澳洲房产市场:拍卖市场与清盘率(auction clearance rate)

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(图片来源:Perthnow)

在澳洲房产相关的新闻中,我们经常听到“清盘率”这个词汇,那么清盘率到底是什么?对澳洲房产有什么影响呢?

从本质上讲,清盘率是拍卖市场供给和需求状况的写照,是反映整个市场预期表现的首要指标。简单的讲,我们想知道在拍卖市场待出售的房子实际被出售的比例。

我们总是会通过各种途径看到来自全国各地的拍卖结果(一旦周末拍卖的结果出来,各个房产机构将会公布拍卖清盘率),拍卖结果的信息是我们观察房地产市场的一种有用的工具,但是知道这些数据的含义以及他们是怎么算出来的是理解这些数字关键。

首先,搞清楚每一个机构算某个城市的清盘率时所及的地理概念。APM(Australian Property Monitors)的拍卖活动的数据包括每周六晚上公布的清盘率,采用的地理概念和澳大利亚统计局的所指的每一个城市概念是一致的,采用的都是统计上的地理划分(Statistical Division)。

其次,搞清楚统计的时间。APM 在周六晚上公布的结果都是根据当天搜集的主要样本,然后通过各种发行的出版物在周日公之于众,但是搜集结果的过程一直在进行着。所以到周三的时候,最终的清盘率(所有的结果计算进来之后)和周六公布的数据确实有所不一,但不会有很大的变化。

第三,这是最重要的一条,搞清楚他们的计算方法。

以下五项将会出现在拍卖的结果上:

1)拍卖现场售出数(Sold At Auction)
2)拍卖前售出数(Sold Prior To Auction)
3)流拍数(Passed In)
4)拍卖后售出数(Sold After Auction)
5)撤销拍卖数(Withdrawn)

包括五个因素中的几个还是所有的因素计算,将会影响到公布出来的清盘率。在权威的清盘率的分子(”top-line”)计算中,APM 就只考虑拍卖现场出售数和拍卖前业已售出的数量。其他的机构,包括一些房产集团,他们则会把拍卖之后的成交量也计算在总的交易量中,这将导致算出的清盘率较高。

至于分母(“bottom-line”)的计算,APM 包括了所以的拍卖量,甚至包括在拍卖之前就撤出的房产数量。而有些机构并不会将其包括在内,这样也会使得这些机构计算的清盘率更高。APM 将撤出的数量包括进来是为了防止人们预期房子将不会被卖出或者卖不到自己期望的价格而撤出而导致清盘率出现偏差。

APM 计算清盘率的公式:(拍卖现场售出数+拍卖前售出数)/(出售的总额+流拍数+撤销拍卖数)。这个计算结果是各大主流媒体所公布的最保守的清盘率。

(文章来源:房天下)

 

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国民银行(NAB):澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本

前言

每天关注的新闻里一定会有一条或两条有关地产的资讯。

上周我们写的「悉尼和墨尔本是否有房产泡沫」和「针对 APRA 投资房贷款政策收紧应该注意事项」得到许多朋友关注和阅读。这两天新闻又开始报道,悉尼近 4周的清盘率逐步下滑,已显趋势,又有预计 2016 年银行要加息,然后房市在未来三年内会大跌,而且此观点来自于注明的市场研究机构 BIS Shrapnel《2015-2018年住房前景》(Residential Property Prospects)报告

“这是市场的正常作用,这是经济学101。市场繁荣,大家都跳进来,然后开始大举建设,市场变得供过于求,于是开始纠正。”

这句话我们是认同的,市场会自动纠正,然而我们不认为未来 3 年内房价会大跌。

单纯从房贷的角度来看,首先如果房价大跌,那么银行房贷资产将出现问题,势必会引起房贷危机,引用我们一位客户的话「如果真出现澳洲版的房贷危机,预计到时候县国有化四大银行,然后零利率,央行扩大资产负债表,购买澳洲国债、金融机构债,加上扭曲操作,如果还不可以再同步推出新型的投资移民计划。」Too big to fail,我觉得应该还不会出现这样的情况。其次利息我们认为未来 1年半内都不太可能上升,预计年末还有可能再有一次降息的可能。所以升息带来的压力应该不太大。

反而应该是政策的调整,对于投资者会有较大的影响。

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作为 NAB 的最高级别经纪人,My Home Loan 收到国民银行发来的《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》,是关于澳洲房屋价值趋势的一些总结和展望。通过总结过去 12 个月(截止 2015 年 4 月)市场上发生的交易,为大家提供一个数据支撑,判断未来近期房产价格的趋势。

全澳概况(National Overview)

根据 CoreLogic RP Data 的价值指数,在截止 2015 年 4 月的过去 12 个月,各省会城市放在一起房价一共上升了 7.9%。比起去年截止 2014 年 4 月的最高峰时期的 11.5% 增长有所放缓。但近期在利率下调和住房需求的刺激下市场出现反弹,特别是悉尼。

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对比各省会城市,在过去一年,悉尼保持了最强劲的增长速度 14.5%,墨尔本也表现出较强劲的增长 6.9%,布里斯班 2.2%,阿德莱德 1.7%,佩斯 0.3%,霍巴特 1.2%,堪培拉 1.1% 以及有所下跌的达尔文 -1.6%。

新南威尔士州概况(New South Wales Overview)

在过去的一年,悉尼有记录的房价在所有省会城市增幅最大。根据 CoreLogic RP Data的价值指数,截止 2015 年 4 月的过去12个月内悉尼房价增长 14.5%,其中 House 增长 15.5%,Unit 增长 9.7% 。悉尼的房价同比 2012 年 6 月增长了近 40.2%,是澳洲所有城市中增幅最大的城市。同时大多数的沿海市场的增值都表现出相当强劲的水平。

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Hunter 和 Illawarra 也表现出了相当强劲的增长。除此之外,远离海岸的市场已经趋于平稳的增值水平。

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(新州最可承受价格区)

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(新州最贵区)

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(新州独立屋增值幅度最大的区)

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(新州单元房增值最大的区)

然后预计到 2016 年 3 月 NSW 房价会上涨 3.3%

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到 2015 年 12 月,悉尼房产增值上涨 10%

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维多利亚州概况(Victoria Overview)

在过去一年墨尔本房价上升了 6.9%,是除悉尼以外增幅最大的省会城市。同比 2012 年  5 月,增幅 24.5%。墨尔本独立屋(house)和单元房(unit)的房价增长速度显示出巨大差异,分别是 7.6% 和 1.9%。

相对于墨尔本周边区域房价的增长疲软,其他城市例如 Ovens-Murray 地区包括 Wodonga 和 Wangaratta 的 house 增值显著。然而作为维州第二大区域的 Barwon 包括 Geelong 和 the Surf Coast 房价增幅则很温和。虽然墨尔本以外的城市增值相对平稳,但在维多利亚市场每一个区域的 house 都保持了稳定的增值。

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(维州独立屋增值最大的区)

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(维州独立屋增值最大的区)

预计到 2016 年 3 月维州的房价上涨 1.3%

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预计到 2015 年底墨尔本房产增值 6.2%

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昆士兰州概况(Queensland Overview)

在过去一年布里斯班房价增长了 2.2%,其中 house 增值 2.3%,unit 增值 0.7%。同比 2012 年 6 月增幅为 11.5%。然而房价仍然低于其先前的最高峰。

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昆士兰房价的增长相比其他州要更加多样。增值最多的地区是 North West 包括  Cloncurry 和 Mount Isa,增幅为 7.1%。其他沿海区域增值超过 Brisbane 的有:Gold Coast 为 5.4%,Sunshine Coast 为 5.0%, Far North 为 4.9%。也有一些地区表现了负增长,Central west-4.8%,Northern-4.0%,Fitzroy-2.4%。

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(昆州独立屋增值最大区)

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(昆州单元房增值最大区)

预计到 2016 年 3 月昆州房价上涨 3.3%

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预计 2015 年底,布里斯本房产增值上涨 3%

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南澳概况(South Australia Overview)

阿德莱德的房价在过去的一年增长 1.7%,其中 unit 2.6%,house 1.6%。在目前的发展阶段(自 2012 年 7 月),阿德莱德房价增长了 10.1%,刚刚恢复到先前的最高水平。自 2008 年底,阿德莱德房价增长了 12.2%。南澳其他地区房价增幅多样化 Murray 7.9%,Outer Adelaide 4.1%。

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预计 2016 年 3 月南澳房价上涨 -0.4%,2015 年底阿德莱德房产增值 0.4%

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澳洲首府堪培拉概况(Australian Capital Territory Overview)

堪培拉的房子价值,从实际角度来看呈现了下跌,数据上过去一年 ACT 上涨 1.1%,其中独立屋增值 1.3%,单元房下跌 2.1%。自 2012 年 2 月来算,房子价值上涨了 6.8%。

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许多数据还是可以好好对比研究一下,如果您感兴趣阅读这份报告的具体内容,请扫描下方 Myhomeloan 官方微信关注后转发 6 月 30 日我们的任何一条内容,将朋友圈转发记录截图发送 Myhomeloan 或 Runningbroker 的微信,我们会发送这份《澳大利亚房产市场报告》到您的邮箱或微信。

 

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澳洲房产历史走势深度剖析和悉尼房产价值走势分析

澳洲房产历史走势剖析

近几年,澳大利亚房产在国内的热销已经众所周知,以上海和北京为首的一线城市中,每周都在举办各种大中小型澳大利亚房产展会。国内客户抢购澳大利亚房产浪潮一波未平一波又起,来自中国的神秘客户购入顶级豪宅等新闻不绝而耳。2012年国内客户共豪斥42亿澳元进入澳大利亚房产市场,首次超过热衷投资澳大利亚房产的英美投资客户。而随着澳大利亚经济的稳定增长,各大首府城市房价也在不断攀升,清拍率、成交中间价、房价及租金涨幅等数据同时也在不断刷新。如此之多的客户大量购入澳大利亚房产,很多客户会有一个共同的疑问,是否会引起澳大利亚房产市场的泡沫?现在,由海外房产权威机构澳信集团的专家团队带我们一起揭开澳大利亚房产第二层神秘面纱。

图一数据由澳大利亚权威统计机构斯特普顿在 2007 年提供。从图中可以看出,由于澳大利亚在 20 世纪 30 年代前后经历了一次较大的经济萧条时期,金融市场的崩溃导致了房地产市场的低迷,从 1880 年到 1950 年,长达 70 年的时间里,澳大利亚房地产市场一直处于平稳时期,其一是因为房地产市场处于改革初期且相关制度不完善,其二是澳大利亚特有的以农业和矿业为基础的经济发展缓慢,很难带动房地产市场需求。

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(图一)

图二是由澳大利亚统计局 Australian Bureau of Statistics(ABS)公布的房产价格变动历史。从图中数据可以了解到,澳大利亚房产价格整体呈上升趋势,从 2000 年开始,有较大幅度上涨。正是由于 2000 年悉尼奥运会的举办,让世界对澳大利亚有了全新的认识,澳大利亚也在全球打开了知名度。悉尼奥运会的成功举办不仅为澳大利亚带来了知名度,最关键的是成功拉动了整个澳大利亚经济的全方面发展。澳大利亚丰富的资源、优美的自然环境、优质的教育资源、多元的社会文化等等,吸引了全世界人类的目光。以悉尼、墨尔本及布里斯班为首的首府城市逐渐成为海外移民、留学生、商人、投资客户的首选之地。澳大利亚房地产业真正走上欣欣向荣的道路,经济的高速发展和人口的猛增刺激了房产的需求,澳大利亚房产价格和租金涨幅一路飙升。

 

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(图二)

澳大利亚房地产市场之所以一直保持稳定增长,最关键是得益于政府对房地产市场的保护政策。纵观全球房地产市场历史,自 1988 年以来,包括美国、英国、新西兰、加拿大、德国、日本及东南亚国家等发达国家或发展中国家的房地产市场,纷纷先后经历了房地产泡沫的破裂,或是受全球经济危机的影响大幅下跌的惨痛经历,而同属发达国家的澳大利亚例外,在最近先后经历 2008 年全球金融危机及 2011 年爆发的欧美金融债务危机中,都平稳安全度过,这两次成功躲过危机的经历无疑归功于澳大利亚政府一贯对于房地产市场的保护政策及对金融系统的有效调控。回顾澳大利亚房地产市场历史,可以总结出 5 次比较重要的政策节点:

第一,1976 年成立澳大利亚境外投资审查委员会 FIRB(Foreign Investment Review Board),该制度 FIRB 制度源于澳洲投资法规《1975 年外资收购及接管法》,FIRB 的职能是评估外国投资者对澳大利亚的直接投资方案是否符合联邦政府政策以及《外资收购及接管法》,并据此向澳大利亚联邦政府提供建议。

第二,1985 年 7 月,在 Hawke/Keating 政府的领导下,澳洲暂时取消负扣税机制,虽然现在这个机制仍是众多专家争执的焦点,但目前并未有人计划作出改变。

第三,在 1985 年 9 月 20 日,Hawke Keating 政府颁布资本所得税法规,在当天或者以后成交的房产必须按规定支付资本所得税。

第四,联邦和各州政府提供了一些免税和减税补贴项目,给予澳大利亚本土业主更多的机会参与自置居所的“澳洲梦”。这些补贴项目中最重要的一个是在 2000 年 7 月 1 日,澳洲政府为抵消消费税对业主的影响,首次推出首次置业者计划,具体由各州实施,也从此开始了首次置业者补贴政策。并从一开始的 7000 澳元增加到 2008 年的 14000 澳元。

第五,2007 年年中以来,养老金的法律发生改变,开始允许自我管理养老金基金投资银行债券中的房产,尽管该基金近年来发生很多变化,但这是有史以来对房产市场影响最大的一次。

除此以外,澳大利亚联邦政府还出台一系列保护房地产市场健康发展的措施,包括开发商及银行利益分离,避免联合控市;开发门槛限制较高,不可无限圈地;多方参与定价,确保市价合理;成立信托账户,律师独立管理,强制聘请律师,全程监督管理;信息透明,严格遵守法规;控制境外投资,保护本地市场;高度信用机制,违约会严厉处罚,甚至倒闭。以及境外人士不得购买二手房,新项目卖给境外人士不得超过总量的 50%,避免投资催高房价。

表示,相比其他发达国家经济体,澳大利亚相对拥有更完善的经济发展能力,作为国土面积排名全球第六的国家,仅有约2300万人口,而且基本集中在东南沿海主要首府城市,悉尼、墨尔本及布里斯班,随着经济的发展和人口的猛增,澳大利亚房产市场供不应求的现状将继续加剧,从而促使房价和租金的稳健增长,这也是近几年吸引了大批国内投资客户进驻澳大利亚房产市场的最大原因之一。全球经济环境的低迷,国内投资市场的不稳定,通货膨胀居高不下,促使越来越多的投资客户迫切寻求一个投资平台和载体,实现财富稳健升值。被评为世界第一类高透明度的澳大利亚房产市场在2012年更被全球投资客户一致视为“资产避风港”,投资澳大利亚房产无疑是最佳选择。

悉尼房产价值走势分析

悉尼房产市场沉寂了两年之后,从 2012 年底开始进入了复苏通道。据澳洲房产专业人士预测,2013 年悉尼房地产价值将增长 5% – 10%,这样的增长率可以实现吗? 它的依据在哪里呢?

通过分析以下八种因素,我们将了解到今年悉尼房产价格的未来走势:

我们首先来说:房屋供需状况。悉尼房价上升的主要推动力来自于房屋供给与需求失衡。供给跟不上需求的增长自然带动房价上升。

数据表明,2008/2009 年度,悉尼每年房屋供给缺口为 4,200 套;2009/2010 年度,缺口增加到 7,600 套;到了 2010/2011 年度该缺口已经扩大到了 8,800 套。据 2013 年 1 月 SQM Research 统计显示, 悉尼月度房屋供给数量下降了6%,而年度供给数量下跌了 13.1%。悉尼多年来房屋供给一直低于需求。

其次:人口数量变化。澳洲稳定的政治结构、稳健的经济增长、高收入就业机会、宜居的自然环境以及高质量教育体系等因素吸引海外人士源源不断地到悉尼学习、工作以及定居。

数据显示,截止 2012 年,悉尼人口数量超过了 460 万。预计到 2036 年,悉尼人口将增长到 600 万,其中人口自然增长占到 69%,其余 31% 将来自于移民输入。

第三:租金市场变化。在过去五年中,常年房屋供给短缺和人口数量不断增加的双重作用下,除个别地区之外,悉尼租金节节攀升,每年或半年房东会上调租金价格。即使悉尼租金价格每年都在增长,待出租房开放时间租客们身影仍然络绎不绝。悉尼公寓的高租金和低空置率吸引着众多房产投资者踊跃进入市场。

第四:自我管理式养老金。自我管理式养老金(SMSF)购买投资房限制条件的放宽,使悉尼市场迎来了一股新的投资热潮。

35 岁以上、工作了大约十年的工作人士养老金储存资金超过 $50,000 或者更多,为投资房提供了首付。因税务上可享受到巨大优惠,许多具有稳定收入群体把目光对准了通过自我管理式养老金购买投资房。

第五:悉尼高端豪宅市场。过去两年中,悉尼高端豪宅市场可谓经历了寒冬。绝大多数豪宅价值下跌,降幅在 20% – 40% 不等。2013 年初开始,悉尼豪宅市场开始慢慢复苏,拍卖清除率明显增高。如果这种现象可以延续到今年年中将增强潜在购房者信心,悉尼房地产市场将逐渐摆脱阴霾,稳步进入价值上升通道。

第六:海外买家踊跃。悉尼特定区域的海外买家正在稳步增加。中国新领导班子的形成、今年印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买家进入澳洲市场的步伐。在 2011/2012 年度,澳洲政府审查并批准了 5000 份中国人投资项目申请,其价值约为 160 亿澳币,其中 40 亿澳币投资于房地产领域。 还有,悉尼全新公寓项目大受海外买家追捧。 例如 Zetland 一个项目在年初出售了大约 150 套,其中有个华人买家出手阔绰一下买入 17 套全新公寓。悉尼奥林匹克公园一个项目在 4 个月出售了大约 110 套,其中华人买家居多,也有少数投资客来自印度尼西亚、新加坡、马来西亚、印度、韩国、日本等国。

第七:购房新政出台。2012 年 10 月 1 日实施的新南威尔士州购房新政策为具有公民或永久居留身份的首次置业者提供了巨大优惠。在 2014 年 01 月 01 日起,首次置业补贴将从 $15,000 下降为 $10,000。要赶上末班车的首次置业者可能形成扎堆现象,导致悉尼特定区域房价上调。

第八:银行贷款利率。有些银行推出的特定房贷产品利率仅为 4.79%,强烈吸引了购房者的目光。此利率已达到澳洲历史最低利率水平,为购房者还款减轻了不少压力。

最后, 许多人对今年悉尼房地产市场表现非常期待。悉尼房产市场复苏的可持续性主要取决于银行利率水平和海外主要经济体的稳定程度。如果考虑在悉尼购买房产,需要留意以下两点:

1) 购买预算之内的房产;

2) 留有应急现金,以应对不可预料的、急需用钱的情况;

3) 利率有降则有升,计算房屋贷款还款利率时,要留有余地以应对利率上升情况。

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(文章内容来源互联网,与购房的朋友们分享)

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悉尼各区房地产现状分析

近几年,由于留学的兴起,澳大利亚成为中国人最为向往的国度之一,也正因为众多中国人选择悉尼留学、移民,所以该地区国内房价早已居高不下,悉尼到底哪个区最适宜买房呢?

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CBD 附近

CITY 土地有限,目前都是寸土寸金。无庸置疑,无数大公司,大企业,多所高等院校,TAFE 都在 CBD;吃喝玩乐,SHOPPING 都是便利至极,更有游人青睐的 CHINATOWN、DARLING HOBOUR、OPERA HOUSE、HYDE PARK 等经典旅游胜地,让这座国际大都市显现出文化的底蕴和独特的魅力。CENTRAL 更是火车、BUS 的中心,整个悉尼交通的枢纽。

在众多优势下,说到 CITY 的房价,自然低不了,现在全新 2 房都是轻松上 80 万,1 房加车位都在 60 万左右。顺便说下,在 CITY 车位也是很金贵的,单独卖可达 10W 一个;新房中,同等房屋条件,有车位和没车位相差 6-8 万。由于 CITY 附近有很多学校,UTS、USYD、TAFE 因为方便,不少学生都喜欢住 CITY;众多大公司的员工,也有不少住在 CITY。现在 CITY 租房情况大概是 2 房 $800 左右(无车位)。CITY 现在新房比较少,特别是中心位置,没地再建了;新房楼花也就那三四个盘,其中地理位置最优越的也就一两个。CITY 里的 2 手房,好好找找倒是挺多的,60 多万有时候也能买到不错的 2 房 2 卫,不过这就要靠运气了。但是二手房涨幅空间不太大,因为房子太多人住,都住得非常差,而且管理费年年涨,很多投资者入不敷出。如果财力到的了,投资 CITY 是个稳算盘。租金回报高,升值潜力也没的说。

ABBSFORD、CHIRSWICK、CABARITA、BREAKFAST POINT 在 20 年前不是受欢迎的区,可以去看看周边旧房子的居民,很多都是意大利或者中东人,而且 BREAKFAST POINT 以前不是居民住地。不过现在悉尼地少人多,大家都开始往水边挤,这些离 CITY 不远,在水边,新开发的楼盘现在非常受欢迎。其中 ABBSFORD 和 CHIRSWICK 靠近ABBSSFORD BAY 环境不错,有水离 CITY 也不远,就在 DRUMMOYNE 下面一些。那有很多水边豪宅。 有 WATER VIEW 的新 APT 价格也是很高的。今年在这建的 APT 还挺多,在 ABBSFORD 有个全 WATER VIEW 的 APT,面积很大, 还有自己的船位,但价格也昂的过了 2M 多了;旁边 CHIRSWICK 有个楼花,位置不错, 面对公圆,大草地, 2 房 60万+。 如果谈到目前出租情况,这里回报就稍微低了点,选择在这里买房子,主要是考虑自住,享受环境。对于其升值潜力,众口不一,见仁见智了。

东区

东区是很多白领和学生比较喜欢的地方,如 WATERLOO 的 MOORE PARK,靠近泰乐学院,近 CITY,开车去 UNSW 和 USYD 都很近。因为近学校和 CITY,这里也自然成为许多白领和学生租房的热门选择。现在新房价格大概在 1 房 41 万左右(没车位),1 + STUDY 价格从 47-55 万不等,取决于朝向和有无车位。2 房的话,起价在 58 万左右。出租率很好,租金 1+S 的, $480/周左右;一些大点的 STUDY,可以到达 $520/周; 2 房 2 卫 $570 左右。还有就是靠近 ZETLAND 附近,有不少新房和楼花,附近有大的 SHOPPING CENTRE 在建,离 CITY 也很近,AUDI 的旗舰店也安家在那。开车去 UNSW 5分钟左右,门口有数条 BUS 到 CBD。价格的话比 MOORE PARK 略微高点。ZETLAND 的优势在于整个区 40% 都是绿化,环境优美没的说; MOOREPARK 目前的优势在于,小区成熟,生活方便。说到 ROSEBERRY,也有不少房在建;这里相对于以上两个小区,在地理位置,环境和生活方便上都稍差一些,但房价也自然较为低一些。

RANDWICK 和 KINGSFORD 都比较靠近 UNSW 和跑马场,这一带学生住的比较多,所以好出租,房价也比较高,2 房大概都在 60 万左右,但出租回报还不错,房子空置率低。

东区没有火车,交通主要靠 BUS 和自驾,所以在这里买房,考虑长期自住的话,有车位也是很重要的。

靠近机场的 MASCOT,也有不少近新和新的 APT,2012 年下半年房价都偏低,500K 以下 400K 出头能买到不错 2 房 2 卫还双车位的 APT;但目前也涨了不少。该区有火车,交通方便,缺点是因为路径机场私人线,火车票价贵。也有不少人抱怨离机场太近,太吵。

内西区

主要包括 BURWOOD、ASHFIELD、RHODES、STRATHFIELD、NORTH STRATHFIELD、HOMEBUSH 和 ERMINGTON。

BURWOOD 华人很热中的地方,离 CITY 近,有大的 SHOPPING CENTRE,周围学校也不错, 有火车站,还有很多饭店 。 在 09 年里,BURWOOD 的房价也是增长的很快,现在好一点的 2 手的 2 房价格大概在 50 万+了, 新房子的话,有个楼花靠近火车线那的,2房大概 48 万左右,这个位置,投资可以,考虑离火车道太近,自住的话就一般了,比较吵。还有一个楼花 2 房在 50 万多,应该是有中介独家销售,具体信息不是很了解。 BURWOOD 租房市场非常好,很多学生和上班族也都住在这里, 旧 2 房租金大概 $470/周。

ASHFIELD 俗称小上海,很多上海人住在这里。 吃的东西也挺多,买菜也很方便。 SHOPPING CENTRE 不大。这里交通方便,华人多,就是稍微脏乱了点。2 手 2 房价格在 40万+,出租也挺快的,租金大概在 $420-430/周。

STRATHFIELD 是韩国人聚集的地方,也是火车的中转站,铁路交通很方便;公路方面,也有 PARRAMATA 路直通 CITY。最近一两年这的房子价格也上升的很多,2012 年前的 1 个新 1 房才 30 万出头,到了 9 月就卖到 38万+了, 还有个 TOWNHOUSE 群,2 房的大概在 65万+,3 房的大概 78 万左右,面积还不大。 STRATHFIELD HOUSE 地普遍比较大,平均价格快接近 100万了。 STRATHFIELD 的学校不错, GIRL HIGH 是个很不错的学校。 说到租金,这边 2 房 APT 大概 $480/周。

RHODES 靠海湾,有火车站,也有较大的 SHOPPING CENTRE,出行比较方便, 是个新的 SUBURB,很多海外人事在这里定居。 RHODES 的房价不便宜。 依据位置和发展商的不同价格有所差异。新 2 房价格从 56-65 万起。 出租市场不错, 很多 MQ 的学生和周围 BUSINESS PARK 的白领喜欢居住在这里。 租金的话, 小 2 房大概 $480-500/周,2 房 2 卫,大概 $540-560/周。多年前 RHODES 的土地确实是受过污染,不过 COUNCIL 和各大发展商都在力图改善这一状况。那个一个大大的烟囱,就是用来净化土地的,以后是会挪走的。估计 RHODES 整个区的最佳状态,会是在 2-3 年以后,那时候,期房也建设的差不多,环境也会近一步改善,RHODES 将会成为一个非常和谐的当代时尚社区。这样来看,RHODES 还是比较有升值潜力的。到 2014 年所有的楼盘就都卖光了,也接近了这个区开发的尾声。

RHODES 和对岸 WENTWORTH PONIT 的桥已经获批开建,到 2016 年建好,目前又开始推动 WENTWORTH POINT 的房市和价格。对岸也是要兴建大型 SHOPPING CENTRE 和精英小学,还有百万游艇俱乐部(效仿 DARLING HARBOUR 兴建)。

HOMEBUSH 在 STRATHFIELD 旁边, 属于 STRATHFIELD COUNCIL,STRATHFIELD 的图书馆也在此区。有自己的火车站。开车距离,离 STRATHFIELD 也就三两分钟,但此处房价比起 STRATHFIELD 低了很多, 2 房全新的大概 45 万左右,2 手的 2 房靠近 HOMEBUSH STATION 价格也在 40万+,租金的话,近新 2 房 2 卫大概 $440/周。 提醒一点,HOMEBUSH 和 HOMEBUSH WEST 不一样,价格相差很多,HOMEBUSH WEST 靠近FLEMINGTON,就是 SYDNEY MARKET,流动人口比较多,很多印度人和中东人住那,房子很便宜,2 房 2 卫全新的大概 38 万左右,租金的话大概 $380/周。

内西区出行比较方便,政府对 BURWOOD、STRATHFIELD 和 HOMEBUSH 有个 15 年的规划,让这 3 个区成为更适合居住的地方。会修建更多的学校,公园等基础建设。

西区

AUBURN、LIDCOMBE 是中东人比较多的地方,治安环境等口碑也较差。相对房子价格也就便宜。

LIDCOMBE 华人一般不太青睐,因为有很大一片的墓地。LIDCOMBE 在靠近 GOLF 场和 PARK 那有全新的 TOWNHOUSE,3 房大概 50万以内, HOUSE 的话也就 60万。对于 BUDGET 不高,但人口又多,想住大房子的人们,是个不错的选择。

AUBURN 有大的 SHOPPING CENTRE,房子价格低,2 房全新大概 30多万, 2 手的 3 房大概也就在 35万左右,很适合资金不多的初次置业者,投资的话,AUBURN 也是个不错的选择, 36 万多的 3 房租金大概 $500/周, 投资汇报率是非常高。

这两个区在地理位置和房屋价格的平衡上占优势。房价低,但距离 CITY 不远。

PARRAMATTA 交通方便, 有自己的 BUSINESS AREA,一直被说为是 SYDNEY 另一个中心,第二 CBD。 前些年这里的房价便宜, 因为有很多中东人的关系, 让人觉得治安有点差。但今年房子价格上的很快, 全新 2房 也要 50万左右了, 租金市场的话,因为交通购物方便又靠近西悉尼大学,行情还是不错,2 房大概 $500/周。

 

*信息和数据等仅作为参考,整理在 2012 – 2013 年。

因为房产市场的强劲上升,很多区域的数据有着不小的变化。请和专业的地产经纪人和贷款经纪人沟通,了解最新的房产市场和区域数据。

 

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