【物业类型】内城公寓抵押贷款( Inner city apartments)

前言

近期不少朋友在悉尼 Waterloo,墨尔本 Southbank,布里斯班 CBD 有房子 settle。有些区域是银行划定的内城区或高密度公寓,在贷款额度上有所限制。如果您的收入和个人经济情况很好,借款可以达到需要的比例,但并不是每一个项目银行都愿意借款 80%,有些需要降低 10% 的比例,请提前做好准备。

Inner city units

(图片来源:domain.com.au)

您的贷款上限是多少?

  • 首次购房者:房产价值的 95%(有附加限制)
  • 投资者:房产价值的 95%(目前政策下多数银行最多 80%,部分银行还可以借款 90%)
  • 自雇人士:房产价值的 80%
  • 折扣:产品具有竞争力的专业套餐(professional package)和基本贷款折扣(basic home loan)

注意:大多数银行会严格地限制贷款额度,通常到房产价值的 80%或更低。事实上,许多客户甚至房产销售并不了解,一些银行完全不会考虑贷款给首次购房者!

今天我们来分享一些关于大家比较热衷的内城区公寓房屋的贷款。

具体每个客户的情况会有所差异,如果您的收入和资产情况良好,请联系 My Home Loan 的贷款经理沟通,是否可以借款房产价值的 95% LVR。

详情请在线咨询或致电 0488886896,与我们的专家贷款经理来讨论。

哪些属于是内城公寓?

内城公寓一般被银行定义为位于特定邮编范围内的公寓楼,通常位于首府城市的中央商务区(CBD)内。它们通常被称为高密度公寓或 CBD 公寓,往往包含电梯,阳台,收到许多工作族和投资客户的青睐。

不同的银行对内城公寓的定义有所不同,所以适用的贷款规定也不一样。在某些情况下,内城公寓被定义为高于 4 层或包括 35 套以上的公寓楼。

如果您所购买的房屋被银行定义为内城公寓,那么它们贷款的额度比例可能可能会受到限制。

哪些邮编被认为是“高密度”?

不同的银行定义有所不同,但作为一般规则,以下邮编被认为包含高风险下并且银行会使用内城政策进行评估:

新南威尔士州邮编(NSW Postcodes):

2000,2001,2004,2010,2011,2017,2077,2138,2140,2205

新南威尔士州街区(NSW Suburbs):

Sydney, Sydney South, Darling Harbour, Dawes Point, Haymarket, Millers Point, The Rocks, Darlinghurst, Surry Hills, Taylor Square, Elizabeth Bay, Kings Cross, Potts Point, Rushcutters Bay, Woolloomooloo, Waterloo, Zetland, Asquith, Hornsby, Hornsby Heights, Waitara, Concord West, Liberty Grove, Rhodes, Homebush, Homebush South, Homebush West, Arncliffe, Turrella and Wolli Creek.

维多利亚州邮编(Vic Postcodes):

3000,3001,3004,3005,3006,3008

维多利亚州街区(Vic Suburbs):

Melbourne, World Trade Centre, Southbank and Docklands.

昆士兰州邮编(QLD Postcodes):

4000,4001,4002,4003,4004。

昆士兰州街区(QLD Suburbs):

Brisbane, Petrie Terrace, Spring Hill, City East, Wintergarden & New Farm

(*请注意,尽管严格来讲许多黄金海岸的公寓并不位于内城或省会城市,但是仍被银行视为处于“高密度”地区)。

南澳邮编(SA Postcodes):

5000,5001,5005。

南澳街区(SA Suburbs):

Adelaide City, West Campus, Halifax Street, Hutt Street, Rundle Mall, Station Arcade, Sturt Street & The University Of Adelaide.

西澳邮编(WA Postcodes):

6000,6001,6003,6004,6005。

西澳街区(WA Suburbs):

Perth, Highgate, Northbridge, East Perth, Kings Park & West Perth.

塔斯马尼亚州邮编(TAS Postcodes):7000。

塔斯马尼亚州街区(TAS Suburbs):

Glebe, Hobart, Mount Stuart, North Hobart, Queens Domain & West Hobart.

北领地邮编(NT Postcodes):800。

北领地街区(NT Suburbs):Darwin.

在澳洲首府堪培拉(ACT),没有区域被认为是高密度的。

注意:

这些邮编限制在不同银行间有所不同,并且每过一段时间银行会做一些添加或更新,请不确定时致电 My Home Loan 做详细了解,然后我们的贷款经理可以告诉您您的公寓会受到哪些限制。

为何银行针对内城区公寓贷款如此保守?

这里最主要的还是风险控制。

曾经有段时期,多个澳洲城市的 CBD 区域被廉价公寓淹没。因为供给与需求的改变,新住宅区的开发容易导致内城公寓的价格比其他类型的物业更易波动。由于这些价格波动,银行认为高密度公寓的住房贷款风险较高。

同时银行业不希望在同一个高密度的单元楼里占有过高比例的借贷,这叫做 max exposure。也是为何大家会看到一些高密度公寓里碰到银行突然宣布不再接受作为抵押物的原因。

购买内城区公寓指南

如果您打算在 CBD 内或附近购买公寓,您需要比在城郊购买房屋考虑更多事情。My Home Loan 我们为许多高层公寓客户提供贷款服务,因此我们也了解很多可能存在的陷阱,与大家分享。

被新建筑遮盖

要小心,因为内城区寸土寸金,只能在仅有的地方建筑高楼。有时要确保您购买的房屋不会很快被新建筑遮盖,阻挡住您的景观。可以通过致电地方议会,他们可以告诉您当地区域内的开发申请。

面积

理想的情况下尽量购买除阳台车位外内部面积大于 50平方米的公寓。如果面积小于 50平方米但大于 40平方米,我们仍可以帮您获得正常比例或最高 95% 的借贷比的贷款,不过银行会更加保守。如果您购买的公寓小于 40平方米,那么您能获得的贷款比例最多只能有 80%。

⇢ 参考阅读《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款

物业费

电梯,游泳池和健身房会大量增加物业费。特别是电梯,更换可能花费几十万澳元元。
我们发现,带有游泳池之类的设施的公寓往往并不会产生更高的租金收入,而且反正住户不常使用这些设施。由于这个原因,这些大楼里的公寓可能具有比附近的公寓更低的净租金回报。

大楼的大小和年龄

从投资的角度来看,更小的楼往往更好。这是因为它们的物业问题较少并且土地占总价值的比例更高。

那些建成不到五年的公寓楼往往具有较低的资本增值而且全新的公寓的出售价格有时会高于市场价格。

如果您想在一个新楼盘里购房,针对建筑商做一些研究。这是因为建筑缺陷很常见而且可能会导致昂贵的代价。

附近的开发区

如果一个新开发区就建在您的隔壁,那么通常您想卖掉房屋时,隔壁也会有 100多套代售的公寓与您竞争。

这会对您的房屋购买有利,但也会使您的房屋出售变得几乎不可能。所以请记住,内城房屋市场比大多数类型的物业市场波动都要大

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理对于购买 CBD 高层公寓贷款非常的了解,有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求

 

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澳洲房产三类产权,物业 Title 所有权类型决定持有成本

property types

澳大利亚承认土地私有制,大部分地区都认可业主对于物业永久的拥有权。目前澳大利亚房产产权大致分为托伦斯所有权 (TorrensTitle),分契式所有权 (Strata Title),社区所有权 (Community Title) 以及公司所有权 (Company Title)。以下我们来阅读一下不同产权之间的介绍和不同。

托伦斯所有权 (Torrens Title)

托伦斯所有权系统在 1858 年由南澳殖民总理罗伯特?托伦斯引入南澳的,并在 1863年 1月 1日引入新南威尔士州。该系统通过对房屋所有权的登记进行转让过户的交易,简化了土地交易的程序以及对于所有权的认证。托伦斯所有权证书简单可靠(即通常所说的“房产证”),证书上仅仅包括业主姓名,土地物业抵押的情况,及某些特别的说明。此类型物业简单通俗来说,就是一整块地分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的独立房屋 (House) 都属于托伦斯所有权,也就是说,土地是属于所有人的。

购买托伦斯所有权的土地后,业主需要自己负责土地和房屋的维修和管理工作。业主也可以向当地政府申请对于房屋进行推倒重建或是加建。买家在购买托伦斯所有权的物业时,应当确认前房主是否有违建设施。因为一旦物业转让至买家名下,违建设施的风险就全部转移至买家。一旦被当地政府发现,买家就要承担罚款、推倒违建筑等政府命令。相应的,如果买家有意购地后进行重建或加建,则在购买物业前应当充分了解当地政府对于房屋建设的限制和要求(例如房屋的高度限制、用料限制、面积限制等),以免得不偿失。

分契式所有权 (Strata Title)

分契式所有权是另外一种物业所有权的形式,比较常见的为公寓房或连体别墅等。业主对土地并无所有权,相反只是购买了土地上一个以水平和垂直划分的有限空间并获得该空间房产的所有权。由于一块土地可以分成 2至上百个分契空间,并产生许多公用设施(如外墙、过道、电梯等),需要所有业主共同维护。一般会交给专业的分契管理物业公司打理,业主每季度缴纳相应的物业管理费。

除了政府颁布的法律法规外,每个物业大楼的业主团体对于分契管理也都会有不同的规定,对于业主来说,限制相应也较大。由于大楼结构属于业主团体,因此分契式物业的业主不可随意对自己的房屋进行改造或装修。一旦被发现未经允许,业主擅自对房屋结构进行改动,将会面临严重的后果(例如罚款、恢复原样或是诉讼等)。但相应的,分契管理物业公司会负责大楼日常的清洁及维护,为业主省去不少烦恼。

其他所有权类型

社区所有权(Community Title)是近年来开始多见的一种所有权形式,非常类似国内的住宅小区的模式。简单来说,社区内的道路、花园及自然景观等均由社区内的业主负责管理和维护,一般通过业主大会也会委托专业的社区管理物业公司打理(非常类似分契式所有权)。因此业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费来保证公共空间的清洁和维护。目前社区所有权内的独立房屋类型较为多见。

公司所有权(Company Title)通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。例如一栋大楼 20户,是由该公司的 20位股东共同拥有,每位股东拥有其中一户房产。不同于房产的所有权,当买家购买该类型物业时,相当于购买了该公司股东名下的股份,进而对该物业产生相应的居住权。目前公司所有权的物业已经相当少见,市面上存在的部分物业也大多是在历史长流中遗留下来的。

不同物业所有权类型的持有成本

了解所有权类型及其特点和限制可以帮助买家更好地寻找符合自身需求的物业。

为了更好的理解不同所有权之间的区别和帮助购房者判断不同物业购买持有的成本,以下是简洁的概括:

托伦斯所有权(Torrens Title)的物业由于自带土地,价格高,增值快,然而持有成本也相应较大,适合买家自住使用。简单说就是一整块分割好、独立的地皮,目前市面上大部分街道上的 House 都属于 Torrens Title,同时也有部分 Townhouse 和 Duplex,自住的话只要交市政费(council rate)和水费(water rate),如果是投资房还需要交纳地税(land tax)。
分契式所有权(Strata Title)的土地由于不带土地,价格与持有成本均要低一些,成为目前年轻家庭和投资者非常热衷的物业。Strata Title 是一块 Torrens Title 的地皮上分割出来多块的地契,现在市面上大部分 Apartment 和部分 Townhouse 都属于 Strata Title,因此除了市政费、水费还需要交物业管理费(strata)。
社区所有权(Community Title)介于上述两者之前,业主既对土地拥有所有权,也受到业主团体和管理公司的规章限制。
公司所有权(Company title)的物业在市场上的价格相对较低,若物业需要装修、买卖等则需要经过所有股东的认可,因此在银行贷款方面,大部分银行只接受贷款 7成的申请。目前此类物业非常的少了。

 

澳大利亚使用的是托伦斯系统,简单来说就是记录产权和所有权的书面文件(也可称为“房产证”)。房产证上记录不同的所有权性质,例如:带土地的别墅大部分都是托伦斯所有权,但也有可能是分契式所有权的联排别墅。每套房子只有一种所有权,公寓房的话一般都是分契式所有权(也有少数公司所有权)。这个与海外还是当地人士没有关系,主要是造房的时候和土地性质决定的所有权分类。

光是通过房屋类型有时无法完全确定该物业的所有权类别。例如,联排别墅可能是分契式所有权,也有可能是社区所有权。因此,买家在购买物业前需要通过律师对房屋的调查了解该物业的所有权类别。

(内容来源:搜房网和互联网, My Home Loan 整理)

 

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澳洲房屋类型介绍

1. House

house image

(image: fairviewmernda.com.au)

在国内翻译为别墅。一般指的是一个院子,一栋房子,一户人家。房子可以是一层或者两层。宽敞是 house 的最大特点。在国内一提别墅,联想到的是豪华。
2. Townhouse

townhouse image

(image: elementsofdesign.com.au)

因为相邻的 townhouse 共享一堵墙,一个紧挨着一个,所以在国内又叫联排别墅。其实在澳洲 townhouse 最大特点是,他们都是两层,1 层一般是厨房,卫生间等,而二楼一般是卧室。一般来说 townhouse 的总面积和占地面积均比 house 要小。有些是 Strata Title,有物业管理,有些是 DP 的 Torrence title。

3. Unit

unit image

(image: smh.com.au)

指的是一个院子里有几户人家。房子可能是一层的也可能是两层的。大家共享前院和后院。

4. Apartment

apartment image

(image: canberratimes.com.au)

就是国内常见的单元房。一般三层以上,每个楼有一个或多个单元,每个单元有一个楼道。根据澳洲的相关规定,三层以上必须安装电梯。

5. Studio房贷政策局限

studio-image

(image: homedesignslover.com)

直译过来是工作室,跟旅馆的房间类似,一般厨房和客厅还有卧室是一体的,有一个独立的卫生间。国内称之为酒店式公寓。

6. Villa

villa image

(image: takeabreak.com.au)

新式一层楼共享墙独立住宅群,每块地上建三套以上至几十套住宅,每套建筑面积一百五十至三百平方米不等,分契式产权。(相当于一层的 Townhouse)

7. Duplex

duplex image

(image: kurmondhomes.com.au)

新式两套公共墙独立屋建于同一块地上,每套建筑面积二百至五百平方米不等,独立产权。国内称之为联体别墅。

8. Semihouse

 

semi house image

就是 2个 1层独门独户的房屋联在一起,可以理解为单层的 Duplex,也就是单层联体别墅。

9. Flat

flat image

(image: domain.com.au)

类似国内的单元楼,但只有 1幢楼,没有会所之类的设施。一般都在 2到 3层之间。

10. Terrace

terrace image

(image: cicaustralia.com.au)

这个解释起来比较复杂了,和 Townhouse 很像,但是联系很紧密,占地很小,联在一起的既有一层也有两层的房屋,一般在老城区才能看到。

11. Granny Flat

granny flat image

(image: domain.com.au)

翻译成正文叫姻亲房,也就是在 House的空地上单独建的一套一层房屋,一般都是 60平米的 2房户型。

银行对于不同类型的房屋,贷款的政策会稍有不同。特别是针对一些特殊的房屋,比如小于 50平米居住面积的公寓楼,或处于 City 以及一些高密度区域的住宅房贷款政策会有限制。
还包括没有 DA 批准的 granny flat 或自行改造的房屋,隔间等。

建议与我们的贷款经理做一些沟通,确保银行可以接受您购买的物业做抵押。

 

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【物业类型】50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款

主流银行对于 40 平方米或 50 平方米的小户型公寓房贷款政策有很大的不同。多数银行低于 50 m² 的房子就不再考虑借贷,或收紧政策降低贷款比例到 60%。

small-apartment

 

(图片来源:Freehome)

关于 50 m² 大小的单元房和公寓房

随着越来越多亚洲移民进入澳大利亚工作居住,我们也看到越来越多的公寓楼 apartment,同时也出现了很多小面积的居住房。一些是开发商为了挣更多钱做的设计,一些的确是在寸土寸金的地段只好减小住房面积达到更多的开发。

最常见的就是在 City 周边地区,因此很多银行会有 postcode restriction 限制。比如 Sydney 悉尼市中心 Central Park 的项目就有很多 38 m² 大小的 studio 或一房公寓。

也有人提到悉尼和墨尔本等首都城市,特别是悉尼越来越像曼哈顿,小的 studio 或一房公寓也越来越收到上班族的青睐,在 City 方便生活工作。

为何小于 50 m² 的房子难借款?

与上面提到的越来越多年轻上班族青睐相反,银行和其承保的保险公司并不这么认为。

通常银行考虑一个小的公寓房,主要也是考虑作为一个抵押物,当出现 default 银行拍卖房子时会比较难卖掉,因为市面上还是相对少的一部分人会购买。

或许未来会更加吃香,银行借贷的政策也会宽松一些。

大于 40 m² 小于 50 m²

 

一般来说,如果房子室内居住面积(Internal area)是大于 40 平方米,不包括阳台、车库和储物间等,那么我们是可以帮助在银行借款最高达到 95% 的比例。

通常我们会建议在 90% 的 LVR,正常 80% 的贷款额度是可以拿到。

这里也会提醒,50 m² 是多数银行的槛,另外 45 m² 也是门槛,要确定的是这个面积不包括阳台等。

房贷保险公司的政策:大于 40 m² 小于 50 m²

这里要提到保险公司的政策是因为,普通的房产通常 80% 贷款不需要保险公司介入,然而牵扯到特殊的情况,比如面积小,房产周围有高压电线等,保险公司会有特殊政策限制。

澳洲主流大银行通常对于自己选定的保险公司都拥有 DLA(Delegated Lending Authority),很多时候可以自行决定批准贷款。也就是说如果有和保险公司政策不一致的情况下很多他们也有权利 override 保险公司的政策。

为澳洲银行和机构提供房屋贷款保险的公司 Genworth 和 QBE 最为常见。针对于面积小的房产,两大保险公司的政策是:

Genworth

… 除去阳台和车库面积,至少居住面积要达到 50 m² 。(对于desirable 和 high demand 的首都或大城市地区,质量高的房屋可以接受最小 40 m²。)

QBE

… 面积(包括阳台和车位)小于 50 m² 的房屋,不接受。

可以看到两大保险公司对于此类房产接受的政策上都是很含糊的描述,Genworth 我们很难界定什么是质量好有在有需求的地区;同时 QBE 虽然没有明确规定室内是要多大,看起来是接受 50 m² 以下,只是要求整体的面积不小于 50 m²,也没有明确提出界定。

内部小于 40 m²

 

小于 40 平方米后,真的就是寸土入金了。哪怕就小小一平米都会有很大差别。

近期就是有许多 38 m² 或 39 m² 的公寓房被银行因为各种原因拒绝接受的案例。其中银行政策中并没有明确写出,最终确认的原因主要是因为大批量高密度区的楼花 settle,海外人士购买居多,银行评估担心市场变化的风险,为控制借贷在整栋项目中所占的比例(max exposure)收紧政策。

常见的小于 40 m² 房子:

  • 室内小于 40 m² + 阳台小于 10 m²,银行接受程度更不好
  • 室内小于 40 m² + 阳台大于 10 m²,银行接受好一些,可达到最高 90% LVR

目前小于 40 m² 甚至 45 m² 的房屋,能接受其做抵押物的银行并不多,仅有 2-3 家银行。因此需要特别谨慎。

*我们建议客户特别是在这种情况下,不要因为看到房价比较“合适”,盲目交付定金。与 My Home Loan 专业的贷款经理电话沟通一下,了解一下房子所在的区域,开发商(质量)还有与律师确认实际室内居住面积,我们的房贷经理会大概了解银行是否可以借款以及借款比例。在此之后您在交换合同,以避免不必要的损失。

很多时候,楼花合同中允许 5% – 10% 的 variation,那么就要做好准备,和有经验的贷款经理沟通,了解开放商过往项目的情况。因为很多时候合同中或许是 45 m²,在实际交房过程时银行评估师做出的估价包括会显示只有 44 m²,这可能会带来很大的不同。

特别是海外人士购买楼花,小户型的房产更要特别的注意。考虑到海外人士房贷银行选择上的局限,尽量避免此类户型的房产。

UPDATED 12/2014:

最近还是有许多购买楼花的客户询问关于小户型的房屋贷款政策。

银行针对海外收入客户有所调整,部分银行可以接受 45 平米以上(室内面积)的房贷,但是因为许多是楼花,所以政策会调整,同时每个项目的区域不同(许多银行 Inner city 区域借款限制 70%)。

因此,我们建议如果您是楼花在还有许多政策和时间的不确定因素下,登记您的信息,我们会整理所有不同项目和客户的情况分类,在房子交付前 6 个月左右和您联系确保届时的政策可以批准您的贷款。同时建议您关注我们的官方微博和微信(Myhomeloan)我们会及时推送最新的政策调整,确保您的贷款顺利。


UPDATED 02/2016: Westpac 以及旗下银行可以接受 40 平米以上(Internal size),需要和 My Home Loan 贷款经理沟通确认楼盘依旧是在银行内部可接受的项目列表。

UPDATED 07/2016:

近期部分银行更新可以接受室内居住面积 40平米,澳洲本地客户和收入。

❐ 楼花贷款登记页面澳洲银行房屋贷款政策和产品更新
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