投资房利息上调,政策收紧之后:「澳洲房产市场走向,投资者该怎样应对」

investment proeprty slow down

(图片来源:Guardian)

当前市场和政策变化

上周五从 APRA 发布的数据来看,目前除了 Westpac 其他三大行依旧超出 10% 的投资房年增长速度:CBA 10.2%,NAB 14% 然后 ANZ 12%,Westpac 刚刚好 9.9%。

除此之外,上月初(7月)APRA 也要求银行提高准备金比例,到目前几乎所有银行都对投资房的贷款做出了调整,如果您还不知道澳洲投资房市场银行政策的变化调整,请点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」。

大概的总结就是三点变化:

  1. 投资房利息基准利息上调(包括部分银行是只还利息上调)
  2. 投资房贷款比例限制 80% 以下
  3. 部分银行要求本息偿还

对房市和房产投资者的影响

值得注意的是普遍这次利息调整,都不像往常减少投资房贷款利息的折扣,比如前几个月时候,这一次是直接上调了基准利息。也就是投资房和自住房区别为两个基准利息。

这样的影响就是不论银行现有客户还是新客户都将面临利息上调。

这一点很有意思,因为如果是只针对于新客户可以理解。因为新的客户会根据利息成本来做出对投资的不同决定。而过往客户已经 settle 的,特别是可能还有几年前十几年前 settle 在银行的老爸老妈级别的客户都将面临升息。有些客户可以重新调整贷款的结构,选择新的合适的银行和产品,有些没有选择的只能说是被银行「敲诈」一笔利息还款。

同样,如果是为了减缓投资房增长,那么房产投资最为火爆的无非就是悉尼、墨尔本和布里斯班(可能都还算不上火),政策的一刀切也将波及投资其他地区房产的客户。

 

有人不理解,说澳洲经济这两年那么差,到目前央行已经几次降息,可是经济也还是没有啥起色,矿业也不景气,就靠着房产市场撑一撑经济了。那为何还要这么限制投资房产呢?

明天 RBA 8 月例会应该还是会继续保持 2% 的低现金率,预计可能会持续一段时间,或许还有机会今年下半年再降到 1.75%。央行从宏观角度保持低的利率是为的低的澳币,为的可以拉动外贸和经济,而房产只不过是搭了个顺风车。也正是因为如此,房贷利率这么低,投资成本那么低,借贷政策那么松,投资房增长速度让 APRA 觉得有些担心,从而约束银行放贷。

所以房产市场特别是新房建设方面,应该会继续下去,只不过投资者的成本会上升。但对比起 3 年前市场刚起步时利息依旧是低的很多啊。

顺着说下去,两种投资客户要特别小心了:

(1)没有足够的存款的投资客户

(2)没有足够收入或稳定收入的投资客户

很多人可能会笑话,觉得这不是搞笑吗?既没有存款,或又没有稳定收入还买什么房子呀?如果您是这么考虑的那应该不用太担心自己会有麻烦了。

但的确不少投资客是这样的,我们在 5 月也提到过因为几年前投资楼花有不小的增值或是买的 House 涨了许多,从现房套现做新的投资,甚至手上还有两三套楼花明年交割,要等待从目前的老房子里拿钱才够剩下的 10%,月还款利息全部是由租金 cover。

我们会建议类似的客户,要小心了。

My Home Loan 几点观察和建议

(1)APRA 澳洲审慎监管局从「审慎」的角度,对投资房的贷款要求银行收紧政策限制投资房贷款增长过快。目前应该还是属于试探性阶段,随着这两个月银行政策效果的检测会再相应做出新的调整。

(2)与几家二手房市场的大 agent 沟通,包括观察到最近一些参加周六拍卖的客户反馈来看,许多「热」区的拍卖市场出现变冷的趋势。没有那么火爆了。不少原本计划拍卖的房子都愿意通过中介提前逻猎中意买家商谈价格,提前成交,避免流拍后更难出售。

(3)对于楼花市场,像上文提到的,建议买家多准备一些首付资金,不能过多依赖从现房 cash out 或完全认为 80% 购买价格的贷款准备资金。

最近有几位客户转贷投资房 cash out 做新的投资,直接被新银行拒绝的,理由就是 Internal credit score fail。银行对于目前市场不论转贷还是同银行 top up 取现做投资的都有了更严格的要求。明显收紧了。

(4)对于海外收入的客户,要注意未来政策会有新的调整,ATO 将可能介入。在政策没有调整前有需要转贷或调整贷款的客户需要尽快,谨慎。

最后的话

目前这些调整并不是说大趋势和市场变化了,当然市场逐步放缓的确没有那么火爆。

当前银行升息也好,控制贷款比例也好都是技术和结构性调整,这些手段的目的只有一个:达到 APRA 的 10% 投资房年增长限制。如果说这个月或下个月这些政策调整没有效果或有效果,那么还会陆续有其他的政策调整出台,直到达到目的。

所以我们给大家的建议是,静观其变,不要急于给自己的贷款做出调整,特别是只有一套或两套房子的客户不要急着去固定利息,等政策平定后再做决定。如果固定了,两个月后政策又有调整对自己不合适,那么你就已经锁定了。

利息上升是趋势,未来自住房利息也会有上调的一天,目前利息都在 4.5% 左右,几年前利息 6.5% 左右。房产是一个长期持有的不动产,你没有听说房子涨了 1万块就要卖掉,或者房子跌了 2 万块就要抛售的吧?看到整个投资长期的一个回报,就不会因为每天看到利息的变化而捉急了。相反,你应该看到这个政策意味这什么从而调整自己的投资策略组合和方向。

我们作为房贷经纪,当然希望客户固定利息(锁定住客户),也当然希望客户转贷(多一笔收入),但是任何情况下成本的规划很重要,所以还是和我们的贷款经理电话沟通,计算一下是否合适,再做决定。不要盲目跟随

如果您不确定目前的情况该如何规划,请联系我们的贷款经理。

我们有专业的计算器和专家的经验帮您做好计算和分析。

 

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房贷利率上升:请了解清楚再慌张

apra investement loan

昨天发布《房产投资客们,投资房贷利率或已触底》后我们的电话几乎无法打进。

很多客户纷纷联系我们感觉比较紧张,我们还在耐心一一回复。

至于大家提到的「利息是不是都要涨啦」「我现在是不是要赶紧固定利息啦」?

My Home Loan 无法准确预知未来利息的走势,但有几点基本的和大家分享,我们希望客户是真的明白这些政策的背后,所以你们根据自身情况不至于做出不明白的决定。

(一)

近一年内房屋贷款的利率还是会继续保持较低。

这里不是说利息不会升,而是相对于整个房贷利息的历史,目前将依旧保持较低利率水平。备注,我们认为低于 5% 都是低的利息

(二)

这次升息背后是针对于 APRA 对银行投资房贷款增长比例的限制

可能是临时的调整,可能是长远的调整。完全要看如何的手段多久的时间可以让银行投资房增长比例回归 APRA 的要求。

目前这个政策可能有效,但也可能会有进一步的调整。

就如之前绝大多数银行通过调整 LVR 来降低投资房份额,显然效果并不是很明显。

那么如此银行开始通过利息的调节,限制增长。

这么做银行也有大的挑战,就是现有的投资客户或许会离开,通过「赶走」现有投资房客户来减少投资房比例,当然如果其他银行都跟进,那么「被赶走」的客户也未必有去处,所以可能银行之间还是会均衡。

都怪前段时间银行们太猛,做了那么多投资房贷款,的确也没有什么好法子,必定自住房贷款现在房价那么高,能有多少人通过自主借贷能力达到呀。达到的就都会想再投资几套吧。

所以最终不论是什么手段,升息也好,限制 LVR 也好,目的都是为了减少投资房贷款比例。也就是为何我们之前在《面对政策调整投资客要注意什么》里反复提到的,投资的客户如果您手上有几套投资物业,未来的投资成本(贷款调整成本)将会很高。要谨慎对待!可以调整的请尽快操作。

(三)

贷款上来讲,如果您没有太多投资房的 Portfolio 并不要太惊慌。

不是全面利息上调,针对的是投资限制。

至于是否您现在需要固定利息,预计短期内银行会有大量的要处理。不确定其他银行是否会跟进上调利息的方案。但的确可以考虑。

最好是和我们贷款经理先做一个沟通,确保是合适的方案,考虑到未来的贷款做好一个长远的规划。许多一味追求低利息的客户,许多之前 Promotion 去低利息的客户许多应该已经被套牢。我们一直强调「不要只看低利息」是有道理的。

 

有其他的我们再更新吧。

有问题请电话沟通吧。

 

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关于 RBA 说的澳洲房价低估 30%

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(图片新闻来源:SMH

最近不少报道,关于 RBA(澳洲央行)说澳洲独立屋价格低估了 30%,大家租房不如买房。

微信的朋友圈也是各种衍生版本的转发,多数就是房市依旧火,入市时机不可错过,当然也有一些对刻意片面宣传只为卖房做出批判的。

有朋友给我们留言发邮件,想听听我们的看法。简单罗列一些观点,希望有所启发。

(一)

首先针对朋友圈各种被转发的新闻,不管是鼓吹还是理性,其实都一样。因为到头来你的客户还是你的客户,客户自己买房子会有自己的判断,即便你再鼓吹也许客户的一个情怀就否掉了。与其去过多的宣传一个点,不如整体为客户提供更周全的服务,哪怕第一单做不成,我相信客户还会惦记你的好,后面有需求依旧是你的客户,就算他不投资,他的朋友也会愿意介绍给你。

(二)

关于入市,目前的市场来说,我们觉得不论是否继续火,买房这个事情如果你的资金就位了,条件允许了,贷款有批准了。早买也就早买吧。

回头来看,应该很少会有特别后悔的。

如果自住需求,早晚都要有个窝,条件允许,就算市场冷却了,怎样也是有个住所,不考虑短期卖掉,就 Hold 住还利息。

如果是投资,更没必要有什么犹豫的,其实项目 A 和项目 B 能有多少区别?事实上最后你买下一两年你会发现,就是挑白菜,还是那句话「你条件允许的情况下」只要数字都可以了,投资哪个具体的项目就没那么大难题了。

但如果你没入市,涨多少跌多少和你有什么关系呢?

(三)

来说说这独立屋房价低估 30% 的事情。

首先你要明确,说的是 House(独立屋),并没有说所有的房子,而且也没有特指悉尼和墨尔本首府城市。

我们的观点在之前的文章《悉尼和墨尔本房产有泡沫吗?》里也有提到对于楼花和公寓楼的一些顾虑,然而对于现房市场包括独立屋和二手公寓的市场,近几年的需求应该不会有大幅的减少。也意味着价格不会有大跌,放缓有可能,那也应该是 2017  年后的市场了或许。

(四)

央行的这些分析师有时候也是要拿工资非得写点报告什么的。

你说谁不想现在就拥有一套房子?

这个市场下,房贷利息那么低,可以这么理解:「就算房价再涨 30%,买房还是比租房划算。」

出发点应该是两方面,一个是因为利息处于历史的低位,而且短期没有上升的迹象,那么房贷还款压力会很小,相比较房租的支出,还不如买房。另一方面买卖多了,供给能多一些,也能给市场带来一些平衡?更多的是也可以促进多一些家庭支出和消费,多一些刺激经济。你想想,全家老小 50% 的收入都交房租了,剩下钱还得积攒 30% 做买房首付……还有多少能消费呢?

(五)

但问题在于,大家不是不会算这笔账。

买房不是说能还得起贷款就能买,你还得有首付资金呀。

虽说银行针对自住房贷款没有那么严格,可以借款超过 80%,可惜按照目前银行 assement rate 来算鬼佬们大家们保持原有 life style 的情况下又有多少偿还能力呢?

如果真的 APRA 也跟着 RBA 的节奏,银行那边放松借贷审批,估计真的就离崩盘不远了。各位自己也可以约莫着算算自己实际的偿还能力,就算利息回归到 5.5% 的时候。

(六)

这意味着什么呢?

简单一点,两点暗示吧。

一个是房贷的利息应该在未来短期时间(两年)里不会有大幅上涨的趋势。

另一个是独立屋房价还会继续涨,涨的多厉害,只能说比各位的工资和存款速度要快。

所以怎么说呢,各位如果把最坏的情况想到,然后给自己 stretch 以下,能买下就抓紧买下吧。那么给自己近几年额外一些经济压力。因为真的可能如果这拨没跟上,你只能先「凑合」一套,等下拨再说了。

但你还是要记住,并不是所有买的都会涨的。

 

(补充 15/07/2015)

和一个朋友今天聊天,其中谈到两点觉得挺值得分享,虽然简单但有道理:

目前悉尼房产市场在五月和六月达到了 15% 的年增长,从年初到现在差不多也有 10% 的增长,这样来算的话,比起美国次贷危机(GFC)前房价几乎上涨了 50%。
  1. 媒体总是会抓住吸引眼球的点来报道,达到一个冲击的效果。只看 50% 的确很夸张,可是细算一下,如果是 GFC 前的话也就是大概 2007 年时间,平均一算 8 年时间的话每年增长就是 5.2%,除去通货膨胀实际的增长也就是每年 3% 左右。这样来理解的话还是很合理的增长。
  2. 如果房价真的已经达到了「过高」的地位,按道理那么价格就会下跌。因为没人买得起了。目前价格还可以涨,就意味着市场里还是有人可以买得起。市场是残酷的,不会因为你觉得贵就会降价,可能不公平,但这是事实。

 

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【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

几周前我们的文章《澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》发布后,越来越多客户开始关注对于投资房市场的政策调整,也有不少房产经纪和我们沟通讨论,想了解多一些政策为客户更加负责人的做投资规划。

有些朋友并没有仔细阅读,粗略浏览后相互传话后就变成「市场要崩溃了」。

市场真的有泡沫吗?会崩盘吗?可以留着钱捡漏吗?

我想如果可以有一个正面的通道指向这个答案,反而不可信。我们更希望从多个侧面去发掘一些值得思考的面,让您自己做出一个判断。符合您自身情况的判断。

My Home Loan 原创文章,严禁抄袭转载

Sydney-Housing

房价一直涨

只要关注澳洲房产的朋友们都会看到,从 2013 年初开始,悉尼的房价增长幅度可以说是飞速,去掉通胀后从 2013 年1月到 2014 年 3月涨了超过 16.5%,墨尔本也在同期增长接近 10%。

dwelling price 1

可以看到相对其他首府城市,悉尼和墨尔本的房价上涨比较显著。从数据来看两个城市房价的增长,并不完全是由于收入增涨和建筑成本增涨所致,也就是说存在投机性的行为,这也是与其他城市区分的地方。我不确定可否用「一窝蜂」这个词来部分去理解这个现象。

事实上,从近 15 年的历史来看,澳洲房价从 2003 年开始到 2010 年间也是出现两次大幅的增长,悉尼和墨尔本之外的其他城市甚至是翻倍,佩斯在矿业繁荣的期间,房价几乎是一路上涨。

dwelling price 2

然而也同样,过去这 15 年里分别在 2006 年 2009 年出现过下跌的情况,随后房价在 2012 年也一直在「低谷」徘徊,直到这两年的涨潮。

只看到 2014 年即便价格涨,貌似还没有达到 2010 年间澳洲房价的顶峰。2015 年的数据不在里面,所以或许是接近了,至于后面是不是还继续涨然后达到另一个高点,谁也说不准。

为什么涨

被提到的最多一点,就是「供需」。

这个理解还是太笼统,供需是经济学原理,仅仅是因为缺房子大家就要付高价来买也是说不通的。还是有多方面的因素凑到了一起。简单的罗列一下,房价上涨以下的政策和市场因素都起到了关键作用:

  • 金融体系政策的宽松,更容易获取借款(虽然最近政策已开始收紧)
  • 从 2008 年后就一路下降的利息
  • 土地供应,也就是房子的确不够
  • 鼓励投资的税务系统(负扣税)
  • 鼓励首次置业的政策
  • 人口数量的不断增长
  • 海外投资客户的增加

有些朋友会疑惑,为何澳洲政府又鼓励投资,最近又要求限制投资;即欢迎海外投资,又到处开始查海外人购房?

事实上这原本就是两个概念,比如最近 APRA 要求银行限制投资房借款,我们的理解并不是说投资房的末日到了,而限制的是「过度投资」也就是说如果您只考虑的是从现有房子拿出增值资金,同时只还利息,把「省下」的本金和增值资金利用银行杠杆再投资到市场,然后同样的手段短期内重复。对不起,要 say no 了。

对于海外投资,其实还是有很多人有误解,查的是违规操作,正常如果您是纯海外人士或临居签证通过 FIRB 审批合法购房,是没有问题的。在《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》里也有明确的说明。

 

什么是房产泡沫

房产泡沫从定义上来讲,应该理解为房子价格的快速增长,相对于人们的收入和租金来说达到了不可持续的水平,然后突然下跌。

澳洲的房价在 90 年代到 2000 年初期,相对于收入和房租来说出现过快速增长的情况;2003 年到 2012 年一直房价的增长和收入已经房租增长比率都是非常平稳。再次出现价格涨幅快于收入和租金,就是目前大家所处的最近几年了。

Treasury secretary John Fraser has warned that Sydney is “unequivocally” in a housing bubble.

财政部长 John Fraser “明确”警告悉尼房市有泡沫。

首先从我们角度来说,政府可以提醒民众「谨慎」,特别是悉尼房产市场,还有墨尔本市场,这是好事情。

另一方面我们能看到的是,在如此低的房贷利率情况下,房价一天天涨,许多客户会担心错过市场(fear of missing out),可能还会继续推高价格。

 

My Home Loan 的观点

1. 悉尼和墨尔本的房价是很高,但是它也不会因为你觉得很贵就会便宜

在目前供需情况下,我们认为房价不会短期内下降。

可能会出现现在的朋友购买的房子到了 2018 年时候 settle 或者重新估价,也许还是今年的价格,不再那么涨,但不会跌下来。

也就是说,作为买一套房子自己住,或者有一两套投资房的朋友们,长期持有涨或不涨不会太在意,就作为不动产留在手上,没有什么影响。但如果您还依旧期待着有很好的资本增值,可能就不一定了。

2. 我们看到的还是当地人为主,还是安家的多

作为贷款经纪,我们看到我们的客户澳洲本地的客户还是主力,并不是说澳洲人,而是说持有 PR 或已入籍的华人占了很大比重,纯粹的海外投资客户可能占有的比例并不到 20%。

同时我们也看到多数的客户还是为了寻求一个住所,不论是购买现房还是有些购买楼花,许多也是考虑到短期的经济压力,通过楼花早一些入市(fear of missing out),但最终这些客户还是为了安家。

真正纯粹的投资客户,并没有占据太大比例,通过许多套房产投资杠杆来赚钱的群体就更加的小了。

3. 自住房的客户市场里,并不会因为利息升高了就出现房价下跌,然而利息上升对投资者就未必了

(第一)关于利息,目前的低利率让许多家庭有了更多的可支配收入,因为还贷压力小了。然而即便如此,因为房价的上涨这是相辅相成的,所以贷款的数额也加大了。

在这种情况下,目前我们可以看到每一个家庭 30%-35% 的可支配收入都用于还房贷,甚至有些家庭达到了 40% -50% 的比例。目前可能大家感觉不到什么,不过一但利息上涨了 1.5% 到 6% 或更高时(要知道 6% 上下的利息是非常合理的澳洲历史房贷利息),那么用于支付房贷的可支配收入或许要达到 70% 上下,那么您要考虑的是还如何正常的维持家庭的生活方式?您可能无法每个礼拜都去看一场电影,每个月出去吃一顿大餐了,如果您还有车子贷款,如果您还有孩子需要照顾?这应该是您要考虑的。

(第二)关于投资行为,因为对于自主客户来说利息升了,大不了卖掉房子重新去租房子,或者降低生活标准,我们说挤一挤总会有的,好不容易买一套自主的房子一家老小怎样也不会让贷款还不上。然而对于投资客就不是同样的故事了,房产投资是他们收入和财富的一个来源和组成部分,但要知道的是投资者也会达到一个需求的瓶颈,再低的利息也不会让投资客无限制的买下去,所以当利息未来出现上涨的趋势时,投资需求就会立刻停滞,不论是海外买家还是自管养老金投资客户。这时房价就会冷下来了。

即便如此,我们不认为会有所谓的「崩盘」,因为这个市场里我们看到的还是为家人安顿一个家的客户们占主导。

4. 市场会调整房价,会逐渐冷却,it’s still an essential needs, still a shelter for people

顺着上面说到的,市场中购买者寻找居所的还是主要,房子还是他们的「必需品」,那么即便未来还款压力大,需要卖掉房子,也只是让人们会重新考虑房产是否是一个好的投资渠道或是否是一个好的事情去参与。不会像是现在,好像所有人都在参与房产,所有人周末都在看房似的。

那个时候,就是市场无形的手开始调整房价的时候了。正如我们看到,2001 年 2003 年从房产中获取价格利润(price gain)的客户们,在 2004 年和 2007 年时许多利润又跌了进去(some price gain given back)。

5. 不同角度看海外人士投资澳洲房产

(一)海外人士购房,把国外口袋里的钱拿来投资到澳洲的地产中,增加了澳洲 GDP,为澳洲增加了就业,带动了建筑各个行业的确是有利于澳洲的,就不提政府也从中获取了大笔的税收。你看到拍卖现场带着墨镜的中国大妈,她可能是澳洲 citizen 或 PR,至于违规购房,特别是现房,必定是少数。所以并没有实质的对本地二手房市场带来多少的直接冲击。

(二)事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。这才是问题。对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

(三)海外买家多数不会或很难准确的把握澳洲本地推动房地产市场的一些微观经济因素,或者说只要看到房价涨,就一窝蜂的买,至于哪些微观经济因素根本不会在乎。这样也很可怕,因为可能一旦停了,就是突然就停了。

(四)许多朋友说越来越多的中国开发商进来澳洲,他们来了房市还不得再涨啊。不能否认,大开发商们都愿意把上亿的资金砸过来,跟着他们买一套房还需要犹豫吗?但别忘记,他们来也是为了赚钱,同时越多的进来,房子的供给也会越多,有些城市可以看到供大于求时候,反而会让价格下降。

 

我们的建议

市场是有滞后性的,当你看到市场火爆准备跳进去时,可能已经错过了这艘大船,当所有人都感觉不太对劲的时候,就已经很难脱身了。

索罗斯说:

世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富,做法就是认清其假象,投入其中,然后在假象被公众认识之前退出游戏。

现在的市场依旧是吸引人的,我们不认为会有泡沫会爆掉。

但是如果这是你所有的积蓄,请谨慎投资。

 

*备注:后面我们会有多一篇文章,与投资客户分享目前针对贷款可以有哪些操作来规避投资的风险。请保持关注。

原创文章,严禁转载,责任必究

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【专题】澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?

investor market

(图片来源:afr)

政策变化背景

最近关于澳洲投资房贷款收紧的政策,在澳洲有购房经历或有机会在澳洲购房的客户都十分关注。My Home Loan 在几周前最先整理发布,第一时间分享给了我们现有客户,我们认为到这个政策会有很大的影响,接着许多其他公司和媒体也相继报道。

政策调整简单概括的话就是,银行响应 APRA(澳大利亚审慎监管局)2014 年 12 月宣布的一项要求:「房产投资者的借贷增速不得超过 10%」,监管机构为阻止房地产市场过热的行动,要求银行对于投资房贷款收紧,主要体现在投资房贷款比例的小,利息的区别对待(取消贷款额外折扣),和贷款能力减少。

⇢ 点击阅读《投资房贷款政策变化细节信息

My Home Loan 认为这仅是一个开始,未来还会有进一步政策的收紧

下面来看看主流贷款申请的一些银行目前的政策是怎样。

银行当前针对投资房贷款政策

ANZ

  • PR、Citizen 或海外人士,贷款比例 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

CBA

  • PR/Citizen 海外收入借款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣

NAB

  • PR/ Citizen 和海外人士贷款额度 80%
  • 投资房贷款利息没有额外折扣
  • TR 或临签客户以及海外人士,按照最新政策经过 Credit 审批,case by case 是否可以批准 80%
  • 海外收入的贷款(不论是否PR 或海外),贷款需本息偿还
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Westpac/ St. George/ Bank of Melbourne

  • 海外人士贷款额度 70%
  • PR/ Citizen 贷款额度 80%
  • 投资房利息没有额外折扣
  • PR/ Citizen 或持有 TR 临签本地收入自住房可享受额外利息折扣

Bankwest

  • 投资房贷款比例限制为 80%,不再提供投资房超过八成的借款
  • 投资房利息没有额外折扣

ING

  • 原本就没有 Pricing的 ING,目前仍然按照 25万、50万和 75万贷款额度提供相应的浮动贷款利息

Suncorp

  • 不论投资房还是自住房,选择本息还款都会有额外利息折扣

 

对投资房贷款客户意味着什么?

这一系列的政策调整,是否意味着未来投资房就很难贷款了呢?

我们在《投资房贷款政策变化细节信息》里提到「APRA 的这一要求,就是避免出现太多投机行为,过度的通过银行杠杆却忽视了潜在的风险,更担心银行也为了争取更多房贷客户通过放松审批机制而导致出现美国次贷危机类似的困境。」

我们认为对于大多数为了给自己安顿一个家或持有一两套投资物业的客户来说,并不会有太大的影响,然而如果并没有足够存款,只是通过现有房子 top up 取现勉强购买一两套投资完全必须依靠租金回报来支撑贷款的客户,就要谨慎了;对于那些持有许多套房产,或手头持有几套楼花等待交割的客户更需要提前做好规划。

更高的房贷利息

随着银行纷纷取消对投资房的额外利息折扣,未来交割的投资房客户还款压力势必会增加。

如果超前退十来年,要知道过去澳洲投资房贷款也是区别于自住房的,那个时候两者利息的差别是 1%,所以不要感觉现在投资房利息没了 0.2% 的额外折扣就很生气,慢慢的未来可能就觉得已经很幸福了。

另外建议一些投资客户可以慢慢考虑将部分投资房产利息固定了,现在可能未必是最低的时候,投资么至少有一个 certainty。

更多的首付款

看到这是不是想到之前国内第二套要多付首付?哪里都一样,银行控制风险无非就要确保借出去的钱不会亏,那么借款人每多投入首付资金一些,跑掉的几率就小很多。

可以看到 Bankwest,Westpac 等针对投资房贷款,比例都开始有所调整。

那么 2014年底由 ING Direct 最先推出的按照楼花 off plan 房子 settle 时市场价格借款的政策,随着投资房贷款的收紧,各个银行业纷纷都只接受按照合同价格的 80% 借款,甚至纯海外客户的部分银行要求 70% 贷款比例。

同样的情况,您的借款能力下降

许多银行目前都调整了借款能力审核的计算公式,比如 St. George 银行上调了审批利率(assesement rate),NAB、AMP 等银行降低了投资房可用于还款的租金收入(80% rental shade),同时 NAB、Westpac 等也针对于投资房取消了在计算器中负扣税的效果。

不论是审批利率还是减小可接受租金收入还是取消负扣税在计算器中的效果,都是不同程度上降低借款的能力。也就是同样 8万澳币的收入,原本借款能力是 85万,现在同样情况下借款能力可能只有 60万。

海外投资客户借款额度减小

目前海外收入审批最多的银行 Westpac 和其旗下的 St. George,Bank of Melbourne,BankSA 针对纯海外人士均借款额度将至 70%。

其他银行目前还没有大的动作,所以可以在政策进一步收紧前请联系 My Home Loan 贷款经理做好沟通,提前规划。

SMSF 购买投资房

在 APRA 的限制下,或许许多当地投资客户会开始考虑 SMSF 作为新的投资工具,利用它来做杠杆投资房产市场。

 

您是否购买了楼花?

政策调整后,我们也陆续接到了许多购买楼花客户的电话,有几位客户过去两年买了六七套楼花,问询我们今年底和明年是否能顺利贷款成交。

真实的说,我们不确定是否可以。

如果政策进一步收紧,而客户本身没有足够的资金不能准时 settle 的话,那么将损失掉交付的定金和房子,还要面临开发商可能的起诉,包括如果开发商收掉房子后如果未能收回原合同价格会要求差价的罚款。

我们真的建议客户谨慎,市场可能未必是前两年买在哪里闭着眼睛买哪个项目都是赚得感觉。量力而行,首要看清自己的实际还款压力,实际购房能力,现在应该不是炒楼花的好时机。

房产投资客户可以做什么?

  • 如果您已经拥有投资房

检查一下贷款的产品和利息各方面是否有必要做出调整,那么现在可以根据其他银行的情况,联系贷款经理做一个 Loan health check,做出相应的调整,争取获得一个合适的产品,以便未来无法更换产品。

  • 如果您计划准备购买投资房

在购买前最好先和贷款经纪沟通,获取一份贷款预批在做打算,了解一下自己的真实还款能力。多数银行拿到批准后会兑现在 3 个月内找到房子都可以转换为全批,可以按照预批的政策实行,不过现在多数银行已经开始新的投资房贷款政策。

  • 如果您已经购买投资房楼花

我们建议您提前了解清晰政策的调整和变化,近期要 settle 的客户可以考虑提前做好准备和我们贷款经理沟通把握好时间递交,争取最大的利益。

如果是未来一年或更久成交,建议持续关注 My Home Loan 的微信和微博官网,我们会持续更新。或者您可以登记作为 My Home Loan 预定客户,我们会及时与您沟通关于项目 settle 时间更好地配合与您和律师开发商之间,安排好贷款申请和交割。

 

My Home Loan 一些想法

这两年来越来越多的报道关于海外买房,华人推高了房价等等。

我们的确也看到悉尼变得开始拥挤,高密度的楼群多了起来,对于 local 来说很多人觉得这不是他们想要居住的环境,有些搬往了郊区有些转移去了其他城市。我们以前也曾提到华人的数量必定只占了人口总数的很小一部分,真正又能起到多大的推动作用呢?

其实我所担心的并不是有多少华人买房,或多少当地人反对外国人来买房,我们担心的是开发商们为了迎合市场,专门建设符合海外人士胃口的房子

市场是存在滞后性的,当那一天市场方向发生变化的时候,可能这些房子再放回市场交易可能会有问题。

很多人就问现在还是买房子的好时候吗?是不是可以等一等房子跌了来捡漏?

我们感觉应该悉尼的市场不会出现这个情况,可能近 2-3 年经济不好的情况下央行都应该保持低的利率,房子可能未必会涨的如此疯狂,但应该不会出现下跌的情况。

回归到市场本身来看,目前我们认为所有购房的大军中,为自己买一套房子家人居住的还是占多数比例,其次投资客,再其次可能还有一些还能有购买能力但是担心错过市场怕后面更是买不到入市的,一个词语叫做「FOMO」(fear of missing out)。

所以实际上来看 APRA 的政策,反而未必会真正帮到这个市场减小房贷违约的风险,反而是让平民大众购房成本增加,阻碍了许多工薪阶层进入这个市场,而另外两个占据新房投资房市场比较大比重的人群海外购房者和高收入投资者并没有实质的影响。这些投资者要么有足够的资金支付,要么需要投资房作为税务工具。只会带来澳洲的两级分化。

最后的最后,这两块应该还是会有动作的。针对纯海外的投资客户和针对负扣税应该还会有进一步的政策调整。

 

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