在银行的海外贷款客户们,请查看您的利率

(图片来源:news.com.au)

(一)

大家都知道澳洲海外客户贷款之所有收紧,牵扯到很多的方面,其中不乏政府监管和信贷行业的监管,作为澳洲投资信贷监管机构之一 ASIC 在去年的房贷经纪人改革和行业调查报告里针对经纪人存在的重要性中却强调了三个方面:

  1. 整体来说经纪人对于整个信贷行业的作用是值得肯定的
  2. 最重要的是带来了竞争,这个竞争让银行和机构间有压力,最终让消费者受益(拿到更优惠的产品)
  3. 当然经纪人当中也需要改革和调整,以确保每个经纪人都可以以消费者的利益为出发点,因此也是为何有这次行业调查和佣金机制的重审,均为了确保消费者得到保护

确保消费者得到保护是 ASIC 的职责,确保银行体系能够健康运行是 APRA 的工作,确保澳洲经济稳定是 RBA 考虑的。(如果你还不清楚这些机构针对的对象的话。)

(二)

My Home Loan 从 2013 年就一直在更新关于海外投资和贷款的案例和方案,从未间断过。

前年开始银行基本不再给纯海外投资客户提供贷款申请批准,越来越多的境外银行或本地境外基金提供不同的解决方案。

2016 年我们从没有方案,到帮助客户寻求到 5 个海外产品方案(均为独家首批提供方),到后续不断有其他经纪公司过来获取信息也加入这个行列。

因为多数产品都是我们自己和资金方或机构方直接达成合作,因此为了避免市场信息混淆我们为产品做了自己的编号 M 系列产品。

到现在,我们的 M 系列产品已经有 8 个产品。(目前网页端还没有更新)

之所以一直没有把产品信息完全公开,是因为两个因素考虑:

  1. 经纪人市场比较混乱,经常有拿到信息重新包装另加额外费用销售给信息不对称的客户
  2. 产品的细节比较复杂,并不是听一下客户信息就可以直接决定可否办理,而是需要详细和客户做许多沟通后才可能确定方案

最初我们也常识为合作伙伴和客户提供初期咨询,以便客户更有效的找到方案并安排,但因为市场的确混乱,所以往往很多时间和精力花费进去最终未能有任何经济回报。

为了让市场和我们的系统可以更加健康的顺畅运行,我们明确的标出了服务价格。也从未打折。

原因很简单,我们希望这个市场可以更加透明简单,明码标价一定有风险但一定可以减少彼此的机会成本。

会有很多客户会选择几家机构同时联络,最终浪费了所有人的时间,所有参与进来的人都会觉得不愿意为客户再花费更多精力,反而让结果很糟糕。

我们选择了明码标价就意味着更大的责任和更好的服务,参照我们的贷款流程《海外贷款解决方案》,联络我们经纪,确定 3 个可行方案,支付服务费用,开始准备文件办理申请,拿到批准,成交物业。

(三)

我们不希望费用折扣,是不希望服务打折扣。

目前贷款的大环境下,每一笔贷款申请都会花费大量的时间和精力,就好像任何事情如果耗费更多时间用于次要矛盾,主要矛盾则无法得到解决。明码标价,与其反复沟通是否可以减少 $500 块钱服务费用不如让我们的贷款经纪人帮您尽快拿到贷款减少不必要的交房压力和延期罚款。

我们也呼吁整个行业可以更加透明,达成一个标准,让这个行业是有竞争的也有足够的利润支持更好的服务。这不是更好嘛。

我们也确定了有两家银行纷纷因为我们高质量的申请,一次通过批准让银行后台减少很多工作量,为我们提供额外的利息折扣返还给客户,减少客户 1%-2% 的利率或费用。

也欢迎其他的经纪人或客户联系我们协助您的客户办理申请。

Email: [email protected]
Hotline: 1300 990 166
Wechat: Runningbroker

(四)

My Home Loan 有着很大的客户群体,许多人疑问为何我们不卖房子。我们听到也很诧异,为何要卖房子?

术业有专攻。

就算有很大的利润点,有着很大的客户群体,我们始终认为任何一个行业一个专业的领域都不是说可以一转身就变成另一个行业的专家。

就比如卖房子,我们虽有着客户群体,但不是说拿过来就可以销售(即便我们或许有很多客户相信我们),可是那必定还有更多后续工作要做,为了专业做好贷款的服务,我们不会有更多精力允许我们去做。

我们更倾向于让我们专业的房产合作伙伴去帮助客户寻求适合的投资。

同样的道理,我们也欢迎有着共同价值观的地产和开发伙伴联系我们,让我们来解决您客户的贷款问题。让您可以更专心用心投入到您的地产投资服务,相信您的客户也会更加信任您的专业能力。

PS:

如果您是墨尔本 Australia 108 项目的买家,如果您目前贷款出现了问题。

欢迎联系我们,My Home Loan 可以帮您找到接受您物业的 lender。提供解决方案。

(五)

成交短期方案。

也有许多本地或是海外客户,只是需要临时资金方案来成交物业或土地,几个月后将物业出售。

您也可以联系我们的新产品(短期过度产品):

  1. 海外贷款比例可以达到 80%
  2. 墨尔本物业一房室内面积小于 50平米,两房小于 70 平米物业
  3. 海外建筑贷款 75%-80% 贷款比例
  4. 如果您是土地银行(land bank)囤地做开发,我们可以提供 65% 贷款比例,利息 7.65% 起
  5. 二次抵押(second mortgage) 贷款比例可达 70%-75%,利率 2% /m 起,周期 3-6 个月
  6. 生意贷款小生意无抵押,1 小时批准当天放款,无需保税文件,只需要提供 BAS 或银行账单,最高金额 15万澳币

 

(六)

说到这里终于说到了标题的重点。

前几天有客户联系我们看看是否有更好的贷款帮他在 Westpac 的海外贷款做调整,因为收到银行的信利息上升到 6.6%,没错是很吉利的数字 6.6%。

这比起目前我们做的海外客户还要高。

所以如果您几年前在澳洲银行做的海外贷款,我们强烈建议您查看下利率,如果有需要调整,请联系 My Home Loan 贷款经纪做沟通。

也分享下近期我们批准的一些案例:

来自厦门的叶先生父子,购买了两套悉尼的公寓房产,儿子是学生,但是国内有800w的房贷,父亲经营着一家大型企业,年营业额上亿,父亲有500w的贷款,这个case比较复杂,因为贷款很多,所以我们用了他们在国内的很多物业用租金对冲贷款,然后又让他们的会计出了份公司的财务报表,提供了半年的银行流水,终于做到了5.95 本金加利息,贷款60%。

 

厦门的杨小姐,在私人企业工作高年薪,但是有400w的欠款,但是没有不良记录,客人提供了雇主信工资单加上以半年的银行流水,终于贷款成功60%。

内蒙古那先生,只有20天交割时间,买了位于Pagewood NSW2035的公寓,主要用于投资有着很高的租金。由于时间非常紧迫,客人提供了文件之后,我们第一时间当天晚上就第一时间提交了材料,一分钟都没有耽误客人的时间,48小时之内就拿了预批信。

深圳的王先生,在墨尔本point cook 买了一个house and land 项目,因为是地加建筑的贷款,所以贷款难度很大,仅仅只有两家基金才可以操作,王先生还款记录良好在深圳也有400w左右的房贷,经过我们的精心准备,终于一家基金同意操作了,最后我们帮助王先生贷款60%,4.99%的建筑利息。

 

上海的杨先生,客人在上海有两套全额付款的房产,国内没有贷款,购置了位于墨尔本的公寓而且只需要40%的额度,所以很顺利的就贷款成功了。

上海的龚小姐,在上海有两套房产,有一套房产有200w的贷款,客人只需要贷款50%的额度,没有不良的信贷,经过我们的精心准备,客人在48小时之内也是拿到了5.95%的贷款利息。

厦门的付先生和王小姐,他们是一个夫妻,王先生名下有400w的贷款,但是她太太没有贷款,所以我们就用先生和太太共同收入加在一起一起去还款,所以也是很容易的借款到了60%,5.95%的贷款。

 

我们近期会上线新的网站,更加清晰地罗列产品信息。

让贷款的流程和产品更加透明,更好的服务到各个地产合作伙伴和购房客户们。

欢迎联系 My Home Loan 贷款经纪了解更多。

 

2018 海外投资客户贷款解决方案,以及PR/公民海外收入贷款

(图片来源:Domain)

海外贷款市场非常的混乱,不光是客户,贷款机构和地产行业人士都难为客户寻觅真正合适的产品。

正如我们一年前提到,针对海外客户的贷款在近两年应该不太会有太大变化,银行在短期内不太可能重新开放。

更多的基金会持续进入这块市场,弥补银行空出的这块业务。竞争也会在未来让利息会倾向于跟多客户可接受的范围,两类产品存在于客户的选择中,一类为机构性受监管于 NCCP,一类为商业借款非 NCCP 监管。

今天我们为大家重新更新了产品线,带来了全新的更适合客户需求的长期贷款产品。

海外客户贷款九步获批流程
1
查看 My Home Loan 海外客户贷款产品 M 系列M1-M6 介绍

2
联络 My Home Loan 海外产品贷款经理,做个人预评估沟通(15-30 分钟咨询,建议微信或电话联系)
3
My Home Loan 贷款经理根据您的情况,为您推荐 1-3 个可行解决方案或需要做出的规划和准备
4
您确定其中适合的产品和方案,与贷款经理确定需要准备的文件信息发送做申请前期准备(服务费收取)
5
My Home Loan 贷款经理收集文件与您跟进文件和申请材料准备

6
递交贷款与银行和您跟进贷款审批进度及时更新(银行相关费用:估价,申请费等)

7
贷款批准,贷款合同签署和开户安排成交(银行相关费用:律师费,建立费,风险费等)

8
若贷款未批准,选择备选方案递交获得批准签署文件安排成交

9
成交后续维护,My Home Loan 会为您提供未来产品的调整若有更合适的贷款产品
Bonus
介绍您的朋友 My Home Loan 为他继续提供专业服务。
My Home Loan 会继续扩大我们解决方案,目前六个产品系列可以帮助客户成交物业。

如果您有资金考虑一个稳定安全的回报,可以联系我们投入到 M 系列产品。


请邮件 [email protected]

我们的产品经理和您详细沟通。
以下是我们的 M 系列产品介绍:

M 1

简介贷款比例最高 70%,利率 7.95%,贷款期限 3年,只还利息还款

接受买地建房 house land 贷款

审批周期 3-4 周时间(含材料准备时间 1-2周)

要求

1)  物业接受城市:悉尼、墨尔本、布里斯班、佩斯等主要城市

(请发送合同确认物业是否接受)

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 100万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

收入材料要求

1)  三个月工资单

2)  三个月工资进账银行流水

3)  雇主信

费用

1)  申请费贷款额度 2.5%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $1,500 左右

3)  材料及服务费 $5,000

M 2

简介贷款比例 50%,利率 4.5%,贷款期限 25-30年,本息还款。

审批周期 2-5 周时间

要求

1)  物业只接受三个城市:悉尼、墨尔本、佩斯

2)  物业距离市中心 CBD 方圆 10KM 范围(部分区域可以接受至 15KM)

3)  房子室内居住面积不小于 50平米

4)  最低贷款金额 30万澳币

5)  680万等额外币存款(外币可批款时提取,人民币需成交后三个月)

6)  申请人年龄 18- 60岁

2018 年第二季度配额重新开放,请联系我们获取更多信息。

无需 680万存款手续。

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  水电或银行账单核实国内居住地址

3)   购买物业的合同和律师信息

费用

1)  申请费贷款额度 3.0%

2)  估价费+律师成交费+其他杂费 = $2,000 左右

3)  服务费 $5,000

M 3

简介House 别墅:贷款 55% 利率 8.95%,贷款 55%-70% 利率 9.55%

Apartment 公寓:贷款 45% 利率 9.55%,贷款 45%-55% 利率 9.95%

House land 建房:土地贷款 40% 利率 9.55%,贷款 50% 利率 9.95%

Construction 建筑贷款:贷款 55% 利率 10.95%,贷款 65% 利率 11.55%

可接受付清物业套现(cash out)贷款

贷款期限 6个月 ~ 1年(可续签),只还利息。

审批周期 3- 5 天,申请人无需入境澳洲。

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 10万澳元,最高 500万澳元

3)  物业室内居住面积一房不小于 50平米,两房不小于 70平米

材料

1)  护照+签证+身份证正反扫描

2)  购买物业的合同和律师信息

3)如果付清物业 refinance 拿资金,提供市政账单(council rate)扫描件

费用

1)  申请费贷款金额的 3.0%

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $3,000-$5,000 左右

3)  服务费用 $5,000

M 4 – M5

简介贷款比例自住 70%,投资 60%,贷款期限 30年(期间还清或转贷没有退出罚款),本息还款。

审批周期 3-5周,申请人批款后需入境澳洲开户办理成交手续。

利率

利率一:4.79%(需提前申请配额)

利率二:6.99% 本息还款

利率三:7.39 只还利息

利息四:7.50% 固定利率本息还款,7.90% 固定利率只还利息

注明:只还利息最长期为 5 年,固定利率为 2 年或 3年。

自住包括:子女在澳洲,陪读签证,夫妻一方持有永久居民签证或临时居民签证,需占物业至少 20%的产权,可以办理自住贷款。投资为纯海外独立申请。

要求

1)  物业接受澳洲主要城市

2)  借款金额最低 20万澳元,最高 250万澳元

3)  物业室内居住面积不小于 50平米

材料

1)申请人护照和身份证

2)带公司抬头和法人签字的雇主信

3)带公司抬头和法人签字的最新3个月的工资单

4)显示工资进账的过去12个月的银行账单

5)购买物业的合同

6)澳洲本地银行余款存款证明(批准后来澳办理)

7)海外人士购买物业许可证(FIRB批文)

费用

1)  申请费请与经纪人沟通确定

2) 估价费+律师成交费+其他杂费 = $500 ~$1,500

3)贷款无年费月费,无其他管理费

3)  申请材料和服务费用 $5,000

M 6

备注:
M6 可办理 house land 建筑贷款。

M6 审批周期,文件齐全递交 2 周左右批准。

预批有效期 6 个月

开发商或地产中介可联系 My Home Loan 为您的客户定制解决方案,我们可以为您项目客户提供批准有效期延长至 12 个月或您的项目工期。

例如:

在您客户交付定金购房时,协助您的客户拿到贷款批准,批准有效期至项目竣工交割,确保在成交时客户得到贷款的放款顺利交付。

欢迎合作伙伴联络我们(地产、移民、律师、会计),邮件 [email protected]

申请流程

目前五个产品均通过邮件按顺序受理,您可以通过发送信息至我们的贷款经理或

[email protected],我们会在 24-48 小时回复确认您可以递交的产品。

电话:02-82871911

  • 姓名
  • 联系电话
  • 物业合同
  • 收入文件

如果您是持有 澳洲临时签证例如配偶签证 820 或 457 签证,或是 188 系列签证,My Home Loan 均可以协助办理澳洲本地银行贷款,80% 贷款比例,产品利率与本地客户没有差别。

如果您是 485 签证,有澳洲本地的收入,可以同样申请本地银行产品。

请联系我们贷款经理做详细沟通。

然后针对于持有澳洲 PR 或是澳洲公民在境外工作的客户,首先如果您也有澳洲本地收入或是澳洲有经营生意持有 ABN,我们建议您电话沟通是否可以通过更合适的产品贷款,其次如果您只能提供海外收入贷款,那么以下几种产品供您参考:

澳洲 PR/ Citizen

新西兰公民本土银行依旧有可以接受境外收入,贷款比例可以最高 80%

澳洲 PR/公民

1. 境内收入(包括租金或投资收入)占总收入 70%,四大行有可以借款 80%

2. 在澳洲境内工作,工资收入为外币,两间银行可以接受申请,最高贷款比例 80%,通常 70% 贷款比例

3. 在澳洲境外工作,工资收入外币,澳洲基金 70%

澳洲 citizen 公民境外收入可以选择本地银行或金融机构,提供工资单和进账流水,利率最低 3.63%。

*以上产品申请收入材料均需要提供至少 3个月以上工资进账流水和雇主信,部分会要求提供完税记录。

申请流程

请所有相关 enquiry 直接电邮至 [email protected] 我们会有专人协助确认您是否符合要求,并和您进一步沟通可行方案。

合作伙伴

如果您需要联系合作,可以邮件或电话联系。我们为开发商和地产合作伙伴留出一部分资金配额。

请联系我们的贷款经纪洽谈 1300 990 166 或 [email protected]

海外收入贷款还可以申请贷款吗?

overseas incom loan

(图片来源:afr)

(一)

我知道许多点开这篇文章的客户都期待得到一个偏向积极的答案。

但今天我们想还是干脆的给大家一个简单明了的回答:

大家就别考虑了。

作为经纪人,好像应该说的官方一些,比如还有银行或机构可以借款 70% 或以上,ANZ、NAB、BOC 等银行并没有完全关闭海外收入贷款申请。

我们想,还是别了。

 

(二)

上周五,大家都加班到凌晨,能交的 case 都交了,该做的 assessment 也都做了。

倘若漏掉了哪个朋友这周也没啥办法了。说句实话,大家都辛苦万分。My Home Loan 很少在官方发布太过情感的话语,但的确我们每个人都有家庭,也正是因为如此,我们相互体贴理解,都希望可以在尽自己最后一份力气上能帮到大家就帮到。夜夜加班到凌晨这是正常。

 

(三)

对于材料没有能及时提供没能及时递交的客户,问道还有其他的解决方案吗?

与其官方的和您沟通,不如真实的让您做好最坏的打算。

这样也是对您负责,别耽搁了您。

市场上有银行接受海外收入借款吗?官方上 ANZ、NAB 和 BOC 等还是继续接受申请,很多基金公司也提供甚至 70% 或以上的额度。

但从实际的可行性上来说,您先考虑清楚需要的基本文件是否都是经得起推敲可以满足银行的审核要求。否则反复补充几个来回那种等待批准又不确定是否被拒绝的滋味相信许多客户目前就正在体验。

这也是我们为何选择直截了当的给您说一声,海外收入您就暂时先别考虑了。

 

(四)

许多朋友又会问,这暂时会暂时到什么时候呢?

我们还是持有一个比较消极的态度,可能会很久。

银行应该不会都关闭海外收入或海外客户贷款的通道吧?如果银行都关了海外投资贷款的通道,那前年、去年还有今年买楼花的海外投资客户该怎么办呢?

估计的确有许多购买了几套楼花想着 settle 一套拿出增值再买一套然后再 settle 下一套的“投资者”真的要考虑一下这几套倘若都 settle 不下来要怎样处理了。

一些区域的公寓楼和高端住宅以及,前短时间普涨却不太好的区的房子都可能收到影响。

都说银行信贷政策会紧一段时间,松一段时间,不会一直这样下去吧?

就拿目前的几家海外收入的救世主 Nab 和 Boc 来说,海外收入只能做投资房,相信不会多久两个银行投资房增长比例就会达到今年 APRA 限定的 10% 增长率。一达标就应该可以有一个很官方的理由关闭海外投资借款 — 「我们的投资贷款增长比例达标,受 APRA 要求不得继续开放投资房贷款申请,首当其冲就是海外投资可能会继续收紧。这和关闭应该没有什么大区别」。

中行在 2013 年也出现过类似情况,当时增长比例太高,内部境外收入贷款比例超标,后停止了借款,直到后来本地收入贷款增加了半年时间后才重新开放。

所以我们也不必要去追求各银行背后资本市场也好,金融监管也好,政治压力也好种种原因了。

我们只能说,希望明年 2017年,大量海外投资者楼花市场面临交割的时候,希望那时候各银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后,也能重新调整开放。

 

(五)

那这半年或更久时间里,等待 settlement 的海外投资客户该怎么办呢?

相信一些基金和非主流的金融机构也着手进入这块市场,我们也在积极联系希望可能帮助到海外的投资客户。

但还是那句话,目前没有什么好的解决方法。如果您的首付资金四成无法准备好,或甚至三成都是问题,我们建议您立刻考虑其他的方案,您可能出现违约丢掉物业和首付定金。

当然还有一些客户如果购买的是 Meriton 物业,可以考虑 Vendor Finance,但目前已经签订合同的客户借款比例也是 60% 利息 6% 左右。新购买的客户可以拿到更高至 80% 的贷款比例利息会低一些。

 

(六)

持有澳洲本地签证的客户,或如今澳洲办理贷款的客户。

My Home Loan 可以协助办理 Prime Lending,通过商业渠道审批,无需提供收入材料。

贷款比例如下:

  • 楼花 65% 贷款比例
  • 现房 75% 贷款比例
  • 土地建房,土地借款 50%~55% 贷款比例

申请费用和利息请联系贷款经理详细沟通。

 

(七)

最后。

从今天起 My Home Loan 关于海外的客户递交申请宣布收费,费用根据情况而定。

具体细节请联系贷款经理时做沟通。

 

联系我们获取贷款帮助

My Home Loan 的贷款经理有着丰富的经验帮助您更加顺利的批准和交割房子。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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海外人士如何在澳洲贷款购买房产

auction chinese

(图片来源:DailyTelegrah)

海外人士在澳洲购房

在澳洲,政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持,每年都会采取多项措施支持其发展,另外,企业界特别是金融界,也紧随其后采取了相应的举措,其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产,以此作为个人投资组合的一部分。整个澳洲,政府与企业共同打造了一个对全世界开放的个人房地产投资市场。

对于海外人士,甚至从未来过澳洲的人士来说,可以得到哪些政策支持呢?

首先,在买房时可以享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策,即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资局 (FIRB)的批准,只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士,所买房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业,通常都会在两周之内批准。除此以外,对海外人士没有其他特殊限制,以此来看,对于海外购房者的要求是非常宽松的,在哪儿买,买什么,买几套都可以自由选择。

*注:通常情况下海外人士在澳洲只允许购买新房(包括楼花),记住:

Temporary Residents may purchase property in Australia to live in but must see it if they leave the country or it is no longer their principal place of residence.

其次,澳洲银行对海外客户同样是积极支持,客人只需要提供简单的文件,如护照、驾照复印件,收入证明信,买房合同首页就可批出房价 80% 的贷款(70%~80% 根据客户的情况)。而且利率和产品功能和澳洲本地客户完全一样。

第三,澳洲发达的金融业令海外投资人士如虎添翼,有些支持甚至在其自己国家都不能享受到。如:允许客户在前五年内只付利息,本金可以暂时不付,使贷款投资的客户轻松实现“以房养房”;房子升值后,不必卖房,只需简单地做个再评估,就可以把增值的部分兑现,把“死钱变成活钱”,实现滚动投资。也提供 Offset 对冲账户,如果有多余资金存入帐户,可以完全 100% 抵消掉所需偿还的利息。

 

海外人士在澳洲贷款

目前海外投资者在澳洲购房做贷款,基本上都是用海外收入来做。

这里简单分享几点:

  • 目前做的比较多可以接受海外收入做房贷的银行基本上就是 St. George、Westpac 或 BOC(中国银行)。
  • 当地银行 St. George 和 Westpac 目前对于海外收入的政策还是一封雇主信加上 2 张连续工资单或 3 个月工资进账银行记录,St. George 也与姊妹银行 Westpac 很快实施同样的政策,中国银行对收入的审查与两个银行类似。– 详细 Westpac 和 St. George 海外收入政策调整细节请查看这里《海外收入贷款政策调整历史小结》。
  • 关于 St. George 和 Westpac 唯一两个银行允许海外身份的购房者借款 90% LVR 的政策,请阅读 MyHomeLoan 的解释。Temporary Visa 的持有者,在澳洲本地收入允许借贷最高 LVR 90%,并不是纯海外人士,也更不是海外收入,请大家不要错误理解。
  • 如果是纯海外人士(没有 PR ),只要材料准备的到位,问题不是很大。
  • 如果是拥有澳洲身份,使用的海外收入做房贷,会有较多因素需要考虑,其中包括查看信用报告,了解近一年内是否有当地 local 的一些 activity(更换地址、签手机、办理过信用卡、车贷等 credit enquiry)。
  • 对于许多是留学生购买房产,以父母名义做房屋贷款。更加需要注意,特别是房契上的名字放谁。假设房契上放的是孩子的名字,那么贷款就必须有孩子的名字,如果是放孩子的名字但贷款只放父母的名字,那么目前的政策下只有中国银行 BOC 可以含糊接受(目前政策已基本关闭,需要和 MHL 的贷款经理做详细的沟通)。其他银行都不可以。
  • 目前 CBA 联邦银行也在逐步推出针对海外收入(特别是中国收入)的贷款政策,还没有正式成型。如果是国内有公司的客户,可以通过以公司收入的情况在 CBA 做房贷申请,policy 审查上还是较为复杂和严谨。
  • 其他银行 ANZ、NAB 也陆续接受海外收入贷款,政策较以上的银行严格,请和 MyHomeLoan 房贷经理沟通。
  • 非银行机构也提供 80% LVR 海外收入贷款,100% Offset 帐户和较大银行都要低的浮动或固定利息,为海外人士在澳洲贷款买房提供了更多的选择。

 

这里简单的给大家列出以上的一些信息供海外人士或还没有拿到 PR 购买房产客户提供一些有价值的参考。希望会有所帮助。

我们不提倡很多客户在任何情况下就想到海外收入贷款,很多时候要确定是否可行,风险在哪里,然后根据自己的情况规划贷款。不要等到出了问题再回过头来解决。

还是需要找一个专业的房贷经理,他们可以通过简单的几个问题,就可以很细致的了解您的情况并提出一些可行可靠的解决方案。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。(问答社区:Ask.Myhomeloan.net.au )

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微博 @Myhomeloan                                                          @Myhomeloan

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【王二房贷日记】留学生签证如何贷款购买二手房产?

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例,在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识,避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议,您的情况类似但贷款因人而异,我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情,为您提供合理的规划。

版权所有,严禁抄袭。

学生和海外人士购买全新的房产,包括买地建房(House Land Package)是可行的,贷款获批问题不大。可以参考海外人士购房的文章。

越来越多的客户和朋友,包括 local 地产中介向我们咨询如何帮助下面这样的典型客户贷款购买澳洲本地的二手房产:

王二在澳洲读书,目前离毕业还有 2 年时间,考虑到越来越贵的房租开支,决定自己购买一套自主的房子。由于许多楼花或新房大都不可以即时入住,甚至需要等待两三年时间才能建好,因此打算购买本地的二手现房。第一,可以直接入住;第二,目前房贷利息比较低,房租节省的资金差不多可以 cover 贷款利息,自己只需要支付小部分杂费等,几年后房子卖掉还或许可以有不小的增值;第三,目前新房被海外投资客争抢的价格很高,二首现房价位会合理一些。

问题出现了,如果购买二手房澳洲需要海外投资审批委员会(FIRB)批准才可以,多数时候批准的唯一重要考虑因素就是购买者是否当前持有澳洲一年以上的有效签证。如果批准可以购买房子作为自住房,等签证过期或离境时需将房产出售。(律师链接)

首先大多数朋友会想到可否父母收入担保借款?

很多时候类似王二这样的学生,如果以父母名义一起购买绝大多数情况下 FIRB 不会批准,因为父母没有超过一年的有效签证。因此父母海外收入贷款行不通。因为通常银行会要求至少父母在房契(title)上要占有 5% 的拥有权(ownership),甚至多数银行要求 20%,才可以考虑父母作为共同借款人。

⇢ 阅读「房契上要放谁的名字?

其次,有些人提到为何不去 Westpac,Westpac 可以不查看 Visa 签证情况下批贷款。这里不再赘言这原本就是不规范的贷款申请,Westpac 的政策可以在如果提供澳洲本地收入情况下,或者拥有 PR 都可以绕过,但是银行要求提供 Visa 时就会出现问题,因为购买的是二手物业,需要海外投资评估委员会(FIRB)机构作出批准,那么批准的一个重要条件就是购买者持有超过一年的澳洲有效签证。此时贷款就会出现问题。

*有关 FIRB 的介绍:http://myhomeloan.com.au/?s=FIRB

这里的几个问题:

  1. 学生持有有效签证,获批 FIRB,购买二手房,因为递交学生签证,可能收入无法达到要求
  2. 希望提供海外收入,与签证冲突
  3. 希望提供海外父母收入,如果是新房可以;但旧房需要 FIRB 批准,父母因没有有效签证,房契上(title)上不可以占有比例,因此贷款银行也不可以接受
My Home Loan 提醒:

这里贷款和购房是两方面事情,单纯做贷款批准是没有问题的。可是即便贷款批准,当涉及到二手物业没有 FIRB 时,或贷款条件和最终 FIRB 有冲突,最终将无法 settle,我们也碰到过许多学生客户,与父母的收入一起预批拿到,以为可以购买物业,最终只能放弃,因为无法获取 FIRB 批准或因为 FIRB 的条件发现与贷款冲突银行拒绝放款。

 

My Home Loan 曾帮助几位客户和 agent,顺利完成如果是学生购买二手房,房契上只能放自己名字(100% ownership)然后贷款需要父母(或任何其他亲属)做担保申请的。请直接联系我们,海外收入 70% LVR ,澳洲本地收入贷款 80% LVR。

这里也可以衍生出去,举一反三,如果您的母亲名下需要购买一套物业,因为从未购买过房产,可以拿首次置业,但是因为 60岁银行很难借款,也可以同样情况母亲的亲属或孩子作为共同借款人,保持她的 title ownership 95% 或以上能拿到首置业补助,同时贷款可以顺利获批。

2014 年12 月最新更新:

目前此政策请先和 Broker 沟通您的个人情况,我们做了详细了解后帮您判断可行性。银行的政策已关闭,需要提前沟通,我们帮您把关是否可行,case by case 审批。

如果没有澳洲本地收入,无法考虑收入担保(父母),澳洲本地收入需要超过 50% 收入总和。

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澳洲房屋贷款 2013 年 9 月最新资讯和促销简报

最近这段时间有房贷需要的朋友,以下是银行的一些促销活动:

  1. 市场最低浮动利息 4.74%,固定利息一年 4.69% 两年 4.69% 三年 4.84%
  2. St. George 银行转贷赠送 $1,250
  3. Westpac 新贷款或转贷赠送 $1,500 或 $888(电话咨询条件)
  4. CBA 转贷赠送 $700 马上结束
  5. 海外贷款的客户,有产品 4.74% 浮动利息,免掉申请费和律师费任何贷款相关费用
  6. ING 商业贷款申请费 $500(其他银行都是贷款金额的 0.5%)
  7. 商业贷款 commercial 最低浮息 5.73% 固息 5.03%
  8. St. Ives 悉尼北区富人区 Meriton 的公寓楼,St. George 银行已经达到 Max Exposure,不接受贷款申请(抵押物不接受,security not accepted)如果您有 购买最近要 settle,请抓紧联系其他银行做估价和房贷申请。如果有购买 Wentworth Point 和 SW Hurstville 的 East Quarter 也尽快做房贷批准
  9. Westpac 再次修改海外收入政策,贷款额度低于 $600k,可以借贷 LV 80%;如 果贷款额度超过 $600k,新客户 70%,老客户 80%;老客户的定义为拥有 Westpac 有效帐户超过 12 个月

相关更多银行的产品,还请大家电话我们了解详情,根据您的情况判断做出一个最优的选择。

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