澳洲买房：Freehold 和 Leasehold 区别

这是一篇结合澳洲实际情况有关土地拥有权的文章。部分内容引自网络上关于加拿大的分享。

新移民在买房时，有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”（Freehold Land）或者属于“土地租借权”（Leasehold Land）的情况。有时候买下的房子，最后自己并不完全拥有土地。

下面从贷款的角度来看看两者的区别。

在澳洲，新州、维州、西澳、南澳等各州大部分的独立房屋都是 Freehold，即屋主完全拥有土地权的。但是，也有一些物业是 Leasehold 的，即屋主只是租借了该土地，自己并不真正拥有该土地。

土地租借权 Leasehold Land

Leasehold 的意思是说，产权人的权益是建立在相关Lease 的基础上的。简单的说，产权人实际上是个租客，不是地产的最终所有人。至于产权人到底具有怎样的权益，主要看 lease 的条款是怎样规定的。因为如此，律师一定要详细审查 lease 的相关条款，比如年限、续约、租金调整、对于产权人作为租客的种种限制，等等。

这种类型的房子，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。也就是说，你有 99 年的时间租借该土地，99 年后，该土地还是会回归原来的主人。这种 Leasehold Land 的房子，一般来说，价格比完全拥有地权的房子要低，但是并不绝对。

Leasehold Land 一般分为三大类：

（1）政府租借地（Government Leasehold Land）

政府租借地比较容易被贷款机构接受，使得买房的人比较容易获得贷款和获取其他产权同样的贷款。

比如在堪培拉比较常见 99 年 Leasehold 房产，因为许多为政府未来可能规划使用的土地，基本上都是 99 年产权。

悉尼 Chinatown 后面 UTS 学校附近一栋公寓也属于 leasehold，拥有期限 99 年，从建好 settle 开始算的，目前应该还有 80 多年。

政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件，通常比一般多，比如，要求买方提供这类物业的租借合同（Lease Agreement)，然后看这个物业还剩多少年。

（2）私人租借地（Private Land）

私人租借地一般不受贷款机构欢迎，只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时，也要看该物业地址是否在他们的审批之内，才有机会批准。而且贷款比例通常较低，大约在房价的 65% 左右。而且，该物业转让时，也比较麻烦，买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看，买家相对来说可以买到面积更大的物业。

（3）原住民租借地（Reserved Land 或者 Indian Land）*

这类物业的贷款很困难，一般的贷款机构不愿意做这类贷款。

租借地的地税，分预交（Prepaid）和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类（Prepaid Leasehold）的贷款。

*此部分在澳洲比较少见，此条信息为加拿大的分享。

完全拥有地权 （Freehold Land）

指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全是属于买家所有，没有任何时间限制。

完全拥有地权的物业可以包括独立房屋（Single Family House），城市屋（Townhouse)，公寓（Apartment / Unit）。这些是澳洲普遍的物业权的拥有方式。贷款机构和银行都会接受这类物业来做按揭，而且买方比较容易获得优惠利率。

但是，完全拥有土地权的物业，也有可能会被政府征用土地或者部分土地（Easement），作为建筑公用设施用，比如，建设高速公路，地铁等等。

 

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