关于 RBA 说的澳洲房价低估 30%

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(图片新闻来源:SMH

最近不少报道,关于 RBA(澳洲央行)说澳洲独立屋价格低估了 30%,大家租房不如买房。

微信的朋友圈也是各种衍生版本的转发,多数就是房市依旧火,入市时机不可错过,当然也有一些对刻意片面宣传只为卖房做出批判的。

有朋友给我们留言发邮件,想听听我们的看法。简单罗列一些观点,希望有所启发。

(一)

首先针对朋友圈各种被转发的新闻,不管是鼓吹还是理性,其实都一样。因为到头来你的客户还是你的客户,客户自己买房子会有自己的判断,即便你再鼓吹也许客户的一个情怀就否掉了。与其去过多的宣传一个点,不如整体为客户提供更周全的服务,哪怕第一单做不成,我相信客户还会惦记你的好,后面有需求依旧是你的客户,就算他不投资,他的朋友也会愿意介绍给你。

(二)

关于入市,目前的市场来说,我们觉得不论是否继续火,买房这个事情如果你的资金就位了,条件允许了,贷款有批准了。早买也就早买吧。

回头来看,应该很少会有特别后悔的。

如果自住需求,早晚都要有个窝,条件允许,就算市场冷却了,怎样也是有个住所,不考虑短期卖掉,就 Hold 住还利息。

如果是投资,更没必要有什么犹豫的,其实项目 A 和项目 B 能有多少区别?事实上最后你买下一两年你会发现,就是挑白菜,还是那句话「你条件允许的情况下」只要数字都可以了,投资哪个具体的项目就没那么大难题了。

但如果你没入市,涨多少跌多少和你有什么关系呢?

(三)

来说说这独立屋房价低估 30% 的事情。

首先你要明确,说的是 House(独立屋),并没有说所有的房子,而且也没有特指悉尼和墨尔本首府城市。

我们的观点在之前的文章《悉尼和墨尔本房产有泡沫吗?》里也有提到对于楼花和公寓楼的一些顾虑,然而对于现房市场包括独立屋和二手公寓的市场,近几年的需求应该不会有大幅的减少。也意味着价格不会有大跌,放缓有可能,那也应该是 2017  年后的市场了或许。

(四)

央行的这些分析师有时候也是要拿工资非得写点报告什么的。

你说谁不想现在就拥有一套房子?

这个市场下,房贷利息那么低,可以这么理解:「就算房价再涨 30%,买房还是比租房划算。」

出发点应该是两方面,一个是因为利息处于历史的低位,而且短期没有上升的迹象,那么房贷还款压力会很小,相比较房租的支出,还不如买房。另一方面买卖多了,供给能多一些,也能给市场带来一些平衡?更多的是也可以促进多一些家庭支出和消费,多一些刺激经济。你想想,全家老小 50% 的收入都交房租了,剩下钱还得积攒 30% 做买房首付……还有多少能消费呢?

(五)

但问题在于,大家不是不会算这笔账。

买房不是说能还得起贷款就能买,你还得有首付资金呀。

虽说银行针对自住房贷款没有那么严格,可以借款超过 80%,可惜按照目前银行 assement rate 来算鬼佬们大家们保持原有 life style 的情况下又有多少偿还能力呢?

如果真的 APRA 也跟着 RBA 的节奏,银行那边放松借贷审批,估计真的就离崩盘不远了。各位自己也可以约莫着算算自己实际的偿还能力,就算利息回归到 5.5% 的时候。

(六)

这意味着什么呢?

简单一点,两点暗示吧。

一个是房贷的利息应该在未来短期时间(两年)里不会有大幅上涨的趋势。

另一个是独立屋房价还会继续涨,涨的多厉害,只能说比各位的工资和存款速度要快。

所以怎么说呢,各位如果把最坏的情况想到,然后给自己 stretch 以下,能买下就抓紧买下吧。那么给自己近几年额外一些经济压力。因为真的可能如果这拨没跟上,你只能先「凑合」一套,等下拨再说了。

但你还是要记住,并不是所有买的都会涨的。

 

(补充 15/07/2015)

和一个朋友今天聊天,其中谈到两点觉得挺值得分享,虽然简单但有道理:

目前悉尼房产市场在五月和六月达到了 15% 的年增长,从年初到现在差不多也有 10% 的增长,这样来算的话,比起美国次贷危机(GFC)前房价几乎上涨了 50%。
  1. 媒体总是会抓住吸引眼球的点来报道,达到一个冲击的效果。只看 50% 的确很夸张,可是细算一下,如果是 GFC 前的话也就是大概 2007 年时间,平均一算 8 年时间的话每年增长就是 5.2%,除去通货膨胀实际的增长也就是每年 3% 左右。这样来理解的话还是很合理的增长。
  2. 如果房价真的已经达到了「过高」的地位,按道理那么价格就会下跌。因为没人买得起了。目前价格还可以涨,就意味着市场里还是有人可以买得起。市场是残酷的,不会因为你觉得贵就会降价,可能不公平,但这是事实。

 

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【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

几周前我们的文章《澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》发布后,越来越多客户开始关注对于投资房市场的政策调整,也有不少房产经纪和我们沟通讨论,想了解多一些政策为客户更加负责人的做投资规划。

有些朋友并没有仔细阅读,粗略浏览后相互传话后就变成「市场要崩溃了」。

市场真的有泡沫吗?会崩盘吗?可以留着钱捡漏吗?

我想如果可以有一个正面的通道指向这个答案,反而不可信。我们更希望从多个侧面去发掘一些值得思考的面,让您自己做出一个判断。符合您自身情况的判断。

My Home Loan 原创文章,严禁抄袭转载

Sydney-Housing

房价一直涨

只要关注澳洲房产的朋友们都会看到,从 2013 年初开始,悉尼的房价增长幅度可以说是飞速,去掉通胀后从 2013 年1月到 2014 年 3月涨了超过 16.5%,墨尔本也在同期增长接近 10%。

dwelling price 1

可以看到相对其他首府城市,悉尼和墨尔本的房价上涨比较显著。从数据来看两个城市房价的增长,并不完全是由于收入增涨和建筑成本增涨所致,也就是说存在投机性的行为,这也是与其他城市区分的地方。我不确定可否用「一窝蜂」这个词来部分去理解这个现象。

事实上,从近 15 年的历史来看,澳洲房价从 2003 年开始到 2010 年间也是出现两次大幅的增长,悉尼和墨尔本之外的其他城市甚至是翻倍,佩斯在矿业繁荣的期间,房价几乎是一路上涨。

dwelling price 2

然而也同样,过去这 15 年里分别在 2006 年 2009 年出现过下跌的情况,随后房价在 2012 年也一直在「低谷」徘徊,直到这两年的涨潮。

只看到 2014 年即便价格涨,貌似还没有达到 2010 年间澳洲房价的顶峰。2015 年的数据不在里面,所以或许是接近了,至于后面是不是还继续涨然后达到另一个高点,谁也说不准。

为什么涨

被提到的最多一点,就是「供需」。

这个理解还是太笼统,供需是经济学原理,仅仅是因为缺房子大家就要付高价来买也是说不通的。还是有多方面的因素凑到了一起。简单的罗列一下,房价上涨以下的政策和市场因素都起到了关键作用:

  • 金融体系政策的宽松,更容易获取借款(虽然最近政策已开始收紧)
  • 从 2008 年后就一路下降的利息
  • 土地供应,也就是房子的确不够
  • 鼓励投资的税务系统(负扣税)
  • 鼓励首次置业的政策
  • 人口数量的不断增长
  • 海外投资客户的增加

有些朋友会疑惑,为何澳洲政府又鼓励投资,最近又要求限制投资;即欢迎海外投资,又到处开始查海外人购房?

事实上这原本就是两个概念,比如最近 APRA 要求银行限制投资房借款,我们的理解并不是说投资房的末日到了,而限制的是「过度投资」也就是说如果您只考虑的是从现有房子拿出增值资金,同时只还利息,把「省下」的本金和增值资金利用银行杠杆再投资到市场,然后同样的手段短期内重复。对不起,要 say no 了。

对于海外投资,其实还是有很多人有误解,查的是违规操作,正常如果您是纯海外人士或临居签证通过 FIRB 审批合法购房,是没有问题的。在《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》里也有明确的说明。

 

什么是房产泡沫

房产泡沫从定义上来讲,应该理解为房子价格的快速增长,相对于人们的收入和租金来说达到了不可持续的水平,然后突然下跌。

澳洲的房价在 90 年代到 2000 年初期,相对于收入和房租来说出现过快速增长的情况;2003 年到 2012 年一直房价的增长和收入已经房租增长比率都是非常平稳。再次出现价格涨幅快于收入和租金,就是目前大家所处的最近几年了。

Treasury secretary John Fraser has warned that Sydney is “unequivocally” in a housing bubble.

财政部长 John Fraser “明确”警告悉尼房市有泡沫。

首先从我们角度来说,政府可以提醒民众「谨慎」,特别是悉尼房产市场,还有墨尔本市场,这是好事情。

另一方面我们能看到的是,在如此低的房贷利率情况下,房价一天天涨,许多客户会担心错过市场(fear of missing out),可能还会继续推高价格。

 

My Home Loan 的观点

1. 悉尼和墨尔本的房价是很高,但是它也不会因为你觉得很贵就会便宜

在目前供需情况下,我们认为房价不会短期内下降。

可能会出现现在的朋友购买的房子到了 2018 年时候 settle 或者重新估价,也许还是今年的价格,不再那么涨,但不会跌下来。

也就是说,作为买一套房子自己住,或者有一两套投资房的朋友们,长期持有涨或不涨不会太在意,就作为不动产留在手上,没有什么影响。但如果您还依旧期待着有很好的资本增值,可能就不一定了。

2. 我们看到的还是当地人为主,还是安家的多

作为贷款经纪,我们看到我们的客户澳洲本地的客户还是主力,并不是说澳洲人,而是说持有 PR 或已入籍的华人占了很大比重,纯粹的海外投资客户可能占有的比例并不到 20%。

同时我们也看到多数的客户还是为了寻求一个住所,不论是购买现房还是有些购买楼花,许多也是考虑到短期的经济压力,通过楼花早一些入市(fear of missing out),但最终这些客户还是为了安家。

真正纯粹的投资客户,并没有占据太大比例,通过许多套房产投资杠杆来赚钱的群体就更加的小了。

3. 自住房的客户市场里,并不会因为利息升高了就出现房价下跌,然而利息上升对投资者就未必了

(第一)关于利息,目前的低利率让许多家庭有了更多的可支配收入,因为还贷压力小了。然而即便如此,因为房价的上涨这是相辅相成的,所以贷款的数额也加大了。

在这种情况下,目前我们可以看到每一个家庭 30%-35% 的可支配收入都用于还房贷,甚至有些家庭达到了 40% -50% 的比例。目前可能大家感觉不到什么,不过一但利息上涨了 1.5% 到 6% 或更高时(要知道 6% 上下的利息是非常合理的澳洲历史房贷利息),那么用于支付房贷的可支配收入或许要达到 70% 上下,那么您要考虑的是还如何正常的维持家庭的生活方式?您可能无法每个礼拜都去看一场电影,每个月出去吃一顿大餐了,如果您还有车子贷款,如果您还有孩子需要照顾?这应该是您要考虑的。

(第二)关于投资行为,因为对于自主客户来说利息升了,大不了卖掉房子重新去租房子,或者降低生活标准,我们说挤一挤总会有的,好不容易买一套自主的房子一家老小怎样也不会让贷款还不上。然而对于投资客就不是同样的故事了,房产投资是他们收入和财富的一个来源和组成部分,但要知道的是投资者也会达到一个需求的瓶颈,再低的利息也不会让投资客无限制的买下去,所以当利息未来出现上涨的趋势时,投资需求就会立刻停滞,不论是海外买家还是自管养老金投资客户。这时房价就会冷下来了。

即便如此,我们不认为会有所谓的「崩盘」,因为这个市场里我们看到的还是为家人安顿一个家的客户们占主导。

4. 市场会调整房价,会逐渐冷却,it’s still an essential needs, still a shelter for people

顺着上面说到的,市场中购买者寻找居所的还是主要,房子还是他们的「必需品」,那么即便未来还款压力大,需要卖掉房子,也只是让人们会重新考虑房产是否是一个好的投资渠道或是否是一个好的事情去参与。不会像是现在,好像所有人都在参与房产,所有人周末都在看房似的。

那个时候,就是市场无形的手开始调整房价的时候了。正如我们看到,2001 年 2003 年从房产中获取价格利润(price gain)的客户们,在 2004 年和 2007 年时许多利润又跌了进去(some price gain given back)。

5. 不同角度看海外人士投资澳洲房产

(一)海外人士购房,把国外口袋里的钱拿来投资到澳洲的地产中,增加了澳洲 GDP,为澳洲增加了就业,带动了建筑各个行业的确是有利于澳洲的,就不提政府也从中获取了大笔的税收。你看到拍卖现场带着墨镜的中国大妈,她可能是澳洲 citizen 或 PR,至于违规购房,特别是现房,必定是少数。所以并没有实质的对本地二手房市场带来多少的直接冲击。

(二)事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。这才是问题。对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

(三)海外买家多数不会或很难准确的把握澳洲本地推动房地产市场的一些微观经济因素,或者说只要看到房价涨,就一窝蜂的买,至于哪些微观经济因素根本不会在乎。这样也很可怕,因为可能一旦停了,就是突然就停了。

(四)许多朋友说越来越多的中国开发商进来澳洲,他们来了房市还不得再涨啊。不能否认,大开发商们都愿意把上亿的资金砸过来,跟着他们买一套房还需要犹豫吗?但别忘记,他们来也是为了赚钱,同时越多的进来,房子的供给也会越多,有些城市可以看到供大于求时候,反而会让价格下降。

 

我们的建议

市场是有滞后性的,当你看到市场火爆准备跳进去时,可能已经错过了这艘大船,当所有人都感觉不太对劲的时候,就已经很难脱身了。

索罗斯说:

世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富,做法就是认清其假象,投入其中,然后在假象被公众认识之前退出游戏。

现在的市场依旧是吸引人的,我们不认为会有泡沫会爆掉。

但是如果这是你所有的积蓄,请谨慎投资。

 

*备注:后面我们会有多一篇文章,与投资客户分享目前针对贷款可以有哪些操作来规避投资的风险。请保持关注。

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【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

investor market

(图片来源:afr)

政策变化背景

最近关于澳洲投资房贷款收紧的政策,在澳洲有购房经历或有机会在澳洲购房的客户都十分关注。My Home Loan 在几周前最先整理发布,第一时间分享给了我们现有客户,我们认为到这个政策会有很大的影响,接着许多其他公司和媒体也相继报道。

政策调整简单概括的话就是,银行响应 APRA(澳大利亚审慎监管局)2014 年 12 月宣布的一项要求:「房产投资者的借贷增速不得超过 10%」,监管机构为阻止房地产市场过热的行动,要求银行对于投资房贷款收紧,主要体现在投资房贷款比例的小,利息的区别对待(取消贷款额外折扣),和贷款能力减少。

⇢ 点击阅读《投资房贷款政策变化细节信息

My Home Loan 认为这仅是一个开始,未来还会有进一步政策的收紧

下面来看看主流贷款申请的一些银行目前的政策是怎样。

银行当前针对投资房贷款政策

ANZ

  • PR、Citizen 或海外人士,贷款比例 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

CBA

  • PR/Citizen 海外收入借款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

NAB

  • PR/ Citizen 和海外人士贷款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣
  • TR 或临签客户以及海外人士,按照最新政策经过 Credit 审批,case by case 是否可以批准 80%
  • 海外收入的贷款(不论是否PR 或海外),贷款需本息偿还
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Westpac/ St. George/ Bank of Melbourne

  • 海外人士贷款额度 70%
  • PR/ Citizen 贷款额度 80%
  • 投资房利息没有额外折扣
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Bankwest

  • 投资房贷款比例限制为 80%,不再提供投资房超过八成的借款
  • 投资房利息没有额外折扣

ING

  • 原本就没有 Pricing的 ING,目前仍然按照 25万、50万和 75万贷款额度提供相应的浮动贷款利息

Suncorp

  • 不论投资房还是自住房,选择本息还款都会有额外利息折扣

 

对投资房贷款客户意味着什么?

这一系列的政策调整,是否意味着未来投资房就很难贷款了呢?

我们在《投资房贷款政策变化细节信息》里提到「APRA 的这一要求,就是避免出现太多投机行为,过度的通过银行杠杆却忽视了潜在的风险,更担心银行也为了争取更多房贷客户通过放松审批机制而导致出现美国次贷危机类似的困境。」

我们认为对于大多数为了给自己安顿一个家或持有一两套投资物业的客户来说,并不会有太大的影响,然而如果并没有足够存款,只是通过现有房子 top up 取现勉强购买一两套投资完全必须依靠租金回报来支撑贷款的客户,就要谨慎了;对于那些持有许多套房产,或手头持有几套楼花等待交割的客户更需要提前做好规划。

更高的房贷利息

随着银行纷纷取消对投资房的额外利息折扣,未来交割的投资房客户还款压力势必会增加。

如果超前退十来年,要知道过去澳洲投资房贷款也是区别于自住房的,那个时候两者利息的差别是 1%,所以不要感觉现在投资房利息没了 0.2% 的额外折扣就很生气,慢慢的未来可能就觉得已经很幸福了。

另外建议一些投资客户可以慢慢考虑将部分投资房产利息固定了,现在可能未必是最低的时候,投资么至少有一个 certainty。

更多的首付款

看到这是不是想到之前国内第二套要多付首付?哪里都一样,银行控制风险无非就要确保借出去的钱不会亏,那么借款人每多投入首付资金一些,跑掉的几率就小很多。

可以看到 Bankwest,Westpac 等针对投资房贷款,比例都开始有所调整。

那么 2014年底由 ING Direct 最先推出的按照楼花 off plan 房子 settle 时市场价格借款的政策,随着投资房贷款的收紧,各个银行业纷纷都只接受按照合同价格的 80% 借款,甚至纯海外客户的部分银行要求 70% 贷款比例。

同样的情况,您的借款能力下降

许多银行目前都调整了借款能力审核的计算公式,比如 St. George 银行上调了审批利率(assesement rate),NAB、AMP 等银行降低了投资房可用于还款的租金收入(80% rental shade),同时 NAB、Westpac 等也针对于投资房取消了在计算器中负扣税的效果。

不论是审批利率还是减小可接受租金收入还是取消负扣税在计算器中的效果,都是不同程度上降低借款的能力。也就是同样 8万澳币的收入,原本借款能力是 85万,现在同样情况下借款能力可能只有 60万。

海外投资客户借款额度减小

目前海外收入审批最多的银行 Westpac 和其旗下的 St. George,Bank of Melbourne,BankSA 针对纯海外人士均借款额度将至 70%。

其他银行目前还没有大的动作,所以可以在政策进一步收紧前请联系 My Home Loan 贷款经理做好沟通,提前规划。

SMSF 购买投资房

在 APRA 的限制下,或许许多当地投资客户会开始考虑 SMSF 作为新的投资工具,利用它来做杠杆投资房产市场。

 

您是否购买了楼花?

政策调整后,我们也陆续接到了许多购买楼花客户的电话,有几位客户过去两年买了六七套楼花,问询我们今年底和明年是否能顺利贷款成交。

真实的说,我们不确定是否可以。

如果政策进一步收紧,而客户本身没有足够的资金不能准时 settle 的话,那么将损失掉交付的定金和房子,还要面临开发商可能的起诉,包括如果开发商收掉房子后如果未能收回原合同价格会要求差价的罚款。

我们真的建议客户谨慎,市场可能未必是前两年买在哪里闭着眼睛买哪个项目都是赚得感觉。量力而行,首要看清自己的实际还款压力,实际购房能力,现在应该不是炒楼花的好时机。

房产投资客户可以做什么?

  • 如果您已经拥有投资房

检查一下贷款的产品和利息各方面是否有必要做出调整,那么现在可以根据其他银行的情况,联系贷款经理做一个 Loan health check,做出相应的调整,争取获得一个合适的产品,以便未来无法更换产品。

  • 如果您计划准备购买投资房

在购买前最好先和贷款经纪沟通,获取一份贷款预批在做打算,了解一下自己的真实还款能力。多数银行拿到批准后会兑现在 3 个月内找到房子都可以转换为全批,可以按照预批的政策实行,不过现在多数银行已经开始新的投资房贷款政策。

  • 如果您已经购买投资房楼花

我们建议您提前了解清晰政策的调整和变化,近期要 settle 的客户可以考虑提前做好准备和我们贷款经理沟通把握好时间递交,争取最大的利益。

如果是未来一年或更久成交,建议持续关注 My Home Loan 的微信和微博官网,我们会持续更新。或者您可以登记作为 My Home Loan 预定客户,我们会及时与您沟通关于项目 settle 时间更好地配合与您和律师开发商之间,安排好贷款申请和交割。

 

My Home Loan 一些想法

这两年来越来越多的报道关于海外买房,华人推高了房价等等。

我们的确也看到悉尼变得开始拥挤,高密度的楼群多了起来,对于 local 来说很多人觉得这不是他们想要居住的环境,有些搬往了郊区有些转移去了其他城市。我们以前也曾提到华人的数量必定只占了人口总数的很小一部分,真正又能起到多大的推动作用呢?

其实我所担心的并不是有多少华人买房,或多少当地人反对外国人来买房,我们担心的是开发商们为了迎合市场,专门建设符合海外人士胃口的房子

市场是存在滞后性的,当那一天市场方向发生变化的时候,可能这些房子再放回市场交易可能会有问题。

很多人就问现在还是买房子的好时候吗?是不是可以等一等房子跌了来捡漏?

我们感觉应该悉尼的市场不会出现这个情况,可能近 2-3 年经济不好的情况下央行都应该保持低的利率,房子可能未必会涨的如此疯狂,但应该不会出现下跌的情况。

回归到市场本身来看,目前我们认为所有购房的大军中,为自己买一套房子家人居住的还是占多数比例,其次投资客,再其次可能还有一些还能有购买能力但是担心错过市场怕后面更是买不到入市的,一个词语叫做「FOMO」(fear of missing out)。

所以实际上来看 APRA 的政策,反而未必会真正帮到这个市场减小房贷违约的风险,反而是让平民大众购房成本增加,阻碍了许多工薪阶层进入这个市场,而另外两个占据新房投资房市场比较大比重的人群海外购房者和高收入投资者并没有实质的影响。这些投资者要么有足够的资金支付,要么需要投资房作为税务工具。只会带来澳洲的两级分化。

最后的最后,这两块应该还是会有动作的。针对纯海外的投资客户和针对负扣税应该还会有进一步的政策调整。

 

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房子估价为什么会低?银行凭什么低估我的房子价值?

前言

市场上对于购买的房屋估价流传着许多说法,比如楼花通常会低估,或比如拍卖的房子常常估价估不到。许多中介和购买者对于估价也有许多误区,My Home Loan 希望可以从房屋贷款的角度坦诚的谈一谈房子估价低估的事情。

Valuation low

案例

我们先来看看常见房子低估的情况:

(以下案例只是随机想到,没有先后顺序)

(第一种情况)

很多时候是购买连起来的两块地(或房子),比如 $150 万估买下两块地,然后准备自己建一个全新的独立房屋,因为是两个 Title,那么银行分别对两块地进行评估,一个 site 估回来 70万一个 site 估回来 60万,这样总共 $130万,低估了 20万澳币。

(第二种情况)

拍卖,只是说有这个可能性。比如悉尼 Epping 前段时间留学生拍卖,$210万拍下,但最终因为银行估价只有 $90万澳币,未能继续成交,损失掉了 10% 的定金。当然这个例子比较极端。

(第三种情况)

楼花,很多人从逻辑上讲楼花都是卖的几年后的价值,也就是说 2年后交房,现在开发商卖给你的价格就是已经把因素考虑进来,卖的价格就是两年后的价格,因为可能夸张或者市场没有预期增长那么多,结果交割时发现楼花价格会被低估,购买者需要支付额外的资金交割。这也在我们之前的《购买楼花注意事项》中提到过。

 (第四种情况)

有开发潜力的物业(development potential),这个和第一种情况很像,比如客户购买一块 R4 Zoning 的房子,可以开发为 15套 Units,那么银行在进行物业评估时,只能按照未开发时的土地价格进行评估(或许算上土地上的 residential 物业,如果没有 DA 开发批文的话),但有时即便没有 DA,银行也会考虑作为 commerical 来评估因为可以明确判断其 purpose 目的是用于开发。简而言之,购买同一个物业,不考虑开发和考虑开发两者对于房子的出价会差别很大。

(第五种情况)

House land package,买地建房也有时会出现低估,土地低谷原因和第一种第四种情况类似,也有是建筑合同被低估(主要是 variations 部分要充分把握好);很多时候当房屋全部完工建成后我们建议再次做估价基本上就会全价回来。因此如果有额外充裕的资金,提前补进去少还利息也没有必要太担心,这也是为何我们在买地建房中,建议客户要有多一些充足的资金。

(第六种情况)

房子周边地区有高压电线,或是 flood zone 或是房子本身有问题的物业。

(第七种情况)

这类通常是楼花购买,客户要求有 rebate 写入合同,或是有开发商承诺的 rental gurantee 写入合同也都会造成房子低估。

分析

基本上都可以总结出来一句话概括就是:

You’ve paid premium on the property purchased.

归根揭底,就是银行要有风险把控,要控制抵押物的潜在亏损风险。换句话说,当在任何原因下借款人无法偿还贷款时,银行是不是会亏损。

说的更准确一点就是:

房子的 Re-sellabilty ,当银行mortgage sell 时你的房子是否容易卖掉,并可以卖掉银行借给你的钱(80% LVR 或更高)。

这也是应和了市场上留下的那句话“二手房通常估价都到位”。

原因就是二手物业,首先已经在市场超过 3-5 年,区域的价格已经稳定不会出现特别高的价格波动。同时买卖双方通常都是通过中介进行协商,你情我愿,达成的一个协议价格。

这里稍微提到一点,My Home Loan 常常帮助许多客户在购买物业时提供一份免费的银行全面估价报告(如需获取请参考获取估价报告流程发送 Email 至 [email protected])。

然而许多客户通常的想法是,我可否通过银行估价来判断房子的“真实价值”或“市场价” 这样再出价或和中介谈价格?

我们要提醒的是,这是一个误区,并不是银行估价系统工作的原理。

首先,并不存在一个所谓的“市场价”,打个比方,同一套房子不同的购买者,情人眼里出西施,也就是每一套物业对于不同的人来说都是独一无二的,自然而然心里的定位也不会相同;

其次,上文提到的当你和业主进行协商沟通,最终敲定了一个价格,那就是市场价。并没有一个客观存在的“市场价”参考,简单的说,如果对方要得离谱,你也不会接受,你出的价格过低,房主也不会卖给你。因此最终的合同价即市场价。(至于有些朋友会购买后后悔,或有些卖家卖了后想反悔,这都是人不知足的心理罢了。)

所以反过来看,当买方卖方达成了最终的一致合同价格后,作为提供资金给买方的银行就会来衡量,记住不是衡量你买的值不值,而是衡量最为银行的抵押物,银行这么多钱是否存在潜在的风险。

这样就不难理解,同一栋物业,即便是拍卖有人更喜欢这个房子或直白一点更有钱,拍卖时多出了 10万澳币购买,并不代表房子就会低估。只要在银行控制风险范围内,银行可以估到不论是高 10万还是低 10万,都会是合同价格(市场价格)。

这里在延伸一点,同一个物业银行之间为何会有估价不同的情况发生呢?

基本上可以理解为以下几个方面影响:

  1. 估价师不同(每个人的看法不同,这又会牵扯到银行 panel valuer 的定义,就不多说了)
  2. 银行对于区域的判断 profile 不同(说白了还是 risk 风险把控)
  3. 银行大小不同对于风险承受能力不同(还是风险把控)

所以会有些银行如果是现房(包括楼花已经注册 strata plan,系统分辨为现房时)就不用估价,直接会给合同价格,或直接做路边估价。

事实上有许多楼花在今年交割时估价都高于合同价格,这也说明并不是楼花都会低估,完全是看市场和银行对于这个市场风险的控制。

My Home Loan 提醒:

如果您不确定,我们建议您和 My Home Loan 贷款经理沟通,我们会协助您做好估价准备,了解不同银行对于不同区域的判断,我们可以帮助您了解哪些区域哪些银行估价会相对合适,哪些区域要避免哪些银行做评估。哪些项目银行已经达到 exposure 配额不再借贷,避免不必要的尝试和时间浪费。

建议

常常听到客户讲,如果你可以保证估价到位我就找你做贷款,或中介让我们你告诉客户估价不会有问题客户就下定金。

作为专业的房贷经纪,我们提供以上许多建议和帮助,但我们不可以做的是给你 100% 的 gurantee 因为估价就不存在 gurantee。

我们建议是,合同拿过来让你做贷款的银行做一个估价,你需要做的不是反复寻求意见或者责怪估价师或者过分担心低估,而是更好的和业主中介等沟通充分了解房子,当你充分的功课谈好了价格,接下来就交给银行估价就好。正常情况下银行会以合同价格参考做评估,是否可以按照这个价格借贷,除非出现上文提到的,你支付了比较大的 premium,银行自然会控制风险降低估价。

有人还是会问:那低估了怎么办呢?

我们想反问的是:“对啊。估低了你要怎么办呢?”

这也是为什么我们反复提醒客户,作为购房者,你需要考虑到其中的风险。

首先银行是站在您的立场,购买者与银行有着共同利益(房子是其借贷的抵押物),其次还是那句话,你要问自己,“你喜欢这个物业吗?” 如果可以承受就继续,如果不可以,再想办法,就这么简单。

什么办法呢?

我们可以帮助您能做的:1. 与银行 appeal,提供更多 Comparable sales 记录要求估价师重新 review 更改估价;2. 贷款多一些(超过 80% LMI 贷款);3. 补低估的差价;4. 损失小定退出合同;5. 换银行。

另外,通常 auction 不建议做估价,特别是提前做估价,不论是估高还是估低对于买家都是不利的情况。因此许多有经验的 sales agent 也不会允许买家提前做 upfront valuation。需要了解为什么,请和 My Home Loan 的贷款经理电话沟通。

总结

您会发现,这更加显示出贷款经纪 Broker 的重要性。

首先,您的贷款经纪是否有丰富的经验在这方面有着专业的见解和对银行与估价有更深入的了解?这方面可以帮助到您节约时间和减少很多麻烦。

其次,比起直接和银行办理贷款,Broker 的灵活性和中立性更加突出,我们遇到过许多案例客户因为银行估价低估,蒙受损失。有些是压根不知道还有可以换银行立刻做评估,或者说以为所有银行都是一样估价,其实不然,My Home Loan 我们的分享也是让更多的朋友可以有更全面的了解。

最后,您现在了解银行凭什么低估您的物业了吗?这只是每间银行对不同物业风险的评估,并不代表您的物业不值合同价格。

最后的最后,My Home Loan 的文章除非标明转载,其余均为原创。

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【房贷观点】我为什么最不考虑利息?

Low rate not best

前言

在澳洲申请房屋贷款,因为有选择性所以客户会做比较。这也是为什么会有 Broker 行业的存在,我们的工作就是帮助客户根据每个人的具体情况选择一个合适的产品。按照行业的规定,原话应该是「do not recommend an UNSUITABLE product」直译过来又很别扭「不能推荐不合适的产品」,与推荐合适的产品还是有区别的。

原本想的是写在「王二购房和贷款日记」里,但考虑到多数是我自己的观点与大家分享,还是不牵扯到客户的案例。写得有些零散,但基本可以概括一些中心思想。希望可以给大家一些启发和帮助。

(一)

我们接触的客户各种各样的情况都有,大家在乎的东西也各不一样。

最简单的例子就是海外投资客户,因为许多朋友因为第一次在澳洲购房,有许多不懂的政策加上许多打交道的人都没有「关系」,因此也缺乏安全感。未知的因素太多,很多人自然而然最关心的就是:

我的贷款可以批准吗?能不能借到 80%?

 可以看到关注的焦点首要是是否可以顺利能达到贷款,额度是否是和正常的本地客户一样 80%。顺便说一下,有不少银行对于海外收入客户的确政策是有不同,主要体现在收入材料的要求和贷款比例上(更多信息可以阅读「海外收入贷款」),然而利息产品上基本都是一样的。

然而当贷款审批通过获得了批准后,一部分朋友的焦点就发生了转移,开始逐步对银行产品本身有了更大的兴趣,比如有没有对冲账户?可否提前还款?海外登陆网上银行是否方便?是否需要 Settle 时必须去澳洲开户?利息是多少?

(二)

我们还会接触比较多的是一些投资客,手上有多套房产,通常收入情况也比较好,在贷款时因为贷款额度比较大,所以很多客户电话询问时的第一个问题就是「你们可以做到的最低利息是多少?」或者「如果你们可以帮我拿到 4.xx% 的利息,我就交给你们办理。」

多数情况下我们都可以帮助客户拿到满意的利息,多数情况下我们在已知有更低利息产品时会还会建议讨论选择稍高一点利息的产品。有些客户留下了,有些客户我们只好说抱歉,也有些客户我们按照其要求,帮助申请最低利息的产品,但在未来发现产品有许多不便时会生气或后悔。

值得说明的是,银行的利息高低有时我们能够帮助拿到的利息折扣,并不会直接影响到客户的实际还款利息,比如我们不会因为银行的利息高了 0.1% 就会拿到多比例的佣金,如果存在关联,这些都会在 disclosure 文件中体现出来利益关系。记住 NCCP 的要求,broker 不应推荐不合适客户的产品。

(三)

还有很多时候我们会遇到客户询问关于如何调整自己的贷款结构,觉得很多年因为不够到位,有很多冤枉钱花了出去,也有很多可以节省的地方没有能够享受。

上个礼拜就接触到一位客户,投资了 3 套房产,另有一套自住房,家庭收入情况很好,加起来差不多有近 20万澳币的收入,其中先生 16万左右。

沟通了之后客户对目前的贷款结构非常不满意,因为之前银行的经理处理贷款时只是每次帮助递交新的房子贷款,其中因为 holiday 让其助手处理,整个贷款自住房居然是最高额度的贷款,反而投资房比例很小,同时客户因为第三套房子助手做的不到位,第四套房子是自己跑去 uBank 网络银行申请,的确拿到了一个很低的一年固定利息,然而管理上也很不方便,同时在结束固定利息后浮动变得不是很优惠,又开始考虑如何调整贷款。会计师每年报税时都会提醒,因为贷款的结构,投资房退税方面效果很不好,不合理的结构的确让他税务上损失也很多。

uBank 我们也提一下,这是 NAB 旗下的一间只提供网络银行服务的分支。

从贷款的利息和存款的利息上都有很大的竞争力,为的是争夺一部分特定的客户群。

利息很优惠,但所有服务和申请程序必须通过网上完成,对于普通没有申请过贷款的客户还是比较有挑战。
另外值得一提的是,如果夫妻购买投资房,一方收入较高情况下(在咨询会计师建议后),通常通过 tenants in commmon 的房契分配好产权比例,可以更好的为未来税务带来好处。

比如:先生收入 16万,太太收入 3万澳币,投资房可以分配先生 85% 产权太太 15%。 

办理房屋贷款时,也请和贷款经理沟通好相应需求,确保递交申请时的结构是正确的。

(四)

让我们看看上面提到的一些故事后续。做个简单的总结。

类似海外客户的情况,不确定自己贷款是否能批准,许多客户会觉得,先拿到一个银行批准再说,拿到了确定了利息不好产品不好,现在银行不是没有限制了,再换一个银行就好了吗?

但可能忽略掉得是,如果时间紧急无法按时交割如何?

即便有时间重新换银行,同时递交多个银行,不仅材料准备上会有额外的工作和压力,更会让自己的信用分数下降影响未来的贷款申请。

提到后面的情况,已经 settled 的客户,结构不到位损失了很多不必要的费用、利息、其他的收益等,很多人觉得还是那句话「转银行不就可以了吗?」

事实上,虽然我们会建议每隔几年客户都应该重新做一个 Loan Health Check

然而有许多客户还是偏向于一个银行呆个几十年,或一个银行呆着,直到发现很不合适时考虑转贷,一套两套房子还合适。

当你向上面提到的客户有了 4 套或更多房子时,你会发现即便可以转贷,即便转贷后会有很多的好处和节省更多,你也会犹豫。因为每套房子都会有 Discharge 分手费和政府转移房契和贷款注册的费用,几套房子加起来,这是一笔很大的开支。同时把所有的文件重新整理准备好申请又是一个非常繁琐的工作,有一个经验的贷款 Broker 指导帮助准备还可以比较轻松有条理的处理,自己办理时很多人花去了几个礼拜时间可能中途就会放弃,想想不如这样了,也没有多少差别,自己安慰到。

其实提到 Loan health check,值得一说的是,或许很多朋友喜欢和银行办理贷款,其实却忽略掉,最不靠谱的也是银行本身,因为利益关系和工作性质。

作为商业银行没有银行或机构在可以赚你更多利息时去告诉你,外面有其他银行提供更好的利息和服务,你该换银行了。My Home Loan 作为客户 Life time finanical advisor 向客户不推荐不合适的产品的规范就要求我们在合适的情况下与客户沟通,确保「当前」的产品不是不合适的,因此我们会主动作为您的顾问,长期为您的利息考虑。

那么几年后,无论是否调整结构,是否转贷,我们都会是您长期不变得顾问,不会因为 banker 升职或调动无法联系需要跑去另一间 branch。如果您需要调整,作为我们已有的客户,一样我们会每一个步骤,一步一步的带着您有条理的进行,省心省力,专业。

(五)

写了这么几大段,貌似都和主题没有多少贴切的内容。

如果您还坚持读到了这里,很感谢您,那些下面的几句简单的总结可以真正的帮助到您。

以上的故事,其实让我们想过很多问题。因为最常见的就是客户问询利息,寻找最低的利息产品。当然我们不是说低利息的产品就不好,或不应该。

我们只是想从侧面强调,事实上还有许多和利息一样甚至更重要的需要考虑。

比如提到的客户因为结构不合理损失很多,他们的利息低吗?也很低,但在拿到每年利息节省的几百块钱的同时,或许却损失了更多结构上得节省。

作为行业中的一员,我们常常看到的是捡了芝麻丢了西瓜的案例。许多人在乎房屋贷款上 0.01% 的利息折扣,另一边信用卡却欠款 balance 几千块(利息 20%+);也有朋友为了 0.05% 利息的差别,却看不到不同产品间隐藏的费用差别几百块(比起节省的利息一年几十块)。这也是为什么政府会要求有 comparison rate 作为一个参考,但即边如此,还是很难让客户看清背后的每一个细节。

这也是为什么 My Home Loan 的贷款经理会花费更多的时间在贷款初期和客户做充分的交流。我们的时间也同样非常宝贵,目前每一位贷款经理的时间都非常紧凑要处理很多客户的案例,但还是会拿出充分的时间与客户沟通。

即便您是首次置业,即便您只是购买一套投资物业,我们同样会花费像是几套物业的客户一样的精力,因为我们希望帮助您将未来的路铺好,在未来置业的结构上做好合理和查实的铺垫,我们不希望两年后在您购买第三套房子或者有其他投资计划时,发现一团糟,还要重新处理许多过去的贷款结构,更何况有很多是无法调整回到最佳的规划。

我们不是不关心利息,同样的情况下当然利息越低越好,只是不要一味的因为低的利息而损失了很多其他的功能或更多的好处。我们不敢确保每一个 Broker 都是独立专业公正,但 My Home Loan 的贷款顾问只会为了客户最佳利息努力。但这个努力不会是单方的,因此也会有一些客户有自己的见解,我们尊重各自的观点,如果我们没有足够的专业建议让您相信这是正确的决定,我们依旧会帮助您拿到您认为合适的产品。

(最后)

要知道浮动利息,即便是固定利息也是会变化的,只有 settle 时才会锁定。

所以利息绝不是唯一的参考。

夸张一点,一个银行的利息降低,换去一个银行,然后另一个银行也降低了该怎样呢?再去换回去吗?

所以,最开始贷款结构的 structure 还有产品综合性的考虑是非常重要的。更何况很多银行都会通过低的 promotinoal rate 吸引客户,然后慢慢再赚你的钱。如果你有几套房子,或者你有其他原因过两年走不掉该怎么办呢 🙂

Don’t be a rate chaser.

 

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