我是否要选择固定利率?

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(图片来源:MortgageChoice)

我是否需要固定房贷利息?

很多朋友办理贷款时候,关于选择浮动利率还是固定利率上,左右为难。

我们几乎每天都从客户那里收到这个问题。

但是这个问题确实没有一个任何简单的答案,因为没有人能够预测利率,甚至澳洲储备银行(RBA)也做不到。

我们建议大家不要把是否固定做为一个选择题,而是应该根据自己未来的财务计划和抵押的房产情况来判断固定利率是否适合您。

浮动利率 Vs. 固定利率

通俗的说浮动利率(Variable Rate)也就是利率会跟着市场变化,每个月初澳洲央行 RBA 宣布基准利率变化时,每个商业银行可以根据自身的融资成本和经营状况决定是否升息或降息,或保持不变。比如银行决定升息,那么浮动利率的客户利息将会随之上升。

固定利率(Fixed Rate)是在一定的期限之内,贷款利率保持固定不变,也就是即便银行宣布上调或下调利率,您的利息将保持在合同期内不变。比如您选择固定利率3 年 3.99% 的利息产品,贷款放款后利率生效,生效期开始到 3年期结束时间内,不论利率上升到 7% 还是下降到 3.5% 您的利率将保持 3.99% 不变。

我们进一步来讨论,通过几个问题,侧面了解固定利息的好处和坏处。

 

什么时候不应该考虑固定利率?

固定利率贷款的和浮动利率贷款有很大不同。

首先固定利率通常没有对冲账户功能(offset account),在利息固定的期间,您也会失去很多的灵活性,如果需要在固定利率未到期前更换银行(转贷)或是提前付清贷款、卖掉物业都要支付高昂的退出费(break cost)。

以下情况下,不要固定您的房贷利率:

  • 您考虑大笔金额的额外还款(extra repayment)。
  • 您打算出售用于贷款抵押的房产。
  • 您可能会对房屋贷款再融资(refinance)
  • 当您计划装修或重建一个房屋时,通常您可能需要再融资或者加贷。
  • 您不喜欢被锁定于一个特定银行的贷款产品。

固定利率贷款有什么限制吗?

  • 固定利率银行对于额外还款都会设置限额,通常每年最多额外还款 $10,000,有些银行比如 Westpac 允许最多一年 $30,000 额外还款,超过规定的金额就会有罚款。
  • 因为是固定利率,无法关联对冲账户。部分银行比如 ANZ 一年固定利率允许设置对冲账户,和部分小银行机构会有关联对冲账户的固定利息产品。
  • 如果您做出了额外还款,固定利率产品可能不会允许您再提取已经付出的任何额外还款。
  • 当您做额外还款,转贷,改变贷款产品或更换还款方式,变卖您房产或偿清您的贷款时,均需要支付高额的退出费(解约金)。
  • 建筑贷款无法选择固定利息的产品。

也有一些银行机构让您的固定利率贷款保留完整的灵活性。

请联系 My Home Loan,询问适用于您的住房贷款。

什么是解约金?

如果您要付一大笔的贷款还款,切换回浮动利率或关闭您的贷款帐户,那么您可能需要为解约固定利率合同而向银行支付一定的费用。这些费用被称为解约金,是一项提前还款的调整或经济成本。

情况包括比如:(举例,不完全列表)

  • 换银行转贷
  • 卖房子
  • 付清房子贷款
  • 额外还款
  • 更换产品还款方式
  • 任何形式关闭贷款账户

提醒:终止费可能很高昂,往往超过几千澳币,在一些情况下甚至会超过几万澳币!所以要了解清晰银行的条款,确保固定利率是合适的选择。

您是否要考虑更换银行?

银行之间在客户争夺上不断地竞争,也会通过固定利率来吸引新的客户可以稳定在一个银行多几年时间。目前许多银行在于 2 年和 3 年的固定利率上推出许多优惠活动。

您的过去办理的贷款利率或许已经不再有竞争力,可以考虑和我们的贷款经理电话沟通,讨论一下您当前的情况和当前贷款的产品,我们会为您做一个全面的贷款检查(loan health check),确保您的房贷是合适并且利息是优惠的。

请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们的贷款经纪可以给您目前优惠的固定利率介绍。

银行专业套餐折扣利率

通常银行贷款选择专业套餐(professional package)的话,那么您可能自动获得 0.15%或 0.20%的利率折扣。

这些折扣,只要是选择套餐产品(会有套餐费),银行都会有折扣利率,但银行会告诉客户这个是为您特别给出的折扣。

事实上,如果想要拿到更好地折扣,通常的做法很多客户就是强调要离开换去其他银行,retention team 可能会能给出更高一点的利息折扣。

应该固定多少额度?

最简单的方式就是计算一下在固话利率期间您可能会偿付多少房贷,然后维持这部分的贷款为浮动利率。这样就可以在浮动利率的部分内做额外的还款或者对冲,不会产生任何违约金的处罚。

如果我们的客户是房产投资者,他们通常会选择固定整个贷款的利率,因为大多不会做额外的房贷还款,同时固定的还款金额方便做财务和税务的规划。

如果是自住房贷款,更常见的是一部分固定一部分浮动,继续保持贷款账户灵活性利用好对冲账户关联浮动利率那一部分贷款,又可以享受固定利率的稳定利息。

应该固定多久?

固定利率的时间越长,您可能潜在的违约罚款费用就越高。

大多数人都选 2~3年期或最多不超过 5年期固定利率,超过 5年会有很多不确定性。因此银行往往也是针对这些固定期限推出许多活动优惠。

大多数人选择固定利率的期限是基于他们对未来利率的预期,以及何时他们的状况或需求会改变。所以他们可能需要考虑转贷因素,额外还款的可能性或是否考虑出售房产来做判断。

在您选择固定利率之前,您应当评估一下自己未来的个人需要。

如果您不确定是否是正确的选择或怎样做出规划,您可以咨询 My Home Loan 的贷款经纪。

您是否应当锁定贷款的利率?

固定利息并不是申请递交时就可以确定拿到的。

固定利率是需要在房贷交割时才能生效,而不是申请时。

通常情况下,在申请和交割期间,固定利率可能会有显著的变化。

也因此银行提供利率锁定(rate lock)的服务。

利率锁定是如何作用的?

通常如果您担心递交固定利息后利率走势是上升的,比如递交贷款时固定利率是 3.99%,然而贷款批准、签署文件、归还文件直到贷款交割可能需要好几周时间。那么如果固定利率上升至 4.29% 您交割时的固定利率将是 4.29% 而不是 3.99%。

那么利率锁定(rate lock)就是银行推出的一个利率上升风险控制的工具,在您申请贷款时,您可以通过这个服务锁定您选择的产品利率 60 至 90天内维持不变。

不同的银行机构,锁定的条款也不同,有些锁定利率服务可以在利率下降时,允许您获得更低的利率,上升时维持锁定的利率。

但不论怎样,如果选择了锁定利率,在贷款成交前不论利率上升多少,您的利率不会上升。

锁定利率,通常需要一次将支付大约相当于固定贷款金额 0.15% 的费用。

也有一些银行是提供免费 45 天 ~60 天利率锁定服务的,还有许多银行通过低的固定利率促销吸引客户,然而在贷款放款前活动截止,如果时间没能赶在活动截止前交割利率会变得高,错过促销活动。

如何固定贷款利率?

对于大多数银行和机构,您可以简单地给他们打电话,在电话里他们就可以固定您的贷款利率。为了确保您作出正确的决定,您可以在选择固定利率前给我们电话沟通 0488 886 896。

通常也可以将您的贷款分成两个贷款账户,然后将其中一个固定,这可以让您保持贷款中的一部分为浮动利率,进而您可以保留一定的灵活性。

不过每个银行要求不同,有些银行如果您只希望固定一部分贷款额度,会要求填写一份表格或重新递交审批贷款做出调整。

有些银行在冲浮动利率转为固定利率时会收取一小笔手续费。

 

固定利率前联系我们

如果您还不是 My Home Loan 的客户,请致电或者在线咨询,我们的贷款经理会和您沟通讨论您的需求和情况,帮助您做出一个合理的选择。

  • 我们了解并熟悉超过 30个银行的贷款政策
  • 我们有专业的知识因为我们的贷款经理都有着金融或银行相关的工作背景
  • 我们的大部分服务都是免费的
  • 我们提供全澳各个州的服务
  • 请致电 0488 886 896 或在线咨询,我们可以计算您的贷款额度以及您符合哪些银行的要求
My Home Loan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。

您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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房贷利息预付:Interest In Advance 还款方式

interest in advance

许多投资客最求在房产上获得一些税务的优惠。除了利用投资房最大程度上做到 Negative Gearing,另一个值得了解和利用的或许就是固定利息中的 Interest In Advance 贷款。

通过提前预付一年房贷利息的还款方式,可以从税务上获取不小的减免,并且银行在 Interest In Advance 都会给出额外更多的利息折扣。对于投资客来说,也意味着更多的现金流放在口袋可以支配。

利息折扣有多少?

  • 选取 Interest In Advance 你将得到额外的 0.15% 到 0.20% 的利息折扣
  • 如果您的贷款有选取 Package,可以叠加这个额外的折扣
  • 另一个 Loan split 中依旧可以拿到 Variable rate 的终身折扣(我们可以获取最高达 1.3% 的利息折扣,请联系 My Home Loan 贷款经理
  • 联系 MHL 贷款经理,获取最新的利息更新,我们帮助您找到适合您的最低固定利息,不论您是新购房屋还是转贷,从利息上获得最大的优惠

获取快速省心的贷款批准和交割

为了确保您可以顺利拿到 Tax Deduction,通常下一年的利息必须要在这个财政粘度结束前,每年的 6 月 30 日 cut off 日期前还款。部分银行在此类贷款的审批上较为复杂,常常需要超过一个月的时间处理贷款申请。

通过 MyHomeLoan 房贷经理的帮助,我们会与更加熟悉此类贷款的银行处理,节省大量时间,甚至几天就可获批。

部分银行或机构提供 “FastRefi” 的转贷 settlement 程序,可以大大节约您转贷过程中从原银行 Discharge 时产生的繁琐问题和耽搁的时间。

这些都将帮助您可以顺利在 Financial Year 结束前获取新的贷款,并成功预支付贷款的利息,从而达到 Tax deduction 的目的。

借贷支付预付利息

刚开始还提到,因为预先支付利息可以在税务上拿到利息所带来的 deduction,回到口袋的现金流会充裕。可是提前去支付一年的利息(虽也有利息的额外折扣)还是会让我们额外先把一部分现金拿来付给银行。很多人觉得这不是折腾吗?先从口袋把利息提前掏出来,再从税局将一部分稅退回来。

其实,对于投资客来讲,现金流的重要性可以让大家选择一些银行是允许借款来支付这下一年的利息的。也就是连提前支付的这一年的利息,也可以通过房贷借款来偿还,当然会额外产生这部分借款的利息也要支付。

通常银行会要求,想要这样操作,整个贷款的额度加上下一年预付的利息不可以超过整个房子价值 LVR 80%。当然如果您愿意支付 LMI 保险,可以最高达到 95% 的 LVR。

Interest In Advance 何时适用?

通常情况下这样的还款方式比较适合:

  • Investment Loans(投资房贷款)– 对于房产投资客来说,除了增值和收益外,当然在于税务上来说是希望支付的每一笔利息都可以用于抵税的目的。
  • Refinancing(转贷)– 当您转贷选择一部分固定利息时,不妨考虑只还利息并做好预支付利息的计划。

什么时候申请?

这类贷款的申请常常在每年的 4 月 ~ 6 期间非常受欢迎,Settlement 也就是在每年的 6 月 30 日前。

如果您有转贷或 Interest In Advance 的需求,请不要耽误申请时间。每年的 6 月 Financial Year 结束前每一间银行或机构都是比较繁忙阶段,利息之间竞争也很激烈,相互都会有很多活动促销,也正是因为这些,利息更好的银行会更加多的申请需要处理,从而导致更长时间的审批或产生 delay。

 My Home Loan 建议您可以考虑在每年的 4 月初开始准备此类贷款申请,以确保 Settlement 可以在 6 月底发生。

哪些银行或机构提供 Interest In Advance 还款?

大多数的银行都有此还款方式的产品,以下是一些客户中比较常选的银行:

  • CBA
  • Suncorp
  • NAB
  • Westpac
  • Bankwest
  • ING
  • ANZ
  • St. George

请和我们的贷款经理沟通做详细的产品了解。

Interest In Advance 好处

  • 当前 Financial year 获得税务 deduction
  • 可以提前了解未来一整年的利息还款(fixed rate),并获取额外利息折扣
  • 方便规划手上的资金
  • 还款一次性支付,省心
  • 固定利息减少了利息波动的不确定性

Interest In Advance 不好处

  • 固定利息部分无法做额外的本金偿还
  • 缺少灵活性
  • 可能比较传统的客户不太容易理解,会觉得没有必要
  • 保税不多的客户可能没有太大的 benefit

财务规划和税务咨询

MyHomeLoan 不提供财务规划或税务方面的建议,请与您个人的财务规划师或会计师沟通相关财务和税务方面的问题。包括是否可以获取税务的减免等。

请联系 My Home Loan 房贷经理获取 Interest In Advance 的贷款产品。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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