分类:房贷知识讲解

澳洲房屋贷款基础知识和术语解释

澳洲的房贷市场非常成熟,提供房贷的金融机构有很多。它们包括了:银行、信用社、非银行机构基金、贷款公司等等。可供选择的产品更是多种多样。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定,一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

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以下我们与大家分享一些房贷时会碰到的一些基本术语。有些内容可能信息已经不是最新,但对于购房贷款的朋友了解房贷还是有很多的帮助。

一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单:用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额

通常来说,贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的 80% 的贷款。有些时候可以达到 85%。

房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)

如果超过了 80-85% 的贷款额,贷款机构会要求贷款人为超过 80% 的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意:LMI保护的是银行,不是贷款人。

抵押(collateral)

房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候,贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了,贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利,但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做,千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用

贷款的费用也有不少。做贷款的时候有:省政府的印花税,银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用:年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用:中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小,很多是可以商量的。

Comparison Rate

Comparison rate 的计算方法比较复杂。它把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用(千万看清楚了),也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算

利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样,请自己查询。除了LOC 以外,利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC 的确可以利滚利,但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出,利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance

Refinance 就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面:

  1. 是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是 4-5 年。过了这个期限,就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和 loan discharge 的费用,很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
  2. 新的合同的开通费用。用 professional package 除了免费就基本没有费用。
  3. 如果你已经用了professional package,只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分,剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱,但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种:

i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义,浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响,同步变化。一般会有点折扣。

ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。

iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息,折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种:

i) interest only – 只还利息不还本。

ii) principle and interest – 还本还息。

三、 额外功能

在不久前的过去(好像是 95 前吧),贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西:利息是固定的还是浮动的。蜜月期?做梦吧?如果是投资房还可以多选一样:interest only。简单吧!

那为啥又说艰难呢?因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样,条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊!或是说市场经济好啊!自从非贷款机构兴起,贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。

我们来看看这些新房贷到底有何不同吧。

1. Split Loan

一个房贷分为两个或多个小帐号,每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。

好处:如果利息上升,一部分的固定利息会给贷款人一定的保障;但是如果利息跌了,浮动利息的部分就得益了。

坏处:每个账户的贷款额比总贷款额低了,所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw

贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw 功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。

工作原理:贷款总额 20 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 19 万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了 3万,所以实际贷款额只剩下 16 万了。那么通过 redraw,贷款人可以把这 3 万取出。通常 redraw 会有一些限制。比如:最低 $500,收取手续费若干元,最多一个月几次之类的。但也不是每个都有限制。

3. Offset

Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似,但是更方便灵活。

工作原理:贷款账号欠 20 万,另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 15 万的利息,因为 20 万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款

通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。

如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款,那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款,如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款

这个功能的主要用处为:如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产,不用从新申请房贷,现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付,比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)

Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上,而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐

名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是:

i) 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同,从$199-$599不等。

ii) 用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括:

a. 贷款享受较低的利息,免去开户和估价等等费用。

b. 相关的账号免去月费、手续费等等。

c. 免年费的金卡。

d. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。

e. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。最多的NAB portfolio facility可以有12个(2009年7月注:本产品已经没有了)。

iii) 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣,股票交易收费的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。

iv) 用户如果想要在 4-5 年之内中止贷款合同,那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是 $1000-$2000,具体请询问自己的贷款机构。

四、房贷的选择

考虑买房目的

一般买房有两个目的:

i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是 interest + principle,但是也可以用 interest only。

ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠,当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用 interest only。

由此衍生出:

i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。

ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题

i) 自己买房屋的目的。自住还是投资?

投资房可以考虑 LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑 interest only 和 offset。如果肯定不会变成投资房的,通常是 interest + principle。

ii) 还贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里?

如果确认有能力多还的,使用 offset account,redraw和 line of credit 能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途?

如果答案为:是。那么自住房考虑用 offset account,投资房用 LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚, 第二次是生孩子,第三次是退休,第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。

看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了,那么使用 loan portability 功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开?

用 interest only + offset 会有一点帮助。但是如果真的不行,你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊?

当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款,或是 split loan 固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快,是不是真的?

没错。但是他们忘了告诉你一年有 52 周。如果一个月按照两个双周来算,每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有 13 个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱,当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了?

如果知道在一年以内会有一大笔钱,比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现,那么 honeymoon 是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行?用 ATM 取款是不是要手续费?

非银行的贷款机构通常也可以有提款卡,但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多,小银行的少点,非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢?

有一种贷款叫做 low-doc,也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行,还有一种叫做 no-doc。No-doc 不需要证明,只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑 low-doc/no-doc 的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。

五、税务方面的考虑

投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金,作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则:

i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增值 (capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。

ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝,只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税 (minimize tax)。注意不是逃税 (tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途

如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途,那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦,如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同

在操作和作用上来说 redraw 和 offset 是差不多的,但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是 redraw 是在一个账号里面进出。Offset 确有两个不同的账号。在税务局看来 offset 里的钱根本就没有混合过。而 redraw 如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了,道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具

LOC 的功效和有 redraw 的贷款账号一样,但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在 LOC 里面做投资用途。例:房子价值 50万,按照 80% 贷款率最多可贷款 40 万。现有贷款 30 万。那么可以新开一个有 10 万额度的LOC。这个10万,如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途,但是利息不可扣税。不要用混了,请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑

自住房转投资房,如何能够获取最大的扣税呢?这要在做自住房贷款的时候就想清楚了,等到想要转为投资房再想就晚了。

标准答案:自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面,利息从offset账号里扣除。

重点:只还息不还本。

当你的房子转成投资房了,你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金,即使你把这部分取出,属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

六、总结

房屋贷款是人生最大的经济决定之一,千万要做好功课、考虑清楚。贷款的好坏牵涉到的钱绝对值得大家花时间研究。利率是一个重要的考虑因素但不是最终因素。还要注意到功能、收费、灵活性和相关服务。

至于那个产品最适合您,请在确认自己的需求之后咨询专业贷款经理。税务方面的问题请咨询持照会计。

小提示

– 不管是哪个贷款机构,找一个好的贷款经理会使你的贷款过程轻松很多。

– 如果有能力超过贷款最低偿还限额或是有计划把自住房转换为投资房的 offset 绝对是一个好东西。

– 还息不还本的贷款方法对于投资房和自住房同样适用。

*文中分享的内容不构成税务和理财方面的个人建议,请与您的会计师、理财师做沟通。

以上是一些简单的知识分享,我们建议您和 MHL 的专业房贷经理做详细的沟通,确保您的贷款产品是适合您的需求,并不一定时最低的利息,但却是功能各方面综合角度适合您的自住/投资的 structure。

 

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Offset account(对冲帐户)

介绍

对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户(a daily transactional account),只是这个帐户与 home loan 的 loan account 贷款帐户相连。它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金,因而降低你所需要支付本金所产生的利息。

对冲账户(offset account) 在国内有个相同的产品叫「存贷通」。

对冲账户 OFFSET ACCOUNT 作用

贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款 30万,贷款账户的 Balance 就是 -30万。 如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样,没有管理费) 然后你在对冲账户里放 10 万,那你要付的利息其实就是 30-10 万= 20 万的利息,比如第二天你又放里 20万进对冲账户,那你需要付的就是 30万-30万= 0 的利息,也就是没有利息了。对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样)结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

所以其实对冲账户和存款账户的性质一样,可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用。

offset-account

OFFEST ACCOUNT 的好处主要有 3点:

1. 最大程度上来节省利息

你可以把工资等收入设 Direct Debit 到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

2. 资金的最大自由化

因为 offset account 能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加您的 Cash Flow。

3. 潜在的税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的 balance 所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用 Offset Account 的话,多余还回本金而减少贷款的贷款额度,在未来就不可以起到抵税的作用,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在 Offset Account 在未来调整贷款 balance 时,就不会有这些麻烦。而且在资金存于 offset 时照样能起到抵消利息的作用。

当然所有事物都有优点和缺点,Offset Account 也不例外,他的缺点就是要付年费,年费每家银行不一样,从 $180- $395不等,但是在同意个 Package 里面不管有多少个贷款,年费只要交一次,简单点就是说不管你买 1 个房子还是 4、5 个,只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。而且付了年费就不用付贷款申请费了,一般贷款申请费为 $500- $600不等。

举例解释:

Loan account 有 $500k 贷款

Offset account 有 $50k

Interest rate 是 6.00%

那么你只需要支付:(500k-50k)*6.00% 的利息,而不是 $500k * 6.00%

有人觉得如果我有多余的钱,为何不存在银行定期挣利息呢?反而要放在 Offset 中?Offset 又没有利息可以挣。

事实上,虽然 Offset account 没有利息,但是它所抵消的是你贷款利息,也就是相当于你存在那里获取 6.00% 的利息。这要高于您银行的 4% 的存款利息。

再罗列一些优点:

 

也再罗列一些缺点:

Redraw 功能

介绍

Redraw 功能是银行容许客户将还入自己 Home loan 房贷中的钱再次从银行有条件的借贷出来。

通常是银行在贷款文件中计算所需偿还金额以外客户额外还进房贷中的资金。

举例解释:

按贷款合同要求,客户需每月的 repayment 是 $1.5k

客户因为收入增加每月偿还 $2k

由于年底拿到公司的 bonus,客户又额外向房贷帐户中多付了 $10k

原本一年内应还 $1.5k * 12= $18k

实际情况客户所还金额为:$2k * 12= $24k + $10k ,也就是一共还了 $34k

那么其中 (34k-18k)= $16k 是在银行的贷款合同条件允许情况下,通过 Redraw 功能将这额外的 $34k 从银行再借出来。

Offset account V.S. Redraw 和负扣税(Negative Gearing)

两者作用类似,但有着本质上的区别。

  1. 从抵消利息来看,钱存进 Offset 或通过 Extra repayment 都可以减少未来自己所偿还的利息;然而 Offset 是通过抵消,而 Extra repayment 是直接还进 Principle 本金部分。也就是说 Offset 虽然抵消了所需偿还的利息,但是你的本金额度还是没变,而 Extra repayment 就意味着不断的降低你的本金。
  2. 从上述可以引申到税务问题。如果你是投资房,那么利息(Interest expense)可以用于抵扣你投资房租金收入(Rental income),故而降低你的 Taxable Income,所谓的 Negative gearing(负扣税)。这里需要注意的是凡是还入 Principle 本金的部分,就不可以用于负扣税。
  3. 注意本息一起换(Principle & Interest repayment)所还回去的本金是做了 principle reduction,也就是房贷 limit 下降,这部分还回的本金是无法 redraw 的。只有 extra repayment 可以 redraw。而放在 offset account 的本金 reduction 部分可以随时转帐无需任何手续费用。

 

* Loan minimisation manangement 可以与 My Home Loan 贷款经纪沟通,在了解您的房贷信息后可以帮助您通过一些管理房贷的方案节约您支付的贷款利息。

文章不涉及个人税务或贷款规划建议,请与会计师和贷款经纪人做详细沟通。

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经历了漫长的选房过程后,终于定下了您的梦想家园。

在激动人心的装修设计前,您是否考虑过房屋潜在的漏洞?您是否担心过未来的房屋修理费用?是否想到过也许房屋成交后您还有意想不到的开支?我们现在为您详细介绍购房前几项必须的 ‘Report’。

建筑报告 (Building Report)

建筑报告通常由资质人士详细查看房屋后,做出的一份有关房屋缺点的报告。建筑报告通常包括:房屋电路、下水道、门窗情况、木工家具、墙壁、屋顶、屋外建筑(例如小棚)以及排水设施。建筑报告让您清楚的了解你即将购买的房屋存在怎样的风险。另外,建筑报告也可能提供给您一个议价的机会,因为您可能要为房屋的修理花费不少。通常,您需要在交换房屋合同前做好建筑报告,所以请务必与建筑报告商协商好报告时间,以免耽误您购房。

害虫报告 (Pest Report)

新南威尔士公平委员会 (Fair Trading NSW) 网站关于害虫报告有这样一段话 “While a building inspection report should identify any visual damage that may have been caused by termites, it usually won’t include the existence of termites or other timber destroying pests. It can be advisable to get a separate pest inspection report done before you buy a property.” 这就是为什么我们也建议您做建筑报告的同时也预约一个害虫报告。

房屋害虫包括:白蚁、蜜蜂、甲壳虫、蚂蚁、真菌等。如果您想购买的房屋有接触到地面的木板,那么您需要特别注意,因为这些木板是害虫侵害房屋结构最主要的途径之一。检验人员不仅会发现已有害虫,也会特别注意那些高危情况,例如泥土中的洞、虫尸以及木板。

物业情况报告 (Strata Report)

如果您购买的房屋是属于物业管理型(Strata Title),那么物业管理情况报告就显得十分重要了。一般来说,公寓楼和联排别墅都是以物业管理的形式存在。这个报告能够让您了解您的物业是否对物业经费管理妥当,是否有详细的账目记录,除此之外,您还可以了解到一个物业区内过往所有的重大维修和保险购买情况。这里说的保险是指物业为这个物业区购买的火灾、自然灾害或者人生伤害等险种。通过物业管理情况报告,您也可以了解到您即将购买的房屋是否仍有任何未付清的物业费,如果存在任何未付清的费用,房屋购买成功后,您就需要自己来承担这些费用了。

首次置业者可以参加一个为《置业储蓄账户计划》。该计划为首次置业者的首期存款而设。同时政府给予帮助,其帮助比例为 17%,即首置者在「置业储蓄账户」里存上一元,政府赞助 0.17元,条件是账户必须连续存款 4年,每年储存在一千元以上,符合条件者 4年内不能动用这项资金。但可把储蓄拼入公积金账户。每年供款起过五千元者,不再获政府每一元的 0.17元鼓励资助。「储蓄户口」上限是 7.5万元(包括政府资助和利息),该款项只允许用于首次买房,且必须在物业内至少住满半年。符合参加该计划的年龄要求是 18岁至 65岁。

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储蓄可获得存款利息在 6.5% 至 8% 年息不等。这取决于您的选择。如在 Commonwealth 银行可获利息 6.5%,ANZ 澳纽银行可获 7%,AMP可获 8%。很多银行和建筑互助社、信用社等机构已及时在 2008 年 10月 1日前加入了联邦政府鼓励 「首次置业者」的《置业储蓄账户计划》。该计划的另一个好处是:父母和祖父母,子女均可帮助 「首置者」加码存款,同样可获得政府的帮助,并可获得利息。而利息的税款只在 15%。

如果每年按五千元存款,每年可获政府帮助八百五十元,四年可获政府帮助总共$3,400,加上利息税的节省。

该项计划可以帮助首置者在四年之中存够首置款最高达 7.5万元。四年后如按现在的首置者补贴可再获 $7,000元的政府补助,总共为 $10,400。

如果是夫妻,那么可获得双倍的《置业储蓄账户计划》的补贴,但 $7,000首置只有一次。存款可以夫妻双倍获补贴帮助,每人一个账户。但如果参加该计划的单身或夫妻在四年内找到了并买下了自己喜欢的房产,这个账户的资金将被转移到账户持有人的养老金账户,而不能被用来购买房产。

这个账户必须存满四年后,才可以把账户里自存及政府奖励资金提取出来,用于购房。

很多澳大利亚人没有听说过联邦政府的首次置业储蓄账户,更不用提利用该账户达到省钱的目的了。房贷经纪公司 LoanMarket 发起的在线调查称,46% 的受访者表示,根本不知道联邦政府的 12亿元首次置业储蓄账户(First Home Saver Accounts)计划,更不知道该计划早在两年前已经实施,并旨在为年轻人购买第一套房产而提供优惠。

这一计划的推出,是为了在 4 年内帮助首次买房的 70 万年轻人,然而,到目前为止全澳一共仅开启了 2 万个该账户。

LoanMarket 首席营运官 Dean Rushton 称:“显而易见,这一计划并不如期望的成功。尽管根据今年的财政预算,政府希望增加该计划的灵活度,然而我们的调查显示首次置业者对此一概不知,反而觉得很麻烦。”

根据最新的统计局资料,8 月份 15.5%的新房贷是由首次置业者申请的,达到 2004 年 7月以来的最低比例。

买房者如果申请首次置业储蓄账户,每年存入该账户的资金中,最大限度有 $5,500元可获得 17%的政府资助,也就是说政府每年最多资助 935 元。不过,这一资金必须储蓄四年,该账户的利息税也仅有 15%。

调查发现,400 名参与者中的 29% 认为四年的时间过长,18% 认为该计划弹性太小,7%认为该计划过于复杂。

首次置业储蓄优惠帐户延伸阅读

联邦政府“首置储蓄账户”拟于 2008 年 7 月 1 日实行。此举期望,通过这个优惠存款计划,可以为澳洲年轻人能早日存够首期买房提供实质性的帮助。这个 8.5 亿首次购房储蓄账户计划是二月初宣布的。从 7 月 1日起,到 2011 年前希望能给 50万首次购房者提供资助。

这个“首置储蓄账户”到底如何运作?供款者如何从中得到税务上的利益?父母可以伸援手帮忙吗?每年可以供多少,而政府的补贴又是如何计算,等等, 相信读者对这个新方案存有不少疑问。这里将以问答的形式,对近来读者的问题作个疏理。

问:这个方案的好处在哪儿?

答:可以使首置者在存款方面得到税务上的利益以及联邦的政府补贴。

问:我怎样申请?

答:这个方案还没有开始施行。这是工党政府上台后实现许诺的数个行动之一:在 7月 1日开始为首置人仕提供带有税务好处的“首次置业储蓄户口”。你只需要 $1,000以上存款开户。当然,谁也挡不住你现在就开始多多积蓄,等这个首次置业储蓄户口实施时一口气砸下去。

问:这个户头将怎样运作?

答:“首次置业储蓄供款户口”的服务将会由养老基金,保险公司,银行,建筑行业协会,和信用机构等提供。虽然联邦不会在法律上硬性要求这些机构提供存款户口,但相信他们对此很感兴趣,并已纷纷行动起来,设立相应的部门,以待这一天的到来。

这些存款所得的利润收入将以 15% 的比率课税——与养老金的入息率一致。当你提取这笔钱时是免税的,但只能有两个用途:去买你的第一个自住物业,或者转做养老金存款。这将意味着,你的这笔钱在这个户口里增値速度比其它任何形式的存款户口会快得多。

问:我是否可以从供款得到扣税的好处?

答:不完全准确。工党原来的方案是允许某些税前供款的。但后来改为基于个人扣税率之上的供款补贴。即是说:你的所有供款来源于你的税后收入,这是一;第二,在你每年所供的首 $5,000 上,政府会放入 15% 或更多。

问:具体怎么算?

答:你可以按自己的税率选择政府的两个供款方案的其中一个,或者按 $5,000 的 15%,或者以你的税率减去 15% 所得的余数作为政府给你的供款比率。总之,取较高的那一个。

比如,如果你是低收入者,并供入 $5,000,政府会在你的户头里存入 15%,也即 $750。如果你的入息税是 30%,政府的投入也是 15%,$750。但如果你的税率是40%,政府的投入就是25%,即 $1,250。如果你的税率是 45%,你所得到的政府供款就是 30%,也即升至 $1,500。

问:我是否可以多供,超过 $5,000。

答:这个户头每年供款上限是 $10,000,即每年最多供一万元。而政府的投入只针对首 $5,000。超过的部分,不会追加补贴。按照工党大选前的承诺,这个户口的最大供款限额是 $50,000。现在政府正在寻求各方意见这条规定是否要保留。

问:父母是否可以为我供款?

答:按政府的说法,供款来源不仅限于单方面,还可以由多方来来源供入这个存款户口。但都不能超过每年一万元的限额。你的父母甚至你的雇主都可以帮忙供款。也就是说,你可以对税后收入作出供款安排。

问:是否什么人都可以开设这个户口。

答:政府的规定是:你必须是澳洲公民,年龄在 18-65 岁之间,从未拥有过居屋。政府严格限制任何人拥有一个以上的首置存款户口。

问:对这个户口的拥有年限有什么限制?

答:目前看来,唯一的限制是:一但你满 65 岁,你必须在 30 天内关闭这个户口并把存款转入你的养老金。但相信大多数户口不会保持这么长的时间。

为了鼓励存款,通常规定你必须 4 年内每年存够 $1,000 或以上,才允许从中取款。不过也允许例外:如果有人陷于严重的经济困境,患上绝症,或其它令人同情的境地等,是可以提前取出该款的。



问:如果我已经准备好买房了,该怎么办?


答:政府的详细方案,还未最后出台。大致上会这样处理:

在你签买房合同前,可以塡写一份取款表格并关闭该户口。如果情况有变化,可以将该笔帐转入养老金,作为非优惠类供款,即转帐免税,但必须符合养老金的免税供款条件限制:每年供 $150,000 或 3 年内平均供款 $450,000。

问:是否我和我的伴侣都可同时各开存款户口?

答:是的,不过双方都必须符合上述各点的要求。

还有一点要说明的是,这个方案2009 年 7 月才开始正式实施,政府的细则还未最后出台,这里只提供一个概貌供读者参考。

关于 FHSA 的介绍参考链接:

https://www.moneysmart.gov.au/managing-your-money/banking/savings-accounts/first-home-saver-accounts

以 CBA 为例了解 FHSA 参考:

https://www.commbank.com.au/personal/apply-online/download-printed-forms/FHS-ADV12020-PDS.pdf

***

有关 First Home Saver Accounts 请大家注意,这个帐户只能用于购买首次置业的房产,如果用于其他目前银行需要提前解冻。操作上一定要注意,否则会影响最终购房时的资金流动。许多客户为此不理解,银行购房时为何不 release 资金,然而却没有任何办法。

请电话与我们的房贷经理详谈相关的信息和讨论您的案例。

电话联系:0488886896

邮件联系:[email protected]

本段截取与「澳洲购买房产合同细节详解」,交换合同时支付 Deposit 10% 定金。

如果买家对自己看中的物业没有疑问,交换了合同之后,就可以准备房子的定金了。这个定金不同于之前提到的,前面所说的定金是用来锁定这个房子,以免其他的买家可以要求购买此处房产,而这里的定金指的是房价的 10%。例如,一处 $600,000 的房产,所要缴纳的定金就是 $60,000。

那么这个定金交给谁呢?有两种选择。

Bank Cheque(银行支票)

去自己的银行,开一张 $60,000 的支票(以 $600,000 房产为例),接收人是卖家律师所在律师行的信托账户(Trust Account)。千万记住,这张支票绝对绝对不是开给开发商的,在房子盖好,你交了尾款之前,开发商都是不能动你的钱的。如果是开给开发商的,一定是被骗了。那有人会担心律师行把我的钱卷跑了怎么办,不要怕,信托账户的意思就是这个账户是受到政府监管的,是安全的,谁也拿不走。

把钱放在这个信托账户里,是会产生利息的,这个利息的分配方式有三种。

  1. 利息都归你。有一些比较大牌的开发商呢,不是很在乎利息这点小钱,所以就都给买家了。
  2. 利息你和开发商一人一半。有一些开发商会选择与你平分这个定金所产生的利息,一人一半,也还可以接受啦。
  3. 完全无利息。有的开放商就比较那个啦,利息全部被他吃走,你什么都拿不到。就不点名批评了哈。

那么这个利息从什么时候算起,又到什么时候结束呢?这个利息可以用 来干嘛呢?

答:利息从 the date of unconditional exchange(无条件交换合同)那一日算起。「无条件交换合同」的定义与要求在合同里都会写的很清楚,比如「10% 的定金已缴纳」,「冷静期已过」等等,律师都会向你解释清楚,不必担心。利息到你成交房子那一日结束。这笔利息会直接从你需要缴纳的尾款里扣除。

Bank Guarantee (银行担保)

即使如此如此这般这般,有的买家还是不放心,怕自己的钱被别人骗了, 没关系,还有办法!去你的银行,开一张 Bank Guarantee,也就是在自己的名下另开一个定期存款,表明这笔存款你不会动,是留给开发商的。这样钱还是在你自己的银行里,照样收着利息,谁也拿不走。但是,开这样一个账户是需要手续费与管理费的,不同银行价格不同。

*要记得,使用 Bank Guarantee 购买楼花,在没有到期 release 资金时,买家需要额外准备 10% settle 房产。交割后待 Bank Guarantee 到期解冻才能拿到这笔资金和所获得的利息(减去管理成本)。也有银行提供提前解冻,但会产生额外费用也会损失利息,因此需要读清楚条款。

Deposit Bond

如果您已经拥有房产购买楼花,或没有房产购买二手房产时也可以考虑 Deposit bond 来支付 10% 的定金。类似于银行的担保。费用和程序上会比 Bank Gurantee 便宜和快速一些。(需要有 Loan approval 才可以办理)

 

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澳大利亚金融市场除了银行之外,还有很多其它的金融组织,也就是 non-bank lender,他们也具有放出贷款的权限。

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这些机构的资金来源和银行不同,不是储蓄,而是通过基金、信托等手段募集资金,比如养老金(super)等。有很多机构拥有着几十年的房贷管理经验(mortgage manangement)。

除了资金来源之外,银行与非银行的区别还在于业务范围,因为金融条例所限,非银行金融机构往往不如银行的业务范围广泛。但是就住房贷款而言,非银行与银行所能提供的金融产品没有太大的区别,甚至在于利率和年费的问题上,很多非银行金融机构比银行有更大的优惠。

这造成了一个很有趣的现象,很多华人客户往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。

目前越来越多比例的贷款人士选择 Non-bank lender 的贷款产品,除了因为比较便宜的利息外,还包括更加人性化的产品设计,比如可以实现 90% 贷款无需一定准备好 3个月的 genuine savings(真实存款),甚至可以达到 95% LVR 的借款无需交付保险费;再比如没有大银行的 credit scoring,对于一些信用分数偏低的客户可以同样实现平等的对待。

因为没有许多分行和大银行的 overhead 开支,让非银行机构可以提供给借贷者更低的利息,同时也可以满足更快的贷款审批需求。许多朋友因为时间的原因,非银行机构可以帮助人性化的加快审批以达到更快保证时间紧凑的客户按时 settle(broker 可以和 credit assessor 直接沟通,更加灵活)。

因此再澳洲的房贷市场上,对于贷款人来说,更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。

从一个角度上说,Citi Bank、HSBC、ING 或是 BOC 中国银行等,也都是属于澳洲房贷市场上的小银行,那么唯一与非银行机构之间的差异也就是他们拥有 bank licence。服务上也是非常相似,没有大银行那样的便利。因此产品设计上也会有许多细节上的不同来吸引更多客户群。

很多朋友担心会不会找非银行机构贷款不安全,事实上澳大利亚法律是保护私有财产的,即使债权人换了,也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。

大家不妨在条件允许的情况下,也多了解一些非银行机构(non bank lender)的房贷产品,或许可以帮助您节省一大笔利息。我们也目睹许多案例,客户没有办法从银行获取房贷时,最终非银行金融机构帮助到了他们实现了安家置业的梦想。

 

欢迎大家询问 MyHomeLoan 专业的房贷顾问,有关非银行机构的房贷产品。

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澳洲的房屋类型多种多样,有别墅、联排别墅、公寓、酒店公寓、学生公寓等,产权证形式也颇复杂。下面就简单介绍几种产权证形式:

一、Sole Ownership(独立产权证):产权证上只有一个人的名字,代表只有这个人拥有此物业的产权100%的份额。

二、Joint Tenancy(共有产权证):产权证上有两个或者两个以上的人名,物业产权平均分配。比如某个产权证有夫妻两人的名字,那么夫妻两人共同拥有此物业产权,且平均的拥有此物业。当妻子过世后,妻子名下的产权将由丈夫继承。

三、Tenancy in common(联名产权证):两个人或几个人购买一个物业,但是在产权证上明确标明每个人所占业权份额。如其中一人离世,他名下的产权留给他的继承人。

四、Tenancy in partnership(合作股份产权证):多个人购买一个物业,在产权证上注明每个人所占此物业产权份额的多少,以及在解散时如何分配等详细情况,多用于购买写字楼。

五、Co-ownership(企业产权证):以公司的名义购买物业,产权证上属的是公司的名字。如果公司不是在所购房产的国家注册的,那么此公司要提供营业执照等相关证明。

六、Trust and Family Trust(信托会和家庭信托会):公司、个人或家庭财产的拥有者可将资产交由信托会管理。家庭信托会的具体运作方式是先制定一信托书(Trust Deed),规定信托会的指定收益人,然后将资产逐步转至信托会名下。从法律上来说,信托会的资产已经不再属于资产的原始拥有人了。通常这样做的目的是保证家庭财产,避免遗产、婚前财产纠纷。

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

title ownership

王二还在 UNSW 读大学,看到周边有许多朋友购买楼花,考虑未来会长久在澳洲发展和父母商量后决定也决定购买一套现房(新房),没有考虑太多律师很快出了合同后就开了支票当天交换了合同。

因为是现房,在 42天内要交割,开始准备办理贷款。听许多朋友说可以准备海外收入贷款,可是材料递交后才发现并不是所有银行接受学生签证申请贷款。找到了我们。

最终在我们的帮助下,贷款顺利获批。

但我们这里与大家分享一些简单的房契上名字的案例。

孩子和父母(新房)

结合王二的经历,通常情况下我们会建议学生签证的购房客户考虑在出合同时考虑在合同上写上父亲或母亲 的名字(新房)。

几点考虑:

  1. 新房父母作为海外人士是可以购买
  2. 添加了父母名字后借款人可以有更多的银行选择,收入材料方面会更加充足
  3. 孩子年龄太小,贷款申请会有困难
  4. 学生签证在许多银行会有限制

当然记得房契 Title 上 ownership 的占有比例要至少 20% 以上银行才会考虑可以使用父母的收入做贷款申请。

孩子和父母、夫妻(首次置业)

有些时候孩子或夫妻中一方拥有 PR 首次置业。夫妻问题不大。

孩子有时需要父母的收入上支持申请贷款,但因为父母没有 PR,通常会考虑 95% 产权归孩子,父母占 5% 比例。可以确保孩子名义可以拿到 FHOG 但并不能确保银行可以借款,因为会有要求 20% 的拥有权。

Case by case 有一间银行或可以考虑,需要详细沟通。

夫妻或和亲朋好友

很多人觉得夫妻之间还有什么考虑吗?

50/50 就 joint tenancy 或按比例划分就 tenants in common。

(详细解释请阅读《购房合同注意事项》)

在这里我们不是说谁占多少比例,谁拥这个房子的事情。而是从房贷申请角度考虑是否应该放一个人的名字或两个人名字?

是否太太没有工作在家照顾孩子?是否太太的收入较高?这都会影响到贷款申请时的 structure 从而让大家重新考虑房契上名字应该放什么,或按如何的比例写。

  1. 房契上的名字,必须作为抵押借款人。那么如果其中一方的 financial position 不如意,可能会影响到贷款申请。
  2. 收入比例高的人,如果是投资房可以考虑多一些比例在房契上,从税务上也会相应获得更多

总而言之,记住夫妻都在房契上,贷款必须两个人联名申请,不论其中一方是否有收入;夫妻中的一方在房契上,那么借款人可以是他也可以是两个人联名

但如果是和好朋友,双方或多方在房契上时才可以考虑共同借款。

具体这样会在贷款申请中有怎样的影响,请和 My Home Loan 的贷款经理做详细沟通,我们会针对您的情况给出建议。

Common Debt Reducer

这个有时什么概念呢?

在这篇文章中提到它是再恰当不过了。

特别是非夫妻关系的贷款申请,有时哪怕是父子,或是亲戚朋友共同购买一套物业。在申请贷款时,会很更加有力,因为从银行角度考虑,多一个人参与还款,借款能力会增加。

然而同样情况下,当其中任意一方考虑到购买下一套物业时就会出现麻烦。

比如:

王二和张三共同买了一套房子 A,贷款 40万,投资房租金回报是一年 3万澳币。

过了两年后,贷款 A 还有 35万欠款。

王二有了多一些积蓄准备购买多一套房子,这时候银行不会考虑 35万的贷款和 3万租金收入分别除以 2来做计算。

而是,贷款 A 会全额 35万算作王二的已有负债,同时租金一半 1.5万算作王二收入。

这样就会让王二的贷款能力大幅度的下降。可能无法继续购买下一套物业。除非自己收入有提高。

是不是这样就会没有办法了呢?其实不是,如果寻找一位有经验的专业贷款经理,提前在购买第一套物业时就做好规划,一且会更加顺利,也会让王二和张三更好的管理自己的财务和负债,反而增加借贷能力同时不阻碍两人合伙的力量购买第一套物业。

  1. 对于第一套共同购买的物业,是有银行可以做到 property share 的明确划分,申请贷款时可以直接设置好两个人不同的贷款帐户;甚至王二的贷款可以是只还利息固定 2年,张三的贷款本息一起还,全部浮动,各自管理自己的贷款和还款,相互不影响。
  2. 在考虑购买第二套物业时,就可以考虑到 common debt reducer,主流银行和 non-major bank 都有类似的产品可以选择,需要 Broker 和银行做好沟通将贷款的规划结合对应产品,达到贷款 A 负债 1/2 算在王二的头上,不影响其借贷能力。

 

现实中还会有各种不同的排列组合,我们与大家分享一些典型的案例。举一反三,希望可以给大家带来多一些概念和意识,每在准备签署购房合同时有一个简单的考虑,房契上要放谁的名字?希望可以有所帮助。

真正专业的 Mortgage Broker,不仅仅是在利息上帮您做额外的折扣争取,更多的是从 Structure 上给到您更多的建议和规划。做您一生的贷款顾问是 My Home Loan 的宗旨,我们希望可以从更长远的角度为您服务。

具体到您个人的情况,请和我们的贷款经理电话沟通。我们为您详细解释。

 

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大家在查看各个 Lender 的利率的时候,应该也有注意到在大大的 Rate 旁边,都会标一个小小的 Comparison Rate,而且后者比较高,这个到底是什么呢?

Comparison rate

(图片来源:BOQ)

The comparison rate helps you identify the true cost of a loan. It takes into account the interest rate, the loan set-up costs, the term of the loan, and any other up-front or ongoing fees associated with a loan.

 

以上的英文我觉得非常言简意赅,很好的解释了什么是 Comparison rate。考虑到许多朋友是从来没有注意到过或是很少去了解关于银行贷款产品利息旁边小字写的另一个利息,这里我们在扩充谈谈。

很多人把 Comparison Rate 叫做 “True Rate”,这是澳洲政府为了使眼花缭换的信贷产品能有一个相对客观的对比标准而推出的利率,任何 Lender 在公布其 Home Loan Interest Rate 的同时,都被强制要求必须同时公布 Comparison Rate。

简单的说 Comparison Rate 是一个比较住房贷款很好的一个参数,其实它就是把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等计入贷款利率,从而对产品有个直观的比较。但是,大家要注意的是,现在不少银行把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去,而这种隐形的优惠是没有办法从 comparison rate 中反映出来的,所以在比较时也要避免过分迷信这个 rate。

 Comparison Rate 通常它是把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用,也不包括提前终止合约的费用。

Comparison Rate 的计算方法比较复杂,以一定相同数额和一定相同还款期限的贷款为标准,把贷款产品除了利息之外的其他费用也计算在内,包括:初期申请费,年/月费,房屋评估费等。所以 Comparison Rate 一定比普通 Interest Rate 高,Lender 收取的其他费用越高,Comparison Rate 也会相对更高一点。所以比如说 Lender A 的 rate 是5.5%,但是收取较高的申请费,年费等,而 Lender B 的 rate 是 5.6%,但是免申请费以及年费,那么 Lender A 的 Comparison Rate 实际上比 Lender B 还要高。推出 Comparison Rate 的目的就在于提醒消费者注意其他费用,不要单一比较纯利率。

举例:

Suncorp 近期推出的 Spring Campaign 春季促销活动的利息就非常低:

15 万澳币的贷款额度 80% 或以下 LVR 可以拿到 4.69% 浮动利息,其中 comparison rate 就是 4.70% 几乎是没有其他费用的(只是一个未来 discharge 的手续费 $350 左右)

因为没有申请费,没有 offset 账户维护费,终身免年费,所以 Comparison Rate 和 Advertised rate 几乎一样。

Comparison Rate 也有它的局限性,而且不小。它的计算不包括一些所谓的将来有可能发生的触发费用, 比如:Redraw Fee,Early Termination Fee(提前分手费),Switch Fee(产品更换费),Progress payment fee(Construction Loan),等等。而且Comparison Rate 也不能反映信贷产品的一些其他 Features,比如是否有 100% Offset Account,是否可以 make additional payment,是否可以 Interest Only,是否附送 Credit Card 等等。

总之,在比较信贷产品时,要看一下 Comparison Rate,但是更重要的是了解到整个产品的结构和费用,才能确定是否适合自己。

请和 My Home Loan 专业的贷款经理沟通,详细了解银行产品的每一个细节,确保是符合自己的情况和需求。从长远角度规划自己的贷款,从而节省更多。

 

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2013 年 calendar year 就要接近尾声,在圣诞前夕 MYHOMELOAN 为大家整理一些一年中被大家问到的最频繁的一些澳洲购买房产的贷款相关的问题,这里做一些汇总希望可以为在寻找房子或准备做房屋贷款(Home Loan)申请的客户们提供一些基本的信息和知识,帮助大家更加顺利的获得贷款批准,也帮助更多客户拿到最适合的房贷产品。

mortgage questions

 

(图片来源:OSR 官网)

商业生意贷款

如贷款者本人无税单,拥有付清的自住房,可抵押买生意(借贷100%);要求卖方生意两年 tax return 显示盈利 (连锁店或非连锁店均可)
如贷款者本人无税单,自住房可抵押买商业楼(可借贷 100%);要求 65%租金足够还款,租约需 3-5 年,如租金不足,可提供其他收入证明。
建筑商贷款可达成千上万。

商业贷款(commercial loan)如果没有收入提供,可选择一些银行的 Lease doc 产品,借款 60% LVR。

海外人士贷款

如果您是来澳旅游或生意考查,投资移民,或拥有PR但在海外供职 (如中国大陆,港澳台新马,欧美等国家),均可采用您的海外收入来借贷,需要海外工作单位出具收入证明,申请人必须和我们贷款经纪人约见,建议贷款批出后才能看房下定金。请具体和我们的贷款经理电话或约见做详细沟通,确立整个流程是符合自己的个人情况,贷款经理会每一个步骤给与建议和指导,直到房子顺利 settle。

自雇人士借贷

自雇人士贷款是要做一些准备的,比如公司财政报表(Financial Statement) 和近两年的个人退税单;若税务情况不好,提供营业额的出入账 Business Activities Statement (要在银行中显示一年)也可以帮助借贷; 如无退税者,要有一年连续的营业存款进账记录。

买空地盖房或旧房重建

无经验者最好不要买空地,和未分契的地,资金将积压很久而无租金收入。这和 House and land package 购买时已有批文的不同,也区别于旧房推倒重盖(Council 及政府批文时间较短)。欢迎和我们约见了解澳洲买地盖房须知和贷款程序。我们建议您和 MyHomeloan 的房贷经理详细沟通自己的情况,作出相应的规划,请拨打热线 0488886896 预约。

列举几项不能贷款者的原因:

1. 未满 18岁未成年人,及仅依靠养老金的高龄者 (家庭有成员者不协助者)

2. 贷款申请过多,CRAA(信用报告)有明显记录

3. 在澳洲申请救济,夫妻双方均无收入者

4. 有破产记录或法律纠纷 (Bankrupcy or Court Matter)

一些其他问题的汇总

问:请问贷款买地要注意哪些问题?

答:如果您自行买地造房,在将建筑方案提交市政厅(council)获取批文,并与建筑商确定造价,制定合同后,即可向银行申请贷款。需要注意的问题主要有以下几点:

(1)由于贷款分买地贷款和建筑贷款两步进行,置业者必须考虑其贷款能力可以承担买地和建筑所需的全部贷款,有的置业者提供的收入只够贷出土地贷款,而建筑贷款无法进行;

(2)由于等待审批、订立合同、准备贷款等手续时间较长,置业者可能会面对一段无租金收入而需持续支付空地贷款的时期,如是旧房可在推倒前暂时出租;

(3)如置业者自行安排建筑人力和材料供应(owner builder),绝大多数银行和贷款机构不会批准贷款,有一到两家银行可以借款 75%,请和 MyHomeLoan 房贷经理联系做详细讨论;

(4)总贷款额不能超过土地和造价总和的 80%;

(5)在造房期间,建筑贷款只用支付利息,但如果合同调整,产生额外费用,置业者通常需自己准备候补资金;

(6)贷款获批后,银行会根据建筑合同分批放款于建筑商,资金不可由造房者控制,银行通过验房估价确认房屋建成进度和质量后,才会发放最后一笔款项。

MyHomeLoan 的贷款经理有丰富的建筑贷款经验,会为您的买地造房作全盘妥当的计划,降低风险和不必要的损失,请来电咨询详情!(0488886896 MHL 热线)

问:我想为我 20岁的儿子买房,想咨询您的意见。

答:我不赞成父母为无工作的儿女贷款买房。

从过去的经验来看,家长为无收入子女买房存在三大隐患:一、随着子女的独立意识的增长,家长对成交时缴付的 20%~50% 的订金毫无支配权,法律也不保护家长为贷款投入的财产的任何权利(例“一位家长曾经损失 30多万,在四年前为 19岁的儿子买房,儿子在四年时间内不断转贷,将贷款比例由 50%变成 80%,原来的房产资本不但没有保留,还完全被提现挥霍掉,而家长对此无能为力);二、银行只对财产所有人(即地契和贷款合同上子女的名字)给予查询信息和支配交易的权利,因为他们是签字人;三、随着子女进入婚姻状况,他们未来的配偶将理所当然的享受这些财产。在此我想重申造成本次金融危机的一深层原因,发达的社会经济体产生大量泡沫,过早的经济行为、纯粹的贪婪引起的不必要风险。在此建议,父母可通过法律的方式,在地契上加上自己的名字,或用借贷的方式为工作的儿女支付首期,还有很多其他的方式,欢迎您来电咨询详情!

问:储备银行连续几个月保持  2.5% cash rate,各大银行在产品和政策上有什么新动向?

答:储银从今年(2013年)9月初保持现金率 2.5% 联系四个月到目前 12月不变,各大银行目前也基本保持浮动利息平稳,预计明年的浮息也会保持在此水平一段时间,也会考虑在经济继续低迷时或许再一次降息。几大银行也分别在每年的新 Financial Year 开始时,通常 9月开始,推出各种促销活动特别是 Refinance 转贷活动来吸引其他银行的客户。(我们在之前的简报也有提到,目前仍旧有银行提供转贷或新的贷款客户现金活动或促销利息活动,请联系 MHL 的房贷经理了解:0488886896 或是关注 @澳洲悉尼信贷房贷 或微信 @Myhomeloan 了解最新的银行产品更新)在此我们希望MyHomeLoan 大额度贷款的新老客户,和我们取得联系,特别是有些利率目前还超过 5.00% 的客人。因为银行的优惠是有期限的,在锁定一定贷款量以后,将会修改或停止。

固定利息上,2013 年 11月已经有七八家银行宣布上调 3-5 年的固定利息产品,基本再 0.2% 上调幅度。可以明显看到银行对未来 3-5年的利息预期。已经可以判断各个银行都会陆续跟进上调固息了。我们会建议客户想固定利息的朋友可以考虑选择 Rate Lock确保自己在 settle 时能拿到目前最低的固定利息。3-5 年固息上调后,分别 CBA 和 ING 银行也对 2年固息做了 0.1% 的上调,我们理解可以看作是对市场的试水,如果符合预期可能其他银行会在圣诞新年后陆续跟进,如果不符合预期,这样的调整不至于让两个银行因此损失太多的客户。

问:我之前听说无收入可通过 Low Doc 方式贷款,去银行问过被告知不行,为什么呢?

答:很多关于无收入用 Low Doc 贷款的广告是存在误导的。银行的 Low Doc 产品是针对生意成立不久,在年终还没有进行报税工作(没有 Tax Return/Financials)的自雇人士推出的,虽然不用提供税单等各种收入证明,但银行仍然要看生意账户的交易转账情况,或过去 12个月的 BAS,以核实所报收入的真实性。Low Doc 适用于无收入证明的自雇者,而非无收入者。有些自雇华人只收现金,没有或者只有少量流动资金入账,对于申请 Low Doc贷款都是很不利的。另外,每家银行的 Low Doc政策都有所不同,请有意买房贷款的自雇人士尽早与我们联络,我们将针对您的具体情况为您提前做好准备工作。

问:我电话咨询贷款时被告知贷款能力很高,因而交了房屋订金,正式批贷时却少借20万,请解释。

答:您在电话咨询贷款时并没有提供工资单,只是告知贷款顾问你的总共收入,比如说 10万。但当我们看到你的实际工资单时,才发现银行只能接受您的基本工资和长期规律的加班费部分,而短期的奖金、不规则加班、补贴(allowances)都不能计算在您的贷款能力内。由于可接受的收入能力相差很大,能借出的贷款额度自然大大降低。再加上银行根据市场不时调整贷款测试利率(assessment rate)和标准生活费用(living expenses),因此不同时段您的贷款能力可以大不相同。MyHomeLoan 在广告、网站,和电话中强调正式批文的重要性,请不要以口头上的借款咨询为标准去轻易交付不可退还且无冷静期的购房订金。

问:为什么说首期要准备 20% 比较好?

答:贷款比例(即贷款额度与物业价值的比例,简称 LVR,物业价值以银行评估价值为准)对于贷款是否成功非常重要。如果贷款比例不超过 80%,即自付首期 20%,银行会以常规政策标准审核材料,不会产生别的费用,也相对容易获批。如果贷款比例超过 80%,银行会要求贷款者购买强制抵押保险(LMI),保险费由贷款额度和贷款比例决定,由于各大银行使用的保险公司不同,保险费会有较小的区别。有个别国外的银行提供 80%~85% 没有保险费的产品,这种产品会收取较低的固定费用。除了保险费外,银行对于超过 80%的贷款申请也会有额外的审核标准,包括存款、收入,和信用等情况。有些类别的贷款者不能申请超过 80% 的贷款,例如收入来自海外,或者收入证明不齐全的贷款者。如果您现在手上的资金没有 20% 而准备贷款买房,请您来电谘询 MHL 的贷款经理,我们会根据您的具体条件为您的贷款计划提出建议。

问:我拿到贷款预批以后去拍卖了一个物业,可是估价回来低很多,怎么办?

答:最近我们时常遇到估价偏低的问题,尤其是拍卖的物业估价偏低是比较常见的现象,因为通过拍卖确定的价格往往是数次叫价后哄抬上去的,当然会比实际价值高。我们建议拍卖者在申请贷款时充分考虑到这一点,不要申请比例太高的贷款,尤其不要超过 80%,否则会有额外的保险费,甚至被拒批。还要在资金上做好充足准备,以免由于资金不足而无法成交,产生罚款甚至损失定金。另外,有的贷款者要求银行在拍卖前估价,如果回来偏低,银行几乎不会在拍卖后更改这个估价结果,这会令资金不足的买家非常被动。如果您有拍卖物业的打算,请及时拨打 MHL 热线 0488886896 咨询 MyHomeLoan 贷款经理的专业意见。

问:我是没有 PR(永居)的贷款购房者,预批在很久以前就拿到了,现在听说有些房屋海外人士不能买,请指教。

答:目前澳洲的政策又回到 2008年 12月以前的规定,非永居者购房要申请 FIRB(海外投资审理机构)的批文,有些新房在出售是就获有这样的批文,大部份二手公寓和别墅(House)都需要购房者的律师帮助申请这个批文。这个购房批文和贷款批文是分开进行的,一般要求工作日 20天,房子越新,或在新的开发区里,获批准的可能性较大。较老的 House 和房屋缺乏地区的批准难度较大。也有很多客户 1周左右拿到 FIRB 批文,具体手续 MyHomeLoan 的贷款经理会为您做详细解释,请务必不要在找到房后立即交无冷静期不可退还的订金!值得提醒的是,如果您在交换合同后再去 FIRB 申请批文,通常情况下是拒绝的,FIRB 不受理交付定金后的申请,必须先申请再确定。

问:我申请贷款的时候突然被银行告知有信用问题,贷款批不下来,怎么办?

答:在澳洲,保护自己的信用记录是一件非常重要的事。银行拒批一是五年中的坏账记录已经偿还但金额较高或情节严重;二是欠账仍为付清。多数银行对这两种情况是不接受解释立刻拒贷的。少数银行可能会接受已经付清且情有可原的坏账。如不按时付账单、电话单,或者轻易把自己的名字借给别人申请电话、贷款而产生不良后果,都会造成坏账记录。如果您和任何人或公司之间产生费用、法律等纠纷,我们建议您首先付清欠款,再进行协调。从欠款到产生坏账记录是有一定时间,一旦耽误了而产生坏账记录,要再清除会非常昂贵而且困难。对于有关婚姻或联名账单出问题,请电MHL 0488886896,我们将给您一定的建议。

问:我自己在盖房,原来的贷款不够,还差两万块钱就完工了,我能转到 MyHomeLoan 帮助我借钱吗?

答:任何抵押物想借贷,银行都会对完整的物业进行估价,对一个未建好的房子,银行一般是不接受的。原因是,对以前的建筑质量和保险都无法接受。建房贷款申请时在动工前对物业进行估价,动工后一般按五次分期拨款,每次拨款前都会检查房屋建造的情况。您在开工前,如咨询了贷款顾问,这些知识都应该被解释,并清楚知道。差钱部分是得不到转贷批准的。一切必须在动工之前计算好。

问:我买房定金交了以后才发现贷款批不下来,怎么办?

答:许多新移民都犯相似的错误。请先咨询 MyHomeLoan 我们的贷款经理(Mortgage Broker),协助您将各种材料准备齐全,并和银行、律师一起估价您的房子,这一步每一个购房者都必须先做。今年政府已严格规定金融信贷 broker 必须持牌,对任何误导购房者的行为进行法律制裁。如您在给定金前有人说过您的贷款不成问题,而没有给您正式的批文,(一般贷款顾问和律师是和您的地产经纪是分开作业的,好的地产经纪会推荐有经验的贷款公司和律师而不是关系户,以避嫌,并保护消费者的利益)您可以追求此人的法律责任。但是,您自己也要为签字交换合同付责任。报纸上多次登出新移民的买房买生意的纠纷,大部分是因为缺乏本地长期从事该行业的专业人士的建议。

问:澳洲储银如果未来加息,对我的贷款有什么影响?

答:澳洲储备银行(RBA)会在每个月(除一月外)的第一个星期二宣布对利率的调整决定。如果储备银行宣布涨息,所有银行和基金的浮动利率产品会相应调整。多数情况下,浮息的涨/跌幅会与储银的调整幅度一致。假设您现有 30万的房贷,如果储银涨息 0.25%,您的产品也涨 0.25%的话,您每个星期的还款增加 $11.5;假设您只有 10万贷款,在同样的情况下每周还款增加 $3.8,(这是按 30年本息还款计算的。)如果您近期打算申请预批,请及时与我们联络,我们会在评估您的还款能力时将银行可能的涨息考虑在内,以确保您找到房后贷款能顺利进行。

如果您已经有贷款在银行,请和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通,做一个 Loan Health Check 确保您的贷款产品有获取最新的银行利息,没有额外支付不必要的费用和利息。

问:我去年买了一个 48万的自住房,现还欠 40万。我的收入较高,能再借贷投资一个房作负扣税吗?

答:如您在自住房欠款较高的情况下投资,将影响到您的还款能力和时间。尽量缩短偿还自住房的时间,是一种 positive 的理财行为。目前利息上涨,影响自住房的还款能力,负扣税(negative)还需承担一半以上的开支。您的自住房还款不减少,等于是在交房租。望您给我们电话,我们可为您做一个较短时间的还款计划。负扣税的详情需要咨询您的会计师。

问:我最近打算购买楼花(期房),想咨询一下贷款方面的问题。

答:购买楼花要求贷款者一直维持稳定的工作和收入水平。如现在的 NAB(国民银行)提供的较优惠的利率,要看近两年的收入情况。由于看不到抵押物,银行只会等到物业完工,并注册地契后(一个月之内)才会估价并无条件批贷。完工之前的所谓批文超过三个月都是无效的。工期较长的楼花还有可能受到市场价格的影响而上下波动,对于贷款比例较高的客户往往是有风险的。因此您还需作好充分的资金准备以应对由于估价不到位而贷款额降低的状况。另外,享受政府的新房首置津贴和印花税减免的购房者在也请和 MyHomeLoan 贷款经理沟通,了解您的物业交换合同和完工时间符合政府要求,和律师确认,确保您可以拿到首次置业补助。

问:我想参加房屋拍卖(auction),请问要注意什么?

答:拍卖购房的最大风险在于购房者不享受常规购房的五天冷静期内退还定金的政策。大部分拍卖者往往是在冲动的情况下进行的,成功拍得后的价格往往高于市场价,而银行是根据实际估价批准贷款的。如果事先没有对所购房产进行详细了解,包括地区、结构、和市政规划等,银行有可能拒批或者要求降低贷款额,贷款比例高过 80% 的这种风险更大。因此,MyHomeLoan 建议有意拍卖者,要事先做好贷款申请和估价报告。

问:能介绍一下有关买车贷款的信息吗?

答:如果您有正常的收入,用您的工资单来借贷是最容易的,可以 100%借出。还款周期可选 24~60 个月,新旧车均可,但年限不能超过 12 年。当您看到中意的车后,请来电提供车辆信息,并将收入等材料传真给我们,我们将即时给你报价。对于无正常收入的人,如果您有生意注册和物业(含房贷均可),信用记录良好,贷出 100% 也不难。没有物业的专业人士(如医生、律师等),也可享受不提供收入证明的车贷申请。我们提供多样车贷产品,适应有不同需要的贷款者,还提供卡车、设备等各类贷款。欢迎您给我们来电 MHL 0488886896 详细咨询!

问:我是新移民,想早点买个房,但听说多借钱要交保险,是吗?

答:对。新移民不惜交付较高的保险费,(如贷款 90%,50 万,保险费约 $8,500)以申请超过 80% 或 85% 的贷款。除了有保险费以外,银行要审查的材料也更多,包括工资进账记录,存款三~六个月的记录(Genuine Savings),如不提前做准备,看中房才申请贷款,是来不及的。如收入较好、材料较好的申请者,保险费也可贷出来。详情请来电咨询 MyHomeLoan 0488886896。

也有银行可以提供 90% 或以上贷款 LVR 不提供真实存款记录,但我们建议您和 MyHomeLoan 贷款经理沟通做详细咨询。

问:我的收入有 5万,是首次购房,我能贷款多少?

答:光了解收入,我们还需要其他的信息,如–是否结婚?有无孩子,及其他外债,信用卡等?如您是 single,也无外债,可以最多贷到 35万(根据不同的银行产品及利率)。如贷款超过 80%,您还需要有较好的工资进账及存款记录,贷款比率越高,材料要求越多。希望新移民能保留银行单据及税务材料,只要给我们一个电话,我们会立刻免费为您做预批。在您未拿到银行批文时,找房时请先不要下定金。

问:我找过两家自己中意的银行,被告知我以前有坏账记录,因而无法批,有这种事吗?

答:是的。很多银行对于以前有坏账(哪怕是付掉的)的客户的申请都会直接拒掉。因此,我们建议您在提出贷款申请之前,先请我们的贷款经理为您做一次免费的五年信用记录的查询(CRAA),以避免不必要的贷款拒批,并建议新移民保留良好的信用记录,包括电话、住房、信用卡等各种付款。我们同时还可帮助您向银行解释因疏忽而造成的坏账记录,以使得贷款顺利进行。

 

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。(问答社区:Ask.Myhomeloan.net.au )

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