我为何改口让客户变为本息还款

(一)

几年前我们特意写过一篇文章,告诉大家《只还息的好处》,那时候自主投资也好,本息和只还息也好贷款客户的利率是没有差异的。

为了可以现金流上宽松,充分利用对冲账户的灵活性,同时为未来变更投资税务利益的铺垫,我们建议客户尽可能选择只还利息。可以最大化自己的投资组合,即便许多客户是首次置业即便很多人也只有一套物业。

(二)

澳洲房产增长了几年,随着房屋价格上涨,各个家庭抵押贷款也是增长迅猛,债务和收入比例高达。

(澳洲家庭总债务和收入比)

(澳洲家庭房贷和收入比)

基本上相当于澳洲家庭平均每赚 $1 块钱的同时背负着 $2 块钱的债务,其中房贷差不多占 $1 块 4 毛。

(三)

有一天 ASIC 认为这是对消费者不负责任的行为,主要是说在给贷款客户推荐只还利息的时候没有讲明白其中的风险,其中最重要的就是只还息的期限过后,客户的贷款还款会变得很高,可能造成客户还款有压力出现问题。

这也很容易理解,比如 50万的贷款利率 5% 不变的情况下,5 年只还息后,因为本金没有减少那么只还息期限后贷款变为本息还款利率不变情况下就是相当于 $50万贷款在 25 年内按照 5% 利率还清。

比起 30 年还清,算下来当然月供压力会变大。

但事实上如果你读过我们之前写的《为何我选择只还利息贷款》就会明白,只还息并不代表不能还本金,加上澳洲的贷款可以有对冲账户也就意味着,每个月原应该本息还款中的本金可以“节省”下来存进对冲账户,达到同样“偿还”(对冲)本金的作用。本质的差别就是本金的额度实际没有减少,但对冲掉的本金可以减少同样的利息,所以对投资房未来负扣税会有一个铺垫,同时让自己在对冲账户中的资金保持一个流动性。

(四)

然而通过 APRA 对银行的监管,利息上本息还款利率下调,只还息还款利率不断上调。

有许多客户给我们提到,年初还看着利息 3.8% 怎么这会就到 4.5% 了呢?是的。利率升了。只还息的利率已经升了三四次了。

目前多数银行的只还利息利率都在 4.5% 或以上投资房甚至已经 5.2% 以上,当然也有几间非银行机构依旧有比较优惠的活动。

市场上本息还款的利率和只还利息的利率几乎可以差别达到 0.9%

比如 NAB 自住房固定利息 2 年本息还款是 3.69%(促销利率),非促销 3.88%

同样是自住房固定利息 2年只还息利率目前 4.49%

差别 0.8% 或者至少是 0.61%

对于一个 65万贷款来算,

本息月供 $2,988

只还息月供 $2,432

大概可以这么理解,按照本息还款中利息占有的金额是 $1998 也就是每月本金还款 $990

从利息上来看,本息还款节约了每月 $433 的利息(65万*0.8%/12)

但从现金流上来看,本息还款增加了 $556 的月供压力。

(五)

所以,事实上的贷款的规划是那个规划,通过然后利用对冲账户来管理贷款依旧是我们的一个推荐,结合一张信用卡实现 loan minimisation managment 加速减少负债这方面客户可以单独和我们的贷款经理预约做好每个人的数据模型,查看 30 年通过我们的贷款管理方案节约的款。)

然而,因为监管机构的关心银行通过利率的差异化去引导客户做出本款的选择,从而降低产品的比例让银行的信贷体系能够在危机时不至于垮的太夸张。

在这样的情况下,如果利率可以差别超过 0.6%  甚至达到 0.9% ,每年的利节省真的不少,如果现金流不是很紧张,或是自住房贷款,可以考虑选择本来获取更多的益处至于投资房的组合规划,我们建议单独做沟通来做好一个长远和近期的规划,综合考虑。

(六)

我们理解监管机构的良苦用心,也看到银行各种政策的效果。作为收入 $1  背负 $2 块负债的我们,能节省一些就节省一些。

可真的危机来临,就像大浪一样,谁都无处躲藏。

When big wave hits, it just smashes everything.

 

【王二房贷日记】要还本金吗?为什么房贷只还利息?Interest Only 有什么好处?

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

王二在澳洲贷款购买了房子时,在选择还款方式时非常的犹豫,想到国内都是本息一起还(Principle & Interest),澳洲银行提供只还利息(Interest Only)有些不明白。问了许多朋友也是得到各样的答案。

那么澳洲的房屋贷款,在什么情况下选择只还利息?有必要本息一起还吗?

interest-only-arms

我们也常常被客户问询是否应该只还利息?或是否应该本息一起还?

我们分几点简单的做一个总结:

自住房

  1. 很多时候自住房因为没有税务的 Benefit 许多客户考虑本息一起偿还,30 年或 25 年逐步将贷款还清,这是最普遍的一个还款方式
  2. 考虑到未来可能自住房转投资房,我们建议和 MyHomeLoan 贷款经理沟通,确定是否需要只还利息,因为当未来自住房变成投资房时,已偿还的本金部分再次 Top up 或 Refinance 借出来时也是无法获取 Negative Gearing 的效果*
  3. 如果您是以上情况,最好借助 Offset(对冲帐户)实现未来更大的负扣税效果

投资房

  1. 许多投资客户,目的是用最少的资金和成本达到更多的投资,其中多数会选择只还利息,从而在现金流上也会有更多充裕的资金
  2. 负扣税(Negative Gearing)的效果会更加明显*
  3. 特别是一些客户拥有两套房产,其中一套物业自住(Owner Occupied),另外一套投资物业(Investment Property)可以规划自住房借款比例挪到投资房,达到的效果是投资房按照 100% LVR 的标准借贷,自住房减小 LVR,从而投资房可以更大限度的利用 Negative Gearing

关于只还利息几点分享

  1. 只还利息并不代表不还本金,不是说本金在 30 年贷款期限中是没有减少
  2. 只还利息的同时,原本本息一起偿还中的本金依旧可以通过 Offset 帐户达到对冲本金的效果
  3. 也就是意味着,只还利息是和本息一起偿还在正确使用 Offset 帐户时可以达到同样的减少本金的效果
  4. 然而这样的还款方式更加的灵活,首先不必要按照还款的周期定期“偿还”本金(对冲),只要随时有闲置的资金都可以在 Offset 帐户中达到“偿还”本金的效果,其次对于许多年轻的置业者来说还款的压力会小许多,避免本息偿还在经济压力大(比如升息后)出现 Default 违约的情况,被强制偿还额外的违约利息(通常是原利息 + 2%-3%)
  5. 最后,通过结合 Homeloan 贷款帐户和 Offset 对冲帐户加上 Credit Card 信用卡可以实现 Loan Minimisation Management 节约更大笔的开支
例如:
40万借款,夫妻收入 $6,000 澳币一个月在除了还贷,每月生活开支 $2,500 澳币的情况下,5% 利息的话,通过 Loan Minimisation Manangement 管理贷款,可以比 30年本息一起偿还节省大概 $18万到 $20万澳币的利息,贷款将在 16 年左右还清。

请预约我们的贷款经理和您沟通讲解贷款的最小化管理,通过我们的计算器帮您做一个合理的规划。

LMM 的管理方式同样适用于本息一起偿还的客户,自住投资都可以操作。
*我们建议您和您的会计师洽谈税务相关的问题,我们不提供税务建议

或需您读了以上的总结还是会一头雾水,通常已经有偿还贷款的客户会明白多一点。我们建议您和 MyHomeLoan 的贷款经理沟通,针对您的个人情况给出更多的还款方式建议。

王二得到我们的建议后选择的 Package 产品和还息方式帮助了他减少了还贷压力的同时,节省了一大笔利息的费用,更重要的是为未来的投资计划铺好了路子,不会在下一套投资时因为之前的 Structure 有问题为后面的投资添堵。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

✆ 电话 0488 886 896
✉ 邮件 [email protected]
✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
MyHomeLoan 微博 MyHomeLoan 微信
微博 @Myhomeloan 微信 @Myhomeloan