新南威尔士州房产过户印花税常识

随着澳洲房市的日益火爆,传统的自住房加度假屋的购房观念逐渐被投资、保值等概念替代。购买楼花也逐渐成了房产投资的重要方式。在投资买房的预算中,最重要的无疑是房价,其次最大笔的支出就是印花税。下面我们就对新洲购房的印花税作一个简单的介绍。

 

何时需要缴纳印花税?

新洲法律规定,购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 3个月之内发生的话,印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换三个月之后,则需要在三个月之内缴付,否则会计算滞纳金。滞纳金一般按照应缴税款大约 12%年利率来计算。

在购买楼花的时候,本地买家印花税的缴纳期限可延长 12个月,即在合同交换后的15个月之内缴纳。如果成交发生在 15个月之内,则需在成交之前缴纳。如果成交是在15个月之后,就需要在 15个月之内缴纳。逾期未交就会产生滞纳金。海外买家则还是需要在签订楼花合同之后 3个月之内支付印花税。

 

印花税的税率是多少?*

 不超过 $14,000 每$100收取$1.25的印花税
$14,000 至 $30,000 $175 加上超出$14,000的部分每$100收取 $1.50 的印花税
$30,000 至 $80,000 $415 加上超出$30,000的部分每$100收取 $1.75 的印花税
$80,000 至 $300,000 $1,290 加上超出$80,000的部分每$100收取 $3.50的印花税
$300,000至  $1,000,000 $8,990 加上$300,000超出的部分每$100收取 $4.50的印花税
超过 $1,000,000 $40,490 加上超出$1,000,000的部分每$100收取 $5.50 的印花税
超过$3,000,000的住房或居住用地 $150,490加上超出$3,000,000的部分每$100收取$7.00的印花税

*从 2016年 6月 21日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 4% 的额外印花税。

 

例如:如果房价为 80万澳币,本地和海外买家需要缴纳的印花税金额如下:

本地: AUD $31,490.00 (在签完合同之后 15个月之内,或者如果成交在 15个月之内的话成交的时候支付)

海外: AUD $31,490.00 + ($800,000.00 x 4%)=AUD $63,490.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候支付)

 

父母转房产给子女,或者夫妻之间互相过户需要缴纳印花税吗?

需要。直系血亲,例如父母和子女,亲生兄弟姐妹,之间过户也需要缴纳印花税。无论亲属之间是无偿过户,即没有支付金钱,没有签署买卖合同,还是有偿过户,都需要请独立估价师出具估价报告备查,并按照估价报告里房产的市场价值缴纳印花税,方可过户。离婚财产分配、遗产继承除外。但是需要考虑可能使用的其他税种,例如资产增值税等。

 

夫妻之间过户需要分以下几种情况讨论:

  • 夫妻间投资房产过户。跟亲属之间过户一样,需要按照独立估价师的估价缴纳印花税。
  • 夫妻自住房:如果夫妻其中一方拥有该自住房,另一方希望把自己的名字加到房产证(Title Deed/Certificate)的话,加名字过户时不需要缴纳印花税。如果夫妻共同拥有自住房,要把其中一方从房产证中撤出来,则需要参考夫妻间投资房产过户的印花税计算方法。
  • 夫妻分居或离婚时,根据财产分割协议处理类为婚姻财产的房产时,不需要缴纳印花税。

 

如果合同上只有我的名字,在成交的时候我想把配偶,父母或者子女的名字加进去需要再付一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但是如果加入或者更换的买房人不是本地买家,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。因为配偶,父母和子女在法律上定义为关联人(related person)。在成交之前,可以通过律师把关联人的名字加到房产证上。虽然合同还是在一个人名下,但是房产证上面可以加上或者替换成关联人名字。这个操作要求合同下的买方和关联人的关系在合同签订时以及产权过户时保持不变,即签合同的时候就是配偶关系,成交时也是配偶关系,才能把名字加到房产证上。另外该操作必须在成交在之前完成,否则就需要按照房产实际市场价值支付印花税。

其他非关联人亲属,例如叔伯,表兄弟姐妹,不可以进行上述操作。如果要将非关联人的名字加到房产证上面的话,就需要告知卖家律师,终止现有合同并重新签订合同。

 

公司签订了购房合同,成交前想转给公司股东(Shareholder)或者法人(Director)需要再缴纳一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

不需要(但如果加入或者更换的股东或者法人不是本地人,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。公司的法人和公司绝对大股东是法律定义下公司的关联人。所以只要签署合同的时候该大股东或者法人就是该公司的大股东和法人,虽然合同上还是公司作为买家,但成交的时候就可以把股东或者法人的名字加到或者替换到房产证上。同样,该操作只能在成交之前完成,成交之后需要过户的话,需要按照房产实际市场估价缴纳印花税。

 

以上就是常见的关于房产印花税的知识。希望对准备投资购房或者转移过户的读者有所帮助。

 

请注意,以上文章不构成法律建议。具体案例请单独咨询,以获得正确的法律意见。

 

 

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在澳新南威尔士州(NSW)买物业减免印花税和享用政府补助的常见问题

aus property law

在澳洲买卖房产有规范的法律和法规,清晰的知道这些规范是澳洲房产购买者的权利,也是对澳洲房产投资者的保护,因此购买澳洲房产者有权通过专业律师要求澳洲房产开发商和澳洲房产中介代理遵守规范。
「澳洲购房相关法律」是由 My Home Loan 为购房者整理的法律常识,不构成法律建议,请客户和自己的律师确认具体的问题。

对于首次置业和印花税减免是每年许多第一次购买物业的客户非常关心的问题。

特别是如何计算减免,是否满足首置业的条件。

这里针对新州 2014 年的首次置业和印花税减免,以及关于印花税应该何时支付的问题,由悉尼王刚律师做一些分享。

下面说的一个人指的是澳公民或永居。

1. 对于价格不超过 65万澳元的投资房,在 2014年的 7月 1号之后,澳公民或永居可得到 5,000元的印花税的减免。这个 5,000澳元每个财政年度只可以申请一次。如果你一个财政年度内买了两个或多个这个价格范围内的投资房,那只能得到一个 5000澳元。

2. 这 5,000澳元可以在房子交接前直接扣减或在交接后从政府递交申请要回。

3. 从 2014年的 7月 1号之后,只有澳公民或永居才能有印花税的减免。

4. 一澳家庭以前买过房子,如果都是投资用途,就相当于没有买过自住房一样,如果下次买的是新房且价格不超过 75万澳元,可以申请联邦政府给的 15,000澳元。这个 15,000澳元是针对家庭的,如一个人以前已得到过,那即使在之后成立了新的家庭,那这个新家庭也不能再申请了。但之后如果又离婚了,通常来说,那位没有使用过 15,000澳元的人单独或在另一个新的家庭再买新房自住,还是可以得到的。

5. 在签合同时,买方必须是澳公民或永居,才能申请到那15,000澳元。

6. 一家庭第一次买新房自住且以前夫妻双方从没有过投资房或自住房或未交接的楼花, 如这新房价格不超过 55万, 印花税全免;如果价格是在 55万到 65万之间,可得到部分印花税的减免。如夫妻中的任何一方不符合以上条件,就得不到印花税的减免。

7. 如果你买了现房, 如交接日在三个月内,那么在交接时交印花税, 如交接日在三个月外,那么在满三个月时交纳印花税。

8. 如果你买了楼花,在 15个月内还没有交接,那要在满 15月时交印花税。

9. 如果你买了楼花,在不到 15月时就交接了,那要在交接时交印花税。

10. 如果你买了 land and house package,先成交土地后再交接房屋,那么只用土地的价格来计算印花税,但这个印花税要在最长三个月内交纳,如成交土地在 3个月结束之前,那么在成交土地时交印花税。如同时交接土地和房屋,那么用整体的价值来评估印花税,并需要在最长 15月内交纳印花税,如交接土地和房屋在 3个月结束之前,那就要在交接土地和房屋时交纳印花税。

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这些是比较 general 的分享,针对一些个例,我们建议您和您的律师沟通询问。
比如已经购买了一套投资房,是否还可以享受首次置业补助?(问答社区已答

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