同时成交:我是先买还是先卖掉房子?

每个客户的经济情况是在发生变化的,银行的产品和市场也在变化,因此许多客户会在每几年与 My Home Loan 的贷款经理沟通做一次 Loan Health Check 确保贷款享受到最新的优惠和符合自己新的经济情况。

同样在此期间客户们会遇到需要升级自己的住所,也许是孩子读书需要更换一个房子,或是更换一个更大更漂亮的房子。

这个时候许多客户会遇到的问题是,先卖掉现有的物业再看房子呢。还是先找到心仪的房子再卖掉现有住所?
当然最佳的状态就是房子找到了老的物业也卖掉,成交可以在同天发生,省心省力。

可这样的同时成交(simultaneous settlement)比较难实现,太多客观的因素制约。

我们这里把遇到的情况,为大家总结了一些相关的内容希望可以有所帮助。

1. 前言:先出售,先购买,还是先拿到过渡性贷款

无论您是想要搬去更好的地方还是想换个小点儿的房子,您都要决定是先买房还是先卖房。

这个问题通常很微妙,因为大多数人在买到新房之前并不想卖出旧房,同时很多人在卖掉旧房前也没有能力买新房。

My Home Loan 这里为大家做一些总结,并提供了一些适用于大部分人的解决方案。请继续读下去,看看我们能为您提供些什么帮助。

2. 我需要考虑些什么?

您选择的解决方案取决于您目前的资产状况,您能够申请到的贷款类别以及您的需求。以下一些问题应当值得考虑:

1)我能否快速出售现在的住房?
2)我多快能找到新房?
3)如果需要的话,我的家庭是否能提供经济支持?
4)我的收入是否高到能同时拥有两处房子而不需要申请过渡性贷款?

3. 对我来说最好的解决方案是什么?

以下是不同处境的人所采取的最普遍的解决方案。

1)首先出售:如果您几乎没有或没有任何资产,又或者您的房屋需要一段时间才能售出,这一解决方案对您来说比较合适。

2)首先购买:如果您有大量资产,并且您有足够高的收入以同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

3)在持有担保贷款的情况下首先购买:如果您几乎没有或没有任何资产,但是您有足够高的收入以同时持有两套房产,同时您的父母愿意将他们的房产作为您贷款额外的抵押物,这一解决方案对您来说比较合适。

4)同时交割:如果您能够将出售和购买安排在同一天进行交割,这一解决方案对您来说比较合适。通常您需要杰出的协商能力才能做到同时交割。

5)过渡性贷款: 如果您有充足的资产但是您没有足够高的收入以长期同时持有两套房产,这一解决方案对您来说比较合适。

4. 首先出售旧房

这是指您在购买新房之前出售现在居住的房屋。首先出售旧房最大的坏处是您在购买新房之前要租一段时间的房子。其优势是出售旧房所存的钱将存入您的账户,因此您不会承担在没有足够首付资金的情况下购买新房的风险。

如果您现居房屋没有足够多的 equity(增值资金),例如房贷是房屋价值的 80% LVR,那么在这种情况下您将无法具备申请过渡性贷款的资格,因此首先出售旧房可能是最好的选择。

如果您擅长沟通协商,您也许能够说服购买您房屋的人将房屋回租给您,直到您买到新房。这就避免了要搬两次家!

5. 首先购买新房

这是指您首先购买新房,然后再出售您的旧房。贷款方将把两处房产都作为抵押品,同时您需要支付全部贷款的利息。当您的旧房售出之后,贷款数额将减少,您需要偿还的利息也会下降。

首先购买新房这一策略适合高收入者,以及那些现有房产贷款比例比较小有足够都 equity的客户。比如说房子增值了,你的贷款只是房子目前价值的 60% LVR。

先买新房最大的优势是您能够立即购买! 您也能够避免租房子住。

遗憾的是,大部分选择首先购买新房的人并没有经济实力同时持有两套房屋! 因此,银行会拒绝他们的贷款申请,或者他们要被迫以低于市场价值的价格迅速出手旧房。

6. 在拥有担保贷款的情况下首先购买新房

这是指您在您父母的帮助下首先购买新房,您父母需要将他们的居住或投资房产作为您房贷额外的抵押物提供担保。因此您不需要现有房产里有太多 equity。

当您出售旧房时您能够尝还部分贷款,并且在大部分情况下可以将担保人移除。对高收入并且父母愿意将他们的房产作为贷款额外抵押物的人来说,这是一个非常好的解决方案。

7. 同时交割

同时交割是指旧房出售和新房购入在同时进行交割。

众所周知这很难安排!但是如果成功的话,您就不需要在等待购入新房的时候租房子住,并且您不必同时支付两套房产的抵押贷款,听起来很好不是么?

唯一的问题是如果一处交割有延误,将导致极大的困难!由于两处交割互相依赖,如果其中一处交割有一个小问题,那么整个交割过程都要向后延一到两天。这可能导致您需要支付利息滞纳金,如果出现严重的延误,那么您有可能损失您的定金!

8. 如何同时交割?

大部分进行同时交割的人都有一个长达六个月的售房交割期。他们会提出一个条款,允许他们只要提前4周给出通知,就能把交割日提前。然后他们才会寻找房源,当新房找到时,他们会将旧房的交割日提前,这样新房旧房就能在同一天进行交割。这种做法唯一的风险是您不能及时找到新房,这样您就需要搬出旧房住房子住。

另外一种方式是有些人在购买新房时把新房的交割期延长到六个月,并且设定一条条款允许他们能够将交割期提前。然后他们能够售出旧房并将新房的交割日提前,使其与旧房的交割日一致。这种做法的风险在于您可能不能及时售出旧房,因此可能损失新房的保证金。因此,对大部分人来说,我们不推荐这种方式。

9. 需要做什么才能做到同时交割?

如果您想进行同时交割,您必需拥有优秀的协商能力并且愿意以略低于市场价值的价格出售您的旧房,或者以略高于市场价值的价格购买您的新房。这会使另一方有动力同意延期交割。
当出售是在家庭成员或者朋友之间进行的时候,这一选择是最容易实现的。同时得到有经验并且专业的房产经纪,过户律师贷款经纪人的帮助也非常必要。

10. 使用过渡性贷款(Bridging Loan)

如果您在出售旧房前购买新房,您也可以使用过渡性贷款。过渡性贷款使您能暂时拥有两处房产,大部分情况下,在您售出您旧的房产前,房贷的利息将累加在贷款金额里(加到贷款本金之上)。

通常情况下,银行会要求你需要在拥有的房产中有超过 40% 的 equity,意思就是目前房子的贷款金额不超过 60%,这样才会考虑批准过渡性贷款(bridging loan)。

银行不需要你可以同时承受两套房子贷款偿还贷款的能力,在旧房子卖掉后贷款将变为新房贷款部分,在没有卖掉前这段 bridging 时期就是所谓的高贷款时期(peak debt),因为利息已经资本化了(capitalised)加到了贷款本金上。但是,如果您的旧房出售之后你的贷款未编号,那么您必需有能力偿还总贷款。

11. 什么样的人会申请过渡性贷款?

在大部分情况下,申请过渡性贷款的人是一些想要换个小一点房子的退休人员。在旧房售出后通常没有任何债务遗留问题存在。在这种情况下,不需要对收入进行证明。

过渡性贷款最大的优势是您能立即购买房产,搬进去,然后在您想要的任何时间售出您的旧房。

其劣势是在您同时拥有两处房产的时候,您需要支付数额高昂的利息。您现房里需要有足够多大量的 equity 才能有资格申请过渡性贷款,并且通常存在一个固定的时间,您必需在这个时间内售出您的房屋。

12. 得到正确的建议

向正确的人咨询会使这一过程更加顺利!一个好的地产经纪和一个好的律师会给您有用的信息,是您能够做出正确的决定。如果您想采用同时交割的方式,那么您将需要一个经验丰富的律师;如果您想申请过渡性贷款,那么您需要咨询专业的贷款经纪人。

 

 

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【王二房贷日记】我可以拿到多少的利息折扣?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭

pricing

(图片来源:News.com.au)

王二买房贷款 95万澳币,通过朋友推荐找到了 My Home Loan 贷款经理咨询。

通过一番沟通,贷款经理为王二筛选了 3个贷款产品,因为提前安排好了银行估价所以一切很顺利,最终选择了预定的银行贷款利息拿到了 4.14% 的浮动利息(2015年5月初贷款),随后王二的另一个朋友听到后也准备把自己现有的贷款转出来,虽然有一些罚款(因为之前固定)但是还是想能拿到这个利息转出来也可以节省一些。

与贷款经理沟通后发现,他能拿到的利息却要高于 4.14%,王二的朋友不解为何差不多的贷款额度,差不多的时间利息却不一样呢?

 

我相信许多朋友都会有类似的疑问,事实上对于专业的贷款经理这一点也不稀奇。

简单了说每个人的情况都不相同,因此贷款选择也会不相同,并不是您看到的朋友情况和您类似就会一样,或许朋友的贷款情况您真的不了解,并不一样。比如最近的一位客户朋友贷款 100万多澳币,朋友说拿到了利息更低(而且是低的很多),看到朋友也是 120万不到的贷款想到应该不会有区别,我们拿到贷款利息到银行系统查询准备去 match,事实上发现朋友在银行的还有其他借贷,总额度金额接近 250万。

我们也常和客户说,找到了 My Home Loan 就放心交给我们处理就好了,按照 NCCP 法案的要求,我们必须做到 responsible lending,其中利息也是重要评判标准,可以为客户争取到更低的利息,我们只会尽力争取更多一点的折扣,也只有这样客户才会更加信任,如果拿不到更好地利息客户随时也可以选择更换银行。

 

下面我们来为大家简单解释一下哪些因素会影响您在银行拿到的利息呢?

首先要解释一下银行的利息通常是在标准浮动利息的基础上减掉一定的利息折扣,这里为客户额外争取到的折扣就是银行说的 pricing。记住许多银行给的蜜月期或是 intro rate 都是不属于有折扣的,都是一个短时间的利息促销活动,这个和折扣是不同的概念,通常蜜月期(2年、或 3年)结束后利息会回到标准浮动利息减去一个标准折扣,会比较高。

贷款额度

通常贷款的额度越高,利息折扣会越好。意味着您的利息会越低。

比如刚刚的例子(利息只是示范):

贷款总额度再一个银行 250万,可以拿到 1.6% 的利息折扣,那么如果标准浮动利息是 5.63% 客户的浮动利息就是 5.63%-1.6%=4.03%;

贷款额度 100万,可能给的利息折扣就是 1.45% 那么折扣后的浮动利息就是 5.63%-1.45%= 4.18%。

但并不意味着 1000万贷款额度就会拿到更低的利息,通常超过 200万以上的贷款基本上利息都不会差别太大。

额度通常 25万,50万,75万,100万,150万,200万是不同的折扣门槛。

贷款比例(LVR)

贷款比例就是 LVR(Loan to Valuation Ratio),正常情况下借款 80%,银行都会实行以上按照贷款额度来给折扣的方案。

小银行通常会通过低于或等于 80% 给出稍微优惠一些的利息,可以吸引一些上班族的客户,风险小同时材料各方面比较规范很容易审批。

然而当借款比例超过 80% 时,银行要承担更大的风险,多数银行会根据 LVR 比例来调节贷款利息,也就是 interest rate loading。

举例:

同样 100万房子,借款 90万。

CBA 的利息如果借款 80万,利息就会比 90万(90% LVR)的高 0.3%。

St. George 利息就不会有差别,甚至可能会更好一点,因为 90万高于 80万。

当然也要考虑如果您是高收入人群,恰巧职业又在银行的 pro pack 列表中,比如医生、矿业工程等 90% 除了可以免掉 LMI 保险,利息可能也会好一些。

⇢ 阅读「相关 LMI 超过 80% LVR 贷款相关内容

套餐和贷款相关产品

银行的折扣通常在套餐下会更高,因为客户在银行的产品越多越有忠诚度,那么套餐下管理这些产品银行给出的折扣也会越大。主要体现在银行给套餐和非套餐的折扣差别。

比如

贷款 25万,就处于套餐和非套餐的边缘

为什么这么说呢,25万拿套餐,利息折扣 0.9%,但每年有套餐费 $395

选择非套餐,simple home loan 利息折扣 0.7%,没有任何年费,但有一次性的申请费等。

这时候就需要贷款经理和您沟通确定未来的一些规划,再做好选择,而不是只有利息上一年几十块钱的差别。通常超过 30万贷款额度的客户我们都会建议选择套餐。

也有些银行会通过 cross sell 其他产品,比如保险等给出客户更高的利息折扣,目的就是可以更好的留住客户。碰到好的 deal,我们会为客户计算,促销活动时如果可以节省更多我们也会给出建议客户购买。

收入情况

这里就比较多的是,您的情况是否适合一个银行借款的政策。

所以不要一上来就问哪个银行最低,因为作为专业的贷款经纪在不了解您的个人情况时给出一个建议是非常不负责任的。

您的情况主要是收入方面是否满足银行的要求,那么银行的选择也会不同,自然贷款利息也会不同。我们需要在可行的银行中选择相对适合的产品,而不是一味追求最低的利息。

活动和时机

这个很难把握,但还是可以争取。

每个时间段银行给出的利息折扣也是不同的,甚至有时候今天能拿到的和明天的都会不同。因为银行都是要根据后台的回报来计算每一笔贷款是否赚钱。每天银行的 portfolio 都会变化,当然更难预料的是每个时间段银行的政策也会变化,这样就影响比较大。

比如 2015 年初到 5 月份,这段期间银行针对投资客户和针对降息,不断的收紧给出的利息折扣。这也是为何我们刚刚提到的王二朋友无法拿到同一个利息折扣,仅仅相差一周多的时间递交,银行的政策变化无法给出更低利息折扣那么就只是运气不好了。

My Home Loan 也是市场上少有的先例,希望把信息透明化,利息公开化,所以我们每个月都会定期更新最新的银行产品和政策调整,希望可以第一时间帮助到更多的客户。

所以记住,我们下次告诉您,现在该递交申请的时候不要犹豫。错过了,我们也毫无办法。能做到的我们都会尽力。

贷款经纪的级别

首先要申明的是,作为专业贷款经理人都是会根据客户的情况为客户制定出适合的贷款结构和推荐合适的贷款产品。一般来说,贷款经纪不收取客户的任何费用,我们的佣金是由银行支付,会在贷款文件中得以体现,最大程度的公开透明。贷款经纪推荐利息高的产品,并不会拿到一个高的佣金,这也是保证贷款经纪可以为客户利益着想,实现 responsible lending 的一个原因。所以客户不需要担心银行佣金而推荐利息高的产品。

其次,贷款经纪在银行的级别在利息上会有些差异,主要体现在与大客户上可以争取相对更好的折扣。作为银行最高级别的经纪人,我们确保可以为客户拿到满意的利息,但我们不鼓励只追求低利息的行为,要记住利息永远都在变化,贷款的 loan strucure 要首先到位。

⇢ 阅读 《为何我最后考虑贷款利息?

 

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什么是 Comparison Rate(比较利率)?

大家在查看各个 Lender 的利率的时候,应该也有注意到在大大的 Rate 旁边,都会标一个小小的 Comparison Rate,而且后者比较高,这个到底是什么呢?

Comparison rate

(图片来源:BOQ)

The comparison rate helps you identify the true cost of a loan. It takes into account the interest rate, the loan set-up costs, the term of the loan, and any other up-front or ongoing fees associated with a loan.

 

以上的英文我觉得非常言简意赅,很好的解释了什么是 Comparison rate。考虑到许多朋友是从来没有注意到过或是很少去了解关于银行贷款产品利息旁边小字写的另一个利息,这里我们在扩充谈谈。

很多人把 Comparison Rate 叫做 “True Rate”,这是澳洲政府为了使眼花缭换的信贷产品能有一个相对客观的对比标准而推出的利率,任何 Lender 在公布其 Home Loan Interest Rate 的同时,都被强制要求必须同时公布 Comparison Rate。

简单的说 Comparison Rate 是一个比较住房贷款很好的一个参数,其实它就是把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等计入贷款利率,从而对产品有个直观的比较。但是,大家要注意的是,现在不少银行把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去,而这种隐形的优惠是没有办法从 comparison rate 中反映出来的,所以在比较时也要避免过分迷信这个 rate。

 Comparison Rate 通常它是把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用,也不包括提前终止合约的费用。

Comparison Rate 的计算方法比较复杂,以一定相同数额和一定相同还款期限的贷款为标准,把贷款产品除了利息之外的其他费用也计算在内,包括:初期申请费,年/月费,房屋评估费等。所以 Comparison Rate 一定比普通 Interest Rate 高,Lender 收取的其他费用越高,Comparison Rate 也会相对更高一点。所以比如说 Lender A 的 rate 是5.5%,但是收取较高的申请费,年费等,而 Lender B 的 rate 是 5.6%,但是免申请费以及年费,那么 Lender A 的 Comparison Rate 实际上比 Lender B 还要高。推出 Comparison Rate 的目的就在于提醒消费者注意其他费用,不要单一比较纯利率。

举例:

Suncorp 近期推出的 Spring Campaign 春季促销活动的利息就非常低:

15 万澳币的贷款额度 80% 或以下 LVR 可以拿到 4.69% 浮动利息,其中 comparison rate 就是 4.70% 几乎是没有其他费用的(只是一个未来 discharge 的手续费 $350 左右)

因为没有申请费,没有 offset 账户维护费,终身免年费,所以 Comparison Rate 和 Advertised rate 几乎一样。

Comparison Rate 也有它的局限性,而且不小。它的计算不包括一些所谓的将来有可能发生的触发费用, 比如:Redraw Fee,Early Termination Fee(提前分手费),Switch Fee(产品更换费),Progress payment fee(Construction Loan),等等。而且Comparison Rate 也不能反映信贷产品的一些其他 Features,比如是否有 100% Offset Account,是否可以 make additional payment,是否可以 Interest Only,是否附送 Credit Card 等等。

总之,在比较信贷产品时,要看一下 Comparison Rate,但是更重要的是了解到整个产品的结构和费用,才能确定是否适合自己。

请和 My Home Loan 专业的贷款经理沟通,详细了解银行产品的每一个细节,确保是符合自己的情况和需求。从长远角度规划自己的贷款,从而节省更多。

 

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【王二房贷日记】房契上要放谁的名字?什么是 Common Debt reducer?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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王二还在 UNSW 读大学,看到周边有许多朋友购买楼花,考虑未来会长久在澳洲发展和父母商量后决定也决定购买一套现房(新房),没有考虑太多律师很快出了合同后就开了支票当天交换了合同。

因为是现房,在 42天内要交割,开始准备办理贷款。听许多朋友说可以准备海外收入贷款,可是材料递交后才发现并不是所有银行接受学生签证申请贷款。找到了我们。

最终在我们的帮助下,贷款顺利获批。

但我们这里与大家分享一些简单的房契上名字的案例。

孩子和父母(新房)

结合王二的经历,通常情况下我们会建议学生签证的购房客户考虑在出合同时考虑在合同上写上父亲或母亲 的名字(新房)。

几点考虑:

  1. 新房父母作为海外人士是可以购买
  2. 添加了父母名字后借款人可以有更多的银行选择,收入材料方面会更加充足
  3. 孩子年龄太小,贷款申请会有困难
  4. 学生签证在许多银行会有限制

当然记得房契 Title 上 ownership 的占有比例要至少 20% 以上银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

孩子和父母、夫妻(首次置业)

有些时候孩子或夫妻中一方拥有 PR 首次置业。夫妻问题不大。

孩子有时需要父母的收入上支持申请贷款,但因为父母没有 PR,通常会考虑 95% 产权归孩子,父母占 5% 比例。可以确保孩子名义可以拿到 FHOG 但并不能确保银行可以借款,因为会有要求 20% 的拥有权。

Case by case 有一间银行或可以考虑,需要详细沟通。

夫妻或和亲朋好友

很多人觉得夫妻之间还有什么考虑吗?

50/50 就 joint tenancy 或按比例划分就 tenants in common。

(详细解释请阅读《购房合同注意事项》)

在这里我们不是说谁占多少比例,谁拥这个房子的事情。而是从房贷申请角度考虑是否应该放一个人的名字或两个人名字?

是否太太没有工作在家照顾孩子?是否太太的收入较高?这都会影响到贷款申请时的 structure 从而让大家重新考虑房契上名字应该放什么,或按如何的比例写。

  1. 房契上的名字,必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的 financial position 不如意,可能会影响到贷款申请。
  2. 收入比例高的人,如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上,从税务上也会相应获得更多

总而言之,记住夫妻都在房契上,贷款必须两个人联名申请,不论其中一方是否有收入;夫妻中的一方在房契上,那么借款人可以是他也可以是两个人联名

但如果是和好朋友,双方或多方在房契上时才可以考虑共同借款。

具体这样会在贷款申请中有怎样的影响,请和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通,我们会针对您的情况给出建议。

Common Debt Reducer

这个有时什么概念呢?

在这篇文章中提到它是再恰当不过了。

特别是非夫妻关系的贷款申请,有时哪怕是父子,或是亲戚朋友共同购买一套物业。在申请贷款时,会很更加有力,因为从银行角度考虑,多一个人参与还款,借款能力会增加。

然而同样情况下,当其中任意一方考虑到购买下一套物业时就会出现麻烦。

比如:

王二和张三共同买了一套房子 A,贷款 40万,投资房租金回报是一年 3万澳币。

过了两年后,贷款 A 还有 35万欠款。

王二有了多一些积蓄准备购买多一套房子,这时候银行不会考虑 35万的贷款和 3万租金收入分别除以 2来做计算。

而是,贷款 A 会全额 35万算作王二的已有负债,同时租金一半 1.5万算作王二收入。

这样就会让王二的贷款能力大幅度的下降。可能无法继续购买下一套物业。除非自己收入有提高。

是不是这样就会没有办法了呢?其实不是,如果寻找一位有经验的专业贷款经理,提前在购买第一套物业时就做好规划,一且会更加顺利,也会让王二和张三更好的管理自己的财务和负债,反而增加借贷能力同时不阻碍两人合伙的力量购买第一套物业。

  1. 对于第一套共同购买的物业,是有银行可以做到 property share 的明确划分,申请贷款时可以直接设置好两个人不同的贷款帐户;甚至王二的贷款可以是只还利息固定 2年,张三的贷款本息一起还,全部浮动,各自管理自己的贷款和还款,相互不影响。
  2. 在考虑购买第二套物业时,就可以考虑到 common debt reducer,主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择,需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品,达到贷款 A 负债 1/2 算在王二的头上,不影响其借贷能力。

 

现实中还会有各种不同的排列组合,我们与大家分享一些典型的案例。举一反三,希望可以给大家带来多一些概念和意识,每在准备签署购房合同时有一个简单的考虑,房契上要放谁的名字?希望可以有所帮助。

真正专业的 Mortgage Broker,不仅仅是在利息上帮您做额外的折扣争取,更多的是从 Structure 上给到您更多的建议和规划。做您一生的贷款顾问是 My Home Loan 的宗旨,我们希望可以从更长远的角度为您服务。

具体到您个人的情况,请和我们的贷款经理电话沟通。我们为您详细解释。

 

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房产相关保险简介

当人们要办理住房或投资贷款的时候,会遇到许多相关的,不同类型的保险。如何选择一个合适的保险范围或保险产品让人困惑。如果您正在考虑贷款,本文将介绍几种保险产品的知识。

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房屋贷款保险 Lender’s Mortgage Insurance(LMI)

放贷方保险是在借款人在偿还贷款违约时,用来保护放贷者(银行)的一种贷款保险。通常是在放贷人(银行)向借款人出借了房价的 80% 或更多时,放贷人(银行)向借款人收取贷款抵押保险费。当银行给你提供贷款时,这部分保险费是一次性支付,或分期与贷款一同偿还*。需要注意的是,放贷方借贷保险(LMI)并不会在你因为任何原因而还不了款的情况下保护你的利益。

*请与我们的房贷经理沟通哪一种方式更加适合您的情况。

贷款支付保险 Mortgage Protection Insurance

购房者经常混淆贷款支付保险和放贷方贷款保险。但是它们是完全不一样的保险产品。贷款支付保险是当你因为生病、受伤或死亡而无法还款时,用来保护你的房产。需要注意的是,支付贷款保险的范围只是你的贷款。同时,你如果要求保险范围包括其他方面的支出,比如生病、受伤、失业或者死亡等,你应该考虑其他类型的贷款。与大多数的个人保险产品类似,支付贷款保险需要按年或月支付费用。支付贷款保险费用支出的多少取决于房屋贷款的多少和需要保险覆盖的部分。保险覆盖的部分因保险公司的不同而有所变化。所以要仔细阅读产品声明并了解你所需要的范围。

业主保险 Landlord’s insurance

如果你购买了一套投资房并想将其出租,业主保险可以覆盖因为意外或恶意而对你的房屋构成的损害。同时它还可以覆盖其他你租给租客使用的物品。当你把最有价值的财产交给租客时,这是一个让你放心的好方法。

建筑保险/家庭财产保险 Building insurance/home and content insurance

建筑保险是你在建造、翻新房屋或者希望确保修建房屋的单独部分的质量时,需要购买的保险。

而家庭财产保险通常覆盖房屋和房屋内的部件。这种类型的保险的覆盖范围通常是由于火灾、洪水等意外灾害使得你的房屋、车库或者顶棚受损。这个保险是支付在事故发生后需要修理或重建的费用。

通常处于非 Strata Plan 的独立房屋,银行在贷款交割前需要借款人购买相应保值的 Building Insurance(也叫做 Certificate of currency),确保抵押物在事故时可以获得保险公司的赔偿。

 

有关 LMI 的部分,我们有做详细讲解,请点击查看- LMI 房屋贷款保险

 

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
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澳洲房屋贷款基础知识和术语解释

澳洲的房贷市场非常成熟,提供房贷的金融机构有很多。它们包括了:银行、信用社、非银行机构基金、贷款公司等等。可供选择的产品更是多种多样。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定,一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

mortgage-basics-terms

以下我们与大家分享一些房贷时会碰到的一些基本术语。有些内容可能信息已经不是最新,但对于购房贷款的朋友了解房贷还是有很多的帮助。

一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单:用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说,贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的 80% 的贷款。有些时候可以达到 85%。

房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)
如果超过了 80-85% 的贷款额,贷款机构会要求贷款人为超过 80% 的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意:LMI保护的是银行,不是贷款人。

抵押(collateral)
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候,贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了,贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利,但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做,千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有:省政府的印花税,银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用:年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用:中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小,很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate 的计算方法比较复杂。它把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用(千万看清楚了),也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样,请自己查询。除了LOC 以外,利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC 的确可以利滚利,但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出,利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance
Refinance 就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面:

  1. 是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是 4-5 年。过了这个期限,就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和 loan discharge 的费用,很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
  2. 新的合同的开通费用。用 professional package 除了免费就基本没有费用。
  3. 如果你已经用了professional package,只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分,剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱,但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种:

i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义,浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响,同步变化。一般会有点折扣。

ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。

iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息,折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种:

i) interest only – 只还利息不还本。
ii) principle and interest – 还本还息。

三、 额外功能

在不久前的过去(好像是 95 前吧),贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西:利息是固定的还是浮动的。蜜月期?做梦吧?如果是投资房还可以多选一样:interest only。简单吧!

那为啥又说艰难呢?因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样,条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊!或是说市场经济好啊!自从非贷款机构兴起,贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。

我们来看看这些新房贷到底有何不同吧。

1. Split Loan
一个房贷分为两个或多个小帐号,每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。

好处:如果利息上升,一部分的固定利息会给贷款人一定的保障;但是如果利息跌了,浮动利息的部分就得益了。

坏处:每个账户的贷款额比总贷款额低了,所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw 功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
工作原理:贷款总额 20 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 19 万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了 3万,所以实际贷款额只剩下 16 万了。那么通过 redraw,贷款人可以把这 3 万取出。通常 redraw 会有一些限制。比如:最低 $500,收取手续费若干元,最多一个月几次之类的。但也不是每个都有限制。

3. Offset
Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似,但是更方便灵活。
工作原理:贷款账号欠 20 万,另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 15 万的利息,因为 20 万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款,那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款,如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款
这个功能的主要用处为:如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产,不用从新申请房贷,现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付,比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)
Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上,而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐
名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是:

i) 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同,从$199-$599不等。
ii) 用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括:

a. 贷款享受较低的利息,免去开户和估价等等费用。
b. 相关的账号免去月费、手续费等等。
c. 免年费的金卡。
d. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
e. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。最多的NAB portfolio facility可以有12个(2009年7月注:本产品已经没有了)。

iii) 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣,股票交易收费的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。
iv) 用户如果想要在 4-5 年之内中止贷款合同,那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是 $1000-$2000,具体请询问自己的贷款机构。

四、房贷的选择

考虑买房目的

一般买房有两个目的:

i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是 interest + principle,但是也可以用 interest only。
ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠,当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用 interest only。

由此衍生出:
i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。
ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题

i) 自己买房屋的目的。自住还是投资?
投资房可以考虑 LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑 interest only 和 offset。如果肯定不会变成投资房的,通常是 interest + principle。

ii) 还贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里?
如果确认有能力多还的,使用 offset account,redraw和 line of credit 能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途?

如果答案为:是。那么自住房考虑用 offset account,投资房用 LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚, 第二次是生孩子,第三次是退休,第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。
看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了,那么使用 loan portability 功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开?
用 interest only + offset 会有一点帮助。但是如果真的不行,你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊?
当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款,或是 split loan 固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快,是不是真的?
没错。但是他们忘了告诉你一年有 52 周。如果一个月按照两个双周来算,每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有 13 个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱,当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了?
如果知道在一年以内会有一大笔钱,比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现,那么 honeymoon 是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行?用 ATM 取款是不是要手续费?
非银行的贷款机构通常也可以有提款卡,但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多,小银行的少点,非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢?
有一种贷款叫做 low-doc,也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行,还有一种叫做 no-doc。No-doc 不需要证明,只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑 low-doc/no-doc 的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。

五、税务方面的考虑

投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金,作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则:

i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增值 (capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。

ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝,只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税 (minimize tax)。注意不是逃税 (tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途,那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦,如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说 redraw 和 offset 是差不多的,但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是 redraw 是在一个账号里面进出。Offset 确有两个不同的账号。在税务局看来 offset 里的钱根本就没有混合过。而 redraw 如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了,道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC 的功效和有 redraw 的贷款账号一样,但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在 LOC 里面做投资用途。例:房子价值 50万,按照 80% 贷款率最多可贷款 40 万。现有贷款 30 万。那么可以新开一个有 10 万额度的LOC。这个10万,如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途,但是利息不可扣税。不要用混了,请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房,如何能够获取最大的扣税呢?这要在做自住房贷款的时候就想清楚了,等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案:自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面,利息从offset账号里扣除。

重点:只还息不还本。
当你的房子转成投资房了,你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金,即使你把这部分取出,属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

六、总结

房屋贷款是人生最大的经济决定之一,千万要做好功课、考虑清楚。贷款的好坏牵涉到的钱绝对值得大家花时间研究。利率是一个重要的考虑因素但不是最终因素。还要注意到功能、收费、灵活性和相关服务。

至于那个产品最适合您,请在确认自己的需求之后咨询专业贷款经理。税务方面的问题请咨询持照会计。

小提示

– 不管是哪个贷款机构,找一个好的贷款经理会使你的贷款过程轻松很多。
– 如果有能力超过贷款最低偿还限额或是有计划把自住房转换为投资房的 offset 绝对是一个好东西。
– 还息不还本的贷款方法对于投资房和自住房同样适用。

*文中分享的内容不构成税务和理财方面的个人建议,请与您的会计师、理财师做沟通。

以上是一些简单的知识分享,我们建议您和 MHL 的专业房贷经理做详细的沟通,确保您的贷款产品是适合您的需求,并不一定时最低的利息,但却是功能各方面综合角度适合您的自住/投资的 structure。

 

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