NRAS 房产（国民租房津贴计划）介绍与误区解析

为了缓解澳大利亚住房的严重短缺的困境，澳大利亚政府出台“国民租房津贴计划”的政策，即 National Rental Affordability Scheme，简称“NRAS” ，为投资澳洲房地产增加了巨大的确定性。有关投资澳大利亚房地产有多大的效益？本文将给房地产投资者算笔细账。

历史证明地产有前景

地产一直是澳大利亚的朝阳投资行业。据澳洲最权威的商业杂志 BRW Rich 2000 年的调查显示：在服务、娱乐、零售、媒体、金融投资以及房地产等众多投资产品中，房地产的投资回报是最高的，在 1987年和 2000就分别达到 28%和 34%。《太阳先驱报》（Herald Sun）也曾专门撰文《历史证明地产有前景》，指出澳大利亚百多年地产每年平均上涨9%。

尤其是一些重点城市，房价增速惊人。澳大利亚房地产研究机构 BIS Shrapnel的调查表明：悉尼房价从 1969年到 1989年平均每 7年翻一翻；从 1989年到 1996年房价有所波动，到 1996年仅比 1989年上涨 15%，到 2002年也翻了一翻，即 6年翻一翻（见附表3）；墨尔本房价从 1969年到 1988年平均每 7年翻一翻；1989年仍然持续上涨，但到1996年间房价有所下滑，同 1988年相比仅上涨21%，之后到 2002年又翻了一翻（见附表2）；布里斯班房价从 1979年到 1992年平均每7年翻一翻，到 1999年上涨21%，到 2005年又翻一翻。

地产投资因而给投资者带来了丰厚的回报。就投资单个地产看，投资者每年可获得的净资产增值为$27,000。投资多个地产亦然：我们以贷款450万投资四个地产为例，21年后总资产960万，扣除负债450万，所获净资产可达510万！

NRAS计划带来的机遇

目前澳洲经济正增长3%，利率位于过去30年平均贷款利率的相对低点。2008年经历了一次235,800人的移民激增时期及27年来最大的一次新生儿增长，有295,000个婴儿2008年出生。是人口增长最快的时期，达到2.94%。另外，家庭的规模不断缩小，要更多的房屋满足家庭小型化以及澳大利亚人口老龄化等因素导致了澳大利亚未来房屋的供不应求。

据统计，到2013年澳洲将出现213,000套房屋短缺，悉尼地区每年的短缺加剧，今后6年，房屋短缺将提高到每年6 – 7 万多套。2008年7月24日，澳洲财政部长和房屋部长联合推出国家可负担租房计划（National Rental Affordability Scheme）（简称NRSA计划），2008年11月通过并形成法律。NRAS计划通过政府每年给投资人补助$8,672来鼓励投资人投资房产，从而增加经济型出租房供应并降低经济型房屋的租金。NRAS计划决定由政府出资6.23亿，在2012年提供5万个经济型出租房。

NRAS计划是要求投资人将其投资的房产租金降低20%，投放到市场上给那些符合条件要求的人群。政府每年给予投资人$8,600的补助，其补助随消费价格指数调整（今年上涨8.4%）。补助政策是由联邦和州政府承担的，每年联邦政府承担$6000，州政府承担$2000。政府的补助是提供给投资者本人，而且是免税的收入。而且，投资人可以通过投资符合NRAS的项目，拥有土地和房子，并获得资金回报，享受NRAS计划的优惠。

对于符合NRAS计划的投资有以下要求：

一、投资的房产必须是新房

二、房产的租金不能超过市场价格的80%

三、必须根据租客的收入情况，来决定其是否符合居住NRAS房屋的条件

四、主要的租客对象是：教师、护士、警察以及年龄超过55岁的家庭

NRAS对澳洲投资房的影响

总结NRAS的主要好处如下：

a) 有效的退税法

b) 无风险投资

c) 正现金流的房地产

d) 100%的借贷*

e) 政府租赁赞助支持

f) 10年安全的现金流

澳洲官网关于 10 年 NRAS 补贴政策房的介绍：

http://www.fahcsia.gov.au/our-responsibilities/housing-support/programs-services/national-rental-affordability-scheme

NRAS是澳大利亚住房补贴计划法案–National Rental Affordability Scheme的简称，下面是官网翻译过来的介绍：

1.澳洲国家住房补贴计划是澳洲工党政府2008年制定的一项法案，不会随着澳洲政府的更替而发生变化。

2.澳洲国家住房补贴计划是为了增加住房供给，缓解澳洲住房短缺的局面。居澳洲政府预计，到2013年全澳有200，000多套住房短缺。

3.参与国家住房补贴计划的投资者对投资物业拥有100%永久产权。

4.参与国家住房补贴计划的投资者目前享有联邦政府和州政府连续10年的年均投资补贴额为9524澳币，而且补贴额度会随着CPI的增长而逐年增加。

5.政府补贴全部是免税收入，投资者无需缴税。

6.参与国家住房补贴计划的物业必须以市场正常租金的80%对外出租。

7.参与投资房管理的房屋管理公司是州政府授权的专业房屋管理公司，不同于一般的房屋中介。

8.参与国家住房补贴计划的物业在10年可以随时出售，但必须卖给下一个能参与该计划的投资者；或者出售后，你投资另外一套参与政府补贴计划的物业，以使您投资政府补贴房的计划达到10年。10年后物业您可以自由处置。

常见疑问：

a.都在哪些城市有？（各州首府城市如悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德，黄金海岸都有）

b.是不是经济适用房，房屋品质是不是不好？（NRAS只是一项法案和指标，政府要求放到指定的区域即可，和普通房产唯一的区别就是：投资者10年内不能自住）

c.租给哪些人群？（租给澳洲年收入在4.2万-5.5万澳币的政府公务员，军人，教师等）

d.需求比例？（目前对NRAS的需求比例为6个人等一套房）

e.和投资普通房产的差别？以投资1套正常租金为400澳币/周的房产为例，NRAS 政策房的收入为：租金400*80%+补贴（9524/52周）180/周=500/周

这里有政府提供的一些数据，关于 NRAS 房产的表现和回报报表，提供下载和研究：

http://www.fahcsia.gov.au/our-responsibilities/housing-support/programs-services/national-rental-affordability-scheme/national-rental-affordability-scheme-performance-reporting

NRAS 各个州都有分布，但比较集中的有在布里斯班，新南威尔士州政府已经批准的比较少了。比较抢手。

NRAS 有 House、Townhouse、Apartment 等各种供选择。

一些房屋照片：

（图片来源于网络 NRAS 房产展示，仅供视觉参考）

投资 NRAS 房产（政府投资房出租补助计划）常识与误区解析

NRAS 全称 National Rental Affordability Scheme , 是 2008 年联邦与州政府出台的一项投资房出租补助计划，目的是通过对地产投资者现金与退税的补助从而间接帮助租房者以折扣价格租到房子。在房价不太高的情况下（一般低于$450,000），这项政策可以在十年内保证投资者的正现金回报，实现零压力养房。

作为一名 NRAS 投资者，同时也帮助了很多客户投资 NRAS 项目，我认为有必要在这里总结一下 NRAS 的基本知识与认识误区，希望对大家有所帮助。

1. 管中窥豹，轻视 NRAS

有人认为 NRAS 是公屋，是给没有工作，低收入的人住的。这是一个错误的理解，事实上申请 NRAS 房屋的租客都需要有稳定工作并且做收入测试，最低工资要求大约是在 $45,000. 他们主要的工作背景是政府雇员，例如警察、护士、学校老师等等。

2. 厚此薄彼，重视 Cash Flow 忽略 Capital Gain

NRAS 项目的回报率是非常高的，绝大部分投资者在十年内是不需要花一分钱养房子的（根据个人工作与财务条件不同而定）。这样的话人们往往被 NRAS 的正现金流所迷惑，就忘记了投资的另一个目的：资本增值。其实 cash flow 和 capital gain 都很重要，应该根据投资需求的不同而选择不同的 NRAS 投资项目。

3. 盲目大意，不做 Due Diligence

有的投资者相信所有 NRAS 的项目都是好的投资项目，因为这是政府制定的政策并且也已成为一部法案，但这其实是不对的。事实上，政府不直接参与 NRAS 的管理，它不会考虑 NRAS 项目所在地的市场情况，谁是开发商，项目质量与售后服务等，所以还需要投资者自己做足功课后再做决定。

4. 掉以轻心，忽视房屋购买价格与个人税率的关系

NRAS 每年给予投资者的免税金额大概是 $10,000（根据 CPI 递增，海外投资者也可以享受），它对投资者的现金流最终的影响大部分取决于房价与个人所得税，基本的原则是房价越低，个人所得税越高NRAS的回报就越大。

5. 忽视租金折扣的比例

很多人都知道 NRAS 的项目在出租的时候租金要低于市场价格，但很多人不清楚根据不同 NRAS 管理公司的规则不同，租金折扣比例也有所不同，有些房屋的折扣会达到 20%，而有些则要有 30% 的折扣。在选择 NRAS 项目的时候，投资者也需要考虑折扣比例对自己投资回报的影响。

6. 忽视贷款的限制

无可置疑 NRAS 是一种很好的投资辅助政策，但是投资者在选择 NRAS 项目的时候要考虑到银行的贷款政策。每个银行对 NRAS 的理解与风险评估都不尽相同，并均为此制定了相应的条款。有的机构对 LVR（贷款价值比率）有要求，有的对 NRAS 管理公司有要求，有的对 NRAS 架构有要求等。所以对 NRAS 感兴趣的投资者在做投资决定前最好咨询有 NRAS 专业知识的公司。

7. NRAS 的退出条款

有人认为 NRAS 的十年合约是不可以更改的，一旦签订就一定要持续十年，无法自由买卖与管理。实际上 NRAS 是很灵活的，投资者可以在任何时候自由退出，只是在选择 NRAS 项目的时候要了解管理公司具体的退出条款，有的只收取 $1000，有的根据 NRAS 合约所剩的年数制定。

8. NRAS也适用于海外投资者

其实澳洲政府还是挺慷慨的，海外投资者也可以申请大概每年免税的 $10,000补助金额，可是由于海外投资者没有 Negative Gearing 的优惠，所以在选择 NRAS 项目、贷款比率的调整、贷款产品选择方面需要采取不同的策略。