什么是信用分数(Credit Score)?它是如何运作的?

前言

澳洲信用报告(Veda report)中也会有信用分数,这里的信用评分(credit score)是指每个银行的一个对客户的风险评判标准。有所区别。

Credit scoring

 什么是信用评分?

澳洲银行在 2008 年金融危机(GFC)后对于资金的借贷政策都做了许多调整和改进。为最大程度避免借款人出现违约行为,每个银行都根据历史数据独立设计了自己的数据模型,通过不同方面的数据搭建的模型获得对每一个借款人的信用评分(credit score)。简单一句话,就是通过这些数据评分,电脑首先来从“历史经验”来判断贷款申请者是否有违约风险。

很多人觉得我借款 80%,抵押房产银行怎么样都不会亏的呀,还有必要这样复杂吗?事实上,不光是简单的银行赚一笔利息钱,银行的贷款业务(loan books)里出现的违约比例越小(less arrears),越受到银行自己 financial backers 的青睐,通常是海外的 wholesale lenders。所以都会严格在这方面把关。

然而每个银行的信用评分系统都不一样,针对自己的业务和规模和市场定位会不同,并且都是完全机密的;贷款经纪也好,银行贷款经理也好,甚至是审批贷款的 credit assessor 也都不会知道具体的评分制度。

My Home Loan 根据过往银行贷款申请的经验,和累计案例的总结,对于不同银行 credit scoring 会有所把关,相对于贷款客户来说,我们有更丰富的经历,了解不同银行的偏好,同时也知道不同银行对于特定一些情况的审批「习惯」,会根据客户情况来判断哪些银行可以递交或不可以递交。

避免客户在原本可以获批、的情况下,因为不了解情况误交申请带来麻烦。

信用评分是如何运作的?哪些方面影响信用评分?

虽然每个银行的信用评分机制不同,有些银行或许都不使用信用评分所有客户均通过 credit assesor 审批,也有些银行只是简单通过 Veda 提供的信用分数判断,再比如 CBA 把客户会通过系统的 credit scoring 分类 0 1 2 3 4,依次风险系数上升,分类在 3 或 3 以上的客户会自动被系统拒绝(system decline loan),再去翻身就需要做大量工作于银行沟通才可以获取 manual assesement 的机会,这样的贷款也是银行不愿意花时间审批的。

因此了解信用评分的工作原理,十分有必要,可以避免许多问题。

关于影响信用评分的因素,My Home Loan 做了简单的归类,其中有几点重要的与大家分享:

  • 每当您申请贷款(或信用卡、车贷等借贷产品)时,这些询问记录(credit enquiry)都会显示在信用报告并影响您的信用评分。不论贷款申请是否获批,借贷银行机构只考虑您有这个记录,便影响分数。
  • 信用评分总分 1200 分,高于 800 分得就算是比较好的分数,低于 600 分属于危险区域。违约等回严重影响信用评分。
  • 银行的一个重要考虑因素是净资产状况(net asset position),其中这个资产状况可以对应您的年龄、收入、净资产等。举例:如果您今年 45岁,年薪 20万澳币,然而您在申请贷款时净资产只有 10万澳币,银行非常可能拒绝您的贷款批准。因此递交贷款时的 strucutre 非常重要,有时是需要将您的情况做好包装,而不是一股脑全部递交。
  • 信用评分与贷款的比例 LVR 也有密切的关系,70% LVR 的贷款与 95% LVR 的贷款申请,许多信用询问对于前者的影响自然就会小很多,贷款批准的机会也自然高很多。因此如果您需要借款 80% LVR 以上,我们建议您更是需要和我们的贷款经纪做详细沟通,确保每一个细节然后递交申请。相关 80% 以上的贷款请阅读《LMI 保险须知》。
  • 在您递交的贷款申请表格中的每一项都是有意义的,都会影响到您的信用评分。包括您的居住地址,您在每个地址居住的时间长短,您每份工作的时间长短以及您更换工作的频率等等
  • 申请表格上的信息尽可能不要留空,否则都会潜在影响贷款申请的批准。比如您有 super 10万澳币或者家当 2万澳币,因为漏掉会影响到信用评分。

 

涉及到不同银行的细节上,我们建议您电话与 My Home Loan 贷款经理沟通,详细了解您的个人情况后,做出调整,根据银行的要求完善好申请资料再做递交。

注意,这里提到的信用评分 fail 与信用报告有问题(bad credits)有所区分,如果您是有因为信用报告的问题无法贷款,请阅读《信用报告有问题如何贷款?》或联系我们的贷款经理做沟通。

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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【王二房贷日记】我的信用记录有问题,该怎么解决?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

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王二的收入很好,是个 IT 工程师,年收入十多万澳币,工作了 4年,生活规律,很少有额外的生活开支,来到澳洲后唯一开户银行 CBA 一直都是忠实的客户,工资和存款都在 CBA 银行,开支也从 Saving 帐户刷卡或取现。曾经银行 Offer 过一张信用卡,因为觉得储蓄卡也有 Debit 在线刷卡的「信用卡」功能,所以就没有开通过。

两年前王二用工作的积蓄,在悉尼 Wentworth Point 买了一套楼花,今年开发商通知交房开始准备办理贷款。王二想自己的收入还不错,平时的储蓄习惯和消费行为都很好,也算是银行的老客户,周边朋友也许多买房贷款,平时也有沟通过,加上自己是 IT 行业,银行网上的计算器做过计算,贷款 60万应该不是什么问题。

想到自己收入不错,王二决定自己做一些 research 寻找一家利息最低的贷款产品,先是听说 uBank 利息较低,通过网上填表格就递交了。结果几天后收到通知贷款无法通过审批。

因为离近 Settle,王二很着急,听朋友说 Westpac 贷款申请比较宽松,很容易获批,于是也没有追究之前被 decline 拒绝的理由,这次他打算不通过网上而是在 Branch 办理,然而还是被拒绝,银行的分行贷款经理告诉王二他的信用记录有问题,无法通过审核。

王二联系到 My Home Loan 的贷款经理,我们迅速收集材料,第一步帮助王二获取个人信用报告(credit report)确认是因为信用报告上有一个 Vodafone 的欠款记录,时间是 2013 年,然而王二非常确定自己一直都是在 Optus 签的手机而且 2013年他没有 renew 过手机计划。

最终经过一番波折,确认是有同名同姓的他人信用信息交叉 Veda 信用信息管理机构放错了记录。

花费了一些时间除了后,虽然晚了 2 天 Settle 房子但还是顺利的拿到的房子的钥匙。

类似的情况其实我们经常碰到,但作为客户许多朋友并不知道如何处理。甚至很多朋友都不了解自己的信用资料。

我们建议您点击阅读《了解自己在澳洲的信用报告》。

其中值得提醒的是,像王二的情况那样,并不是说很多时候自己规规矩矩生活工作,从不开通信用卡就不会出现信用问题。

My Home Loan 接触过许多信用记录有问题的案例,其中大部分是可以顺利解决的,只是申请人并不了解情况,有些在发现问题后没能即时正确的处理反而会让情况更加糟糕。因此寻求专业人士的建议格外重要,澳洲的信用体系是很健全的,如王二的情况,虽然和他原本毫不相关的其他人的记录跑到了自己的信用报告,但是不通过合理的渠道解决,贷款申请只会被拒绝。

您可能不会想到,什么样的事情都会出现:

  • 同名同姓的文件交叉出错
  • 毫不相关的不知道哪里来的记录出现在自己的信用报告
  • 水电费欠费(自己却很确定已缴款)
  • 房东把你的 ID 给了一个签证到期的学生去网上签了手机,然后欠费回国了
  • 2006 年你有一个 court judgement,关于一个交通事故的罚款未交,然而你 2008 年才第一次入境的澳洲,并且你到目前还没有驾照
  • 别人盗用您的 ID 申请的信用卡,信用卡透支未还,违约记录记在你的名下

很多事情意想不到,但的的确确都是我们遇到的真实情况。如果不得到解决,即便去 non-conforming lender 借款也会有很大的问题,因为非银行的机构对于欠款金额也是有要求。

通常来说:

  • 大多数银行,可以接受 $500 左右的 utliity default
  • financial institution default 金额最好不要高于 $200
  • 个别银行可以接受到 $1500 以内的欠款记录
  • My Home Loan 可以帮助您获取贷款,即便 default 金额超过 $3000 澳币

很多时候需要和银行作出非常合理的解释,并解决掉信用报告的问题才可以继续贷款的申请。

那遇到自己发现有信用报告不良记录时该怎么办呢?

我们给大家几点简单的建议:

  1. 如果您已经知道不良记录的原因和 creditor ,请主动联系并付清或解决,同时要求获得相应的解决凭证
  2. 如果您无法确定不良记录,请根据信用报告上的信息与 creditor 联系沟通
  3. 如果无法联系到追寻债务的机构,请和 Veda 沟通(个人可能无法直接联系),需要通过 Broker 来协助
  4. 与信用报告上的机构沟通,要求其和 Veda 通过协议沟通去掉错误的记录
  5. 登陆 MyCreditFile.com.au,填写个人信息与 Veda 处理,大概需要 30 天左右时间
  6. 与 Credit Repair 公司沟通,提供 reference 帮助处理(会有大概 $1,600 澳币左右的费用),但如果比较棘手或时间比较紧,可以很快得到解决
My Home Loan 提示

我们首先建议大家平时就维护好自己的信用记录,可以通过订阅 Veda 机构的报告服务来监测自己的信用行为,即时发现问题,即时可以得到解决。

如果您有贷款需要办理,不论是楼花还是现房,要提前做好准备或预批,不要等到房子临近 Settle 才发现自己的信用记录有问题,再去解决可能会带来很多麻烦。甚至影响到房子交割。

最后,建议大家和专业的贷款顾问沟通,针对个人情况会作出许多潜在问题的提醒,提前做好准备。发现问题后不要凭借自己的想法处理,与专业人士沟通,通过正确的途径更加有效的解决。

 

请联系我们的贷款经纪,对于拥有不良信用记录(bad credits)的客户,不论是近期 default 或是有拖欠 default 超过 1年,My Home Loan 合作的银行可以帮助您顺利解决,请电话详细沟通。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

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