澳洲购买 House 独立屋知识普及:关于房屋的 Lot Size

同一地段,同样大小,同样状况的房子,独立屋一定会贵很多。为什么?你可以说:“独立屋不受邻居干扰,住着舒服。”

对!但这只是表象,实质是:独立屋的地皮大,完全归业主所有和使用——那块地值钱。只要是 Freehold 的房子*,在卖房信息表(Listing Sheet)中一定会标注这个物业的地皮尺寸,比如:Lot:50X120,Lot:30X110,Lot:20X100 等等,这就是地皮的尺寸,也就是 Lot Size。

*Freehold 和 Leasehold 对比解释链接

Lot Size 的单位通常用尺(Feet),50X100 就表示地皮的宽和长的尺寸了。如果那块地不是长方形,是块不规整的四边形,50 就表示地皮临街一边的宽度(Frontage),100 就表示地皮纵深较短的那个边的尺寸(Depth)。 如果那间房子门前有人行道,那地皮的深度尺寸要从人行道的内边开始算起。

lot size

如上图,红线以内才是图中那间房子的地皮,标注为 Lot:50X120 Feet 买 Freehold 的房子,在 Offer 里都会要求卖主提供一份土地 勘测图,英文称 Survey。在Survey 上标注房屋地皮的坐标和房屋在地皮上的位置。依据这个 Survey,你可以知道所买房子的地皮的确切边界,这是建围栏的依据之一。

同一地段,Lot Size 越大越值钱,这是常识。但有时你会发现,房子大小状况差不多,但 Lot Size 面积小一些的反而贵一些,这又是怎么回事?
原来 Lot Size 更值钱的地方是地幅的宽度。比如说:50X120 尺和 30X200 尺两块地皮都是 6000 平方尺,但前者一定比后者贵。因为在前一块地皮上可以盖出一间像模像样的豪宅,而在 30 尺宽的地皮上盖出的房子,即便是装修得再豪华,也称不上是豪宅,卖不出豪宅的价钱。

通常说来,投资房地产的人士,会更看重 Lot Size 的大小和宽幅,一般买房自住的可能就不会太计较是否宽度窄了 3 尺或是深度少了 5 尺,可能会更注重房屋的状况和内部的大小结构。那么,买房自住要注意 Lot Size 的什么事项呢?
首先,要注意如果 Lot 太窄,比如独立屋的 Lot 只有 20 尺宽, 即便是房子再好,也要慎重考虑是否购买。

如果 Lot 的形状过于不规则,比如有明显突出的细长尖锐角,相信大部分买家都会在意, 还是不买为好。

至于位于拐角的 Lot,通常是后院对着另一户人家的侧墙,或是只有侧院而无后院。如果后院不是太短,并无大碍,可能有人更喜欢。如果后院太短,可能在后院活动时视线受阻挡,有压抑的感觉。位于这样 Lot 的房子, 买与不买,完全取决个人爱好。
平整方正的 Lot 是最理想不过的了,但难求十全十美。实际上常常会遇到前宽后窄,前窄后宽,前高后低或前低后高的 Lot,对这样的 Lot,风水先生们会说得头头是道,但信不信由你。我要说的是:如果前后都高,而中间低的Lot,要看清了这块地上是如何排水的,这种 Lot 上的房子地下室潮湿,渗水的机会大,要看仔细了。
如果买新房或楼花,挑选 Lot 和地段,会更重要,讲究也更多些。

澳洲购置物业时交费的程序介绍

purchase fees procedure

1、客户在购房过程中共涉及 3 个帐户:

a、买方律师的信托账户;

b、卖方律师的信托账户;

c、贷款机构为购房者个人开设的结转房贷差额的银行账户。

2、交费的大致程序是什么?

客户购买房产的性质不同,交费的程序也会有所变化:

(1)投资或购买的房产是公寓式期房,汇款分为二次

A:3000-5000 澳元的定金;

B:房价的 10% + 律师费等相关费用等 (等房子盖好后,才会涉及贷款等事宜)。

(2)土地 + 别墅 (购买土地后由开发商盖房),汇款分为三笔

A:3000-5000 澳元的定金;

B:土地价 30% 的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用;

C:别墅造价 30% 的首付款(其余由银行提供)+ 相关契税。

(3)现房(包括公寓和别墅),汇款分为二笔

A:3000-5000 澳元的定金;

B:房产 30% 的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用 + 相关契税(政府印花税等)+ 市容建设等 Rates Adjustment

除房款外,还需缴纳什么费用?

所购房产的价格位置区域不同,所需交纳的税费不尽相同。税主要是印花税,例如悉尼印花税占房产价格的 3% – 4% 左右;费用支出主要是律师费、贷款费、年利息、地税及水费、楼宇管理费、租务代理费、保险等,具体费用情况买方律师会进行详细计算并出具清单。

投资购买澳洲房产除了房价还需支出多少其它费用:

贷款利息

目前澳洲房贷利率是 50 年来最低的,在 5% 左右,以澳洲各银行现行的贷款利率为计算依据。(2014年初)

付全款可否打折?

澳洲开发商推出的新楼盘全部是无折扣销售,销售代理商也不可以擅自更改价格,在这方面澳洲法律有严格并且细致的规定,否则代理执照将被吊销并支付 25 万澳元的罚金。

购买或投资澳大利亚房产后,还需支付哪些费用?

情况1

如果购买的是公寓,日常需要支付的费用有: 物业管理费、水费、市政费,占购房价的 1% 左右。

情况2

购买的是独栋别墅,日常需要支付的费用有:水费、市政费,占购买房价的 0.5% 左右。

 

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什么是房屋中位价?

在参考物业报告的时候,我们很多时会看到房屋“中位价”(Median Price)这个名词,究竟中位价是如何计算出来,与平均价(Average Price)又有何分别呢?

median price

房屋平均价即是在一段时间内,所出售物业价格的总和,再除以转手物业的数目。至于中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列,中间的价位就是中位价。

举例说,某个城区在某段时间里售出 11套住宅,成交价分别为 30万、32万、34万、36万、40万、42万、45万、50万、62万、70万和 80万,其平均房价是 47.4万元,而中位房价就是 42万元。

还须参考个别物业成交价。

如果成交价的高低平均分布的话,中位价与平均价的差距不会很大。不过,假如在售出的 11套住宅中,有 8套以低价成交,余下 3套以高价成交,那么中位价便会低于平均价;反之,若果在这 11套物业中,只有 3套以低价成交,其他8套以很高价位出售,到时中位价就会高于平均价。

中位房价通常按照城区/地区或某一段指定时期来计算,而某一个城区的中位价一般以过去 12个月的成交物业作统计。在一个指定时间内,如果转手物业的数目少于 10套,数字的参考价值将大减。

首府城市的中位房价,是评估近郊地区房价的理想指标。根据经验,位于中央商业区(CBD)5公里半径范围内的住宅,中位价通常会高于整体的中位价。

对于一众打算置业的人士来说,中位房价是很好的参考指标,但要更“全面”了解物业的价值,除了可参考心水城区的中位房价,还要参详最近转手物业的个别成交纪录。

在澳洲地产业界每每提到的悉尼房价每 7 年翻一番,其中的「价」就是指的是「中价位」。而不是买卖的价格翻倍。

澳洲购买房产需要支付哪些费用?

在澳洲购房引起的各种政府费用、杂费、印花税、银行费用和搬家费种类繁多。许多在澳洲第一次购房的国人为了买房而买房,没有做足够的功课,在购买的时候往往忽略了这些费用。对这些费用深入的了解将帮助您更好的计划买房和投资。

property purchase fees

购房成本,以 $50万澳币的房子举例,除了首付的资金外一些费用包括:

  • 律师费用 (大约 $800 +GST – $1,000+GST 澳币,另外 disbursement fees)
  • 房贷顾问做贷款的费用 ($0 澳币,信贷经纪人是由银行支付佣金)
  • 房屋结构检查的费用 (大约 $300 澳币)
  • 房东保险费 (大约 $350 澳币)如果你是投资房,可能需要考虑购买此保险(landlord insurance)。
  • 印花税 (大约 $18,300 澳币,以 NSW 州为例)
  • 房屋及财产保险费 (大约 $500 澳币)现在许多此类保险是和房东保险一起购买,放在房贷合同中可以拿到折扣。
  • 市容建设费用 council rate (大约 $800 -$1,200 澳币 一个季度)
  • 搬家费用 (大约 $300 澳币)
  • 地产代理费用 (大约 $7,000 澳币) 此项有浮动。

诀窍:税收和杂费会很大程度地增加您的购房成本。超前计划将会让您避免预料不到的财务拮据。(如果购买的是投资房,以上大部分费用都可以用来退税*)

*请咨询您的会计师

贷款机构费用(Finance broker fee)

通常 Mortgage Broker 是没有费用收取,帮助房屋购买者选择适合的银行房贷产品。房贷 settle 后,贷款机构(银行或非银行基金机构)会向新房屋贷款人收取一次性的开户费用和其他的政府注册费用。有一些贷款机构为了争取业务会免除部分费用。大多数的银行还会根据不同的产品也收取一定的年度费用或月费用。

市容建设费用(Council rate, water rate, land tax)

一些定期交给区委会的费用,它们通常会每季度收取。包括市容维护,垃圾处理,水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等。

房屋结构检查费用(Inspection Report)

在您买房之前,对房屋结构和虫害(pest)进行检查是必要的。这样不仅可以让您免受不诚实卖主的欺骗,也通常是贷款方发放贷款之前所要求的。小的房子或公寓的检查费为 $250,而大的房产的该种费用将超过 $1,000。虫害的检查费约为 $100。

*延伸阅读:《购置房产交换合同前的几个报告 Report

印花税(Stamp Duty)

费用各州政府都对购买房征收印花税。征收比例因州而异,上每个州政府的网站会看到一个计算器,然后可以根据不同的房价算出所需要的印花税价格。印花税之外,您还需要承担两项附带的政府的登记费,一项是按揭登记费,一项是房产所有权转移登记费,通常在 $104.95/person registered(每个州也不相同)。目前各个州的首次置业在印花上均有不同的减免政策,请详细和我们的贷款顾问沟通,或与您的律师交谈了解。

律师过户费(Conveyancing Fees)

房屋所有权的合法转让,一般由律师,职业办理不动产转让证书的律师来进行。律师费用一般会在 $800-$1,000 +GST 不等,再加上各种交割费(settlement fee)、存取款费(lodgement fee)以及名目繁多的政府杂费等,这个费用还会更高。这些都是不可避免的程序性费用。

按揭、房屋财产、房东保险(Insurance)

如果您的贷款额度高于房屋价格的 80%,您必须交按揭保险金(Lenders Mortgage Insurance)。这将在您不能还款时给予贷款机构以一定的保证。然后防止您的房屋有任何以外物理损伤,和房屋内部财产丢失,您还需要交纳房屋财产保险。如果您买的是投资房,建议再买房东保险。保护你以房东身份发生的一切意外,比如说房客不交房租逃跑,或房客对房屋的毁坏等等。

搬家费用和地产代理费(Agent fees)

请专业的搬家公司为您搬家,可以减轻很多压力,但是收费为 $300 到 $1,000 不等。另外如果您卖旧房买新房,别忘了计算地产代理商的费用。大多数的公司会收取相当于出售价格的百分之二左右的佣金。

 

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澳洲购买房产的三种方式

home-buying

生活在澳洲的华人朋友,对买房置业情有独钟。澳洲华人房屋的拥有率,甚至高于当地的澳洲人。在澳洲住宅房产购买的三种方式:

第一:私人之间的房屋买卖转让(Private Sales)

一般是在二手房交易时采用这种转让方式。所谓私人之间的买卖转让,并非指私人之间的直接交易,而是指房屋持有人委托房产中介与有意向要购买其房子的人协议商量,商谈确定转让价格和其他的一些附加条件,最后双方达成买卖意向的一种方式。双方达成的买卖意向,一般需以书面的形式确定,并且买方需支付部分的定金,一般在一周内卖方准备正式的合同并经双方签字。在签订正式合同的同时,买方需支付购房价格的 10% 作为购买定金。如在签订正式的书面合同之后买方反悔了,卖方有权扣留已经交纳的定金。在维多利亚州,法律规定:私人之间的房屋买卖转让,如果有(Subject to Finance)这个具体的条款,可以等到银行同意贷款以后,合同才正式生效,如果没有具体的条款,买方在双方签字过了之后,只有三个工作日(不包括周末)的反悔期。

第二:公开拍卖 (Auction)

公开拍卖是近些年来,买卖二手房时采取的主要方式。房屋的持有人通常会委托房产中介操作整个的拍卖过程。在拍卖前,中介通常会刊登拍卖广告,并准备好房屋买卖合同。同时会安排若干次公开看房的时间。凡有意想要购买房子的人都可以向房产中介索要买卖合同的样本,以便让买方的律师先行审查。

公开拍卖的房子,成交的当天,双方必须签订无条件不可撤销的合同,拍卖的最终价格和其他的条款均为不可协商的条款。而且必须在房产中介的主持下,成交双方必须现场填写所有的条款。并经双方签字后立即生效。买方需要当场支付购买价格的 10% 的定金。公开拍卖后,如果买方反悔的话,就必须承担合同规定的违约责任,扣留 10% 的定金,以及卖方需要重新刊登的广告费,重新组织拍卖的相关费用。以公开拍卖的方式成交的房子,是没有 5 个工作日冷静期的。

第三:向开发商直接购买(Buy from Developer)

这主要是购买新房或楼花所采取的方式。如果你有意想要购买新房或楼花。你一旦决定了以后,你就要向开发商交纳一定的定金(而这个定金的数量是可以协商的,维多利亚州消费者事务的法律,在今年有一个新的要求。法律要求楼花合同的首页必须要告知买方:定金的数量是可以协商的)。开发商可将其房产保留三天,同时准备所有的合同。合同准备好以后,开发商通知客户签订合同,买方需在签订合同的同时交付 10% 的房款。购买者的主体既可以是单个个人,多个个人,也可以是公司。如多个个人联合购房的,每一个参与者都必须在合同中签字,如果是相互委托的,必须有正式的委托书,如以公司名义买房的,公司法人必须在购房合同中签署担保函。声明其将以公司的资产以及个人的资金确保买卖合同的履行。所有的买卖,双方最好聘请各自的律师,安排全部的过户转让程序。

 

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你是否需要为你的澳洲出租房产(投资房)支付资本增值税?

你对增值税有所了解吗?以下是一些问答可能会对你有帮助。

real-estate-taxes

提问 1:2008 年 9 月我建造了一套房子,一直空着,直到 2009 年 1 月出租、租期 5 年。4 月份我搬进去打算住上一年,直到 2014 年 4 月上市。我可以获得6年以下的资本收益全额免税吗?在这个期间,我几乎没有任何其他主要住所。

回答:因为房子在你本人入住之前曾经出租,您就要按比例支付资本增值税。因此如果该房在 6 年中只有 1 年是作为你的自住房,你要交 5/6 的增值税。如果你在该房内居住超过 1 年时间,将会降低 50% 的增值税。

提问 2:几年前我在股票市场上大受打击,我想要出售有较好资本增值的出租房,我可以通过卖房的利润弥补我的损失吗,要多少年我才能做到?

回答:股票市场的损失是资本损失,不是贸易损失,将来的投资房出售获得的增值可以用作弥补这个损失。这个是没有时间限制的。

提问 3:我的父亲 81 岁了,最近因为老年痴呆症而搬到养老院。没有租金,但是他每个月的住宿费和养老金之间差价有 1,000 澳元。我们正在出售他的房子——我们希望除去一些费用之后能获得 38 万澳元的净收益。我们准备拿出 2 万澳元来支付一些费用和其他支出,剩下的部分我们不知道该如何操作才能代表父亲获得适当的投资。

回答:似乎你的父亲入住了有着高度护理的养老院,这里需要付住宿费而不是租金。一旦他的房子获得收益,这个钱就会增加到他当前的金融资产上,而且会获得收益。

目前的推定收益率(Deeming Rates)的计算方法为首 4 万 6,600 澳元资产的年利率是 2.5%,之后的资产年利率是 4%,因此如果你的父亲有 2 万澳元,而房子的售价是 38 万澳元,他的推定收入就会被认为是 $589/两周。这个收入和他的养老金将会用来评判他是否有能力自己支付照料费用。

如果你的父亲有养老金,那么他的资产也会根据无住房者的资产测试阈值( 33 万 9,250 澳元)进行评估——这个测试将会根据最低的养老金数额决定他所获得的养老金。

你父亲支付了住宿费,就有资格拥有该房并且出租,可以申请资产和收入免税,而且也会帮助获得稳定的收益。

但是如果一定要卖掉房子,那么就要想办法减少可评估的资产水平,比如礼物、葬礼准备金或者购买葬礼债券,还要想办法减少可评估的收入水平,比如建立家庭信托基金,如果你有专业顾问,这个方法值得尝试。

提问 4:我快 55 岁了,想要在生日那天退休。我有固定的福利,总额达 140 万澳元,或者每年能获得澳洲联邦 10 万澳元的养老金。如果我死了,我的妻子将会获得 60% 的养老金——她 50 岁,自己没有养老金或存款。我有套房子价值在 170 万,另一套房子价值60万,另外还有自管养老金 15 万,还有流动资产 40 万澳元。因为我没有负债,因此这养老金数额就很有吸引力。你有什么好建议?

回答:养老金的确很吸引人,尤其是在你和妻子都还算年轻的时候。

你的决定中主要因素就是你拥有 140 万资产的自信,以及这对你是否将房子留给你的受益人来说很重要。事实上,你认为养老金很诱人让我相信你对这个选择很满意,尤其是你在有自管养老金之外还有大笔资产。

提问 5:最近你提出了一个支付贷款的好方法,就是 10 万澳元的欠款每个月偿还 $900 澳元。我对这个建议很感兴趣,想知道是否在低于 6% 的低利息下这个建议要有所调整呢。

回答:这个数字将会让你在 14 到 15 年内还清贷款。根据其计算方法,期限越短的话,利息的影响就越小。

这就是说如果利息上涨,你就给自己降低了风险,如果利息保持当前水平或者更低,你就可以更快地付清贷款。

 

*MyHomeLoan 愿意为客户分享一些关于投资房产在借贷和税务上的一些案例,但请和您的会计师咨询有关税务上的问题。

 

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