【个人财产保护 ① 】别动我的奶酪! – 你了解破产吗?

(图片来源:McNamara & Co.)

很多朋友经常问我一个问题,我的财产这样持有是否安全?这个问题的背后,其实是诸多可能影响到我们财产安全的因素,例如:生意经营,个人担保,婚姻家庭状况,个人借贷等等。尤其是最近几年由于几大银行收紧贷款政策,很多投资人,不管是房产投资人还是生意投资人,都开始考虑个人借贷,或者小型商业借贷。那么,不论是出借方还是借贷方在考虑进入一个借贷关系的时候,至少应该对借贷这种关系,以及由此可能产生几类法律后果有一定的了解。

借贷除了在投资和商业当中十分常见,在家庭法里面也同样如此。例如:父母给我借的买房的钱,在离婚的时候我的另一半可以碰得到吗?什么样的借款协议才是最有效的呢?

为了让大家更加清晰的理解与债务有关的个人财产保护的概念,我将分四篇文章,从以下几个方面就这个问题进行阐述:

  1. 何为破产?
  2. 如何避免破产。
  3. 家庭成员之间的借贷与婚姻法。
  4. 当信托遇见家庭法,还那么安全吗?

何为破产

我们是不是都有过这样的经历,某某人还不了债的时候就会说“大不了我就破产!”那么,“破产”到底是怎么回事呢?真的是没什么“大不了”吗?

从法律层面来看,破产的概念分为公司破产和自然人破产两个类别。

公司破产:根据澳大利亚公司法第95条A的规定,不能偿还到期债务即构成破产的先决条件。证明破产不需要对照公司的资产负债表认定公司是否资不抵债,只需要公司的现金流证明。债权人可以依法向债务人发出破产通知书要求后者在21日内付清债务,若后者无法履行破产通知书的要求便推定为破产。

个人(自然人)破产:适用范围是澳洲的自然人,包括澳洲普通公民、个体商人、个人合伙、在澳的无国籍人、外国人等。针对自然人破产的复杂性,澳大利亚自然人破产法对未成年人、精神病人、死亡的债务人的破产作出了特别规定:

1、 未成年人。不满18周岁的未成年人只有在负有强制执行之债时,方可被宣告破产。实践中“强制执行之债”是指未成年人与他人签订的以“生活必需品”或“生活必需服务”为标的的合同之债。
2、 精神病人。精神病人可因其神志健全时所欠之债被宣告破产。在这种特殊情形下, 有关破产事宜由法律授权之人代其行使。
3、 死亡的债务人。自然人破产法专门设计了针对死亡债务人遗产的程序,规定债权人 或死亡债务人的遗产管理人可依法对死者的财产提出破产。法院审理后,可作出推定该死亡债务人为破产人的裁定,其遗产按破产法有关规定处理。

清偿顺序

在进行破产清算时,公司财产的清偿顺序是:

1、担保债权;

2、破产管理费用;

3、法定优先限额内的劳动债权以及人身损害赔偿;****

4、无担保债权。

自然人破产财产包括

(1)破产程序开始前破产人所有的财产;

(2)破产程序开始后至破产人被免责前获得的财产;

(3)破产人于前述时间内享有的对第三人的财产权利;

(4)破产人在各类经济实体中拥有的股份。

破产人(自然人)可能可以保留的财产有

(1)必需的衣物和家庭用品(不包括首饰和古董);

(2)年税后收入超过55,837.60澳元,而又无供养负担者,破产人可保留一半,余款归入破产财产;

(3)总价值不超过3700澳元的生产工具、仪器、书籍等;

(4)价值7800澳元以下的日常生活所需的车辆。如果车辆之价超过7800澳元,财产受托人可出售此车,返还破产人7800澳元,余款归入破产财产;

(5)人寿保险带来的不超过破产人养老金数额的收益;

(6)破产人或其配偶、家人因人身遭受侵害而获得的赔偿;

(7)政府为农民提供的用于生产的资金;

(8)政府为荣退军人提供的房屋;

(9)破产人基于信托关系以受托人身份管理的财产。

自然人破产财产清偿顺序如下

(1)提出破产申请之债权人支付的诉讼费、其他破产费用、财产受托人的报酬;(2)债务人授权律师或注册受托人与债权人商讨破产前和解事宜所发生的费用;(3)对死亡债权人提起的破产程序所发生的财产管理费用和丧葬费;

(4)所欠雇员的工资;****

(5)破产人因侵权致人伤害应支付的赔偿;

(6)学徒工或其他见习人员付给破产人的学费应退还的部分;

(7)破产程序开始前,为全体债权人的利益的行为(如召开债权人会议)所发生的费用;

(8)剩余的债权视为同一顺序。当破产财产不足清偿同一顺序的债权时,按比例分配。

****如果法定限额内的工资等劳动债权无法足额清偿时,劳动债权优先于担保债权清偿。

破产对您的影响

说了那么多,那么到底破产对申请人将来的生活,工作和生意投资会有些什么影响呢?下面我们来一个一个来了解一下:

公司破产

(1)如果公司资不抵债,或者有资不抵债的可能,作为公司董事应该尽力避免额外债务的产生。除非有公司资产重组,融资或者贷款的可能性,应该尽快咨询税务以及法律意见,进入自愿管理或者清算或者破产管理的程序。

案例一:就在不久之前,澳洲国宝级的轻奢品牌Oroton宣布进入自愿管理程序。Oroton在全澳范围内的59间门店将继续营业,但管理层也将开始寻求以出售或资产重组的方式寻求新的出路

经过十几年的实践,自愿管理程序在澳大利亚公司破产实践中获得了比较广泛的运用,取得了比较好的效果。这一点从Oroton的案例中也不难发现,虽然企业的所有者发生变化,但品牌被保留下来,得以持续的保有其生命力。其实,西方很多我们耳熟能详的品牌都有过类似的经历, 例如:通用汽车以及英国百年男装时尚品牌Greenwoods 和Austin Reed。

(2)如果公司董事在明知公司资不抵债的情况下,持续经营并且增加债务的话,可能会面临民事惩罚最多20万澳币,刑事最多5年监禁或22万罚款(可并罚),加上损害赔偿的处罚。

(3)一般来说,公司是独立的法律主体,公司董事的个人财产在大部分情况下是与公司分立,并受到保护的。但是有一些例外的情况:

(a)公司资不抵债后产生的债务(Insolvency Trading);

(b) 由于董事违反其职务义务造成的损失(例如:没有股东同意抵押公司资产造成损失);

(c)作为公司的个人担保人应承担的担保义务(用个人财产连带担保);

(d)恶意非法资产转移 (Illegal phoenix activity);

(e)公司拖欠员工或者税务局的某些债务(例如员工的代扣所得税PAYG)。

(4)公司董事如果有上述行为,可能不适合再成为其他公司董事。

个人破产

(1)对未来收入和工作的影响

个人破产一般并不会直接导致未来没有收入和工作,但是会对未来工作和收入有一定的影响:

(a)作为个人破产人,你将有义务在你找到新工作,换工作,涨或者降工资的情况下通知你的破产信托人;

(b)有一些专业职业,或者授权经营的行业不接受有破产经历的从业者(例如大多数州的注册会计师,大多数州的金融或者股票经纪人,大多数州的典当行,部分州的房地产中介等);

(c)不能担任公司董事或者直接管理公司,除非得到法院的允许;

(d)不能担任一些公共职能职位,例如参议院或者国会议员等;

(e)一般超过$55,837.60以上部分的个人年薪,必须交由破产受托人分配给债仅人, 但年薪上限由破产人的家庭状态不同有可能会不同;

(f)将来做个体经营的时候,会有很多限制。

案例二:王壮壮在2017年申请了个人破产,目前正处于破产的状态。他有一个个体经营的水管管道维修生意(Sole Trader)。如果他的生意名称里面有他的名字,例如:“王壮壮水管维修”,那就没有问题,因为客户可以通过国家个人破产检索(NPII)去查询。但是如果他的生意名称为“王家快速通水管”,那么他就需要告诉每一个客户他的全名,以及他现在处于破产的状态的信息。

(2)个人破产人的名字会永久记录在国家个人破产检索(NPII)上面,这个系统是向公众开放的查询系统。

关于破产人的以下信息会显示出来:

(a)姓名或者曾用名,生日,在破产申请上登记的住址以及职业;

(b)破产类型以及时间;

(c)破产信托人的联系方式;

(d)目前破产人的状态等。

**也就是说知道破产人破产程序结束之后两年,信用报告都会显示破产相关的信息。直接影响破产人的个人或者商业贷款申请。

(3)破产人可能丧失正在进行的诉讼中的权利。由于诉讼中可能产生的收益或者赔偿可能用于偿还破产人的债务。破产人必须在这种情况下即使通知破产信托人以及法院。

(4)破产期一般为3年零一天,从破产申请登记开始起算。特殊情况下,破产信托人可以申请要求破产期延长,但最多不超过8年。

综上所述呢,破产,尤其是个人破产,带来的影响还真不是三五天或者半把月能消除的。在面对即将进入的债权债务合同或者协议,出借人和借贷人,都需要三思而后行。出借人需要了解资金以及抵押物的保值性和安全性,借款人需要了解借款的条件以及违约的后果。充分的对合同协议进行了解,咨询专业的法律意见,可以在未来把风险和损失尽量降低。我们下一章再见~

免责申明: 本文章信息仅作供参考,不作为全面的、正式的或其他形式的法律意见之用。访问者应向律师单独咨询以获得专业法律意见。由于使用或信赖本文章信息而招致的任何损失,作者律师或者律师行或者文章发布平台不承担任何责任。对于其他网站或者平台连接到本网站的内容或从本网站连接出去的内容, 律师或者律师行或者文章发布平台 不承担任何责任。

作者介绍:

Tina Hua (德盈律师事务所执行合伙人)

法学学士、法律博士

新南威尔士州执业律师

澳大利亚最高法院执业律师

澳大利亚国际公证律师

华律师的专业领域为商法,公司法,房地产开发,商业诉讼仲裁,争议解决,商业移民等。华律师多次参与中国企业在澳洲着陆投资,中澳两地的法律背景,让华律师可以精准的理解中国背景客户需求,并匹配相应的澳洲法律框架意见。其诚实勤恳的专业态度以及高效解决复杂问题的能力获得了客户的高度认可。

工作之余,华律师积极参与澳洲华人的公益事业以及华人社区的普法活动,为澳洲多家本地媒体撰写法律普及专栏文章,并受邀多次参加面向公众的投资以及商业法律讲座。曾应澳洲华人电视台 – 天和电视频道《名人访谈》栏目邀请,录制了《房产投资应注意法律事项》,以及《婚前婚后应如何保障我们的财产》法律系列节目。

作者联系方式:

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新南威尔士州房产过户印花税常识

随着澳洲房市的日益火爆,传统的自住房加度假屋的购房观念逐渐被投资、保值等概念替代。购买楼花也逐渐成了房产投资的重要方式。在投资买房的预算中,最重要的无疑是房价,其次最大笔的支出就是印花税。下面我们就对新洲购房的印花税作一个简单的介绍。

 

何时需要缴纳印花税?

新洲法律规定,购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 3个月之内发生的话,印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换三个月之后,则需要在三个月之内缴付,否则会计算滞纳金。滞纳金一般按照应缴税款大约 12%年利率来计算。

在购买楼花的时候,本地买家印花税的缴纳期限可延长 12个月,即在合同交换后的15个月之内缴纳。如果成交发生在 15个月之内,则需在成交之前缴纳。如果成交是在15个月之后,就需要在 15个月之内缴纳。逾期未交就会产生滞纳金。海外买家则还是需要在签订楼花合同之后 3个月之内支付印花税。

 

印花税的税率是多少?*

 不超过 $14,000 每$100收取$1.25的印花税
$14,000 至 $30,000 $175 加上超出$14,000的部分每$100收取 $1.50 的印花税
$30,000 至 $80,000 $415 加上超出$30,000的部分每$100收取 $1.75 的印花税
$80,000 至 $300,000 $1,290 加上超出$80,000的部分每$100收取 $3.50的印花税
$300,000至  $1,000,000 $8,990 加上$300,000超出的部分每$100收取 $4.50的印花税
超过 $1,000,000 $40,490 加上超出$1,000,000的部分每$100收取 $5.50 的印花税
超过$3,000,000的住房或居住用地 $150,490加上超出$3,000,000的部分每$100收取$7.00的印花税

*从 2016年 6月 21日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 4% 的额外印花税。

 

例如:如果房价为 80万澳币,本地和海外买家需要缴纳的印花税金额如下:

本地: AUD $31,490.00 (在签完合同之后 15个月之内,或者如果成交在 15个月之内的话成交的时候支付)

海外: AUD $31,490.00 + ($800,000.00 x 4%)=AUD $63,490.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候支付)

 

父母转房产给子女,或者夫妻之间互相过户需要缴纳印花税吗?

需要。直系血亲,例如父母和子女,亲生兄弟姐妹,之间过户也需要缴纳印花税。无论亲属之间是无偿过户,即没有支付金钱,没有签署买卖合同,还是有偿过户,都需要请独立估价师出具估价报告备查,并按照估价报告里房产的市场价值缴纳印花税,方可过户。离婚财产分配、遗产继承除外。但是需要考虑可能使用的其他税种,例如资产增值税等。

 

夫妻之间过户需要分以下几种情况讨论:

  • 夫妻间投资房产过户。跟亲属之间过户一样,需要按照独立估价师的估价缴纳印花税。
  • 夫妻自住房:如果夫妻其中一方拥有该自住房,另一方希望把自己的名字加到房产证(Title Deed/Certificate)的话,加名字过户时不需要缴纳印花税。如果夫妻共同拥有自住房,要把其中一方从房产证中撤出来,则需要参考夫妻间投资房产过户的印花税计算方法。
  • 夫妻分居或离婚时,根据财产分割协议处理类为婚姻财产的房产时,不需要缴纳印花税。

 

如果合同上只有我的名字,在成交的时候我想把配偶,父母或者子女的名字加进去需要再付一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但是如果加入或者更换的买房人不是本地买家,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。因为配偶,父母和子女在法律上定义为关联人(related person)。在成交之前,可以通过律师把关联人的名字加到房产证上。虽然合同还是在一个人名下,但是房产证上面可以加上或者替换成关联人名字。这个操作要求合同下的买方和关联人的关系在合同签订时以及产权过户时保持不变,即签合同的时候就是配偶关系,成交时也是配偶关系,才能把名字加到房产证上。另外该操作必须在成交在之前完成,否则就需要按照房产实际市场价值支付印花税。

其他非关联人亲属,例如叔伯,表兄弟姐妹,不可以进行上述操作。如果要将非关联人的名字加到房产证上面的话,就需要告知卖家律师,终止现有合同并重新签订合同。

 

公司签订了购房合同,成交前想转给公司股东(Shareholder)或者法人(Director)需要再缴纳一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但如果加入或者更换的股东或者法人不是本地人,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。公司的法人和公司绝对大股东是法律定义下公司的关联人。所以只要签署合同的时候该大股东或者法人就是该公司的大股东和法人,虽然合同上还是公司作为买家,但成交的时候就可以把股东或者法人的名字加到或者替换到房产证上。同样,该操作只能在成交之前完成,成交之后需要过户的话,需要按照房产实际市场估价缴纳印花税。

 

以上就是常见的关于房产印花税的知识。希望对准备投资购房或者转移过户的读者有所帮助。

 

请注意,以上文章不构成法律建议。具体案例请单独咨询,以获得正确的法律意见。

 

 

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2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

FIRB 2015

 前言:

许多朋友存在一个误区,认为海外人士不可以购买二手物业或持海外身份的不需要申请 FIRB 可以购买新物业。事实上只要是持有海外身份的买家都需要申请 FIRB,只是许多全新的物业开发商已经预留了 FIRB 的名额。

相关 FIRB 的内容,请点击阅读

近日澳洲财政部递交了一份关于收紧外国人对澳投资监管的草案《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》。 该草案内容囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定,这将是 FIRB 自施行以来最大刀阔斧的一次改革。

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FIRB 是澳大利亚政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构,但是自 FIRB 成立以来以来,一系列关于 FIRB 不作为的消息便已经在业内流传。澳大利亚人报曾经就指出,自 2006 年起,该机构竟然连一次对于违规购买澳洲不动产的惩罚或者监管行为都没有。正因如此,当前澳洲政府已经意识到对于 FIRB 的改革迫在眉睫。

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从总体上来说,FIRB 的基本条款并没有较大改变,任何澳大利亚公民(Australia Citizen)或者至购买当天已在澳洲境内停留达 200 天的澳大利亚永久居留签证持有者(Australian Permanent Residence)都将可以自由购买和投资在澳大利亚境内的不动产。

非澳居民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产,都要通过 FIRB 的批准。

非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地,但是可以申请购买空地(12个月之内必须进行开发建设),新房和期房(Off-the-plan)。

长期签证持有者(例如TR签证、工作签证、学生签证等)可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产,但是必须用于自主目的,并且必须在其离开澳洲之后将房产出售。

下面我们来看看新的FIRB的草案都做了哪些改变:

改变1 : 从免费到收费

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FIRB 从诞生到现在为止一直都是免费申请,也就是说,任何申请 FIRB 所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。本次草案的第一个改变就是将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用,并且将引进申请人记录系统。

对于所有希望在澳洲购置低于 100 万元物业的海外投资者来说,他们将必须缴纳 5000 元的申请费。希望购买价值超过 100 万澳元以上住宅的人士,房产售价每超过 100 万就必须再缴纳 1万元的申请费用。

改变2: FIRB 必须提前申请

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如果草案通过,那么之后的国外投资者必须先拿到 FIRB 批准,才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子,如果一名长期签证拥有者(例如 TR 签证,工作签证和学生签证)想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房,那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到 FIRB 的认可。

改变3:FIRB 将不再是一个人在战斗

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当前澳洲政府已经意识到并要着手改变 FIRB 无作为的现状,归根结底想要监管全澳所有的海外投资不动产,仅靠 FIRB 或者澳洲财政部是远远不够的。澳洲政府已经决定将由ATO (Australian Tax Office) 来担此重任,年内就将在 ATO 中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为 ATO 无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。

改变4:房产购买者的所有资料都将整合

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当 Australian Taxation Office 加入FIRB 监管之后,就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录,与其已有的纳税记录相匹配,并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。 被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

政府将重审过去几年的海外投资记录,并将对违规者处以重罚,处罚力度堪称史无前例,各位投资者切勿因小利而越雷池半步!!!

当前对违反 FIRB 条例的处罚为 $85,000 的罚款或者两年监禁的行政处罚,但由于 FIRB 和财政部本身的监管和执行不力,造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反 FIRB 条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。

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对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以 $2040 的罚款并需补交 FIRB 申请费用。而购买新房或期房但违反 FIRB 规定的澳洲签证持有者处 $10200 罚款,并需补交申请费用。

除此以外,以上两者也都还将面临最高为房价 10% 的民事处罚。

0-5

任何违法 FIRB 规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚,处罚金额将为该地产市场价值的 25%。

该项新规预计将于 4 月份全面实行,对于土豪投资者来说几千块的申请费应该没有什么影响,但对于广大希望留在澳洲,为未来做准备的小伙伴们来说,这个末班车一定要登上!!!

本文法律文件内容摘自澳大利亚联邦政府的 《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》。
文章整理自 Billbergia 官方微信

Update 03/03/2015

刚说的 FIRB 还没有一次对违规做出惩罚,今天 Domain 就爆出了第一例违规案例「财长霍基宣布强制出售 Point Piper 的豪宅别墅,去年许家印购买的 $3900万豪宅 Villa del Mare」。

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My Home Loan 建议大家还是要遵循澳洲的法律法规,不要有侥幸心理。

请与专业的澳洲房产律师和贷款经纪沟通,确保购房程序的合规和贷款的安全顺利。

相关 FIRB 的内容,请点击阅读

 

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【王二购房日记】买房何时交印花税?家庭成员间房产转让要交印花税吗?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

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虽然在《澳洲购房流程》和《楼花交费流程》里我们有详细提到过整个购房过程中遇到的费用和交付的程序,但是依旧在细节上王二还是比较模糊。

这里有两个问题,我们分别解答,希望可以帮助到有同样疑惑的朋友。

问题一,到底我应该什么时候交付印花税?

从法律上来说,应在房屋成交的30 天内支付印花税。在澳洲买房缴纳印花税的时间和你购房的房子类型有关。我们以 NSW 为例。

购买现房:合同交换后3个月之内需缴齐印花税,但如果成交早于 3 个月则在成交时要缴齐印花税。

购买期房:如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月之内,需在房子竣工之前缴齐;如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月以上,则需在交换合同后的15个月内缴齐。

迟交都会产生 penalty rate,大概会有 10% – 12% 的逾期利息。

问题二,房产转让给家庭成员时是否需要缴纳印花税?

同样这个问题每个州的要求也会有不同。

如果你居住于新南威尔士州并且房产也位于该州,那么转让时需要缴纳的印花税金额将与你购买房产时需缴纳的税额相同。

这就意味着必须由符合资格的人员对房产进行估值,然后根据估值结果确定印花税。

同时,你还需要承担律师费或产权转让费;在该类型的转让中,仍然需要律师或产权转让办理员使房屋产权转让给你,因而会收取相关费用,这与你购买房产时收取费用的方式类似。

房产在家庭成员之间转让时,理论上可以采用“转让”表的形式进行房产转让,而无需花钱制定全面的售房合同,同时需附上适当的披露文件(disclosure documents),如产权调查(title searches )和议会区划证明(council zoning certificates)等。但是,你也可以采用常规的售房合同,因为合同能更好地保护各方的利益。

在澳洲的一些州,家庭成员之间转让房产可以免税,但这通常仅适用于配偶之间的转让。

根据房产的性质,某些免税政策可能会适用于初级生产的房地产(家庭农场)可以免税;根据转让时的具体情况,其他房地产可能也会有适用的免税政策。

此外还需注意,根据你父亲所拥有的房产性质(如投资性房地产),可能会需要缴纳资本收益税。因为这类型的转让和出售投资性房产一样的性质,因此也当成是投资出售的收益,必须缴纳资本收益税。

关于印花税的其他相关文章:http://myhomeloan.com.au/?s=印花税

 

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澳洲房产三类产权,物业 Title 所有权类型决定持有成本

property types

澳大利亚承认土地私有制,大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。目前澳大利亚房产产权大致分为托伦斯所有权 (TorrensTitle),分契式所有权 (Strata Title),社区所有权 (Community Title) 以及公司所有权 (Company Title)。以下我们来阅读一下不同产权之间的介绍和不同。

托伦斯所有权 (Torrens Title)

托伦斯所有权系统在 1858 年由南澳殖民总理罗伯特?托伦斯引入南澳的,并在 1863年 1月 1日引入新南威尔士州。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易,简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠(即通常所说的“房产证”),证书上仅仅包括业主姓名,土地物业抵押的情况,及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说,就是一整块地分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的独立房屋 (House) 都属于托伦斯所有权,也就是说,土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后,业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时,应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下,违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现,买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。相应的,如果买家有意购地后进行重建或加建,则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求(例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等),以免得不偿失。

分契式所有权 (Strata Title)

分契式所有权是另外一种物业所有权的形式,比较常见的为公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权,相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成 2至上百个分契空间,并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等),需要所有业主共同维护。一般会交给专业的分契管理物业公司打理,业主每季度缴纳相应的物业管理费。

除了政府颁布的法律法规外,每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定,对于业主来说,限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体,因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许,业主擅自对房屋结构进行改动,将会面临严重的后果(例如罚款、恢复原样或是诉讼等)。但相应的,分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护,为业主省去不少烦恼。

其他所有权类型

社区所有权(Community Title)是近年来开始多见的一种所有权形式,非常类似国内的住宅小区的模式。简单来说,社区内的道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护,一般通过业主大会也会委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。因此业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。目前社区所有权内的独立房屋类型较为多见。

公司所有权(Company Title)通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。例如一栋大楼 20户,是由该公司的 20位股东共同拥有,每位股东拥有其中一户房产。不同于房产的所有权,当买家购买该类型物业时,相当于购买了该公司股东名下的股份,进而对该物业产生相应的居住权。目前公司所有权的物业已经相当少见,市面上存在的部分物业也大多是在历史长流中遗留下来的。

不同物业所有权类型的持有成本

了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。

为了更好的理解不同所有权之间的区别和帮助购房者判断不同物业购买持有的成本,以下是简洁的概括:

托伦斯所有权(Torrens Title)的物业由于自带土地,价格高,增值快,然而持有成本也相应较大,适合买家自住使用。简单说就是一整块分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的 House 都属于 Torrens Title,同时也有部分 Townhouse 和 Duplex,自住的话只要交市政费(council rate)和水费(water rate),如果是投资房还需要交纳地税(land tax)。
分契式所有权(Strata Title)的土地由于不带土地,价格与持有成本均要低一些,成为目前年轻家庭和投资者非常热衷的物业。Strata Title 是一块 Torrens Title 的地皮上分割出来多块的地契,现在市面上大部分 Apartment 和部分 Townhouse 都属于 Strata Title,因此除了市政费、水费还需要交物业管理费(strata)。
社区所有权(Community Title)介于上述两者之前,业主既对土地拥有所有权,也受到业主团体和管理公司的规章限制。
公司所有权(Company title)的物业在市场上的价格相对较低,若物业需要装修、买卖等则需要经过所有股东的认可,因此在银行贷款方面,大部分银行只接受贷款 7成的申请。目前此类物业非常的少了。

 

澳大利亚使用的是托伦斯系统,简单来说就是记录产权和所有权的书面文件(也可称为“房产证”)。房产证上记录不同的所有权性质,例如:带土地的别墅大部分都是托伦斯所有权,但也有可能是分契式所有权的联排别墅。每套房子只有一种所有权,公寓房的话一般都是分契式所有权(也有少数公司所有权)。这个与海外还是当地人士没有关系,主要是造房的时候和土地性质决定的所有权分类。

光是通过房屋类型有时无法完全确定该物业的所有权类别。例如,联排别墅可能是分契式所有权,也有可能是社区所有权。因此,买家在购买物业前需要通过律师对房屋的调查了解该物业的所有权类别。

(内容来源:搜房网和互联网, My Home Loan 整理)

 

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澳大利亚购买物业需要了解的法律常识

在澳大利亚的物业买卖过程中,买家和卖家自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下是一些常见的与法律有关的内容,希望可以对置业者们有所帮助,更好地处理自己的物业买卖和租赁。

aus property law

何谓物业卖家申明书(Section 32 Vendor Statement)?

法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家该份档,并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这档上公开有关物业的:按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于:买家要从这些资料中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是,该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。

卖家可否售卖违例建筑?

法例不禁止该类建筑物的销售,因此买家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。

外国人可否在澳洲买住宅楼宇?

为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)管制外国人投资住宅地产。一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商(Off The Plan)那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。

FIRB 规定在 2014年底有所调整,请阅读最新 FIRB 政策。

阅读 FIRB 相关资讯和问题

重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。

一般情况下,外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况:

1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。

2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。

但要注意的是:这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。

另外,澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。

签订房地产购买合同时(Contract for Sale)应注意的一些法律事项:

1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(Joint Tenant)呢?还是各自按股份拥有(Tenant In Common)?

如果房地产是共同拥有(Joint Tenant),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(Tenant In Common),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其他股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。

一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

⇢ 延伸阅读《房契上要放谁的名字?会影响我的贷款吗?

2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。

为了保证只交一次房产印花税(Stamp duty),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。

3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的,如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

4)白蚁条款

在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。

买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。作为卖主,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖主也有权终止合同的规定。

5)房地产购买合同生效期

房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户,手续合法化一般还需 5 周到 7 周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。

7)过户日期

在签订房产购买合同时,选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下,提议最少 3 周(21天)时间,最好 4 周,即从银行贷款批准之日起 3 周到 4 周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理,这期间最少需 2 周到 3 周的时间。

如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好,不可参加过户,按法律规定如果从定好的过户之日起,没准备好过户一方在 3 日还不能过户,就要按房产购买总金额的 12% 年息按日向另一方交纳罚金,直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕,银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话,就不用担心交罚金了。

卖主如果卖房时还欠银行的钱,也应在过户日期上选择充裕些的时间,给自己欠款银行一定的时间去办理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少 3 周时间去办理,因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部,常常需要 3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话,也一样只有 3 天时间来准备。3 天后如还不能参加过户的话,一样要按房产卖出的价格的 12% 年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。

如果房产购买合同是现金购买,只需买主的资金在短时间内可到位,按时支付合同金额,买主可以要求将过户日提前到合同成立之日起 2 周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话,也一样可要求尽快过户,因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此,请选择好对自己有利的过户日期,从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金,因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。

只有对澳大利亚的法律有了一定的了解之后,才能更好地处理自己的物业买卖和租赁。

 

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