澳洲购置物业时交费的程序介绍

purchase fees procedure

1、客户在购房过程中共涉及 3 个帐户:

a、买方律师的信托账户;

b、卖方律师的信托账户;

c、贷款机构为购房者个人开设的结转房贷差额的银行账户。

2、交费的大致程序是什么?

客户购买房产的性质不同,交费的程序也会有所变化:

(1)投资或购买的房产是公寓式期房,汇款分为二次

A:3000-5000 澳元的定金;

B:房价的 10% + 律师费等相关费用等 (等房子盖好后,才会涉及贷款等事宜)。

(2)土地 + 别墅 (购买土地后由开发商盖房),汇款分为三笔

A:3000-5000 澳元的定金;

B:土地价 30% 的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用;

C:别墅造价 30% 的首付款(其余由银行提供)+ 相关契税。

(3)现房(包括公寓和别墅),汇款分为二笔

A:3000-5000 澳元的定金;

B:房产 30% 的首付款(其余由贷款银行提供)+ 银行贷款的相关费用 + 相关契税(政府印花税等)+ 市容建设等 Rates Adjustment

除房款外,还需缴纳什么费用?

所购房产的价格位置区域不同,所需交纳的税费不尽相同。税主要是印花税,例如悉尼印花税占房产价格的 3% – 4% 左右;费用支出主要是律师费、贷款费、年利息、地税及水费、楼宇管理费、租务代理费、保险等,具体费用情况买方律师会进行详细计算并出具清单。

投资购买澳洲房产除了房价还需支出多少其它费用:

贷款利息

目前澳洲房贷利率是 50 年来最低的,在 5% 左右,以澳洲各银行现行的贷款利率为计算依据。(2014年初)

付全款可否打折?

澳洲开发商推出的新楼盘全部是无折扣销售,销售代理商也不可以擅自更改价格,在这方面澳洲法律有严格并且细致的规定,否则代理执照将被吊销并支付 25 万澳元的罚金。

购买或投资澳大利亚房产后,还需支付哪些费用?

情况1

如果购买的是公寓,日常需要支付的费用有: 物业管理费、水费、市政费,占购房价的 1% 左右。

情况2

购买的是独栋别墅,日常需要支付的费用有:水费、市政费,占购买房价的 0.5% 左右。

 

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什么是房屋中位价?

在参考物业报告的时候,我们很多时会看到房屋“中位价”(Median Price)这个名词,究竟中位价是如何计算出来,与平均价(Average Price)又有何分别呢?

median price

房屋平均价即是在一段时间内,所出售物业价格的总和,再除以转手物业的数目。至于中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列,中间的价位就是中位价。

举例说,某个城区在某段时间里售出 11套住宅,成交价分别为 30万、32万、34万、36万、40万、42万、45万、50万、62万、70万和 80万,其平均房价是 47.4万元,而中位房价就是 42万元。

还须参考个别物业成交价。

如果成交价的高低平均分布的话,中位价与平均价的差距不会很大。不过,假如在售出的 11套住宅中,有 8套以低价成交,余下 3套以高价成交,那么中位价便会低于平均价;反之,若果在这 11套物业中,只有 3套以低价成交,其他8套以很高价位出售,到时中位价就会高于平均价。

中位房价通常按照城区/地区或某一段指定时期来计算,而某一个城区的中位价一般以过去 12个月的成交物业作统计。在一个指定时间内,如果转手物业的数目少于 10套,数字的参考价值将大减。

首府城市的中位房价,是评估近郊地区房价的理想指标。根据经验,位于中央商业区(CBD)5公里半径范围内的住宅,中位价通常会高于整体的中位价。

对于一众打算置业的人士来说,中位房价是很好的参考指标,但要更“全面”了解物业的价值,除了可参考心水城区的中位房价,还要参详最近转手物业的个别成交纪录。

在澳洲地产业界每每提到的悉尼房价每 7 年翻一番,其中的「价」就是指的是「中价位」。而不是买卖的价格翻倍。

澳洲购买房产需要支付哪些费用?

在澳洲购房引起的各种政府费用、杂费、印花税、银行费用和搬家费种类繁多。许多在澳洲第一次购房的国人为了买房而买房,没有做足够的功课,在购买的时候往往忽略了这些费用。对这些费用深入的了解将帮助您更好的计划买房和投资。

property purchase fees

购房成本,以 $50万澳币的房子举例,除了首付的资金外一些费用包括:

  • 律师费用 (大约 $800 +GST – $1,000+GST 澳币,另外 disbursement fees)
  • 房贷顾问做贷款的费用 ($0 澳币,信贷经纪人是由银行支付佣金)
  • 房屋结构检查的费用 (大约 $300 澳币)
  • 房东保险费 (大约 $350 澳币)如果你是投资房,可能需要考虑购买此保险(landlord insurance)。
  • 印花税 (大约 $18,300 澳币,以 NSW 州为例)
  • 房屋及财产保险费 (大约 $500 澳币)现在许多此类保险是和房东保险一起购买,放在房贷合同中可以拿到折扣。
  • 市容建设费用 council rate (大约 $800 -$1,200 澳币 一个季度)
  • 搬家费用 (大约 $300 澳币)
  • 地产代理费用 (大约 $7,000 澳币) 此项有浮动。

诀窍:税收和杂费会很大程度地增加您的购房成本。超前计划将会让您避免预料不到的财务拮据。(如果购买的是投资房,以上大部分费用都可以用来退税*)

*请咨询您的会计师

贷款机构费用(Finance broker fee)

通常 Mortgage Broker 是没有费用收取,帮助房屋购买者选择适合的银行房贷产品。房贷 settle 后,贷款机构(银行或非银行基金机构)会向新房屋贷款人收取一次性的开户费用和其他的政府注册费用。有一些贷款机构为了争取业务会免除部分费用。大多数的银行还会根据不同的产品也收取一定的年度费用或月费用。

市容建设费用(Council rate, water rate, land tax)

一些定期交给区委会的费用,它们通常会每季度收取。包括市容维护,垃圾处理,水费和土地税。根据不同的区,收取的费用高低不等。

房屋结构检查费用(Inspection Report)

在您买房之前,对房屋结构和虫害(pest)进行检查是必要的。这样不仅可以让您免受不诚实卖主的欺骗,也通常是贷款方发放贷款之前所要求的。小的房子或公寓的检查费为 $250,而大的房产的该种费用将超过 $1,000。虫害的检查费约为 $100。

*延伸阅读:《购置房产交换合同前的几个报告 Report

印花税(Stamp Duty)

费用各州政府都对购买房征收印花税。征收比例因州而异,上每个州政府的网站会看到一个计算器,然后可以根据不同的房价算出所需要的印花税价格。印花税之外,您还需要承担两项附带的政府的登记费,一项是按揭登记费,一项是房产所有权转移登记费,通常在 $104.95/person registered(每个州也不相同)。目前各个州的首次置业在印花上均有不同的减免政策,请详细和我们的贷款顾问沟通,或与您的律师交谈了解。

律师过户费(Conveyancing Fees)

房屋所有权的合法转让,一般由律师,职业办理不动产转让证书的律师来进行。律师费用一般会在 $800-$1,000 +GST 不等,再加上各种交割费(settlement fee)、存取款费(lodgement fee)以及名目繁多的政府杂费等,这个费用还会更高。这些都是不可避免的程序性费用。

按揭、房屋财产、房东保险(Insurance)

如果您的贷款额度高于房屋价格的 80%,您必须交按揭保险金(Lenders Mortgage Insurance)。这将在您不能还款时给予贷款机构以一定的保证。然后防止您的房屋有任何以外物理损伤,和房屋内部财产丢失,您还需要交纳房屋财产保险。如果您买的是投资房,建议再买房东保险。保护你以房东身份发生的一切意外,比如说房客不交房租逃跑,或房客对房屋的毁坏等等。

搬家费用和地产代理费(Agent fees)

请专业的搬家公司为您搬家,可以减轻很多压力,但是收费为 $300 到 $1,000 不等。另外如果您卖旧房买新房,别忘了计算地产代理商的费用。大多数的公司会收取相当于出售价格的百分之二左右的佣金。

 

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澳洲购买房产的三种方式

home-buying

生活在澳洲的华人朋友,对买房置业情有独钟。澳洲华人房屋的拥有率,甚至高于当地的澳洲人。在澳洲住宅房产购买的三种方式:

第一:私人之间的房屋买卖转让(Private Sales)

一般是在二手房交易时采用这种转让方式。所谓私人之间的买卖转让,并非指私人之间的直接交易,而是指房屋持有人委托房产中介与有意向要购买其房子的人协议商量,商谈确定转让价格和其他的一些附加条件,最后双方达成买卖意向的一种方式。双方达成的买卖意向,一般需以书面的形式确定,并且买方需支付部分的定金,一般在一周内卖方准备正式的合同并经双方签字。在签订正式合同的同时,买方需支付购房价格的 10% 作为购买定金。如在签订正式的书面合同之后买方反悔了,卖方有权扣留已经交纳的定金。在维多利亚州,法律规定:私人之间的房屋买卖转让,如果有(Subject to Finance)这个具体的条款,可以等到银行同意贷款以后,合同才正式生效,如果没有具体的条款,买方在双方签字过了之后,只有三个工作日(不包括周末)的反悔期。

第二:公开拍卖 (Auction)

公开拍卖是近些年来,买卖二手房时采取的主要方式。房屋的持有人通常会委托房产中介操作整个的拍卖过程。在拍卖前,中介通常会刊登拍卖广告,并准备好房屋买卖合同。同时会安排若干次公开看房的时间。凡有意想要购买房子的人都可以向房产中介索要买卖合同的样本,以便让买方的律师先行审查。

公开拍卖的房子,成交的当天,双方必须签订无条件不可撤销的合同,拍卖的最终价格和其他的条款均为不可协商的条款。而且必须在房产中介的主持下,成交双方必须现场填写所有的条款。并经双方签字后立即生效。买方需要当场支付购买价格的 10% 的定金。公开拍卖后,如果买方反悔的话,就必须承担合同规定的违约责任,扣留 10% 的定金,以及卖方需要重新刊登的广告费,重新组织拍卖的相关费用。以公开拍卖的方式成交的房子,是没有 5 个工作日冷静期的。

第三:向开发商直接购买(Buy from Developer)

这主要是购买新房或楼花所采取的方式。如果你有意想要购买新房或楼花。你一旦决定了以后,你就要向开发商交纳一定的定金(而这个定金的数量是可以协商的,维多利亚州消费者事务的法律,在今年有一个新的要求。法律要求楼花合同的首页必须要告知买方:定金的数量是可以协商的)。开发商可将其房产保留三天,同时准备所有的合同。合同准备好以后,开发商通知客户签订合同,买方需在签订合同的同时交付 10% 的房款。购买者的主体既可以是单个个人,多个个人,也可以是公司。如多个个人联合购房的,每一个参与者都必须在合同中签字,如果是相互委托的,必须有正式的委托书,如以公司名义买房的,公司法人必须在购房合同中签署担保函。声明其将以公司的资产以及个人的资金确保买卖合同的履行。所有的买卖,双方最好聘请各自的律师,安排全部的过户转让程序。

 

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你是否需要为你的澳洲出租房产(投资房)支付资本增值税?

你对增值税有所了解吗?以下是一些问答可能会对你有帮助。

real-estate-taxes

提问 1:2008 年 9 月我建造了一套房子,一直空着,直到 2009 年 1 月出租、租期 5 年。4 月份我搬进去打算住上一年,直到 2014 年 4 月上市。我可以获得6年以下的资本收益全额免税吗?在这个期间,我几乎没有任何其他主要住所。

回答:因为房子在你本人入住之前曾经出租,您就要按比例支付资本增值税。因此如果该房在 6 年中只有 1 年是作为你的自住房,你要交 5/6 的增值税。如果你在该房内居住超过 1 年时间,将会降低 50% 的增值税。

提问 2:几年前我在股票市场上大受打击,我想要出售有较好资本增值的出租房,我可以通过卖房的利润弥补我的损失吗,要多少年我才能做到?

回答:股票市场的损失是资本损失,不是贸易损失,将来的投资房出售获得的增值可以用作弥补这个损失。这个是没有时间限制的。

提问 3:我的父亲 81 岁了,最近因为老年痴呆症而搬到养老院。没有租金,但是他每个月的住宿费和养老金之间差价有 1,000 澳元。我们正在出售他的房子——我们希望除去一些费用之后能获得 38 万澳元的净收益。我们准备拿出 2 万澳元来支付一些费用和其他支出,剩下的部分我们不知道该如何操作才能代表父亲获得适当的投资。

回答:似乎你的父亲入住了有着高度护理的养老院,这里需要付住宿费而不是租金。一旦他的房子获得收益,这个钱就会增加到他当前的金融资产上,而且会获得收益。

目前的推定收益率(Deeming Rates)的计算方法为首 4 万 6,600 澳元资产的年利率是 2.5%,之后的资产年利率是 4%,因此如果你的父亲有 2 万澳元,而房子的售价是 38 万澳元,他的推定收入就会被认为是 $589/两周。这个收入和他的养老金将会用来评判他是否有能力自己支付照料费用。

如果你的父亲有养老金,那么他的资产也会根据无住房者的资产测试阈值( 33 万 9,250 澳元)进行评估——这个测试将会根据最低的养老金数额决定他所获得的养老金。

你父亲支付了住宿费,就有资格拥有该房并且出租,可以申请资产和收入免税,而且也会帮助获得稳定的收益。

但是如果一定要卖掉房子,那么就要想办法减少可评估的资产水平,比如礼物、葬礼准备金或者购买葬礼债券,还要想办法减少可评估的收入水平,比如建立家庭信托基金,如果你有专业顾问,这个方法值得尝试。

提问 4:我快 55 岁了,想要在生日那天退休。我有固定的福利,总额达 140 万澳元,或者每年能获得澳洲联邦 10 万澳元的养老金。如果我死了,我的妻子将会获得 60% 的养老金——她 50 岁,自己没有养老金或存款。我有套房子价值在 170 万,另一套房子价值60万,另外还有自管养老金 15 万,还有流动资产 40 万澳元。因为我没有负债,因此这养老金数额就很有吸引力。你有什么好建议?

回答:养老金的确很吸引人,尤其是在你和妻子都还算年轻的时候。

你的决定中主要因素就是你拥有 140 万资产的自信,以及这对你是否将房子留给你的受益人来说很重要。事实上,你认为养老金很诱人让我相信你对这个选择很满意,尤其是你在有自管养老金之外还有大笔资产。

提问 5:最近你提出了一个支付贷款的好方法,就是 10 万澳元的欠款每个月偿还 $900 澳元。我对这个建议很感兴趣,想知道是否在低于 6% 的低利息下这个建议要有所调整呢。

回答:这个数字将会让你在 14 到 15 年内还清贷款。根据其计算方法,期限越短的话,利息的影响就越小。

这就是说如果利息上涨,你就给自己降低了风险,如果利息保持当前水平或者更低,你就可以更快地付清贷款。

 

*MyHomeLoan 愿意为客户分享一些关于投资房产在借贷和税务上的一些案例,但请和您的会计师咨询有关税务上的问题。

 

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房产投资中的 GST 问题

PropertyInvestmentGST

如果您要购买、出售、租赁或开发房产,那么您就需要登记 GST,因为您可被认为是在进行企业经营。企业经营包括您以盈利为目的进行的生意或者活动。很多人在进行产权交易时实际上是在进行企业经营,但是他们却没有按照要求登记 GST。即使是像划分土地并在其上进行开发建设这样的”一次性”交易,您仍然需要登记 GST。

如果您在连续的 12 个月之内销售的总价值或者您预计等于或超过$75,000,那么您必须登记 GST。

基于 GST 的房产包括以下所有:

  • 土地;
  • 土地及楼宇;
  • 土地权益;
  • 土地产权;
  • 土地占用许可证;

不同的房产适用的 GST 不同,取决于该房产是: 住宅还是商业房产。

住宅房产

住宅房产包括房屋、单元和公寓楼。闲置的土地通常不被认为是住宅房产。可以被占用、已被占用或打算被用作居住的房产就是住宅房产。

现有住宅房产

对现有住宅房产进行销售不需要缴纳 GST,除非该房产是新房产(参照以下新住宅房产部分)。

如果您要购买现有住宅房产,那么您不能申领 GST 抵免。

您购买与现有住宅房产销售相关的物品都不能申领 GST 抵免。当您出售物业时,您不能申领 GST 抵免。

如果您拥有用作居住及商业用途的房产,那么可能适用 GST(参照商业住宅房产)。

新住宅房产

属于以下情形的房产属于新住宅房产:

  • 之前未被用作住宅房产销售的房产;
  • 通过大规模翻新而建成的房产;
  • 在同一地块上拆毁旧的建筑重新建造的建筑物。

一处新的住宅房产在被连续租用 5 年之后,就不再被视为新住宅房产。

您可以为您销售新住宅房产而进行的所有购买,申请 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例)。你必须为房产销售而支付 GST。

住宅出租房产

如果您出租的住房不是新的,那么:

  • 对于您所收取的租金,您无需缴纳 GST;
  • 对于您出租房屋所购买或者添置的所有物品,您不能申请 GST 抵免。
  • 如果您以销售为目的建造新的住宅房产,那么您可以为其建造申请 GST 抵免。
  • 如果您以销售为目的建造新的住宅房产,而计划销售的同时先将其租赁出去,那么您需要上报,要求对您已申请的 GST 抵免进行调整。

商业住宅房产

商业住宅房产包括:

  • 酒店、汽车旅馆、小旅馆;
  • 招待所、寄宿公寓;
  • 家庭式旅游车停车公园、露营地;
  • 提供类似酒店、汽车旅馆、小旅馆、招待所及寄宿公寓之类住所的机构。
商业房产

购置商业房产

如果您购买商业房产用于您已登记GST的商业活动,那么您可以在房产购买价格之内的申扣 GST。

您不能申领 GST 抵免,如果出现以下任何一种情况:

  • 卖方使用利润计划计算包含在销售价格之内的GST。
  • 您向某人购买房产,而这房产从未登记(或者不需要登记)GST;
  • 您购买的房产免GST;
  • 您未登记(或者不需要登记)GST。

出售商业房产

如果您要出售商业房产,例如:商店和工厂,那么您通常应该在出售价格中包含 GST。您也可以申领与您出售房产相关的购买 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例),例如:包含在房产中介费用之内的 GST。

如果您要出售商业房产,那么您可以使用利润计划计算出本次销售的 GST。请参照以下利润计划部分。

如果您出售的商业房产正被出租,那么您可以将其视为持续经营的免 GST 销售,该”持续经营”是指您正在出租的企业。请参照以下销售生意部分。

如果您出租或租用商业房产

如果您作为出租人出租房产,那么以下情况您需要缴纳租金的GST:

  • 您出租工厂或者店铺,且;
  • 您已登记(或者需要登记)GST。
  • 如果您作为承租人租用商业房产,那么以下情况下您可以就包含在您所支付的租金中的GST申领GST抵免:
  • 您从他人处租用房产开展生意,且;
  • 您及您的出租人已登记(或者需要登记)GST。
销售生意

持续经营

出于 GST 之目的,当您出售生意时,如果您出售了继续运作业务的所有必需品,并且直到售出那天,您都在开展(或者将要开展)生意,那么您就是出售”持续经营”。
一般说来,如果符合以下所有条件,销售持续经营是免 GST的:

 

  • 该销售是为获得付款;
  • 买方登记了(或者需要登记)GST;
  • 买卖双方已书面同意这种销售为持续经营;
  • 供货商出售一切对继续运作业务所需的。
  • 买卖双方可以申扣与本次出售及购买房产相关的其他费用的GST,例如:包含在律师费中的GST。

空置土地

如果您要购买空置土地而进行转售或者将该土地用作商业用途,那么您需要登记 GST。

划分土地再细分

如果您有以下行为,那么您需要登记GST:

  • 购买土地进行细分和转售;
  • 将土地划分成小块–包括您家周围的土地–并在其上进行建筑;
  • 细分土地并将其用作商业用途。
房地产开发、建筑及翻新

以盈利为目的的翻新

如果您购买房产是为了进行盈利而翻新和出售,那么您需要在出售的时候登记 GST。然而,对于所购买的物品而翻新,您不能申领任何 GST 抵免,除非您在购买这些物品时就已经登记。

建造新的住宅房产

如果您建造新的住宅房产是为了出售,那么:

  • 您可以为建造以及所有与该房产销售相关的购买申领 GST 抵免(遵从 GST 抵免标准条例);
  • 您必须为出售该房产支付 GST。
  • 如果适用于 GST,那么您通常要缴纳的 GST 是销售价格的 1/11。您也可以运用利润计划计算出您应缴纳的 GST。
利润计划

通常情况下,您出售房产所要缴纳的 GST 数额是销售价格的 1/11。利润计划是计算销售价格中您所要承担的 GST 数额的另一种计算方式。

利润计划通常是销售额与以下之一的差额:

  • 您为该房产支付的金额;
  • 合理的房产估价。
  • 您能否使用边际收益方案取决于您如何及何时购买房产,以及您销售该房产所适用的 GST 情况。

 

*以上内容整理自互联网。MHL 建议您获取会计师的意见。

 

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