【王二房贷日记】房契上要放谁的名字?什么是 Common Debt reducer?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

title ownership

王二还在 UNSW 读大学,看到周边有许多朋友购买楼花,考虑未来会长久在澳洲发展和父母商量后决定也决定购买一套现房(新房),没有考虑太多律师很快出了合同后就开了支票当天交换了合同。

因为是现房,在 42天内要交割,开始准备办理贷款。听许多朋友说可以准备海外收入贷款,可是材料递交后才发现并不是所有银行接受学生签证申请贷款。找到了我们。

最终在我们的帮助下,贷款顺利获批。

但我们这里与大家分享一些简单的房契上名字的案例。

孩子和父母(新房)

结合王二的经历,通常情况下我们会建议学生签证的购房客户考虑在出合同时考虑在合同上写上父亲或母亲 的名字(新房)。

几点考虑:

  1. 新房父母作为海外人士是可以购买
  2. 添加了父母名字后借款人可以有更多的银行选择,收入材料方面会更加充足
  3. 孩子年龄太小,贷款申请会有困难
  4. 学生签证在许多银行会有限制

当然记得房契 Title 上 ownership 的占有比例要至少 20% 以上银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

孩子和父母、夫妻(首次置业)

有些时候孩子或夫妻中一方拥有 PR 首次置业。夫妻问题不大。

孩子有时需要父母的收入上支持申请贷款,但因为父母没有 PR,通常会考虑 95% 产权归孩子,父母占 5% 比例。可以确保孩子名义可以拿到 FHOG 但并不能确保银行可以借款,因为会有要求 20% 的拥有权。

Case by case 有一间银行或可以考虑,需要详细沟通。

夫妻或和亲朋好友

很多人觉得夫妻之间还有什么考虑吗?

50/50 就 joint tenancy 或按比例划分就 tenants in common。

(详细解释请阅读《购房合同注意事项》)

在这里我们不是说谁占多少比例,谁拥这个房子的事情。而是从房贷申请角度考虑是否应该放一个人的名字或两个人名字?

是否太太没有工作在家照顾孩子?是否太太的收入较高?这都会影响到贷款申请时的 structure 从而让大家重新考虑房契上名字应该放什么,或按如何的比例写。

  1. 房契上的名字,必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的 financial position 不如意,可能会影响到贷款申请。
  2. 收入比例高的人,如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上,从税务上也会相应获得更多

总而言之,记住夫妻都在房契上,贷款必须两个人联名申请,不论其中一方是否有收入;夫妻中的一方在房契上,那么借款人可以是他也可以是两个人联名

但如果是和好朋友,双方或多方在房契上时才可以考虑共同借款。

具体这样会在贷款申请中有怎样的影响,请和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通,我们会针对您的情况给出建议。

Common Debt Reducer

这个有时什么概念呢?

在这篇文章中提到它是再恰当不过了。

特别是非夫妻关系的贷款申请,有时哪怕是父子,或是亲戚朋友共同购买一套物业。在申请贷款时,会很更加有力,因为从银行角度考虑,多一个人参与还款,借款能力会增加。

然而同样情况下,当其中任意一方考虑到购买下一套物业时就会出现麻烦。

比如:

王二和张三共同买了一套房子 A,贷款 40万,投资房租金回报是一年 3万澳币。

过了两年后,贷款 A 还有 35万欠款。

王二有了多一些积蓄准备购买多一套房子,这时候银行不会考虑 35万的贷款和 3万租金收入分别除以 2来做计算。

而是,贷款 A 会全额 35万算作王二的已有负债,同时租金一半 1.5万算作王二收入。

这样就会让王二的贷款能力大幅度的下降。可能无法继续购买下一套物业。除非自己收入有提高。

是不是这样就会没有办法了呢?其实不是,如果寻找一位有经验的专业贷款经理,提前在购买第一套物业时就做好规划,一且会更加顺利,也会让王二和张三更好的管理自己的财务和负债,反而增加借贷能力同时不阻碍两人合伙的力量购买第一套物业。

  1. 对于第一套共同购买的物业,是有银行可以做到 property share 的明确划分,申请贷款时可以直接设置好两个人不同的贷款帐户;甚至王二的贷款可以是只还利息固定 2年,张三的贷款本息一起还,全部浮动,各自管理自己的贷款和还款,相互不影响。
  2. 在考虑购买第二套物业时,就可以考虑到 common debt reducer,主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择,需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品,达到贷款 A 负债 1/2 算在王二的头上,不影响其借贷能力。

 

现实中还会有各种不同的排列组合,我们与大家分享一些典型的案例。举一反三,希望可以给大家带来多一些概念和意识,每在准备签署购房合同时有一个简单的考虑,房契上要放谁的名字?希望可以有所帮助。

真正专业的 Mortgage Broker,不仅仅是在利息上帮您做额外的折扣争取,更多的是从 Structure 上给到您更多的建议和规划。做您一生的贷款顾问是 My Home Loan 的宗旨,我们希望可以从更长远的角度为您服务。

具体到您个人的情况,请和我们的贷款经理电话沟通。我们为您详细解释。

 

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房产相关保险简介

当人们要办理住房或投资贷款的时候,会遇到许多相关的,不同类型的保险。如何选择一个合适的保险范围或保险产品让人困惑。如果您正在考虑贷款,本文将介绍几种保险产品的知识。

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房屋贷款保险 Lender’s Mortgage Insurance(LMI)

放贷方保险是在借款人在偿还贷款违约时,用来保护放贷者(银行)的一种贷款保险。通常是在放贷人(银行)向借款人出借了房价的 80% 或更多时,放贷人(银行)向借款人收取贷款抵押保险费。当银行给你提供贷款时,这部分保险费是一次性支付,或分期与贷款一同偿还*。需要注意的是,放贷方借贷保险(LMI)并不会在你因为任何原因而还不了款的情况下保护你的利益。

*请与我们的房贷经理沟通哪一种方式更加适合您的情况。

贷款支付保险 Mortgage Protection Insurance

购房者经常混淆贷款支付保险和放贷方贷款保险。但是它们是完全不一样的保险产品。贷款支付保险是当你因为生病、受伤或死亡而无法还款时,用来保护你的房产。需要注意的是,支付贷款保险的范围只是你的贷款。同时,你如果要求保险范围包括其他方面的支出,比如生病、受伤、失业或者死亡等,你应该考虑其他类型的贷款。与大多数的个人保险产品类似,支付贷款保险需要按年或月支付费用。支付贷款保险费用支出的多少取决于房屋贷款的多少和需要保险覆盖的部分。保险覆盖的部分因保险公司的不同而有所变化。所以要仔细阅读产品声明并了解你所需要的范围。

业主保险 Landlord’s insurance

如果你购买了一套投资房并想将其出租,业主保险可以覆盖因为意外或恶意而对你的房屋构成的损害。同时它还可以覆盖其他你租给租客使用的物品。当你把最有价值的财产交给租客时,这是一个让你放心的好方法。

建筑保险/家庭财产保险 Building insurance/home and content insurance

建筑保险是你在建造、翻新房屋或者希望确保修建房屋的单独部分的质量时,需要购买的保险。

而家庭财产保险通常覆盖房屋和房屋内的部件。这种类型的保险的覆盖范围通常是由于火灾、洪水等意外灾害使得你的房屋、车库或者顶棚受损。这个保险是支付在事故发生后需要修理或重建的费用。

通常处于非 Strata Plan 的独立房屋,银行在贷款交割前需要借款人购买相应保值的 Building Insurance(也叫做 Certificate of currency),确保抵押物在事故时可以获得保险公司的赔偿。

 

有关 LMI 的部分,我们有做详细讲解,请点击查看- LMI 房屋贷款保险

 

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
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澳洲房屋贷款基础知识和术语解释

澳洲的房贷市场非常成熟,提供房贷的金融机构有很多。它们包括了:银行、信用社、非银行机构基金、贷款公司等等。可供选择的产品更是多种多样。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定,一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

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以下我们与大家分享一些房贷时会碰到的一些基本术语。有些内容可能信息已经不是最新,但对于购房贷款的朋友了解房贷还是有很多的帮助。

一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单:用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说,贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的 80% 的贷款。有些时候可以达到 85%。

房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)
如果超过了 80-85% 的贷款额,贷款机构会要求贷款人为超过 80% 的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意:LMI保护的是银行,不是贷款人。

抵押(collateral)
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候,贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了,贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利,但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做,千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有:省政府的印花税,银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用:年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用:中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小,很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate 的计算方法比较复杂。它把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用(千万看清楚了),也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样,请自己查询。除了LOC 以外,利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC 的确可以利滚利,但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出,利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance
Refinance 就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面:

  1. 是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是 4-5 年。过了这个期限,就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和 loan discharge 的费用,很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
  2. 新的合同的开通费用。用 professional package 除了免费就基本没有费用。
  3. 如果你已经用了professional package,只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分,剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱,但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种:

i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义,浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响,同步变化。一般会有点折扣。

ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。

iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息,折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种:

i) interest only – 只还利息不还本。
ii) principle and interest – 还本还息。

三、 额外功能

在不久前的过去(好像是 95 前吧),贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西:利息是固定的还是浮动的。蜜月期?做梦吧?如果是投资房还可以多选一样:interest only。简单吧!

那为啥又说艰难呢?因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样,条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊!或是说市场经济好啊!自从非贷款机构兴起,贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。

我们来看看这些新房贷到底有何不同吧。

1. Split Loan
一个房贷分为两个或多个小帐号,每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。

好处:如果利息上升,一部分的固定利息会给贷款人一定的保障;但是如果利息跌了,浮动利息的部分就得益了。

坏处:每个账户的贷款额比总贷款额低了,所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw 功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
工作原理:贷款总额 20 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 19 万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了 3万,所以实际贷款额只剩下 16 万了。那么通过 redraw,贷款人可以把这 3 万取出。通常 redraw 会有一些限制。比如:最低 $500,收取手续费若干元,最多一个月几次之类的。但也不是每个都有限制。

3. Offset
Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似,但是更方便灵活。
工作原理:贷款账号欠 20 万,另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 15 万的利息,因为 20 万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款,那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款,如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款
这个功能的主要用处为:如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产,不用从新申请房贷,现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付,比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)
Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上,而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐
名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是:

i) 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同,从$199-$599不等。
ii) 用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括:

a. 贷款享受较低的利息,免去开户和估价等等费用。
b. 相关的账号免去月费、手续费等等。
c. 免年费的金卡。
d. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
e. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。最多的NAB portfolio facility可以有12个(2009年7月注:本产品已经没有了)。

iii) 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣,股票交易收费的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。
iv) 用户如果想要在 4-5 年之内中止贷款合同,那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是 $1000-$2000,具体请询问自己的贷款机构。

四、房贷的选择

考虑买房目的

一般买房有两个目的:

i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是 interest + principle,但是也可以用 interest only。
ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠,当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用 interest only。

由此衍生出:
i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。
ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题

i) 自己买房屋的目的。自住还是投资?
投资房可以考虑 LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑 interest only 和 offset。如果肯定不会变成投资房的,通常是 interest + principle。

ii) 还贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里?
如果确认有能力多还的,使用 offset account,redraw和 line of credit 能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途?

如果答案为:是。那么自住房考虑用 offset account,投资房用 LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚, 第二次是生孩子,第三次是退休,第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。
看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了,那么使用 loan portability 功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开?
用 interest only + offset 会有一点帮助。但是如果真的不行,你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊?
当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款,或是 split loan 固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快,是不是真的?
没错。但是他们忘了告诉你一年有 52 周。如果一个月按照两个双周来算,每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有 13 个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱,当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了?
如果知道在一年以内会有一大笔钱,比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现,那么 honeymoon 是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行?用 ATM 取款是不是要手续费?
非银行的贷款机构通常也可以有提款卡,但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多,小银行的少点,非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢?
有一种贷款叫做 low-doc,也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行,还有一种叫做 no-doc。No-doc 不需要证明,只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑 low-doc/no-doc 的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。

五、税务方面的考虑

投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金,作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则:

i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增值 (capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。

ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝,只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税 (minimize tax)。注意不是逃税 (tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途,那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦,如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说 redraw 和 offset 是差不多的,但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是 redraw 是在一个账号里面进出。Offset 确有两个不同的账号。在税务局看来 offset 里的钱根本就没有混合过。而 redraw 如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了,道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC 的功效和有 redraw 的贷款账号一样,但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在 LOC 里面做投资用途。例:房子价值 50万,按照 80% 贷款率最多可贷款 40 万。现有贷款 30 万。那么可以新开一个有 10 万额度的LOC。这个10万,如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途,但是利息不可扣税。不要用混了,请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房,如何能够获取最大的扣税呢?这要在做自住房贷款的时候就想清楚了,等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案:自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面,利息从offset账号里扣除。

重点:只还息不还本。
当你的房子转成投资房了,你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金,即使你把这部分取出,属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

六、总结

房屋贷款是人生最大的经济决定之一,千万要做好功课、考虑清楚。贷款的好坏牵涉到的钱绝对值得大家花时间研究。利率是一个重要的考虑因素但不是最终因素。还要注意到功能、收费、灵活性和相关服务。

至于那个产品最适合您,请在确认自己的需求之后咨询专业贷款经理。税务方面的问题请咨询持照会计。

小提示

– 不管是哪个贷款机构,找一个好的贷款经理会使你的贷款过程轻松很多。
– 如果有能力超过贷款最低偿还限额或是有计划把自住房转换为投资房的 offset 绝对是一个好东西。
– 还息不还本的贷款方法对于投资房和自住房同样适用。

*文中分享的内容不构成税务和理财方面的个人建议,请与您的会计师、理财师做沟通。

以上是一些简单的知识分享,我们建议您和 MHL 的专业房贷经理做详细的沟通,确保您的贷款产品是适合您的需求,并不一定时最低的利息,但却是功能各方面综合角度适合您的自住/投资的 structure。

 

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负扣税(Negative Gearing)是什么?案例详解如何操作

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澳洲负扣税 Negative Gearing 介绍

澳洲是唯一一个施行负扣税(Negative gearing tax return)的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意(投资),而这种小生意通常都是“亏”的。

前面不是还说 ROI(投资回报)很高吗?怎么就亏了呢?所以说这是鼓励性质的,原因很简单。大家知道,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。大概的意思就是账面上把折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候购买者并不会考虑到这些账面上的折旧。

举个例子,今年你的工资是 8 万,发下来的时候就只剩下 $62,453了,因为老板帮你向政府上了税。

计算如下,交给澳洲政府 $17,547 =(80000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%

假设去年,你恰好买了个 60 万的新房子,第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上,你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费,water rate 水费,strata 物业管理,interest 利息等,收入是 rent 租金。一切按保守计算,ROI 投资回收率 = 5.2%。

收入 -支出= $600*52(一年的租金)- 5.5%*$480,000(贷款 80% 的平均年利息)-500(water rate 水费)-1200(strata 物业费)-600(council rate 市政管理费)≈ 0那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000,接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故,你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000(80,000-18,000),实际应该向政府上交税额 $11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。

可是已经交上去了 $17,547 怎么办啊?要回来不就是了,给 ATO(Australian Taxation Office 澳大利亚税务局)交个申请上去,不算房价涨了 7%-10%,今年又因为房子多拿回来 $5,850。

由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $8,100。也因此医生、律师、IT 等高收入者,帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

银行也是针对于高收入人群,比如会计师、律师、医生等 Professionals 有特殊的产品,包括 Medical Pro Pack,可以达到 90% LVR 借款无需缴纳 LMI 保险费,可以让这些人士在支付最少的本金情况下拿最大的额度去低税。

如果您是以上相关的专业人士,欢迎您和MHL 房贷经理电话沟通,咨询您是否适用以上政策,帮您在置业投资上做更好的规划,节省更多的开支。

 

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澳大利亚储备银行在2013 年 10月 4日递交给生产力委员会的研究报告中表示,纳税人可以通过固定产投资的“负扣税机制”(negative gearing)避税;尽管负扣税机制严重影响家庭支付能力,联盟党和工党都排除了修改负扣税机制的可能性。

在 2002年,Ernst & Young 咨询机构受储备银行委托研究澳大利亚税收政策中的负扣税机制,即投资者的房地产投资净损失可以抵消所得税。房地产投资者使用负扣税机制的策略非常简单,即在合适的地点购买合适的房地产然后出租,而租金收入所不能覆盖的支出(贷款利息和房地产折旧)可以抵销投资者的所得税。这种机制实际上相当于投资者利用所抵销的税款支付抵押贷款、是“负现金流动”,负扣税机制因此得名。Ernst & Young 的研究发现负扣税机制的最大收益群体是那些贷款额占投资额 80% 的投资者。对于现行的负扣税机制,联盟党和工党都排除了修改的可能性。负扣税机制的存在为房地产投资者每年提供 38 亿澳元的减税。

这份研究报告和储备的声明都表明,澳大利亚贫穷阶层一直在窘境中购房或者偿还房地产抵押贷款,因为富裕阶层投资人的炒作推动房地产价格在过去几年大幅度上涨。Ernst & Young 的研究报告本来准备提交给生产力委员会,目的是调查购买首房投资者的情况,但是储备银行最终没有将关于负扣税机制的有关研究结果提交给生产力委员会。储备银行递交的报告“鼓励”生产力委员会和其它税务政策专家“核查目前情况”。

储备银行在 10月 4日并没有对所递交的报告发表任何评论,但告诉生产力委员会“在过去几年房地产价格上涨中,投资者的购房支出不成比例,从而导致投资者支付能力下降,尤其是首房购买者。”澳大利亚高税率促使纳税人通过负扣税机制避税。

Ernst & Young 的报告称:“负扣税机制鼓励那些处于高税率阶层的纳税人通过投资避税,澳大利亚纳税人收入在很低水平时就须交纳最高税率,但是当贷款额占投资额比例达到 80% 及其以上时,负扣税机制允许纳税人以投资净损失抵销所得税,从而抵销高税率导致的重税。” Ernst & Young 的研究比较了澳大利亚、加拿大、英国、以及美国的房地产投资和税收政策,发现这些国家在家庭房地产投资方面也有类似的激励政策。Ernst & Young 的研究表明:“澳大利亚是世界上个人收入税率最高的国家之一,所以税收的负扣税机制对澳大利亚投资者更具有刺激性。”雷森去年7月份在担任反对党影子财政部长时曾提出应该回顾税收的负扣税机制,但是该提议被当时的工党领袖凯瑞恩(Simon Crean)搁置。

澳大利亚前任总理基廷(Paul Keating)在 80 年代曾经取消负扣税机制,当时是迫于房地产市场萧条的压力。澳大利亚一个置业、福利和工会联盟团体在本月初发出警告,除非废除负扣税机制,否则高房租、畸形抵押贷款、以及房地产市场崩溃则不可避免。但现任工党领袖的雷森在 9月 22日对澳广记者说:“我们不支持对负扣税机制的任何修改。过去几年房地产市场的火爆令储备银行担心,但是目前房地产市场已经冷却下来,我们不准备对负扣税机制进行任何修改。”联邦财政部长科斯特洛在今年 6月份拒绝了生产力委员会关于重新评估负扣税机制的建议,生产力委员会认为负扣税机制严重影响家庭支付能力。

 

负扣税适合你吗?

“负扣税(negative gearing)” 常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具,能让你少交几千元的税。在房地产投资上,它也是一个经常被误解的概念之一。

所谓的“gearing”,只不过是借钱(borrowing)的意思。当你借钱去投资的时候,无论投资收益是正、是负,还是零,你都是在 “gearing”,也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益,所以事实上你是在赔钱。

(对应的也就是有 Neutral Gearing 和 Positive Gearing)

为什么要做“赔钱买卖”?

“当你进行负扣税投资时,你的收益有可能成倍增长,但同时你的风险也在成倍增加,房价下跌时,你可能会赔个精光。”

许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”,是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话,负扣税与养老金供款一样,是唯一可以找到的大笔避税的方法。

财务专家认为,当失业率位于三十年来的最低値,而工资的上涨超过通货膨胀率的时候,负扣税是很诱人的一种方法。

在当下的高利率之下,借钱的成本增加了,不管情愿还是不情愿,许多在物业上投资的人最后都在做“负扣税”。因为借钱的成本在 6% – 8%之间,而物业的收入可能只有5%。这当然就成了负收益了。

如何最大限度地进行“负扣税”?

如果仅是为了避税而采用“负扣税”的话,在财务上并不是很划算的。其实所谓“负扣税/负债经营”首先应是一种投资策略,节税应该是次要目标。

换言之,你采用所谓“负债经营”,是因为你需要更多的钱来买物业。“负债经营”让你可以只付极少的首期,甚至不付首期就买到物业,你不必用许多年的时间来攒钱买房。
目前有的贷款机构已允许借款人贷 106% 的款,这样你连交印花税和律师费的钱都有了,可以迅速进入物业投资领域。

*过去存在 106% 的贷款,其中包括提供 Line of credit 和 Credit card 额外额度支付印花税和杂费等。目前银行和机构借款最高 cap 在 97% 左右。或通过两套房产投资房 100% LVR 借款达到最佳的扣税目的。

*请和 MHL 我们的房贷经理做详细沟通和讨论。
用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用 $130,000 的自有资金买了一份 $150,000 的物业,如果物业的价格涨 10%,你可以有 $15,000 的收益。
如果你用那 $150,000 做抵押,再借 $600,000,并购买一份 $750,000 的物业,如果这份物业的价格同样上涨 10%,你最初的 $130,000 的资金就能为你带来 $75,000 的收益。就算减去 $30,000 的成本,你还是有 $45,000 的凈赚,而不是 $15,000。

风险何在

不过,负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时,你的损失也可以成倍放大,而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道,你所投资的东西的价格可以涨,但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话,那你就可能遭受“灭顶之灾”。

比如,你借款 95% 买了一份价格 $400,000 的物业,也就是说你一共借了 $380,000,另外还有印花税等相关开销 $16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的,那么很可能这份物业已经跌价了,只値 $350,000 了。如果你欠银行 $380,000,你的物业却只値 $350,000,这就叫“负资产”。因此,如果你把这房子卖了,你不但将损失你最初付的 $20,000 的首期,也损失了买房时付的 $16,000 的各种费用。

另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为,只要买了房子,就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话,这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。

不过呢,悉尼的租房市场现在非常火爆,这种风险就已经小得多了。

另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的,因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。

也就是说,采用负扣税的投资方法有许多风险,而且这并不意味着,你可以不做硏究,躺在床上等着天上掉陷饼了。

负扣税到底是怎么回事?(举例详细分析)

假设王女士买了一份 $400,000的投资物业。她以每周 $420 的价格将这物业租了出去,一年的租金是 $20,000。她需要付 $5,000 的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%,即 $320,000,利率是 7.5%(目前市场没有这么高,但正常澳洲利率在 6%-8% 之间),那么她的收入和第一年的开销如下:

租金收入:$20,000

减去管理费:$5,000
减去利息:$24,000

小计:$29,000

物业凈收入: -$9,000

工资:$80,000

应付税收入:$71,000

也就是说,王女士可以应付税收入从 $80,000 变成了 $71,000。这样她可以少交 $3,335的税款。

如果这份物业是份相对较新的物业,王女士还可申请建筑物折旧。

对新的物业来说,建筑物折旧率可以是建筑成本的 2.5%。同时装修费可以扣税。不过,最好在购买物业之前,就先了解好,这份物业的折旧情况如何。

以上例子表明,这份物业必须产生出资本收益来,才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱,所以,只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时,这才不是一笔赔钱买卖。

以王女士的情况为例,她每年的税后损失是 $9,000-$3,335,也就是 $5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有 1.4%-1.9% 的增长。

在过去几年,物业市场的长期表现是优于这个数字的,这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。

不过,投资者还应注意到的另一个因素是,如果租金上涨,一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了,负扣税就可能变成正扣税,这样就减少了对房价上涨的依赖性,也就是说,即便房价不怎么涨,单租金收入就已经赚了一笔了。
这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。

负扣税适合你吗?

财务专家表示,负扣税的投资方法适合那些收入高、有富余的资金的人士。这样即便是他们的物业一时没有租出去,也不会陷于捉襟见肘的境地。

另外,在性格上比较积极主动的人也可以考虑采用这种战略。比如年轻人一想到他们还可以工作二十年,他们可以在这期间将房款付清,就可能会考虑负扣税的策略。
收益更大的人士当然是那些按高税率纳税的高收入人士,特别是夫妻双方收入均高的人士。
专家认为,将负扣税作为长期战略,并能轻松应对的人士,最终将有不菲的收益。但如果只着眼于短期的话,想在一、两年之内就发财的话,最好不要采用这种方法。

 

负扣税小秘方

负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是,如果你能仔细策划,它可以助你致富。以下是一些小秘方:

1. 评估你的财务现状

首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了,你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估,千万别仅仅因为别人这么做过,你就跟着做。一定要寻求专家意见。

2. 做最坏的打算

在做出决定之前,先仔细计算自己的现金流,看一看在最坏的情形下,你的资金是否能支撑下去。

有许多年轻夫妻买了投资物业,这时候两个人都有工作。后来有孩子了,妻子可能不工作了,两份收入变成了一份,结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时,孩子也要花钱,这就使经济状况更加紧张。

所以,在做出决定前,一定要多问几个“如果这样,我会怎样”的问题。比如在房子没租出去的时候,你有没有足够的钱供房等等。

3. 买收入保险

进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素,那就是在进行负扣税经营的同时,一定要购买收入保险。这样的话,一旦收入上发生什么问题,保险金就是你的保障。

4. 充分了解负扣税的风险和收益

不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处,而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。

无论你进行任何投资时,都要同时了解收益和风险两个方面,并十分确定地知道,你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后,你就不再是盲目地投资了,你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的,同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果,那么你就可“大胆地往前走”了。

5. 买投资房时选择只付利息的贷款品种

如果你已有一份按揭,同时还想再借钱投资于股票或物业市场,那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的,同时你不必立即归还本金。

自住房房贷(home loan)是不可抵税的,所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清,然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。

6. 购买会带来长期资本收益的优质物业

购买房屋之前,一定要判断好房市周期,这样,你不至于接到“最后一棒”,然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大,以及你得等多长时间。

7. 请会计师替你退税

退税一般来说并不难,不过,请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目,或犯任何错误。

总结和房产投资市场

总而言之,在采用负扣税策略前必须非常愼重,别觉得你所做的只是到银行去借钱,然后就是等着赚钱了。房市确曾有过那样的机会,即只要进去就会赚,但这样的时候不会持久。

人们需要了解,这是一项长期投资计划,而且也不是解决所有问题的唯一办法。
这今年澳洲主要城市,看起来都是不错的投资时机。如果你能付得起现有利息的话,市场利息很低,同时房产增值和租房市场都很不错。

希望大家在做好功课的情况下,利用好杠杆原理为让自己合理的避税同时实现资本的收益,实现 Wealth Creation。

如果您已经拥有一套自住房产,正考虑购买一套投资房产,我们建议您联系 MHL 的贷款经理,通过合理的计算,让您看到更准确的数字,这套投资房有多少首付可以从自住房中获取,同时投资房贷款中多少比例由租金Cover,多少比例由 ATO 退税抵消,最终自己支付多少的利息?

或许你会发现,每周实际支付的只需要您从口袋拿出几块或几十块钱。

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银行与非银行金融机构的不同

澳大利亚金融市场除了银行之外,还有很多其它的金融组织,也就是 non-bank lender,他们也具有放出贷款的权限。

bank

这些机构的资金来源和银行不同,不是储蓄,而是通过基金、信托等手段募集资金,比如养老金(super)等。有很多机构拥有着几十年的房贷管理经验(mortgage manangement)。

除了资金来源之外,银行与非银行的区别还在于业务范围,因为金融条例所限,非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛。但是就住房贷款而言,非银行与银行所能提供的金融产品没有太大的区别,甚至在于利率和年费的问题上,很多非银行金融机构比银行有更大的优惠。

这造成了一个很有趣的现象,很多华人客户往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。

目前越来越多比例的贷款人士选择 Non-bank lender 的贷款产品,除了因为比较便宜的利息外,还包括更加人性化的产品设计,比如可以实现 90% 贷款无需一定准备好 3个月的 genuine savings(真实存款),甚至可以达到 95% LVR 的借款无需交付保险费;再比如没有大银行的 credit scoring,对于一些信用分数偏低的客户可以同样实现平等的对待。

因为没有许多分行和大银行的 overhead 开支,让非银行机构可以提供给借贷者更低的利息,同时也可以满足更快的贷款审批需求。许多朋友因为时间的原因,非银行机构可以帮助人性化的加快审批以达到更快保证时间紧凑的客户按时 settle(broker 可以和 credit assessor 直接沟通,更加灵活)。

因此再澳洲的房贷市场上,对于贷款人来说,更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。

从一个角度上说,Citi Bank、HSBC、ING 或是 BOC 中国银行等,也都是属于澳洲房贷市场上的小银行,那么唯一与非银行机构之间的差异也就是他们拥有 bank licence。服务上也是非常相似,没有大银行那样的便利。因此产品设计上也会有许多细节上的不同来吸引更多客户群。

很多朋友担心会不会找非银行机构贷款不安全,事实上澳大利亚法律是保护私有财产的,即使债权人换了,也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。

大家不妨在条件允许的情况下,也多了解一些非银行机构(non bank lender)的房贷产品,或许可以帮助您节省一大笔利息。我们也目睹许多案例,客户没有办法从银行获取房贷时,最终非银行金融机构帮助到了他们实现了安家置业的梦想。

 

欢迎大家询问 MyHomeLoan 专业的房贷顾问,有关非银行机构的房贷产品。

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