【观点】悉尼和墨尔本房产市场，真的有泡沫吗？
几周前我们的文章《澳洲银行收紧投资房贷款政策，对在澳购房投资者意味着什么？》发布后，越来越多客户开始关注对于投资房市场的政策调整，也有不少房产经纪和我们沟通讨论，想了解多一些政策为客户更加负责人的做投资规划。
有些朋友并没有仔细阅读，粗略浏览后相互传话后就变成「市场要崩溃了」。
市场真的有泡沫吗？会崩盘吗？可以留着钱捡漏吗？
我想如果可以有一个正面的通道指向这个答案，反而不可信。我们更希望从多个侧面去发掘一些值得思考的面，让您自己做出一个判断。符合您自身情况的判断。
My Home Loan 原创文章，严禁抄袭转载
房价一直涨
只要关注澳洲房产的朋友们都会看到，从 2013 年初开始，悉尼的房价增长幅度可以说是飞速，去掉通胀后从 2013 年1月到 2014 年 3月涨了超过 16.5%，墨尔本也在同期增长接近 10%。
可以看到相对其他首府城市，悉尼和墨尔本的房价上涨比较显著。从数据来看两个城市房价的增长，并不完全是由于收入增涨和建筑成本增涨所致，也就是说存在投机性的行为，这也是与其他城市区分的地方。我不确定可否用「一窝蜂」这个词来部分去理解这个现象。
事实上，从近 15 年的历史来看，澳洲房价从 2003 年开始到 2010 年间也是出现两次大幅的增长，悉尼和墨尔本之外的其他城市甚至是翻倍，佩斯在矿业繁荣的期间，房价几乎是一路上涨。
然而也同样，过去这 15 年里分别在 2006 年 2009 年出现过下跌的情况，随后房价在 2012 年也一直在「低谷」徘徊，直到这两年的涨潮。
只看到 2014 年即便价格涨，貌似还没有达到 2010 年间澳洲房价的顶峰。2015 年的数据不在里面，所以或许是接近了，至于后面是不是还继续涨然后达到另一个高点，谁也说不准。
为什么涨
被提到的最多一点，就是「供需」。
这个理解还是太笼统，供需是经济学原理，仅仅是因为缺房子大家就要付高价来买也是说不通的。还是有多方面的因素凑到了一起。简单的罗列一下，房价上涨以下的政策和市场因素都起到了关键作用：
- 金融体系政策的宽松，更容易获取借款（虽然最近政策已开始收紧）
- 从 2008 年后就一路下降的利息
- 土地供应，也就是房子的确不够
- 鼓励投资的税务系统（负扣税）
- 鼓励首次置业的政策
- 人口数量的不断增长
- 海外投资客户的增加
有些朋友会疑惑，为何澳洲政府又鼓励投资，最近又要求限制投资；即欢迎海外投资，又到处开始查海外人购房？
事实上这原本就是两个概念，比如最近 APRA 要求银行限制投资房借款，我们的理解并不是说投资房的末日到了，而限制的是「过度投资」也就是说如果您只考虑的是从现有房子拿出增值资金，同时只还利息，把「省下」的本金和增值资金利用银行杠杆再投资到市场，然后同样的手段短期内重复。对不起，要 say no 了。
对于海外投资，其实还是有很多人有误解，查的是违规操作，正常如果您是纯海外人士或临居签证通过 FIRB 审批合法购房，是没有问题的。在《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解，ATO加入，将向所有海外买家征税》里也有明确的说明。
什么是房产泡沫
房产泡沫从定义上来讲，应该理解为房子价格的快速增长，相对于人们的收入和租金来说达到了不可持续的水平，然后突然下跌。
澳洲的房价在 90 年代到 2000 年初期，相对于收入和房租来说出现过快速增长的情况；2003 年到 2012 年一直房价的增长和收入已经房租增长比率都是非常平稳。再次出现价格涨幅快于收入和租金，就是目前大家所处的最近几年了。
Treasury secretary John Fraser has warned that Sydney is “unequivocally” in a housing bubble.
财政部长 John Fraser “明确”警告悉尼房市有泡沫。
首先从我们角度来说，政府可以提醒民众「谨慎」，特别是悉尼房产市场，还有墨尔本市场，这是好事情。
另一方面我们能看到的是，在如此低的房贷利率情况下，房价一天天涨，许多客户会担心错过市场（fear of missing out），可能还会继续推高价格。
My Home Loan 的观点
1. 悉尼和墨尔本的房价是很高，但是它也不会因为你觉得很贵就会便宜
在目前供需情况下，我们认为房价不会短期内下降。
可能会出现现在的朋友购买的房子到了 2018 年时候 settle 或者重新估价，也许还是今年的价格，不再那么涨，但不会跌下来。
也就是说，作为买一套房子自己住，或者有一两套投资房的朋友们，长期持有涨或不涨不会太在意，就作为不动产留在手上，没有什么影响。但如果您还依旧期待着有很好的资本增值，可能就不一定了。
2. 我们看到的还是当地人为主，还是安家的多
作为贷款经纪，我们看到我们的客户澳洲本地的客户还是主力，并不是说澳洲人，而是说持有 PR 或已入籍的华人占了很大比重，纯粹的海外投资客户可能占有的比例并不到 20%。
同时我们也看到多数的客户还是为了寻求一个住所，不论是购买现房还是有些购买楼花，许多也是考虑到短期的经济压力，通过楼花早一些入市（fear of missing out），但最终这些客户还是为了安家。
真正纯粹的投资客户，并没有占据太大比例，通过许多套房产投资杠杆来赚钱的群体就更加的小了。
3. 自住房的客户市场里，并不会因为利息升高了就出现房价下跌，然而利息上升对投资者就未必了
（第一）关于利息，目前的低利率让许多家庭有了更多的可支配收入，因为还贷压力小了。然而即便如此，因为房价的上涨这是相辅相成的，所以贷款的数额也加大了。
在这种情况下，目前我们可以看到每一个家庭 30%-35% 的可支配收入都用于还房贷，甚至有些家庭达到了 40% -50% 的比例。目前可能大家感觉不到什么，不过一但利息上涨了 1.5% 到 6% 或更高时（要知道 6% 上下的利息是非常合理的澳洲历史房贷利息），那么用于支付房贷的可支配收入或许要达到 70% 上下，那么您要考虑的是还如何正常的维持家庭的生活方式？您可能无法每个礼拜都去看一场电影，每个月出去吃一顿大餐了，如果您还有车子贷款，如果您还有孩子需要照顾？这应该是您要考虑的。
（第二）关于投资行为，因为对于自主客户来说利息升了，大不了卖掉房子重新去租房子，或者降低生活标准，我们说挤一挤总会有的，好不容易买一套自主的房子一家老小怎样也不会让贷款还不上。然而对于投资客就不是同样的故事了，房产投资是他们收入和财富的一个来源和组成部分，但要知道的是投资者也会达到一个需求的瓶颈，再低的利息也不会让投资客无限制的买下去，所以当利息未来出现上涨的趋势时，投资需求就会立刻停滞，不论是海外买家还是自管养老金投资客户。这时房价就会冷下来了。
即便如此，我们不认为会有所谓的「崩盘」，因为这个市场里我们看到的还是为家人安顿一个家的客户们占主导。
4. 市场会调整房价，会逐渐冷却，it’s still an essential needs, still a shelter for people
顺着上面说到的，市场中购买者寻找居所的还是主要，房子还是他们的「必需品」，那么即便未来还款压力大，需要卖掉房子，也只是让人们会重新考虑房产是否是一个好的投资渠道或是否是一个好的事情去参与。不会像是现在，好像所有人都在参与房产，所有人周末都在看房似的。
那个时候，就是市场无形的手开始调整房价的时候了。正如我们看到，2001 年 2003 年从房产中获取价格利润（price gain）的客户们，在 2004 年和 2007 年时许多利润又跌了进去（some price gain given back）。
5. 不同角度看海外人士投资澳洲房产
（一）海外人士购房，把国外口袋里的钱拿来投资到澳洲的地产中，增加了澳洲 GDP，为澳洲增加了就业，带动了建筑各个行业的确是有利于澳洲的，就不提政府也从中获取了大笔的税收。你看到拍卖现场带着墨镜的中国大妈，她可能是澳洲 citizen 或 PR，至于违规购房，特别是现房，必定是少数。所以并没有实质的对本地二手房市场带来多少的直接冲击。
（二）事实上澳洲本土的人不是应该反对卖房子给中国人，应该反对的是那些逐利的开发商们只针对中国人的喜好到处拿地建公寓，只建造那些卖给中国人的房子。这才是问题。对于这个市场有太多不确定因素，政治因素，经济因素，甚至可能哪天你也不明白的一个东西冒出来，市场方向就变了，那这些房子怎么办呢？
（三）海外买家多数不会或很难准确的把握澳洲本地推动房地产市场的一些微观经济因素，或者说只要看到房价涨，就一窝蜂的买，至于哪些微观经济因素根本不会在乎。这样也很可怕，因为可能一旦停了，就是突然就停了。
（四）许多朋友说越来越多的中国开发商进来澳洲，他们来了房市还不得再涨啊。不能否认，大开发商们都愿意把上亿的资金砸过来，跟着他们买一套房还需要犹豫吗？但别忘记，他们来也是为了赚钱，同时越多的进来，房子的供给也会越多，有些城市可以看到供大于求时候，反而会让价格下降。
我们的建议
市场是有滞后性的，当你看到市场火爆准备跳进去时，可能已经错过了这艘大船，当所有人都感觉不太对劲的时候，就已经很难脱身了。
索罗斯说：
世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。
现在的市场依旧是吸引人的，我们不认为会有泡沫会爆掉。
但是如果这是你所有的积蓄，请谨慎投资。
*备注：后面我们会有多一篇文章，与投资客户分享目前针对贷款可以有哪些操作来规避投资的风险。请保持关注。
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