【2015年 11月房贷资讯】银行产品推荐,FIRB 申请最后期限,银行进一步收紧借贷政策

market update

前言

11 月已经接近尾声,这个月 RBA 的决定是保持 2% 基准利率不变,至于 12 月份会不会如报道所说“几乎肯定”会降息,我们也不再做过多揣测。

但值得给大家提及的是,RBA 央行的降息是调控宏观经济,主要是来调控通胀和澳币,这个对商业银行(贷款银行)的升息降息有着指导性作用,但没有必要的关联。商业银行永远都是股东利益第一,员工利益其次,客户利最后,所以各位还自己管理好贷款,或者有一位专业的贷款经理作为生活的朋友,及时根据自己的情况调整管理好贷款

截止目前来看,不仅仅只是四大银行+麦觉理银行升息了,已经有 18 家银行均已宣布上调利率。

Adelaide Bank
AMP Bank
ANZ
Bank of Queensland
Bank SA
Bankwest
Bank of Melbourne
Bendigo Bank
Citi
CBA
CUA
ING Direct
Macquarie
ME
NAB
St. George Bank
Suncorp
Westpac

我们建议各位在这段期间可以和 My Home Loan 贷款经理沟通,确定是否应该或值得调整贷款,固定贷款。不要在“慌乱”中做出不必要或不合适的变化。

有时候利息并不是唯一的标准,我们要先考虑好大的方向规划,从未来的角度先做好规划,再确定产品,如果您未来 2-5 年都没有其他规划,那就根据实际情况直接选择一个最低的利息固定吧。

房贷产品推荐

请点击「银行促销更新」分类查看过往 My Home Loan 每月产品利息和促销活动。

这里我们不在是之前的产品更新,将作为一个推荐的列表,因为每个产品会有不同的要求,为不影响到客户判断,我们只罗列近期客户选择比较多的产品。

ANZ

  • $1,250 现金回馈
  • 仅限自住房
  • 借贷金额要求大过 30 万
  • 贷款目的可以是转贷或者转贷加新房
  • 12 月 31 日前递交申请,2016 年 3 月 31 日前交割

Bankwest

  • 针对于自住房
  • 三年浮动利息 4.08%(CPR 5.02%)
  • 贷款额度 20万以上
  • 固定利息 3 年 3.95%
  • 限澳洲本地收入

ING Direct

  • 浮动利率 3.99%
  • 固定利率三年 4.13%
  • 自住房贷款,浮动部分可以只还利息
  • 15万贷款额度以上
  • 具体信息请点击这里查看

NAB

  • 自住房购房或转贷 $15 万以上 $1,500 现金活动
  • 固定利息两年  4.19%
  • 额度 95 万以上自主,浮动利息可申请最低 4.23% 左右(加息后)
  • 投资房 Basic home loan 4.32% 浮动利息

St. George

  • 2 年固定利率 4.19%
  • 自住房申请,$2,000 澳币现金赠送
  • 活动时间从 8 月 4 日开始,限时活动
  • 4.24% 自住房 Basic home loan,额度 15万以上,无申请费,无年费

银行借贷收紧

目前大多银行已经更新了各自的银行审批计算器,其中内部的更新包括:

  • 调整最低生活开支
  • 租金收入在计入还款能力时打折扣
  • 海外收入(的银行)在审核海外收入时按照 8 成计算

基本上就是我们这一年下来反复说到的,换为一句通俗的话,同样的收入在未来银行借款上会打折扣。银行收紧放贷,目前不确定对房市有怎样的影响,我们未来再展开分享。

另外就是大家关注的关于海外收入政策的调整

  • ANZ 据说在未来数月内会出新政策,海外收入借款降低比例至 70%(目前未得到确认)
  • NAB 继续保持 80% 借款比例,但收入需要打折扣
  • Westpac 旗下 St. George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA 更新可接受 Visa 列表,部分 PR 签证不再接受海外收入申请
  • Citi bank 继续接受海外收入,但贷款比例降低 10% 对比大银行借贷

其他的一些政策的调整包括:

  • 部分银行开始限制自住房只还利息的选择,会强制客户选择本息还款,或增加利息(如果只还利息)
  • 针对房屋增值 cash out 的申请,银行开始要求提供 evidence 来支持增值套现,否则不予批准增值的部分

FIRB 新政策实行前最后的 10 天

近期许多客户应该也有收到自己律师的电话,多数是过去几年购买楼花和新房的客户,因为以前没有强制性的要求,许多都是拿开发商集体的 FIRB approval,有些是因为新房就没有申请,所以都急于在最后的时间补交 FIRB。

如果您是以前购买的楼花,不确定律师是否申请过 FIRB,最好和律师确认一下,避免麻烦。到了 12月,去补 FIRB 应该也会有额外的费用。银行目前也已配合政府的监督,在递交申请贷款时,即便是转贷(refinance)也需要提交最初购买物业时的 FIRB 批准来确保是一个合法的房产交易。

建议如果没有澳洲 PR 或 citizen 的客户也都自己主动 review 一下自己的情况,同时联系律师确认。

2015 年 12 月 1 日起,FIRB 新的政策开始实行,相关的费用如下:

*在澳洲购买 $100万澳元以下房产的海外投资者,须缴纳 $5,000澳元的申请费;

*购买价值在 $100万-200万澳元房产的海外投资者,须缴纳 $1万澳元的申请费;

*购买 $200万澳元以上房产的海外投资者,房价每提高 $100万澳元须再增加 $1万澳元申请费。

firb fees

具体的费用和详细说明,请点击 FIRB 官网查阅

 

点击这里回顾「投资房贷款政策收紧」的最新调整。

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2015 澳洲 FIRB 新规草案详解,ATO加入,将向所有海外买家征税

FIRB 2015

 前言:

许多朋友存在一个误区,认为海外人士不可以购买二手物业或持海外身份的不需要申请 FIRB 可以购买新物业。事实上只要是持有海外身份的买家都需要申请 FIRB,只是许多全新的物业开发商已经预留了 FIRB 的名额。

相关 FIRB 的内容,请点击阅读

近日澳洲财政部递交了一份关于收紧外国人对澳投资监管的草案《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework》。 该草案内容囊括了关于对农业用地、商业用房以及住宅用房的非澳洲居民投资规定,这将是 FIRB 自施行以来最大刀阔斧的一次改革。

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FIRB 是澳大利亚政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构,但是自 FIRB 成立以来以来,一系列关于 FIRB 不作为的消息便已经在业内流传。澳大利亚人报曾经就指出,自 2006 年起,该机构竟然连一次对于违规购买澳洲不动产的惩罚或者监管行为都没有。正因如此,当前澳洲政府已经意识到对于 FIRB 的改革迫在眉睫。

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从总体上来说,FIRB 的基本条款并没有较大改变,任何澳大利亚公民(Australia Citizen)或者至购买当天已在澳洲境内停留达 200 天的澳大利亚永久居留签证持有者(Australian Permanent Residence)都将可以自由购买和投资在澳大利亚境内的不动产。

非澳居民无论是投资或者购买任何形式的澳洲房产,都要通过 FIRB 的批准。

非澳洲公民或者永居人士将不允许购买任何二手住宅或者二手商业用地,但是可以申请购买空地(12个月之内必须进行开发建设),新房和期房(Off-the-plan)。

长期签证持有者(例如TR签证、工作签证、学生签证等)可以在非常严格的条款下申请购买二手不动产,但是必须用于自主目的,并且必须在其离开澳洲之后将房产出售。

下面我们来看看新的FIRB的草案都做了哪些改变:

改变1 : 从免费到收费

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FIRB 从诞生到现在为止一直都是免费申请,也就是说,任何申请 FIRB 所产生的行政等费用都将有澳洲纳税人来承担。本次草案的第一个改变就是将向所有投资澳洲不动产的外国人士收取申请费用,并且将引进申请人记录系统。

对于所有希望在澳洲购置低于 100 万元物业的海外投资者来说,他们将必须缴纳 5000 元的申请费。希望购买价值超过 100 万澳元以上住宅的人士,房产售价每超过 100 万就必须再缴纳 1万元的申请费用。

改变2: FIRB 必须提前申请

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如果草案通过,那么之后的国外投资者必须先拿到 FIRB 批准,才能对于澳大利亚的不动产表现正式的购买兴趣。举个例子,如果一名长期签证拥有者(例如 TR 签证,工作签证和学生签证)想要通过竞拍来购买一座其在澳期间的自主房,那么该买家必须在前去竞拍之前就要拿到 FIRB 的认可。

改变3:FIRB 将不再是一个人在战斗

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当前澳洲政府已经意识到并要着手改变 FIRB 无作为的现状,归根结底想要监管全澳所有的海外投资不动产,仅靠 FIRB 或者澳洲财政部是远远不够的。澳洲政府已经决定将由ATO (Australian Tax Office) 来担此重任,年内就将在 ATO 中建立新的部门来管理海外投资。澳洲政府认为 ATO 无论是从人员素质、执法技能、数据资料跟踪还是执行经验来说都足以胜任。

改变4:房产购买者的所有资料都将整合

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当 Australian Taxation Office 加入FIRB 监管之后,就将在其已经非常完善的信息记录系统中检查之前已买澳洲房产但蓄意违反FIRB规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录,与其已有的纳税记录相匹配,并进一步整合移民局所拥有的签证拥有者的信息记录。 被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

政府将重审过去几年的海外投资记录,并将对违规者处以重罚,处罚力度堪称史无前例,各位投资者切勿因小利而越雷池半步!!!

当前对违反 FIRB 条例的处罚为 $85,000 的罚款或者两年监禁的行政处罚,但由于 FIRB 和财政部本身的监管和执行不力,造成一些投资者对于政府条例熟视无睹。新草案对违反 FIRB 条例者将在之前行政处罚的基础上增加民事处罚。

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对于购买新房或者期房而违反FIRB规定的纯海外人士处以 $2040 的罚款并需补交 FIRB 申请费用。而购买新房或期房但违反 FIRB 规定的澳洲签证持有者处 $10200 罚款,并需补交申请费用。

除此以外,以上两者也都还将面临最高为房价 10% 的民事处罚。

0-5

任何违法 FIRB 规定而购买澳洲二手不动产的海外投资者都将会面临非常高的民事处罚,处罚金额将为该地产市场价值的 25%。

该项新规预计将于 4 月份全面实行,对于土豪投资者来说几千块的申请费应该没有什么影响,但对于广大希望留在澳洲,为未来做准备的小伙伴们来说,这个末班车一定要登上!!!

本文法律文件内容摘自澳大利亚联邦政府的 《Strengthening Australia's Foreign Investment Framework》。
文章整理自 Billbergia 官方微信

Update 03/03/2015

刚说的 FIRB 还没有一次对违规做出惩罚,今天 Domain 就爆出了第一例违规案例「财长霍基宣布强制出售 Point Piper 的豪宅别墅,去年许家印购买的 $3900万豪宅 Villa del Mare」。

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My Home Loan 建议大家还是要遵循澳洲的法律法规,不要有侥幸心理。

请与专业的澳洲房产律师和贷款经纪沟通,确保购房程序的合规和贷款的安全顺利。

相关 FIRB 的内容,请点击阅读

 

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海外人士在澳购买居住性物业常见问题(我是否需要申请 FIRB?)

aus property law

在澳洲买卖房产有规范的法律和法规,清晰的知道这些规范是澳洲房产购买者的权利,也是对澳洲房产投资者的保护,因此购买澳洲房产者有权通过专业律师要求澳洲房产开发商和澳洲房产中介代理遵守规范。
「澳洲购房相关法律」是由 My Home Loan 为购房者整理的法律常识,不构成法律建议,请客户和自己的律师确认具体的问题。

经常有客户问道关于申请 FIRB 的问题,作为海外人士或持有短期签证的临时居民,是否需要申请 FIRB 才可以购买澳洲二手物业等。

这篇文章是由悉尼王刚律师分享,为大家分享关于外国人在澳购买居住性物业的常见问题。下面所指的外国人是指不是澳公民也不是澳永居的人也不是新西兰公民
1. 如你是澳公民或永居,并且是你一个人买居住性物业, 不需要向 FIRB 申请。

2. 如果是夫妻俩买,双方都是澳公民,或一方是公民另一方是永居,不需要向 FIRB 申请。

3. 如果是夫妻俩买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居,且你们联名买不分比例,不需要向 FIRB 申请。

4. 如果是夫妻俩买,一方是澳公民,另一方不是澳公民也不是永居,且你们联名买但分比例,比如 50% 对 50% 或 20% 对 80%,那另一方就需要向 FIRB 申请。

5. 如果是夫妻俩买, 一个澳永居,另一个是外国人,那个外国人需要向 FIRB 申请。

6. 如果你是新西兰公民,单独购买居住性物业, 不需要向 FIRB 申请。新西兰公民和其配偶联名买,如该配偶是外国人,那该配偶需要向 FIRB 申请。

7. 如果发展商已经有 FIRB 允许卖给外国人的批准,外国人不需要向 FIRB 再单独申请。

8. 如果得到这个物业是通过遗嘱或法院命令,外国人不需要向 FIRB 申请。

9. 如果用公司或信托 Trust 来买,且主要收益人是澳的公民或永居且他们占不少于 85%的股份,也不需要向 FIRB 申请。

10. FIRB 的批准信有效期是一年。

11. 必须找到一个房子后再申请 FIRB,不能提前申请。

12. FIRB 申请官方说等待时间是 30 天。 但对民用住宅通常几天就批下。

13. 可以同时提交多个 FIRB 申请。

14. 持临时居留签证的外国人如签证有效期是不少于一年的,不管申请时签证还剩下多久,能购买一个自住房, 并且自住不能出租; 在签证到期后的三个月内,要把房子卖掉。持旅游签证的人,即使签证期超过 12 个月,也不能买二手房。

15. 没有签证的外国人只能买新房或空地做投资用。

16. 如外国人想买二手房后推倒重建,可获批注。但在规定时间内没有推倒重建可要求延期。

17. 如果一个外国人在公司或信托中占有不少于 15% 的股份,那么这个公司就必须向FIRB 提出申请。

18. 持过桥签证的人不能一人单独买二手房。

19. 持临时居留签证的人在提交 FIRB 申请自住房时申请人必须在澳境内。

 

My Home Loan 提示:

我们常常碰到客户不了解持有非 PR 或 citizen 购买二手物业的政策,认为贷款拿到批准就可以购买房子。事实上,贷款批准和 FIRB 是分开的两件事情,也就是说几遍银行贷款有预批,如果你最终没有 FIRB 的批准购买这套物业,也是无法过户的。

我们建议在不确定的情况下,和律师沟通,同时要找专业的贷款经纪,我们不会因为没有经验盲目的告诉您什么都没问题。我们会帮您把关,提醒到位,让整个购房流程更加顺畅,更不会出现意外。

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FIRB 对澳洲买房的规定及 FIRB 申请

FIRB(foreigh investment review board) (澳大利亚外国投资审查委员会,简称”外管局”),按照目前的规定外国人(指还没有取得澳洲永久居留权的人)要在澳洲买房要获得澳洲外管局的批准。

确实来讲”外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人,而不是这个外国人可不可以买这一套房子”.我们经常听到一手房不需要去申请外管局的批准,这个概念不够完整,因为发展商通常已经将他们开发的楼盘整体拿到外管局去审批了,外管局可能批准该楼盘的 80% 可以卖给外国人,所以给我们的’假象’是一手房(新房)无须申请,实际上这些房子已经获准卖给外国人了。

二手房通常都要去审批,因为原来的业主卖给你前是不可能去审批过的。

鉴于外管局的批准是指具体某一房子可不可以卖给外国人,而不是这个外国人可不可以买这一套房子的原理,所以申请人在申请外管局的批准时必须要提供具体的房子信息,如果批准的准备购买的房子因故没有买成,申请人则需另外申请购买其它房子的批准。

这里要强调的是 163 签证持有者买首套自住房批准率是百分百的。

FIRB官方网站:http://www.firb.gov.au/

FIRB 的更多解释:http://myhomeloan.com.au/overseas-investor-loan/firb/

外国投资审查委员会(FIRB)为购置澳大利亚房地产的海外投资者提供更多的确定性

过去数年来,关于购置澳大利亚房地产的海外咨询呈现了显著的增长。至少一部分的原因是由于澳大利亚的物业市场相比较于其他国家有着持续强劲的表现。 但是,国际上对房地产领域的兴趣也是与政策变化相关,而这些政策上的变化正在为海外投资者创造一个具备更多透明度和确定性的投资环境。

澳大利亚的外国投资审查委员会

简而言之, 一个海外投资者拟议在澳大利亚购买城市土地,必须事先向澳大利亚的外国投资审查委员会(FIRB)申请批准。

外国投资审查委员会就外资收购澳大利亚资产向联邦财政部长提供建议,特别是收购是否符合澳大利亚的国家利益。

外国投资审查委员会过去曾因其审批决定缺乏透明度和一致性而遭致批评。然而过去数年来,审查委员会就其审批工作和审批决定的作出提供了更大程度的解释,从而为外国投资者带来更多的确定性。(参见Corrs 的出版物 中国并购新规定)。

新任的外国投资审查委员会主席已经宣布将使审查委员会接受进一步的监督。而更多有关外国投资审查委员会如何看待不同行业的信息也会公布于众,同时与那些受到审查委员会审批工作影响的行业团体之间的交流也会变得更多。

与此同时,在国际范围内,澳大利亚的房地产市场在全球经济不确定的情形下仍维持了相对强劲(因此具有吸引力)。澳大利亚房地产信托行业在2012年3月这一季度公布了7%的较好回报率; 而在维多利亚州,房地产是该州最大的产业,占该州3,010亿元总产值的12.2%。

在房地产市场反弹和投资者享有更多确定性的背景下,海外投资者对澳大利亚房地产市场的兴趣急剧增长也就不足为奇了。本文以下部分总结了外国投资者购买澳大利亚房地产时需要考虑的现行法 规要求和相关的商业化因素。

购置房地产所需的审批

1975年外国收购与接管法 适用外资对澳大利亚房地产的收购。任何外国人拟议收购澳大利亚城市土地中的权益必须事先向外国投资审查委员会申请,获得财政部长的批准。 审批要求受限于特定的限额以及豁免情形 (参见下文的讨论)。

如外国人未获审批即购入了城市土地,这可能导致巨额罚款以及强制性地处置已获得的权益。

外国人 包括非澳大利亚常驻居民的自然人以及由非澳大利亚常住居民的自然人持有重大权益的公司或信托。重大权益指单一外国人持有15%的控制权或者由两个或更多外国人合计持有40%的控制权。

澳大利亚城市土地 指澳大利亚不用于初级农业生产的所有土地。 这涵盖了众多不同物业包括商业办公楼宇、购物中心、城市住宅物业。

澳大利亚城市土地中的权益 可包括在澳大利亚城市土地公司或信托中的权益, 即该类公司或信托拥有的澳大利亚城市土地的权益占其总资产价值50%以上。

举例而言,有一家在澳大利亚成立的公司, 其股东是外国居民。如果该公司打算收购某房地产投资信托中的信托单位, 而该信托持有的投资组合中的60%为澳大利亚办公楼宇,那么该项收购将需要获得财政部长的批准。

在绝大多数情况下,外国投资者为房产购买而提交的审批申请都获得了批准。但是如果财政部长认为某项收购违背了澳大利亚的国家利益,财政部长有权禁止收购或附加收购条件。 审批过程中关键的考量因素是“国家利益 ”。因此,单一审批申请通常不会受到质疑,除非申请人是由外国政府所有或控制、或者涉及的土地备受关注或包括了主要的农业地带。

审批过程本身通常比较有效率, 财政部长一般需要在收到申请后的30天内作出审批决定。审批决定在接下来的10天内送达申请人。财政部长有权将审批期限延长至最多90天。

豁免情形

一般来说,所有的外国投资者在收购澳大利亚房地产之前必须获得批准。但在有些情形下可以豁免审批。下表列出了通常的豁免情形:

种类

豁免条件

商业房地产
已开发的土地 现有已开发的商业房地产 (适用非美国投资者):

  • 价值低于5300万澳元; 或
  • 列入了文化遗产名单且价值低于500 万澳元
“期房” 出售 财政部长已经给予某房地产开发商预先批准,可以向外国人出售澳大利亚城市土地权益的待开发土地
投资工具 收购股份或信托单位:

  • 外国人从特定的澳大利亚上市公司或者特定的单位信托中收购低于重大权益额度的股份或单位信托;以及
  • 该投资实体拥有的已开发住宅房地产不到其房地产资产的10%
农业土地
除澳大利亚城市土地之外的所有土地 外国人收购的农业土地的总价值低于2.44亿澳元*
个人
现有住宅 财政部长已经确认,已建成房地产用于住宅目的不违背国家利益
签证 相关个人是永久居民签证或特别签证持有人
配偶 相关个人是澳大利亚居民的配偶并且作为共同土地持有人持有物业

* 近期曾有要求降低该额度标准并且要求对外国政府关联实体的拟议收购加大审查力度

交易的考虑因素

澳大利亚投资市场中的物业所有人更希望海外投资者在签订房产购买协议之前即已获得联邦财政部长的批准。通常这是在竞争激烈的销售过程中的一项要求。 然而,房产销售合同以财政部长的批准为先决条件也并非少见,特别是在审批不能及时获得的情形下。通常情况下,房产所有人会至少要求买方已经开始与外国投资审查委员会进行接洽。

(文章来源:Corrs Chambers Westgarth Lawyers

 

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