什么是 LMI 保险(Lender’s Mortgage Insurance)?

lmi

什么是 LMI 房屋贷款保险?

Lenders Mortgage Insurance(LMI)房贷保险,是用于保护银行或贷款机构(Lender)提供给借款人房屋贷款的一种保险。只有在贷款比例通常高于 80% LVR 的情况下,银行认为贷款对于抵押有较高风险时才会产生。正常 80% 的贷款比例无需支付 LMI 保险。

LMI 保险通常可以在贷款交割时一次性作为费用支付给保险公司,也可以根据情况增加到总贷款额度上一起借出,分 30 年偿还。

My Home Loan 贴士:

我们的贷款经理了解每一间银行的贷款产品和银行政策,会在了解您的个人信息和需求的情况下帮助您挑选一间合适的银行。

确保银行在 LVR 上没有利息折扣的歧视,争取到同样最高的折扣。同时争取到最低的 LMI 保险费用。节省您的利息和成本开支。

请电话我们的贷款经理预约时间沟通,帮助您选择一个合适的贷款产品。

LMI 保险保护谁?

简单的说,LMI 保险是保护借款给你的银行或机构组织,而不是借款人。

目前的银行贷款市场买房时通常都会要求 20% 的首付(80% LVR),贷款比例超过 80% (LVR >80%),银行都会比较担心在借款人违约情况下房子拍卖(mortgage sale)时是否可以卖到相应价值。

据统计,95% 情况下银行房屋拍卖都可以卖到房子市场价值的 80% LVR,而一旦 LVR 大于 80%,比如 LVR 90% 银行收回本钱的比例将直线下降,绝大多数情况下无法收回所借贷的资金,导致借贷坏账。

这种情况下,银行让保险公司介入,来担保这笔贷款交易。如果一旦借款人出现任何违约行为,保险公司将承担风险赔偿银行在这笔贷款中的损失。如果出售房产仍有亏损,借贷方可以向房贷保险供应商索赔,用以弥补差额。然后保险公司将从借款人那里继续“追债”。

LMI 保险与贷款申请和注意事项

(一)贷款利率影响

许多银行 LMI 保险作为额外的保费和借款人的贷款成本,是不会影响到银行贷款的利率,但也有许多银行的贷款利息会根据 LVR 贷款比例上调而增加。

比如同样贷款 40万的额度,如果是 50万的房子和 45万的房子,一个是 80% LVR 一个是 90% LVR,后者可能因为贷款比例较高需要 LMI 保险担保,银行会认为风险相对较高而给出较低的利息折扣。在 CBA 90% 和 80% LVR 的贷款比例利息折扣可以相差到 0.3%。

(二)贷款审批速度

超过 80% LVR 的客户,因为需要保险公司承保,所以需要银行审批后再递于保险公司做第二次审批,在很多时候 85% 左右部分银行也是有 Delegated Underwriting Authority (DUA) 有保险公司的授权直接批款。保险公司会根据贷款的额度、LVR 比例和银行计算出一笔借款人需要承担的保险金额(LMI,Lenders Mortgage Insurance),用来保护银行在出现违约时的风险。

(三)贷款审批严格程度

在需要 LMI 保险的贷款审批中,银行会要求申请者提供额外的材料,其中包括:

也意味着更加严格的审核。

(四)LMI 保险的计算

银行和借款机构通常和两大保险公司 QBE LMI 或 Genworth 有商业协议,每个银行有自己 Preferred 的 LMI,不同 LMI 价格可以相差很多。贷款申请者是无法自由选择自己的保险公司。

然而通过选择不同的银行或机构贷款,可以获取不同的保险公司的不同保费 Quote。比如不同的银行之间因为风险控制不同,得到的保费也不尽相同,同样的贷款 CBA 的保费或许便宜与 Bankwest 银行因为 CBA 在保险公司的保单量大,获取的 Quote 也就相应会低一些。

同样,LMI 的保费不是线性计算的,通常需要查表或通过各银行计算器计算。LVR 越高,保费的增加额更高。贷款额越高 LMI 越高贷款的比例从 80% 到 97% 所产生的 LMI 也会有很大差异。请联系我们的贷款经理帮您做好计算。

比如 St. George 银行从 2013 年 9 月 30 日,贷款额度超过 88%(以前通常 90%)保险金额将加大。

值得注意的是:LMI 房贷保险是不可转移的。如果你需要转贷,即使你已经向某家房贷保险公司交了保险,第一笔贷款所交的房贷保险不会转到另一笔贷款上。

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验处理贷款额度超过 80% 的申请,我们帮助过许多客户首次置业获取 97% 的贷款额度。

但每个人的情况不同,我们建议您与 My Home Loan 贷款经理沟通,详细计算自己情况需要支付的 LMI,选择合适的贷款产品以获取最低的 LMI 减少购房成本。

(五)我是否应该考虑 LMI 保险?还是继续存储更多一些的首付?

请参考阅读

【王二房贷日记】讨厌的 LMI 保险,到底是贷款 90%?还是 95%?还是 85%?

 

是否可以减免 LMI 保险?

(一)少数银行提供 85% LVR 不需支付 LMI 的贷款产品

(二)买地建房,通过增值在开建房屋时避免部分建筑贷款 LMI

(三)专业人士贷款 90% 可免除 LMI

正如我们「王二购房日记 457 签证」中分享的,有些专业人士在一定条件满足的情况下可以获取银行 90% LVR 贷款额度,无需支付 LMI 保险,为更好的投资和税务服务。

以下是部分置业的清单:

  • 医生 Doctor 和医疗相关的职业
  • 会计师 Accountant, Finance Manager, Auditor, Actuary, Lawyer, Barrister, Solicitor, Engineer, Surveyor, Mine Surveyor, Quantity Surveyor, Geologist or Geophysicist
  • 矿业工程师 Mining Engineer
如果您是以上相关专业人士,请与 My Home Loan 专注于 90% LVR 贷款产品的经理沟通。了解是否满足此方面的特定要求,是否在相应注册机构列表内,是否收入达到要求的水平,我们会协助您准备好需要的材料和资质证明,帮您顺利拿到 90% 无需保险费的产品。

 

(四)Guarantor loan 担保贷款

通常可以是父母或其他亲属提供自己的房产做资产抵押,获取更多的 equity 从而解决孩子贷款首付不足或没有首付的贷款。帮助孩子获取房屋贷款。

 

我需要申请高于 80% 额度的贷款,还有什么需要注意的?

整体上来说,支付 LMI 的贷款和正常 80% LVR 贷款是没有实质的区别。只是在材料上会有额外一点要求,无非就是银行希望可以更加准确的判断申请人拥有偿还能力,并且在经济情况发生变化时银行不会出现房贷坏账。

那么依旧 3 点是非常重要的:

  1. 申请人需要有良好的信用记录(这点在任何借贷中都非常重要)
  2. 申请人需要有稳定的工作(如果刚刚赶上换工作,我们会建议您 hold 一下),也就是借贷能力的审批
  3. 购买房屋需要在银行 LMI 接受的 Zone 区域范围(比如不可以是高密度,或不可以面积小于 40 平米,或是 regional 偏远地区等)也就是抵押物的估价要符合 LMI 要求

 

My Home Loan 帮助过许多客户顺利拿到 97% LVR 甚至 102% LVR 的贷款,为了避免耽误太多时间或信用记录留下过多痕迹二影响到您的贷款申请。我们建议您找熟悉 LMI 贷款的 Broker,帮助您办理,用我们的经验为您带来更专业的服务。

 

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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澳洲房屋贷款基础知识和术语解释

澳洲的房贷市场非常成熟,提供房贷的金融机构有很多。它们包括了:银行、信用社、非银行机构基金、贷款公司等等。可供选择的产品更是多种多样。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定,一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。

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以下我们与大家分享一些房贷时会碰到的一些基本术语。有些内容可能信息已经不是最新,但对于购房贷款的朋友了解房贷还是有很多的帮助。

一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单:用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说,贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的 80% 的贷款。有些时候可以达到 85%。

房屋贷款保险(LMI – Loan Mortgage Insurance)
如果超过了 80-85% 的贷款额,贷款机构会要求贷款人为超过 80% 的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意:LMI保护的是银行,不是贷款人。

抵押(collateral)
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候,贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第 n 套了,贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利,但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做,千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有:省政府的印花税,银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用:年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用:中止和约费(如果在不到规定时间内中止贷款)、结束贷款费(loan discharge fee)等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小,很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate 的计算方法比较复杂。它把很多 up-front 和 ongoing 费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个 comparison rate 不包括 ATM/bpay/eftpos/credit card 的使用费用(千万看清楚了),也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样,请自己查询。除了LOC 以外,利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC 的确可以利滚利,但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出,利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance
Refinance 就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面:

  1. 是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是 4-5 年。过了这个期限,就没有罚款。换银行就要有一个 title transfer 和 loan discharge 的费用,很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
  2. 新的合同的开通费用。用 professional package 除了免费就基本没有费用。
  3. 如果你已经用了professional package,只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分,剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱,但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种:

i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义,浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响,同步变化。一般会有点折扣。

ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。

iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息,折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种:

i) interest only – 只还利息不还本。
ii) principle and interest – 还本还息。

三、 额外功能

在不久前的过去(好像是 95 前吧),贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西:利息是固定的还是浮动的。蜜月期?做梦吧?如果是投资房还可以多选一样:interest only。简单吧!

那为啥又说艰难呢?因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样,条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊!或是说市场经济好啊!自从非贷款机构兴起,贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。

我们来看看这些新房贷到底有何不同吧。

1. Split Loan
一个房贷分为两个或多个小帐号,每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。

好处:如果利息上升,一部分的固定利息会给贷款人一定的保障;但是如果利息跌了,浮动利息的部分就得益了。

坏处:每个账户的贷款额比总贷款额低了,所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw 功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
工作原理:贷款总额 20 万。2 年后按照银行计算贷款应该还有 19 万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了 3万,所以实际贷款额只剩下 16 万了。那么通过 redraw,贷款人可以把这 3 万取出。通常 redraw 会有一些限制。比如:最低 $500,收取手续费若干元,最多一个月几次之类的。但也不是每个都有限制。

3. Offset
Offset 功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和 redraw 近似,但是更方便灵活。
工作原理:贷款账号欠 20 万,另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有 5 万。需要付的利息是 15 万的利息,因为 20 万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款,那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款,如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款
这个功能的主要用处为:如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产,不用从新申请房贷,现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付,比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)
Line of credit 属于 interest only 贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上,而不是从别的户头上收取。LOC 通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐
名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是:

i) 用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同,从$199-$599不等。
ii) 用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括:

a. 贷款享受较低的利息,免去开户和估价等等费用。
b. 相关的账号免去月费、手续费等等。
c. 免年费的金卡。
d. 免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
e. 一个professional package下面可以有多个不同的账号。最多的NAB portfolio facility可以有12个(2009年7月注:本产品已经没有了)。

iii) 用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣,股票交易收费的折扣。Margin loan 的利息低 0.2% 等等。
iv) 用户如果想要在 4-5 年之内中止贷款合同,那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是 $1000-$2000,具体请询问自己的贷款机构。

四、房贷的选择

考虑买房目的

一般买房有两个目的:

i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是 interest + principle,但是也可以用 interest only。
ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠,当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用 interest only。

由此衍生出:
i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。
ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题

i) 自己买房屋的目的。自住还是投资?
投资房可以考虑 LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑 interest only 和 offset。如果肯定不会变成投资房的,通常是 interest + principle。

ii) 还贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里?
如果确认有能力多还的,使用 offset account,redraw和 line of credit 能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途?

如果答案为:是。那么自住房考虑用 offset account,投资房用 LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚, 第二次是生孩子,第三次是退休,第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。
看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了,那么使用 loan portability 功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开?
用 interest only + offset 会有一点帮助。但是如果真的不行,你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊?
当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款,或是 split loan 固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快,是不是真的?
没错。但是他们忘了告诉你一年有 52 周。如果一个月按照两个双周来算,每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有 13 个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱,当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了?
如果知道在一年以内会有一大笔钱,比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现,那么 honeymoon 是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行?用 ATM 取款是不是要手续费?
非银行的贷款机构通常也可以有提款卡,但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多,小银行的少点,非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢?
有一种贷款叫做 low-doc,也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行,还有一种叫做 no-doc。No-doc 不需要证明,只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑 low-doc/no-doc 的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。

五、税务方面的考虑

投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金,作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则:

i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增值 (capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。

ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝,只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税 (minimize tax)。注意不是逃税 (tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途,那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦,如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说 redraw 和 offset 是差不多的,但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是 redraw 是在一个账号里面进出。Offset 确有两个不同的账号。在税务局看来 offset 里的钱根本就没有混合过。而 redraw 如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了,道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC 的功效和有 redraw 的贷款账号一样,但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在 LOC 里面做投资用途。例:房子价值 50万,按照 80% 贷款率最多可贷款 40 万。现有贷款 30 万。那么可以新开一个有 10 万额度的LOC。这个10万,如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途,但是利息不可扣税。不要用混了,请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房,如何能够获取最大的扣税呢?这要在做自住房贷款的时候就想清楚了,等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案:自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面,利息从offset账号里扣除。

重点:只还息不还本。
当你的房子转成投资房了,你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金,即使你把这部分取出,属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

六、总结

房屋贷款是人生最大的经济决定之一,千万要做好功课、考虑清楚。贷款的好坏牵涉到的钱绝对值得大家花时间研究。利率是一个重要的考虑因素但不是最终因素。还要注意到功能、收费、灵活性和相关服务。

至于那个产品最适合您,请在确认自己的需求之后咨询专业贷款经理。税务方面的问题请咨询持照会计。

小提示

– 不管是哪个贷款机构,找一个好的贷款经理会使你的贷款过程轻松很多。
– 如果有能力超过贷款最低偿还限额或是有计划把自住房转换为投资房的 offset 绝对是一个好东西。
– 还息不还本的贷款方法对于投资房和自住房同样适用。

*文中分享的内容不构成税务和理财方面的个人建议,请与您的会计师、理财师做沟通。

以上是一些简单的知识分享,我们建议您和 MHL 的专业房贷经理做详细的沟通,确保您的贷款产品是适合您的需求,并不一定时最低的利息,但却是功能各方面综合角度适合您的自住/投资的 structure。

 

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