外国投资审查委员会（FIRB）为购置澳大利亚房地产的海外投资者提供更多的确定性
过去数年来，关于购置澳大利亚房地产的海外咨询呈现了显著的增长。至少一部分的原因是由于澳大利亚的物业市场相比较于其他国家有着持续强劲的表现。 但是，国际上对房地产领域的兴趣也是与政策变化相关，而这些政策上的变化正在为海外投资者创造一个具备更多透明度和确定性的投资环境。
澳大利亚的外国投资审查委员会
简而言之， 一个海外投资者拟议在澳大利亚购买城市土地，必须事先向澳大利亚的外国投资审查委员会(FIRB)申请批准。
外国投资审查委员会就外资收购澳大利亚资产向联邦财政部长提供建议，特别是收购是否符合澳大利亚的国家利益。
外国投资审查委员会过去曾因其审批决定缺乏透明度和一致性而遭致批评。然而过去数年来，审查委员会就其审批工作和审批决定的作出提供了更大程度的解释，从而为外国投资者带来更多的确定性。(参见Corrs 的出版物 中国并购新规定)。
新任的外国投资审查委员会主席已经宣布将使审查委员会接受进一步的监督。而更多有关外国投资审查委员会如何看待不同行业的信息也会公布于众，同时与那些受到审查委员会审批工作影响的行业团体之间的交流也会变得更多。
与此同时，在国际范围内，澳大利亚的房地产市场在全球经济不确定的情形下仍维持了相对强劲（因此具有吸引力）。澳大利亚房地产信托行业在2012年3月这一季度公布了7%的较好回报率； 而在维多利亚州，房地产是该州最大的产业，占该州3,010亿元总产值的12.2%。
在房地产市场反弹和投资者享有更多确定性的背景下，海外投资者对澳大利亚房地产市场的兴趣急剧增长也就不足为奇了。本文以下部分总结了外国投资者购买澳大利亚房地产时需要考虑的现行法 规要求和相关的商业化因素。
购置房地产所需的审批
1975年外国收购与接管法 适用外资对澳大利亚房地产的收购。任何外国人拟议收购澳大利亚城市土地中的权益必须事先向外国投资审查委员会申请，获得财政部长的批准。 审批要求受限于特定的限额以及豁免情形 (参见下文的讨论)。
如外国人未获审批即购入了城市土地，这可能导致巨额罚款以及强制性地处置已获得的权益。
外国人 包括非澳大利亚常驻居民的自然人以及由非澳大利亚常住居民的自然人持有重大权益的公司或信托。重大权益指单一外国人持有15%的控制权或者由两个或更多外国人合计持有40%的控制权。
澳大利亚城市土地 指澳大利亚不用于初级农业生产的所有土地。 这涵盖了众多不同物业包括商业办公楼宇、购物中心、城市住宅物业。
澳大利亚城市土地中的权益 可包括在澳大利亚城市土地公司或信托中的权益， 即该类公司或信托拥有的澳大利亚城市土地的权益占其总资产价值50%以上。
举例而言，有一家在澳大利亚成立的公司， 其股东是外国居民。如果该公司打算收购某房地产投资信托中的信托单位， 而该信托持有的投资组合中的60%为澳大利亚办公楼宇，那么该项收购将需要获得财政部长的批准。
在绝大多数情况下，外国投资者为房产购买而提交的审批申请都获得了批准。但是如果财政部长认为某项收购违背了澳大利亚的国家利益，财政部长有权禁止收购或附加收购条件。 审批过程中关键的考量因素是“国家利益 ”。因此，单一审批申请通常不会受到质疑，除非申请人是由外国政府所有或控制、或者涉及的土地备受关注或包括了主要的农业地带。
审批过程本身通常比较有效率， 财政部长一般需要在收到申请后的30天内作出审批决定。审批决定在接下来的10天内送达申请人。财政部长有权将审批期限延长至最多90天。
豁免情形
一般来说，所有的外国投资者在收购澳大利亚房地产之前必须获得批准。但在有些情形下可以豁免审批。下表列出了通常的豁免情形：
种类 |
豁免条件 |
| 商业房地产 | |
| 已开发的土地 | 现有已开发的商业房地产 (适用非美国投资者):
|
| “期房” 出售 | 财政部长已经给予某房地产开发商预先批准，可以向外国人出售澳大利亚城市土地权益的待开发土地 |
| 投资工具 | 收购股份或信托单位:
|
| 农业土地 | |
| 除澳大利亚城市土地之外的所有土地 | 外国人收购的农业土地的总价值低于2.44亿澳元* |
| 个人 | |
| 现有住宅 | 财政部长已经确认，已建成房地产用于住宅目的不违背国家利益 |
| 签证 | 相关个人是永久居民签证或特别签证持有人 |
| 配偶 | 相关个人是澳大利亚居民的配偶并且作为共同土地持有人持有物业 |
* 近期曾有要求降低该额度标准并且要求对外国政府关联实体的拟议收购加大审查力度
交易的考虑因素
澳大利亚投资市场中的物业所有人更希望海外投资者在签订房产购买协议之前即已获得联邦财政部长的批准。通常这是在竞争激烈的销售过程中的一项要求。 然而，房产销售合同以财政部长的批准为先决条件也并非少见，特别是在审批不能及时获得的情形下。通常情况下，房产所有人会至少要求买方已经开始与外国投资审查委员会进行接洽。
（文章来源：Corrs Chambers Westgarth Lawyers）
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