【王二房贷日记】澳洲购买楼花，Off Plan 房屋贷款注意事项
【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。
文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。
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王二看到最近房市的火爆，身边有许多朋友一两年前甚至半年前购买的楼花，纷纷涨了许多，于是也考虑购买一套 Off-the-plan 楼花作为未来的投资。 但是感觉楼花投资，特别是在未来交房贷款时有诸多不确定性，因此想做一些全面的了解。 的确除了升值的潜力和不错的租金回报，或许还会有一些其他因素影响到您的楼花投资，让我们不妨从房屋贷款的角度来看看。
1. 购买程序和费用
My Home Loan 总结了一些相关的文章提供给您参考：
澳洲投资楼花房屋贷款通常在房子交割前 3-4 个月期间办理，在交割 Settlement 发生之前，购买的客户银行没有放贷，因此无需支付利息。即便贷款已经拿到预批或正式批准签署了合同，也是从交割日开始计算房贷利息。
2. 高密度区的楼花，多准备点首期款更稳妥
出于对风险的考虑，部分银行对高密度区（High Density Area，如 Rhodes、Wolli Creek、Waterloo、Zetland、Alexandria、Homebush West）等地区的公寓，银行根据区域和楼盘的限制，可能出现最高借贷 70%。因此如果您首期预算较紧，就会面临很大的成交风险。
My Home Loan 小贴士： 每个银行对于不同区域和楼盘（开发商）的 Profile 定义不同，在借贷的风险控制上也会有所区别，体现在贷款比例上就会有压低 10% LVR 类似的情况。 因此让有经验的房贷经理帮您处理，选择对的银行会减少您交割时的许多问题，避免 Delay Settlement 而受到罚款，甚至丢失定金。
3. 房屋室内面积太小，小心贷不到款
澳洲银行普遍接受室内面积 50 平方米以上的物业作为房贷抵押物。西太平洋银行（Westpac）和圣乔治银行（St. George）最低标准是 40 平方米，联邦银行（CBA）可以接受 30 多平方米的。那买 Studio 及服务式公寓（service apartment）就要特别注意了！因此如果购买此类室内面积小的楼花，意味着您可选择的银行会非常有限，加之其他因素（例如海外收入或澳洲现金收入工种等），低于 40 平方米的楼花成交风险就会多出很多。
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4. 房屋估价可高可低，影响贷款额
从 2012 年起，澳洲房价拉升得较快，部分楼盘的银行估价有时无法及时反映市场价格。若估价较低，那么短缺资金就需要客人自己支付。假设一物业的合同价为 100万澳币，银行估价只有 90万澳币，那即使贷款八成，那贷款额也只能算 72万澳币。短缺的 8万澳币需要客人自己想办法筹集。如果澳洲本地收入人士可以选择提高借款比例，若贷款比例超过 80%会产生高额的保险费（LMI）。
同样在目前的房产市场中，也有银行看到了价格增长与估价的不对称。2014 年 7月，ING 银行推出关于楼花贷款新政策，针对购买楼花且持有澳洲身份的申请者，如果合同交换时间到房子交割办理贷款时已经超过了 12个月，房产的价值可以按照目前的市场价计算，但不能超过合同价格的 120%，也就是如果房产有增值的情况下，可以获取更高额度的贷款，减少资金的压力。
5. 海外收入要谨慎，请确保适合您的个人情况递交申请
许多房产中介为了顺利销售房屋，总是拿可以用海外收入申请贷款为理由来打消一些购房者的贷款疑虑。事实上，并不是所有生活在澳洲的居民都适合海外收入借款。假设您近期申请过车贷，或者在澳洲申请过信用卡且有连续的使用记录、电话或水电账单有过延期交款或未缴，且超过一定金额等都会显示在信用记录系统（CRAA）里面。那么此类澳洲的交易记录，都会成为贷款申请的障碍。
我们建议您与 My Home Loan 贷款经理沟通，了解您的信用记录，确保信息一致的情况下考虑海外收入贷款申请。
6. 提前准备贷款，避免错过申请的最佳时机
楼花不同于现房，要求贷款申请对时间的把握很充分。因每家银行对整栋楼盘通常是按比例接受，迟交贷款申请，银行会会因超过了贷款比例为由而不再接受以该楼盘为抵押物的贷款申请。持有澳洲身份的客人，通常可在楼花交房前的三个月递交申请。但是，提供海外收入的海外客户，则需要有额外三个月的准备期。
澳洲银行自 2014年 5月起，要求海外收入且无澳洲身份的申请人提供连续三个月的工资进账记录。一般楼花在房屋 Title 注册后的两周内须完成交割，延迟交割则会面临罚款，甚至损失 10% 首期，因此选择好的律师和贷款顾问（broker）尤为重要。
My Home Loan 小贴士： 近期 Macquaire Park，Wentworth Point 等项目很多客户还没有来得及准备贷款就收遇到银行不在借钱的尴尬。我们的贷款经理也是凭借经验提前准备好了备选方案，帮助许多海外客户顺利交割。因此楼花项目同一时间 Settle 是目前最有挑战的。 （今天 2014年 8月 11日 Westpac 宣布 CBRE 的 MINDARIE 项目也不在放贷。 地址：31-39 Mindarie St, Lane Cove NSW 2066） 目前临近 Settle 的很多项目比如 Rhodes VQ，Gordon Ralan 和 Harold Park 以及 Payce Platinum 另外墨尔本的 My80 也已开始准备交割，我们建议提前准备贷款的申请，确保 1-2 个备选方案。 拿到批准，这样可以确定自己的信用记录和贷款能力是没有问题的。唯一只需要等待的就是房子的估价，准时在开放 Valuation Access 的情况下做好估价安排，以避免拖延 Settlement。 我们的数据 VQ 目前在 My Home Loan 准备 Settle 的 30 位客户中就有 20 多位海外买家在准备贷款材料，很容易达到 Westpac 海外收入的配额，因此要提前做好批准，或准备好备选银行。 如果客户资金紧缺，需要借款超过 80% LVR，更需要提前做好批准，获取 LMI 保险公司的认可，避免最终 Settle 时因为抵押物或信用问题无法达到借款额度，而丢失 10% 定金与房子。 请寻求有经验 Settle 楼花项目的贷款顾问，帮助您从第一步开始准备好材料，每一步带着您到顺利交割。 联系预约 My Home Loan 贷款经理详细沟通您的贷款情况，避免任何小的细节耽误房子 Settle。
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