新南威尔士州房产过户印花税常识

随着澳洲房市的日益火爆,传统的自住房加度假屋的购房观念逐渐被投资、保值等概念替代。购买楼花也逐渐成了房产投资的重要方式。在投资买房的预算中,最重要的无疑是房价,其次最大笔的支出就是印花税。下面我们就对新洲购房的印花税作一个简单的介绍。

 

何时需要缴纳印花税?

新洲法律规定,购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 3个月之内发生的话,印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换三个月之后,则需要在三个月之内缴付,否则会计算滞纳金。滞纳金一般按照应缴税款大约 12%年利率来计算。

在购买楼花的时候,本地买家印花税的缴纳期限可延长 12个月,即在合同交换后的15个月之内缴纳。如果成交发生在 15个月之内,则需在成交之前缴纳。如果成交是在15个月之后,就需要在 15个月之内缴纳。逾期未交就会产生滞纳金。海外买家则还是需要在签订楼花合同之后 3个月之内支付印花税。

 

印花税的税率是多少?*

 不超过 $14,000 每$100收取$1.25的印花税
$14,000 至 $30,000 $175 加上超出$14,000的部分每$100收取 $1.50 的印花税
$30,000 至 $80,000 $415 加上超出$30,000的部分每$100收取 $1.75 的印花税
$80,000 至 $300,000 $1,290 加上超出$80,000的部分每$100收取 $3.50的印花税
$300,000至  $1,000,000 $8,990 加上$300,000超出的部分每$100收取 $4.50的印花税
超过 $1,000,000 $40,490 加上超出$1,000,000的部分每$100收取 $5.50 的印花税
超过$3,000,000的住房或居住用地 $150,490加上超出$3,000,000的部分每$100收取$7.00的印花税

*从 2016年 6月 21日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 4% 的额外印花税。

 

例如:如果房价为 80万澳币,本地和海外买家需要缴纳的印花税金额如下:

本地: AUD $31,490.00 (在签完合同之后 15个月之内,或者如果成交在 15个月之内的话成交的时候支付)

海外: AUD $31,490.00 + ($800,000.00 x 4%)=AUD $63,490.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候支付)

 

父母转房产给子女,或者夫妻之间互相过户需要缴纳印花税吗?

需要。直系血亲,例如父母和子女,亲生兄弟姐妹,之间过户也需要缴纳印花税。无论亲属之间是无偿过户,即没有支付金钱,没有签署买卖合同,还是有偿过户,都需要请独立估价师出具估价报告备查,并按照估价报告里房产的市场价值缴纳印花税,方可过户。离婚财产分配、遗产继承除外。但是需要考虑可能使用的其他税种,例如资产增值税等。

 

夫妻之间过户需要分以下几种情况讨论:

  • 夫妻间投资房产过户。跟亲属之间过户一样,需要按照独立估价师的估价缴纳印花税。
  • 夫妻自住房:如果夫妻其中一方拥有该自住房,另一方希望把自己的名字加到房产证(Title Deed/Certificate)的话,加名字过户时不需要缴纳印花税。如果夫妻共同拥有自住房,要把其中一方从房产证中撤出来,则需要参考夫妻间投资房产过户的印花税计算方法。
  • 夫妻分居或离婚时,根据财产分割协议处理类为婚姻财产的房产时,不需要缴纳印花税。

 

如果合同上只有我的名字,在成交的时候我想把配偶,父母或者子女的名字加进去需要再付一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但是如果加入或者更换的买房人不是本地买家,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。因为配偶,父母和子女在法律上定义为关联人(related person)。在成交之前,可以通过律师把关联人的名字加到房产证上。虽然合同还是在一个人名下,但是房产证上面可以加上或者替换成关联人名字。这个操作要求合同下的买方和关联人的关系在合同签订时以及产权过户时保持不变,即签合同的时候就是配偶关系,成交时也是配偶关系,才能把名字加到房产证上。另外该操作必须在成交在之前完成,否则就需要按照房产实际市场价值支付印花税。

其他非关联人亲属,例如叔伯,表兄弟姐妹,不可以进行上述操作。如果要将非关联人的名字加到房产证上面的话,就需要告知卖家律师,终止现有合同并重新签订合同。

 

公司签订了购房合同,成交前想转给公司股东(Shareholder)或者法人(Director)需要再缴纳一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但如果加入或者更换的股东或者法人不是本地人,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。公司的法人和公司绝对大股东是法律定义下公司的关联人。所以只要签署合同的时候该大股东或者法人就是该公司的大股东和法人,虽然合同上还是公司作为买家,但成交的时候就可以把股东或者法人的名字加到或者替换到房产证上。同样,该操作只能在成交之前完成,成交之后需要过户的话,需要按照房产实际市场估价缴纳印花税。

 

以上就是常见的关于房产印花税的知识。希望对准备投资购房或者转移过户的读者有所帮助。

 

请注意,以上文章不构成法律建议。具体案例请单独咨询,以获得正确的法律意见。

 

 

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2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

FIRB 2015

 前言:

许多朋友存在一个误区,认为海外人士不可以购买二手物业或持海外身份的不需要申请 FIRB 可以购买新物业。事实上只要是持有海外身份的买家都需要申请 FIRB,只是许多全新的物业开发商已经预留了 FIRB 的名额。

相关 FIRB 的内容,请点击阅读

近日澳洲财政部递交了一份关于收紧外国人对澳投资监管的草案《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》。 该草案内容囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定,这将是 FIRB 自施行以来最大刀阔斧的一次改革。

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FIRB 是澳大利亚政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构,但是自 FIRB 成立以来以来,一系列关于 FIRB 不作为的消息便已经在业内流传。澳大利亚人报曾经就指出,自 2006 年起,该机构竟然连一次对于违规购买澳洲不动产的惩罚或者监管行为都没有。正因如此,当前澳洲政府已经意识到对于 FIRB 的改革迫在眉睫。

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从总体上来说,FIRB 的基本条款并没有较大改变,任何澳大利亚公民(Australia Citizen)或者至购买当天已在澳洲境内停留达 200 天的澳大利亚永久居留签证持有者(Australian Permanent Residence)都将可以自由购买和投资在澳大利亚境内的不动产。

非澳居民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产,都要通过 FIRB 的批准。

非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地,但是可以申请购买空地(12个月之内必须进行开发建设),新房和期房(Off-the-plan)。

长期签证持有者(例如TR签证、工作签证、学生签证等)可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产,但是必须用于自主目的,并且必须在其离开澳洲之后将房产出售。

下面我们来看看新的FIRB的草案都做了哪些改变:

改变1 : 从免费到收费

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FIRB 从诞生到现在为止一直都是免费申请,也就是说,任何申请 FIRB 所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。本次草案的第一个改变就是将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用,并且将引进申请人记录系统。

对于所有希望在澳洲购置低于 100 万元物业的海外投资者来说,他们将必须缴纳 5000 元的申请费。希望购买价值超过 100 万澳元以上住宅的人士,房产售价每超过 100 万就必须再缴纳 1万元的申请费用。

改变2: FIRB 必须提前申请

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如果草案通过,那么之后的国外投资者必须先拿到 FIRB 批准,才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子,如果一名长期签证拥有者(例如 TR 签证,工作签证和学生签证)想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房,那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到 FIRB 的认可。

改变3:FIRB 将不再是一个人在战斗

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当前澳洲政府已经意识到并要着手改变 FIRB 无作为的现状,归根结底想要监管全澳所有的海外投资不动产,仅靠 FIRB 或者澳洲财政部是远远不够的。澳洲政府已经决定将由ATO (Australian Tax Office) 来担此重任,年内就将在 ATO 中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为 ATO 无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。

改变4:房产购买者的所有资料都将整合

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当 Australian Taxation Office 加入FIRB 监管之后,就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录,与其已有的纳税记录相匹配,并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。 被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

政府将重审过去几年的海外投资记录,并将对违规者处以重罚,处罚力度堪称史无前例,各位投资者切勿因小利而越雷池半步!!!

当前对违反 FIRB 条例的处罚为 $85,000 的罚款或者两年监禁的行政处罚,但由于 FIRB 和财政部本身的监管和执行不力,造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反 FIRB 条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。

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对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以 $2040 的罚款并需补交 FIRB 申请费用。而购买新房或期房但违反 FIRB 规定的澳洲签证持有者处 $10200 罚款,并需补交申请费用。

除此以外,以上两者也都还将面临最高为房价 10% 的民事处罚。

0-5

任何违法 FIRB 规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚,处罚金额将为该地产市场价值的 25%。

该项新规预计将于 4 月份全面实行,对于土豪投资者来说几千块的申请费应该没有什么影响,但对于广大希望留在澳洲,为未来做准备的小伙伴们来说,这个末班车一定要登上!!!

本文法律文件内容摘自澳大利亚联邦政府的 《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》。
文章整理自 Billbergia 官方微信

Update 03/03/2015

刚说的 FIRB 还没有一次对违规做出惩罚,今天 Domain 就爆出了第一例违规案例「财长霍基宣布强制出售 Point Piper 的豪宅别墅,去年许家印购买的 $3900万豪宅 Villa del Mare」。

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My Home Loan 建议大家还是要遵循澳洲的法律法规,不要有侥幸心理。

请与专业的澳洲房产律师和贷款经纪沟通,确保购房程序的合规和贷款的安全顺利。

相关 FIRB 的内容,请点击阅读

 

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【王二购房日记】买房何时交印花税?家庭成员间房产转让要交印花税吗?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

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虽然在《澳洲购房流程》和《楼花交费流程》里我们有详细提到过整个购房过程中遇到的费用和交付的程序,但是依旧在细节上王二还是比较模糊。

这里有两个问题,我们分别解答,希望可以帮助到有同样疑惑的朋友。

问题一,到底我应该什么时候交付印花税?

从法律上来说,应在房屋成交的30 天内支付印花税。在澳洲买房缴纳印花税的时间和你购房的房子类型有关。我们以 NSW 为例。

购买现房:合同交换后3个月之内需缴齐印花税,但如果成交早于 3 个月则在成交时要缴齐印花税。

购买期房:如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月之内,需在房子竣工之前缴齐;如果房子竣工的时间在交换合同后的15个月以上,则需在交换合同后的15个月内缴齐。

迟交都会产生 penalty rate,大概会有 10% – 12% 的逾期利息。

问题二,房产转让给家庭成员时是否需要缴纳印花税?

同样这个问题每个州的要求也会有不同。

如果你居住于新南威尔士州并且房产也位于该州,那么转让时需要缴纳的印花税金额将与你购买房产时需缴纳的税额相同。

这就意味着必须由符合资格的人员对房产进行估值,然后根据估值结果确定印花税。

同时,你还需要承担律师费或产权转让费;在该类型的转让中,仍然需要律师或产权转让办理员使房屋产权转让给你,因而会收取相关费用,这与你购买房产时收取费用的方式类似。

房产在家庭成员之间转让时,理论上可以采用“转让”表的形式进行房产转让,而无需花钱制定全面的售房合同,同时需附上适当的披露文件(disclosure documents),如产权调查(title searches )和议会区划证明(council zoning certificates)等。但是,你也可以采用常规的售房合同,因为合同能更好地保护各方的利益。

在澳洲的一些州,家庭成员之间转让房产可以免税,但这通常仅适用于配偶之间的转让。

根据房产的性质,某些免税政策可能会适用于初级生产的房地产(家庭农场)可以免税;根据转让时的具体情况,其他房地产可能也会有适用的免税政策。

此外还需注意,根据你父亲所拥有的房产性质(如投资性房地产),可能会需要缴纳资本收益税。因为这类型的转让和出售投资性房产一样的性质,因此也当成是投资出售的收益,必须缴纳资本收益税。

关于印花税的其他相关文章:http://myhomeloan.net.au/?s=印花税

 

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澳洲房产三类产权,物业 Title 所有权类型决定持有成本

property types

澳大利亚承认土地私有制,大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。目前澳大利亚房产产权大致分为托伦斯所有权 (TorrensTitle),分契式所有权 (Strata Title),社区所有权 (Community Title) 以及公司所有权 (Company Title)。以下我们来阅读一下不同产权之间的介绍和不同。

托伦斯所有权 (Torrens Title)

托伦斯所有权系统在 1858 年由南澳殖民总理罗伯特?托伦斯引入南澳的,并在 1863年 1月 1日引入新南威尔士州。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易,简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠(即通常所说的“房产证”),证书上仅仅包括业主姓名,土地物业抵押的情况,及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说,就是一整块地分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的独立房屋 (House) 都属于托伦斯所有权,也就是说,土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后,业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时,应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下,违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现,买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。相应的,如果买家有意购地后进行重建或加建,则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求(例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等),以免得不偿失。

分契式所有权 (Strata Title)

分契式所有权是另外一种物业所有权的形式,比较常见的为公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权,相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成 2至上百个分契空间,并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等),需要所有业主共同维护。一般会交给专业的分契管理物业公司打理,业主每季度缴纳相应的物业管理费。

除了政府颁布的法律法规外,每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定,对于业主来说,限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体,因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许,业主擅自对房屋结构进行改动,将会面临严重的后果(例如罚款、恢复原样或是诉讼等)。但相应的,分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护,为业主省去不少烦恼。

其他所有权类型

社区所有权(Community Title)是近年来开始多见的一种所有权形式,非常类似国内的住宅小区的模式。简单来说,社区内的道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护,一般通过业主大会也会委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。因此业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。目前社区所有权内的独立房屋类型较为多见。

公司所有权(Company Title)通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。例如一栋大楼 20户,是由该公司的 20位股东共同拥有,每位股东拥有其中一户房产。不同于房产的所有权,当买家购买该类型物业时,相当于购买了该公司股东名下的股份,进而对该物业产生相应的居住权。目前公司所有权的物业已经相当少见,市面上存在的部分物业也大多是在历史长流中遗留下来的。

不同物业所有权类型的持有成本

了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。

为了更好的理解不同所有权之间的区别和帮助购房者判断不同物业购买持有的成本,以下是简洁的概括:

托伦斯所有权(Torrens Title)的物业由于自带土地,价格高,增值快,然而持有成本也相应较大,适合买家自住使用。简单说就是一整块分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的 House 都属于 Torrens Title,同时也有部分 Townhouse 和 Duplex,自住的话只要交市政费(council rate)和水费(water rate),如果是投资房还需要交纳地税(land tax)。
分契式所有权(Strata Title)的土地由于不带土地,价格与持有成本均要低一些,成为目前年轻家庭和投资者非常热衷的物业。Strata Title 是一块 Torrens Title 的地皮上分割出来多块的地契,现在市面上大部分 Apartment 和部分 Townhouse 都属于 Strata Title,因此除了市政费、水费还需要交物业管理费(strata)。
社区所有权(Community Title)介于上述两者之前,业主既对土地拥有所有权,也受到业主团体和管理公司的规章限制。
公司所有权(Company title)的物业在市场上的价格相对较低,若物业需要装修、买卖等则需要经过所有股东的认可,因此在银行贷款方面,大部分银行只接受贷款 7成的申请。目前此类物业非常的少了。

 

澳大利亚使用的是托伦斯系统,简单来说就是记录产权和所有权的书面文件(也可称为“房产证”)。房产证上记录不同的所有权性质,例如:带土地的别墅大部分都是托伦斯所有权,但也有可能是分契式所有权的联排别墅。每套房子只有一种所有权,公寓房的话一般都是分契式所有权(也有少数公司所有权)。这个与海外还是当地人士没有关系,主要是造房的时候和土地性质决定的所有权分类。

光是通过房屋类型有时无法完全确定该物业的所有权类别。例如,联排别墅可能是分契式所有权,也有可能是社区所有权。因此,买家在购买物业前需要通过律师对房屋的调查了解该物业的所有权类别。

(内容来源:搜房网和互联网, My Home Loan 整理)

 

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澳大利亚购买物业需要了解的法律常识

在澳大利亚的物业买卖过程中,买家和卖家自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下是一些常见的与法律有关的内容,希望可以对置业者们有所帮助,更好地处理自己的物业买卖和租赁。

aus property law

何谓物业卖家申明书(Section 32 Vendor Statement)?

法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家该份档,并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这档上公开有关物业的:按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于:买家要从这些资料中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是,该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。

卖家可否售卖违例建筑?

法例不禁止该类建筑物的销售,因此买家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。

外国人可否在澳洲买住宅楼宇?

为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)管制外国人投资住宅地产。一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商(Off The Plan)那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。

FIRB 规定在 2014年底有所调整,请阅读最新 FIRB 政策。

阅读 FIRB 相关资讯和问题

重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。

一般情况下,外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况:

1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。

2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。

但要注意的是:这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。

另外,澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。

签订房地产购买合同时(Contract for Sale)应注意的一些法律事项:

1)如果购买房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(Joint Tenant)呢?还是各自按股份拥有(Tenant In Common)?

如果房地产是共同拥有(Joint Tenant),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(Tenant In Common),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其他股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。

一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。

⇢ 延伸阅读《房契上要放谁的名字?会影响我的贷款吗?

2)在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。

为了保证只交一次房产印花税(Stamp duty),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。

3)房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的,如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。

4)白蚁条款

在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。

买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。作为卖主,为了保护自己的利益,可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用,或加上卖主也有权终止合同的规定。

5)房地产购买合同生效期

房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户,手续合法化一般还需 5 周到 7 周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。

7)过户日期

在签订房产购买合同时,选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下,提议最少 3 周(21天)时间,最好 4 周,即从银行贷款批准之日起 3 周到 4 周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理,这期间最少需 2 周到 3 周的时间。

如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好,不可参加过户,按法律规定如果从定好的过户之日起,没准备好过户一方在 3 日还不能过户,就要按房产购买总金额的 12% 年息按日向另一方交纳罚金,直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕,银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话,就不用担心交罚金了。

卖主如果卖房时还欠银行的钱,也应在过户日期上选择充裕些的时间,给自己欠款银行一定的时间去办理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少 3 周时间去办理,因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部,常常需要 3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话,也一样只有 3 天时间来准备。3 天后如还不能参加过户的话,一样要按房产卖出的价格的 12% 年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。

如果房产购买合同是现金购买,只需买主的资金在短时间内可到位,按时支付合同金额,买主可以要求将过户日提前到合同成立之日起 2 周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话,也一样可要求尽快过户,因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此,请选择好对自己有利的过户日期,从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金,因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。

只有对澳大利亚的法律有了一定的了解之后,才能更好地处理自己的物业买卖和租赁。

 

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在澳新南威尔士州(NSW)买物业减免印花税和享用政府补助的常见问题

aus property law

在澳洲买卖房产有规范的法律和法规,清晰的知道这些规范是澳洲房产购买者的权利,也是对澳洲房产投资者的保护,因此购买澳洲房产者有权通过专业律师要求澳洲房产开发商和澳洲房产中介代理遵守规范。
「澳洲购房相关法律」是由 My Home Loan 为购房者整理的法律常识,不构成法律建议,请客户和自己的律师确认具体的问题。

对于首次置业和印花税减免是每年许多第一次购买物业的客户非常关心的问题。

特别是如何计算减免,是否满足首置业的条件。

这里针对新州 2014 年的首次置业和印花税减免,以及关于印花税应该何时支付的问题,由悉尼王刚律师做一些分享。

下面说的一个人指的是澳公民或永居。

1. 对于价格不超过 65万澳元的投资房,在 2014年的 7月 1号之后,澳公民或永居可得到 5,000元的印花税的减免。这个 5,000澳元每个财政年度只可以申请一次。如果你一个财政年度内买了两个或多个这个价格范围内的投资房,那只能得到一个 5000澳元。

2. 这 5,000澳元可以在房子交接前直接扣减或在交接后从政府递交申请要回。

3. 从 2014年的 7月 1号之后,只有澳公民或永居才能有印花税的减免。

4. 一澳家庭以前买过房子,如果都是投资用途,就相当于没有买过自住房一样,如果下次买的是新房且价格不超过 75万澳元,可以申请联邦政府给的 15,000澳元。这个 15,000澳元是针对家庭的,如一个人以前已得到过,那即使在之后成立了新的家庭,那这个新家庭也不能再申请了。但之后如果又离婚了,通常来说,那位没有使用过 15,000澳元的人单独或在另一个新的家庭再买新房自住,还是可以得到的。

5. 在签合同时,买方必须是澳公民或永居,才能申请到那15,000澳元。

6. 一家庭第一次买新房自住且以前夫妻双方从没有过投资房或自住房或未交接的楼花, 如这新房价格不超过 55万, 印花税全免;如果价格是在 55万到 65万之间,可得到部分印花税的减免。如夫妻中的任何一方不符合以上条件,就得不到印花税的减免。

7. 如果你买了现房, 如交接日在三个月内,那么在交接时交印花税, 如交接日在三个月外,那么在满三个月时交纳印花税。

8. 如果你买了楼花,在 15个月内还没有交接,那要在满 15月时交印花税。

9. 如果你买了楼花,在不到 15月时就交接了,那要在交接时交印花税。

10. 如果你买了 land and house package,先成交土地后再交接房屋,那么只用土地的价格来计算印花税,但这个印花税要在最长三个月内交纳,如成交土地在 3个月结束之前,那么在成交土地时交印花税。如同时交接土地和房屋,那么用整体的价值来评估印花税,并需要在最长 15月内交纳印花税,如交接土地和房屋在 3个月结束之前,那就要在交接土地和房屋时交纳印花税。

My Home Loan 提醒:

这些是比较 general 的分享,针对一些个例,我们建议您和您的律师沟通询问。
比如已经购买了一套投资房,是否还可以享受首次置业补助?(问答社区已答

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