银行降息背后的猜想,你只看到了前半段

(图片来源:Financial Review)

(一)

上两周澳洲四大行房贷利率下调,引起了许多朋友的询问,多数朋友是很少关心市场的情况,也不太了解自己的状况和当前利率,看到了降息纷纷关心起来。

朋友圈也有许多地产朋友都转发起来,银行放款贷款政策啦,市场利好消息。

利率的确降了,大家可以点击这里查询最新银行利率,前两周银行针对投资房利率下调最高的幅度达到 0.5%。

以至于 My Home Loan 独家低利率产品 H1 投资房贷款本地浮动利率下调到了 3.99% ,条件好的客户甚至可以达到 3.79% 投资本息。

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(二)

“银行降息啦,银行抢客户啦”

没错,但总觉得这只是看到了前半段,没想明白后半段。

(三)

从客观上讲,APRA 放松对投资房贷款的政策,银行需要减小投资和自主贷款间的利息差别。从主观上来说,或许这是银行间“最后”争夺客户资源的时机。

NAB 从去年底就一直通过 3.69% 自主和 3.89% 投资的活动可以说已经是争夺了许多客户,Westpac 以及旗下银行从今年初开始的 3.59% 3.69% 蜜月期产品促销加上转贷赠送现金争抢的更加凶猛,有过体会的客户和经纪人应该体验了前几周 Westpac 递交贷款要等待接近 15 个工作日的处理时间,可想而知有多少事情要处理。这也是为何其他三家银行降息的时候 Westpac 和旗下,包括 RAMS 反而上调利率。

Westpac 后台已经开始使用新的申请表格,据说关于 Living expense(申请人生活开支栏目)就占了 3页纸,为了提前适应和为了把控好审批质量,减少申请数量。

(四)

为何是现在呢?

复活节 Easter 前是房产市场开始走向活跃的起点,需要抓住这个窗口争夺更多的客户资源。

那会到什么时候呢?我给你列三个主线路。

CCR

Comprehensive Credit Reporting(全面信用报告系统)将在 7月开始全面实施。

NAB 已经在今年 3 月加入 CCR 系统,目前共享的信息包括信用卡和个人借贷(personal loan),去年底小银行已经加入(为了获得更多客户信用信息减小自己的风险),凡是加入的银行都将可以看到彼此共享的信息。那么到了今年 7月,剩下三大行(CBA、ANZ、Westpac)也加入后,房贷也将是共享信息的行列。比如递交贷款时无需再提供任何其他银行贷款信息,银行可以直接查看申请人在另外银行的过去 6个月房贷还款记录以及贷款金额和工作信息。

RC

Royal Commission(皇家委员会)对银行的调查也愈加深入,庭讯气氛凝重。

RC 负责调查的就是银行个人贷款业务包括房贷、车贷和信用卡,你可以每天看到相关新闻。

比如近期爆料 CBA 旗下的 Aussie Home Loans 风险把控不达标,通过帮助客户申请更高贷款金额获取更高佣金;ANZ 因违规调查车贷业务前两天也宣布关闭个人车贷业务;Westpac 四月因为与 Amex 的协议也将停掉通过 Westpac 发行的 Amex 卡服务。

类似负面的新闻也将不断在未来几个月出现。

RC 这次银行调查任务艰巨,时间紧迫挨个挨个银行“拷问”,将在 2018 年 9月 30 日前需要提交初步调查结果。

NCCP

National Consumer Credit Protection(全国消费者信用保护),这是 2011 年出台的法案,就是为了保护消费者给金融从业者设定的一些规章制度。其中最核心的就是 responsible lending(负责人的借款)。

上文提到的 Westpac 申请表格更新,生活开支一栏有三页纸,就是这个负责人借款的体现。在递交申请时贷款经纪或银行信贷经理有义务了解清楚客户的实际生活开支,确保贷款不会对申请者的生活带来压力从而出现 financial stress。据说到了 7月后各银行针对生活开支均需要申请人提供银行账单和各类水电煤费用单来确认生活开支。

(五)

也就是说可以理解为,针对目前的信贷市场宏观上来说好多人担心会有风险。

APRA 担心,银行也担心,甚至客户自己也担心。

你想,批准贷款时生活开支都是最低标准,许多贷款还是只还利息这一两年已经通过银行政策改善很多),投资房和自住房的切换,不管是手上一套房还是十套房,感觉自己都有点儿紧绷着。

RBA(澳洲央行)也再次提醒投资人要加息,预计银行应该会在 2018 年底或许会加息。

那么按照上面那么多紧绷着的情况拿到的贷款,银行的压力测试(房贷审批计算器)是否足够靠谱呢?当利息真的上调到正常的 6%,当只还利息期限结束,这是你唯一一套住房或是几套投资的物业还未能在市场卖掉,这根紧绷的弦还是有点儿让人担心。

(六)

银行有大而不倒(too big to fail),这个市场也是大而不能破。银行也是利益绑定,只能一方面减少新增贷款,一方面要让借款人可以支撑还款。所以你会看到政府也要加大投资基建,保证就业,希望把居民债务转移到政府身上,再通过发行货币把债务稀释,政府在帮居民去杠杆。

感觉上 7月份前后会是一个节骨眼。CCR、CR、NCCP 可能 7月份后的一个季度,大家也都想先观望观望至少等到 9月底皇家委员会的初步结论再做新业务吧。那时候估计没啥心思了。

可是首要的还是得对得起自己的股东们,也为难了银行老大们,现在不抓紧抢点客户?

(七)

这篇文章纯属个人猜想,不用转发引起慌张,自己看看想想就好。

或许投资和入市的机会就在这中间。

我们会在 Easter 前后发布两篇关于房产投资的一些想法,希望可以帮助大家各个阶段的投资者都能够朝着《手握十套房》的方向迈进。当然前提是把控好风险。

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