国民银行(NAB):澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本

前言

每天关注的新闻里一定会有一条或两条有关地产的资讯。

上周我们写的「悉尼和墨尔本是否有房产泡沫」和「针对 APRA 投资房贷款政策收紧应该注意事项」得到许多朋友关注和阅读。这两天新闻又开始报道,悉尼近 4周的清盘率逐步下滑,已显趋势,又有预计 2016 年银行要加息,然后房市在未来三年内会大跌,而且此观点来自于注明的市场研究机构 BIS Shrapnel《2015-2018年住房前景》(Residential Property Prospects)报告

“这是市场的正常作用,这是经济学101。市场繁荣,大家都跳进来,然后开始大举建设,市场变得供过于求,于是开始纠正。”

这句话我们是认同的,市场会自动纠正,然而我们不认为未来 3 年内房价会大跌。

单纯从房贷的角度来看,首先如果房价大跌,那么银行房贷资产将出现问题,势必会引起房贷危机,引用我们一位客户的话「如果真出现澳洲版的房贷危机,预计到时候县国有化四大银行,然后零利率,央行扩大资产负债表,购买澳洲国债、金融机构债,加上扭曲操作,如果还不可以再同步推出新型的投资移民计划。」Too big to fail,我觉得应该还不会出现这样的情况。其次利息我们认为未来 1年半内都不太可能上升,预计年末还有可能再有一次降息的可能。所以升息带来的压力应该不太大。

反而应该是政策的调整,对于投资者会有较大的影响。

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作为 NAB 的最高级别经纪人,My Home Loan 收到国民银行发来的《澳大利亚房产市场报告 – 2015年冬季版本》,是关于澳洲房屋价值趋势的一些总结和展望。通过总结过去 12 个月(截止 2015 年 4 月)市场上发生的交易,为大家提供一个数据支撑,判断未来近期房产价格的趋势。

全澳概况(National Overview)

根据 CoreLogic RP Data 的价值指数,在截止 2015 年 4 月的过去 12 个月,各省会城市放在一起房价一共上升了 7.9%。比起去年截止 2014 年 4 月的最高峰时期的 11.5% 增长有所放缓。但近期在利率下调和住房需求的刺激下市场出现反弹,特别是悉尼。

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对比各省会城市,在过去一年,悉尼保持了最强劲的增长速度 14.5%,墨尔本也表现出较强劲的增长 6.9%,布里斯班 2.2%,阿德莱德 1.7%,佩斯 0.3%,霍巴特 1.2%,堪培拉 1.1% 以及有所下跌的达尔文 -1.6%。

新南威尔士州概况(New South Wales Overview)

在过去的一年,悉尼有记录的房价在所有省会城市增幅最大。根据 CoreLogic RP Data的价值指数,截止 2015 年 4 月的过去12个月内悉尼房价增长 14.5%,其中 House 增长 15.5%,Unit 增长 9.7% 。悉尼的房价同比 2012 年 6 月增长了近 40.2%,是澳洲所有城市中增幅最大的城市。同时大多数的沿海市场的增值都表现出相当强劲的水平。

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Hunter 和 Illawarra 也表现出了相当强劲的增长。除此之外,远离海岸的市场已经趋于平稳的增值水平。

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(新州最可承受价格区)

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(新州最贵区)

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(新州独立屋增值幅度最大的区)

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(新州单元房增值最大的区)

然后预计到 2016 年 3 月 NSW 房价会上涨 3.3%

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到 2015 年 12 月,悉尼房产增值上涨 10%

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维多利亚州概况(Victoria Overview)

在过去一年墨尔本房价上升了 6.9%,是除悉尼以外增幅最大的省会城市。同比 2012 年  5 月,增幅 24.5%。墨尔本独立屋(house)和单元房(unit)的房价增长速度显示出巨大差异,分别是 7.6% 和 1.9%。

相对于墨尔本周边区域房价的增长疲软,其他城市例如 Ovens-Murray 地区包括 Wodonga 和 Wangaratta 的 house 增值显著。然而作为维州第二大区域的 Barwon 包括 Geelong 和 the Surf Coast 房价增幅则很温和。虽然墨尔本以外的城市增值相对平稳,但在维多利亚市场每一个区域的 house 都保持了稳定的增值。

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(维州独立屋增值最大的区)

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(维州独立屋增值最大的区)

预计到 2016 年 3 月维州的房价上涨 1.3%

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预计到 2015 年底墨尔本房产增值 6.2%

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昆士兰州概况(Queensland Overview)

在过去一年布里斯班房价增长了 2.2%,其中 house 增值 2.3%,unit 增值 0.7%。同比 2012 年 6 月增幅为 11.5%。然而房价仍然低于其先前的最高峰。

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昆士兰房价的增长相比其他州要更加多样。增值最多的地区是 North West 包括  Cloncurry 和 Mount Isa,增幅为 7.1%。其他沿海区域增值超过 Brisbane 的有:Gold Coast 为 5.4%,Sunshine Coast 为 5.0%, Far North 为 4.9%。也有一些地区表现了负增长,Central west-4.8%,Northern-4.0%,Fitzroy-2.4%。

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(昆州独立屋增值最大区)

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(昆州单元房增值最大区)

预计到 2016 年 3 月昆州房价上涨 3.3%

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预计 2015 年底,布里斯本房产增值上涨 3%

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南澳概况(South Australia Overview)

阿德莱德的房价在过去的一年增长 1.7%,其中 unit 2.6%,house 1.6%。在目前的发展阶段(自 2012 年 7 月),阿德莱德房价增长了 10.1%,刚刚恢复到先前的最高水平。自 2008 年底,阿德莱德房价增长了 12.2%。南澳其他地区房价增幅多样化 Murray 7.9%,Outer Adelaide 4.1%。

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预计 2016 年 3 月南澳房价上涨 -0.4%,2015 年底阿德莱德房产增值 0.4%

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澳洲首府堪培拉概况(Australian Capital Territory Overview)

堪培拉的房子价值,从实际角度来看呈现了下跌,数据上过去一年 ACT 上涨 1.1%,其中独立屋增值 1.3%,单元房下跌 2.1%。自 2012 年 2 月来算,房子价值上涨了 6.8%。

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许多数据还是可以好好对比研究一下,如果您感兴趣阅读这份报告的具体内容,请扫描下方 Myhomeloan 官方微信关注后转发 6 月 30 日我们的任何一条内容,将朋友圈转发记录截图发送 Myhomeloan 或 Runningbroker 的微信,我们会发送这份《澳大利亚房产市场报告》到您的邮箱或微信。

 

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【观点】悉尼和墨尔本房产市场,真的有泡沫吗?

几周前我们的文章《澳洲银行收紧投资房贷款政策,对在澳购房投资者意味着什么?》发布后,越来越多客户开始关注对于投资房市场的政策调整,也有不少房产经纪和我们沟通讨论,想了解多一些政策为客户更加负责人的做投资规划。

有些朋友并没有仔细阅读,粗略浏览后相互传话后就变成「市场要崩溃了」。

市场真的有泡沫吗?会崩盘吗?可以留着钱捡漏吗?

我想如果可以有一个正面的通道指向这个答案,反而不可信。我们更希望从多个侧面去发掘一些值得思考的面,让您自己做出一个判断。符合您自身情况的判断。

My Home Loan 原创文章,严禁抄袭转载

Sydney-Housing

房价一直涨

只要关注澳洲房产的朋友们都会看到,从 2013 年初开始,悉尼的房价增长幅度可以说是飞速,去掉通胀后从 2013 年1月到 2014 年 3月涨了超过 16.5%,墨尔本也在同期增长接近 10%。

dwelling price 1

可以看到相对其他首府城市,悉尼和墨尔本的房价上涨比较显著。从数据来看两个城市房价的增长,并不完全是由于收入增涨和建筑成本增涨所致,也就是说存在投机性的行为,这也是与其他城市区分的地方。我不确定可否用「一窝蜂」这个词来部分去理解这个现象。

事实上,从近 15 年的历史来看,澳洲房价从 2003 年开始到 2010 年间也是出现两次大幅的增长,悉尼和墨尔本之外的其他城市甚至是翻倍,佩斯在矿业繁荣的期间,房价几乎是一路上涨。

dwelling price 2

然而也同样,过去这 15 年里分别在 2006 年 2009 年出现过下跌的情况,随后房价在 2012 年也一直在「低谷」徘徊,直到这两年的涨潮。

只看到 2014 年即便价格涨,貌似还没有达到 2010 年间澳洲房价的顶峰。2015 年的数据不在里面,所以或许是接近了,至于后面是不是还继续涨然后达到另一个高点,谁也说不准。

为什么涨

被提到的最多一点,就是「供需」。

这个理解还是太笼统,供需是经济学原理,仅仅是因为缺房子大家就要付高价来买也是说不通的。还是有多方面的因素凑到了一起。简单的罗列一下,房价上涨以下的政策和市场因素都起到了关键作用:

  • 金融体系政策的宽松,更容易获取借款(虽然最近政策已开始收紧)
  • 从 2008 年后就一路下降的利息
  • 土地供应,也就是房子的确不够
  • 鼓励投资的税务系统(负扣税)
  • 鼓励首次置业的政策
  • 人口数量的不断增长
  • 海外投资客户的增加

有些朋友会疑惑,为何澳洲政府又鼓励投资,最近又要求限制投资;即欢迎海外投资,又到处开始查海外人购房?

事实上这原本就是两个概念,比如最近 APRA 要求银行限制投资房借款,我们的理解并不是说投资房的末日到了,而限制的是「过度投资」也就是说如果您只考虑的是从现有房子拿出增值资金,同时只还利息,把「省下」的本金和增值资金利用银行杠杆再投资到市场,然后同样的手段短期内重复。对不起,要 say no 了。

对于海外投资,其实还是有很多人有误解,查的是违规操作,正常如果您是纯海外人士或临居签证通过 FIRB 审批合法购房,是没有问题的。在《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税》里也有明确的说明。

 

什么是房产泡沫

房产泡沫从定义上来讲,应该理解为房子价格的快速增长,相对于人们的收入和租金来说达到了不可持续的水平,然后突然下跌。

澳洲的房价在 90 年代到 2000 年初期,相对于收入和房租来说出现过快速增长的情况;2003 年到 2012 年一直房价的增长和收入已经房租增长比率都是非常平稳。再次出现价格涨幅快于收入和租金,就是目前大家所处的最近几年了。

Treasury secretary John Fraser has warned that Sydney is “unequivocally” in a housing bubble.

财政部长 John Fraser “明确”警告悉尼房市有泡沫。

首先从我们角度来说,政府可以提醒民众「谨慎」,特别是悉尼房产市场,还有墨尔本市场,这是好事情。

另一方面我们能看到的是,在如此低的房贷利率情况下,房价一天天涨,许多客户会担心错过市场(fear of missing out),可能还会继续推高价格。

 

My Home Loan 的观点

1. 悉尼和墨尔本的房价是很高,但是它也不会因为你觉得很贵就会便宜

在目前供需情况下,我们认为房价不会短期内下降。

可能会出现现在的朋友购买的房子到了 2018 年时候 settle 或者重新估价,也许还是今年的价格,不再那么涨,但不会跌下来。

也就是说,作为买一套房子自己住,或者有一两套投资房的朋友们,长期持有涨或不涨不会太在意,就作为不动产留在手上,没有什么影响。但如果您还依旧期待着有很好的资本增值,可能就不一定了。

2. 我们看到的还是当地人为主,还是安家的多

作为贷款经纪,我们看到我们的客户澳洲本地的客户还是主力,并不是说澳洲人,而是说持有 PR 或已入籍的华人占了很大比重,纯粹的海外投资客户可能占有的比例并不到 20%。

同时我们也看到多数的客户还是为了寻求一个住所,不论是购买现房还是有些购买楼花,许多也是考虑到短期的经济压力,通过楼花早一些入市(fear of missing out),但最终这些客户还是为了安家。

真正纯粹的投资客户,并没有占据太大比例,通过许多套房产投资杠杆来赚钱的群体就更加的小了。

3. 自住房的客户市场里,并不会因为利息升高了就出现房价下跌,然而利息上升对投资者就未必了

(第一)关于利息,目前的低利率让许多家庭有了更多的可支配收入,因为还贷压力小了。然而即便如此,因为房价的上涨这是相辅相成的,所以贷款的数额也加大了。

在这种情况下,目前我们可以看到每一个家庭 30%-35% 的可支配收入都用于还房贷,甚至有些家庭达到了 40% -50% 的比例。目前可能大家感觉不到什么,不过一但利息上涨了 1.5% 到 6% 或更高时(要知道 6% 上下的利息是非常合理的澳洲历史房贷利息),那么用于支付房贷的可支配收入或许要达到 70% 上下,那么您要考虑的是还如何正常的维持家庭的生活方式?您可能无法每个礼拜都去看一场电影,每个月出去吃一顿大餐了,如果您还有车子贷款,如果您还有孩子需要照顾?这应该是您要考虑的。

(第二)关于投资行为,因为对于自主客户来说利息升了,大不了卖掉房子重新去租房子,或者降低生活标准,我们说挤一挤总会有的,好不容易买一套自主的房子一家老小怎样也不会让贷款还不上。然而对于投资客就不是同样的故事了,房产投资是他们收入和财富的一个来源和组成部分,但要知道的是投资者也会达到一个需求的瓶颈,再低的利息也不会让投资客无限制的买下去,所以当利息未来出现上涨的趋势时,投资需求就会立刻停滞,不论是海外买家还是自管养老金投资客户。这时房价就会冷下来了。

即便如此,我们不认为会有所谓的「崩盘」,因为这个市场里我们看到的还是为家人安顿一个家的客户们占主导。

4. 市场会调整房价,会逐渐冷却,it’s still an essential needs, still a shelter for people

顺着上面说到的,市场中购买者寻找居所的还是主要,房子还是他们的「必需品」,那么即便未来还款压力大,需要卖掉房子,也只是让人们会重新考虑房产是否是一个好的投资渠道或是否是一个好的事情去参与。不会像是现在,好像所有人都在参与房产,所有人周末都在看房似的。

那个时候,就是市场无形的手开始调整房价的时候了。正如我们看到,2001 年 2003 年从房产中获取价格利润(price gain)的客户们,在 2004 年和 2007 年时许多利润又跌了进去(some price gain given back)。

5. 不同角度看海外人士投资澳洲房产

(一)海外人士购房,把国外口袋里的钱拿来投资到澳洲的地产中,增加了澳洲 GDP,为澳洲增加了就业,带动了建筑各个行业的确是有利于澳洲的,就不提政府也从中获取了大笔的税收。你看到拍卖现场带着墨镜的中国大妈,她可能是澳洲 citizen 或 PR,至于违规购房,特别是现房,必定是少数。所以并没有实质的对本地二手房市场带来多少的直接冲击。

(二)事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人,应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓,只建造那些卖给中国人的房子。这才是问题。对于这个市场有太多不确定因素,政治因素,经济因素,甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来,市场方向就变了,那这些房子怎么办呢?

(三)海外买家多数不会或很难准确的把握澳洲本地推动房地产市场的一些微观经济因素,或者说只要看到房价涨,就一窝蜂的买,至于哪些微观经济因素根本不会在乎。这样也很可怕,因为可能一旦停了,就是突然就停了。

(四)许多朋友说越来越多的中国开发商进来澳洲,他们来了房市还不得再涨啊。不能否认,大开发商们都愿意把上亿的资金砸过来,跟着他们买一套房还需要犹豫吗?但别忘记,他们来也是为了赚钱,同时越多的进来,房子的供给也会越多,有些城市可以看到供大于求时候,反而会让价格下降。

 

我们的建议

市场是有滞后性的,当你看到市场火爆准备跳进去时,可能已经错过了这艘大船,当所有人都感觉不太对劲的时候,就已经很难脱身了。

索罗斯说:

世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富,做法就是认清其假象,投入其中,然后在假象被公众认识之前退出游戏。

现在的市场依旧是吸引人的,我们不认为会有泡沫会爆掉。

但是如果这是你所有的积蓄,请谨慎投资。

 

*备注:后面我们会有多一篇文章,与投资客户分享目前针对贷款可以有哪些操作来规避投资的风险。请保持关注。

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