什么是信用分数(Credit Score)?它是如何运作的?

前言

澳洲信用报告(Veda report)中也会有信用分数,这里的信用评分(credit score)是指每个银行的一个对客户的风险评判标准。有所区别。

Credit scoring

 什么是信用评分?

澳洲银行在 2008 年金融危机(GFC)后对于资金的借贷政策都做了许多调整和改进。为最大程度避免借款人出现违约行为,每个银行都根据历史数据独立设计了自己的数据模型,通过不同方面的数据搭建的模型获得对每一个借款人的信用评分(credit score)。简单一句话,就是通过这些数据评分,电脑首先来从“历史经验”来判断贷款申请者是否有违约风险。

很多人觉得我借款 80%,抵押房产银行怎么样都不会亏的呀,还有必要这样复杂吗?事实上,不光是简单的银行赚一笔利息钱,银行的贷款业务(loan books)里出现的违约比例越小(less arrears),越受到银行自己 financial backers 的青睐,通常是海外的 wholesale lenders。所以都会严格在这方面把关。

然而每个银行的信用评分系统都不一样,针对自己的业务和规模和市场定位会不同,并且都是完全机密的;贷款经纪也好,银行贷款经理也好,甚至是审批贷款的 credit assessor 也都不会知道具体的评分制度。

My Home Loan 根据过往银行贷款申请的经验,和累计案例的总结,对于不同银行 credit scoring 会有所把关,相对于贷款客户来说,我们有更丰富的经历,了解不同银行的偏好,同时也知道不同银行对于特定一些情况的审批「习惯」,会根据客户情况来判断哪些银行可以递交或不可以递交。

避免客户在原本可以获批、的情况下,因为不了解情况误交申请带来麻烦。

信用评分是如何运作的?哪些方面影响信用评分?

虽然每个银行的信用评分机制不同,有些银行或许都不使用信用评分所有客户均通过 credit assesor 审批,也有些银行只是简单通过 Veda 提供的信用分数判断,再比如 CBA 把客户会通过系统的 credit scoring 分类 0 1 2 3 4,依次风险系数上升,分类在 3 或 3 以上的客户会自动被系统拒绝(system decline loan),再去翻身就需要做大量工作于银行沟通才可以获取 manual assesement 的机会,这样的贷款也是银行不愿意花时间审批的。

因此了解信用评分的工作原理,十分有必要,可以避免许多问题。

关于影响信用评分的因素,My Home Loan 做了简单的归类,其中有几点重要的与大家分享:

  • 每当您申请贷款(或信用卡、车贷等借贷产品)时,这些询问记录(credit enquiry)都会显示在信用报告并影响您的信用评分。不论贷款申请是否获批,借贷银行机构只考虑您有这个记录,便影响分数。
  • 信用评分总分 1200 分,高于 800 分得就算是比较好的分数,低于 600 分属于危险区域。违约等回严重影响信用评分。
  • 银行的一个重要考虑因素是净资产状况(net asset position),其中这个资产状况可以对应您的年龄、收入、净资产等。举例:如果您今年 45岁,年薪 20万澳币,然而您在申请贷款时净资产只有 10万澳币,银行非常可能拒绝您的贷款批准。因此递交贷款时的 strucutre 非常重要,有时是需要将您的情况做好包装,而不是一股脑全部递交。
  • 信用评分与贷款的比例 LVR 也有密切的关系,70% LVR 的贷款与 95% LVR 的贷款申请,许多信用询问对于前者的影响自然就会小很多,贷款批准的机会也自然高很多。因此如果您需要借款 80% LVR 以上,我们建议您更是需要和我们的贷款经纪做详细沟通,确保每一个细节然后递交申请。相关 80% 以上的贷款请阅读《LMI 保险须知》。
  • 在您递交的贷款申请表格中的每一项都是有意义的,都会影响到您的信用评分。包括您的居住地址,您在每个地址居住的时间长短,您每份工作的时间长短以及您更换工作的频率等等
  • 申请表格上的信息尽可能不要留空,否则都会潜在影响贷款申请的批准。比如您有 super 10万澳币或者家当 2万澳币,因为漏掉会影响到信用评分。

 

涉及到不同银行的细节上,我们建议您电话与 My Home Loan 贷款经理沟通,详细了解您的个人情况后,做出调整,根据银行的要求完善好申请资料再做递交。

注意,这里提到的信用评分 fail 与信用报告有问题(bad credits)有所区分,如果您是有因为信用报告的问题无法贷款,请阅读《信用报告有问题如何贷款?》或联系我们的贷款经理做沟通。

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 ask@myhomeloan.net.au
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信
微博 @Myhomeloan 微信 @Myhomeloan

了解自己在澳洲的信用报告

有关信用报告

有大约 80% 的澳大利亚人从来不查自己的信用历史,93% 的人知道有这么回事,但不知道如何查。

每个人都应该主动检查自己的信用记录,因为这会影响你未来的财务决策,比如是否能成功从银行贷款等,因为贷款经纪人会通过你的信用报告和信用记录对你的信用进行评估,比如您签的手机、按揭买车或贷款买房等。贷款经济人会收集包括信用卡拖欠、违约或其他债务协议,以此来决定你是不是一个有信用的贷款者。因此,个人的信用历史非常重要。系统可以通过用户的一些信息给予大致的估分,分数从 0 到 1200 不等。分数越高则表示您在信用系统中的风险会相对较低,银行在审批贷款时会更加容易批准您的贷款。

Approved Credit report form

信用报告里有哪些个人信息?

银行和借款机构在审批贷款申请时对于信用报告有不良记录的客户会非常谨慎,有些是直接拒绝,因此了解自己的个人信用报告非常重要。

一般信用报告会包括以下基本信息:

  • 姓名、驾照号码、生日、性别、地址、过往居住地址、当前雇主、过往雇主信息
  • 信用询问记录(credit enquiry),包括信用卡、车贷、手机合同、水电煤气等记录
  • 公司的 Company Directorships
  • 过往 5 年或以上申请过的房贷记录,包括预批、正式批准、topup、refinance 等
  • 预期未交的贷款或信用相关帐户的记录列为 default
  • Court Judgements
  • Court Wirtes
  • 破产清算记录

如何创建我的个人信用报告?

在澳洲你不需要主动创建自己的信用报告,当第一次申请与信用相关的服务,你的个人 credit file 会自动生成。

信用报告(credit file)的分数和信用报告产生的时间有很大关联,越早产生信用报告越有助于个人累计信用报告的分数。

因此建议年轻的客户可以越早开启一张小额信用卡,这样当未来工作生活稳定时,银行会更好了解到个人信用历史,更加放心提供大额的借贷。

*但有时申请更多的信用额度又不利于贷款申请,还有海外收入的客户更是会有冲突,请致电 MHL 0488 886 896 做详细沟通。

哪些因素会影响我的信用报告分数?

信用分数是一项通过统计各个信息所产生的一个评分,银行的信用审批(creditor)会通过这项分数判断您对银行的风险性。

通常这是一个很庞大的数据集合评分,其中影响分数的因素很多,诸如:

  • 申请人在什么年纪第一次拥有信用记录(签手机、信用卡、车贷等)
  • 是否经常有更换自己的住址
  • 是否频繁的更换工作
  • 是否在一定时间内频繁的做信用询问(credit enquiry),比如半年内向 3 加不同银行递交贷款申请或信用卡申请等,都会影响到分数

我的信用报告有问题,还可以贷款吗?

⇢ 阅读《王二房贷日记:信用报告有问题如何处理

如果有一些 default 或其他记录,先要确定是什么性质,了解清楚,然后通过解释信等做好准备再递交申请确保银行可以考虑您的申请。

金额和性质都是决定性的,通常银行可以接受的 utility 方面 $200- $1,000 金额还可以解释,但如果是 credit 相关(信用卡、银行信贷产品)金额超过 $200 就很难解释。

不同银行对于不同的违约接受程度也不同,因此建议客户与我们贷款经理做详细沟通,再做申请。

如何获取信用记录?

  1. 需要你的姓名,地址,出生年月日,先前的住址和你的 ID 证件号码
  2. 联系一家信用报告中介,比如说 mycreditfile.com.au 或者 checkyourcredit.com.au
  3. 在不急着用的情况下,你可以等信用档案慢慢地寄过来,免费的
  4. 10 天内你的信用档案复印件会被寄送到。
联系 My Home Loan 获取一份免费* 信用报告记录:

与我们贷款经纪沟通,获取 privacy 授权后发送您的 100 分证件目前居住地址+联系电话creditcheck@myhomeloan.com.au 标题「Credit Report+ Firstname Surname」,

我们会和您沟通,了解您的具体情况后,帮助您获取信用报告。

我在银行太多信用询问会影响贷款吗?

通常如果在信用记录里过往半年或一年有超过 3个以上的 credit enquiry,银行都会要求提供解释,对于喜欢逐个银行做房贷咨询的客户要注意,因为过多的信用询问会让银行判断你为高风险客户,很多时候会因为 credit score fail 无法通过系统批准。

我们建议在做任何信用申请时与您的 Broker 做一个沟通,避免对未来贷款申请产生不必要的麻烦。

简单的例子比如,申请房贷前想贷款买车,我们会建议先做好房贷审批后再考虑车贷,因为车贷会影响到 servicing 贷款能力。

2014 年 3 月 12 日澳洲信用记录系统改革

澳洲目前只有信用机构 Veda 提供信用评分。包括 Veda 在内的信用机构每年通常向那些想查看自己信用记录的人提供一份免费的信用报告。

原有的信用报告制度规定 200 澳元以上的资金逾期 60 天还未支付的行为将被视作“违约行为”。新的信用报告制度将 200 澳元的额度变成了150 澳元。

开始实行的新的信用报告制度之后,信用卡最低支付额度支付晚于 5 天以上,则视作“逾期未缴”。逾期还款将被录入所有信用类型内,如抵押贷款和个人贷款,但两年后将会删除信用记录。

通信和水电煤气费用的还款记录已经有信用保障,将继续不作逾期还款行为处理,除非还款超过 60天,这样的话仍将视作“违约行为”。

新的信用报告将更加全面,会体现以下信息

  • 银行开户类型、帐户开户时间、帐户关闭时间
  • 每月还款记录
  • 信用卡申请是被拒绝还是批准以及所有债务清单
  • 5 天以上未还款将被视作“逾期未缴”,从记录未还款的日期起,两年后删除记录
  • 信用卡借贷限额和其他信用行为
  • 超过 150 澳元延期还款 60 天以上将被视作“违约行为”,从记录的日期起,五年后删除记录
  • 通信和水电煤气费用的还款超过 60 天将视作“违约行为”

 

新的信用报告改革对房贷申请有何影响?

从最近一段时间与 Veda 机构的交流和一些客户信用报告产生问题来看,有几点值得分享。(只是经验的总结,还需要更多的摸索来核实)

  1. Broker 的权限有调整,不再可以像以前可以直接刷新信用报告中客户的地址和雇主信息,通常做过信用报告后刷新的信息会有延迟显示,对于贷款申请者有着很大的影响,特别是信息不一致的客户直接导致贷款被拒绝
  2. Information Disclosure ,银行可以通过信用包括看到其他银行的 credit enquiry 同时看到其他银行借贷的额度
  3. 消费者应该更加重视自己的信用报告,约束自己对于不必要的信用产品的申请,比如信用卡、车贷、房贷预批(enquiry)、频繁的换银行做申请
  4. 借贷者在已有的信用挂钩的服务上要谨慎,避免不必要的逾期付款导致的违约行为
我们建议客户在不确定的情况下,递交房贷申请前获取一份 Credit Report,确保不会有任何问题。有些时候一个忘记的 bill 或其他同名的人信用违约与自己的报告混在一起,都会带来不必要的麻烦。

也建议一些客户订阅 Veda 的服务,随时关注自己的信用信息,如果有盗用 ID 等情况可以即时发现解决。

MyHomeLoan 的客户可以与我们的房贷经理沟通,免费获取一份信用报告,了解自己目前的信用信息,确保每一个贷款申请都顺利安全。

 关于什么是信用评分(credit scoring),请点击阅读。

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 ask@myhomeloan.net.au
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信
微博 @Myhomeloan   微信 @Myhomeloan