近期贷款案例分享:写给将在 2016/2017 投资房产的朋友们

property settlement 2016

前言

关于房产投资的一些风险和能考虑到的注意事项,我们从贷款的角度已经写了许多文章,可以点击这里阅读「投资房贷款」和「房产投资」。上个礼拜还把去年六月的三篇内容整理在微信平台分享了一下关于「澳洲房市是否存在泡沫」和「投资房市场应该注意的事项」,点击链接可以阅读。从侧面的角度去更立体的观察市场,为投资者提供一些可参考的视角,根据自己情况做一些判断。

那必定是一年前的事情。许多当时提到的预测都已经成为了现行的政策,比如提到的银行材料要求会变得严格,同时预计银行对于增值转贷或本银行加贷 cash out 限制等等。

我们罗列近期遇到的一些案例,多是一些遇到了「困难」的客户真实情况。也借此与其他朋友分享可以提前避免遇到同样问题。

案例分享

(一)

如果您是持有学生签证、485 毕业临时签证(PSW)或过桥签证等购买的楼花或现房,就不要考虑咨询是否可以贷款。请立刻安排更换购房合同的名字,目前应该没有银行或机构可以接受申请。

除了 Prime lending,通过商业担保的形式抵押借款,但利息会非常高昂。

如果您不确定您的签证银行是否接受,这里有西太银行的签证列表,可以参考。

(二)

楼花预计在未来三个月成交,希望避免政策变化提前申请贷款的客户。

不论您是否为海外客户如果房屋还没有接到开发商通知可以安排银行做评估,即便递交贷款也不会获得无条件批准(unconditional approval),意味着未来还是可能因为新政策调整收到影响。

这个主要体现在上周 4 月 9 日前许多海外客户为拿到 80% 贷款比例纷纷赶着递交 NAB 申请。可能会有许多客户因为估价或任何贷款申请材料补充需要后台重新处理申请,从而按照 9号之后的政策批款。

(三)

House land package,买地建房的客户。

因为建商或市政厅批文或其他因素,刚好卡在银行政策变化的时间,土地已经 settle,待到需要开工时办理建筑贷款却无法在原银行继续。

首先好像许多朋友还不清楚,土地和建筑贷款是需要在同一间银行办理,好多人认为土地成交了不可以继续同一个银行,那就换一个银行借建筑款嘛。这是不可以的,抵押的土地和建筑都需要在同一间银行。

其次是否选择在申请土地借款时一并递交建筑贷款,找一个专业的懂得建筑贷款流程和细节的贷款经纪沟通。建筑贷款涉及到的细节很多,可能一个地方没有注意到就会影响整个贷款,市场上许多朋友并不清楚到底是怎么回事。

(四)

有些朋友觉得如果最后真的没有 settle,大不了就损失 10% 定金。

请大家注意,如果您购买的楼花在开发商规定的交割日期内未能完成交割:

  1. 从交割日期起,开发商给出最多额外 14 天时间罚息期(penalty period),你的合同里会有写罚息的利息多少,通常在 10%-15% 年利息按照房价 90%(房价减去已交付的定金)计算
  2. 14 天到了还没有成交,开发商会没收 10% 定金和房子,和利息罚款
  3. 这并没有结束,如果开发商将房产拿到市场销售,假设许多人都没有成交或市场不好并不能按照同样价格出售,为尽快出售收回资金开发商假设卖亏了。您需要承担这中间的各种律师和销售费用以及补偿开发商的亏损

(此处为 My Home Loan 经理经验分享,不构成法律建议,请咨询您的律师专业建议。)

(五)

不要出了问题乱投医。遇到了问题或有不确定的,要找专业的贷款经纪沟通确定问题是在哪里,可否合理解决。不要自己琢磨,「感觉」应该这么操作。

更不要有「谁能这个时候帮我谁就是对的」心态。请认真和经纪人沟通,允许让经纪人充分了解你的情况,并不是说经纪人说「没问题」就觉得应该找他处理,问清楚原由。有些朋友咨询我们,却不耐心听分析,只想着「你说可以搞定我就找你」,现实并不是这样,或许说可以搞定的人缺乏经验又缺生意。

越是遇到了问题,越不要急着去解决,慢慢理清状况,了解清楚再做下一步规划。虽然不一定能够顺利解决,但别因为急的心态坏了仅有的第二次机会。

是不是那就别投资了?

许多朋友读我们以前的观点,觉得好像 My Home Loan 总是给市场泼冷水。实际上我们只是不鼓励投机,更多的是希望大家谨慎投资。

每一个市场都有它特定的增长周期,三月末参加了 My Home Loan 投资讲座的朋友可能在这方面有所收获,通过学习房产市场的一个完整周期,看到了整个市场从上一个崩盘到走出低谷到下一个繁荣。

所以并不是没有投资机会。而是投资机会在哪里更合适?打个比方,同样布里斯班和黄金海岸,或者说悉尼墨尔本,并不是悉尼或黄金海岸市场不好,而是你的资金有限情况下要选择一个更合适的投资方案。

再者说,同样的投资一个区域,假设大家都这到这个区域是一个增长点,为什么有人投资的项目增长了 50%,有些却只有 10%?项目的不同,开发商的不同,质量的不同都会有影响。

去年《APRA 收紧投资房贷款政策投资者应考虑什么》里面提到一句话:

Bull markets are born on pessimism, grow on scepticism, mature on optimism and die of euphoria.

牛市在悲观时诞生,在怀疑当中成长,成熟于乐观时,在兴奋时死亡。

在讲座里面我们就在仔细揣摩那个房产周期里面对应的时间线,澳洲是跟着美国走,所以你看着今年美国市场就可以大概清楚澳洲明年会发生什么。里面对应的房市最高峰为 2019 年。作为比较保守并比较没有经验的投资者来说,我们的感觉是高峰是不是已经过去了?

但当你细细去揣摩那个 cycle 的时候,再读读上面那句话,我们就在想难道现在是属于怀疑的阶段?还是依旧是过了乐观的阶段了?如果是前者考虑到整个周期并不只是悉尼一个城市,每个城市都算进来,或许真的繁荣就是在 3 年之内?

这是个可以敞开讨论的话题,我们想组织有兴趣的朋友一起交流相互分享各自的角度。

如果您希望参与,可以扫描以下条形码加入我们讨论群,人数和质量达标后我们组织小规模聚会展开分享。(若条形码过期,可以添加客服微信 Runningbroker 入群)

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虽然我们都是普通的投资者之一,那些大师们也是一个个普通的投资者,他们处身的市场是一样的,他们面临的市场是一样的,但他们或许得到的信息或许是不对等的。因此做出的选择更是不一样的。

这也许就是投资的奥妙吧。作为小老百姓,根据自己的实力,有多少能耐做多大投资,追求一个合理平衡的回报就好了。

别想着一夜发大财,没有的事。这个不分小老百姓和大投资者,都一样。

最后

如果您真的碰到了不可以在规定时间范围内成交,请给我们电话做一个简单沟通。

一,我们的贷款经理可以帮助您确认是否有其他可行方案,或通过 Prime lending 先将房屋 settle,在未来在通过可行方案调整贷款。

二,我们目前有一些潜在的买家,可以全款购买您的物业,达到短时间内完成交割,避免您进一步的损失。

索罗斯以前有一句话很深刻:「投资中最难判断的一点就是什么风险水平是安全的。The hardest thing to judge is what level of risk is safe.」

所以对于投资,我们觉得那就是任何时候都避免犯错误。宁可丧失一个良好的机会,也不要犯一个可怕的错误。不要在肾上腺素分泌过多的时候做任何决定。不要觉得自己的智商超越市场,事实上绝大部分人一辈子都在被市场打败。千万别让前几年投机得到的回报冲昏了头脑。

做投资,你需要做的只有一件事情,那就是孜孜不倦地寻找优质的资产,然后伺机以低于合理价格的水平买入;有朝一日其价格超过合理水平,你就可以考虑把它卖给某个感情过于丰富的傻瓜。或许对于许多人正是机会的到来。

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

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关于 Meriton Vendor Finance:购房者的福音,卖房者的利器?

Meriton logo

(图片来源 Meriton)

提及 Meriton 的 Vendor Finance(开发商贷款),大家对于 Meriton(美利通)公司本身可能更加熟悉。

Meriton成立于 1963年,公司总部设在悉尼市中心的 Meriton Tower。凭借着灵活多变的市场策略和精益求精的工作态度,Meriton 逐渐成长为澳洲乃至南半球最成功的发展商之一。50年来,Meriton已经为澳洲本地居民和海外移民建造了超过 60,000多套住宅,开发足迹遍布悉尼,黄金海岸和布里斯班等地。

(这里可以点击阅读 Meriton 的介绍和历史发展。)

Vendor Finance(开发商贷款)

所谓 vendor finance,就是说开发商(或者卖家)在买房子时也给买家提供资金。

为的是什么呢?当然为的是确保房子可以在规定时间内顺利交割。

自然,对于卖家和买家都是一件不错的事情,合情合理,依然达成买卖协议,都希望可以顺利交割。finance-3-meritondifference_icons_233

在临近圣诞的这样一个时期,2015 年 12 月 14 日 Meriton 在官网推出自己的 Vendor Finance 优惠的信息:

三年期 3% 固定利率(参考利率 3.12%)

适用于 Meriton 所有在售的公寓项目。

- 最高比例本地收入 90% LVR
- 海外可借款 80%
- 按照购买合同价格借款,无需估价
- 申请费 $1,000
- 无需保险费用和其他人工费用
- 三年从 settlement 日期计息
- 可预先交付利息,无任何罚金
- 可提前还清本金,无任何罚金
- 审批时间 48 小时

类似的活动 Meriton 以前也有推出过,比如去年 2014 年为「促销」布里斯班 Infinity 项目时也曾推出过 2年 3.5% vendor finance,刺激销售。

Meriton Vendor Finance 实际案例

我们也曾接触过不少 Meriton Vendor Finance 的案例,其中三个典型与大家分享:

(案例一)

王二购买了一间 Meriton 物业,在办理贷款时由于估价差别较大(合同价 93万澳币,银行估价 86万),无法在短时间内筹足资金,银行有无法借款超过 80% 达到相应的额度。此时,选择 Meriton vendor finance,按照合同价格 93万的 80% 顺利交割。利息 5% 年利率,两年期限。

两年期很快时间就到了,在接近结束时王二才意识到必须要转换银行,必须在期限到期时完成 refinance,否则 Meriton 收回资金后将面临尴尬的局面,要么房子被「没收」拍卖掉,要么还清 vendor 借的钱(vendor finance amount)。如果此时市场依旧达不到预期,房子还是无法达到合同价格估价,或是其他银行无法接受物业为抵押物,王二的面临的「丢房」风险则很大。

(案例二)

王二的姐姐也有类似的经历,在购房时因为房子评估,费劲周折无法达到需要的贷款金额,最终选择 Meriton Vendor finance 借款 90%,将房子交割。

交割后市场一直处于上升阶段,在离 finance 两年期结束还有一年半时间,王二姐姐找到我我们安排转贷(refinance)事宜,买价 $102 万澳币,半年前估价 98万银行,目前银行估价 $118万澳币。顺利安排 refinance 后,补足了当时估价的差价同时还有多出的资金用于新的物业投资。

(案例三)

王二的哥哥收入很好,这些年也有些积蓄,投资了两套物业。

因为税务的规划,感觉 vendor finance 90% 借款无需支付 LMI 贷款保险费,只需要支付 10%+印花税便可以拥有一套全新的投资物业。

在现金流上 3% 的利率和租金回报算下来还有正的现金流,然而算上物业管理等费用和折旧,在税务上也可以达到短期的负扣税。

三年下来,物业增值,出售后也赚到一笔资产增值。

Meriton vendor finance 利弊分析

以上提到的三个案例,其中前两个都是真实案例,最后一个是根据目前促销活动虚拟出来的。

其中有几点我觉得值得挑出来给在大家强调一下:

  1. 一个是促销活动只是促销,虽没有说何时结束(通常这就是商家为刺激短时间让消费者做决定的策略),但请记住不论是 vendor finance 还是银行的 mortgage finance,审批的政策和利率条款都是按照交割(settlement)办理时处理,也就是说如果您购买的是现房可以立刻办理享受此优惠,但如果您购买的是楼花明年交付或后年,那就等明年或后年再说吧,那时候有没有这个活动还是否继续,只有 Meriton 晓得
  2. 目前的活动是三年期,与上面的案例提到的一样,如果在规定的年限您没有能够通过 refinance 或者自己筹集的资金将 vendor finance 付清,将面临房产被迫收回
  3. 这里就要提到关于两年或三年后重新办理贷款的事情,通常许多客户选择 vendor finance 多数情况下都是由于估价无法达到预期,再直白一些就是资金不充足,倘若在未来房屋市场价格有波动,那么相应转贷的风险也就会增加。
  4. 延伸的提一句,目前市场上 Meriton 的价格单是每周更新的,与其他的房子不同,Meriton 同样一栋房产可以在第一周市场不好的时候标价 80万澳币,在第三周市场好起来的时候标价 90万澳币,这是事实行业大家都知道的,这也是为何有时银行估价会出现较多的差别原因之一。
  5. My Home Loan 也曾帮助过一些客户把关递过相关递交 Meriton vendor finance 的申请,其中要求的材料和信息与银行类似,相应比较起来会稍微比四大银行严格一些,特别是对于资金(funds to complete)资产和收入方面都会有比较严格的要求。
  6. 最后也是最重要的一点,选择 Meriton vendor finance 的客户,一定要先明确的有一个退出策略(exit strategy),不论是两年后房子卖掉脱手,还是了解自己的个人情况可以确保 refinance 到其他银行和金融机构或是哪怕投入更多资金更换贷款,但你一定要能够知道自己如何退出,否则期限到后后果严重。举个例子可能大家就明白了,海外的投资客户,感觉很不错可是也没想好 2年想要卖掉,结果 2年时间到了想转去其他银行时银行政策已经调整无法按照海外情况借款,也就意味着哪儿都去不了,再考虑到卖房子,市场如果又不如预期,结果就可想而知。

总结

My Home Loan 对于 Meriton 的 vendor finance 观点比较中立,必定根据客户不同的个人经济情况可以从中获得利益,当然也有许多客户蒙受大的损失。所以大家还是要与律师或专业的贷款经纪沟通,确保自己是否合适选择 vendor finance。

必定 Meriton 的现金流雄厚是一个靠谱的 vendor finance,如果是其他的 vendor 提供 finance,大家势必要更加谨慎,因为 finance 的条款里可能会涉及许多「过分」的要求和协议,任何考虑以开发商贷款方式买房的人都应寻求专业的独立的法律建议。

对于有些朋友说到 Meriton 太黑心了,卖了房子,那么高价格,然后还要把贷款的钱也赚了实在是过分。这到也不能这么说,必定通过 vendor finance 可以实现购房的梦想,与此同时借贷都是双向的,Meriton 提供 finance 帮助你购买他的房子,那么如果你真的两年后没的去处也没钱还上,vendor 也是有风险的,还是要看市场,没有开发商愿意总是把旧房子收回来再接着卖,都想着能开发新的房子。

至于大家说到是不是因为近期房子市场冷淡了,Meriton 才使出这个大招吸引买家和投资客?我们觉得市场到底如何走向还不是很明朗,看看再说。但 Henry 做出这一举措,还是蛮懂中国人心思的。

更新 update

不少客户在微信上留言,关于这个 Meriton vendor finance 还是不太明白,我们做一些解释:

  1. Vendor finance 是很正常的一个卖家给买家借钱,目的就在于上面说到的让房子可以顺利交割。其中并不只是 Meriton 提供 vendor finacne,只是我们这次讨论的是 Meriton vendor finance。也有许多其他的 vendor 比如在买家资金不充裕的时候,提供资金作为 vendor finance 短期给一个利息周转,然后直到买家可以自己筹集资金还上这笔 finance。
  2. Meriton 推出的这个 3% vendor finance 只适用于购买 Meriton 自己项目的房子,是不提供给其他房产抵押的。说白了就是为了卖掉自己手上的房子,通过给买家提供经济上的短期帮助来实现购房。这个和前段时间新闻里的「平安提供给国内投资客首付资金,在澳洲购房」有那么一点类似的意思,但还是不同,我们改天可以在谈这个话题。

其他有问题再和我们沟通。

更新 Update 2

Meriton 已于近日宣布,3% 的三年利息目前促销结束。

新的利息「恢复」正常的 5% 年利息(参考利率 5.12%),可以按照 80% 海外和 90% 当地收入处理。

截止今天可以继续选择 3% 利息的活动,但贷款比例限制在 75%,活动明天不论是多少比例都没有 3% 了。

目前不确定 Meriton 是昨天的信息稿由于员工键盘打错了数字失误导致,还是为了满屏刷屏效应,还是别的原因。

更新 Update 3

美利通的大佬 Harry 还是蛮可爱的一个人。

3% 的 Meriton vendor finance 活动又回来了,限制在 75% LVR。

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*利益申明:My Home Loan 作为房贷经纪人,并不是 Meriton Property Finance 的任何信贷代表,我们的银行和借款机构中不包括 Meriton Vendor Finance,文章目的与大家分享关于 Vendor finance 的看法观点。

 

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Westpac 提高房贷利率,澳洲房市将告别黄金时代?各银行利息走势会如何?

(图片来源 AAP)

Westpac 宣布升息

西太平洋银行(Westpac)在 10月 14日公布财报和宣布融资 35亿澳元后,宣布将银行所有的住房贷款浮动利率 0.2%,此举归咎于监管规定要求银行持有更高水平的资本准备金。

这样 Westpac 自住房贷款的官网指导浮动利率升至 5.68%,投资房贷款的官网指导浮动利率升至 5.95%,从 11月 20日起生效。

根据新的监管要求,银行需要持有超过 50%按揭贷款规模的资本,资本金的提高相当于提高了银行的成本、降低了银行贷款的盈利能力,最终导致银行通过提高贷款产品的利率将成本压力转嫁给消费者们。

我们在上周发布的《10月银行政策和产品更新》里关于利息走势的观点里提到:

My Home Loan 观点:

每年 11 月墨尔本赛马节(Melbourne Cup)的前后都是央行调整利息的一个参考时间点,我们的观点是,即便央行再次降息,投资房市场的利息可能还是会在未来 6- 8 个月内继续上调 0.25%- 0.5%,银行为达到明年 6 月 APRA 针对投资房贷款比例审核以及资本金的要求。

没想到这么快 Westpac 就做出了调整,这一决定也让其他银行的住房贷款利率调整变为关注,市场也开始猜测各个银行间谁将下一个或下一批跟随 Westpac 上调利息。

官方消息来源可以点击 Westpac 官网这里查看

其中四点值得注意:

  1. 此次利息上调,针对住房贷款不论自主还是投资新客户还是老客户都将受到影响,11 月 20日全面上调 0.2%
  2. 固定利息不收影响,目前 Westpac 固定利息仍具有竞争力,两年 4.29%
  3. 11 月 20日起生效,因此有需要调整固定利息或贷款产品的客户可以联系贷款经理和自己的 Broker 沟通
  4. Westpac 的官方申明中明确,此次调整不影响 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 的产品,旗下的三家银行目前没有升息

澳洲房市将告别黄金时代?

本周一麦考瑞银行(Macquarie Bank)发表文章预计从 2016年 3月开始,房价将走下坡路,称澳洲的房市周期在一系列指标上已经到达顶峰水平。

“信贷增长、拍卖清盘率、房价、过户数量和过户价值都显示出增速放缓迹象,虽然是从一个很高的水平上下滑。”

住房需求因人口增速下降而减弱,同时住房供应却将飙升,银行将受到打击。澳洲的一些大银行已开始撤离房地产投资和房地产开发的借贷。

住房建筑和投资活动因为供需调整和收紧的信贷政策也逐渐转冷,这也是我们在周一发布的文章《澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率》里提到过的观点。现在新的资本充足要求和对投资房贷的监管收紧,加上银行房贷款加入升息的范围后,也会进一步抑制投资者房贷增长。

几天前有报道,澳洲大型开发商 Stockland 的老大 Mark Steiner 上周也提到由于 APRA 针对投资房贷款增长比例的监管,房产投资受到了不小影响,避免房产供应过剩将有许多项目会暂停开展。

我们也收到客户不少反馈,关于自己购买项目开发商发信要求延长工期,原因就是银行要求增加储备金,转嫁到开发商那么开发贷款将减少,原本已经达到预售或资金 25% 银行 75% 便可以开工,现在银行要求开发商准备多 10%~15% 的资金只愿意借款 60% 许多项目将延期,甚至出现一些小型项目无法继续的情景。

说到这里我们也提醒,由于这几年房地产市场的火热,目前有很多地产开发项目还在前期阶段,等这些项目建成后,市场很可能出现供给过剩的现象。也可能会有上述提到的小型项目由于资金或其他原因导致更严重损失的情况发生。我们未来会和大家分享一些成交风险(settlement risk)的信息,确保大家可以顺利交付。

同时也顺便提一下,My Home Loan 涉及商业贷款、地产开发贷款等,如果您有项目在开发贷款上需要专业的建议可以联系我们,例如上述如果银行借款比例达不到资金需求,我们专业的团队可以协助您通过 JV 的形式获取额外资金以完成项目。

500 万澳币以下的项目借款或商业投资,可以达到高的借款比例同时无需额外材料审批,新注册公司可以申请。

市场还有待于进一步去观察,近期的政策调整很多,有许多不确定因素让投资者也变得谨慎。从借贷的角度,我们还是建议客户根据自己的偿还能力,寻找合适的房产投资。

房贷利息的走向

这里我们有提到过一些观点。

在澳洲第二大银行 Westpac 宣布升息后,市场预测澳洲央行(RBA)将被迫再次降息,11 月墨尔本赛马节降息的市场预期也变的更高。

其他银行不出意外,四大银行的其他三家也会在今年年内跟随 Westpac 升息。

我们的观点还是不单纯从利息出发(《我为什么不考虑利息》),全面考虑您的需求和未来的投资规划,做好银行和产品的选择。当然如果您只有一套物业,一个贷款近几年也无需有其他规划,我们一样会帮您选择合适的低还款的产品,节省每一笔费用。

对于大家的贷款是否应该做些调整,我们还是建议各位给 My Home Loan 的贷款经理电话做一个沟通,在了解您个人情况下给您一个适合的建议。

 

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澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率

clearance rate fall

(图片来源:abc.net.au)

前言

最近开始碰到一些客户提到「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」也有少数客户购房时变得犹豫。原因是读到了一些新闻,关于清盘率(拍卖 auction clearance rate)出现下滑;另有提到一些区域比如西悉尼开始出现价格下跌,跌幅达到 7.3%;还有哪些哪些区被银行列为高风险(高信贷违约)区域,银行借款开始限制比例。

所以大家问题来了,澳洲房价开始跌了吗?

我们就从上述几则大家关心的新闻中的关键词出发,来理性的理解一下这个市场在发生哪些变化,是否对我们的购房和贷款有着影响。

拍卖清盘率(auction clearance rate)

清盘率简单的说就是拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。

我们拿主要的悉尼和墨尔本市场来看,几方面因素利率历史低位、供需、海外资金等一度让清盘率飙到 90% 多,有几周几乎都是在 95%。造成的感觉就是只要放到拍卖市场的房子都卖掉了,或者说都达到了卖家的预期,越来越多的卖家选择把房子放到拍卖市场中出售,希望抓住这「一生两次」的机会卖一个高价,开始更美好的生活。然而经历了连续几个月疯狂的拍卖市场和过去近 1年的房价飙涨,加上房贷市场政策收紧,疲倦和厌恶拍卖的买家们有了更多的选择(上市拍卖的房子也多了起来),导致许多卖价无法达到卖家的贪婪预期,清盘率开始下跌。许多房屋在拍卖后与潜在买家议价出售,或待售。

故事大概就是这样的一个情况。

清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。

这里看到的是市场在做一个调整,供需的调整,买家和卖家对于价格预期的一个调整。结合着各方面的因素。

  1. 买家开始出现疲惫,并不是所有买家都经得起拍卖上超过底价几十万的价格,我们理解是市场上存在着这么一批买家,他们刚刚趁着市场的高位卖掉了几年前投资的公寓楼,有些是新移民有些是投资客,拿到一笔出售旧物业带来的资金已经完成了新的投资和 upgrade。也就是这些人该买的买该投的投的差不多了,剩下的买家手上的资金不可能让大家继续疯狂地拍卖喊价,市场也逐步回归理性变得理智,甚至有些买家出现对拍卖的厌恶,只选择议价不参加拍卖,或就等着拍卖流拍后再和卖家沟通。
  2. 卖方的市场预期达到瓶颈,火热的市场让卖家变得贪婪,大家都想在这一辈子可能就一次的机会里「捞一把」,过上更好的生活。然而市场总会有一个瓶颈,因为买家也会有一个预期,就像悉尼西区的豪宅再漂亮也不会卖到东区的价格,每个市场和每个区域都有一个「指导价格」,买家卖家心理都会有预期,卖家一味的想着高价出售,最后只会流拍。况且每年的春天是房子出售的季节,这几周可以看到拍卖市场上的房子要多许多,买家的选择多了自然清盘率也会下跌。这也是大家看到越来越多的中介有经验的会建议卖家考虑拍卖前提前议价出售,避免流拍。
  3. 借贷市场的政策收紧,毋庸置疑政策的变化和未来不确定性让特别是买家变得谨慎起来。必定要考虑到是否有足够资金和是否有未来的偿还能力。
  4. 政治和经济大环境的不确定性,新总理 Turnbull 的上任,会对房产投资方面有怎样的政策,大家多少都会感觉到市场的各方面有许多不确定因素,选择观望理性的购买也不再少数。

所以综上,待拍房产数量增加、投资者数量减少加上卖家预期值过高以及银行信贷和经济政策的不稳定使得悉尼和墨尔本的拍卖市场压力增加,清盘率下降。

价格下跌的数据

这是一则来自 Domain.com.au 的新闻:

西悉尼房产拍卖会的平均成交价已由今年 8月时的 84.1万澳元降至 9月时的 77.9万澳元,跌幅达 7.3%。

清盘率也异常惨淡,从 5月份时的将近 90%跌至 56.4%。

首先平均成交价原本就不是一个很好的衡量标准,就好比 8月时有 3套 90万 1套 60万成交,然后 9月时有 4 套 90万 7套 70万的成交,一个平均价 84万一个平均价 78万,能说明啥呢?

整体的市场是在上行,如果单独罗列出一个区域去解读会有许多误导,所以这些数据也就是看看知道就好。房产是一个不动产,长期持有,你看到的是未来的市场走势,如果像是股票一样你把房产的价格波动也是在每天有一个播报估计也会很吓人。

别忘记,市场中还有一大批首次置业买家,一大批资金并不能负担得起那么高房价的买家,他们也要进入市场。所以市场趋于缓和后,也是利好,必定可以圆更多家庭的梦,而这些买家也是驱动后面几年房价稳定增长的力量。

另外别忘记,数据和市场是有滞后性的,等你看到数据时,那都已经是半年前至少三个月前的事情了。上半年 NAB 有过一个各个区域房产的报告,这里可以点击阅读《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》。

银行罗列高风险华人区

SYDNEY SUBURBS AT RISK(来源

POSTCODE SUBURBS
2000 Sydney CBD
2205 Arncliffe, Turella, Wolli Creek
2213 East Ryde, Macquarie Park, North Ryde
2769 The Ponds
2209 Beverly Hills, Narwee
2019 Banksmeadow, Botany
2199 Yagoona
2017 Waterloo, Zetland
2067 Chastwood, Chatswood West
2211 Padstow, Padstow Heights
2008 Chippendale, Darlington
2141 Berala, Lidcombe, Rockwood
2153 Baulkham Hills, Bella Vista, Winston Hills
2210 Lugarno, Peakhurst, Peakhurst Heights, Riverwood
2118 Carlingford
2222 Penshurst
2166 Cabramatta, Cabramatta West, Canley Vale/Heights, Lansvale
2767 Bungarribee, Doonside, Woodcroft
2127 Newington, Sydney Olympic Park, Wentworth Point
2144 Auburn
2566 Varroville, Bow Bowing, Minto, Raby, St Andrews

微悉尼做了一个总结,把悉尼的华人区分类罗列如下:

Screen Shot 2015-10-09 at 9.50.09 AM

然后墨尔本和其他州的列表可以点击这里

首先每个银行和借款机构,对于抵押物(房屋)都有不同的审批标准,有些银行对于 postcode 有限制,有些银行对于面积有限制。常见的就是一些区域银行借款额度会有控制,如上面所提到的,因为风险的控制,可能是由于区域的违约率、区域的房价变动浮动、区域的住宅密度等等。比如悉尼的 Zetland 区和墨尔本 Southbank 在 NAB 银行如果按照投资房借款,最高比例就是 70%,然而自住房就可以借款 80%;再比如悉尼的 Rhodes 许多楼因为高密度房屋数量集中,银行的借贷比例很容易达到,Westpac 以及旗下银行许多就不在借款。这个我们在购买楼花注意事项里有提及,客户还是要有所了解,避免交割风险。

另外,值得一提的近期有悉尼 Zetland 客户购买的两居室 $1.19 mil 价格估价全价,80% LVR 纯海外客户,比起去年许多两房估价回来 90万左右的,市场的增长还是得到了银行的认可。

房价跌了吗,我还买吗

这是最终都要回归的点,说了这么多。那么到底现在的市场下我们还要不要继续看房子买房子呢?

我们认为不论是近期低迷的清盘率还是下跌的平均价,这只是市场的正常伸缩调节,并不意味着澳洲房产的衰退,市场依然有购买需求,房产市场依旧会增长,只是幅度会变得平稳许多,如果一定要说涨到什么时候呢?我们觉得 2017 年可能是个转折。

前段时间微信上有朋友转发一则关于房价下跌的帖子:

有客户问到房价还会跌吗?
回答是:

1.目前房价是百姓希望跌
2.业主不想跌
3.银行不敢跌
4.政府不让跌
5.理论上必须跌
6.经济上不能跌
7.成本上没法跌
8.硬需上不可能跌

说句实话,真的要是跌了你不买,涨了你又买不起,不跌不涨你又不着急。
买房还是要根据自身的情况,合适就可以下手。

里面说的还是很有道理的,买了房子的人就巴不得房价继续涨,涨的越高越开心,甚至会后悔当初为何没有多买一套,所以我们常说卖房子会上瘾。许多朋友是年初买了,到了年中房子涨钱了,手上还没有多少新的继续就要开始想各种法子从银行多借钱,从老房子里拿多些钱,要再买一套。这也是为何 APRA 更加严格的监控这块投资的领域,避免许多买家未能考虑到未来的偿还能力带来更大的信贷风险。

但是市场中还是有三四成的人们依旧在租房,大家还是想着房价跌吧,这样我就可以买了。可事实上如果真的跌了,都说是买涨不买跌,大家可能又会想都跌成这样了还敢买嘛,会不会继续跌啊再等等啊。

买不起房子的人群分流,一部分继续租房观望,一部分可能转入投资楼花期待可以多一些时间筹备资金。当然也有一直买不下房子的。

回到文章开头客户的那句话,「哎呀我是不是买在了市场价格最高峰啊!房价是不是开始跌啦?」我们的观点是买房子是安顿个家,就算是投资是长期也不是短期投机,所以不用太在意买在高点或买在低点,无非是多几年时间消化掉这个价格的差异。

而且没有房子是要居住或持有一辈子的,现在购买的物业或许只是一个跳板,就像前面我们提到当前市场上许多朋友是卖掉了几年前公寓,换了一套满意的 house。

一句话,无论是高点还是低点,根据自己自身的资金和偿还贷款的能力选择一个合适的就没错。

最后,购买新房找一个靠谱的地产中介,如果是寻找现房那就多看看房子,春天了周六多走走看看,做好前期功课,让律师帮忙看好合同检查好物业,再有一个靠谱的贷款经纪人,祝愿大家都能选到心怡的物业。

 

 

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投资房利息上调,政策收紧之后:「澳洲房产市场走向,投资者该怎样应对」

investment proeprty slow down

(图片来源:Guardian)

当前市场和政策变化

上周五从 APRA 发布的数据来看,目前除了 Westpac 其他三大行依旧超出 10% 的投资房年增长速度:CBA 10.2%,NAB 14% 然后 ANZ 12%,Westpac 刚刚好 9.9%。

除此之外,上月初(7月)APRA 也要求银行提高准备金比例,到目前几乎所有银行都对投资房的贷款做出了调整,如果您还不知道澳洲投资房市场银行政策的变化调整,请点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」。

大概的总结就是三点变化:

  1. 投资房利息基准利息上调(包括部分银行是只还利息上调)
  2. 投资房贷款比例限制 80% 以下
  3. 部分银行要求本息偿还

对房市和房产投资者的影响

值得注意的是普遍这次利息调整,都不像往常减少投资房贷款利息的折扣,比如前几个月时候,这一次是直接上调了基准利息。也就是投资房和自住房区别为两个基准利息。

这样的影响就是不论银行现有客户还是新客户都将面临利息上调。

这一点很有意思,因为如果是只针对于新客户可以理解。因为新的客户会根据利息成本来做出对投资的不同决定。而过往客户已经 settle 的,特别是可能还有几年前十几年前 settle 在银行的老爸老妈级别的客户都将面临升息。有些客户可以重新调整贷款的结构,选择新的合适的银行和产品,有些没有选择的只能说是被银行「敲诈」一笔利息还款。

同样,如果是为了减缓投资房增长,那么房产投资最为火爆的无非就是悉尼、墨尔本和布里斯班(可能都还算不上火),政策的一刀切也将波及投资其他地区房产的客户。

 

有人不理解,说澳洲经济这两年那么差,到目前央行已经几次降息,可是经济也还是没有啥起色,矿业也不景气,就靠着房产市场撑一撑经济了。那为何还要这么限制投资房产呢?

明天 RBA 8 月例会应该还是会继续保持 2% 的低现金率,预计可能会持续一段时间,或许还有机会今年下半年再降到 1.75%。央行从宏观角度保持低的利率是为的低的澳币,为的可以拉动外贸和经济,而房产只不过是搭了个顺风车。也正是因为如此,房贷利率这么低,投资成本那么低,借贷政策那么松,投资房增长速度让 APRA 觉得有些担心,从而约束银行放贷。

所以房产市场特别是新房建设方面,应该会继续下去,只不过投资者的成本会上升。但对比起 3 年前市场刚起步时利息依旧是低的很多啊。

顺着说下去,两种投资客户要特别小心了:

(1)没有足够的存款的投资客户

(2)没有足够收入或稳定收入的投资客户

很多人可能会笑话,觉得这不是搞笑吗?既没有存款,或又没有稳定收入还买什么房子呀?如果您是这么考虑的那应该不用太担心自己会有麻烦了。

但的确不少投资客是这样的,我们在 5 月也提到过因为几年前投资楼花有不小的增值或是买的 House 涨了许多,从现房套现做新的投资,甚至手上还有两三套楼花明年交割,要等待从目前的老房子里拿钱才够剩下的 10%,月还款利息全部是由租金 cover。

我们会建议类似的客户,要小心了。

My Home Loan 几点观察和建议

(1)APRA 澳洲审慎监管局从「审慎」的角度,对投资房的贷款要求银行收紧政策限制投资房贷款增长过快。目前应该还是属于试探性阶段,随着这两个月银行政策效果的检测会再相应做出新的调整。

(2)与几家二手房市场的大 agent 沟通,包括观察到最近一些参加周六拍卖的客户反馈来看,许多「热」区的拍卖市场出现变冷的趋势。没有那么火爆了。不少原本计划拍卖的房子都愿意通过中介提前逻猎中意买家商谈价格,提前成交,避免流拍后更难出售。

(3)对于楼花市场,像上文提到的,建议买家多准备一些首付资金,不能过多依赖从现房 cash out 或完全认为 80% 购买价格的贷款准备资金。

最近有几位客户转贷投资房 cash out 做新的投资,直接被新银行拒绝的,理由就是 Internal credit score fail。银行对于目前市场不论转贷还是同银行 top up 取现做投资的都有了更严格的要求。明显收紧了。

(4)对于海外收入的客户,要注意未来政策会有新的调整,ATO 将可能介入。在政策没有调整前有需要转贷或调整贷款的客户需要尽快,谨慎。

最后的话

目前这些调整并不是说大趋势和市场变化了,当然市场逐步放缓的确没有那么火爆。

当前银行升息也好,控制贷款比例也好都是技术和结构性调整,这些手段的目的只有一个:达到 APRA 的 10% 投资房年增长限制。如果说这个月或下个月这些政策调整没有效果或有效果,那么还会陆续有其他的政策调整出台,直到达到目的。

所以我们给大家的建议是,静观其变,不要急于给自己的贷款做出调整,特别是只有一套或两套房子的客户不要急着去固定利息,等政策平定后再做决定。如果固定了,两个月后政策又有调整对自己不合适,那么你就已经锁定了。

利息上升是趋势,未来自住房利息也会有上调的一天,目前利息都在 4.5% 左右,几年前利息 6.5% 左右。房产是一个长期持有的不动产,你没有听说房子涨了 1万块就要卖掉,或者房子跌了 2 万块就要抛售的吧?看到整个投资长期的一个回报,就不会因为每天看到利息的变化而捉急了。相反,你应该看到这个政策意味这什么从而调整自己的投资策略组合和方向。

我们作为房贷经纪,当然希望客户固定利息(锁定住客户),也当然希望客户转贷(多一笔收入),但是任何情况下成本的规划很重要,所以还是和我们的贷款经理电话沟通,计算一下是否合适,再做决定。不要盲目跟随

如果您不确定目前的情况该如何规划,请联系我们的贷款经理。

我们有专业的计算器和专家的经验帮您做好计算和分析。

 

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房贷利率上升:请了解清楚再慌张

apra investement loan

昨天发布《房产投资客们,投资房贷利率或已触底》后我们的电话几乎无法打进。

很多客户纷纷联系我们感觉比较紧张,我们还在耐心一一回复。

至于大家提到的「利息是不是都要涨啦」「我现在是不是要赶紧固定利息啦」?

My Home Loan 无法准确预知未来利息的走势,但有几点基本的和大家分享,我们希望客户是真的明白这些政策的背后,所以你们根据自身情况不至于做出不明白的决定。

(一)

近一年内房屋贷款的利率还是会继续保持较低。

这里不是说利息不会升,而是相对于整个房贷利息的历史,目前将依旧保持较低利率水平。备注,我们认为低于 5% 都是低的利息

(二)

这次升息背后是针对于 APRA 对银行投资房贷款增长比例的限制

可能是临时的调整,可能是长远的调整。完全要看如何的手段多久的时间可以让银行投资房增长比例回归 APRA 的要求。

目前这个政策可能有效,但也可能会有进一步的调整。

就如之前绝大多数银行通过调整 LVR 来降低投资房份额,显然效果并不是很明显。

那么如此银行开始通过利息的调节,限制增长。

这么做银行也有大的挑战,就是现有的投资客户或许会离开,通过「赶走」现有投资房客户来减少投资房比例,当然如果其他银行都跟进,那么「被赶走」的客户也未必有去处,所以可能银行之间还是会均衡。

都怪前段时间银行们太猛,做了那么多投资房贷款,的确也没有什么好法子,必定自住房贷款现在房价那么高,能有多少人通过自主借贷能力达到呀。达到的就都会想再投资几套吧。

所以最终不论是什么手段,升息也好,限制 LVR 也好,目的都是为了减少投资房贷款比例。也就是为何我们之前在《面对政策调整投资客要注意什么》里反复提到的,投资的客户如果您手上有几套投资物业,未来的投资成本(贷款调整成本)将会很高。要谨慎对待!可以调整的请尽快操作。

(三)

贷款上来讲,如果您没有太多投资房的 Portfolio 并不要太惊慌。

不是全面利息上调,针对的是投资限制。

至于是否您现在需要固定利息,预计短期内银行会有大量的要处理。不确定其他银行是否会跟进上调利息的方案。但的确可以考虑。

最好是和我们贷款经理先做一个沟通,确保是合适的方案,考虑到未来的贷款做好一个长远的规划。许多一味追求低利息的客户,许多之前 Promotion 去低利息的客户许多应该已经被套牢。我们一直强调「不要只看低利息」是有道理的。

 

有其他的我们再更新吧。

有问题请电话沟通吧。

 

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