟出来的。

其中有几点我觉得值得挑出来给在大家强调一下:

  1. 一个是促销活动只是促销,虽没有说何时结束(通常这就是商家为刺激短时间让消费者做决定的策略),但请记住不论是 vendor finance 还是银行的 mortgage finance,审批的政策和利率条款都是按照交割(settlement)办理时处理,也就是说如果您购买的是现房可以立刻办理享受此优惠,但如果您购买的是楼花明年交付或后年,那就等明年或后年再说吧,那时候有没有这个活动还是否继续,只有 Meriton 晓得
  2. 目前的活动是三年期,与上面的案例提到的一样,如果在规定的年限您没有能够通过 refinance 或者自己筹集的资金将 vendor finance 付清,将面临房产被迫收回
  3. 这里就要提到关于两年或三年后重新办理贷款的事情,通常许多客户选择 vendor finance 多数情况下都是由于估价无法达到预期,再直白一些就是资金不充足,倘若在未来房屋市场价格有波动,那么相应转贷的风险也就会增加。
  4. 延伸的提一句,目前市场上 Meriton 的价格单是每周更新的,与其他的房子不同,Meriton 同样一栋房产可以在第一周市场不好的时候标价 80万澳币,在第三周市场好起来的时候标价 90万澳币,这是事实行业大家都知道的,这也是为何有时银行估价会出现较多的差别原因之一。
  5. My Home Loan 也曾帮助过一些客户把关递过相关递交 Meriton vendor finance 的申请,其中要求的材料和信息与银行类似,相应比较起来会稍微比四大银行严格一些,特别是对于资金(funds to complete)资产和收入方面都会有比较严格的要求。
  6. 最后也是最重要的一点,选择 Meriton vendor finance 的客户,一定要先明确的有一个退出策略(exit strategy),不论是两年后房子卖掉脱手,还是了解自己的个人情况可以确保 refinance 到其他银行和金融机构或是哪怕投入更多资金更换贷款,但你一定要能够知道自己如何退出,否则期限到后后果严重。举个例子可能大家就明白了,海外的投资客户,感觉很不错可是也没想好 2年想要卖掉,结果 2年时间到了想转去其他银行时银行政策已经调整无法按照海外情况借款,也就意味着哪儿都去不了,再考虑到卖房子,市场如果又不如预期,结果就可想而知。

总结

My Home Loan 对于 Meriton 的 vendor finance 观点比较中立,必定根据客户不同的个人经济情况可以从中获得利益,当然也有许多客户蒙受大的损失。所以大家还是要与律师或专业的贷款经纪沟通,确保自己是否合适选择 vendor finance。

必定 Meriton 的现金流雄厚是一个靠谱的 vendor finance,如果是其他的 vendor 提供 finance,大家势必要更加谨慎,因为 finance 的条款里可能会涉及许多「过分」的要求和协议,任何考虑以开发商贷款方式买房的人都应寻求专业的独立的法律建议。

对于有些朋友说到 Meriton 太黑心了,卖了房子,那么高价格,然后还要把贷款的钱也赚了实在是过分。这到也不能这么说,必定通过 vendor finance 可以实现购房的梦想,与此同时借贷都是双向的,Meriton 提供 finance 帮助你购买他的房子,那么如果你真的两年后没的去处也没钱还上,vendor 也是有风险的,还是要看市场,没有开发商愿意总是把旧房子收回来再接着卖,都想着能开发新的房子。

至于大家说到是不是因为近期房子市场冷淡了,Meriton 才使出这个大招吸引买家和投资客?我们觉得市场到底如何走向还不是很明朗,看看再说。但 Henry 做出这一举措,还是蛮懂中国人心思的。

更新 update

不少客户在微信上留言,关于这个 Meriton vendor finance 还是不太明白,我们做一些解释:

  1. Vendor finance 是很正常的一个卖家给买家借钱,目的就在于上面说到的让房子可以顺利交割。其中并不只是 Meriton 提供 vendor finacne,只是我们这次讨论的是 Meriton vendor finance。也有许多其他的 vendor 比如在买家资金不充裕的时候,提供资金作为 vendor finance 短期给一个利息周转,然后直到买家可以自己筹集资金还上这笔 finance。
  2. Meriton 推出的这个 3% vendor finance 只适用于购买 Meriton 自己项目的房子,是不提供给其他房产抵押的。说白了就是为了卖掉自己手上的房子,通过给买家提供经济上的短期帮助来实现购房。这个和前段时间新闻里的「平安提供给国内投资客首付资金,在澳洲购房」有那么一点类似的意思,但还是不同,我们改天可以在谈这个话题。

其他有问题再和我们沟通。

更新 Update 2

Meriton 已于近日宣布,3% 的三年利息目前促销结束。

新的利息「恢复」正常的 5% 年利息(参考利率 5.12%),可以按照 80% 海外和 90% 当地收入处理。

截止今天可以继续选择 3% 利息的活动,但贷款比例限制在 75%,活动明天不论是多少比例都没有 3% 了。

目前不确定 Meriton 是昨天的信息稿由于员工键盘打错了数字失误导致,还是为了满屏刷屏效应,还是别的原因。

更新 Update 3

美利通的大佬 Harry 还是蛮可爱的一个人。

3% 的 Meriton vendor finance 活动又回来了,限制在 75% LVR。

Photo 16-12-2015, 12 46 12 PM

 

*利益申明:My Home Loan 作为房贷经纪人,并不是 Meriton Property Finance 的任何信贷代表,我们的银行和借款机构中不包括 Meriton Vendor Finance,文章目的与大家分享关于 Vendor finance 的看法观点。

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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【澳洲银行介绍】圣乔治银行 St.George Bank

银行名称:St. George 圣乔治银行(STG)

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简介

澳洲圣乔治银行(St.George Bank)是澳洲 15 家公共银行中的第五大银行,拥有的资产超过一千亿澳元,St.George 的三百五十多间分行网络共有七千五百多名员工,目前共有 260 多万顾客和企业客户,是澳大利亚领先的零售和商业银行。因其优秀的服务、创新的产品以及专业的金融建议而闻名。

St. George 属于 Westpac Banking Group 西太平洋集团旗下的银行,在悉尼以外的城市分别又名为 Bank of Melbourne(墨尔本银行)和 Bank of SA(南澳银行)。

官网

网站:https://www.stgeorge.com.au

电话:13 33 30

主营业务

St. George 银行是区域性商业银行,提供个人财富管理解决方案、银行等服务。

实力宏大 服务精细

St.George 很大,大到能够以大银行所有的优势和实力为您服务,比如各式各样的产品业务、拥有 900 多台多语种 ATM 的便利系统、创新精神、放心程度以及安全可信。同时我们又很小,小到能够真诚并灵活地为您提供 St.George 一贯温馨友善的个性化服务。
以下是 St. George 众多产品中的一部分:

  • 房屋贷款
  • 储蓄业务
  • 小生意解决方案

房贷产品

无论您打算首次置业或再次置业、新建或改建房屋、投资或贷款重组,St. George 都能提供一种完全适合您的贷款。

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优势特点

对于澳洲的 Major 4 四大银行来说,St. George 几乎等同于他们一样的级别,贷款产品和审批政策都相对接近,必定是 Westpac 旗下银行。

相对于其他银行和借款机构,St. George 的优势特点也让其拥有许多特定的客户群体:

  • 接受海外收入贷款申请
  • 抵押物接受的物业面积最小为 45平米(室内居住面积)
  • 接受 Owner builder 建房的贷款,借款比例为最高 75%
  • 年轻的品牌形象
  • 作为其最高级别的 Flame Broker(火焰级贷款经纪),可以做 upfront 提前估价
  • 相对低的浮动利息和有竞争力的促销活动(实时更新