【王二房贷日记】留学生签证如何贷款购买二手房产？

【王二购房日记】和【王二房贷日记】均是 My Home Loan 结合贷款经理日常工作中遇到的真实客户案例，在征得同意下通过王二的视角用故事的形式与大家分享。希望可以为更多在澳洲买房贷款的客户提供一些基本的购房贷款知识，避免出现同样的问题。

文章不构成贷款建议，您的情况类似但贷款因人而异，我们建议您电话 My Home Loan 贷款经理沟通详情，为您提供合理的规划。

学生和海外人士购买全新的房产，包括买地建房（House Land Package）是可行的，贷款获批问题不大。可以参考海外人士购房的文章。

越来越多的客户和朋友，包括 local 地产中介向我们咨询如何帮助下面这样的典型客户贷款购买澳洲本地的二手房产：

王二在澳洲读书，目前离毕业还有 2 年时间，考虑到越来越贵的房租开支，决定自己购买一套自主的房子。由于许多楼花或新房大都不可以即时入住，甚至需要等待两三年时间才能建好，因此打算购买本地的二手现房。第一，可以直接入住；第二，目前房贷利息比较低，房租节省的资金差不多可以 cover 贷款利息，自己只需要支付小部分杂费等，几年后房子卖掉还或许可以有不小的增值；第三，目前新房被海外投资客争抢的价格很高，二首现房价位会合理一些。

问题出现了，如果购买二手房澳洲需要海外投资审批委员会（FIRB）批准才可以，多数时候批准的唯一重要考虑因素就是购买者是否当前持有澳洲一年以上的有效签证。如果批准可以购买房子作为自住房，等签证过期或离境时需将房产出售。（律师链接）

首先大多数朋友会想到可否父母收入担保借款？

很多时候类似王二这样的学生，如果以父母名义一起购买绝大多数情况下 FIRB 不会批准，因为父母没有超过一年的有效签证。因此父母海外收入贷款行不通。因为通常银行会要求至少父母在房契（title）上要占有 5% 的拥有权（ownership），甚至多数银行要求 20%，才可以考虑父母作为共同借款人。

⇢ 阅读「房契上要放谁的名字？」

其次，有些人提到为何不去 Westpac，Westpac 可以不查看 Visa 签证情况下批贷款。这里不再赘言这原本就是不规范的贷款申请，Westpac 的政策可以在如果提供澳洲本地收入情况下，或者拥有 PR 都可以绕过，但是银行要求提供 Visa 时就会出现问题，因为购买的是二手物业，需要海外投资评估委员会（FIRB）机构作出批准，那么批准的一个重要条件就是购买者持有超过一年的澳洲有效签证。此时贷款就会出现问题。

*有关 FIRB 的介绍：https://myhomeloan.com.au/?s=FIRB

这里的几个问题：

学生持有有效签证，获批 FIRB，购买二手房，因为递交学生签证，可能收入无法达到要求
希望提供海外收入，与签证冲突
希望提供海外父母收入，如果是新房可以；但旧房需要 FIRB 批准，父母因没有有效签证，房契上（title）上不可以占有比例，因此贷款银行也不可以接受

My Home Loan 提醒：

这里贷款和购房是两方面事情，单纯做贷款批准是没有问题的。可是即便贷款批准，当涉及到二手物业没有 FIRB 时，或贷款条件和最终 FIRB 有冲突，最终将无法 settle，我们也碰到过许多学生客户，与父母的收入一起预批拿到，以为可以购买物业，最终只能放弃，因为无法获取 FIRB 批准或因为 FIRB 的条件发现与贷款冲突银行拒绝放款。

My Home Loan 曾帮助几位客户和 agent，顺利完成如果是学生购买二手房，房契上只能放自己名字（100% ownership）然后贷款需要父母（或任何其他亲属）做担保申请的。请直接联系我们，海外收入 70% LVR ，澳洲本地收入贷款 80% LVR。

这里也可以衍生出去，举一反三，如果您的母亲名下需要购买一套物业，因为从未购买过房产，可以拿首次置业，但是因为 60岁银行很难借款，也可以同样情况母亲的亲属或孩子作为共同借款人，保持她的 title ownership 95% 或以上能拿到首置业补助，同时贷款可以顺利获批。

2014 年12 月最新更新：

目前此政策请先和 Broker 沟通您的个人情况，我们做了详细了解后帮您判断可行性。银行的政策已关闭，需要提前沟通，我们帮您把关是否可行，case by case 审批。

如果没有澳洲本地收入，无法考虑收入担保（父母），澳洲本地收入需要超过 50% 收入总和。

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