成交风险(Settlement Risk)

settlement risk

前言

澳洲房产市场火热,交易量激增。整个悉尼、墨尔本还有布里斯班处在了一个不断加速的房产交易链条之中。一个又一个楼盘,一次又一次交换合同,在这里面无论发展商、买家、银行还是中介都看到了机会和收益。

楼花热卖,皆大欢喜,却也埋下了很多成交隐患。在这个当口又有多少人认真想过,两年、三年之后项目成交的时候,我们将会面临多少风险?当每个人都拼命挤进市场想要分一块蛋糕的时候,谁来保证那些缺乏经验的发展商能够按时交房?谁来保证那些遍地开花的中介能够严谨负责?谁来保证您交割前贷款可以顺利的批准?

交割风险

一切在成交时可能产生的风险都统称为“成交风险(Settlement Risk)”。这些风险不仅影响着买房者一方,而是买家、发展商和中介一损俱损,一荣俱荣。

尽管澳大利亚审慎监管委员会(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)试图通过收紧投资贷款让澳大利亚不断上涨的房地产价格降温,这个举措也也同样也增加了澳洲房产市场的交割风险。

这一系列收紧投资贷款的政策,降低了房地产市场的增长势头,但也增加了经济衰退的风险。

那么,对购房者来说这意味着什么?

购房者最终为何会不履行交割?

交割能力

有些时候买家可能会遇到一些情况,致使他别无选择,只能不履行交割。例如,客户有多余的债务,没有额外的借贷能力获取房屋贷款。

影响这方面的一些因素包括:

1)借贷能力:有许多朋友不确定自己真实的借贷能力,没有提前做好贷款批准。如果您的债务(包括现有的抵押贷款)比收入还多,您最终会违约。在您申请抵押贷款前,合并所有的债务很重要的。
2)个人经济状况:突发事件,如失去工作,失去收入或经营企业失败会促使人们违约。还比如资金受困于其他投资无法及时转移用于交割物业等。
3)政府立法和银行政策改变:这包括借款限额,税收政策,信贷政策,税收优惠,或外国投资审查委员会法律(Foreign Investment Review Board, FIRB)的改变。 如果您是海外买家,当澳大利亚外汇汇率发生重大变化时,您都将受到严重影响。

我们会在近期另一篇文章做一个专题介绍近期政府和银行政策变化对于海外买家和澳洲当地华人买家带来的影响和相应需注意的事项。这是影响华人投资客户最大的潜在风险之一。

交割的意愿

一些购房者受特定情况的影响而违约。

例如,销售和交割期间,物业价格下降的幅度可能比您支付的定金还要多。在这种情况下,您会通过违约来减少损失。

这个挺起来好像蛮意外的,但请记住澳洲的房产并不是年年都在涨的,也有下跌的时候。更多时候是购买楼花,如果房地产市场降温并且很多人购买楼花,那么在交割时,房产价值与合同价格相比可能会下降。 这意味着,如果您交割房产,房产估价会比合同价格低得多。然后,您可能会被要求补足您的存款,使 LVR(贷款价值比)上升到之前同意的水平。比如 100 万的房子交付时银行评估只有 80万澳币,其中银行借款 80万的 80% 就是 65万,您需要支付 100万-64万 36 万的首付资金。

许多客户如果无力支付更多的首付交割,只好选择违约。

政府政策的变化和银行政策调整

政策的因素影响很大,通常受众面也比较广。通常会对整个房产市场带来一定的冲击。
例如, 2015年底,澳洲针对海外投资客户推出的 FIRB 新政策,要求海外客户必须先获得 FIRB 批准再购买物业;APRA 要求银行收紧投资房贷款,使得银行减小投资房贷款额度和上调投资房利率;近期银行针对海外客户需要提供有效签证并要求必须在澳洲境内做 ID check 等,都会造成许多客户无法递交贷款,最终物业无法成交损失定金和购房。

银行和政府针对房产投资设定了更严格的标准,其结果也是让交割风险增加了。

开发商会出现违约吗?

成交风险中有些是发展商造成的。有些发展商刚刚起步,或者刚由海外进入澳洲市场发展,他们缺乏足够的经验,或者不熟悉政府批准建房的条件,或者不懂得与铁路、供水、银行等部门该如何交涉,或者在预算方面容易出现疏漏,往往导致长期无法开工。几年以后,合同失效。即便买家此时拿回了10%的订金,他们失去的机会成本、时间、精力还是让他们蒙受重大损失。

现在日落条款已经得到调整不再允许开发商出现为利益通过 Sunset 条款单方退出合同。

但客观因素里还是有许多风险,比如未能及时或提早通知买家交割,仅仅是 14 天标准的通知,许多客户没有专业贷款经纪协助的情况下无法按时办理好贷款交割,加上可能处于圣诞或复活节等假期更是容易耽误成交,被强制罚款甚至损失定金和房子。

房产中介的衔接作用

在整个房产交易的链条上,中介是最不承担风险的一环,也是最容易造成风险的一方。房产中介的名声常常不大好听,因为确实有些人为了拉拢客人不择手段,最后造成了很大的灾难,也给整个行业的声誉蒙灰。绝大多数中介的工作都终止于房产预售,许多不靠谱的中介甚至不担心发展商的进度以及几年后买家是否成交,感觉交换了定金就万事大吉,客户甚至等到快要交付房屋时还不知道还需要支付剩余尾款,许多都是听中介说贷款不会有问题可却出了问题。

My Home Loan 建议购买楼花的客户独立寻求贷款建议。

了解自身的借款能力和还款压力,根据实际情况做好贷款安排。

⇢ 点击阅读《澳洲购买楼花,Off Plan 房屋贷款注意事项⇢ 点击阅读《期房楼花办理贷款重要的时间点把关⇢ 阅读更多相关楼花期房贷款信息

我们相信专业可靠的房产中介会积极联络客户,与开发商和律师保持紧密沟通,确保及时跟进项目进度配合客户安排贷款,只有房屋安全顺利交付,才算工作阶段性的完成。

二手物业成交风险

相对来讲,现房市场的违约风险相对小一些。因为在进入合同前期,买卖双方都可以更加准确的把握自己当下存在的不确定因素,确保利益得到保障。所以做好预先的评估很重要,这一点不仅仅是做一个预批,而是真真切切了解自己实际的还款能力,未来的经济状况做好长远计划,做出相应的规划和调整。

简单几方面需要注意的:

  1. 是否拿到了银行预评估批准信?
  2. 房屋买卖合同是否由律师看过解释过?
  3. 房屋检查报告是否有问题?

再确认了没有问题后交换合同,确保安全放心。

常常有客户问道,找贷款经纪和直接找银行有什么区别?我想您和 My Home Loan 的贷款经理沟通后就会知道不同。我们给的是建议,不是只把您的材料打包发送给银行。

最后的话

不论楼花投资,还是购买现房居住。

房产的购买是一个资金和精力投入很大的行为。我们相信价值,所以从来不鼓励投机行为,追求短线利益或许在这个市场并不是那么容易了。把控好风险是一切投资的基本点。决定购买物业之前,您必须考虑与抵押贷款相关的所有风险,这一点很重要。

愿各位投资房产的旅程顺利,作为您的贷款顾问,My Home Loan 希望可以 have a nice smooth journey with you all.

 

(部分文字内容引用 pia )

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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【王二房贷日记】期房楼花办理贷款重要的时间点把关

王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

(情形一)
和许多客户一样,王二在澳洲投资了一套「楼花」,也就是所谓的期房(off the plan property)。在购买的时候王二迫不及待的想了解自己贷款是否可以批准,然而和 My Home Loan 贷款经纪沟通后,才了解到购买的房子还只是一纸图纸,看见的只是户型图和效果图,运气好一些大的开发商会有样板房可以参观,房子没有完工前,贷款无法获得 unconditional approval(无条件批准)。

(情形二)
交付了 10% 定金后,王二就过上了「有房族」的生活,因为从看房到下定金交换合同,耳边一直都是「没问题,贷款没问题,到时候银行 80% 都能批」的声音,所以也从来没有过购买二手房朋友的烦恼。买了房子除了交了钱和慢慢地等待之外,好像也没有什么需要做的事情。突然有一天,在茫茫的邮件里发现有一封律师发来的邮件,什么都没看到只看到了一句「Please arrange finance urgently!(请尽快办理贷款)」于是开始急急忙忙联系贷款经纪或银行准备材料递交贷款。此时,离房子交割差不多就 2 周时间不到。

以上两个情形在我们的工作当中很常见,当然描述上都是比较极端的例子。

前者还好,虽然不能拿到想要的答案,但是提前了解自己贷款能力有益无害。当然我们建议可以更好地规划时间,简单的和 My Home Loan 贷款经理沟通,了解一些信息,阅读一些关于「楼花贷款知识」登记一下房子的信息「期房贷款跟进注册」,然后交给专业人士办理省时省力。

后者就比较麻烦,这也是许多楼花交割时出现 delay settlement 的一个重要原因。直到房子建好临近 settle 才办理贷款,时间紧凑,再加上其他可能出现的意外例如评估、银行贷款配额、信用报告记录等问题后果更是严重。

期房楼花贷款一个重要的因素就是时间线。

通常现房的成交时间是交换合同之日计算,42 天成交。而楼花的成交时间会因工程进度情况而定,可能提前可能退后(通常推后的几率大一些)因此会有 sunset date

银行的贷款批准有效期多数是 90天到,部分银行可以达到 180天。

也就是说,即便您在一年半前拿到银行预批 (conditional approval),也不能保证您能在房子成交前拿到无条件批准(unconditional approval )。

这就要求房子交换合同后,作为客户,您需要和中介、律师、开发商保持密切联系,确保在房子成交前 2~3 个月内准备好房屋贷款。

My Home Loan 提醒您以下的时间点需要注意把关:

时间点 事件备注
合同交换日期(Contract Exchanged) 通常 FHOG 首次置业的客户要以合同交换日期来判断。
支付印花税(Pay Stamp Duty) 对于期房,15 各月内交付印花税。如果成交在 15个月内,成交时交付;如果成交 15 个月后,那么 15 个月上交付印花税。
房屋竣工时间(Completion Date) 大概可以联系 Broker 或 banker 做贷款材料准备和预批。
开放估价(Valuation Access Open) 安排银行对房屋进行估价,这里要避免楼花达到某一间银行配额的风险。
房子登记(Title Registration) 如果是申请首次置业,可以准备递交 FHOG;同时 Transfer of land 律师准备好,可以发送银行准备交割前最后确认。此时前后 OC 等注册完毕,会安排 inspection 验房。
交割日期(Settlement) 正式贷款 settle,房子成交,拿钥匙。

*以上以 NSW 为例分享的信息,不构成法律或贷款建议。

请确保与您的律师、中介和开发商保持沟通,将以上信息与 My Home Loan 贷款经理同步,或登记「期房贷款跟进」我们会于您及时联系,确保每一个重要的时间点和您跟进,让贷款更加顺利,安心 settle。

 

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【王二房贷日记】澳洲购买楼花,Off Plan 房屋贷款注意事项

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

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Real Estate Market,  Home Buying And Selling

王二看到最近房市的火爆,身边有许多朋友一两年前甚至半年前购买的楼花,纷纷涨了许多,于是也考虑购买一套 Off-the-plan 楼花作为未来的投资。

但是感觉楼花投资,特别是在未来交房贷款时有诸多不确定性,因此想做一些全面的了解。

的确除了升值的潜力和不错的租金回报,或许还会有一些其他因素影响到您的楼花投资,让我们不妨从房屋贷款的角度来看看。

1. 购买程序和费用

My Home Loan 总结了一些相关的文章提供给您参考:

澳洲投资楼花房屋贷款通常在房子交割前 3-4 个月期间办理,在交割 Settlement 发生之前,购买的客户银行没有放贷,因此无需支付利息。即便贷款已经拿到预批或正式批准签署了合同,也是从交割日开始计算房贷利息。

2. 高密度区的楼花,多准备点首期款更稳妥

出于对风险的考虑,部分银行对高密度区(High Density Area,如 Rhodes、Wolli Creek、Waterloo、Zetland、Alexandria、Homebush West)等地区的公寓,银行根据区域和楼盘的限制,可能出现最高借贷 70%。因此如果您首期预算较紧,就会面临很大的成交风险。

My Home Loan 小贴士:

每个银行对于不同区域和楼盘(开发商)的 Profile 定义不同,在借贷的风险控制上也会有所区别,体现在贷款比例上就会有压低 10% LVR 类似的情况。

因此让有经验的房贷经理帮您处理,选择对的银行会减少您交割时的许多问题,避免 Delay Settlement 而受到罚款,甚至丢失定金。

3. 房屋室内面积太小,小心贷不到款

澳洲银行普遍接受室内面积 50 平方米以上的物业作为房贷抵押物。西太平洋银行(Westpac)和圣乔治银行(St. George)最低标准是 40 平方米,联邦银行(CBA)可以接受 30 多平方米的。那买 Studio 及服务式公寓(service apartment)就要特别注意了!因此如果购买此类室内面积小的楼花,意味着您可选择的银行会非常有限,加之其他因素(例如海外收入或澳洲现金收入工种等),低于 40 平方米的楼花成交风险就会多出很多。

相关阅读:《50 平米、40 平米小面积单元房和公寓贷款

4. 房屋估价可高可低,影响贷款额

从 2012 年起,澳洲房价拉升得较快,部分楼盘的银行估价有时无法及时反映市场价格。若估价较低,那么短缺资金就需要客人自己支付。假设一物业的合同价为 100万澳币,银行估价只有 90万澳币,那即使贷款八成,那贷款额也只能算 72万澳币。短缺的 8万澳币需要客人自己想办法筹集。如果澳洲本地收入人士可以选择提高借款比例,若贷款比例超过 80%会产生高额的保险费(LMI)。

同样在目前的房产市场中,也有银行看到了价格增长与估价的不对称。2014 年 7月,ING 银行推出关于楼花贷款新政策,针对购买楼花且持有澳洲身份的申请者,如果合同交换时间到房子交割办理贷款时已经超过了 12个月,房产的价值可以按照目前的市场价计算,但不能超过合同价格的 120%,也就是如果房产有增值的情况下,可以获取更高额度的贷款,减少资金的压力。

5. 海外收入要谨慎,请确保适合您的个人情况递交申请

许多房产中介为了顺利销售房屋,总是拿可以用海外收入申请贷款为理由来打消一些购房者的贷款疑虑。事实上,并不是所有生活在澳洲的居民都适合海外收入借款。假设您近期申请过车贷,或者在澳洲申请过信用卡且有连续的使用记录、电话或水电账单有过延期交款或未缴,且超过一定金额等都会显示在信用记录系统(CRAA)里面。那么此类澳洲的交易记录,都会成为贷款申请的障碍。

我们建议您与 My Home Loan 贷款经理沟通,了解您的信用记录,确保信息一致的情况下考虑海外收入贷款申请。

6. 提前准备贷款,避免错过申请的最佳时机

楼花不同于现房,要求贷款申请对时间的把握很充分。因每家银行对整栋楼盘通常是按比例接受,迟交贷款申请,银行会会因超过了贷款比例为由而不再接受以该楼盘为抵押物的贷款申请。持有澳洲身份的客人,通常可在楼花交房前的三个月递交申请。但是,提供海外收入的海外客户,则需要有额外三个月的准备期。

澳洲银行自 2014年 5月起,要求海外收入且无澳洲身份的申请人提供连续三个月的工资进账记录。一般楼花在房屋 Title 注册后的两周内须完成交割,延迟交割则会面临罚款,甚至损失 10% 首期,因此选择好的律师和贷款顾问(broker)尤为重要。

My Home Loan 小贴士:

近期 Macquaire Park,Wentworth Point 等项目很多客户还没有来得及准备贷款就收遇到银行不在借钱的尴尬。我们的贷款经理也是凭借经验提前准备好了备选方案,帮助许多海外客户顺利交割。因此楼花项目同一时间 Settle 是目前最有挑战的。

(今天 2014年 8月 11日 Westpac 宣布 CBRE 的 MINDARIE 项目也不在放贷。
地址:31-39 Mindarie St, Lane Cove NSW 2066)

目前临近 Settle 的很多项目比如 Rhodes VQ,Gordon Ralan 和 Harold Park 以及 Payce Platinum 另外墨尔本的 My80 也已开始准备交割,我们建议提前准备贷款的申请,确保 1-2 个备选方案。

拿到批准,这样可以确定自己的信用记录和贷款能力是没有问题的。唯一只需要等待的就是房子的估价,准时在开放 Valuation Access 的情况下做好估价安排,以避免拖延 Settlement。

我们的数据 VQ 目前在 My Home Loan 准备 Settle 的 30 位客户中就有 20 多位海外买家在准备贷款材料,很容易达到 Westpac 海外收入的配额,因此要提前做好批准,或准备好备选银行。

如果客户资金紧缺,需要借款超过 80% LVR,更需要提前做好批准,获取 LMI 保险公司的认可,避免最终 Settle 时因为抵押物或信用问题无法达到借款额度,而丢失 10% 定金与房子。

请寻求有经验 Settle 楼花项目的贷款顾问,帮助您从第一步开始准备好材料,每一步带着您到顺利交割。

联系预约 My Home Loan 贷款经理详细沟通您的贷款情况,避免任何小的细节耽误房子 Settle。

 

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