固定浮动利率均上调,近期澳洲银行政策调整收紧的几方面和海外最新贷款产品

TransUnion.Mortgage

(图片来源: TransUnion)

(一)浮动利率上调

原本只是关于固定利率上调,但今天一早收到两间银行宣布上调浮动利率,也在此做一个更新。

NAB 从 12 月 12 日下周一起新老客户投资房贷款上调 0.15% 利率。

Westpac 12 月 16日不论自主投资,只还息的产品均上调 0.08%

St George / BOM 也是自主或投资,只还息产品上调 0.08%,SMSF 投资房产品本息还款上调  0.35%,只还息上调 0.43%。

这也印证了我们下部分上周没有来得及发布的文章内容。(下文继续阅读)

(二)固定利率上调

上上周 My Home Loan 例会内部预测将要涨利息,当时判断的标准就是资本市场在 Trup 赢得美国大选后 3年 BBSY/BBSW[Bank Swap Rate] 上升差不多 50个基准点。然后刚好那周 ANZ 原本承诺的一些固定和浮动利率折扣稍有些收紧。让我们觉得应该会加息。主要还是 BBSY 的上升,因为这是最能反映银行在国际资本市场融资成本的来源。

银行给的利息折扣通常在后台会计算 return on equity,如果赚钱或者哪怕短期 2年内回报是持平,在竞争激烈的时候都会给耳扣。我们之前在银行利率折扣的这篇文章里介绍过。所以 cost of fund 从资本市场批发资金的成本上升,毫无疑问会带来澳洲贷款固定利率的上涨。浮动利率银行也在收紧给出的折扣,必定可以从本地存款或央行拆解融钱没有固定那么大影响。

目前已经做出公告调整固定利率的银行:

ANZ

目前尚未发布升息信息的四大行,预计本周会宣布上调固定,因此未固定的客户可以联系贷款经济确认是否核实后选择,或递交的客户请选择 rate lock

Bank of Queensland

提供 5 年固定利息 0.6%

Westpac/ St George/ Bank of Melbourne/ Bank of SA

自主两年固定利率上涨 0.24%,投资房 0.3%

自住房五年固定利率上涨 0.54%,投资房 0.6%

11 月 28日已生效

ING Direct

1-5 年固定利率全线上调,包括投资房以及自住房产品,一年期利率上调 0.1%,两年期利率提高 0.2%,三年期提高 0.3%,四年期提高 0.4%,五年期提高 0.5%。

11 月 25 日已生效

NAB

尚未宣布固定利息上调,应该是本周会宣布。但不论怎样,NAB 如果只还利息都会高出 0.1%-0.15%。

建议 NAB 的客户可以联系经纪人做重新审核,因为过去几个月有过 2-3 次的利息调整,所以如果不合适的情况下请在固定利率先做好调整再做决定。

Suncorp

投资方固定  2-3 年利率上调 0.15%,降低一年和 5 年固定利率 0.4%。

Rams

自主 2 年固定利率上调 0.3%,投资 2年固定上调 0.4%

其他请联系贷款经纪做详细沟通。

对于正在办理贷款的朋友,一些建议:

  • 已经有考虑过要固定的客户,就立刻联系银行,因为刚好又是圣诞期间银行的 service level 更不上,热线要等待很久才能办理
  • 已经批准或正在递交贷款选择部分固定的客户,可以通过 rate lock 锁定当前利率(有 rate lock 费用),请联系贷款经纪确认沟通
  • 尚未递交或只是预批客户可以联系贷款惊人确认产品和未来的规划是否必要选择固定

目前是一个好的机会,和贷款经纪沟通讨论下,关于锁定或固定利率。没有说是触底反弹,特别是目前比较多不确定因素下不光是资本市场,还有房产市场已经政府经济宏观调控,不论怎样这也是银行这几年的第一次集体利率上行,作为一个信号,我们也需重视。

至于是否需要固定,我们的建议还是很简单,不要看到利率涨就紧张固定,也不要看到利率跌就后悔已经固定。固定利息往往都是高于浮动的,这几年市场特殊而已。它不是省钱的工具,是一个把控 budget 做规划和服务贷款目的的一个选择。电话与我们的贷款经理沟通一下,看看近几年的贷款和投资规划,再决定是否需要固定或应该在固定前做一些调整。因为一定固定,这固定期限内就不能再做其他改动。

⇢ 我们曾写过一篇可以参考《我需要固定利率吗?》《现在是固定利息的好时候吗?

(三)银行政策收紧

除了固定利率的变化,更重要的还有银行悄无声息的一些贷款审批政策的收紧。

可以看到的是由于监管机构的越来越多监管,银行多数的政策收紧都是围绕 APRA 对于投资贷款的限制和对于 NCCP 法案 Responsible lending(负责任借贷)的相应。

  • 投资房贷款银行依旧受到 APRA 10% 年增长比例的限制。
  • 投资房贷款只还利息的利率高于本息还款利率。
  • 投资房贷款只还息的期限在一个银行由 15 年开始降低至 10 年,如果期限到后必须本息需要延期则需要重新审批贷款重新批准。
  • 银行从房产增值中套现(cash out)需要 evidence 来支持,否则有额度限制,通常 5万-25万金额。
  • 如果同银行做 top up,增值部分贷款也需要单独递交新的贷款申请进行审批。
  • 自住房贷款银行 credit 会质疑为何选择只还利息,如果没有充分的理由则必须按本息还款方式借贷。
  • 借款人的生活开支需要详细了解,通过基本开支、交通、娱乐、保险、教育等各方面做一个沟通,如果低于银行基本要求则需要使用银行的开支数字计算借款能力,或提供银行日常开支账户核对较低的开支标准。
  • 已有债务的申报,不同银行间贷款需准确申报个人已有的债务(包括其他银行的贷款、信用卡、车贷或其他个人贷款),近几周银行陆续要求递交的贷款客户提供已有债务的账单来核实申报的额度,以做准确的借款能力计算。
  • 已有债务部分银行会按照 7.25-8% 的审批利率进行计算还款能力,NAB 于 11 月 18日也是宣布在本银行已有的债务以前是按照实际还款利率来计算 commitment,18 号后递交的申请则均按照 7.25% 审批利率计算 commitment,也就意味着原本税后同样的收入借款能力会打折扣很多。打个比方税后 5万收入,原本已 settle 的房子 30万 4% 的利息一年 commitment 1万2,那除去后还有 3万8税后可支配收入,现在也按照 7.25% 本息来算可能只有 2万5税后可支配收入,借款的能力大打折扣。
  • LMI 保险的贷款审批显然收紧,同时多数银行投资方借款比例还是限制在 80%,几间大银行才逐步放宽允许投资方借款达到 90%。保险公司对于市场风险的态度也是明显谨慎许多。

(四)海外收入贷款产品更新

提前做一个简单的预告,目前 My Home Loan 与合作基金方提供针对海外客户的贷款产品,具体信息我们本周会再发布。这里是一个 preview,有需要申请的客户请邮件。

overseas-products

请有需要的客户发送以下信息至 haiwai@myhomeloan.com.au

  1. 姓名
  2. 联系电话
  3. 房子地址或购房合同首页

我们会在收到信息后 24-48 销售和您确认是否可以接受。

 

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您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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NAB 国民银行贷款利率上调 0.17%,11 月 12 日起效

NAB-image

(图片来源:financial observer)

紧随 Westpac 和 CBA,NAB 今天宣布上调房屋贷款利率 0.17%,从 2015 年 11 月 12 日起生效。这样标准浮动利率 5.43%+0.17% 刚好凑一个整数 5.6%。

目前 ANZ 和 Macquarie Bank 还没有动静,应该会月底前跟进。

 

点击阅读《Westpac 提高房贷利率,澳洲房市将告别黄金时代?各银行利息走势会如何?》有些参考。

点击阅读《CBA 联邦银行房屋贷款利率上调 0.15%,11 月 20 日起效》。

 

NAB 客户之前因为只还利息受到影响的客户,近期有些是可以做出尝试调整折扣,如果您是 My Home Loan 的客户,请联系贷款经理沟通,确保您的利率是否可以 review。

 

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Westpac 提高房贷利率,澳洲房市将告别黄金时代?各银行利息走势会如何?

(图片来源 AAP)

Westpac 宣布升息

西太平洋银行(Westpac)在 10月 14日公布财报和宣布融资 35亿澳元后,宣布将银行所有的住房贷款浮动利率 0.2%,此举归咎于监管规定要求银行持有更高水平的资本准备金。

这样 Westpac 自住房贷款的官网指导浮动利率升至 5.68%,投资房贷款的官网指导浮动利率升至 5.95%,从 11月 20日起生效。

根据新的监管要求,银行需要持有超过 50%按揭贷款规模的资本,资本金的提高相当于提高了银行的成本、降低了银行贷款的盈利能力,最终导致银行通过提高贷款产品的利率将成本压力转嫁给消费者们。

我们在上周发布的《10月银行政策和产品更新》里关于利息走势的观点里提到:

My Home Loan 观点:

每年 11 月墨尔本赛马节(Melbourne Cup)的前后都是央行调整利息的一个参考时间点,我们的观点是,即便央行再次降息,投资房市场的利息可能还是会在未来 6- 8 个月内继续上调 0.25%- 0.5%,银行为达到明年 6 月 APRA 针对投资房贷款比例审核以及资本金的要求。

没想到这么快 Westpac 就做出了调整,这一决定也让其他银行的住房贷款利率调整变为关注,市场也开始猜测各个银行间谁将下一个或下一批跟随 Westpac 上调利息。

官方消息来源可以点击 Westpac 官网这里查看

其中四点值得注意:

  1. 此次利息上调,针对住房贷款不论自主还是投资新客户还是老客户都将受到影响,11 月 20日全面上调 0.2%
  2. 固定利息不收影响,目前 Westpac 固定利息仍具有竞争力,两年 4.29%
  3. 11 月 20日起生效,因此有需要调整固定利息或贷款产品的客户可以联系贷款经理和自己的 Broker 沟通
  4. Westpac 的官方申明中明确,此次调整不影响 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 的产品,旗下的三家银行目前没有升息

澳洲房市将告别黄金时代?

本周一麦考瑞银行(Macquarie Bank)发表文章预计从 2016年 3月开始,房价将走下坡路,称澳洲的房市周期在一系列指标上已经到达顶峰水平。

“信贷增长、拍卖清盘率、房价、过户数量和过户价值都显示出增速放缓迹象,虽然是从一个很高的水平上下滑。”

住房需求因人口增速下降而减弱,同时住房供应却将飙升,银行将受到打击。澳洲的一些大银行已开始撤离房地产投资和房地产开发的借贷。

住房建筑和投资活动因为供需调整和收紧的信贷政策也逐渐转冷,这也是我们在周一发布的文章《澳洲房价开始跌了吗?你关心的房屋拍卖清盘率》里提到过的观点。现在新的资本充足要求和对投资房贷的监管收紧,加上银行房贷款加入升息的范围后,也会进一步抑制投资者房贷增长。

几天前有报道,澳洲大型开发商 Stockland 的老大 Mark Steiner 上周也提到由于 APRA 针对投资房贷款增长比例的监管,房产投资受到了不小影响,避免房产供应过剩将有许多项目会暂停开展。

我们也收到客户不少反馈,关于自己购买项目开发商发信要求延长工期,原因就是银行要求增加储备金,转嫁到开发商那么开发贷款将减少,原本已经达到预售或资金 25% 银行 75% 便可以开工,现在银行要求开发商准备多 10%~15% 的资金只愿意借款 60% 许多项目将延期,甚至出现一些小型项目无法继续的情景。

说到这里我们也提醒,由于这几年房地产市场的火热,目前有很多地产开发项目还在前期阶段,等这些项目建成后,市场很可能出现供给过剩的现象。也可能会有上述提到的小型项目由于资金或其他原因导致更严重损失的情况发生。我们未来会和大家分享一些成交风险(settlement risk)的信息,确保大家可以顺利交付。

同时也顺便提一下,My Home Loan 涉及商业贷款、地产开发贷款等,如果您有项目在开发贷款上需要专业的建议可以联系我们,例如上述如果银行借款比例达不到资金需求,我们专业的团队可以协助您通过 JV 的形式获取额外资金以完成项目。

500 万澳币以下的项目借款或商业投资,可以达到高的借款比例同时无需额外材料审批,新注册公司可以申请。

市场还有待于进一步去观察,近期的政策调整很多,有许多不确定因素让投资者也变得谨慎。从借贷的角度,我们还是建议客户根据自己的偿还能力,寻找合适的房产投资。

房贷利息的走向

这里我们有提到过一些观点。

在澳洲第二大银行 Westpac 宣布升息后,市场预测澳洲央行(RBA)将被迫再次降息,11 月墨尔本赛马节降息的市场预期也变的更高。

其他银行不出意外,四大银行的其他三家也会在今年年内跟随 Westpac 升息。

我们的观点还是不单纯从利息出发(《我为什么不考虑利息》),全面考虑您的需求和未来的投资规划,做好银行和产品的选择。当然如果您只有一套物业,一个贷款近几年也无需有其他规划,我们一样会帮您选择合适的低还款的产品,节省每一笔费用。

对于大家的贷款是否应该做些调整,我们还是建议各位给 My Home Loan 的贷款经理电话做一个沟通,在了解您个人情况下给您一个适合的建议。

 

MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通,我们真诚为您服务。您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流,或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。

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