FASTRefi 介绍:加急转贷(Fast Refinance)

First title

澳洲的贷款并不是需要在一个银行将贷款还清后才能做调整或买卖抵押的物业。您可以在任何时间,通过 Refinance(转贷,再融资)将房产增值的部分贷出来(cash out)做新的投资,或是通过换银行调整一下当前自己贷款产品,拿到更有竞争力的利率或更好的贷款计划。

有时候通这个过程并不容易。因为现有的银行可能搁置转贷的进度,要花上很长一段时间才能完成转贷。通常当转贷的贷款无条件批准客户签署贷款文件还回去银行后,老银行在 Discharge 手续上需要两三周时间,有时会更久,这样可能耽搁您从现有房子再融资拿出资金购买另一处房产或不能及时处理影响进度。

如今为了简化流程,有些银行通过 First Title 保险公司的 Title insurance 已经推出了加急转贷来达到快速再融资的目的。

为什么要选择加急转贷?

如果您准备办理再融资,考虑加急转贷可以提供的好处:

1)没有手续费:大多数银行和机构会对加急转贷流程收取费用。

2)快速稳定:转贷贷款文件一旦收到,并通过认证,新的贷款方在短短的两天时间里就可以通过加急转贷办理好交割手续。这意味着您的贷款从申请到完成只需要三个星期就可以放款,不需要原银行或机构多额外两个星期的退出手续(Discharge)

3)节省利息:转贷新的银行利率较低,可以为您省钱。

4)无需复杂的手续:新的贷款机构会和你原有的贷款机构沟通,安排贷款的交割,不需要您和律师的介入就能完成。简单方便,节省时间。

对于考虑在市场上寻求更低利息或更合适贷款产品的客户来说,转贷是很好的重新规划贷款的机会。

然而,安排转贷需要花费的时间和精力往往会很多,让客户比较犹豫。首先需要获得当前银行的退出同意(Discharge),这个可能会需要几周的时间,有时候会因此错过市场上一个好的产品活动。

其次,客户在递交和审批新的贷款时需要面对复杂的审批程序,大多数银行都要求提供的文件会比初次办理贷款要多一些。

通过加急转贷,新银行或机构可以收到签署的贷款文件后立刻认证文件,然后将资金电汇到您当前的银行,您当前的银行又被称为转出金融机构(Outgoing Financial Institution, OFI)。

这意味着贷款批准后两个银行或机构间的交割过程将会非常快速,简单,并且主动权将由新的银行或机构来主导,能最大限度地减少贷款转贷过程中的压力和复杂性。

什么叫加急转贷(Fast Refi)?

要知道贷款在银行一天,银行就多收一天利息。如果每个人办理转贷手续都拖延一两个星期,银行就能获得更多的利息,所以银行和机构在这方面的处理速度一般会很慢。

加急转贷(Fast Refi)可以通过 First title 保险公司允许借款人在新的银行或贷款机构申请转贷,贷款批准后新的银行或机构直接通过一笔资金将旧银行的贷款付清,贷款账户关闭后,同时通过保险公司担保获取房契的转移。而不需要现有的银行或机构办理好退出手续后再交割,可以更有效和更快速的完成转贷。

换句话说,一旦的转贷贷款得到批准,签署并递交还回了贷款文件,您在短短几天内就能完成转贷的交割。

加急转贷需要多长时间?

这完全取决于您递交文件的速度,以及您贷款情况的复杂程度。

在大多数情况下,这最多需要三个星期。这比其他贷款转贷时间要短,正常的贷款转贷流程可能需要一个月以上。

有些比较紧急的转贷通过 FastRefi 加急转贷方式处理,可以最快两个星期就可以完成。

我是否有资格做加急转贷?

并不是所有银行或机构都接受加急转贷的。

为了能够获得快速再融资贷款:

1)您的物业不可以是旧系统名称或公司名称(Company title)的房契类型。

2)您当前的贷款必须是浮动利率贷款,或者固定利率贷款(会有某些限制)或信用额度贷款(会有某些限制)。

3)作为抵押担保的房产不能有任何限制,如 有 caveat 等。

4)您的贷款不能与任何债务关联,如比如与商业贷款绑定在一起的房贷。这些贷款需要先还清或关闭才可以。

5)您转贷的贷款金额必须符合银行的贷款准则。根据这款产品的规定,一些小金额贷款可能不符合加急转贷的要求。

获得最低的转贷利率

根据每个人的不同情况,客户可以选择通过转贷获取更低的贷款利率或者减少费用成本,或是拿出额外的增值资金做新的投资。更多情况下都是为了可以检查一下贷款的产品是否利息可以更低一些,或是否是一个合适的时机做固定利率的调整

银行的产品和利息随时都在变化和调整,虽然不断改变,但是我们的贷款经理了解每个银行最新的利率。可以帮助您做出合理的选择和调整。

我们知道您是否需要做出调整,调整前后贷款期限内可以节省多少的利息或费用。

我需要提供些什么资料?

每一个贷款人有不同的文件要求。

然而大多数客户通常准备好转贷通需要的文件外,在批准贷款后提供以下材料:

1)相当于三个月的银行贷款对账单,最新的对账单离交割日需少于 7 天。

2)一个详细说明现有贷款金额的数字。

3)一份完整的贷款账单(loan statement)

加急转贷是否有任何费用?

由于加急转贷的审批和处理速度快捷,​​一些银行和贷款机构将收取一定的费用。

但是一些大银行都不会收费。这是因为大银行有产权保险,他们自己支付这部分费用。

哪些银行或机构提供加急转贷?

并非所有的银行和机构都有加急转贷的产品服务。这就是为什么和我们贷款经理做沟通很重要,因为我们知道哪些银行机构提供这种类型的贷款,并且可以协助您三个星期就能拿到批准和办理交割。

以下银行最先提供 FastRefi 服务:

  • 圣乔治(St. George) :快速再融资(Fast refi.)。
  • 澳新银行(ANZ ):快速再融资(Rapid Refinance)。
  • 西太平洋银行(Westpac):优先再融资(Priority Refinance, XRO)。
  • 其他银行使用“加急转贷(Fast Refinance)”这个词的产品。

 

预付利息贷款(Interest In Advance)的转贷

如果您是一个房产投资者,并希望从当前财年的税收减免政策中获利,可以考虑一下预付利息的房屋贷款

许多银行都会给选择预付利息的产品额外的利息折扣,这样可以当前财政年度提前拿到税务减免同时可以享受更低的房贷利率。

考虑到转贷的复杂程度和时间安排,加急转贷就可以帮助大家顺利在 6月30日的最后期限办理好贷款转贷,避免任何延迟和耽搁。

因为预付利息的产品是一个季节性的贷款产品,四月至六月是热门期,所以房产投资客户有考虑的就不要错过它了。

Low doc 适用于加急转贷吗?

可以的。

如果你是自雇人士(self-employed),但无法提供完整的 tax return 等材料可以通过 low doc 获取贷款,最高贷款额度为 80%,通常 70% 是可以适用加急转贷来操作的。

对于自雇人士来说,这是一个很好的产品,因为在很难证明收入的情况下,也会有银行或机构可以考虑借款到房屋价值 80%或 70% 额度还是很不错的。

有关这种类型的贷款​​,银行有不同的要求,所以请和我们贷款经理沟通做详细咨询。

有关转贷的一些提示

您在考虑调整当前房屋贷款的话,可以在操作之前考虑要:

1)转贷会产生一些费用:找出哪些银行对它的快速再融资贷款收费最低是很重要的。理想的情况下,找一个费用利息都合适的银行,可以让新贷款的相关成本最小化。

2)准备好贷款申请的文件:这样一来您就可以准备好申请快速再融资,它可以使您在几天之内获得批准。

3)决定您想要什么:考虑清楚您通过转贷需要获得的是什么,利息的节省还是贷款结构的重新规划或是拿出更多的资金用于投资?因为不同的目的最终可能选择的银行和产品都会有很大不同,请和我们贷款经理做一个详细的沟通。

 

今天就联系我们安排加急转贷服务

如果您想得到市场上优惠的贷款利率产品,或给自己现有贷款做一个新的规划,您可以联系我们。

My Home Loan 的贷款经理对于每一个银行的贷款和产品利率都十分熟悉,可以协助您选择更合适的银行和产品。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求

 

My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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房屋贷款 Discharge 处理,解除房产抵押手续

mortgage discharge

当您考虑卖掉自己的房子或转贷当前的房屋贷款时,都需要通知当前借贷的银行贷款账户要还清或关掉。

通知当前银行需要还清贷款(卖房子、转贷、还清取回房契等)这个过程就叫做「Discharge」,您需要签署一份 Discharge Authority Form 或者是 Release of Security Form。

My Home Loan 贴士:

通常银行处理 Discharge 都会有 $350 澳币左右的费用,不同银行都会有所差别。有些银行按照 Pacackage 或非套餐下抵押房屋的数量(security)来做 Disscharge 费用收取,也有是按照 Accounts 收取 Discharge fee。

具体请与贷款的银行沟通或联系 My Home Loan 贷款经理获取详细信息,包括是否您的贷款推出时会有额外的罚款(break costs)。

 

您是否该考虑更换您的贷款产品?

更多时候客户接触到 Discharge,都是在更换银行贷款产品时(转贷 Refinance),也有很多时候是卖掉房子了律师发来一份 Discharge 表格一头雾水不知道如何填写。

My Home Loan 作为专业的澳洲房屋贷款经纪,我们会协助您处理房屋转贷,同时更加省心的协助您办理 Discharge 手续。

如果您正在考虑更换目前的贷款产品,或做出更合理的房贷结构调整,我们建议您与 My Home Loan 贷款经理电话沟通一下。

以下情况我们或许可以帮助您节省更多:

  • 争取更多的利息折扣:如果您的贷款额度超过 $75万澳币(或达到 $50万澳币),我们可以帮助您在各个银行争取更低的利息产品,即便您是 $25万 ~ $50万之间的贷款额度,在不同时期也会有许多银行推出活动,节省您的利息还款。
  • LMI 房屋保险:并不是每一间银行都收取同样的 LMI 保险金额,请和 My Home Loan 贷款经理沟通做好计算,确保在办理 LMI 房屋贷款时选择的银行是合适的。或许您不了解,一些职业是可以免除 LMI 保险
  • 转贷促销活动:很多时候银行为了争取新的客户,会推出转贷现金活动帮助客户支付转贷时前银行的 Discharge 和政府房契 Discharge 已经新的注册费用。可以随时关注我们每月更新的银行促销活动,或和 My Home Loan 的贷款经理保持微信沟通(关注微信 Myhomeloan 官方账号后留言获取贷款经理的个人微信),及时帮您在最合适的时期做出贷款调整,节约更多时间和开支。

 

给 My Home Loan 一通电话,或许您会发现更合适的房贷产品,目前您未必需要转贷,但未来当您有新的房产投资需求或需要调整时,我们的贷款经理总会给您及时专业的贷款建议。

您也可以给我们在线留言,要求我们贷款经理帮您做一份 Loan health check,确保您目前的房贷产品符合您的财务需求。

 

办理 Discharge 的手续

卖掉房子

请签署 Discharge form,提前 3- 4周时间交给您的过户律师协助处理。

通过 Broker 办理转贷

请签署 Discharge 表格,交给您的贷款经理会协助您处理。

自己办理转贷

  1. 办理新的银行贷款时,请查看确认旧银行的 Discharge 表格和手续流程,确保表格是最新版本
  2. 打印并填写好 Discharge 表格然后签字
  3. 与当前银行贷款部门电话确认接受 Discharge 的部门传真号码无误
  4. 记录传真的时间,并标记在传真表格(复印留底)
  5. 将复印版本(非原件)邮递到先银行的 Discharge 部门
  6. 48 小时候电话与原银行确认对方收到了 Discharge 表格并确认是否需要额外的资料或信息
  7. 如果对方没有收到,请再次确认电话号码,并重新发送(常常发生丢失的情况)
  8. 与新银行签署贷款文件时,一并将之前签字的正确版本 Discharge 表格原件和贷款文件还去新银行的贷款部门(并留一份备份)
  9. 新银行收到文件后会处理,并于老银行电话确认安排交割(refinance settlement),无需您的律师参与

 

Discharge 通常需要多久时间办理

当您选择离开当前银行时,通常情况下银行的 Discharge 部门会越慢处理越好,这也是为何有时会收不到您 fax 过去的文件,Discharge 的时间越久,有些客户会觉得很繁琐或许会 retain 继续留下,也同时可以继续收取您的房贷利息。所以 Discharge 过程是比较慢的。

通常这个过程需要 3-4 周时间处理,从发送 Discharge form 到处理完毕然后 ready 与新的银行安排交割。

正常情况下,当您开始办理新的贷款时就可以发送 discharge 请求(即便未来你可能不一定离开银行),这样当新的银行贷款批准时便可以顺利安排 settlement 事宜。不会耽误时间。

如果您通过贷款经纪办理 Refinance 或是有律师协助卖房子,那么交付给专业的人士处理,听取他们的建议就好,会更加顺利和节省时间。不会造成延误。

My Home Loan 提示:

特别是客户如果是转贷(Refinance)+ 新买房子(Purchase),新卖房子需要从旧房子转贷中拿出额外资金支付新购买房子 Settle 时的资金。

那么 My Home Loan 建议您可以先办理 Refinance 交割,确保资金到位,如果绑定在同一个申请,请确保及时提前做好 Discharge,否则如果 Refinance 原银行无法按时 Discharge 无法交割,就会造成新卖房子也无法 Settle,从而产生不必要的利息罚款。

请与专业的贷款经纪沟通,确保整个过程顺利。

 

什么是 FASTRefi

在关于 Refinance 的文章里之前也和大家提到过,FASTRefi 是 First Title 发明的快速确保 Refinance 顺利安全发生的一套 Fast Refinance 程序。

其中的原理就是通过 First Title 做担保通过保险公司为转贷的过程简化,不需要提前处理 Discharge,而是办理好新的贷款后可以直接通过付清原银行的贷款,将房契 realease 并转交新的银行,然后 First title 与两间银行在做后续的程序。

这样避免了许多麻烦,可以逃避原银行的 retention,同时也避免忘记提前做好 Discharge 而出现 Settlement 延迟。

值得注意的是并不是所有银行都支持 FASTRefi,同样 FASTRefi 通常只支持一个抵押物的转贷,也就是如果同时转贷加购房就无法通过 FASTRefi 来操作。

请与 My Home Loan 的专业贷款经纪沟通关于快速转贷,以避免不必要的麻烦。

 

什么是 Partial Discharge?

Partial Discharge 也就是说如果您在银行同时有超过一套物业抵押,那么其中一个物业需要 Discharge(卖掉、还清或转走贷款),就会出现 parital discharge。

整个流程和收费通常和正常 Discharge 相似,但是取决于原本贷款几个房产是否独立的账户或几套物业绑定在一个贷款账户下,就会有关掉对应贷款账户或将贷款账户降低贷款额度来匹配所 Discharge 走的物业。

因此整个流程可能会许多多一些时间 4-6 周让银行处理。

有类似需求请与您的贷款经纪或过户律师做好沟通,确保正确的 discharge。

 

澳洲银行 Discharge 表格

最后,请点击「Discharge form」页面,查看澳洲银行和借款机构的 Discharge 表格,办理解除房产抵押的手续。

 

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什么是贷款重组 Refinance?关于转贷的一些知识

关于 Re-Finance (贷款重组/转贷)的一些知识,什么是 Refinance,是什么时候需要做 Refinance,为什么要做 Refinance?

refinance-loan

什么是 refinance?

先给大家补充一些基础知识:

Refinancing” 通常是指终止和现在 Home loan 所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,降低贷款的 LVR(Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变。“Refinancing” 也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,通常我们称作 Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。

如果是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说 Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees(提前还款罚金)等,另外政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration,加上新的银行贷款申请时的费用(如果有)。

为什么要 Refinance?

1、新的银行可以提供更优惠的利率,长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

2、考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,Refinance 到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。

3、把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如果需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面,以备以后随时使用),通常存放于 offset 对冲帐户,让资金更加灵活。

再融资你就可以把你的房子的权益(Equity)变成现金储备在你的offset account 里面,把不动产变成动产。在最需要的时候,你就可以来用它,大大增强你的抗风险能力。

4、把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

5、或是简单的考虑更换银行,寻求更好地服务和贷款管理

举例说明:

第一年: 购得物业价值 $100K 贷款 $90K 自己支付 $10K +其他政府费用。你选择了IO(Interest Only) Loan,并且只是支付最低还款额。这时候 LVR=90%

第三年:你的贷款额度仍然是 $90K(因为你没有多还本金),但是现在的房屋价值增加到了$125K,这时候 LVR=72%

第五年:你的贷款额度降到了 $80K(因为你有开始还一些本金),现在的房屋价值增加到了 $150K,这时候 LVR=53% 这时候,你可能决定:

a.买辆新车

b.买投资房

c. 结婚

你需要额外 $50K 的借款。不管你是更换银行,还是使用原有银行 Refinance,你多借 $50K 之后,新的贷款额度增加到了 $130K,房屋评估价值 $150K,LVR=87%。

在 Refinance 的时候,经常也会使用 Slip Loan Accounts,比如把因房屋增值可以多借出来的额度,新立一个账户,方便管理。

如果转移到另一个银行,您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

转贷 Refinance 的操作是怎样?需要什么材料准备?

通常 Refinance 和一个 New Purchase 所需要的材料和程序类似,一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入,银行之间律师会协商做好 settlement,因为时间上不需要特定的要求(新购房产需要 42 天 Settle)因此 Refinance 通常在银行处理中排在 New purchase 后的 priority。

要做好充分的时间准备,通常在 4 周左右的时间,一周估价+申请,第二周处理贷款文件(包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行),第三周时间等待贷款文件 certification,新银行和之前银行沟通 Discharge 并安排 settle,第四周 Settle。

由于有些时候 Discharge 处理会耽误时间,许多银行通过 First Title 保险公司,通过 FASTRefi 的产品,可以不需要提前做 Discharge,而是在新的银行 Refinance 申请批准后,在 Settlement 时直接 Pay off 之前的贷款,然后实现 Settlement 可以更加顺利的发生。(通常在客户没有准备好 Discharge 情况下或原银行 Retention 情况下使用 FASTRefi)。

材料准备上,包括如果涉及到需要从 Refinance 拿出资金购买新的房产,请和我们的专业贷款经理沟通,确保操作程序上合理有序,保证在新房 Settle 时资金可以就位,不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做 Refinance 再做 New Purchase,还是同时递交一个 application,还是考虑两套房子绑定,将 new purchase 贷款 100% 用于投资负扣税。

Refinance 常见问题回答

1、Refinance 银行一定要估价吗?我的房子有过隔间,担心银行过来估价不接受房产做抵押。

答:通常 refinance 新的银行需要对房产做一个重新评估,以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整,担心银行不接受房产抵押,可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个 Desktop 估价,只要 LVR 控制在 80% 或以下,可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况作出一个合理的判断和建议。

2、Refinance 拿出来额外的资金(equity)放在 offset 是不是就要交利息?

答:这部分资金,如果您不需要动用是不需要偿还任何利息,贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将 offset 账户资金拿出使用时,这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。

3、Refinance 时除了 discharge 手续费会有其他额外费用吗?

答:如果您没有固定利息,或固定利息已经结束通常不会有其他 break cost,然而请查看原贷款合同,与我们贷款经理确认,确保不会有额外费用。在 2011 年前许多贷款银行会有提前退出合同的罚款。

 

*现在有部分银行为争夺客户,都提供转贷赠送 cash rebate 或免除费用的促销,请和我们的房贷经理沟通获取最新的转贷促销资讯。

 

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