澳洲房产知识:什么是 Caveat(留置权)

【不动产法】Caveat又称为留置权,是一种可以行使在不动产title上的权力,凡是带有Caveat的不动产,未经留置权人(Caveator)的同意是不可以进行交易的。举例:A向B借款,B以房产作为抵押,那么A就有权力在B房产的title上行使其留置权,进而阻止B对其房产进行处置。任何人都可以向土地局(LPI)申请留置权,但是没有合法理由,申请人可能会面临巨额的赔款。

 

什么是 Private Caveat?
私人冻结令 (private caveat)是一种法律行动,让这个产业不可以被转让,抵押、租借与给予通行权(easement)。当产业被冻结了,上述的行动都会被禁止,只有撤除冻结令后或者得到有关申请冻结令者的同意,这个产业才可以作买卖。
以下简单整里一些关于 caveat 的问题:
Q: caveat 时效多久?
A: 6年
Q:  caveat 费用多少?
A: 约RM350
Q: 被冻结产业怎么办?
A:
1. 去土地局申请撤销, 土地局会给对方通知, 两个月后没得到延长期限就撤销
2. 去法庭撤销, 传唤下 caveat 的人
(不同情况会有不同细节, 最好找专业律师谘询处理)
Q: 怎么知道产业被 Caveat?
A: 可自己或委托律师到land office 做land search. 在二手房屋买卖律师都会做 land search 查清产权, 拍卖前投标者也应该做land search 确保产业没被冻结
Q: 什么title 不可以 caveat?
A: 一般under master title 没办法caveat (也有例外)
Q:谁可以放 caveat ?
A: 谁都可以放 caveat, 但必须是和该产业有 ‘利益关系’. 申请产业冻结令是有责任的, 到时候会被传唤, 必须解释 “你是基于什么理由申请冻结该产业?”. 如果没有正当理由, 是要赔偿屋主所有损失的

一些例子:
1. 屋主收订后, 突然反悔不卖了, 退回买方订金. Buyer 可以对该产业放 caveat 吗?可以. 但前提是buyer “确定” 要购买该产业, 而不是申请冻结后又不购买
2. 屋主欠小明钱, 小明可以对屋主的产业下 caveat 吗?不可以. 因为当事人和该产业没有直接”利益关系”. 除非白纸黑字该房子是做为借款抵押, 否则会判败诉到时要付起赔偿责任.
3. Agent 对屋主收不到佣金, 可以对该产业下 caveat 吗?不可以. 屋主欠Agent 佣金. 但和该产业没有直接”利益关系”, 不能申请冻结令影响双方买卖
4.
小三被抛弃了, 可以caveat 男方产业出一口气吗?
邻居很吵很困扰, 可以下caveat 吗?
看对方不爽, 可以去偷偷下 caveat 吗?都可以下, 但到时候上庭提不出正确理由, 需赔偿屋主所有损失.
小结:
简单说, 任何人都可以申请产业冻结令, 重点是当事人和该产业 ”有利益关系” 才会有效. 不是随随便便喜欢就下冻结, 否则到时候上庭被判败诉还要赔偿屋主所有损失.
例: 屋主在买卖时发现自己的产业被caveat了导致买卖取消, 于是上庭撤销冻结令,发现申请冻结令者没有正当理由,  因此向下 caveat的人求偿所有损失.
以上只是大略参考,Caveat 因不同情况有不同处理方式, 比较难一概而论.
因此要放 caveat 前, 确定先谘询专业律师是否有充足理由 (避免到时候自己损失)
被告知产业将被下 caveat, 也先别惊慌, 资讯专业律师细节和详细情况. 掌握资讯后再和对方谈判.一般进入诉讼都是费时耗事, 可以私下解决可能对双方都有利.

60 位地产巨头齐聚墨尔本,对银行和政府发声:银行海外借贷政策收紧和维州印花税上调,或将导致楼市大量违约,并带来灾难性影响

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(图片来源:afr)

AFR 报道,昨日(6月 2日)60 位地产巨头齐聚墨尔本,讨论应对澳洲四大银行和维州政府限制海外买家购房(上调印花税)的政策,并联合发声警告政府和四大银行:

银行收紧海外买家借贷政策和维州政府上调印花税至 7%,或将对房地产市场造成灾难性影响。

设想一个项目里 100 套公寓,其中 30套物业销售给海外的买家,而这些海外买家中 90% 的人无法借款,从而无法履行条款成交。这样的结果是灾难性的。

根据墨尔本房屋中介 SecretAgent 的计算,墨尔本 CBD 公寓如果出现违约不能交付,如果开发商都需要在二手房市场重新出售的话,每一套物业开发商将可能损失近 $10万澳币。

这次集聚的地产巨头几乎涵盖了房产市场的每个领域,其中包括:

Lendlease, Mirvac, Frasers, Central Equity, Salvo, Brady, Burbank, 也包括中国保利(Poly Real Estate)。

详细名单如下:

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(来源:AFR)

事实也是如此,开发商的项目许多也是从银行融资,项目销售出去买家无法 settle 那么开发商也无法收回资金,无法推进新项目的同时,银行的项目贷款也无法偿还,最终银行也是和开发商在同一条船上。

目前从 My Home Loan 接触到的客户群体来看,购买墨尔本的公寓客户,海外买家和学生买家以及持有临时签证的买家均受到比较大的冲击。

CBD 和周边的项目,多数都是出于 settlement 停滞的状态,许多买家的贷款一拖再拖,也有许多客户寻求脱手卖掉,可短期的墨尔本公寓市场接手方也都一样存在着借贷风险,因此也是挂牌许久无人问津。

关于海外客户借贷,我们都期待这是银行短期的调控,未来可以有所放宽。

但或许大家也要做好一个长期的“持久战”,并寻求其他的“出路”。

经过与几间机构的沟通,目前的感觉是许多非银行机构也逐步有推出海外客户市场的趋势。目前包括市场上还在接受的基本都是来自于几间大基金衍生出来的贷款产品。

有些声称是继续借款 80% 或依旧处理海外投资者贷款,但审批的政策却十分“过分”,通过纯租金来测试还款能力,最终借款比例也不过就 40%-50%。

建议在近期需要成交的海外客户或学生客户,如果无法有 40%-50% 的资金准备(包含已支付的 10% 定金),那么请好好考虑是否需要转手出售。

如果是在明年或以后成交的客户,请邀请律师与开发商沟通确保未来在购买者名字更换和延期交割上是否有可能性,然后根据未来政策再做进一步调整。

本地的客户,可以尽快和贷款经纪人联系沟通,确保合理的方案。

 

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澳洲房产市场:拍卖市场与清盘率(auction clearance rate)

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(图片来源:Perthnow)

在澳洲房产相关的新闻中,我们经常听到“清盘率”这个词汇,那么清盘率到底是什么?对澳洲房产有什么影响呢?

从本质上讲,清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。简单的讲,我们想知道在拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。

我们总是会通过各种途径看到来自全国各地的拍卖结果(一旦周末拍卖的结果出来,各个房产机构将会公布拍卖清盘率),拍卖结果的信息是我们观察房地产市场的一种有用的工具,但是知道这些数据的含义以及他们是怎么算出来的是理解这些数字关键。

首先,搞清楚每一个机构算某个城市的清盘率时所及的地理概念。APM(Australian Property Monitors)的拍卖活动的数据包括每周六晚上公布的清盘率,采用的地理概念和澳大利亚统计局的所指的每一个城市概念是一致的,采用的都是统计上的地理划分(Statistical Division)。

其次,搞清楚统计的时间。APM 在周六晚上公布的结果都是根据当天搜集的主要样本,然后通过各种发行的出版物在周日公之于众,但是搜集结果的过程一直在进行着。所以到周三的时候,最终的清盘率(所有的结果计算进来之后)和周六公布的数据确实有所不一,但不会有很大的变化。

第三,这是最重要的一条,搞清楚他们的计算方法。

以下五项将会出现在拍卖的结果上:

1)拍卖现场售出数(Sold At Auction)
2)拍卖前售出数(Sold Prior To Auction)
3)流拍数(Passed In)
4)拍卖后售出数(Sold After Auction)
5)撤销拍卖数(Withdrawn)

包括五个因素中的几个还是所有的因素计算,将会影响到公布出来的清盘率。在权威的清盘率的分子(”top-line”)计算中,APM 就只考虑拍卖现场出售数和拍卖前业已售出的数量。其他的机构,包括一些房产集团,他们则会把拍卖之后的成交量也计算在总的交易量中,这将导致算出的清盘率较高。

至于分母(“bottom-line”)的计算,APM 包括了所以的拍卖量,甚至包括在拍卖之前就撤出的房产数量。而有些机构并不会将其包括在内,这样也会使得这些机构计算的清盘率更高。APM 将撤出的数量包括进来是为了防止人们预期房子将不会被卖出或者卖不到自己期望的价格而撤出而导致清盘率出现偏差。

APM 计算清盘率的公式:(拍卖现场售出数+拍卖前售出数)/(出售的总额+流拍数+撤销拍卖数)。这个计算结果是各大主流媒体所公布的最保守的清盘率。

(文章来源:房天下)

 

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国民银行(NAB):澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本

前言

每天关注的新闻里一定会有一条或两条有关地产的资讯。

上周我们写的「悉尼和墨尔本是否有房产泡沫」和「针对 APRA 投资房贷款政策收紧应该注意事项」得到许多朋友关注和阅读。这两天新闻又开始报道,悉尼近 4周的清盘率逐步下滑,已显趋势,又有预计 2016 年银行要加息,然后房市在未来三年内会大跌,而且此观点来自于注明的市场研究机构 BIS Shrapnel《2015-2018年住房前景》(Residential Property Prospects)报告

“这是市场的正常作用,这是经济学101。市场繁荣,大家都跳进来,然后开始大举建设,市场变得供过于求,于是开始纠正。”

这句话我们是认同的,市场会自动纠正,然而我们不认为未来 3 年内房价会大跌。

单纯从房贷的角度来看,首先如果房价大跌,那么银行房贷资产将出现问题,势必会引起房贷危机,引用我们一位客户的话「如果真出现澳洲版的房贷危机,预计到时候县国有化四大银行,然后零利率,央行扩大资产负债表,购买澳洲国债、金融机构债,加上扭曲操作,如果还不可以再同步推出新型的投资移民计划。」Too big to fail,我觉得应该还不会出现这样的情况。其次利息我们认为未来 1年半内都不太可能上升,预计年末还有可能再有一次降息的可能。所以升息带来的压力应该不太大。

反而应该是政策的调整,对于投资者会有较大的影响。

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作为 NAB 的最高级别经纪人,My Home Loan 收到国民银行发来的《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》,是关于澳洲房屋价值趋势的一些总结和展望。通过总结过去 12 个月(截止 2015 年 4 月)市场上发生的交易,为大家提供一个数据支撑,判断未来近期房产价格的趋势。

全澳概况(National Overview)

根据 CoreLogic RP Data 的价值指数,在截止 2015 年 4 月的过去 12 个月,各省会城市放在一起房价一共上升了 7.9%。比起去年截止 2014 年 4 月的最高峰时期的 11.5% 增长有所放缓。但近期在利率下调和住房需求的刺激下市场出现反弹,特别是悉尼。

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对比各省会城市,在过去一年,悉尼保持了最强劲的增长速度 14.5%,墨尔本也表现出较强劲的增长 6.9%,布里斯班 2.2%,阿德莱德 1.7%,佩斯 0.3%,霍巴特 1.2%,堪培拉 1.1% 以及有所下跌的达尔文 -1.6%。

新南威尔士州概况(New South Wales Overview)

在过去的一年,悉尼有记录的房价在所有省会城市增幅最大。根据 CoreLogic RP Data的价值指数,截止 2015 年 4 月的过去12个月内悉尼房价增长 14.5%,其中 House 增长 15.5%,Unit 增长 9.7% 。悉尼的房价同比 2012 年 6 月增长了近 40.2%,是澳洲所有城市中增幅最大的城市。同时大多数的沿海市场的增值都表现出相当强劲的水平。

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Hunter 和 Illawarra 也表现出了相当强劲的增长。除此之外,远离海岸的市场已经趋于平稳的增值水平。

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(新州最可承受价格区)

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(新州最贵区)

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(新州独立屋增值幅度最大的区)

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(新州单元房增值最大的区)

然后预计到 2016 年 3 月 NSW 房价会上涨 3.3%

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到 2015 年 12 月,悉尼房产增值上涨 10%

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维多利亚州概况(Victoria Overview)

在过去一年墨尔本房价上升了 6.9%,是除悉尼以外增幅最大的省会城市。同比 2012 年  5 月,增幅 24.5%。墨尔本独立屋(house)和单元房(unit)的房价增长速度显示出巨大差异,分别是 7.6% 和 1.9%。

相对于墨尔本周边区域房价的增长疲软,其他城市例如 Ovens-Murray 地区包括 Wodonga 和 Wangaratta 的 house 增值显著。然而作为维州第二大区域的 Barwon 包括 Geelong 和 the Surf Coast 房价增幅则很温和。虽然墨尔本以外的城市增值相对平稳,但在维多利亚市场每一个区域的 house 都保持了稳定的增值。

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(维州独立屋增值最大的区)

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(维州独立屋增值最大的区)

预计到 2016 年 3 月维州的房价上涨 1.3%

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预计到 2015 年底墨尔本房产增值 6.2%

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昆士兰州概况(Queensland Overview)

在过去一年布里斯班房价增长了 2.2%,其中 house 增值 2.3%,unit 增值 0.7%。同比 2012 年 6 月增幅为 11.5%。然而房价仍然低于其先前的最高峰。

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昆士兰房价的增长相比其他州要更加多样。增值最多的地区是 North West 包括  Cloncurry 和 Mount Isa,增幅为 7.1%。其他沿海区域增值超过 Brisbane 的有:Gold Coast 为 5.4%,Sunshine Coast 为 5.0%, Far North 为 4.9%。也有一些地区表现了负增长,Central west-4.8%,Northern-4.0%,Fitzroy-2.4%。

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(昆州独立屋增值最大区)

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(昆州单元房增值最大区)

预计到 2016 年 3 月昆州房价上涨 3.3%

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预计 2015 年底,布里斯本房产增值上涨 3%

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南澳概况(South Australia Overview)

阿德莱德的房价在过去的一年增长 1.7%,其中 unit 2.6%,house 1.6%。在目前的发展阶段(自 2012 年 7 月),阿德莱德房价增长了 10.1%,刚刚恢复到先前的最高水平。自 2008 年底,阿德莱德房价增长了 12.2%。南澳其他地区房价增幅多样化 Murray 7.9%,Outer Adelaide 4.1%。

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预计 2016 年 3 月南澳房价上涨 -0.4%,2015 年底阿德莱德房产增值 0.4%

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澳洲首府堪培拉概况(Australian Capital Territory Overview)

堪培拉的房子价值,从实际角度来看呈现了下跌,数据上过去一年 ACT 上涨 1.1%,其中独立屋增值 1.3%,单元房下跌 2.1%。自 2012 年 2 月来算,房子价值上涨了 6.8%。

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许多数据还是可以好好对比研究一下,如果您感兴趣阅读这份报告的具体内容,请扫描下方 Myhomeloan 官方微信关注后转发 6 月 30 日我们的任何一条内容,将朋友圈转发记录截图发送 Myhomeloan 或 Runningbroker 的微信,我们会发送这份《澳大利亚房产市场报告》到您的邮箱或微信。

 

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澳洲买房 vs 中国买房,澳洲和中国买房的区别及全面对比分析

这是一篇分享在新浪房产频道的文章,Myhomeloan 针对其中的内容做了一些整理,特别是房贷方面提供了更准确的信息。整理上内容非常的全面,数据和对比分析也十分到位,值得阅读,欢迎大家分享。

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1、产权概念不同

产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

国内房产仅包括 70 年的使用权,并不包括所有权(参见土地管理法,即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的。买 house 的时候签合同,签的是 land & house package 合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求,也可以先买好地,自己找设计师设计,再交由政府审批。如果买 apartment,也是有土地所有权的,叫 joint land,就是和别人共有的,能省去很多麻烦和每年一付的 land tax。

产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略,这在后面会讲到。

2、增值潜力不同

我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?

在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长 7%—10%,大约 7—10 年翻一番。耳熟不?已经听了无数人这么跟我说,不管你们信不信,我将信将疑。秉承着质疑一切的原则,我在ASB—澳洲统计局,找到了这个数据。

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只能说,从九十年代开始,在全球经济大宽松的背景下,增长较为迅猛,之前的走势增长幅度较 CPI 略高而已。这里提到的 7 年翻一番事实上也是中价位的翻一番

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来源:http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/Lookup/4102.0Chapter9002008

尤自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅 猛。这主要 是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近 30% 的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了 购房安家的观念。每年 2.1% 的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

3、风险性差异

3.1 空置率 (vacancy rate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在 5%—10% 之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在 10%—20% 之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证 房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在 20% 以上为商品房严重积压区。

空置率在 10%-20% 便是空置危险区,上海的 是 60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。(数据参考)官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在 42 年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8% 浮动。(数据参考

上文提到,30% 的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

3.2 租金回报率 ROI (return on investment)

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中, 北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在 2.5% 以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅 2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在 5.3% 左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到 6% — 6.5%。墨尔本则保持 city 7% 左右。如果在 Gladston,Townsville 一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的 11%—13%!

4、政府立场

4.1 政府补助 ( Government Grant)

上文提到不算政府补助和退税收入,ROI 已经是 5.2%,基本和房屋贷款利率(5.5% 左右)持平。因此,在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人 推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在 manly beach,图的就是这个范儿!政府犯愁了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能 降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让中国人买没了!”

不是夸张,上面所述句句有理有据。在新南威尔士州,首次置业者购买 65 万(房屋中位价)以下的新房或楼花,将获得 1.5 万澳元的补贴,该补贴将 于 2016 年 1 月 1 日起下调至 1 万澳元。在昆士兰州,首次置业者从 2012 年 9 月 12 日起可申请 1.5 万澳币政府资助,但房价总额不得超过 75 万澳元,而且必须是新 房或者楼花。如果房价总额低于 40 万澳元免去印花税。而维多利亚州政府从 2013 年 7 月 1 日起开始推行新的首次置业者补贴,补贴金额为 1 万澳元;此外还将印花税的优惠比例提升至 40%。

4.2 澳洲是唯一一个施行 Negative gearing 的国家。

很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提——投资用途。为了鼓励房产投资,ATO 税务局把个人房屋出租当 成了一种会产生 assessable income 的小生意!众所周知,会计有一个原则叫 accrual accounting,中文叫“权责发生制”—— 是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务,即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确 认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是:算账的时候将折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没 人管你折旧什么。

由于收入越高者税率越高,房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 20 万澳元,在本套房产上的年退税额将是 $8,100 澳元。老婆在 accounting firm 工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流的高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人 群,甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

*通常会计师、律师、医生的高端置业,在收入达到一定水平时,可以通过高级别的 Broker 在银行拿到 ProPack 产品,达到 90% LVR 无需缴纳 LMI 保险,即可以省去大笔的保险费,同时可以最大限度的利用贷款额度做负扣税。

4.3 澳洲政府很希望“自己人”来买房子。

但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家,又不能对没有 PR 的人区别对待,所以诞生了像 FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或 者期房,政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国,所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。

有关 FIRB 的信息请点击:FIRB 介绍

5、贷款

5.1 贷款难度 (Mortgage)

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款,留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以 担保人的收入来担保你的贷款。不过仅限于购买新房,目前二手房贷款会收到很多制约,详情可以阅读这里《留学生签证如果贷款购买澳洲二手房屋》。在经过专业 Broker 的指导之后,一般都可以申请到 80% 的贷款。这些专业指导包括 Cancel 你的信用卡来降低信用违约 程度等。不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房地产市场具有充足的信心!试想,如果你的还款能力出现问题或者破产,银行 只需收回 这套房产,并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的,银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格(贷款利率只比存款利率高一个百分点),是赚钱买卖!要知道,悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。

并且,最近的种种经济指标和数据指明,澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪 AAA 主权评级的唯一发达国家。 尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里,澳大利亚 2011-12 财年预算赤字占 GDP 的比重大致仅为 3%。澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十 年一遇的经济危机,对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击,原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时,澳大利亚政府便会 采取一系列措施鼓励房产市场,刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。

5.2 贷款首付 (Deposit)

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用,俗话讲以小博大,四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的 澳洲,首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为 10%,交付时交付另外 10%,通常首付 20% 借贷 80% 的比例。反观国内,05 年开始国务院下令,个人住房贷款首付提至 30%,第二套房贷首付不低于 50%。如 果 购买的第二套房用做投资用途,及出租,那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年悉尼房屋中位价两房 60 万为例,购买楼花的订金只需 5%—10%, 即 3万— 6 万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至 68.4 万,加上 5,000 澳元的投资者政府补贴,获利将可 能是两年的学费。其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的 将是大笔的 capital gain、如果一边自住,一边将此房的 Master room 租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时 capital gain。当然了,在这样一个讲求专业的国家,一定要找个专业的 Broker 帮助实现贷款,专业的律师维护最大权益,专业的会计会帮助避税。

*这里有一篇详细的以房养学的案例分析可以阅读:澳洲以房养学分享

5.3 只付利息 (Interest Only Repayment)

澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息(interest)不还本金(principle)的!通常为前 5 年或最多 15年,之后可以通过转贷或申请延长达到更久。为什么可以只还利息?参见上文产权的问题,国内房屋使用权 70 年,所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清,不然不是等于白用了?而澳洲的房屋是私有财产,即 forever,无限期,那么你想什么时候还清就什么时 候还清!

第一,既然购买不动产是一种投资,那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分,及对投资项目的 信心强弱不一。如果没信心,就少投钱,将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心,那不如拿 pay-off 的钱在其他地区多买几处房产,既实现了利益最大化又 分散了风 险。第二,只还利息还能使每年的账面亏损最大化,退尽量多的税回来。反之,pay-off 以后,租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不 仅不能退税还得因为投资盈利而上税!

你也可以向银行申请一个 offset account,把房款放进去,每个月银行自动从里面拿钱。无息,因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是 offset account 是自己的账户,可以随时取钱出来,只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

*详细 Offset 帐户介绍和功能解释请阅读:Offset 与 Redraw 功能的对比

5.4 再融资 (Refinance)

当房价涨了以后,例如 60 万的房子涨到了 70 万,那么,可以用这 10 万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的 10 万作为第二套房子的首付, “免费”购买 第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请 Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。在发达国 家,想要一夜暴富的几率非常低,巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念,每个人都可以生活的很好。

*相关阅读:转贷(Refinance)的知识介绍

6、买卖体制不同

澳洲历史不长,制度却很严谨,大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域,包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主 Vendor 和买家 Customer 是不会见面的,整个买卖过程都将通过第三方——中介 Agency 完成。在买卖双方的律师配合下,由中介为双方交换合同。当然,联系律师、邀请 broker 帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至,因为中介有较大的 bargain power(集合买家,相当于团购),有时可以向开发商为买家争取利益。

提起中介,国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为,缺乏有效法律机制的监督。在澳洲,情况是截然不同的。要想进入房地产 市场,哪怕 只是做拿钥匙开门带人看房子的工作,也是需要职业资格认证的(Real Estate Registration Licence)。

随着职位的提升,权利变大,还要强制性的接受相关课程的再教育,考取各种证书。入门的 Licence 主要是培训职业道德和法律的相关知识,课程 为期一周, 加上考试直至 Fair Trading 下发执照,总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为 700 澳币左右。课上会有很多案例分析,大概都是讲做这行很危险,随时有可能被起 诉,所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。有些话不说也是不允许的, disclosure 是很重要的一条,比如屋里死过人,下水道会堵,旁边要盖个房子挡光,必须要说。否则中介就是唯一责任人。中介进入公司以后往往还有三 个月到半年的培训期,因为现代人对中介的要求越来越高,不但要掌握房产知识,还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。

在澳洲买房的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA (development approval) 审批下来就开始卖。开发商边盖边卖,越卖越贵,等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子,看到的往往就是大 楼模型、模拟图、户型图和工地…先付一定数量的订金,之后付房款的 10%(首付的10%,会直接存入律师信托银行账户,任何人都无权动用,这就在很大程度 上为购房者规避了风险),建好以后再付 10%,这才看到自己房子实际长什么样。基于以上程序,在项目的初期购买房产就好于后期购买,因为有更多的楼层、户型选择,开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。

*相关补充

因为是海外人士澳洲购房,文章多以购买楼花(期房)和新房为例,以下是一些在澳洲购买房产,包括二手房产的相关分享,做了一些整理供大家参考:

  1. 澳洲期房、现房购买简明流程
  2. 澳大利亚购买房子的详细流程讲解
  3. 澳洲房屋贷款基本术语解释和房贷知识
  4. 澳洲购房房屋贷款咨询问答汇总分享
  5. 澳洲房屋购买 – 合同细节详解
  6. 购置房产交换合同前的几个报告 Report
  7. 购买期房楼花使用 Trust 信托帐户还是 Bank Guarantee 交付 10% 定金?
  8. 澳洲购置房产的必备词汇总结
  9. 澳洲买地建房和贷款流程
  10. 海外人士如何在澳洲贷款购买房产
  11. 澳洲购买房产需要支付哪些费用?
  12. 澳洲购置物业时交费的程序介绍
  13. 澳洲买房:Freehold 和 Leasehold 区别
  14. 澳洲购买 House 独立屋知识普及:关于房屋的 Lot Size
  15. 澳洲六种房屋产权证种类介绍
  16. 悉尼各区房地产现状分析

 

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澳洲买房:Freehold 和 Leasehold 区别

这是一篇结合澳洲实际情况有关土地拥有权的文章。部分内容引自网络上关于加拿大的分享。

freehold leasehold

新移民在买房时,有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子,最后自己并不完全拥有土地。

下面从贷款的角度来看看两者的区别。

在澳洲,新州、维州、西澳、南澳等各州大部分的独立房屋都是 Freehold,即屋主完全拥有土地权的。但是,也有一些物业是 Leasehold 的,即屋主只是租借了该土地,自己并不真正拥有该土地。

土地租借权 Leasehold Land

Leasehold 的意思是说,产权人的权益是建立在相关Lease 的基础上的。简单的说,产权人实际上是个租客,不是地产的最终所有人。至于产权人到底具有怎样的权益,主要看 lease 的条款是怎样规定的。因为如此,律师一定要详细审查 lease 的相关条款,比如年限、续约、租金调整、对于产权人作为租客的种种限制,等等。

这种类型的房子,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。也就是说,你有 99 年的时间租借该土地,99 年后,该土地还是会回归原来的主人。这种 Leasehold Land 的房子,一般来说,价格比完全拥有地权的房子要低,但是并不绝对。

Leasehold Land 一般分为三大类:

(1)政府租借地(Government Leasehold Land)

政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款和获取其他产权同样的贷款。

比如在堪培拉比较常见 99 年 Leasehold 房产,因为许多为政府未来可能规划使用的土地,基本上都是 99 年产权。

悉尼 Chinatown 后面 UTS 学校附近一栋公寓也属于 leasehold,拥有期限 99 年,从建好 settle 开始算的,目前应该还有 80 多年。

政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件,通常比一般多,比如,要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年。

(2)私人租借地(Private Land)

私人租借地一般不受贷款机构欢迎,只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时,也要看该物业地址是否在他们的审批之内,才有机会批准。而且贷款比例通常较低,大约在房价的 65% 左右。而且,该物业转让时,也比较麻烦,买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看,买家相对来说可以买到面积更大的物业。

(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)*

这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。

租借地的地税,分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。

*此部分在澳洲比较少见,此条信息为加拿大的分享。

完全拥有地权 (Freehold Land)

指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。

完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House),城市屋(Townhouse),公寓(Apartment / Unit)。这些是澳洲普遍的物业权的拥有方式。贷款机构和银行都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。

但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement),作为建筑公用设施用,比如,建设高速公路,地铁等等。

 

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